Покупка квартиры в строящемся доме обладает рядом преимуществ: более низкой ценой по сравнению с жильем в готовом доме, большей, чем у «вторичных» квартир площадью, возможностью сделать любую планировку.
Но не все желающие приобрести новое жилье решаются на такой шаг, поскольку относительно недавно, в конце 90-х – начале 2000-х годов, существовало множество мошеннических схем, суть которых сводилась к тому, что застройщик выводил полученные от покупателей средства и объявлял себя банкротом, чаще всего безнаказанно. Ответственность застройщика была минимальной, а покупатели не были защищены.
Договор участия в долевом строительстве появился в России как один из механизмов защиты покупателей жилья в строящемся или готовящемся к постройке доме. Сам термин подразумевает, что объект жилой недвижимости будет построен за счет определенного числа заинтересованных лиц – дольщиков. Но договор содержит массу пунктов об ответственности самого застройщика. И если что-либо в договоре смущает человека, планирующего покупку квартиры, то ему стоит либо обратиться к юристу, либо подыскать другой объект.
Долевое строительство. Консультация юриста. [RealtyVision.ru]
Пошаговая инструкция
Оплате жилого помещения в новостройке сопровождаются такие действия дольщика, который сам выбрал объект недвижимого имущества и фирму-застройщика:
- Поиск организации, с ней будет оформлен ДДУ согласно Федеральному закону № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве…» (далее — ФЗ №214).
- Оформление ДДУ.
- Договор-долевого-строительства
- Процедура регистрации.
Обязательные пункты
- Полное имя, фамилию, отчество. Данные паспорта с указанием даты выдачи, адрес прописки. В дальнейшем покупатель именуется Дольщиком или Инвестором.
- Данные юридического лица, занимающегося строительством с указанием реквизитов, ссылкой на устав, сведений о директоре компании. По договору он именуется Застройщиком.
- В строке «предмет договора» указывается, что перед данным застройщиком есть обязательства, заключающиеся в передаче жилья инвестору согласно ФЗ N214. Это подтверждение реальности оформления ДДУ.
- Описание отличительных черт многоквартирного дома. Количество этажей, балконов, лоджий, адрес.
- Характеристику будущей квартиры. Это указание этажа, площади, планировки.
- Цену квадратного метра и полностью квартиры. После приема жилья и обмера его работником БТИ, владелец будет знать точную площадь квартиры. При получении лишних квадратов происходит доплата застройщику, если не хватает метров доплачивают инвестору.
- Гарантийное обязательство от застройщика минимальный срок пять лет, на качество инженерных и коммуникационных работ три года.
При заключении такого рода договора желательно присутствие юриста, чтобы проконтролировать правильность внесения всех данных и как-то обезопасить себя от двойных продаж застройщиков.
Регистрация
Принятие участия в процессе долевого строительства требует госрегистрации договора (ст. 17 ФЗ № 214). Обязанности у сторон возникают с момента внесения сведений в Регпалате, которая действует на основании Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. От дольщика требуется заявление и договор. Застройщику нужно подготовить первый раз комплект документации:
ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. Обман застройщиков. Судебная практика от Lawyer PRO
- разрешение на постройку сооружения;
- подтверждение прав на ЗУ;
- план объекта;
- проектная декларация.
В последующем от него уже не потребуют каждый раз предоставлять эти данные, так как достаточно сделать это один раз. После отправки заявки о регистрации ДДУ в Росреестр произведут его тщательную проверку. Если в Регпалате и ЕГРН о зарегистрированных ранее сделках купли-продажи с этой квартирой информация отсутствует, договор будет зарегистрирован, а сведения переданы в ЕГРН.
Права и обязанности компании-застройщика
Застройщик фиксирует в ДДУ свои обязанности, права и гарантии. Согласно документу, организация обязуется:
- обеспечить строительство дома, произвести строительно-монтажные работы, обеспечить его инженерной инфраструктурой, самостоятельно или с привлечением третьих лиц, за счет собственного или привлеченного финансирования;
- не заключать любые сделки, вследствие которых у третьих лиц появится право на квартиру дольщика;
- передать жилой объект участнику при условии выполнения всех взаимных обязательств и ввода дома в эксплуатацию.
Права застройщика, согласно ДДУ:
- передача квартиры участнику досрочно;
- содействие в оформлении права собственности на квартиру.
В договоре компания-застройщик гарантирует, что объект долевого строительства не обременен правом на него третьих лиц, а также не находится под арестом, запретом, залогом, судом.
Оплата по договору долевого участия
В ситуации, когда произошла регистрация ДДУ, можно приступить к оплате квартиры. Осуществлять расчет наличными деньгами не рекомендуют, ведь где немалые денежные суммы, там большой риск. Для оплаты создают специальные аккредитивные счета, куда вносят средства дольщики еще перед подачей заявки в регистрирующий госорган. После регистрации ДДУ, компания-застройщик получает денежные средства со счета.
«Вносить взнос за возводимое жильё по законодательству нужно лишь после того, как договор на участие в долевом строительстве подпишут стороны (застройщик и дольщик), и пройдёт регистрация. Без этого соглашение не имеет юридической силы. Только после внесения соответствующих данных в госреестр дольщик имеет гарантии того, что уплату произведут в счёт объекта недвижимости в новостройке, которое достанется ему», — разъясняет эксперт Международной Коллегии Адвокатов «Санкт-Петербург», Сергей Романович Ануфриев.
Что говорит закон
По существующему негласному правилу стоимость квартиры становится дешевле если договор долевого участия, заключить на начальном этапе строительства, пока выкапывается котлован. В конечном итоге каждому хочется иметь какую-либо выгоду. Но иногда дешевизна приобретения может принести множество хлопот предполагаемому владельцу. Существует риск в покупке строящейся жилплощади, какой-то этап строительства запросто может обернуться долгостроем.
Если определились с застройщиком и будущей квартирой, можно приступать к оформлению бумаг. Дольщики должны знать, законодательством 214 — ФЗ с четкостью определенно, что по ДДУ оплата производится после регистрации данного документа в Росреестре. Но никак не наоборот, согласно закону:
- Заключают договор ДДУ;
- Производят регистрацию;
- Перечисляют средства.
Расчет можно производить любым удобным для дольщика способом, наличными деньгами, на расчетный счет застройщика, аккредитивом.
Стоимость, сроки и порядок уплаты
Самое важное условие для дольщика — цена. Стоимость складывается из двух составляющих:
- расходы на строительство;
- оплата услуг застройщика.
Цена изначально прописывается в договоре, но в дальнейшем ее можно изменить. Но это условие включают в соглашение (п. 2 ст. 5 ФЗ № 214).
Изменение в одностороннем порядке (обычно увеличение) стоимости со стороны застройщика не допускается, только по обоюдному согласию сторон.
Кроме самой суммы в договоре указывают размер и порядок расчета. Единого правила внесения платы нет. Стороны сами определяют удобные для себя требования, затем вписывают их в соглашение. На практике условия оплаты долевого строительства зачастую устанавливают застройщики, а дольщики принимают их. Впрочем, предусмотрен и индивидуальный подход.
Важно! Платеж вносится сразу, в полном объеме, или делится на несколько периодических сумм (неделя, полгода и т. д.).
Нет требований и к размеру вносимых денежных средств, определяется соглашением сторон. Хотя за просрочку взносов предусмотрена ответственность. Дольщику, который просрочил платеж, назначается пеня (ч. 6 ст. 5 ФЗ № 214).
Грубые нарушения по срокам ведут к расторжению соглашения.
Что содержит ДДУ в обязательном порядке
ДДУ – это объемный документ, который содержит ряд важных сведений о застройщике жилого дома, об объекте недвижимости, о покупателе, о стоимости приобретаемой квартиры, о правах и обязанностях сторон.
К сведениям о застройщике относятся:
- финансовые и учредительные документы;
- уставная и правоустанавливающая документация;
- данные руководителя.
Данные об объекте недвижимости – это:
- проектная декларация;
- разрешение на строительство дома.
С появлением ФЗ-214 (того самого закона, в котором прописаны все требования к застройщикам) большинство указанных сведений можно увидеть на сайтах застройщиков – они обязаны размещать всю информацию на своих ресурсах. Если эта информация расходится с той, что указана в договоре – это повод усомниться в честности компании, продающей жилье.
Что касается информации об объекте недвижимости, то в договоре должно быть полное его описание:
- адрес, площадь, этаж;
- стоимость квартиры;
- срок ввода дома в эксплуатацию;
- дата передачи квартиры застройщиком участнику;
- стоимость объекта.
К другим важным пунктам, которые содержатся в ДДУ, относятся:
- ответственность застройщика в рамках гарантийного срока;
- гарантия качества на квартиру и отдельно – на инженерное и технологическое оборудование;
- порядок досрочного расторжения договора;
- ответственность сторон;
- способы разрешения споров, разногласий.
К договору также должен быть приложен план квартиры с обозначением несущих стен и конструкций и перечень работ, выполняемых по проекту.
Вопросы и ответы. Типичные ошибки дольщиков при оплате ДДУ
- В какой момент участник ДДУ должен рассчитать, а застройщик может требовать платежа: после заключения договора либо его госрегистрации?
Договор считается заключенным со времени государственной регистрации. Если застройщик требует внесение оплаты на его счет до регистрации соглашения, использует обходные пути, это должно насторожить дольщика. Скорее всего, вы связались с ненадёжным партнёром, имеющим финансовые проблемы.
- Каким образом производится оплата?
Расчет по договору осуществляется по карте, на расчётный счёт застройщика или наличными (в крайних случаях). Причем застройщик должен использовать контрольно-кассовый аппарат и по всем правилам оформлять платёж. Иначе, в ситуации судебного разбирательства могут появиться проблемы у всех сторон.
Права и обязанности участника долевого строительства (покупателя)
Перечень обязанностей дольщика существенно шире, чем застройщика, поэтому покупателю необходимо тщательно ознакомиться с ним перед подписанием.
Участник обязан:
- внести 100% оплаты по договору;
- не производить работы, затрагивающие и меняющие несущие конструкции;
- внести доплату, если для этого будут основания, подписать акт приема-передачи;
- нести все расходы по содержанию после принятия квартиры;
- предоставить все документы для регистрации договора;
- зарегистрировать право собственности на квартиру в течение определенного срока со дня подписания акта приема-передачи.
Права покупателя жилья по ДДУ:
- заключить с застройщиком договор на оказание услуги по регистрации права на квартиру;
- после передачи акта начать ремонтные работы в квартире;
- уступить права требования третьим лицам при соблюдении ряда условий (уплаты всех платежей по договору, получения согласия застройщика, проведения государственной регистрации договора).
Типичные ошибки дольщиков при оплате ДДУ:
- Нередки судебные процессы, когда под видом ошибки застройщики жилье реализовали нескольким субъектам. Безусловно, деньги им возвращали долями и в течение долгого времени, и в итоге жилплощадь досталась тому лицу, чей договор зарегистрировали в первую очередь. Так, недобросовестные застройщики вносят денежные средства в старт строительных работ.
- Ещё хуже, когда застройщики используют обходные пути, чтобы внести платеж, к примеру, при оформлении предварительного соглашения, навязывает клиенту вексель от фирмы партнёра. Не видитесь на данные уловки. Вас могут уверить, что этот вексель примут в качестве платежа за возводимое жилое помещение в новостройке, но юридической силы подобные виды оплат не имеют.
Пример
Договор ДУ зарегистрирован, я передумал брать объект недвижимости, не внес плату, обратился в офис фирмы с просьбой о расторжении сделки. Застройщик говорит, что расторгать договорные отношения, поскольку оформлена страховка и уплачена пошлина. Он требует возместить расходы, потраченные на оформление документации. Имеет ли право?
При расторжении договора обе стороны могут требовать возмещения убытков. Однако указанные расходы застройщика не являются убытками.
По данным статистики, квартиры, которые приобретены путём долевого участия в строительстве, как правило, на 30 процентов дешевле, чем приобретаемые другим способом. Государство контролирует надлежащим образом за проведением строительного процесса в условиях ДДУ, но и сами граждане обязаны ответственно подходить к защите собственных имущественных прав.
Документы на строительство
Для того, чтобы иметь возможность привлекать средства граждан, застройщик должен соответствовать целому ряду требований, установленных Законом № 214-ФЗ и иными нормативными актами. В частности:
- Строительство должно вестись на законных основаниях и на земельном участке, права на который оформлены должным образом;
- Проектная декларация объекта строительства должна быть опубликована;
- Застройщик, его собственники и лица, занимающие должности в органах управления должны соответствовать целому ряду требований, предусмотренных Законом № 214-ФЗ.
В частности, запрещается участие в управлении компанией-застройщиком лиц, имеющих судимости за экономические преступления, ранее признанных банкротами и т.п. Подробнее о требованиях к застройщику и его органам управления читайте в отдельном материале нашего сайта.
- Застройщик должен регулярно сдавать отчетность о своей деятельности в контролирующие органы.
Контроль за деятельностью застройщиков возложен на целый ряд государственных органов, отвечающих за отдельные аспекты строительства и заключения ДДУ. Для повышения прозрачности долевого строительства была создана специальная система ЕИСЖС, в которой собирается вся информация о застройщиках и реализуемых ими проектах.
Часть данных системы доступна только для специализированных участников – самих застройщиков, органов строительного надзора и экспертизы, Росреестра и т.п. Однако в ней есть и открытая часть, которая позволяет дольщику проверить застройщика и реализуемый им проект. Подробнее о том, как провести проверку застройщика, читайте здесь.
Источник: zethouse.ru
Налог при продаже квартиры, купленной по ДДУ
Налоги
Расчет налога для доходов от продажи недвижимости, купленной по ДДУ (договор долевого участия), производится по тем же правилам, что и для любой другой недвижимости.
А вот освобождение от уплаты НДФЛ происходит по другому.
Все налогоплательщики в РФ освобождаются от уплаты налога , если проданная недвижимость находилась в собственности в течение минимального предельного срока владения и более.
Если минимальный предельный срок владения истек, налог после продажи недвижимости уплачивать не нужно.
По умолчанию, начало минимального предельного срока владения совпадает с датой начала права и начинается с момента его государственной регистрации.
Но в случае, с квартирами, купленными по ДДУ, законодатель сделал исключение:
Начало минимального предельного срока владения для квартир, купленных по ДДУ начинается с момента полной оплаты по договору.
Эта статья посвящена особенностям расчета НДФЛ при продаже квартир, купленных по ДДУ.
Минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ
По умолчанию, минимальный предельный срок владения равен 5-ти годам.
Есть несколько исключений из этого правила, одно из которых применимо к покупке квартиры по ДДУ.
Если недвижимость является единственным жильем, минимальный предельный срок владения равен 3-м годам (подробнее об НДФЛ с продажи единственного жилья).
Чтобы определить, освобождаетесь ли вы от налога при продаже квартиры, купленной по ДДУ, нужно проверить :
— прошло ли 3 года с момента полной оплаты, если жилье единственное
— и 5 лет — если не единственное.
Дата оплаты по ДДУ
Бывают случаи, когда срок оплаты нужно определить с точностью до дня. А поскольку при безналичных платежах зачисление происходит в течение нескольких дней, вопрос с определением даты оплаты не совсем очевиден.
Если оплата Застройщику происходит перечислением денег на его расчетный счет, то датой оплаты следует считать дату зачисления денег на корреспондентский счет банка Застройщика.
Если оплата Застройщику происходит с использованием эскроу счета, датой оплаты следует считать дату поступления денег на эскроу-счет в уполномоченном банке (Фед. закон 214-ФЗ ст. 15.4 п.3)
Датой оплаты по ДДУ следует считать дату поступления денежных средств на корреспондентский счет банка Застройщика или на эскроу-счет в уполномоченном банке.
Доплата за увеличение площади по результатам обмера БТИ
Если по результатам обмера БТИ увеличивается площадь квартиры, то доплата за увеличение площади не учитывается при определении полной оплаты по договору.
Этот пункт закона был принят с опозданием 02.07.2021 Федеральным законом № 305-ФЗ. К этому времени, Минфин уже выпустил “разъяснительные” письма о том, что полную оплату следует отсчитывать с даты доплаты за увеличение площади.
Но затем законодатель исправил свою ошибку.
Сроки применения новых правил
Положения, описанные этой статье были введены в 2020 году Федеральным законом № 374-ФЗ, но действуют для доходов, полученных начиная с 2019 года
Это означает, что если вы заплатили налог от продажи квартиры в 2019 году, а минимальный предельный срок владения по новым правилам истек, уплаченный налог можно вернуть.
Для этого нужно подать уточненную декларацию, исключить в ней доход от продажи квартиры и приложить пояснение, на каком основании это сделано.
Этот пункт многие понимали и понимают неправильно: они ошибочно полагают, что закон применим только для квартир, купленных в 2019 году и позже.
Это, конечно, не так.
Квартира может быть куплена когда угодно. Хоть во времена Царя Гороха. Критерий попадания под действие закона — дата продажи квартиры, а не дата покупки.
Закон действует для квартир (купленных по ДДУ) проданных с 1 января 2019 года, независимо от времени приобретения.
Дата оплаты для квартир купленных по ДДУ в ипотеку
Ипотека при покупке квартиры по ДДУ ничего не меняет.
Хотя многие, по ошибке, полагают, что датой полной оплаты следует считать дату погашения ипотечного кредита.
Квартира приобретается у Застройщика. И датой полной оплаты считается дата оплаты Застройщику. Банк только предоставляет деньги для этой оплаты. И все.
Более того. Квартира может продаваться, будучи в залоге у банка. Когда ипотечный кредит еще не погашен.
Налог при продаже квартиры по переуступке права требования
Пока квартира в строящемся доме не принята дольщиком по акту приема-передачи, он может продать ее по переуступке права требования.
По ошибке, многие полагают, что в этом случае минимальный предельный срок владения так же начинается с момента полной оплаты по ДДУ.
При продаже по переуступке продается не квартира, а право требования. А положения закона о сроках владения применимы только к жилым помещениям.
При продаже права требования по переуступке никакого помещения просто нет. Оно еще не существует.
Максимум, что может может сделать налогоплательщик в этом случае, это уменьшить налоговую базу на сумму фактических затрат на приобретение.
Поэтому, если минимальный предельный срок владения с момента полной оплаты уже прошел, то воспользоваться льготой вы сможете только оформив квартиру в собственность и продав ее, как жилое помещение. Переуступка права требования приведет к уплате налогов.
Положение об освобождении от налога, по истечению минимального предельного срока владения не применимо к доходам, полученным от переуступки права требования!
Налог при продаже нежилых помещений, купленных по ДДУ.
Для нежилых помещений никаких изменений не произошло.
Срок владения для них, по прежнему, начинается с момента оформления недвижимости в собственность. Дата полной оплаты по ДДУ на это никак не влияет.
Это касается всех видов нежилых помещений: апартаментов (даже если они используются для проживания), вспомогательных помещений (кладовые), машино-мест, офисов и т.д.
Для нежилых помещений, купленных по ДДУ минимальный предельный срок владения отсчитывается с момента оформления помещения в собственность.
Сроки владения для квартир, купленных по ДДУ, в различных ситуациях
Законодатель ясно установил момент, с которого следует отсчитывать минимальный предельный срок владения, для квартир купленных по ДДУ.
Но из любого правила есть исключения. А налоговое законодательство почти все построено на исключениях.
Срок владения для квартир, купленных по переуступке права требования
Если квартира куплена не у Застройщика, а по договору уступки права требования, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты оплаты прав требования по договору уступки.
По договору уступки минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты оплаты прав по договору уступки.
Срок владения для квартир, право требования которых возникло в порядке наследования
Если владелец договора ДДУ умер и право требования квартиры перешло к наследнику, минимальный предельный срок владения будет отсчитываться с даты открытия наследства (дня смерти наследодателя).
Разумеется, это возможно, если наследодатель оплатил ДДУ в полном объеме. Если оплаты в полном объеме не было, и полную оплату производит наследник, то минимальный предельный срок владения отсчитывается по общему правилу, с момента полной оплаты.
Для квартир, право требования которых возникло в результате наследства, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты открытия наследства
Но, будьте внимательны!
В связи с тем, что в результате наследования наследник получает не помещение, а право требования по ДДУ, он не может при продаже применить налоговые льготы для помещений, полученных по наследству.
- минимальный предельный срок владения для помещения, право на которое возникло в результате наследования по ДДУ, составляет 5 лет (а не 3 года);
- при продаже помещения, право на которое возникло в результате наследования по ДДУ, продавец не может уменьшить налоговую базу на документально подтвержденные затраты наследодателя на приобретение этого помещения.
Срок владения для квартир, право собственности для которых возникло по решению суда.
Позиция Минфина по этому вопросу менялась.
До декабря 2021 года минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты вступления в силу решения суда. Дата полной оплаты не имела значения.
Ссылку на письмо со старой позицией Минфина не удаляю:
Но 6 декабря 2021 года позиция Минфина поменялась:
Даже если право собственности возникло на основании судебного решения, минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ, начинается с даты полной оплаты по ДДУ.
Это решение ожидаемое. Если не сказать — долгожданное.
Закон об изменении срока владения квартир, купленных по ДДУ, принимался в первую очередь для того, чтобы улучшить положение обманутых дольщиков. Мало того, что приходилось ожидать жилье длительное время — нужно было еще и платить налог при продаже.
Предыдущее разъяснение Минфина было не только не в «духе закона», оно сводило нет суть принятого закона.
Теперь, справедливость «восторжествовала».
Если вы уже заплатили налог в подобной ситуации, то его можно вернуть, подав уточненную декларацию, сославшись на новые разъяснения Минфина.
Если вы находитесь в ситуации, когда налоговая требует оплаты налога, вам будет тоже достаточно сослаться на новое разъяснение.
Для квартир, купленных по ДДУ, право собственности на которые возникло по решению суда, срок владения, все равно, отсчитывается с даты полной оплаты по ДДУ
Срок владения для квартир, купленных в рассрочку
Если квартира по ДДУ куплена в рассрочку, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты последнего платежа.
В том числе, если последний платеж был произведен после регистрации права собственности!
Закон, по факту, ухудшил ситуацию. До принятия закона срок владения отсчитывали с момента оформления квартиры в собственность, а сейчас — после.
Вряд ли законодатели хотели получить такой результат, но получили то, что получили.
И хотя Налоговый кодекс нам говорит, что «все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика», налоговая трактует эту ситуацию в свою пользу.
С большой степенью вероятности эта ситуация в будущем будет исправлена. Одним из двух способов:
- Законодатель внесет изменения в существующие положения закона
- Налогоплательщики не согласные с решением налоговой оспорят это решение в суде и сформируют новую судебную практику.
Пока нет ни того ни другого, будьте внимательны в оценке налоговых последствий.
Если последний платеж по ДДУ производится после регистрации права собственности, минимальный предельный срок владения все-равно отсчитывается с даты последнего платежа!
Срок владения для квартир, купленных по предварительному договору
До недавнего времени некоторые застройщики в целях ухода от закона «Об участии в долевом строительстве 214-ФЗ» продавали строящиеся квартиры по предварительным договорам.
Такая сделка не противоречит закону, но … применить к ней новые положения о сроке владения с момента оплаты — не получится. В таких предварительных договорах нет ни слова о долевом строительстве, а это ключевой момент для применения закона.
Решить эту ситуацию налогоплательщику никак не возможно. Только дожидаться 3/5 лет с момента регистрации в собственность или платить налоги.
Для квартир в строящихся домах, купленных по предварительному договору, минимальный предельный срок владения начинается с момента регистрации права собственности.
Срок владения для квартир, оплаченных до 2016 года
Минимальный предельный срок владения для квартир, право собственности на которые возникло до 2016 года, равен 3-м годам.
Дифференциация 3/5 лет была введена с 1 января 2016 года.
Соответственно, возникает вопрос: чему равен срок владения для квартир, купленных по ДДУ, полная оплата которых была произведена до 2016 года — 3 года или 5 лет.
С одной стороны, минимальный предельный срок владения начинается в период, когда он был равен 3-м годам, а с другой стороны — право собственности еще не оформлено.
До недавнего времени этот вопрос не был урегулирован. Более того, некоторые налоговые требовали уплаты налога в подобных случаях.
Но сейчас появились адресные ответы из ФНС о том, что для квартир, купленных по ДДУ и оплаченных до 2016 года, минимальный предельный срок владения равен 3-м годам.
Минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ и полностью оплаченных до 2016 года, равен 3-м годам.
Расчет налога
Если минимальный предельный срок владения вашей квартирой истек, продажа квартиры не приведет к налоговым последствиям. Вы будете освобождены не только от уплаты налога, но и от обязанности подачи декларации.
Если налоговые последствия по вашей сделки все же возникают, посмотреть как рассчитывается налог, вы можете здесь «Налог с продажи квартиры».
При расчете НДФЛ с доходов, полученных по переуступке права требования, налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на сумму расходов, связанных с приобретением этого права
Выбор места расположения салона красоты и набора оказываемых услуг
• Помещение для салона красоты должно располагаться в месте наибольшего
прохода людей. Но, одновременно, в достаточном
расстоянииот салонов-конкурентов, в особенности, оказывающих
точно такой же набор услуг.
Хорошо, чтобы неподалеку от салона
находилось достаточное количество жилых домов, так
как жильцы этих домов – потенциальные клиенты салона.
• К набору услуг, которые может оказывать ботулинотерапия , относятся:
мужские, женские и детские стрижки и прически, процедуры по уходу за волосами и их оздоровлению,
маникюр и педикюр, косметологические и прочие сопутствующие
услуги.
Данный бизнес-план составлен для маленького салона красоты, площадью в 80-100 м, в котором работают четыре парикмахера, косметолог, мастер маникюра и администратор.
Помещение под салон красоты
Лучше всего подобрать помещение с площадью в 80-100
м. В таком помещении будет
удобно расположиться двум парикмахерам, мастеру маникюра и косметологу.
Не забудьте и о стойке администратора, который
обязан встречать и записывать посетителей.
Аренда помещения обойдется в 20 тыс.
– 35 тыс. руб. Предварительно
следует узнать условия СЭС к подобным помещениям.
Евгений, добрый день! Подскажите, пожалуйста, по вопросам налогооблажения дохода при переуступке прав требования при ДДУ и дохода от продажи недвижимости, купленной по ДДУ, для не резидентов , вы можете проконсультировать? Я немного разобралась, но есть вопросы. Верно ли я понимаю, что не резиденты платят по переуступке прав требования 30% со все суммы договора переуступки.
Например: купили за 3 млн, продали за 4 млн, платим налог 30% от 4 млн, то есть 1200000. В таком случае , наверное, самым оптимальным решением будет расторжение договора ДДУ по обоюдному согласию сторон — от застройщика получаем сумму , ту, которую оплатили по договору ДДУ. В нынешней ситуации для нас этот вариант скорее всего будет более выгодным.
Дохода нет, следовательно и налога не будет. И на счёт продажи недвижимости , после регистрации права собственности (купленной по ДДУ), по истечению 3 лет с даты полной оплаты на эскроу счёт — верно ли я поняла, что платить налог не нужно? Это касается ведь и нерезидентов( не резиденты приравнены к резидентам при продажи недвижимости с 01.01.2019). Сможете помочь в вопросе — расчет налога на недвижимость , купленной по ДДУ , для не резидентов, производится по тем же правилам , что и при продаже недвижимости по договору купли продажи? Не уточнила, что Жильё данное у меня единственное. Извините, забыла спросить- не резидент платит 30% от полной стоимости по договору безвозмездной переуступки , так же , как и по договору переуступки прав требования
Добрый день, Галина!
Проконсультировать, конечно могу. Вот условия, на которых я консультирую.
Евгений, спасибо за ответ! Что я должна сделать для получения платной консультации?
Напишите мне, пожалуйста, в ватсап +7 926 528 37 37. Там согласуем удобное время и форму (телефон/ватсап/видео и т.д.)
Евгений,здравствуйте. Подскажите пож., квартира куплена по ДКП у застройщика, была произведена полная оплата, через три недели получена собственность. Три года наступает, с момента оплаты или получения собственности?. Спасибо
У вас в вопросе ошибка. Невозможно приобрести по ДКП квартиру, не оформленную как собственность. Это делается только по ДДУ. Если квартира куплена по ДКП, то это собственность и срок владения начинается с момента государственной регистрации этой собственности.
Евгений, спасибо большое, за быстрые и грамотные ответы! Я,думаю, все,кто оказался в непростой ситуации, Вам очень благодарны! Можно ещё совет, при продаже, может сразу в налоговую,отправить необходимые документы? Чтобы не выставляли налог
Да, можете сразу уведомить.
Правда, это не всегда «спасает» от получения уведомлений/требований об уплате налога. Эти уведомления отправляются почти в автоматическом режиме, тем у кого не прошло 5-ти лет с момента оформления собственности. Но это не страшно. Значит, нужно будет отправить пояснения еще раз.
Евгений,добрый день! Квартира куплена по договору уступки прав требований,по ДДУ в 2018 г., была произведена полная оплата, собственность получена по суду в 2021году. Единственное жилье. В прошлом году, Вы мне отвечали, что продать можно, через три года ,после вступления в силу, решения суда. Прочитала изменения Минфина.
Правильно поняла, теперь, могу ее продать без уплаты налога и указать полную стоимость в ДКП?
Добрый день, Елена!
Да, позиция Минфина поменялась. Теперь можно опираться на новые разъяснения, обосновывая свою позицию перед налоговой.
Евгений, здравствуйте.
Подскажите, пожалуйста:
1. Квартира приобретена через ДДУ совместно с супругой 22.01.2018 (дата зачисления денег застройщику)
2. Акт приемки подписали в июле 2019. Доплата за доп.метры была произведена 17.09.2019
3. Совестная собственность оформлена 25.10.2019
4. В результате развода, по брачному контракту я стал единственным владельцем квартиры и переоформил ее на себя 05.10.2020
Вопрос: от какой даты считать срок владения квартирой?
Добрый день, Артур!
Минимальный предельный срок владения в вашем случае нужно отсчитывать от 22.01.2018.
Примерно об этом есть письмо Минфина от 25 февраля 2019 г. № 03-04-05/11823 . Там, правда, речь идет не о ДДУ, но принцип сохраняется и для ДДУ. У меня на сайте это письмо, кажется, не выложено. Надо будет поправить.
Евгений, добрый день! Из Вашей статьи: «Если владелец договора ДДУ умер и право требования квартиры перешло к наследнику, минимальный предельный срок владения будет отсчитываться с даты открытия наследства (дня смерти наследодателя).»
Моя ситуация:
• 24.12.2015 мама купила новостройку (квартиру – жилое помещение) по ДДУ с полной оплатой.
• 03.06.2019 дом был принят в эксплуатацию в установленный срок (без задержки).
• 06.06.2019 Мосгосстройнадзор направляет в Росреестр документы по дому, включая мамину квартиру, для постановки на кадастровый учет.
• 01.08.2019 мама умирает, не приняв квартиру от застройщика (их еще не передавали).
• 27.09.2019 Росреестр ставит квартиру на кадастровый учет.
• 04.02.2020 я получаю Свидетельство о праве на наследство на объект долевого строительства.
• 18.02.2020 подписываю Акт приема-передачи квартиры с застройщиком, доплачиваю за кв.м. по обмерам БТИ.
• 19.06.2020 я регистрирую свою собственность (такая сильная задержка произошла из-за пандемии и закрытия МФЦ).
Ответ ФНС:
• При продаже до минимального срока уменьшить базу по ндфл на затраты мамы нельзя
• Минимальный срок – 5 лет
• Дата отсчета мин.срока — 19.06.2020
Приведенное Вами письмо (Письмо МинФина от 16 июля 2019 г. № 03-04-05/52685 “Об НДФЛ при продаже недвижимости, полученной в порядке наследования.”) – оно для квартир, которые уже были в собственности наследодателя.
Можете прокомментировать ответ ФНС?
Других льгот у меня нет, интересует возможность учета затрат мамы, мин.срок 3 года и дата отсчета мин.срока с даты смерти.
Георгий, добрый день!
Выводы в моей статье верные, но письмо Минфина было приложено по ошибке для другого случая. Для вашего случая нужно письмо от 8 июня 2021 г. N 03-04-05/44981 «О минимальном сроке владения жилым помещением, полученным по договору участия в долевом строительстве, права и обязанности по которому перешли в порядке наследования, в целях НДФЛ при его продаже». Ошибку на сайте поправил, письмо можно посмотреть в статье.
На мой взгляд, инспектор налоговой не прав и ошибается в своих выводах.
Евгений, спасибо за ответ и письмо Минфина от 8 июня 2021 г. N 03-04-05/44981. Придется написать в Минфин жалобу на УФНС. К сожалению, в письме четко не отражено:
• какой будет минимальный срок владения в данной ситуации: 3 или 5 лет
• будет ли влиять доплата наследником за кв.м. по обмерам БТИ на сдвиг даты, у обычных дольщиков – не влияет, а у наследников? У меня доплата как раз есть.
• не понятно, можно ли уменьшить базу по ндфл на затраты мамы при продаже до окончания минимального срока. По логике письма наследника вроде как приравняли к обычному дольщику и затраты можно бы учесть, но ничего не сказано.
Не было ли каких-либо еще писем Минфина по этим вопросам?
Еще добавлю: налоговая не выставляла мне налог на имущество с даты смерти мамы, только с даты моей регистрации собственности. Видимо, по аналогии с обычным дольщиком, который до момента регистрации собственности налог на имущество не платит, но минимальный срок уже считается с момента полной оплаты.
Ниже привожу текст ответа УФНС, хоть он и не соответствует письму Минфина, но, возможно, кому-то будет интересен.
Ответ УФНС доступен по ссылке.
Удивительно! Они вообще игнорируют тот факт, что минимальный предельный срок владения по квартирам, купленным по дду начинается с момента полной оплаты. Спасибо, что поделились. Останется для «истории».
По вашим вопросам:
1. Срок владения будет 5 лет. Вы унаследовали не недвижимость, а право требования. 3 года — только для недвижимости, полученной в порядке наследования.
2. Доплата за метры, разумеется, не будет учитываться. Если применяется положения о сроке владения для квартир, купленных по дду, то оно применяется целиком. Т.е. в отношении доплаты за метры, тоже.
3. По расходам наследодателя — не знаю. Писем Минфина об этом не встречал, с ситуациями — не сталкивался. Лучше об этом задать вопрос в Минфин напрямую. Сделать это можно здесь .
Добавлю только, что вывод о том, что «наследника приравняли к дольщику» неверен. Таких утверждений (или похожих) нет ни в НК, ни в письмах Минфина. Каждую ситуацию нужно рассматривать конкретно.
Также привожу ссылку о порядке подачи апелляционной жалобы на действия налоговой.
По порядку Ваших ответов.
1. Формально Вы, конечно, правы, но, если обратиться к хронологии моей личной ситуации – есть, как мне видится, немаловажный нюанс. На момент смерти мамы дом был принят в эксплуатацию и, даже больше, Мосгосстройнадзор уже направил в Росреестр документы для постановки на кадастровый учет.
И есть вот такое Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, а в нем п.38, где сказано: «При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости» и «Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится». Т.о. на момент смерти мамы объект долевого строительства физически уже перестал существовать, а физически существовало недвижимое имущество. То, что нотариус выдала мне свидетельство о праве на наследство на физически НЕСУЩЕСТВУЮЩИЙ на дату смерти объект долевого строительства – вопрос тоже интересный, но впрямую на уже созданную вещь не влияет. И получается такая вот раскоряка: недвижимое имущество на дату смерти есть, но документа о его наследовании у меня нет, а объекта долевого строительства нет, но документ о его наследовании у меня есть. И вот думаю, поможет ли мне п.7 ст.3 НК РФ «Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика»?
2. Надеюсь, что так, но четко об этом вроде бы нигде не сказано, а я ДДУ не оплачивал и дата оплаты ДДУ мамой ко мне никак не применяется.
3. Есть вот такое Письмо Минфина от 2 декабря 2020 года N 03-04-07/105375, но оно по сути формально описывает норму закона. Для моей личной ситуации оно ничего не проясняет. Но если по описанным мной в п.1 аргументам признать мое наследство недвижимым имуществом, то это, возможно, поменяет ситуацию на 180 градусов.
По предпоследнему абзацу. Я согласен, что четких разъяснений по этому вопросу нет. И в НК РФ об этом нет ничего. И Минфин в Письме излагает всего лишь «мнение Департамента», не ссылаясь ни на что (некий нонсенс, ведь Минфин не законодатель, а исполнитель законов)! При этом для начала отсчета минимального срока он рассматривает меня не как собственника, а как наследника, но при определении длительности этого же минимального срока он «скромно забывает», что я – наследник))) Логика какая-то не очень… Конечно, я лицо заинтересованное в 3 годах))), но какая-то адекватность в налогообложении должна же быть.
Евгений, я не с Вами спорю, а как бы с Минфином. И хотелось бы услышать Вашу оценку моей позиции. Чтобы бодаться с Минфином и ФНС желательно иметь стороннее незаинтересованное мнение.
Георгий, я думаю, что вам лучше обратиться за помощью к специалистам, имеющим опыт в спорных делах с налоговой. Я, все таки, риэлтор. Моя зона ответственности — сделать сделку так, чтобы у клиента не возникло проблем с налоговой. А если они возникли (не по моей вине), то решать их следует юристам/адвокатам. Людям с юридическим образованием и опытом участия в судебных процессах.
У меня нет ни того, ни другого. Я — просто риэлтор, который «разбирается» в налогах.
Свое мнение я уже написал в предыдущих комментариях.
Евгений, за всех юристов не скажу, но с кем я общался сказали, что по моему случаю нет судебной практики, а без нее они не готовы обсуждать вероятность нужного мне результата. Возможно, юристы-звезды и могли бы гарантировать положительное решение, но размер оплаты их услуг вполне мог быть сопоставим с моим ндфл, так что экономической целесообразности в этом не вижу. Поэтому приходится барахтаться самому. В любом случае, Вам большое спасибо за интересный блог и, особенно, за письмо Минфина от 8 июня 2021 г. N 03-04-05/44981 – прошло мимо меня.
Добрый день.
Евгений, подскажите, пожалуйста. квартира куплена по ДДУ 29.06.2017г.(оплата по дду произведена этим же днём) Дом ещё не достроен (т.е. только право требования), но на этапе завершения строительства. Другой недвижимости в соб-сти нет.
Хочу продать по переуступке, будет ли ко мне применён налог, если я укажу полную стоимость? Если будет, то у нас на 2-х право требования, налог пополам поделят на каждого?
В нашем случае, применим 3-х летний срок владения?
Алексей, добрый день!
Конечно, у вас с супругой возникают налоговые обязательства при переуступке права требования. Налог к уплате будет рассчитан, как разница между ценой переуступки и ценой покупки, умноженная на налоговую ставку. Налог уплачивают оба супруга.
Освобождения на основании истечения минимального предельного срока владения нет, т.к. самого владения нет. Владение недвижимостью начинается только после того, как зарегистрировано право собственности. Если хотите быть освобожденным от уплаты НДФЛ — регистрируйте собственность, а потом продавайте.
Источник: evgtarakanov.ru