Чтобы владельцам перевести участок ИЖС в «коммерческую недвижимость», нужно поменять его текущий вид разрешенного использования (ВРИ) на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью. Все описанные ниже шаги подходят для любого земельного участка в любом субъекте РФ, но только если он находится в частной собственности.
Основные требования и условия, которые должны быть исполнены до перевода:
Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. Если в правоподтверждающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, в документах есть еще условный номер или адрес участка.
Вбейте условный номер или адрес на официальной странице справочной информации Росреестра. Если информацию найти не получилось, значит участок не стоит на кадастровом учете. Тогда следует сначала поставить участок на кадастровый учет. Это можно сделать одновременно с переводом ИЖС на коммерческую, но не во всех случаях.
Земельный участок под строительство коммерческой недвижимости
Границы участка должны четко определены в кадастре — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона о регистрации недвижимости. Нужно найти участок на кадастровой карте Росреестра. Нужно кликнуть по кнопке «лупа» (она слева) и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, на кадастровой карте он будет подсвечен желтым.
Если границы не определены, будет написано «Без координат границ» или «Ничего не найдено». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом.
Если участком владеют несколько собственников, они все должны быть согласны на перевод. Потому что им нужно подать общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ.
Территориальная зона участка должна предусматривать нужный ВРИ участка как один из основных или условно разрешенных видов использования. Это можно узнать с помощью ПЗЗ и Карты зонирования города/поселка.
Шаг №1 — Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования
Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.
Сначала найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение. Вбейте кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху в виде лупы) или просто найдите свой участок.
Теперь найдем в интернете Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка. Обычно ПЗЗ есть на сайте администрации города/поселка. Для этого в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) нужно вбить «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования».
Строительство объектов коммерческой недвижимости
На сайте найдите ПЗЗ — они должны быть в виде текстового документа (его нужно скачать). Обычно к ПЗЗ прикладывают и карту поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту к ней.
Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта. Если вместе с ПЗЗ не будет карты, нужно найти Генеральный план города/поселка. Для этого в любом поисковике вбейте «название города/поселка название области администрация генеральный план».
Находим участок на Карте или Генеральном плане. Запомните примерное местоположение участка на кадастровой карте. По тем же ориентирам найдите участок на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы.
Узнаем на Карте или Ген.плане название территориальной зоны участка. Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название обычно пишут по краям карты.
Теперь открываем Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) и ищем нужный ВРИ в описание зоны участка. В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне.
Теперь ситуации, которые встречаются при переводе и что делать дальше:
Если нужный ВРИ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования. В этом случае нужно сначала получить выписку/справку из ИСОГД, потом можно поменять с ИЖС на «коммерческую» категорию.
Если нужный ВРИ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования.В этом случае инструкция по переводу будет такая: 1) Запросить выписку/справку из ИСОГД 2) Получить разрешение на перевод у администрации 3) Поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.
Если нужный ВРИ вообще не указан. Собственнику придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК РФ. Нужно обращаться в местную администрацию и подавать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия, а затем на публичных слушаниях.
Шаг №2 — Получить выписку из ИСОГД
Чтобы доказать, что зона участка предусматривает необходимый ВРИ как основной или условно разрешенный, нужно получить об этом официальный документ — выписку/справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах справку из ИСОГД можно получить в МФЦ («Мои документы»), а также сайте ГосУслуг.
Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.
При себе нужно иметь паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка.Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении. Согласно пп. 3 п. 24 Постановление Правительства РФ от 13 марта 2020 г. №279, госпошлина — 1 000 рублей. Оплатить госпошлину могут потребовать до или после подачи заявления.
В первом случае дадут реквизиты и оплатить можно в любом банке. Во втором случае собственнику отправят реквизиты на электронную почту (e-mail). Срок получения справки везде разный. Если участок находится в поселке, ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ.
На практике оформят раньше — недели за две. Если участок в черте города, срок устанавливает местная администрация.
В назначенный день забрать справку. Достаточно показать паспорт и расписку/опись.
Шаг №3 — Дальнейшие действия зависит от ситуации
После того как получили выписку из ИСОГД, нужно решить что делать дальше. Все зависит от ситуации:
Ситуация №1: Если нужный ВРИ указан как один из основных видов использования. В этом случае чтобы перевести участок ИЖС на нужный ВРИ, собственнику НЕ потребуется получать чье-либо разрешение — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Можно сразу заняться последним шагом — перевести участок в кадастре с ИЖС на нужный ВРИ.
Ситуация №2: Если нужный ВРИ указан как один из условно разрешенных видов использования. Собственнику придется получить разрешение на перевод в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Для этого создана специальная комиссия. Если участок в поселке, нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города — в городскую администрацию (не районную).
В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.
Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования. Форма заявления везде разная, образец можно спросить у сотрудника администрации. В заявлении нужно указать причины для чего собственники хотят поменять ВРИ участка на коммерческую.
Выписку из ИСОГД;
Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть обязательно координаты границ участка (поворотных точек);
Договор основания на участок. Если собственник купил участок, договором основания считается договор купли-продажи. Если участок получен в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.
Несколько фотографий своего участка (5 — 6 штук) и парочку соседних. Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.
Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.
Затем собственников уведомят о дате и времени первого заседания комиссии. Комиссия соберется в течение месяца после подачи заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.
Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать стоит ли вообще заниматься данным вопросом — допустить до публичных слушаний вопрос о переводе участка или сразу отказать в переводе. Заседание обычно проводится в зале администрации. Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет.
На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей по различным ситуациям. Если примут положительное решение, собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Слушания будут примерно через 2 — 4 месяца. Еще администрация за месяц сообщит о дате проведения публичных слушаний на своем сайте + в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК РФ.
Чаще всего администрация приглашает владельцев соседних участков на публичные слушания, т.к. перевод участка в коммерческий ВРИ может оказать негативное воздействие на окружающую среду — пп. 3 и 4 ст. 39 ГрК РФ. Причем пригласят не только соседей с участков, которые имеют общие границы, но и остальных, которые находятся поблизости. Приглашения им отправят почтой.
На публичных слушаниях соседи, конечно, могут проголосовать против перевода участка.
Публичные слушания. Они проводятся в специальном месте, где можно уместить много народу. Если участок в поселке, обычно собираются в здании администрации или местных Домах культуры. Участвовать и проголосовать в слушаниях может любой желающий. Сначала выступят докладчики. После объявления вопроса пройдет голосование — за или против перевода участка.
Все голоса засчитываются в протокол. После собственника уведомят о втором заседании комиссии.
Второе заседание комиссии. Оно проводится там же, где и первое. Здесь комиссия уже с учетом голосов с публичных слушаний решает — выдать рекомендацию на разрешение или нет. Результаты публичных слушаний носит лишь рекомендательный характер, а не обязательный — п. 8 ст. 39 ГрК РФ.
Комиссия может и отказать. Если комиссия выдаст положительную рекомендацию, она отправит его главе администрации.
Решение главы администрации. Это самая последняя инстанция. Глава администрации рассмотрит результаты публичных слушаний, рекомендации комиссии и уже окончательно решит — выдать разрешение на перевод или оформить отказ (п. 9 ст. 39 ГрК РФ). Чаще всего он выдает положительно решение, если комиссия выдала положительную рекомендацию.
Вопрос о переводе участка проходит 4 уровня — первое заседание комиссии, публичные слушания, второе заседание комиссии и решение главы администрации. И в каждом уровне можно получить отказ в переводе. Отказ можно попытаться оспорить в суде.
Если будет положительное решение главы администрации, собственнику сообщат когда можно забрать в местной администрации письменное разрешение на перевод участка.
Шаг №4 — Поменять в кадастре с ИЖС на коммерческую на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью
Во многих городах подать документы можно только в МФЦ, а оттуда их отправят в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег.палату, лучше так и сделать. Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество. Сама подача документов в МФЦ и в Рег.палату не различается.
Всем собственникам участка нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Дополнительно можно заказать выписку из ЕГРН на участок, стоит 460р.
В этой выписке будет указан уже обновленный ВРИ вместо ИЖС. Ее выдадут после окончания услуги.
После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:
Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
Выписку из ИСОГД;
Разрешение администрации о переводе (только при переводе на условно разрешенный вид использования);
Правоподтверждающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
Чек об оплате госпошлины.
Сотрудник cоставит заявление, собственникам нужно его проверить и подписать. Затем заберет документы (кроме паспортов), каждому выдаст расписку/опись и назначит примерную дату перевода. Полученные документы отправляются регистратору. Теперь остается ждать изменения ВРИ участка. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст.
16 Закона о регистрации недвижимости).
В назначенный день собственникам прийти в МФЦ и забрать документы. При себе нужно иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, ее тоже выдадут.
Источник: zemprof.ru
Оформление собственности на участок под зданием
Здание построено (не куплено) на арендуемой земле (муниципальная собственность), что не противоречит условиям договора аренды. Оформлено право собственности на здание. Возможно ли на этом основании обратиться в суд, чтобы признать право собственности на земельный участок под недвижимостью за владельцем здания?
Вы как собственник здания, находящегося на земельном участке, арендуемом у муниципального образования, имеете исключительное право на аренду или выкуп в собственность данного земельного участка (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).
Статья 39.5 ЗК РФ предусматривает случаи, когда земельный участок может быть предоставлен физическому лицу бесплатно:
1) по истечении пяти лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;
2) по истечении пяти лет со дня предоставления гражданину земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта РФ;
3) гражданам, имеющим трех и более детей, и т.п.
Также приобретение арендуемого земельного участка в собственность в упрощенном порядке допускается для граждан, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (п. 4 ст. 3 Федерального закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
В содержании вашего вопроса не усматривается ни одного из приведенных выше обстоятельств, наделяющих граждан правом получения земельного участка на безвозмездной основе, из чего следует, что оснований для обращения в суд на текущий момент у вас нет.
Вам следует руководствоваться ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которой вам предоставляется право на приобретение в собственность или аренду земельного участка.
В случае если вы намерены выкупить земельный участок, вам следует обратиться в орган исполнительной власти вашего субъекта РФ либо в орган местного самоуправления через МФЦ.
Согласно приказу Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» к заявлению о предоставлении земельного участка в собственность заявитель должен приложить следующие документы:
— документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН;
— документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);
— сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.
Если в результате вашего обращения вам будет отказано в приобретении земельного участка в собственность без законных на то оснований, вы в праве обратиться за защитой нарушенного права в суд.
Источник: pravo.rg.ru
Участок под строительство коммерческой недвижимости: алгоритм оформления
Выбор и покупка участка под строительство коммерческой недвижимости требуют знания множества юридических аспектов. Это поможет вам избежать «подводных камней», значительно сэкономит время и деньги на переоформлении участка с неподходящим назначением под возведение конкретного объекта.
В нашем материале мы собрали наиболее важные сведения для успешного оформления подобной сделки, а также привели алгоритм проведения аукциона, инициатором которого является государство.
Юридические аспекты, связанные с участком под строительство коммерческой недвижимости
Крупные города радуют жителей и многочисленных приезжих возможностью посещать огромные торгово-развлекательные комплексы, кафе, рестораны, различные культурные и спортивные учреждения и организации. Все эти объекты являются коммерческими и располагаются на земельных участках, специально предназначенных для такого использования.
Сразу скажем, что термин «коммерческие участки» в законодательных актах отсутствует, это определение используется в повседневном общении людей, занятых покупкой, продажей, застройкой земель, на которых разрешено возведение объектов с целью последующего извлечения финансовой прибыли.
О каких именно объектах идет речь? Сюда входят:
- Офисные здания и бизнес-центры.
- Автозаправочные станции, автосалоны, автомойки.
- Торговые центры и магазины.
- Стадионы, ледовые катки и другие спортивные сооружения.
- Картинные галереи, музеи, театры, цирки.
- Санатории, оздоровительные центры.
Все вопросы, связанные с предназначением и использованием земель в Российской Федерации, регламентированы тремя кодексами:
- Земельным;
- Градостроительным;
- Гражданским.
На основании закрепленных в этих Кодексах положений федеральные ведомства выпускают нормативные акты, в которых подробно описаны различные аспекты землепользования. Так, приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 № 540 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, применяемый в ходе определения возможности использовать тот или иной участок в коммерческих целях.
Процесс оформления права собственности на земли закреплен в положениях Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
В статье 8 Земельного кодекса и в Федеральном законе от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» отражены детали процедуры изменения назначения наделов.
Критерии выбора земельного участка под строительство коммерческой недвижимости
На уровне субъектов Федерации принимаются специальные документы, в которых каждой территории присваивается то или иное назначение в соответствии с перспективным планом развития города или целого региона. Коммерческие объекты могут быть возведены только на участках, специально отведенных для этих целей. Подбирая землю, на которой планируется построить торговый центр, будущий владелец должен убедиться, что территория может быть использована для возведения подобного объекта, а именно:
- Участок соответствует требованиям жилищного строительства.
- Земли без проблем могут быть переведены из одной категории разрешенного использования в другую.
- К участку ведут удобные подъездные пути, он находится вблизи оживленной магистрали.
- Есть возможность подключения к жизненно важным коммуникациям – электричеству, газу, водоснабжению.
Перечислим еще несколько важных нюансов, которые стоит учитывать, выбирая участок под строительство коммерческой недвижимости:
- Самыми востребованными являются земли, предназначенные для жилищного строительства.
- На втором месте – участки для возведения промышленных зданий, однако их количество в городской черте ограничено.
- Земли сельхозназначения найти проще, но для их использования под строительство недвижимости придется инициировать длительную процедуру изменения назначения.
- Для инвесторов более привлекательными являются участки с развитой инфраструктурой и доступные в транспортном отношении.
- Наличие возможности подключиться к существующим сетям электро-, газо- и водоснабжения значительно удешевляет строительство.
- Найти покупателя на большой участок сложнее, чем на земельные наделы небольшого размера.
На стоимость земли, которая может быть использована под сооружение коммерческих объектов, влияет множество различных факторов, в первую очередь – место расположения:
Москва и Московская область
Главное, на что обращает внимание потенциальный инвестор, – расстояние от МКАД или Центра. Участки с удобной транспортной доступностью стоят дорого, такие вложения оправданы: наличие автомобильной дороги и близость остановок общественного транспорта привлекает посетителей.
Самые высокие цены – на участки в городской черте и в ближайших пригородах. Земля на значительном удалении от транспортных развязок стоит на порядок дешевле.
В каждом регионе есть свои особенности формирования цен на участки под строительство коммерческой недвижимости, обусловленные наличием коммуникаций и доступностью для покупателей.
Общим является более высокая стоимость таких земель по сравнению с наделами для индивидуального жилищного строительства и ведения сельского хозяйства.
Возможность строительства коммерческой недвижимости на участке ИЖС
Возможность заняться малым бизнесом, не выходя из дома, привлекает многих владельцев индивидуальных домов. Однако закон не разрешает возвести магазин или кафе на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.
Судебная практика знает массу случаев, когда владельцы торговых точек, сооруженных на принадлежащем бизнесмену наделе, были вынуждены сносить их по решению суда. Использоваться свою землю в целях извлечения прибыли разрешается только после того, как будет изменено назначение всего участка или его части. При этом проживание на таком наделе уже будет вне закона.
Прежде чем купить землю для сооружения коммерческого объекта, необходимо внимательно изучить тонкости законодательства, ознакомиться с планом градостроительной деятельности и учесть многие факторы, влияющие на размер вложений и успешность будущего бизнеса.
Нюансы покупки участка под строительство различных объектов коммерческой недвижимости
Факт купли-продажи земельного надела подтверждается заключением договора между собственником и приобретателем. В этом документе указывается действующее назначение участка, отраженное в региональных градостроительных документах. Если земля не относится к территориям для коммерческого использования, перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что ее назначение можно изменить.
Предположим, инвестор собирается возвести на приобретаемом наделе АЗС, однако градостроительным планом на этой территории разрешено строить только объекты складского хозяйства. Перепрофилирование земель займет массу времени и потребует от собственника дополнительных затрат.
1. Магазин или ТЦ
Будущему владельцу торгового предприятия предстоит осуществить несколько поэтапных действий:
- Обратиться в департамент архитектуры и градостроительства или орган, выполняющий аналогичные функции в городе, где планируется приобретение участка под строительство коммерческой недвижимости.
- Рассмотреть представленные сотрудниками этого учреждения варианты, собранные в информационной системе.
- Написать заявление в администрацию города с просьбой о согласовании строительства на выбранном месте торгового центра.
- Дождаться решения органа местного самоуправления о разрешении на возведение магазина или получить обоснованный отказ с перечислением факторов, не позволяющих возводить на этом участке объект коммерческой недвижимости.
2. Автосервис
При поисках земли для строительства автосервиса сложности возникают чаще всего, поскольку этот участок должен располагаться в удобном месте, недалеко от массовой застройки и, следовательно, территории жительства потенциальных клиентов – владельцев транспортных средств. С другой стороны, автосервис относится к объектам, опасным для окружающей среды, поэтому должен быть удален от жилых кварталов на достаточное расстояние.
3. Автомойка
Подобные ограничения действуют и для автомобильных моек, поэтому купить участок у муниципалитета, да еще рядом с оживленной городской дорогой, будет непросто. От будущего владельца для согласования покупки требуется план благоустройства территории, дизайн-проект и строительная документация. Проще приобрести надел, который уже использовался под автомойку, у предыдущего собственника. Чтобы не было проблем с надзорными государственными органами, каждый пост оборудуется пескоулавливателем и отстойников для грязной воды.
4. АЗС
Газовые и бензиновые заправки разрешено возводить и эксплуатировать на землях промышленного назначения, которые выставляются на продажу большими территориями в несколько гектаров. Самая большая сложность заключается в поисках небольшого участка в непосредственной близости от оживленной трассы.
Пошаговая покупка земельного участка у государства под строительство коммерческой недвижимости
Земли, находящиеся в собственности муниципальных образований или принадлежащие государству, можно приобрести, подав заявку на участие в аукционе.
Продаже подлежат участки, прошедший кадастровый учет, с четко определенными границами и видом разрешенного использования. Все эти данные отражаются в земельном реестре, который ведет соответствующее учреждение. Кроме того, надел должен быть свободен от обременений и других видов ограничений на его продажу.
Инициировать проведение аукциона может заинтересованное в покупке земли юридическое или физическое лицо, а также исполнительный орган местного самоуправления или государственной власти, в зависимости от того, на чьем балансе находится участок. В этом случае желающие приобрести выставленный на торги надел подтверждают свое намерение участвовать в аукционе подачей заявок до срока, указанного в официальном извещении.
Если торги организуются по инициативе будущего собственника, на него возлагаются некоторые обязанности по подготовке аукциона. Он должен:
- Запросить в службе государственного кадастра схему расположения земельного надела.
- Провести регистрацию топографической схемы в контрольно-надзорных органах.
- Поставить участок на кадастровый учет.
- Начать процедуру регистрацию права на землю муниципалитета или государства.
После выполнения предварительных действий инициатор торгов подает заявление в орган местного самоуправления с просьбой организовать аукцион. На принятие решения законом отводится два месяца, в течение которых профильный комитет администрации рассматривает соблюдение всех условий, необходимых для продажи участка, и назначает ответственного за проведение торгов.
1. Что нужно для организации аукциона?
Участки под строительство коммерческой недвижимости реализуются исключительно через электронный аукцион. Участниками признаются физические и юридические лица, представившие требуемый пакет документов и перечислившие задаток в указанном размере.
Важно! Прежде чем соглашаться на участие в торгах по продаже государственных земель необходимо убедиться в их ликвидности. Нередко объектом аукциона становятся участки, которые потребуют значительных инвестиций, при этом окупаемость таких вложений находится под большим вопросом.
2. Как составить заявка на участие в аукционе?
Организатор торгов утверждает пакет необходимых документов, в том числе форму заявки, которую можно заполнить в электронном виде. Как правило, в ней содержатся следующие данные:
- полное наименование юридического лица или ФИО и паспортные данные физического лица, подающего заявку;
- ФИО и должность представителя юридического лица, действующего от имени организации;
- реквизиты устава или доверенности;
- целевое назначение участка, который выставляется на торги;
- адрес участника аукциона и реквизиты для возвращения денежного задатка, если победителем будет признан другой участник;
- подпись претендента.
Подписывая заявку, участник соглашается с перечисленными в ней условиями и порядком проведения торгов. Дата и время подачи фиксируется в журнале регистрации, который ведется в органе власти. От каждого претендента может быть подана только одна заявка.
3. Перечень других документов
К заявке прилагаются:
- физическим лицом – паспорт гражданина Российской Федерации;
- организацией – учредительные документы и приказ о назначении генерального директора;
- индивидуальным предпринимателем – свидетельство о регистрации в налоговом органе и общегражданский паспорт.
Прием документов прекращается не позже чем за пять суток до начала электронного аукциона.
4. Внесение задатка
Обязательным условием участия в торгах является перечисление претендентов денежных средств на указанный в аукционной документации счет. Тем самым претендент подтверждает серьезность своих намерений, поскольку в случае отказа от участия в торгах без уважительных причин задаток не возвращается.
Размер платежа в отдельных случаях может доходить до половины стоимости объекта и в случае победы на торгах учитывается в счет стоимости покупки. Проигравшие участники аукциона получают задаток на указанные в заявке банковские счета.
5. Пошаговый порядок действий
На сайте организатора аукциона всегда можно найти подробную информацию о процедуре. Алгоритм проведения торгов включает следующие шаги:
- назначение начальной цены объекта продажи органом власти;
- предложения участников аукциона, превышающие назначенную стоимость на обозначенный в условиях торгов «шаг»;
- признание победителем того претендента, который готов заплатить самую высокую цену;
- оформления протокола и объявление результатов торгов на официальном сайте муниципалитета.
Проигравшие претенденты получают назад задаток в течение трех дней после завершения аукциона.
6. Когда торги могут быть признаны несостоявшимися?
Это происходит при одном из условий:
- зарегистрировано менее двух заявок;
- после объявления начальной стоимости участка претенденты не предложили более высокую стоимость;
- победитель отказался подписать протокол о результатах торгов или заключить договор купли-продажи.
7. Оформление договора с победителем торгов
Физическое или юридическое лицо, заявившее о желании заплатить за землю больше остальных участников аукциона, получает от органа власти три экземпляра договора купли-продажи. В документе указывается цена, предложенная победителем, а также другие необходимые сведения:
- полная информация о продавце и покупателе;
- данные о земельном участке, право собственности на который переходит к победителю торгов (место расположения, кадастровый номер, площадь, вид разрешенного использования);
- порядок перечисления средств на счет продавца, в том числе условия рассрочки.
Из трех подписанных экземпляров договора один остается у продавца, второй – у покупателя, а третий направляется в Росреестр.
8. Окончательный расчет между сторонами
Задаток учитывается в счет суммы, которую приобретатель земельного участка должен перечислить в доход казны муниципального образования или государства. Порядок и условия передачи оставшейся части платежа определяется по соглашению сторон.
9. Регистрация права собственности
Окончательный переход права собственности на земельный надел происходит в Росреестре, куда покупатель направляет пакет документов, включающий постановление местного органа власти, а также другие необходимые подтверждения законности сделки:
Источник: dorians.ru
Как правильно оформить недвижимость на участке ИЖС для коммерческого использования?
Являюсь владельцем участка земли (назначение ИЖС, собственность), на участке два отдельно стоящих здания: Жилой дом (собственность, площадью 100м2, из которых 25м2 «жилые», проживаю в нём) также на участке капитальная хоз.постройка, без права собственности, просто зарегистрированная и внесённая в техпаспорт.
Хоз.постройка сдаётся в аренду и в ней находится коммерческое предприятие (торговля и услуги).
Не совсем понимаю как правильно оформить хоз.здание, продолжив сдавать для коммерции, возможные проверки штрафуют уже далеко не на тысячу рублей, как мне обьяснили здание без собственности не может эксплуатироваться как «общественное».
Как я понимаю первое нужно узаконить собственность на хоз.постройку, и тут вопрос №1 делать её жилым домом в котором можно заниматься коммерцией проживающим или нежилой постройкой в которой не совсем понятно как заниматься коммерцией, но насколько я понял требования к такому зданию более сложные.
Второй вопрос это назначение земли. Как правильнее поступить — размежевать участок на два, и землю под хозпостройкой перевести в коммерческое назначение, либо не стоит разделять, и перевести весь участок.
Против второго выступает 15ти-кратное увеличение налога на землю используемую под коммерцию, 0.1% против 1.5% в год, поэтому и допускаю вариант раздела. Да и коммунальные платежи тоже хотел бы разделить.
Спасибо за ответы.
И признавать собственность и разделять участок собираюсь через суд, как раздел имущества супругов.
Уважаемый Станислав! Доброго! Да, здесь все надо просчитывать.
Дело в том, что если
то, лучше разделить ЗУ на два (см. ст.ст.11.4,11.9 ЗК РФ, местные Правила землепользования и застройки), далее на одном — ВРИ ЗУ ИЖС, на втором — уже ВРИ ЗУ под торговлю и услуги, при этом (ч.4 ст.37 ГрК РФ)
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Для раздела ЗУ Вы можете обращаться к любому кадастровому инженеру.
Да, вырастет кадастровая стоимость ЗУ. Но просчитывать возможные штрафы от нынешней ситуации чем когда все четко будет упорядочено только Вам.
В принципе можете и оставить как есть. Другой разговор, что штрафы могут принести достаточно серьезные убытки, а то и иск о сносе тех или иных строений.
Может и «здание» также надо приводить «в соответствие» (не было ли реконструкции, переустройства, что вообще за объект).
Как я понимаю первое нужно узаконить собственность на хоз.постройку, и тут вопрос №1 делать её жилым домом в котором можно заниматься коммерцией проживающим или нежилой постройкой в которой не совсем понятно как заниматься коммерцией, но насколько я понял требования к такому зданию более сложные.
Станислав
На Ваши вопросы однозначного ответа нет.
Во первых, хозпостройка на земельном участке для ИЖС уже давно отдельно не регистрируется, так как она уже входит в состав сложной вещи (жилого дома). Вы сами это уже отметили:
просто зарегистрированная и внесённая в техпаспорт.
Станислав
Поэтому пока земельный участок не разделен, зарегистрировать право собственности на хозпостройку не можете.
Разделить земельный участок, изменить ВРИ участка Вы можете, если образовавшиеся участки не будут меньше минимального размера ЗУ, установленного ПЗЗ. А потом после этого оформить разделение жилого дома (сложной вещи) на два объеекта и регистрировать право на хозпостройку.
И также зарее в ПЗЗ надо смотреть есть ли в данной зоне вид разрешенного использования, предполагающий торговлю.
ГК РФ Статья 135. Главная вещь и принадлежность
Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Здравствуйте, Станислав. В дополнение к ответам коллег отвечу по порядку:
Как я понимаю первое нужно узаконить собственность на хоз.постройку, и тут вопрос №1 делать её жилым домом в котором можно заниматься коммерцией проживающим или нежилой постройкой в которой не совсем понятно как заниматься коммерцией, но насколько я понял требования к такому зданию более сложные.
жилым домом делать нельзя — в жилом доме нужно жить а не торговать. Как раз таки можете оформить ее как Нежилое строение — хозблок, просто здание без наименования, хозпостроку или другие.
Для этого обратитесь к кадастровому инженеру и оформите технический план на строение. далее оформляйте его в рорсеестре через мфц. госпошлина составит 350 рублей. Это важно сделать сейчас, так как если поменяете назначение земли под торговлю — тогда госпошлина составит 2000 рублей.
Второй вопрос это назначение земли. Как правильнее поступить — размежевать участок на два, и землю под хозпостройкой перевести в коммерческое назначение, либо не стоит разделять, и перевести весь участок.
Лучше всего — разделить участки под каждым из строений и жить спокойно. Так как если поменяете всю землю — будут большие налоги на землю.
Также важно отметить, что вам необходимо для начала заказать выписку из правил землепользования и застройки вашего муниципалитета где расположен земельный участок и уточнить, какие виды разрешенного использования можно использовать в вашем случае.
далее — также обращаетесь к кадастровому инженеру и делаете межевание новых участков и оформляете их сначала как 2 ИЖС — соответственно и госпошлина составит 350 рублей. Потом через архитектуру меняете ВРИ участка на торговлю, или размещение торговых зданий — и сдаете участок и строение в аренду.
Против второго выступает 15ти-кратное увеличение налога на землю используемую под коммерцию, 0.1% против 1.5% в год, поэтому и допускаю вариант раздела. Да и коммунальные платежи тоже хотел бы разделить.
Если у вас остались вопросы или уточнения — спрашивайте, отвечу с удовольствием.
Спасибо за ответы.
И признавать собственность и разделять участок собираюсь через суд, как раздел имущества супругов
А отсюда подробнее пожалуйста, иначе ответы все наши могут быть неверные, если вы ещё не собственник участка, а земля в вашей совместной собственности.
Собственно согласен с коллегами.
Однако, если Вы сейчас зарегистрируете хоз. постройку, а потом разделите и измените ВРИ под хоз. постройкой, тут Вы все равно попадаете под самовольную постройку, так как не получили разрешение.
Статья 222 ГК РФ
Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Странно, что до Вас не дошел Росреестр.
Лично я вижу выход в том, что разделить участок, перевести под хоз.постройкой во ВРИ «предпринимательство». Потом обратиться за разрешением на строительство. Если в администрации закроют глаза на то, что уже существует строение, тогда вводите его в эксплуатацию и пользуетесь. Иначе признаете право через в суд в порядке 222 статьи ГК РФ.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Насчет налога. Никто же не запрещает Вам оспорить кадастровую стоимость в комиссии при Росреетре и платить налог уже с фактически рыночной, так как она, как правило, ниже кадастровой.
Источник: pravoved.ru