Как оформить земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома

Содержание

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Примечание. Получить информацию о факте формирования участка под многоквартирным домом и постановке его на кадастровый учет можно на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.

Для оформления в собственность земельного участка под многоквартирным домом рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка

При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия (проведении общего собрания посредством очного голосования) потребуются следующие документы (ст. 44.1 ЖК РФ; п. 1 Состава документов, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 N 569-ПП):

1. Схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

3. Лист регистрации собственников помещений или их представителей, принявших участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

4. Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном законом порядке.

5. Письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

6. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

Примечание. При проведении общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования потребуется иной перечень документов ( п. 2 Состава документов, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 N 569-ПП).

Шаг 2. Обратитесь в уполномоченные органы с заявлением о формировании земельного участка

Формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления (ч. 3, 4 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 05.10.2017 N Д23и-5777).

В г. Москве функции по формированию земельных участков возложены на Департамент городского имущества.

Департамент городского имущества г. Москвы проверяет наличие проекта межевания квартала, на котором расположен земельный участок. При его наличии он выдает распоряжение об утверждении границ участка на кадастровой карте территории. Если земельный участок находится на неразмежеванной территории, то квартал вносится в соответствующий план межевания.

Шаг 3. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана

Образование земельных участков осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

В целях постановки земельного участка на кадастровый учет обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана (ст. 22 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Межевой план может быть помещен на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав.

В договоре на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера по помещению в электронное хранилище подготовленного им межевого плана (ч. 3, 5 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 4. Подготовьте документы для кадастрового учета и регистрации права общей долевой собственности на земельный участок

Для кадастрового учета и государственной регистрации прав собственности на земельный участок под многоквартирным домом могут потребоваться следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1 ст. 15, ст. 18, ч. 1 ст.

42 Закона N 218-ФЗ; п. 157 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943):

1. Заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения).

3. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

4. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

5. Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

6. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31.01.1998 (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников).

Читайте также:  Что такое соут в строительстве

7. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством РФ.

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об ее уплате вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе.

Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Размер госпошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме составляет 200 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 ( пп. 23 п. 1 ст. 333.33 , п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

В случае помещения межевого плана в электронное хранилище в заявлении можно указать его идентифицирующий номер. В таком случае представление межевого плана не потребуется (ч. 4 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 5. Обратитесь в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права общей долевой собственности

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

О ходе оказания услуги (например, поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) заявитель может быть уведомлен посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Проведенные кадастровый учет и государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным жилым домом удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

С 2015 г. не облагаются земельным налогом земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД ( пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ).

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? Узнать →

Источник: zakonius.ru

Как увеличить земельный участок многоквартирного дома за счет прилегающей территории

Как увеличить земельный участок многоквартирного дома за счет прилегающей территории

Земельный участок многоквартирного дома и его границы

Варианты по формированию земельного участка многоквартирного дома.

1. Если многоквартирный дом был построен после 29.12.2004, т.е. после введения в действие ЖК РФ, то в отношении него должен быть сформирован земельный участок, который является общей долевой собственностью. Без наличия земельного участка под новый дом выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома не может быть осуществлена.
(п. 1 и п. 6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189)).

2. Если был построен до 29.12.2004, т.е. до введения в действие ЖК РФ, а земельный участок не был сформирован то:

— любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

— образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления (после чего совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о регистрации земельного участка).
(п. 3 и ст. 16 Закона № 189).

Таким образом, нет варианта, при которой местные власти могли бы отказать в формировании земельного участка под многоквартирный дом.

3. При строительстве новых домов часто в существующей застройке поселений земельный участок выделяется не на конкретный дом, а на группу домов, которые не являются размежеванными между собой. Между тем, у каждого вновь построенного дома должен быть свой земельный участок. Если застройщик не провел размежевание группы домов и под несколько домов выделен общий земельный участок на жилой комплекс – это не является основанием для отказа властей в проведении межевания и формирования земельного участка под каждый конкретный многоквартирный дом в отдельности.

Читайте также:  Кто ведет журнал общих работ в строительстве подрядчик или генподрядчик

Увеличение земельного участка МКД за счет муниципальной прилегающей территории

Есть четыре общих основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

1) Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование.
2) Договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
3) Договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
4) Договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование (п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ).

Все эти основания являются довольно сложными применительно к жилищному управлению. Так, купля-продажа или аренды будут очень затратными для жителей и управляющей компании (ТСЖ). А для заключения договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование – обычно нет оснований применительно к многоквартирному дому.

Возможным вариантом решения этого вопроса будет являться установка необходимых объектов благоустройства без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута. Такая возможность предусмотрена п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ.

Виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов устанавливаются Правительством РФ и включают:

— элементы благоустройства территории, в том числе малые архитектурные формы, за исключением некапитальных нестационарных строений и сооружений, рекламных конструкций, применяемых как составные части благоустройства территории;

— пандусы и другие приспособления, обеспечивающие передвижение маломобильных групп населения, за исключением пандусов и оборудования, относящихся к конструктивным элементам зданий, сооружений;

— проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;

— ограждающие устройства (ворота, калитки, шлагбаумы, в том числе автоматические, и декоративные ограждения (заборы), размещаемые на придомовых территориях многоквартирных домов;

— спортивные и детские площадки;

— площадки для дрессировки собак, площадки для выгула собак, а также голубятни (п. 4, 4.1, 12, 18, 26 и 27 Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 3.12.2014 года № 1300).

Фактически этот перечень покрывает все необходимые для внутридомового благоустройства объекты.

Плюсы размещения данных объектов без фактического предоставления земельного участка в пользование – очевидны:
— нет арендных или иных платежей за землю для собственников;
— нет прямой ответственности за размещение объектов (за исключением отдельных гарантийных писем или соглашений о содержании прилегающей территории).

Минус только один – землю в любой момент могут отобрать, а все построенное на ней снести. Однако все эти вопросы относительно легко просчитать на этапе принятия решения по направлению заявки на размещение объектов без предоставления земельного участка и установления сервитутов.

Если рядом с многоквартирным домом имеется муниципальная территория, которой никто полноценно не занимается, а жители были бы не против прирасти землей и ее обслуживать (одновременно пользуясь), то п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ является хорошим механизмом осуществить задуманное.

Источник: www.gkh365.ru

Оформляем право собственности на земельный участок под многоквартирным домом и нюансы двухквартирного

Нередко жители многоквартирного дома сталкиваются с вопросом о статусе земельного участка (ЗУ) под домом и принадлежности придомовой территории. Право собственности на земельный участок под многоквартирным домом принадлежит не только жильцам, но и, к примеру, УК. Разберемся в этом.

Понятие права собственности на ЗУ под многоквартирным домом

Земельный участок под многоквартирным домом — чья собственность?

Жители многоквартирных домов в новостройках и давно застроенных кварталах, могут являться собственниками участка под домом или не являться ими, в зависимости от инициативы:

  1. управляющей компании (УК);
  2. правления кооператива;
  3. самих жильцов.

Придомовая территория оформляется в общую совместную собственность без выделения долей. Используется по аналогии с местами общего пользования, такими как подъезды, чердаки, подвалы и т.п. Никто не имеет права выделить индивидуальную долю участка, без специального разрешения со стороны общего собрания. По установленному правилу, доля в собственности принадлежит собственнику квартир пропорционально объёме доли в праве на жильё. Такое перераспределение устанавливается при безвозмездной приватизации.

Подробнее об основаниях возникновения права собств. на землю читайте тут.

При выкупе жильцы принимают решение:

  • оформить ЗУ в равных долях;
  • взыскать с владельцев квартир сумму, соразмерную доле в праве.

По усмотрению могут применяться иные законные варианты распределения. Отчуждать придомовую территорию путём имущественных сделок, жильцам запрещается.

Оформление придомовой территории в собственность жильцов регулируется законодательными актами:

    . .
  1. Статьи 28, 29, 36 ЗК РФ – оформление за соразмерную плату.

Заблаговременное переоформление придомовой территории в собственность предоставит жильцам максимальные гарантии неприкосновенности ЗУ.

Читайте также:  Что такое треки в строительстве

Кто занимается оформлением?

Право собственности на земельный участок в многоквартирном доме можно оформить:

  1. в собственность путём приватизации;
  2. в собственность путём выкупа;
  3. в долгосрочную аренду у города.

В современных новостройках нередко используют делегирование права аренды от застройщика к управляющей компании дома, что даёт определённые гарантии жильцам. Впоследствии арендуемую землю допускается приватизировать или выкупить у администрации.

Инициатива оформления территории в собственность может принадлежать только жильцам, при её отсутствии – муниципалитет не заинтересован в переходе прав и не потребует производить с ЗУ соответствующих действий.

Уполномоченное лицо, которому делегировано право выступить в интересах жильцов, избирается на общем собрании, большинством голосов при открытом голосовании. Здесь же принимается решение на переоформление земли.

На основании протокола, правление управляющей компании (УК) и выбранный представитель, отправляются в нотариальную контору, где представителю передаётся нотариально удостоверенная доверенность на право оформления участка. Действуя в интересах жильцов многоквартирного дома, он исполняет роль поверенного в распоряжении земельным имуществом.

Причины и условия

Пассивная позиция граждан, не проявление интереса к вопросу, могут привести к таким юридическим последствиям, как отчуждение части придомовой территории для нужд муниципалитета или под застройку. В том числе, на которой расположены:

  • детская площадка;
  • парковка и удобный подъезд (проход) к зданию;
  • палисадники, клумбы и т.п.

Такая ситуация может возникнуть на законных основаниях, при условиях:

  1. участок, на котором возведено строение, принадлежит муниципалитету, который использовал ЗУ под иные нужды.
  2. Участок у муниципалитета арендовал застройщик, для возведения платной стоянки, автозаправки и иных объектов.

При этом, руководствуясь положением о том, что земля следует судьбе дома, под домом оставляется участок, соответствующий по площади минимальным санитарным нормативам. Эти причины становятся главными мотиваторами заблаговременного оформления ЗУ.

Условия оформления опираются на следующие положения:

  1. принятие решения общим собранием;
  2. назначение представителя;
  3. формирование придомовой территории;
  4. подача заявления в администрацию;
  5. получение согласия администрации;
  6. регистрация права собственности.

Пошаговая инструкция оформления земельного участка в собственность под жилым домом

Уполномоченное на представительские действия лицо или председатель правления УК отправляется в отдел архитектуры и градостроительства для того, чтобы сформировать участок, определяющийся в качестве придомовой территории. Здесь получают проект межевания, в котором удостоверено, что выделенный участок относится к земле под обозначенным в документе домом.

Затем представитель обращается в администрацию, с документами:

  1. официальным запросом правления УК о приватизации или выкупе земли под домом.
  2. Копией учредительной документации УК, выпиской из ЕГРН.
  3. Протоколом общего собрания о решении оформления территории в собственность жильцов, с избранием уполномоченного представителя.
  4. Документы из отдела градостроительства и архитектуры о территории, сформированной в качестве участка под домом. – с договором аренды (субаренды).
  5. Нотариально удостоверенной доверенностью и паспортом представителя.

Подробнее о правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах читаем в нашей статье.

Документация подаётся в общий отдел, с обязательной регистрацией. В течение 5 дней земельный отдел оповещает о том, принято ли к рассмотрению соответствующее заявление. В случае отказа – выдаётся выписка с причинами отклонения запроса, которую допустимо оспорить в суде.

Производство рассмотрения запроса оформления земельного участка в собственность под многоквартирным домом длится 30-45 дней. После принятия решения административной комиссией, выдаётся выписка из протокола заседания комиссии. При положительном решении, на основании полученной выписки составляется административный акт о переоформлении (выкупе) ЗУ. Если определена процедура выкупа – вносится оплата в размере кадастровой стоимости участка.

Регистрация земельного участка многоквартирного дома проводится в местном отделении МФЦ. Уполномоченный представитель составляет заявление с просьбой регистрации земельной собственности и подаёт пакет документации, с перечисленными документами, прилагая акт административного решения. Так же к пакету прилагается квитанция об оплате государственной пошлины, которая составляет 2 тысячи за одно свидетельство.

В течение 21 дня проводятся регистрационные действия, с последующей выдачей свидетельства о праве общей совместной собственности на ЗУ.

Теперь вы знаете как оформить земельный участок под многоквартирным домом в собственность, но что делать если дом двухквартирный?

Как оформить земельный участок в собственность, если дом двухквартирный?

При оформлении участка под двухквартирным домом обращение в отдел архитектуры не требуется. Это действие заменяет межевание ЗУ. Кроме этого, после оформления собственности, соседи могут разделить ЗУ по установленным долям. При условии, что участок является делимым, то есть соответствует установленным санитарным нормам.

В этом случае в администрацию могут обратиться как оба заявителя, так и один из них, с нотариально оформленной доверенностью от второго. Дополнительно к документации прилагается письменное и нотариально удостоверенное согласие совладельца, на оформление права собственности в адрес соседа.

В Росреестр предоставляется два набора документации и впоследствии выдаётся 2 свидетельства о собственности. Пошлина уплачивается в размере 350 рублей для каждого участника, так как оплата в этом случае соответствует тарифу для физических лиц.

Участок под домом можно оформить в совместную собственность без выделения долей. Если обстоятельства допускают, жильцы малоквартирных домов могут выделить доли в праве собственности.

Источник: urist.expert

Рейтинг
Загрузка ...