Как оформить перепланировку в квартире в новостройке

С чего начать оформление перепланировки, где получить разрешение на перепланировку. Как согласовать перепланировку в новостройке. Кому можно доверить оформление перепланировки жилого помещения. Обо всем этом — в статье.

Стенка на стенку. Как сделать перепланировку и не переплатить?

По закону перепланировку делают редко: сложно, долго, дорого. Куда проще вызвать бригаду выходцев из Средней Азии, достроить новые стены, никому об этом не сообщить и продолжить себе жить спокойно. Надежно ли это? Конечно, нет! Опасно? Ещё как! Вот заявит на вас в жилинспекцию бдительный сосед… Хорошо, если чистовую отделку сделать не успеете – все опять придется сносить.

Проблема и с информированностью: простой обыватель и знать не знает, что считается перепланировкой, зачем и как ее согласовывать. Сегодня мы устраним этот пробел: рассказываем, чем грозит перепланировка квартиры, как построить новые стены и не бояться проверок.

Что такое перепланировка и зачем ее согласовывать?

Перепланировка, согласно ст. 25 ЖК, это изменение конфигурации жилого помещения, результат которого должен быть внесен в технический паспорт. Более конкретно перепланировку описывает п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя № 170 от 27.09.2003. Законодатель уверен, что она включает:

• перенос и разборку перегородок, дверных проемов;
• увеличение, уменьшение или раздел комнат, квартир;
• обустройство новых кухонь, санузлов;
• расширение площади жилых комнат за счет вспомогательных помещений;
• устройство и переоборудование тамбуров и так далее.

В судебной практике ее рассматривают обобщенно:

Как перепланировка, требующая согласования, рассматривается любой перенос, снос, установка стен, так как все перегородки в жилых помещениях отражены в технических паспортах (Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013-2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в МКД).

Зачем ее согласовывать?

Зачем делать согласование перепланировки квартиры? Цель одна: чтобы после ваших перестроек не рухнул весь дом. Дело в том, что новые стены или перенос старых могут перераспределить нагрузку на фундамент, после чего дом перекосится и упадет. А если жильцы начнут разбирать стену, а там вентиляционная шахта? А если соседская квартира?!

В общем, законодатель не доверяет обывателям в вопросе проектных изменений, и правильно делает. Другой вопрос, что на согласование таких изменений идут далеко не все и не всегда. Мол, сложно, долго и дорого. И это действительно так. Но в таком случае будьте готовы к ответственности.

Штраф за перепланировку квартиры без согласования, согласно ч. 2 ст. 7.21 КоАП, составляет 2-2,5 тыс. руб. Плюс, вас заставят за свой счет привести все в первоначальный вид. А если откажетесь, по решению суда и вовсе могут отобрать квартиру и продать ее с публичных торгов (ст. 29 ЖК). Принудительная продажа квартиры, конечно, является исключительной мерой (Апелляционное определение СК по гражданским делам ВС Кабардино-Балкарской республики № 33-248/2014 от 06.02.2014), но шутить с этим все равно не стоит.

8 шагов к новым стенам: алгоритм перепланировки

Собственно, в алгоритме перепланировки ничего секретного нет. Но обойтись во всех вопросах без помощи со стороны не удастся. Мы разобрали процедуру согласования “на кирпичи” и рассказываем, как узаконить перепланировку в квартире.

Шаг 1. Изучите требования

Требований и норм к перепланировке вот прям очень много. Только самые основные включают около десятка технических нормативов (СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», СП 29.13330.2011 «Полы», СанПиН 2.1.2.2645-10 и другие). Тут и запрет на перенос ванн, и снос несущих стен, и перенос кухонь на территорию санузлов, и объединение вентиляций и много, очень много чего другого. Может оказаться, что с вашей задумкой перепланировку делать вообще нельзя.

Шаг 2. Договоритесь с соседями

Это важно, если предполагаемые изменения будут касаться общего имущества, например, переноса стен в подъезд или изменений конфигурации тамбура. Если этого не сделать, в будущем соседи могут через суд оспорить ваш ремонт.

Шаг 3. Закажите проект

Найдите строительную организацию, у которой есть допуски СРО на проведение проектных работ – в гугле таких море. Проверьте их свидетельство о допуске к работам, и если все в порядке – несите им техпаспорт, оговаривайте и заказывайте проект. Помимо проекта, архитектурное бюро должно выдать вам “техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке”.

Шаг 4. Согласуйте проект в местной администрации

Проект и техзаключение необходимо отдать на согласование в местный отдел архитектуры. Предварительно узнайте, какие нужны документы. Базовый комплект согласно ст. 26 ЖК обычно включает:

на перепланировку;
• договор купли-продажи, выписку из ЕГРН о праве собственности;
• если собственников квартиры несколько – нотариально заверенное согласие на перепланировку;
• техпаспорт на квартиру;
• проект и техзаключение.

Решение выносится в течение 45 дней и выдается заявителю в 3-дневный срок с момента его вынесения.

Шаг 5. Сносите, стройте

Все строительные работы должны быть проведены точь-в-точь, как предусмотрено проектом. Иначе администрация просто откажется принимать перепланировку.

После окончания работ, вызывайте кадастрового инженера. Он нужен вам для оформления нового технического паспорта и технического плана в электронном виде. Услуга платная – у разных инженеров может стоить от 2,5 до 5-10-15 тыс. руб. в зависимости от объема работ.

Шаг 6. Согласуйте перепланировку в администрации

С новым техпаспортом и техпланом обращайтесь снова в администрацию. Там вам назначат приемочную комиссию, которая должна будет прийти и проверить, все ли работы сделаны в соответствии с планом. Если все в порядке, вам выдадут акт приемочной комиссии и решение о том, что все законно. На этом регистрация перепланировки квартиры завершается. Но не ваши хлопоты – осталось еще немного.

Шаг 7. Введите жилье в эксплуатацию

Подготовьте заявление о вводе жилья в эксплуатацию, новых техпаспорт, акт приемочной комиссии, копии паспортов собственников, и снова направьте все это в местную администрацию. В 30-дневный срок вам выдадут разрешение на ввод жилья.

Шаг 8. Изменение информации в кадастре

Снова берите документы, которые нужны были для согласования перепланировки, техплан в электронном виде, заявление на внесение изменений в кадастр недвижимости и направляете все это в Росреестр. В 7-дневный срок орган вносит изменения и выдает вам выписку из ЕГРН. И это последний шаг, поздравляем!

А что, если перепланировка уже сделана?

К слову, есть и пути, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры. Но возможно это только по решению суда и только при условии, что новые стены не нарушают интересов соседей, не создают угрозу их жизни и здоровью. Даже если они не против новых стен, возведенных с нарушениями, суд такую перепланировку все равно не узаконит (Апелляционное определение Алтайского краевого суда № 33-3550/14 от 30.04.2014).

Если это не противоречит интересам соседей, некоторые суды готовы узаконить даже перепланировки, нарушающие санитарно-эпидемиологические правила (Апелляционное определение Белгородского областного суда № 33-2642 от 23.07.2013). Но если дело дойдет до Верховного суда, все может обернуться не в вашу сторону. Как, например, с жительницей Краснодара, которой отказали в признании новых стен правомерными даже при наличии 2-х экспертиз, утверждающих, что всё в норме, все требования соблюдены (Определение ВС РФ № 18-КГ18-101 от 14.08.2018).

Так что вывод один – лучше делать все вовремя. Мало ли, какое настроение будет у судьи в день рассмотрения вашего вопроса?!

Перепланировка квартиры в новостройке Москвы: что нужно знать. Решение вопросов перепланировки в новостройке характеризуется рядом моментов, которые мы намерены осветить в рамках этой статьи. Любое перепланирование, выполненное в новостройке без разрешения, будет незаконным. Чтобы перепланировать квадратные метры соответственно букве закона, необходимо придерживаться конкретных требований. О них мы расскажем ниже. С материалом о согласовании перепланировки квартиры целесообразно знакомиться согласно следующего плана статьи. Содержание. Особенности перепланировки до вступления в право собственности на квартиру .

Основные особенности перепланировки в новостройке. Согласование, сроки и стоимость

Согласно жилищному законодательству РФ, любое изменение планировки квартиры должно согласовываться с госорганами. Это касается как давно эксплуатируемого жилья, так и новостроек. Рекомендуется получить разрешение уполномоченных ведомств еще до проведения строительных работ. В противном случае незаконная планировка грозит владельцу помещения административной и даже уголовной ответственностью.

Можно ли делать процедуру?

В новых домах зачастую уже на этапе проектирования закладывается возможность планирования пространства помещения. Однако такие решения должны укладываться в строительные нормы, в противном случае узаконить перепланировку не удастся.

Проводимые работы не должны касаться важнейших конструкций дома, в новостройке не допускается:

1. Демонтировать или ослаблять несущие стены.
2. Организовывать единое пространство кухни и гостиной без двери при наличии газоснабжения.
3. Подключать «теплый пол» к общедомовым сетям.
4. Выносить систему отопления на балкон.
5. Увеличивать размер кухни или санузла свыше 25% жилплощади.
6. Перемещать, убирать общедомовые коммуникации.
7. Увеличивать балкон за счет жилплощади и другие радикальные работы.

Если перепланировка не нарушает законодательные нормативы, проводить ее можно.

Внимание! Владельцам жилья рекомендуется изучить проект дома на этапе строительства или приобретения квартиры. Техспециалисты застройщика дадут консультации, какие работы допускаются в помещении, а что делать не следует.

Нужно ли согласовывать?

Получать разрешение на перепланировку требуется обязательно и рекомендуется еще до осуществления работ. Однако зачастую владельцы квартир пренебрегают этим условием и пытаются узаконить уже проведенные изменения. В некоторых случаях госведомства отказывают в процедуре и обязывают собственников вернуть помещение в прежний вид.

Самовольная перепланировка может представлять угрозу для здоровья и жизни жильцов, если в работах были задействованы несущие конструкции, общедомовые коммуникации. Вызывает трудности продажа таких объектов. Возможный отказ в проведении сделки или вынужденное значительное снижение цены квартиры.

Выделяют 2 вида согласования перепланировки в новостройке:

• разрешительное;
• уведомительное.

Первое необходимо при осуществлении капитальных работ (перемещения санузла, создания проема в несущей стене, организации перегородок и так далее). Уведомительное согласование может требоваться на незначительные изменения (смену полового покрытия, перестройку ненесущих перегородок и так далее).

Важно! На перепланировку должны быть согласны все собственники квартиры, в том числе несовершеннолетние. Каждый владелец оформляет письменное одобрение работ.

С чего начать?

При планировании проведения работ, изменяющих конфигурацию помещения, рекомендуется изучить проект новостройки, определить строительные особенности: расположение несущих стен, коммуникаций и так далее.

Перепланировка проводится поэтапно:

1. Создается проект, подлежащий согласованию в местной администрации.
2. Проводятся непосредственно работы по разрешенному плану.
3. Совершенные изменения фиксируются администрацией, оформляется новая документация на объект.

То есть начинать согласование требуется с определения допустимого перечня строительных работ.

Как узаконить?

Чтобы узаконить перепланировку, требуется действовать последовательно:

1. Подготовить проектную документацию и согласовать ее в уполномоченном ведомстве.
2. Провести работы по перепланировке.
3. Согласовать уже проведенные изменения.
4. Получить техпаспорт в БТИ.
5. Ввести жилье в эксплуатацию и представить сведения о нем в Росреестр.

Только после прохождения всех этапов изменения жилплощади признаются узаконенными.

Куда обращаться?

На различных этапах согласования перепланировки требуется обращаться в уполномоченные инстанции:

1. Строительную компанию — для создания проекта работ по изменению жилплощади.
2. Местную администрацию — урегулирование работ осуществляется архитектурно-строительным отделом. Направить документацию допустимо также через МФЦ.
3. БТИ — для оформления техпаспорта.
4. Росреестр — для внесения уже совершенных изменений в документацию.

Внимание! При несогласии гражданина с решением уполномоченных ведомств о запрете работ гражданин также вправе обратиться в суд для обжалования вердикта.

Документы для оформления

На законодательном уровне нет утвержденного перечня документации, необходимого для проведения процедуры согласования. Исходя из правил в отдельном субъекте РФ или из вида работ, пакет бумаг может дополняться, поэтому перед посещением ведомства информацию рекомендуется уточнить. Например, если осуществлялся перенос газовой плиты, потребуется приложить справку из газовой службы о правильности подключения.

В общий перечень входят:

• заявление о перепланировке;
• удостоверение личности заявителя;
• техпаспорт;
• бумаги о собственности;
• письменное согласие собственников — если их несколько;
• проект перепланировки.

Для оформления акта приемочной комиссии о вводе помещения в эксплуатацию потребуются:

• заявление об оказании данной услуги;
• акты освидетельствования скрытых работ.

Ранее узаконить перепланировку могли только собственники, представляющие в инстанцию бумагу о владении объектом. Теперь провести процедуру допустимо до официальной регистрации.

Создание проекта

Документ заказывают в компании, у которой присутствуют допуски СРО на осуществление проектных работ. СРО выступает саморегулируемой организацией (реестром) строителей. Перед заключением договора необходимо запросить у выбранной компании свидетельство о допуске к работам — в нем можно посмотреть, в какой СРО состоит предприятие и номер в перечне.

Далее рекомендуется проверить факт наличия организации в реестре на официальном сайте. Если в перечне СРО фирма присутствует, можно заказывать в ней проект. Для этого понадобится представить техпаспорт помещения. Проект издается в течение 5 дней. Компания также согласовывает и выносит техзаключение о допустимости проведения конкретных работ. Этот документ прилагается к проекту.

Согласование проекта с местной администрацией

Проектная документация и техзаключение направляются в местную администрацию в отдел архитектуры. Также прилагаются:

• правоустанавливающие бумаги на владение помещением;
• согласие других собственников;
• заявление на перепланировку.

О принятии бумаг выдается расписка.

Рассмотрение возможности проведения работ осуществляется в течение 45-48 дней. При положительном исходе выдается разрешение. При отказе в перепланировке придется переделывать проект, гражданин также вправе обратиться в суд для обжалования решения.

Строительные работы

На следующем этапе проводятся непосредственно строительные работы, в соответствии с подготовленным проектом. Если будут допущены отклонения от официальной документации, комиссия администрации не примет перепланировку.

При заключении договора со строительной бригадой в документе рекомендуется обозначить, что работы осуществляются из материалов по проекту заказчика, указав их полный перечень и количество. Это послужит подтверждением соответствия проведенных изменений официальному плану.

Оформление техпаспорта

По завершении строительных работ из БТИ вызывают кадастрового инженера для проведения замеров. На их основании оформляются новый техпаспорт, техплан (на диске). Сотрудники ведомства в электронном варианте укажут сделанные изменения.

Согласование факта

С новым техпаспортом, справкой о совершенной перепланировке обращаются в районную администрацию. Приемочная комиссия ведомства проверяет соответствие проделанных изменений разрешенному проекту.

При отсутствии отклонений от плана владельцу помещения передается акт о перепланировке и решение о ее законности. В случае отказа в согласовании его можно обжаловать в судебном порядке.

Ввод в эксплуатацию и обращение в Росреестр

Для ввода квартиры в эксплуатацию в районную администрацию направляют:

• заявление об издании акта приемочной комиссии;
• удостоверения личности владельцев квартиры (или доверенности);
• вердикт администрации о согласованности перепланировки;
• новый техпаспорт.

Далее, следует внести изменения об объекте в кадастр недвижимости. Для этого всю имеющуюся документацию о перепланировке и соответствующее заявление направляют в Росреестр. Допустимо обратиться в ведомство напрямую или через МФЦ. Через неделю Росреестр предоставит выписку из ЕГРН с новым планом помещения.

Сроки

Длительность согласования зависит от скорости рассмотрения документации в ведомствах, вида и объема проводимых работ. Средние сроки согласования перепланировки без задействования несущих конструкций насчитывают:

1. Получение разрешения —1,5-2 мес.
2. Сдача проведенной перепланировки и оформление документации — 1-1,5 мес.

Если затронуты несущие конструкции, сроки согласования увеличиваются:

1. Получение разрешения — 2-2,5 мес.
2. Сдача проведенных изменений и оформление соответствующих бумаг — 1-1,5 мес.

Стоимость

Совокупные затраты на согласование перепланировки значительно различаются для отдельных объектов и зависят от объема и вида проводимых изменений. Стоимость может составлять от 5 тыс. рублей (при небольших работах) до 45-60 тыс. рублей (без учета непосредственно ремонта).

Дороже всего обходится проект перепланировки, примерная стоимость за средний объем работ — 30 тыс. руб. Оформление техпаспорта в БТИ стоит 2 -2,5 тыс. рублей, новых правоустанавливающих бумаг на квартиру в Росреестре — 1 тыс. руб. (госпошлина). При обращении в суд с целью обжалования отказа в перепланировке потребуется оплатить госпошлину 200 руб.

Порядок процедуры до получения собственности

Сейчас присутствует возможность выполнить перепланировку до официальной регистрации прав владения на квартиру. Для согласования изменений требуется представить:

• договор на участие в долевом строительстве;
• договор об уступке прав по договору на долевое строительство;
• акт приема-передачи объекта;
• копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
• справку от застройщика о выполнении обязательств по договору (если данного пункта нет в передаточном акте).

Однако возможность такого согласования следует уточнять на региональном уровне, поскольку преимущественно для проведения процедуры нужна выписка из ЕГРН.

Особенности при ипотеке на квартиру

При пребывании жилья в ипотеке для согласования перепланировки обязательно потребуется письменное одобрение банка. В финансовое учреждение направляется проектная документация и заявление о рассмотрении возможности проведения работ. При положительном решении банк установит срок, когда требуется завершить работы. После этого в течение 6 мес. владелец квартиры должен представить в финансовое учреждение новую документацию на объект.

Внимание! Иногда в кредитном договоре присутствует пункт о невозможности изменений конфигурации помещения. В этом случае перепланировку допустимо проводить только после погашения ипотеки.

Чем грозят незаконные действия?

При выявлении несогласованных изменений конфигурации помещения в новостройке на владельца помещения накладывается административное взыскание —2000-2500 руб.(ст. 7.21 КоАП РФ). Если перепланировка включает запрещенные виды работ, нарушающие строительные нормы, собственника обязуют вернуть жилье в прежний вид. Если этого не произойдет, Жилищная инспекция вправе инициировать судебное разбирательство.

Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

В ходе процесса квартира собственника продается с публичных торгов. Деньги передают бывшему владельцу за вычетом штрафа (если он не был удержан), затрат на осуществление вердикта суда с возложением на нового покупателя обязательства по возвращении жилья в прежний вид.

Если по причине незаконной перепланировки пострадало здание, люди, их имущество, на собственника возможно наложение не только административной, но и уголовной ответственности.

Изменение конфигурации квартиры допустимо проводить только по согласованию с уполномоченными ведомствами. Перепланировка не должна нарушать безопасность здания, причинять дискомфорт, угрозу здоровью и жизни других жильцов. При этом согласовать изменения следует до проведения работ, что позволит избежать судебных разбирательств и штрафных санкций.

Квартиру с "незаконной" перепланировкой нельзя продать, если покупатель берет ипотеку. Для проведения таких сделок необходимо получать оценочный альбом, в котором специалист должен отразить произведенную перепланировку . И конечно, она при этом должна быть согласована. При этом даже если квартиру продавать не планируется, незаконная перепланировка может обнаружиться случайно при ежегодной проверке газового оборудования Мосгазом, или при чрезвычайных ситуациях, к примеру, если произошло затопление: в таких ситуациях приходится вызывать специалистов, а управляющая компания обязана известить госжилинспекцию о проведенной перепланировке .

Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка

Зачастую люди делают перепланировку жилья без согласования, а затем сталкиваются с проблемами. Например, с неузаконенным переустройством нельзя продать квартиру по ипотеке. При этом в феврале вступили в силу новые ужесточения правил, что может вызвать волну проверок. Сайт «РИА Недвижимость» разбирается, как быть в таких ситуациях.

Жилой кодекс РФ предусматривает, что если помещение не будет приведено в прежнее состояние, то суд может обязать собственника продать жилье с публичных торгов. В таком случае вырученные деньги выплачиваются собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В подготовке материала принимали участие специалисты Мосжилинспекции, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова

Если самовольно выполненные работы по перепланировке не могут подлежать согласованию, то такое помещение необходимо привести в прежнее состояние с соблюдением строительных норм и правил, например, придется возвести обратно снесенную стену.

Если желания возвращать стену обратно совсем нет, можно попробовать обратиться в суд с проектными документами, подтверждающим факт того, что сделанная планировка ничего нарушает и не имеет негативных конструктивных особенностей. Однако вероятность положительно исхода в данном случая крайне мала.

В таких случаях необходимо, чтобы проектная организация оформила техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству или перепланировке помещения. После этого нужно подать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке, которая проводилась без решения о ее согласовании.

Заявление, к которому прикладывается копия паспорта или другого документа, удостоверяющего личность, а также полученные перед этим правоустанавливающие документы, подается в Москве в МФЦ или через личный кабинет на официальном сайте мэра города (mos.ru).

Причем при рассмотрении такого заявления собственника привлекают к административной ответственности в виде штрафа.

При выявлении проведения неузаконенной перепланировки, которая не соответствует требованиям действующего законодательства, собственник привлекается к административной ответственности — на него накладывается штраф в размере от двух до двух с половиной тысяч рублей; на должностное лицо — от пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридическое — от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей.

Квартиру с «незаконной» перепланировкой нельзя продать, если покупатель берет ипотеку. Для проведения таких сделок необходимо получать оценочный альбом, в котором специалист должен отразить произведенную перепланировку. И конечно, она при этом должна быть согласована.

При этом даже если квартиру продавать не планируется, незаконная перепланировка может обнаружиться случайно при ежегодной проверке газового оборудования Мосгазом, или при чрезвычайных ситуациях, к примеру, если произошло затопление: в таких ситуациях приходится вызывать специалистов, а управляющая компания обязана известить госжилинспекцию о проведенной перепланировке.

С февраля запрещено согласовывать проведенную перепланировку, из-за которой изменяется архитектурный облик, а также колористическое решение фасада многоквартирного дома.

Продлевать срок действия решения о согласовании выполненных работ допускается только один раз не более чем на полгода.

Также теперь будут проводиться проверки законности принятия решений на общих собраниях и выездные проверки на этапе согласования планируемых работ в помещениях на последнем этаже дома, в том числе на мансардах и чердаках.

В целом, новые ужесточения — в мае 2017 года обязали для выдачи технического паспорта на квартиру проводить проверку квартиры, если она проводилась последний раз больше пяти лет назад — могут вызвать «волну» проверок, например, при посещении квартиры специалистами служб ЖКХ.

Таким образом, перепланировка квартиры в новостройке без согласования – решение, за которое можно заплатить высокую цену в дальнейшем. Если вы не готовы проходить столь сложный и долгий путь, что бы узаконить большой ремонт, следует внимательно отнестись к выбору квартиры в новостройке и изучить представленные планировки в новых ЖК. Еще по теме … Заполните одну заявку для всех банков. Банки партнеры подберут вам оптимальную ипотечную программу, рассчитают точную сумму ипотечных платежей, срок кредита и расскажут о всей процедуре выдачи ипотеки. Сервис бесплатный, все договорные отношения по оформлению ипотечного кредита вы заключаете с банком. Сумма кредита.