Как оформить совместное строительство

1.1. Согласно настоящему Договору Товарищи обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для строительства водопроводного комплекса, который будет располагаться по следующему адресу:______________ .

1.2. В состав водопроводного комплекса будут входить:

1.2.1. Скважина и насосное оборудование.

1.2.2. Водонапорная башня.

1.2.3. Система электроснабжения насосного оборудования скважины.

1.2.4. Насосная станция для подачи воды в дачный поселок _______.

1.3. Вкладом Товарища 1 являются денежные средства в размере _____ (_________) рублей.

1.4. Вкладом Товарища 2 являются денежные средства в размере _____ (_________) рублей.

1.5. Вкладом Товарища 3 является земельный участок площадью ____ га, расположенный по адресу: _________, принадлежащий ему на праве ____________.

1.6. Вклад Товарища 3 оценен Товарищами в ____________ рублей.

1.7. Стороны обязуются внести свои вклады не позднее ___________.

5 правил в отношениях с бизнес партнером / Александр Высоцкий 16+

2. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ТОВАРИЩЕЙ

2.1. Внесенное Товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, признается их общей долевой собственностью.

Внесенное Товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах Товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество Товарищей.

2.2. Имущество, созданное после достижения цели настоящего Договора, будет закреплено за Товарищами на праве общей долевой собственности, оформленном в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

2.3. Ведение бухгалтерского учета общего имущества Товарищей поручается _________________________ .

2.4. Пользование общим имуществом Товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Порядок пользования имуществом, созданным после достижения цели настоящего Договора, будет определен Товарищами дополнительно.

2.5. Обязанности Товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей, определяются в следующем порядке: __________________________________________.

3. ВЕДЕНИЕ ОБЩИХ ДЕЛ ТОВАРИЩЕЙ. ПРАВО НА ИНФОРМАЦИЮ

3.1. Общие дела Товарищей ведутся совместно всеми Товарищами.

3.2. Товарищ 1 обязан обеспечивать поставку товаров, необходимых для строительства водонапорного комплекса.

3.3. Товарищ 2 обязан заключать договоры подряда для строительства водонапорного комплекса, а также произвести пусконаладочные работы.

3.4. Товарищ 3 обязан после окончания строительства водонапорного комплекса зарегистрировать в установленном законом порядке право общей долевой собственности на данный объект.

3.5. За ненадлежащее исполнение Товарищами своих обязанностей Товарищ 1 и Товарищ 2 обязаны уплатить неустойку в размере _______ рублей за каждый день просрочки.

3.6. Товарищ 3 обязан оплатить неустойку в размере ________ рублей за каждый день просрочки.

3.7. Для совершения каждой сделки требуется предварительное согласие всех Товарищей. Сделка заключается Товарищем, уполномоченным на то остальными Товарищами.

3.8. В отношениях с третьими лицами полномочия каждого Товарища совершать сделки от имени Товарищей удостоверяются соответствующей доверенностью, выданной ему остальными Товарищами, а также настоящим Договором.

3.9. В отношениях с третьими лицами Товарищи не могут ссылаться на ограничения прав Товарища, совершившего сделку по ведению общих дел Товарищей, за исключением случаев, когда они докажут, что в момент заключения сделки третье лицо знало или должно было знать о наличии таких ограничений.

3.10. Товарищ, совершивший сделки от имени всех Товарищей или совершивший сделки в интересах всех Товарищей от своего имени, если он не был уполномочен на то настоящим Договором, может требовать возмещения произведенных им за свой счет расходов, если имелись достаточные основания полагать, что эти сделки были необходимыми в интересах всех Товарищей. Товарищи, понесшие вследствие таких сделок убытки, вправе требовать их возмещения.

3.11. Товарищи имеют равное право на ознакомление со всей документацией по ведению дел.

4. РАСХОДЫ, УБЫТКИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ТОВАРИЩЕЙ

4.1. Товарищи несут расходы и убытки пропорционально своим вкладам в общее дело.

4.2. Прибыль, полученная в результате совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов Товарищей в общее дело.

4.3. Товарищи отвечают по всем общим обязательствам солидарно.

5. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий Договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению Товарищей.

5.2. Все изменения, которые предполагается внести в настоящей Договор должны быть оформлены в качестве дополнительного соглашения в письменной форме и подписаны всеми Товарищами.

5.3. Соглашение о прекращении настоящего Договора также должно быть составлено в письменной форме и подписано всеми Товарищами.

5.4. Оставшиеся после прекращения настоящего Договора вещи и денежные средства, переданные в общую собственность, возвращаются предоставившим их Товарищам в размере, пропорциональном стоимости вклада каждого из Товарищей.

При неделимости объекта общей собственности, стоимость которого превышает причитающуюся любому из Товарищей долю выплат, Товарищ, которому передается этот объект, обязан выплатить компенсацию другим Товарищам (другому Товарищу) по соглашению между ними.

Вещи, переданные в общее владение и (или) пользование Товарищей, возвращаются предоставившим их Товарищам без вознаграждения.

5.5. С момента прекращения Договора Товарищи несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.

5.6. Настоящий Договор сохраняет свое действие в следующих случаях:

— объявления кого-либо из Товарищей несостоятельным (банкротом);

— ликвидации кого-либо из Товарищей;

— отказа кого-либо из Товарищей от дальнейшего участия в настоящем договоре;

— выдела доли Товарища по требованию его кредитора.

5.7. Договор прекращает свое действие в случае объявления Товарища 3 недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, либо в случае его смерти.

5.8. Товарищ имеет право отказаться от настоящего Договора и получить долю из общего имущества Товарищей. Размер доли определяется частью стоимости вклада Товарища, равной отношению стоимости вклада к стоимости общего имущества Товарищей, имеющегося на дату выхода Товарища из Договора.

Заявление об отказе Товарища от настоящего Договора должно быть сделано им не позднее чем за три месяца до предполагаемого выхода из Договора.

5.9. В случае отказа Товарища от дальнейшего участия в настоящем Договоре он отвечает перед третьими лицами по общим обязательствам, возникшим в период его участия в настоящем Договоре, так, как если бы он остался участником настоящего Договора.

5.10. В случае реорганизации Товарища настоящий Договор сохраняет свое действие между остальными Товарищами и правопреемником реорганизованного Товарища.

5.11. Настоящий Договор прекращает свое действие в случае, когда в числе его участников остается только один Товарищ.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Во всем, что не урегулировано настоящим дДоговором, Товарищи будут руководствоваться положениями действующего гражданского законодательства Российской Федерации.

6.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания и действует бессрочно.

6.3. Договор составлен в трех экземплярах, по одному экземпляру для каждого Товарища.

7. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ ТОВАРИЩЕЙ

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер вкладов, порядок их внесения, общая цель являются существенными условиями договора простого товарищества (п. 1 ст. 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц (п. 2 ст. 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наряду с условием о предмете договора, а также условиями, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, стороны вправе определить для себя любое условие в качестве существенного, при несогласованности которого договор не может считаться заключенным.

Источник: vse-documenty.ru

Осуществление совместной деятельности

В результате осуществления совместной деятельности стороны обычно планируют получение доходов, оптимизацию затрат и налогового бремени.

Договор простого товарищества предполагает особый порядок перераспределения доходов между товарищами (участниками договора), устанавливаемый условиями этого договора.

Совместная деятельность привлекательна, в том числе, простотой оформления, которая связана с тем, что стороны договора не создают нового юридического лица и, соответственно, нет нужды в совершении регистрационных действий и прохождении через множество формальностей.

Согласно п.1 ст.1041 ГК РФ, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

В статье будут рассмотрены требования действующего законодательства к участникам договора о совместной деятельности и особенности бухгалтерского учета связанных с ее осуществлением хозяйственных операций.

Простое товарищество в гражданском законодательстве

Прежде всего, нужно отметить, что при осуществлении совместной деятельности очень важно уделить особое внимание составлению договора, так как от его условий зависит, в том числе:

• оценка вкладов,
• порядок распределения полученных доходов,
• порядок покрытия расходов и убытков,
• порядок принятия решений,
• и т.п.

В случае, когда целью совместной деятельности не является получение прибыли, участниками договора простого товарищества могут быть так же некоммерческие организации и физические лица.

Обратите внимание: Особенности договора простого товарищества, заключаемого для осуществления совместной инвестиционной деятельности (инвестиционного товарищества), устанавливаются Федеральным законом от 28.11.2011г. №335-ФЗ

«Об инвестиционном товариществе».

Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе:

• деньги,
• иное имущество,
• профессиональные и иные знания, навыки и умения,
• деловая репутация,
• деловые связи.

Согласно положениям ст.1044 ГК РФ, общей долевой собственностью товарищей признаются*:

• имущество, внесенное товарищами (принадлежащее им на праве собственности),
• произведенная в результате совместной деятельности продукция,
• полученные от такой деятельности плоды и доходы.

Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.

Ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц.

Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при отсутствии согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей, определяются договором простого товарищества.

В соответствии со ст.1044 ГК РФ, при ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если иное не установлено условиями договора.

Договором может быть предусмотрено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества.

При совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей.

В отношениях с третьими лицами полномочие товарища совершать сделки от имени всех товарищей удостоверяется:

• доверенностью, выданной ему остальными товарищами,
• договором простого товарищества в письменной форме.

Обратите внимание: Условие договора, ограничивающее право товарища знакомиться со всей документацией по ведению дел товарищества – незаконно и является ничтожным (ст.1045 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст.1046 ГК РФ, порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением.

При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело.

На основании ст.1048 ГК РФ, прибыль, полученная товарищами в результате совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей, если иное не предусмотрено:

• договором простого товарищества,
• иным соглашением товарищей.

Договор простого товарищества прекращается вследствие:

• Объявления кого-либо из товарищей недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим*.

• Объявления кого-либо из товарищей несостоятельным (банкротом)*.

• Смерти товарища или ликвидации либо реорганизации участвующего в договоре простого товарищества юридического лица*. Договором или соглашением может быть так же предусмотрено замещение умершего товарища (ликвидированного или реорганизованного юридического лица) его наследниками (правопреемниками).

• Отказа кого-либо из товарищей от дальнейшего участия в бессрочном договоре простого товарищества*. Заявление об отказе от бессрочного договора простого товарищества должно быть сделано не позднее чем за три месяца до предполагаемого выхода из договора. При этом, даже если товарищами было заключено соглашение об ограничении права на отказ от бессрочного договора простого товарищества, оно незаконно и является ничтожным.

• Расторжения договора простого товарищества, заключенного с указанием срока, по требованию одного из товарищей в отношениях между ним и остальными товарищами*.

• Истечения срока договора простого товарищества.

• Выдела доли товарища по требованию его кредитора*

При прекращении договора простого товарищества вещи, переданные в общее владение, пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

С момента прекращения договора его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.

Раздел имущества, находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном ст.252 ГК РФ.

Недвижимость, которая будет создана или приобретена в будущем

В некоторых случаях договор совместной деятельности заключается в целях строительства недвижимости, подлежащей продаже в будущем.

При осуществлении такого рода отношений необходимо учитывать мнение Пленума ВАС РФ, выраженное в Постановлении от 11.07.2011г. №54«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Согласно п.4 данного Постановления, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда натакого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с п.6 Постановления, в случаях, когда по условиям договора:

• одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения,

• другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 ГК РФ.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

На основании п.7 Постановления, 7. вслучаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады:

• передает земельный участок,
• вносит денежные средства,
• выполняет работы,
• поставляет строительные материалы,
• и т.д.,

Бухгалтерский учет совместной деятельности товарищей

Правила и порядокотражения хозяйственных операций в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности организации в случаях совместного осуществления операций, совместного использования активов и совместного осуществления деятельностиустановлены ПБУ 20/03 «Информация об участии в совместной деятельности».

Согласно п.4 ПБУ 20/03, информация об участии в совместной деятельности подлежит раскрытию в бухгалтерской отчетности организации при наличии договоров, условиями которых устанавливается распределение между участниками обязанностей по финансовой и иной совместно осуществляемой деятельности с целью получения экономических выгод или дохода.

На основании п.12 ПБУ 20/03, ведение бухгалтерского учета общего имущества может быть поручено одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц.

При отражении в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности операций, связанных с участием в совместной деятельности (договоре простого товарищества):

• организация-товарищ руководствуется пунктами 13 — 16 настоящего Положения,
• товарищ, ведущий общие дела в соответствии с договором простого товарищества, руководствуется пунктами 17 — 21 настоящего Положения.

• Бухгалтерский учет у товарища, ведущего общие дела.

• операций (на отдельном балансе) по совместно осуществляемой деятельности,
• операций, связанных с выполнением своей обычной деятельности.

Отражение хозяйственных операций по договору о совместной деятельности, включая учет расходов и доходов, а также расчет и учет финансовых результатов по отдельному балансу, осуществляются в общеустановленном порядке.

Согласно п.18 ПБУ 20/03, имущество, внесенное участниками договора, учитывается товарищем, ведущему общие дела, обособленно — на отдельном балансе.

Вклады, внесенные участниками совместной деятельности, учитываются товарищем, ведущим общие дела:

• на счете по учету вкладов товарищей в оценке, предусмотренной договором.

• По Дебету счетов учета имущества (51 «Расчетные счета», 01 «Основные средства», 41 «Товары» и др.) и Кредиту счета 80 «Вклады товарищей».

Аналитический учет по счету 80 «Вклады товарищей» ведется по каждому договору простого товарищества и каждому участнику договора.

*Утверждены Приказом Минфина России от 31.10.2000г. №94н.

Приобретенное или созданное в ходе осуществления договора о совместной деятельности имущество отражается в бухгалтерском учете:

• в сумме фактических затрат на его приобретение, изготовление и т.д.

Начисление амортизации по амортизируемому имуществу в рамках отдельного баланса осуществляется в общеустановленном порядкевне зависимости от фактического срока их использования и применяемых ранее способов начисления амортизации до заключения договора о совместной деятельности.

• Бухгалтерский учет у товарищей – участников договора о совместной деятельности.

• в состав финансовых вложений по стоимости, по которой они отражены в бухгалтерском балансе на дату вступления договора в силу.

Соответственно, в учете товарища передача вклада по договору совместной деятельности отражается следующими проводками:

• По Дебету счета 58.4 «Вклады по договору простого товарищества» и Кредитусчетов учета имущества (51 «Расчетные счета», 01 «Основные средства», 41 «Товары» и др.)

• прибыль или убытки по совместной деятельности, подлежащие получению или распределенные между товарищами.

• По Дебету счета 76.3 «Расчеты по причитающимся дивидендам и другим расчетам» и Кредиту счета 91.1 «Прочие доходы»- получена прибыль по результатам совместной деятельности.

• По Дебету счета 91.2 «Прочие расходы» и Кредиту счета 76.3 «Расчеты по причитающимся дивидендам и другим расчетам»- получен убыток по результатам совместной деятельности

• погашение вкладов, учтенных в составе финансовых вложений.

• прочих доходов или прочих расходов при формировании финансового результата.

Екатерина Анненкова, аудитор, аттестованный Минфином РФ, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению ИА «Клерк.Ру»

Источник: www.klerk.ru

Как оформить дом в общую совместную собственность супругов?

Земельный участок может принадлежать физическому или юридическому лицу на праве общей собственности.

О том, в каких случаях возникает и прекращается право общей собственности на землю, какие виды общей собственности и каков порядок действия правомочий существуют в земельном праве — читайте в нижеприведенной статье.

Право общей собственности на земельные участки относится к видам частной собственности на землю, и характеризуется множественностью субъектов права собственности, именуемыми участниками общей собственности или сособственниками, при совместном использовании земельного участка (ст. 244 ГК РФ). По сути, возникновение общей собственности есть объединение субъектов права собственности на землю и соединение земельных участков в единый объект, подтвержденное актом о государственной регистрации.

Право общей собственности на землю

Если в брачном договоре прописано, что недвижимое имущество принадлежит тому, кто вложил денежные средства в приобретение, то второй супруг при разводе не будет иметь права на получение доли в таком имуществе.

Важно Важно! Эти же правила действуют при установлении долевой или общей совместной собственности на землю, жилой дом и иные виды недвижимого имущества.

• В качестве покупателей указаны оба супруга.

Если квартира регистрируется на обоих супругов, то договором купли-продажи могут быть установлены два вида прав на приобретаемую вещь: общая долевая или общая совместная собственность.

Пусть даже и в собственность, но ведь это право не зарегистрировано – в те времена регистрирующих органов не было, а когда они появились, никто не удосужился «снести» государственный акт или копию постановления в регистрационную палату.

А ведь всем известно, что право собственности на недвижимость возникает только с момента государственной регистрации и получения соответствующего свидетельства.
Вроде бы все оно так, но это – всего лишь поверхностные суждения.

При рассмотрении спора о разделе такого участка суд в первую очередь проверит, был ли в этот момент между сторонами зарегистрирован брак, проживали ли супруги совместно и вели ли общее хозяйство.

Допустим, на эти вопросы получен утвердительный ответ – брак зарегистрирован, супруги вели совместное хозяйство, жили, как говорится, в любви и согласии.

По сути, здесь важно только одно – был официально зарегистрирован брак.

Совместно построенный дом на участке мужа

Закона N 122-ФЗ);- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества;- заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка (ч.

2 п. 2 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ).При этом истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный объект недвижимого имущества не допускается (п.
5 ст. 25.3

Закона N 122-ФЗ).Приказом МЭРТ России от 15.08.2006 N 232 утверждена форма декларации об объекте недвижимого имущества, в разд.

7 которой указываются сведения об общей собственности на объект недвижимого имущества.

Разница между совместной и долевой собственностью

• крестьянско-фермерских хозяйств;
• общих земельных участков, которые были приобретены за счет целевых взносов членов садово-огороднических, и дачных некоммерческих товариществ;
• общей собственности супругов, если иное не предусмотрено брачным контрактом;
• совместной собственности граждан, являющихся членами садово-огороднических и дачных некоммерческих объединений, при условии предоставления земельного участка на условиях оплаты.

Государственная регистрация общей долевой собственности на землю В соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ, объект недвижимости, расположенный на неделимом земельном участке, может быть приобретен на праве общей долевой собственности или аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом учитываются доли в праве собственности на здание.

Общая совместная собственность

/ Квартира Российское законодательство РФ регламентирует несколько возможных форм собственности: единоличную, совместную и долевую собственность. Термины совместной и долевой собственности изначально предполагают, что у соответствующих имущественных объектов, на которые и распространяются права собственников, одновременно есть два или несколько правообладателей.

Правовой режим каждой из вышеназванных видов общей собственности имеет определенные нюансы и отличия, которые стоит учитывать правообладателям имущества.

Первоначальное отличие долевой и совместной собственности состоит в том, что в первом варианте за каждым правообладателем имущества закрепляется какая-то конкретная доля, выражаемая в процентном отношении, а во втором – чёткий объём имущественных ценностей, принадлежащий каждому правообладателю, не устанавливается.

Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников. Раздел общего совместного имущества предполагает равные доли для всех участников (ст.254 ГК РФ). Правовой режим общей совместной собственности наглядно описывается в ст.256 ГК РФ (общая собственность супругов).

Так, имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, за исключением отдельных случаев, предусмотренных брачным договором. Вместе с тем, имущество, которое было приобретено одним из супругов до брака или полученное в дар либо в порядке наследования во время брака, является его собственностью.

Земля от государства и общая собственность супругов

ЭЖ Вопрос-Ответ», 2007, N 12Вопрос: У моего супруга есть свидетельство на право собственности на землю в садоводческом товариществе, выданное в 1994 г.

на основании постановления главы районной администрации.

На участке есть жилое строение. 1. Можно ли данный дом оформить в совместную собственность с женой, если земля в частной собственности только у мужа? 2.

Возможно ли сначала переоформление земли в совместную собственность с женой, а затем по декларации оформить дом (без права регистрации проживания) также в совместную собственность? 3. Или есть другой вариант оформления дома в совместную собственность?Ответ: 1.
Прежде всего надо иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ и п. п. 1, 2 ст.

Раздел земельного участка и жилого дома при разводе

Так, если остальные правообладатели недвижимости не захотят её продавать, заинтересованному лицу возможно, придётся проходить процедуру выдела доли из общих имущественных ценностей.

• Если объект недвижимости относится к совместной собственности лиц, они несут равноценную ответственность по выполнению налоговых обязательств. Соответственно, это автоматически подразумевает, что имущественный налоговый платеж на недвижимые объекты исчисляется и оплачивается правообладателями в равных долях.
• Любой из правообладателей совместной жилой недвижимости вправе пользоваться имущественным налоговым вычетом при соблюдении условий, определенных законодателем. Если объект жилой недвижимости приобретался до начала 2014 года, вычет будет ограничен суммой в 2 миллиона рублей на всех правообладателей жилья.

Если говорить у супругах, то они вправе по обоюдной договоренности оформлять общие имущественные ценности не в совместную собственность, как это происходит в большинстве ситуаций, а в долевую. Для этого им потребуется документальное оформление, подтверждающее долевой статус общей собственности.

Одним из наиболее востребованных вариантов такого документального оформления выступает брачный договор. Специалисты рекомендуют супругам, заключающим брачный контракт, тщательно продумывать все его пункты и условия, чтобы в дальнейшем не было юридических оснований для признания соглашения ничтожным.

Помимо добровольного соглашения супругов, на практике существует возможность переведения совместной собственности в долевую в процессе судопроизводства.

В случае невозможности выдела доли по закону либо если деление повлечет за собой несоразмерный ущерб имуществу, выделяющийся собственник вправе потребовать выплаты ему стоимости его доли остальными участниками общей долевой собственности.

Собственник, получивший денежную сумму или иную компенсацию от остальных участников долевой собственности за свою долю, утрачивает право собственности на долю в общем имуществе.

Неделимый земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, предполагает выплату стоимости доли участнику, желающему выделить свою долю в натуре, другими участниками (п. 3 ст. 252

ГК РФ). Право общей совместной собственности регулируется ст.

253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением.

Оформление квартиры в совместную собственность супругов

Для семьи всегда приобретение жилья – это серьезный шаг. Причем неважно, будет это покупка новой квартиры или улучшение существующих условий проживания, обмен жилья и пр.

Поэтому следует заранее изучить все тонкости, особенно юридические. Многих интересует вопрос, как оформить квартиру в совместную собственность супругов? Собрать все необходимые бумаги официально.

Стоит ли заключать после этого брачный договор?

Долевая и совместная собственность

После заключения специального договора при купле-продаже (обмене) квартиры владелец получает право полной собственности на приобретаемый объект. Когда владелец один, сама ситуация простая и понятная.

Однако в браке стараются квартиру оформлять сразу на двоих хозяев, при этом оговаривается возможность передачи ее потом в наследство. Тогда собственность уже не считается единоличной.

Она становится общей, при этом имеет два отдельных варианта: совместная или долевая.

Долевая собственность – официальное юридическое понятие, характеризующее объект недвижимости (комната, квартира, дом), у которого имеется несколько владельцев и доли соответственно разделены между ними.

Тогда каждый имеет отдельное свидетельство собственности, где указывается количество долей каждого владельца конкретной квартиры (дома). Каждая доля считается обособленной, ее потом можно продать или обменять.

Зачастую долевые собственники реализуют, продают или сдают, свою долю, делают из

объекта общей недвижимости коммунальное жилье. Конечно, по закону перед реализацией доли владелец сначала должен предложить ее для выкупа владельцу оставшейся доли.

Важно, что условия (стоимость) будут рыночными. Если же второй владелец откажется, долю можно спокойно продавать на рынке, используя общие основания.

Общая собственность – такое понятие чаще встречается в браке. Сама совместная собственность едина, не подлежит делению или продаже частями. Один объект, хозяевами которого являются супруги. Если по бумаге у квартиры собственник один – когда при покупке оформили просто на мужа, то продать или обменять жилье без согласия супруги невозможно.

Когда жилье приобретается вместе в браке, оно автоматически считается совместным. Однако супруги могут при желании разделять ее потом на доли. Интересно, что полноценную долевую собственность официально можно оформлять между любыми людьми. Неважно, вступили они в брак, родственники, близкие друзья или просто знакомые.

Какая форма будет лучше? Если хочется обезопасить себя, стоит выбрать долевую форму. Это мнение большинства специалистов. Причем долевую собственность изначально можно оформить по-разному. Не всегда доли одинаковые.

Будет учитываться желание сторон и предоставляемые ими документы.

Например, если супруг перед покупкой продал какую-нибудь недвижимость, принадлежащую ему (нажитое до брака). И имеет документ, зафиксировавший свершенную сделку и сумму, которую потом вложил как часть платы за приобретаемое жилье. Например, продал часть дома, машину или квартиру.

Суд учтет это, когда будет определять размер долевой собственности.

Оформление жилья в последующую долевую собственность

Когда собственность общая, то оформляя развод, людям придется делить имущество только через суд. Изначально специалисты будут действовать из принципа равноправия, но стороны могут оспорить это.

Подобные правила действуют и в случае, когда собственником приобретенного жилья является один человек. Если она куплена уже в браке, то относится к общему, совместно нажитому имуществу. Которое соответственно суд поделит между сторонами.

Однако перед покупкой нужно определиться, как оформлять квартиру – в совместную (общую) собственность или у будущего жилья будет один владелец.

Один владелец – жилье считается все равно совместной собственностью. Стоит помнить, что на покупку потребуется официальное (то есть закрепленное нотариально) разрешение другого супруга.

Оформляться такое жилье будет, как общее, где владелец – один человек. Правда, по факту, потом распоряжаться недвижимостью смогут оба, лишь совместными решениями.

Если же решение принимается одним супругом, то согласие второго заверяет нотариус.

Два владельца – имена обоих сразу указываются в составляемом договоре. Чаще всего новое жилье просто делится пополам, но порой встречаются и другие варианты. При этом пакет документов, требуемых для регистрации в принципе такой же. Главное, предварительно указывать размер и количество долей супругов.

Плюс подобной сделки – не требуется согласия супруга, составленного на момент оформления собственности.

Когда квартира приобретается как обычная долевая собственность, стоит заранее выбрать способ оплаты. Тогда доля каждого оценивается специалистом (оценщиком недвижимости) и потом супруги рассчитываются отдельно.

Важно: следует понимать, любая недвижимость, приобретаемая супругами, считается нажитой ими совместно. Соответственно, при разводе суд будет делить ее только пополам. Даже если изначально в договоре указаны 1⁄4 или 3⁄4 доли. Дележ имущества стандартный — 50/50. Положение исправит лишь составление отдельного брачного договора.

При этом неважно, приобретают супруги обычную квартиру или земельный участок.

Факт дарения недвижимости

Конечно, жилье можно получить в дар. Когда родитель или другой родственник решает составить специальный договор дарения и вписывает туда человека (одариваемого). А также нужно указывать все особенности недвижимости. Адрес, размер квартиры (жилая площадь и общая), кадастровый номер. Притом указать, дарит жилье полностью или долю.

Важно помнить, что дарственный договор может составлять лишь взрослый человек. Нельзя подарить квартиру, владельцем которой указан ребенок. А также если даритель указал лишь одну сторону (жену или мужа в паре), то имущество будет считаться личным. Получается, вторая сторона не сможет претендовать.

Само дарение считается безвозмездной сделкой, одариваемый не получает дополнительных обязательств.

Брачный договор – сильный документ, регулирующий имущественные и финансовые отношения будущих (или фактических) супругов. Все его пункты касаются имущества, приобретаемого в браке.

Такой договор способен разрешить долевой вопрос, возникающий при разводе.

Например, если там прописано, что квартира должна остаться у собственника, то договор станет весомым аргументом в будущем суде, где начнут определять доли супругов.

Имущественный вычет согласно НДФЛ

Если супруги решают купить квартиру, их ждет возврат подоходного налога. Причем налоговый вычет каждый раз определяется по-разному. На него влияет выбранная супругами форма собственности.

Когда квартира изначально оформляется на мужа, а требуемые платежные документы – только на жену, то скорее всего, потом в вычете налоговыми органами будет отказано. Чтобы вернуть подоходный налог нужно обязательно предоставить все документы, зафиксировавшие внесение суммы за приобретаемую квартиру.

А также право собственности. Конечно, можно разделить вычет поровну на супругов, но тогда обоим нужно предоставить соответственные бумаги, показывающие их официальный доход. Тогда будет возможность вернуть налог.

Если же возвратом может воспользоваться лишь один супруг, то второй может использовать возможность вычета потом, в будущем.

Когда же собственность совместная, вычет после предоставления нужных документов получают одновременно оба супруга. Тогда второй пишет официальный отказ, делая его в пользу первого. Смотря кому из семьи выгоднее получать вычет.

Если же собственность долевая, то каждый супруг соответственно получит свой отдельный вычет. Причем размер вычета у них будет равносилен размеру доли.

Согласно общему правилу размер вычета составит около 2 000 000 р. Стоимость приобретенной квартиры будет соответственно делиться пропорционально, по долям (только количество людей – собственников неважна).

Вот так и определяется размер вычета у супругов. Это когда стоимость приобретаемого ими жилья составит до 2 млн. Если выше, то размер вычета это 2 млн, умноженные на долю.

Конечно, владелец большей доли получит больший вычет.

Семейная ипотека

Зачастую пара не обладает достаточными средствами, чтобы сразу приобрести жилье. Тогда хорошим вариантом становится ипотека. Существует 2 варианта покупки жилья:

• супруги – созаемщики, т. е. у них будет совместная собственность и ипотеку погашают одновременно вместе;
• в одиночку, когда ипотека будет оформляться на одного.

Когда ипотеку берет один, второму нужно обязательно предоставлять заверенное нотариусом согласие. Оно не требуется, если оформление ипотеки заранее было указано в составленном ранее брачном договоре.

Есть вероятность оформления общей ипотеки, когда супруги погашают ее вдвоем. При этом жилье регистрируется на кого-то из них. Или же ипотечный кредит берет один, а право собственности оформляют оба. Это неважно, при разводе суд будет поровну делить все долги и обязательства сторон.

Специалисты советуют заранее составлять подробный брачный контракт, где будет оговорено взятие ипотеки, порядок погашения и внесения платежей. Там же можно указывать кто и когда осуществит начальный взнос, порядок погашения после развода. Нужный образец такого договора при желании супругов может предоставить нотариус.

Кроме этого, в контракте можно подробно расписать размер и количество долей будущей недвижимости, возможность возврата или осуществление компенсации в случае отмены ипотеки. А также – варианты изменения договора на случай рождения детей или смерти супруга.

Жилье по завещанию

Можно ли признать недвижимость, доставшуюся одной стороне в наследство, общей собственностью? Например, когда смерть родственника сделала жену наследницей его жилья, имеет ли муж какие-то права на него?

Согласно законодательству после оформления брака, супруги начинают совместный быт. У них одно, общее хозяйство и, если приобретается квартира, она считается общей. Однако, при этом каждый супруг имеет свое, отдельное право иметь личную собственность. На которую вторая половина не сможет никак претендовать:

• любое имущество, которое ранее принадлежало супругам еще до бракосочетания;
• недвижимость, полученная как «безвозмездная» через дарение или завещание.

Лишь смерть супруга – владельца собственности даст право второму (если это оговорено брачным договором или нет завещания) претендовать на личное имущество.

Важно: владелец наследуемой собственности может спокойно распоряжаться ею. Продать, сдать, подарить кому-то. А также переселиться туда семьей и жить совместно. Только второй супруг будет лишь прописан там, без каких-либо прав собственности.

Материнский капитал

Согласно законодательству, супруги могут рассчитывать на оформление и последующую выплату материнского капитала, если в семье у них родится второй ребенок. Выдается капитал единовременно и фиксированной суммой.

На руки супруги получают сертификат, который чаще всего используют для приобретения или улучшения своих жилищных условий.

Впрочем, капитал можно отложить, чтобы потом использовать для финансового подспорья подрастающим детям (оплата учебы).

Решение куда и как потратить капитал принимается супругами совместно.

Плюс – семья получает отличное подспорье, особенно полезное после оформления квартиры в ипотеке на двух собственников. Капиталом можно «закрыть» первый взнос.

Минус – выплата не дается деньгами, а оформляется как сертификат.

Имущество, приобретаемое за или с помощью выданного материнского капитала, тоже считается совместным. Однако для этого супруги должны уже состоять в браке. Поэтому жилье будет оформляться как общая собственность.

Важно помнить, что среди собственников будут указаны все дети, ведь материнский капитал выдается семье для них.

оформление дома в совместную собственность

Согласно налоговому кодексу, а именно 220 статье НК РФ, при приобретении недвижимости собственникам данного жилья государство возвращает 13% со стоимости недвижимости, но не более 2 000 000 руб. с части основной стоимости жилья, а также 13% со стоимости ипотечных процентов.

Налоговый вычет при совместной стоимости имущества будет делиться в соответствии с поданным в территориальный налоговый орган «Заявлением о распределении долей».

Как оформить общую долевую собственность на имущество

Имущество может принадлежать как одному человеку, и тогда он является единственным и полноправным хозяином, так и нескольким людям.

В такой ситуации они являются владельцами общей, в случае своевременного оформления документа. Есть два типа общей собственности: совместная и долевая.

Примером совместной собственности может стать супружеская пара, которая купила квартиру и оформила ее, поэтому совместно ею владеет.

Оформление дома в совместную собственность

Вопрос. У моего супруга есть свидетельство о праве собственности на землю в садоводческом товариществе, выданное в 1994 г. На участке есть жилой дом.

Можно ли дом оформить в совместную с женой, если земля в частной только у мужа? Возможно ли сначала переоформление земли в совместную собственность с женой, а затем по декларации оформить дом (без права регистрации проживания) также в совместную собственность? («ЭЖ Вопрос-Ответ», 2007, n 12)

Вопрос: У моего супруга есть свидетельство на право собственности на землю в садоводческом товариществе, выданное в 1994 г.

Оформление земли в совместную собственность

1 ответ. Москва Просмотрен 793 раза. Задан 2011-05-17 15:29:05 +0400 в тематике «Земельное право, ресурсы» Купили земельный участок -поделили на двоих, сделали межевание на 2 участка. администрация говорит что земельный — Купили земельный участок -поделили на двоих, сделали межевание на 2 участка. администрация говорит что земельный. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 126 раз. Задан 2012-06-21 13:12:56 +0400 в тематике «Земельное право, ресурсы» Как зарегистрировать построенный гражданскими супругами дом в совместную? — Как зарегистрировать построенный гражданскими супругами дом в совместную собственность.

Простые налоги

Сегодня расскажу о нюансе, который вызывает массу вопросов у желающих получить налоговый вычет. Речь пойдет о совместной собственности. Согласно Семейному Кодексу, все имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, если иное не оговорено брачным договором. А это значит, что совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлено имущество.

Если стоимость квартиры (дома, земли под строительство) превышает 2 миллиона рублей, возникает резонный вопрос: может ли каждый супруг претендовать на возврат 260 000?

Регистрация дома

2. Если иное не предусмотрено законом или договором. собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Совместная собственность и развод

Посетители юридической консультации задали более 10000 вопросов по теме » собственность и развод». В среднем ответ на вопрос появляется через 15 минут, а на -вопрос мы даём гарантию минимум двух ответов, которые начнут поступать уже в течение 5 минут!

После развода осталаь вместе с детьми жить в доме супруга. Дом достался ему понаследству. Дом находится в ветхом аварийном фонде и подлежит сносу.

Совместная собственность

Имущественный вычет при совместной собственности можно перераспределить с выгодой для собственников. Оформление совместной собственности по налоговым последствиям является самым идеальным вариантом.

При оформлении права на купленную недвижимость лишь единицы указывают общий совместный характер владения. Основная причина: боязнь разбирательства кому принадлежит имущество при разводе.

Статья в помощь продающим и покупающим долю в недвижимости самостоятельно!

Эта статья написана для тех, кто озадачился продажей или покупкой доли недвижимости. Также в статье рассмотрена тема покупки недвижимости в общую долевую и совместную собственность.

Чтобы продать квартиру (комнату, земельный участок), находящуюся в общей совместной, необходимо присутствие всех собственников на сделке купли-продажи.

Делается это либо по соглашению всех собственников имущества либо по решению суда на основании требования одного или нескольких собственников (статья 244 ГК РФ).

Общая долевая собственность супругов на квартиру: налоговый вычет

Действующее законодательство предусматривает массу вариантов правовых режимов, на которых муж и жена могут владеть и распоряжаться нажитым имуществом.

Один из таких вариантов – общая долевая собственность супругов на квартиру. Появляется по специальному указанию самих собственников или суда.

Сегодня разберем подробнее особенности долевого владения супругов, выгодно ли это, и как рассчитывается налоговый вычет после покупки долевого жилья.

Законный режим по умолчанию

Законный режим появляется автоматически по действующему Семейному кодексу, если стороны не договорились о другом режиме. Общую собственность супруги наживают во время брака – с даты свадьбы до развода или смерти одного из супругов. К нему относятся:

• все полученные деньги (зарплаты, пособия);
• недвижимость (квартиры, дачи, дома, земля);
• движимые вещи (автомобили, мебель, бытовая техника);
• вклады, акции, интеллектуальные права и так далее.

По ст. 34 СК РФ супруги владеют общим имуществом на праве общей совместной собственности. Это означает, что каждый объект – например, квартира – принадлежит мужу и жене совместно без определения долей, как единое целое. В таком имуществе никак не определяются ни части, ни доли в праве, даже «условно».

Когда же официальные документы закрепляют доли в общей собственности супругов, говорят об общей долевой собственности.

ВАЖНО! Выписка из ЕГРН на общую квартиру может содержать Ф.И.О. одного супруга и вид права «собственность» — это означает, что собственность общая совместная. Если же определено, что мужу принадлежит, например, 1/2, и жене 1/2 – то собственность общая долевая. Доли могут быть любыми.

Супруги могут изменить автоматический общий совместный режим на долевой в любой момент брака и в отношении любых вещей. Например, они могут купить долевую квартиру, а остальными вещами владеть совместно. Очень распространенная ситуация – когда квартира делится по материнскому капиталу на всех членов семьи. Супруги также могут оформить себе отдельные доли.

Какой вариант лучше

На вопрос, что лучше — совместная или долевая собственность, однозначного ответа нет. Каждая семья решает самостоятельно с учетом сложившейся ситуации. Сориентироваться помогут следующие советы:

• Если один из супругов оплатит большую часть цены квартиры за счет личных средств (например, муж заплатил из своего кармана 2 000 000 рублей, а жена – 500 000 рублей), целесообразно оформить долевую покупку. Так при разводе имущество будет распределено справедливо.
• Аналогичная ситуация – когда на приобретение жилья дарят деньги родители мужа или жены.
• Если супруг не устроен, ведет домашнее хозяйство или работает неофициально, то для получения максимального вычета при покупке квартиры лучше оформить недвижимость как общую совместную собственность.

ВНИМАНИЕ! Каждый случай – индивидуальный. Некоторые семьи придерживаются мнения, что брак всегда заканчивается разводом, поэтому безопаснее все оформлять долевой собственностью. Другие наоборот считают, что совместно нажитое должно быть только совместным. Получить совет по вашей ситуации вы можете у нашего дежурного юриста онлайн.

Как возникает долевая собственность

Долевая собственность появляется двумя способами:

• по договору;
• по решению суда.

Решение суда применяется при разводе и разделе общего имущества. Судья решает, кому какую долю присудить. Не обязательно, что мужу и жене разделят имущество строго пополам. Если у пары есть дети, судья вполне может отписать жене 2/3, а мужу – 1/3 общей квартиры, даже если она была взята в ипотеку.

Договорный способ определения долей отличается многообразием соглашений:

• перед регистрацией брака или в ходе совместной жизни супруги могут заключить брачный договор, который обязательно удостоверяется у нотариуса;
• супруги могут составить соглашение о разделе общего имущества и удостоверить его у нотариуса – такой вариант часто применяется при выделении долей по материнскому капиталу;
• муж и жена при покупке новой квартиры могут сразу составить договор с определением долей – нотариальная форма не требуется;
• соглашения иногда возникают и в ходе судебного раздела – стороны подписывают договор о разделе имущества, а суд его утверждает своим решением;
• долевая собственность возникает при приватизации муниципального жилья.

ВНИМАНИЕ! Не стоит забывать и о личной собственности супругов на недвижимость и другие вещи. Чаще всего она возникает в результате дарения или наследования одним из супругов имущества. На такую собственность у второго супруга нет никаких прав и при разводе она не делится.

Покупка квартиры в долях

Покупка супругами квартиры в долевую собственность осуществляется по стандартному договору купли-продажи, в котором на стороне покупателя выступают два человека. Прописывается:

• ФИО, адреса, паспорта участников, при этом покупателей можно именовать «Покупатель-1», «Покупатель-2»;
• описание квартиры с кадастровым номером, адресом, метражом и т.д.;
• доли, в которые поступает квартира, например «Покупатель-1 приобретает 1/2 доли в праве на квартиру»;
• цена квартиры и порядок ее оплаты – покупателям не обязательно оплачивать в строгом соответствии с получаемыми долями;
• срок и порядок передачи квартиры;
• гарантии продавца и другие условия, которые стороны желают отразить.

ВАЖНО! Скачать образец договора можно на нашем сайте. Нотариальное удостоверение не требуется, если целая квартира разбивается на доли. Если же продавцов тоже несколько, то визит к нотариусу обязателен.

Сама процедура покупки долевой квартиры супругов тоже стандартная:

Регистрация прав собственников осуществляется на протяжении 3-14 дней органами Росреестра. После этого выдается выписка из ЕГРН с записью о правах собственности на квартиру.

Налоговый вычет на долевую квартиру

При покупке квартиры имущественный вычет при долевой собственности также распределяется между собственниками. У каждого есть право на применение максимального вычета 2 000 000 рублей (к возврату 260 000 рублей).

1. Супруги купили квартиру за 3 000 000 рублей пополам. Каждый из них может применить налоговый вычет 1 500 000 рублей к своей части, вернуть из бюджета максимально 195 000 рублей.
2. Супруги купили долевую квартиру стоимостью 3 000 000 рублей: жене 1/3, мужу 2/3 доли. Вычет распределится по стоимости долей. Жена применит вычет 1 миллион рублей и вернет из бюджета 130 000 рублей, а муж – максимальный вычет и максимальный возврат 260 000 рублей.

Разница с общей совместной собственностью, что нельзя прийти к сотрудникам налоговой и подать заявление о перераспределении вычета между супругами по наиболее выгодному способу.

Например, если при совместной собственности муж работает, а жена нет, выгоднее перераспределить весь вычет на мужа – т.к. он уплачивает налог. Супруг таким образом сможет вернуть 520 000 рублей.

При общей долевой собственности на квартиру такая операция невозможна.

Общая долевая собственность супругов на квартиру иногда оказывается очень удобной альтернативой стандартному режиму совместного имущества. Однако сегодня большинство семейных пар выбирают законный режим общего совместного имущества.

Уважаемые читатели! В статье дана общая теоретическая информация по вопросу. Помните, что законодательство постоянно меняется и решение вашего вопроса может потребовать учета новых норм. За консультацией можно обратиться к нашему дежурному юристу через онлайн-чат.

На кого оформлять квартиру в браке?

Молодожены, да и супруги, которые уже пожили в браке, покупая жилье, интересуются, как это сделать правильно, потребуется ли заключение брачного договора и на кого оформлять квартиру в браке. Остановимся на этих вопросах в данной статье.

О форме собственности

Форма собственности бывает частной, долевой или совместной.

Что касается долевой части, она может быть частной или общей. Нередко таким видом собственности пользуются для приватизации квартир или комнат. Она предполагает закрепление прав доли за каждым членом семьи.

У каждого имеется обособленная доля и свидетельство на право ею распоряжаться. Такую долю можно продать. Так из цельного жилья может получиться коммунальная квартира, что была раздроблена.

Однако перед осуществлением продажи доли, ее предлагают купить другим дольщикам, и только при их отказе, она может быть продана третьим лицам.

Частный вид собственности — это владение имуществом одним лицом. В большинстве случаев такой вид собственности распространен среди молодых людей до вступления в брак.

Общей квартиру считают после появления совместного имущества. При этом будут учитываться все члены семьи, которые принимали участие в данной сделке, все они получают равные доли.

Совместная собственность подразумевает отсутствие указания долей. Деление собственности осуществляется в равных долях между супругами и их несовершеннолетними детьми. Доли не являются обособленными.

Их нельзя разделить и продать по отдельности. В документе о собственности в этом случае указано только одно лицо, но фактически им владеют все.

То есть при решении продать квартиру один из собственников обязательно должен получить согласие от других.

По приведенной информации, становиться ясно, что для супругов, переживающих за раздел имущества, приоритетным вариантом будет оформлять жилье в долевую собственность. В случае необходимости ее можно оформить в неравных долях.

Если же была оформлена совместная собственность, при разделе имущества придется делать это через суд.

Обычно он делит имущество на равные доли, но при предоставлении доказательств мужа или жены о праве на большую часть, решение будет вынесено о делении не в равных долях.

Если жилье приобрели уже в браке, и оформили на мужа или на жену, его также будут считать совместным имуществом. К примеру, если квартира куплена в браке и оформлена на жену, при разводе муж владеет правом на ее половину.

О возврате налога

Когда жилье приобретается в браке, подоходный налог вычитывается с учетом некоторых особенностей. Оно находится в общей собственности мужа и жены, но предоставление налоговых вычетов может осуществляться разными путями, в зависимости от выбранной супругами формы собственности при приобретении жилья.

С целью получить налоговый вычет, нужно обратить внимание на то, что в случае оформления квартиры на одного супруга, а платежных бумаг на другого, в вычете могут отказать.

На заметку: Чтобы подоходный налог был возвращен, нужно будет предоставить бумаги об оплате денежных средств за жилье и праве собственности на него.

Вычет может быть разделен на два супруга при наличии у каждого регулярного официального дохода. Только так можно будет вернуть налог.

Можно запросить возврат налога полностью на одного супруга. Тогда у другого будет возможность использования вычета в будущем.

Права на получения выплат вычета

Если жилье оформили в совместную собственность, на получение выплат могут рассчитывать оба супруга или один из них. Последний случай подразумевает необходимость написания вторым из супругов отказа получать выплаты в пользу другого.

При оформлении квартиры в долевую собственность, каждый супруг получает отдельную выплату, которая соизмерима с принадлежащей долей.

Общее правило определяет размер вычета для одной квартиры в 200 тысяч рублей. Стоимость жилья делят пропорционально долям. Так определяется вычет на каждого супруга только при стоимости квартиры не более 2 миллионов рублей. Если стоимость превышает указанную, на каждого супруга будет вычтено 2 миллиона рублей, умноженного на его долю.

При нахождении супруги в декретном отпуске у нее отсутствуют доходы облагаемые налогом, значит, в это время ей не будет возврата НДФЛ. Однако свое право супруга сохранит в будущих сделках купли-продажи любой недвижимости.

Когда супруги покупают квартиру не в первый раз, в случае получения одного из супругов максимального размера выплат раньше, возможность получить полный вычет в этот раз имеется у второго супруга.

Брачный договор

Нередко супруги заранее обговаривают свои права, обязанности и особенности разделения имущества при разводе. В приведенном случае они обращаются к юристу для составления брачного контракта.

В нем будет прописано, кому останется квартира при разводе. При этом не учитывается, кто из супругов платил за нее при покупке.

Также брачный договор будет содержать информацию о наличии или отсутствии права передачи жилья ребенку несовершеннолетнего возраста с правом проживания в ней кого-то из родителей, пока ребенку не исполнится 18 лет, а также о необходимости осуществлять снятие одного из супругов с регистрационного учета при разводе.

Благодаря брачному контракту деление имущества при разводе может пойти по нестандартному пути. Однако и этот документ можно признать недействительным. Во избежание такой ситуации следует учитывать некоторые правила при его заключении.

В первую очередь, нельзя составлять брачный договор в случае постановки одной из сторон в ущемленное положение условиями, которые хочет включить в договор другая сторона. При наличии таких условий, можно оспорить договор в суде.

Оформление семейной ипотеки

Большая часть российских банков выставляет следующие требования для семьи, решающей купить квартиру в ипотеку:

• возраст от 18 до 60 лет;
• наличие гражданства РФ;
• стаж работы на последнем месте от 6 месяцев;
• наличие дохода семьи не ниже прожиточного минимума;
• необходимость для семьи в улучшении жилищных условий.

Если все правила соблюдены, можно собирать документы. Из них потребуются:

1. Паспорта и свидетельства о рождении (для несовершеннолетних детей).
2. Свидетельство о браке.
3. Документы о собственности (при ее наличии).

При необходимости банком могут быть потребованы дополнительные сведения. Кроме оригиналов документов потребуются их копии.

Также потребуется внесение первоначального взноса. Процент в каждом банке будет разным. Средний взнос составляет 10-30 процентов.

Жилье, которое было куплено под ипотеку, будет иметь обременение банка, пока долг до конца не оплатят.

Ипотеку можно оформить в совместную собственность или на одного супруга.

Можно оформить ипотеку на двух супругов, а права собственности зарегистрировать на одного, или наоборот, ипотека может быть оформлена на одного человека, а права собственности — на двоих. При любой ситуации во время развода будет распределение долгов между мужем и женой в равных долях.

Если супруги хотят, можно составить брачный договор, прописав в нем, кому будет принадлежать жилье после развода, и кто будет осуществлять ежемесячные платежи.

Требуемые документы

Перед тем, как оформить в совместную собственность супругов жилье, нужно подготовить следующие документы:

1. Паспорта супругов, свидетельства о рождении детей.
2. Военный билет, если кто-то проходит воинскую службу.
3. Договор купли-продажи.
4. Доверенность, если сделку проводит доверенное лицо.
5. Согласие от одного из супругов, если жилье покупается с правом собственности на одного супруга.

На кого оформить жилье?

Так на кого же из супругов оформлять жилье? Как лучше поступить? По закону при оформлении жилья в совместную собственность, и муж, и жена имеют равные права на его долю (ст. 39 п.1).

Распределение долей будет зависеть от наличия или отсутствия брачного договора или другого вида сделки, на основании которого одному из супругов может быть выделена большая доля (дарственная и так далее). Если перечисленные имеются, доли будут распределены согласно этим документам.

Если же жилье приобретается с «нуля» на средства, которые были накоплены обоими супругами, доли при регистрации вообще можно не указывать, в договоре просто указывают, что жилье покупается в совместную собственность. В данной ситуации и муж, и жена будут официальными собственниками квартиры.

Что будет с квартирой после развода, при ее оформлении на одного супруга?

Если жильем владеет один супруг, при разводе оно останется при нем. При несогласии второго супруга можно подать иск в суд, подробно описав причину признания доли или проживания.

Каждый случай индивидуален. Если квартиру приобрели в браке, но записали на одного супруга, нужно будет доказать свои права предоставив, например, выписки из совместного счета, с которого были перечислены деньги на оплату квартиры.

Если муж или жена приобрели квартиру по дарственной или по наследству, она не подлежит разделу.

Требуется ли согласие или отказ на продажу от жены/мужа?

Не нужно предоставлять согласие на продажу квартиры от второго супруга в следующих ситуациях:

1. Квартира была получена по наследству или в дар.
2. Супруг приобрел жилье до вступления в брак.
3. Квартира была приватизирована на одного из супругов, а второй дал на это согласие.
4. Наличие брачного контракта с указанием пунктов согласия или отказа.

В иных случаях при приобретении квартиры в совместную собственность, наличие отказа или согласия необходимы. Их обязательно нужно заверить у нотариуса.

В нотариальной конторе в таком случае нужно подать заявление. Нотариус подпишет соглашение с указанием сроков действия согласия или отказа. Эту бумагу вместе с остальными собранными документами подают в регистрационную палату.

Потребуется ли доверенность?

Необходимость в доверенности существует в случае невозможности мужем или женой представлять свои интересы. Например, по причине длительной болезни, нахождения квартиры в другом районе.

В таких случаях муж или жена может дать право полностью распоряжаться от своего имени.

Источник: 72mp.ru

ИНЮСТА

В целях экономии средств собственники соседних земельных участков договорились за счет буровой компании пробурить скважину на воду. Также собственники решили за счет общих средств оборудовать скважину кессоном, насосом и так далее. Однако собственники земельных участков желали подстраховаться, чтобы дальнейшее использование водяной скважины не зависело от наличия или отсутствия конфликтных отношений.
В связи с данным обстоятельством собственники обратились в юридическую фирму Инюста, юристы провели правовой анализ ситуации и предложили оформить договоренность в письменном виде.
Любая сделка представляет собой механизм, который закрепляет договоренности сторон таким образом, чтобы стороны не могли уклониться от выполнения условий сделки или нарушить условия было крайне невыгодно. Таким образом, хорошая проработанная сделка — это система балансов и гарантий сторон, подкрепленная санкциями на случай нарушений.
Кроме того, имеет значение и обстоятельства дела. Допустим, размещение скважины на границах двух участков реально снижает возможность для злоупотреблений — в сравнении с размещением общей скважины только на одном участке.
По данному вопросу можно было юридически оформить договоренности разными путями: через установление сервитута, через коллективную собственность на землю в пределах скважины и т.д. В итоге был выбран более наиболее простой наименее затратный способ путем создания общей собственности. Далее, хотя земля остается в личной собственности, отдельная вещь на ней, например, скважина может принадлежать наряду с собственником земли также и иным лицам, если это было целью при заключении договора на бурение скважины.
В итоге данный вариант на практике оказался нереализованным так как один из собственников решил продать свою землю, но продажа сильно затянулась, переговоры стали не актуальны, т.е. по причинам, не зависящим от юристов.
Представленный вариант сделки является заготовкой и нуждается в доработке.

ДОГОВОР
о порядке использования общей скважиной (на воду)

Мы,
ФИО, дата и место рождения, паспорт № выдан дата орган выдачи, прописка, далее «Сторона 1», являющаяся владельцем земельного участка с кадастровым № номер,
ФИО, дата и место рождения, паспорт № выдан дата орган выдачи, прописка, далее «Сторона 2» , являющаяся владельцем земельного участка с кадастровым № номер,
ФИО, дата и место рождения, паспорт № выдан дата орган выдачи, прописка, далее «Сторона 3» , являющаяся владельцем земельного участка с кадастровым № номер и
ФИО, дата и место рождения, паспорт № выдан дата орган выдачи, прописка, далее «Сторона 4» , являющаяся владельцем земельного участка с кадастровым № номер,

совместно именуемые «Стороны», по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее – «Договор») о нижеследующем:

Источник: xn—-etbdbxf0aacqne0a.xn--p1ai

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора

Один из популярных способов приобрести собственное жилище – принять участие в завершении возведения дома, например, с помощью договора инвестирования строительства. Этот документ обладает своими особенностями, которые в корне отличают его, к примеру, от договора долевого строительства.

Инвестирование в строительство требует значительных вложений от капиталодержателя, (вне зависимости от назначения здания — жилое или нежилое), а формальная сторона вопроса в этом деле крайне важна, так как договор — это фундаментальная основа, подтверждающая права и обязанности инвестора.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

• Передачу права собственности на недвижимость;
• Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
• Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.

Так образом, договор участия в долевом строительстве (жилого или нежилого здания) – это инвестирование исключительно в будущее жилье (физическое лицо получает готовую квартиру или дом взамен своих вложений), а сделка об инвестировании – получение определенных бонусов от застройщика (характерна для юридических лиц).

Важно: в инвестиционном соглашении не должно быть терминов, характерных для договора подряда, – иначе этот документ будет расценен налоговыми органами именно таковым, а внесенные средства будут считаться не инвестициями, а авансовыми платежами.

Чтобы быть уверенными, что вы составляете верный документ, изучите образец.

Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:

• Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
• Самостоятельно определять объект вложений;
• Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
• Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

• Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
• Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
• Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
• Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

• Его не обязательно регистрировать в госорганах;
• Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч. по проектированию);
• Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство.

Еще одно существенное отличие – условия по залогу. При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

В нашей стране не редки ситуации, когда застройщик не может осилить объем заданной работы в одиночку, т.к. капиталы на застройку требуются колоссальные. Если инвестор обладает значительными средствами, инвестиции в такие проекты — довольно прибыльное дело.

Существенные положения (жилые дома и нежилые здания)

В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):

• Место и время составления;
• Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
• Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
• Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.

К другим существенным условиям договора, в отличие от долевого, относятся:

• Стоимость сделки – сумма выплачивается разом или периодическими платежами;
• Срок действия документа и штрафные санкции, если застройщик не успел закончить постройку к оговоренной дате– обычно это 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, помноженной на сумму сделки и число дней просрочки (1/150, если инвестор – физлицо);
• Ответственность обеих сторон за отказ исполнять условия соглашения – например, застройщик может расторгнуть договор, если инвестор просрочил платежи более чем на 2 месяца;
• Гарантийный срок – обычно это 5 лет для самой постройки и 3 года – для инфраструктуры, срок отсчитывается от дня передачи объекта инвестору.

Кроме того, в текст договора о постройке жилого или нежилого здания следует включить существенные условия страхования ответственности, например, если застройщик не успевает вовремя сдать объект или инвестор просрочивает платеж.

Помните, что строительство — специфическая сфера. Перед подписание договора убедитесь, что у вас достаточно профессиональных ресурсов, которые способны обеспечить вам качественный результат по завершении строительства.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.

Конкретизируем – сторонами контракта являются:

• Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
• Застройщик – юридическое или ИП, осуществляющий возведение объекта;
• Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
• Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:

• Являться именно юрлицом (не ИП!);
• Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
• Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.

Гражданский кодекс не заставляет юридических и физических лиц производить обязательную регистрацию при инвестициях в строительство, так как эта договоренность не относится к сделкам, совершаемых с недвижимым имуществом, а регулирует взаимоотношения финансового характера. Договор считается заключенным по факту его подписания всеми заинтересованными контрагентами.

Как только объект будет завершен, переходите к регистрации договора инвестирования, при этом регистрации будет совершена только в области требований инвестора на недвижимость.

При желании можно провести регистрацию договора раньше, в этом случае инвестор будет защищен в большей степени и сможет потребовать компенсации за нарушение условия договоренности в суде на менее шатких основах.

Инвестирование в недвижимость, в первую очередь, выгодно крупным риэлторским агентствам, имеющим достаточно капитала и обширную клиентскую базу для последующей реализации

Риски инвестора

В современном законодательстве, к сожалению, контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет. Поэтому появляются определенные риски из-за неоднозначных формулировок, которых необходимо избежать, например:

• В договоре не прописан срок окончания работ – обязательно требуйте конкретизации сроков от юридического лица, чтобы исключить возможность долгостроя;
• Не указаны характеристики объекта, который передается инвестору после постройки – так застройщик оставляет возможность передать вкладчику квартиру совсем не ту, которую обещал;
• Не прописаны все юрлица, застройщики и подрядчики, участвующие в сделки – вторая сторона может быть лишь участником «цепочки», и если она разорвется, то у инвестора не останется никого, кому можно предъявить взыскания;
• Не указано целевое расходование инвестиций – застройщик, юридическое лицо, способно потратить деньги на любые цели, не связанные со строительством;
• Не описан размер компенсации, если в соответствии с договором строительства жилого дома с физическим лицом застройщик не исполнит свои обязательства или если инвестор решит отказаться от прав на квартиру и получить возврат деньгами;
• Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.

Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:

• Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
• Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
• Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
• Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
• Поищите отзывы о застройщике.

Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.

В идеале, прежде, чем подписывать договор, необходимо провести экспертную оценку его содержания — вам поможет компетентный юрист или хороший аудитор

Таким образом, договор инвестирования строительства – это документ, в соответствии с которым физическое лицо, предприниматель или государственный орган власти вкладывают средства в строительство дома или нежилого объекта с целью получения прибыли.

Обычно это квартира, дом или денежное вознаграждение. Может быть заключен в пользу третьих лиц, . Единой формы составления соглашения нет, но в нем должны быть прописаны существенные условия, характерные этой группе договоров.

Инвестиционный договор: правила составления, важные ключевые моменты, классификация

Любые виды сделок юристы настоятельно рекомендуют оформлять документально, особенно когда речь идет о больших суммах денег.

Инвестор и заказчик всегда оформляют инвестиционный договор – документ, учитывающий все подробности достигнутого соглашения.

Инвестиции сами по себе вещь рисковая, поэтому грамотно оформленный договор об инвестировании способен защитить от некоторых непредвиденных ситуаций, как сторону заказчика, так и инвестора.

Общие понятия

Договор об инвестиционной деятельности подтверждает взаимоотношения между инвестором и заказчиком, а также определяет их права и обязанности. Равноправными участниками договора являются заказчик и инвестор. При этом, заказчиком считается тот, кто ведет проект.

Обычно это руководитель предприятия или организации, деятельность которой нуждается в инвестициях. Именно он берет на себя всю ответственность за полученные денежные средства. Сторона заказчика обязана выполнять все пункты договора и подтверждает это своей подписью.

За результат операции инвестирования и всю финансовую деятельность несет ответственность заказчик.

Стороной инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Он дает свои средства в управление и ожидает получить условленную прибыль.

Со стороны инвестора в документе могут быть прописаны требования к возможным рискам или просадкам.

С другой стороны, инвестиционный договор может содержать пункт об обязательстве инвестора не вмешиваться в ход финансовой деятельности до конца обусловленного срока.

Некоторые сферы деятельности могут учитывать в документе и третью сторону, например, подрядчика или инвестиционного агента. Например, такой сферой является строительство.

Агент, как правило, получает процент от суммы, на которую заключается сделка, и способствует поиску инвесторов и заключению новых договоров.

Но для заказчика это достаточно выгодный вариант, так как комиссионные очень малы, по сравнению с суммами контрактов.

Инвестиционный договор подразумевает получение выгоды всеми сторонами: инвестор увеличивает свой капитал, а заказчик, как правило, получает выполненный проект и вознаграждение. Источником прибыли является деятельность проекта.

Условия соглашения

Инвестор и заказчик обсуждают подробности будущего проекта и выясняют абсолютно все аспекты будущей деятельности. Им необходимо прийти к соглашению, которое бы устраивало обе стороны.

Передача денег заказчику обязательно оформляется документально. Это способствует увеличению надежности сделки, ее правомерности и прозрачности. Документальное подтверждение уменьшает риск потери средств для инвестора и дает возможность урегулировать спорные вопросы, в том числе и в суде.

Средства передаются в собственность или в управление, что не имеет существенного значения. Общий механизм подразумевает сам факт займа заказчиком у инвестора с любой формой последующего использования средств.

Процесс передачи денег может происходить следующими способами:

1. После подписания договора инвестор сразу передает необходимую сумму оговоренным способом.
2. Средства поступают заказчику частями.

Такой вариант приемлем для обеих сторон, если:

1. Деньги заказчику нужны постепенно, в течение некоторого промежутка времени.
2. Доверие сторон друг к другу не на самом высоком уровне и инвестор хочет перестраховаться.

Полученные деньги заказчик вкладывает в проект и самостоятельно следит за всеми происходящими процессами, а также суммами затрат и прибыли. В определенную дату, о которой обе стороны договариваются заранее, заказчик возвращает инвестору его вознаграждение за вложение средств.

Проценты инвестор может получать двумя способами:

Фиксированной суммой. Результат инвестиционного проекта не влияет на сумму, которую получит инвестор – она представляет собой фиксированную и неизменную цифру. Выплаты должны совершаться точно в оговоренные даты.

Стороны отталкиваются от средних значений ожидаемой доходности и устанавливают процент от фактически полученных денег. Многие инвесторы стараются избегать таких договоренностей, потому что возникает некоторая неопределенность.

Способ выплаты вознаграждения оговаривается заранее и обязательно уточняется в договоре, во избежание любых недоразумений. к оглавлению ↑

Обязательства

Договор инвестирования защищает интересы как заказчика, так и инвестора. Он определяет действия, которые должны выполнить обе стороны. Наиболее важные моменты, которые учитываются в типовом договоре, следующие:

Для заказчика

• Соблюдение сроков осуществления проекта
• Предоставление отчетов о финансовой деятельности и ходе проекта.
• Сдача результата проведенной деятельности.
• Предоставление всех необходимых документов.
• Привлечение специалистов или подрядчиков для осуществления проекта и заключения договора.
• Контроль допустимых расходов.
• Контроль всех действий, связанных с проектом.
• Возврат всех заемных денежных средств в установленный срок.

Для инвестора

• Передача оговоренной суммы денег без задержек и изменений.
• Проверка результатов инвестиционной деятельности и приемка проекта.
• Выплата вознаграждения.
• При необходимости, составление всех документов по завершению проекта – регистрация права собственности и постановка на учет в необходимых государственных структурах.

Важные моменты

Все формулировки и пункты, которые содержит инвестиционный договор, очень важны и могут повлиять на итог разрешения спорных вопросов. Составить правильный договор могут квалифицированные юристы, к которым следует обратиться при возникновении малейших сомнений.

Лучше потратить больше времени на составление и изучение документа, чем потом стать жертвой мошенников или собственной неосведомленности. Юристу нужно показать предварительно составленный договор и объяснить на словах чего вы на самом деле хотите. Тогда специалист сможет подсказать неточности и двусмысленные пункты в документе, а также предложит правильный вариант написания.

Кроме того, юрист проверит документ на соответствие последним нормам законодательства, что может сделать не каждый бизнесмен.

Обязательно обратите внимание на наличие в договоре следующих моментов:

• Наименование документа.
• Дата и время заключения.
• Данные сторон.
• Индивидуальная информация о проекте – цель, сроки, суммы.
• Права обеих сторон.
• Обязанности обеих сторон.

Цена проекта

Инвестиционный договор обязательно устанавливает цену проекта. Для инвестора она означает полную сумму необходимых вложений, в которую включены все расходы на стоимость материалов, вознаграждения, услуги специалистов, допустимые риски, техническое оснащение и другие траты.

Цена проекта представляет собой приблизительную сумму или допустимый диапазон необходимых вложений. Для подсчета точных цифр используют небольшие поправки или индексы, которые учитывают возможные изменения цен на материалы или услуги.

При нарушении сроков осуществления проекта его цена может меняться. В таком случае, стоимость корректируется в интересах стороны, которая понесла убыток.

Советы инвестору

Инвестор несет значительно больший риск.

При неблагоприятном результате завершения проекта именно он не получит обратно своих средств, при этом заказчик, в большинстве случаев, просто ограничится моральными переживаниями.

Такое окончание проекта обязательно стоит рассматривать при написании договора и заранее обезопасить себя, включив в договор соответствующий пункт о выплате неустойки.

Для минимизации возможных потерь и неудачного исхода инвестиционной деятельности, инвестору следует:

• Узнать подробности юридической жизни другой стороны – репутация фирмы, кредитная история.
• Лично убедиться в наличии всех правоустанавливающих документов: на землю, оборудование и другое.
• Проверить наличие разрешения на проведение соответствующих работ или лицензии на определенный вид деятельности. Обратить внимание на срок годности таких документов и сверить их с действующим законодательством.
• При наличии аналогичных партнеров-инвесторов изучить их права и обязательства перед интересующей компанией.

Признаки инвестиционного договора

В российском законодательстве нет четкого определения термина «инвестиционный договор». Также нигде не регламентированы субъекты, которые могут заключать такой вид договора и объекты, которые могут быть в нем указаны.

Юристы считают, что договор инвестирования отличается от других соглашений наличием экономического содержания документа и формулировки получения дохода как цели совместной деятельности. Признаками договора инвестиционного характера можно назвать:

• Долгосрочное сотрудничество между сторонами.
• Взаимная выгода – инвестирование денег в обмен на доход, недвижимость или другой результат проекта.
• Основание соглашения – коммерческое предложение, проектная документация.
• Присутствует коммерческий интерес.

Этапы реализации

Мы выяснили основные моменты, с учетом которых должен быть составлен инвестиционный договор. Далее следуют этапы его реализации.

Первый – подготовка. Здесь осуществляются все действия, необходимые для проведения финансовых расчетов. Заказчик готовит экономическое обоснование необходимой суммы, показывает проектную документацию, готовит техническую базу.

Завершается реализация проекта приемкой объекта инвестором. Это должно подтверждаться соответствующими документами, например, актом приема-передачи. После этого инвестор оформляет все последующие документы на свое имя.

В сфере чистых финансовых инвестиций, например передачи денег в управление для торговли на фондовом рынке, результатом инвестирования становится выплата прибыли обеим сторонам, в соответствии с условиями составленного ранее договора. О том, что все условия договора были выполнены и стороны не имеют претензий, также составляются необходимые документы.

При желании, инвестиционный договор о сотрудничестве можно продлить, оформив дополнительное соглашение. Условия продления сотрудничества могут отличаться от установленных ранее. Все поправки и изменения обязательно указываются в дополнительном соглашении. к оглавлению ↑

Ключевые моменты

Каким бы выгодным вам не казалось будущее вложение средств, лучше не торопиться и следовать основным правилам:

Не верьте словам – требуйте документы. Это касается как документов физического или юридического лица, с которым вы составляете договор инвестирования, так и ваших взаимных обязательств. Все должно быть задокументировано.

Опишите условия, на которых вы расстанетесь с заказчиком в случае успеха и в случае негативного исхода. Классификация инвестиционных договоров и их правильная структура законодательством не предусмотрены. Единственное, что дает сторонам право контролировать действия друг друга – это пункты договора. Чем больше требований будет написано – тем лучше.

Инвестиционный договор – не просто письменное оформление договоренностей. Это документ, регламентирующий границы прав и требования к обязанностям двух партнеров.

Инвестиционный договор должен быть составлен после тщательного изучения всех документов и информации, имеющих отношение к делу.

Только четкая формулировка прав и обязанностей может привести к успешному результату и качественному процессу исполнения.

Договор инвестирования строительства

Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций.

Инвестиции — денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата.

Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.

Стороны такого договора:

• Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком — одна сторона.
• Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором — вторая сторона договора.

договора инвестирования

При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных.

Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

Чего не должно быть в инвестиционном договоре, так это терминологии из договоров подряда, даже если застройщик и совмещает функции подрядчика, то есть сам занимается строительством объекта.

В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме.

Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:

• предмет договора — объект строительства с максимально точными характеристиками;
• порядок передачи средств от инвестора и передачи законченного объекта в собственность;
• сроки строительства и передачи жилого объекта — предмета договора.

Правовая основа договора инвестирования

всех инвестиционных договоров и все действия с ними должны соответствовать требованиям, указанным в следующих документах:

1. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации…» (с изменениями от 22 августа 2004 г.);
2. Закон РСФСР № 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.
3. Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:

• Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство.
• Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора.
• Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.

Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.

Несоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности.

Посмотреть договор инвестирования в строительство образец, Вы можете, пройдя по следующей ссылке Договор инвестирования.

Договор инвестирования в пользу третьего лица

По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.

Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.

Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.

На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.

Государственная регистрация права собственности

Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.

Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Государственная регистрация права требования дает инвестору следующие гарантии и привилегии:

• Обращение за регистрацией на тот же объект недвижимости будет упрощенным;
• В случае передачи прав между инвесторами — исключает последующую ответственность между ними;
• Гарантирует защиту объекта недвижимости от возможного недобросовестного отношения застройщика и исключает возможность заключения аналогичного договора на тот же объект;
• Благодаря проводимой при государственной регистрации экспертизе документов заказчика, исключается возможность их юридически неправильного оформления.

После прохождения процедуры регистрации права требования на договоре проставляется специальный штамп, а после регистрации права собственности — выдается свидетельство, подтверждающее необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.

Риски при заключении договора инвестирования

Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок. Поэтому на практике нельзя создать единый договор инвестирования в строительстве — образец возможен лишь в частях, одинаковых для всех договорных документов. Это создает определенный простор для деятельности мошенников или недобросовестных лиц.

Риск 1. Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность.

Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной. Добросовестные заказчики не допускают заключения договоров в таком виде.

Кроме того, нужно помнить, что незаконными считаются договора на те объекты, разрешение на строительство которых получено заказчиками после 01.04.2005 г.

Риск 2. договора и его условия в полном порядке и устраивают инвестора. Происходит подписание договора, передача инвестиций и… все.

Заказчик не работает над проектом и вообще такого юридического лица больше не существует.

Чтобы избежать подобной ситуации перед заключением договора инвестиции вся правоустанавливающая и другая документация заказчика должна быть тщательно проверена.

Риск 3. Цепочки. При заключении договора инвестирования «через третьи руки» добиться положительного для инвестора результата в случае нарушения его прав будет крайне сложно. В некоторых случаях цепочки могут напоминать финансовые пирамиды.

Сходство и различия договора инвестирования и договора долевого участия

Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:

1. Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
2. Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
3. По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.
4. Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
5. Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
6. Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.

Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Самое главное, всем гражданам нужно запомнить, что в мире бизнеса не бывает безрисковых операций. И для повышения собственной безопасности и сохранности своих накоплений, заключения всех видов договоров должны производиться под контролем независимых юристов и только после консультации с ними.

Договор инвестирования

Соглашение между инвестором и заказчиком оформляются в виде инвестиционного договора установленного образца. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы.

Общие понятия: инвестиционный договор

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны.

Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль.

И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Договор инвестирования в бизнес непосредственно имеет две стороны – это заказчик и инвестор.

Заказчик – это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное – это помогает заключить инвестиционный контракт.

Условия заключения инвестиционного договора

После того как инвестор и заказчик нашли друг друга, то необходимо обговорить все условия заключения договора, которые должны подходить обеим сторонам.

Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций.

Заказчик в свою очередь вкладывает все деньги в развитие проекта, при этом он обязан контролировать все процессы затрат и прибыли. В будущем после получения прибыли в установленный срок вкладчику вернуть вознаграждение за пользование денежными средствами.

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

• в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
• выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной. Иногда проекты бывают долгосрочными, и предугадать точную прибыль почти невозможно. В таком случае ставится приблизительное значение доходности, оно может корректироваться в обе стороны. Такой вариант инвестора в основном не устраивает, так как им хочется знать, что их средства защищены и они получат те деньги, на которые рассчитывают. Для заказчика такой вариант хороший, потому, что они уже не могут гарантировать точную прибыль из-за постоянных изменений, в экономике страны, особенно влияет на прибыль уровень инфляции, который с годами становится все выше, особенно в нашей стране.

Процесс передачи инвестиций заказчику может осуществляться по-разному.

1. Первый способ включает, что стороны подписывают договор инвестиционного товарищества и деньги передаются заказчику сразу в соответствии с установленными условиями.
2. Второй способ заключается в том, что средства передаются не сразу, а частями. Зависит это от различных факторов:

• заказчик на стадии разработки инвестиционного проекта не требует всей сумы денежных средств;
• инвестор, не до конца доверяет заказчику и пытается таким образом защитить свои средства от потери;
• такой способ целесообразный, так как проект на данный период не нуждается на вкладе полной суммы.

Все возможные движения денежных средств должны контролироваться как заказчиком, так и инвестором, чтобы в конфликтных случая можно было решить проблему. Иногда подобные разбирательства доходят и до суда, а тут уже требуется подтверждение проведенной операции.

Образец договора инвестирования в бизнес должен учитывать такие обязательства сторон:

• придерживается установленного срока в осуществлении инвестиционного проекта;
• предоставляет отчет инвестору, о расходах в случаях необходимости;
• предоставление участка или офиса для осуществления проекта;
• сдача результата проведения инвестиционного проекта;
• предоставление всех необходимых документов для осуществления проектной деятельности;
• привлечение необходимых лиц для заключения договора;
• контролирует все действия которые непосредственно относятся к проекту, лишние расходы не допускаются;
• обязуется вернуть сумму долга инвестору в определенный срок.

• передает денежные средства заказчику в соответствии с инвестиционным договором, без каких либо изменений;
• после окончания работы принимает объект от заказчика;
• выплата вознаграждения заказчику.
• обязательно регистрирует права собственности на недвижимость или другой полученный результат, при этом передает свой образец договора инвестирования в нужные регистрационные службы.

Нюансы инвестиционного договора

В период заключения договора, как для заказчика, так и для инвестора необходимо ознакомиться с действующими законами государства, нужно это для правильного оформления. В таких делах важно знать все законы, это предоставляет защиту в будущем.

Для большей уверенности и для ознакомления можно проконсультироваться с юристом. Такие люди хорошо ознакомлены с такими делами и могут объяснить многие моменты, которые затрудняют вопросы подписания договора. Во время подписания, можно предоставить юристу образец договора инвестирования в бизнес.

Он сможет четко обрисовать существующий вариант и ответить на вопросы, связаны с риском.

В том случае, если помощью юриста воспользоваться нет возможности, то стоит придерживаться следующих рекомендаций в подписании инвестиционного договора:

• четко должно быть указано наименования договора, время заключения, информация о сторонах. Которые участвуют в заключении, место осуществления процесса;
• важные условия, такие как цена, срок осуществления инвестиционного проекта, цель проекта;
• права и обязанности инвестора и заказчика.

В случаи если это проект по строительству недвижимости, то важно включить адрес и площадь объекта, где строится или планируется строиться дом.

Передача объекта

Если взять для примера сферу недвижимости, то тут после того, как лицо владеющие правом аренды на землю, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного строительного комплекса.

Важно учитывать тот факт, что договор аренды должен действовать и на тот период, когда строительные работы уже будут закончены. В противном случаи, построенный дом будет считаться, как построенный без ведома владельца и такой дом будет подлежать сносу.

А еще если не будет документа аренды, то инвесторы могут присвоить его себе без ведома заказчика. Будет конечно возможность его вернуть назад, правда сделать это достаточно сложно.

Порядок проведения передачи объекта:

• осуществляется получение разрешения ввода в эксплуатацию заказчиком, обязательно регистрируется дом в государственном реестре управления;
• после регистрации, заказчик в письменном виде оповещает заказчика о готовности передать объект в собственность, назначает время и дату передачи, где будет все законно оформлено;
• после осмотра инвестором недвижимости и отсутствии дефектов, он подписывает акт приема-передачи, после отправляется в управление государственного реестра для оформления помещения в качестве своей собственности.

В любом случаи существуют и риски, которых остерегаются стороны инвестиционного договора, основные из них это:

• Произошла перепланировка помещения. В договоре данный инцидент не отразился. Одна из сторон не в курсе изменений;
• Отсутствует право собственности на землю у заказчика. Такое строительство будет признано не действительным и в эксплуатацию дом не введется;
• Объект не соответствует характеристикам, которые четко указаны в договоре;
• Площадь помещения по размеру меньше и больше указанного в договоре;
• Строительство объекта осуществлено не качественно, есть отклонения от установленных норм.

Подводные камни

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

• Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
• Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
• Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
• В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.

Итак, инвестиционный договор – это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

Источник: legalbest.ru