1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.
Комментарии к ст. 112 ЖК РФ
1. В ч. 1 комментируемой статьи устанавливается минимальное количество членов кооператива — не менее пяти физических или юридических лиц. Максимальное количество определяется количеством в кооперативном доме жилых помещений (причем именно жилых помещений, а не только квартир: к примеру, при разделе кооперативной квартиры может появиться два жилых помещения, соответственно будет представлено два члена кооператива).
Жилищно-строительные кооперативы
2. Создание кооператива, как правило, проходит в четыре этапа. На первом этапе по инициативе и с участием юридического лица либо органа местного самоуправления проводится собрание граждан, желающих объединиться в потребительский кооператив.
В тех случаях, когда кооператив создается без поддержки органа местного самоуправления или юридического лица, собрание проводится самостоятельно.
На собрании наряду с вопросами, связанными с организацией жилищно-строительного кооператива, оговариваются возможные места отводов либо приобретения земельных участков под жилищное строительство, рассматриваются варианты типовых или индивидуальных проектов жилого дома, уточняется список граждан, желающих стать членами кооператива, и членов их семей. Собрание учредителей принимает решение о создании жилищно-строительного кооператива и выбирает из своего состава группу лиц — комиссию либо организационный комитет (оргкомитет), которая должна будет заниматься организационными вопросами до регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания правления кооператива. Комиссия разрабатывает проект устава, подготавливает и проводит общее собрание учредителей для принятия устава.
Возможен вариант, когда инициативная комиссия не выбирается на собрании, а создается до проведения собрания решением органа местного самоуправления либо юридического лица из числа граждан, желающих объединиться в кооператив.
До оформления управленческих структур инициативная комиссия должна выступать по вопросам, связанным с будущим кооперативом, перед органами местного самоуправления и другими организациями. Полномочия по решению организационных вопросов по поводу создания жилищно-строительного кооператива необходимо оформлять доверенностью, которая должна выдаваться гражданами, желающими создать кооператив, руководителю инициативной комиссии.
Вместо дома гаражный комплекс
3. На втором этапе решаются вопросы, связанные с земельным участком, на котором будет вестись кооперативное жилищное строительство.
Если орган местного самоуправления поддерживает конкретный кооператив, то он проверяет обоснованность решения собрания граждан, желающих объединиться в кооператив, и наличие возможности осуществить жилищное строительство, утверждает решение собрания об образовании жилищно-строительного кооператива, производит отвод земли для строительства дома и при необходимости включает в государственный план проектные и строительно-монтажные работы по возведению жилого дома кооператива. В таких случаях отвод земли производится, как правило, в районах массового жилищного строительства, имеющих дороги, магистральные сети водопровода, канализации и водоснабжения.
В тех случаях, когда жилищно-строительный кооператив создается без поддержки органов местного самоуправления либо юридического лица, граждане самостоятельно прорабатывают вопросы, связанные с отводом земельного участка либо приобретением его в аренду или на праве собственности.
4. На третьем этапе инициативная комиссия созывает собрание учредителей, на котором принимается устав жилищно-строительного кооператива.
На четвертом, заключительном, этапе устав, принятый собранием учредителей, и протокол этого собрания представляются в орган государственной регистрации юридических лиц по месту нахождения жилищно-строительного кооператива, где кооператив регистрируется.
5. Функции заказчика по проектированию и строительству жилых домов жилищно-строительных кооперативов, как правило, выполняет сам кооператив. В тех случаях, когда организации жилищно-строительного кооператива содействуют органы местного самоуправления или юридические лица, функции заказчика могут возлагаться на управления (отделы) капитального строительства органов местного самоуправления или организаций, при содействии которых созданы кооперативы.
Если патронажный кооператив передал функции заказчика, то отношения между кооперативом и управлением (отделом) капитального строительства либо организацией оформляются договором, по которому жилищно-строительный кооператив передает функции заказчика по проектированию и (или) строительству многоквартирного дома со сметной стоимостью по сводному сметному расчету. Управление (отдел) капитального строительства либо соответствующая организация принимает на себя все обязанности заказчика по оформлению и освоению участка строительства, заключению договоров и расчетам с проектной, подрядной и пусконаладочными организациями по обеспечению строительства материалами, оборудованием и т.д. Кооператив в свою очередь обязуется внести на специальный счет управления (отдела) собственные средства в установленном соглашением размере.
Жилищно-строительный кооператив вправе контролировать строительство жилого дома, предназначенного для него. Для этой цели кооператив может назначить компетентного в области строительства члена (членов) кооператива, который осуществляет наблюдение за ходом строительства и согласовывает возникающие в процессе строительства вопросы. На указанного гражданина кооператив в лице председателя правления оформляет доверенность на осуществление возложенных полномочий. Договор по строительству жилого дома должен предусматривать имущественную ответственность сторон за нарушение взятых на себя обязательств.
В тех случаях, когда кооператив самостоятельно осуществляет функции заказчика, правление от имени жилищно-строительного кооператива заключает договор подряда на капитальное строительство со специализированной строительной организацией.
6. По договору строительного подряда согласно § 3 гл. 37 ГК РФ подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика (в данном случае — кооператива) многоквартирный дом, а заказчик — создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную в договоре стоимость работ. В таком договоре, как правило, содержатся условия о выполнении монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строительством дома работ.
Заказчик в свою очередь обязан своевременно передать подрядчику проектно-сметную документацию, оборудование, материалы и пр., предоставить для строительства земельный участок, обеспечить открытие и финансирование строительства, принять от подрядчика по акту рабочей комиссии законченный строительством жилой дом.
На практике случаи выступления кооператива в качестве заказчика до последнего времени встречались достаточно редко. Это объяснялось прежде всего тем, что абсолютное большинство жилищно-строительных кооперативов создавалось при органах местного самоуправления (ранее — исполкомы местных Советов народных депутатов) или при государственных организациях. В настоящее время в связи с тем, что, с одной стороны, граждане имеют возможность самостоятельно организовывать жилищно-строительные кооперативы, а с другой — кооператив может образовываться при содействии юридических лиц различных организационно-правовых норм, жилищно-строительные кооперативы самостоятельно выступают в роли заказчика по договору капитального строительства жилого дома.
7. Организация жилищных кооперативов в целом аналогична созданию жилищно-строительных кооперативов. Однако это относительно новая форма жилищной кооперации. Впервые она была предусмотрена в Постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. N 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» , где указывалось, что жилищные кооперативы создаются для приобретения (покупки) новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации.
СПП СССР. 1988. N 16. Ст. 43.
После государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов жилищный кооператив подбирает, а затем приобретает у юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новый или капитально отремонтированный жилой дом. В этом случае заключается договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквартирный дом, а покупатель обязуется принять дом и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает жилищный кооператив. Продавцами могут быть органы местного самоуправления, а также юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.
Такой договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. ст. 550, 551 ГК РФ).
В целях более полной защиты прав покупателей установлено правило, из которого следует, что передача многоквартирного дома продавцом и принятие его кооперативом осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать дом считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче многоквартирного дома на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, считается соответственно отказом продавца от исполнения обязанности передать дом, а покупателя — его принять. Само по себе принятие покупателем дома, не соответствующего условиям договора, в т.ч. в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В случае передачи многоквартирного дома, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Важно подчеркнуть, что в случае существенного нарушения требований к качеству дома (обнаружения неустранимых недостатков или тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) жилищный кооператив как покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за дом денежной суммы либо замены дома ненадлежащего качества многоквартирным домом, соответствующим договору.
8. Из ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на многоквартирный дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим домом и необходима для его использования. При этом возможны различные варианты, а именно:
— если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок;
— если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.
В договоре о продаже многоквартирного дома жилищному кооперативу возможны и нетрадиционные (но необходимые для нормального проживания граждан) условия. Например, по соглашению между жилищным кооперативом и органом местного самоуправления на кооператив могут возлагаться такие обязательства, как озеленение и благоустройство участка, прилегающего к дому, установка ограды и устройство тротуаров в пределах отведенного для жилого дома земельного участка и т.д.
9. Необходимо отметить, что рассматриваемая форма жилищной кооперации существенно отличается от жилищно-строительных кооперативов.
Первым основанием различия является то, что при организации жилищного кооператива не требуется такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкретным приобретаемым жилым домом.
Второе отличие заключается в основании приобретения многоквартирных домов: жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный возводит жилые дома, т.е. в первом случае имеет место первоначальный способ возникновения права собственности, а во втором — производный.
Третье отличие вытекает из второго и связано с разными способами приобретения дома. У жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до предоставления его членам жилых помещений.
Из изложенного следует, что указанные формы жилищной кооперации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации. В деятельности и обеспечении членов кооператива жилыми помещениями различий между жилищными и жилищно-строительными кооперативами нет, они преследуют одни и те же цели — удовлетворение жилищно-бытовых потребностей пайщиков кооператива и членов их семей. До выплаты членами кооперативов паевых взносов жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются собственниками жилых помещений и объектов общего пользования многоквартирного дома.
Источник: zknrf.ru
ЖСК с нуля: как организовать кооператив и не нарваться на мошенников
Но есть и свои риски, от которых желательно подстраховаться. Тем более, когда речь идет о льготах от государства. «КП» выяснила, как правильно организовать жилищно-строительный кооператив (ЖСК), не став жертвой мошенников.
Кооператив по закону
Председатель жилищно-строительного кооператива «Радуга» в Красноярске Наталья Ольхова заподозрила в деятельности посредников неладное. Опасаясь мошеннических схем, она обратилась в институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ с просьбой разобраться в сложившейся ситуации.
Женщина попалась на уловку мошенников, которые позиционировали себя как благотворительная организация, имеющая огромный опыт в получении земли в рамках закона о содействии развитию жилищного строительства. На деле, правда, никакой реальной помощи она не оказывала.
Здесь эксперты призывают быть осторожными. На самом деле, граждане, которые решили объединиться в жилищно-строительный кооператив, могут пройти все необходимые этапы, в том числе получить земельный участок, без привлечения сомнительных посредников.
Напомним, что одной из задач института развития является вовлечение в оборот федеральных земельных участков, в том числе, безвозмездная передача их ЖСК в соответствии с законом о содействии развитию жилищного строительства (161-ФЗ). Это снижает себестоимость строительства жилья на 20-50%. Благодаря чему жилищно-строительные кооперативы получают возможность минимизировать риски и повысить качество возводимых домов.
Схема действий при организации ЖСК прописана в указанном законе. Он предусматривает, что участники кооператива самостоятельно организуют и контролируют строительные работы и расход средств, выбирая ответственных подрядчиков и оптимизируя затраты.
Чтобы не попасться в «лапы» недобросовестных компаний, которые с радостью и за ваши деньги окажут все необходимые услуги и дадут рекомендации по созданию ЖСК, при его организации нужно понимать основные правила и действовать обдуманно – по шагам.
Шаг 1. Кто может стать участником?
— ЖСК могут создаваться только из числа лиц, относящихся к установленным законом и постановлением Правительства от 09.02.2012 № 108 категориям, в том числе, преподаватели, военнослужащие, ученые, многодетные граждане и другие социальные категории, и включенных в формируемые уполномоченными органами и организациями списки. Например, списки из многодетных граждан ведут региональные органы государственной власти, списки из работников ВУЗов согласовываются с Минобрнауки России.
В случае ЖСК «Оазис» списки согласовывались в Минсельхозе России, — рассказывает Олег Пастунов, заместитель председателя ЖСК «Оазис» город Краснодар.
Участие людей, не включенных в списки, не допускается.
Шаг 2. Создание ЖСК
Виктор Штыков, юрисконсульт и участник ЖСК «Голубиная падь» во Владивостоке, разъясняет, что создание кооператива, действующего на основании 161-ФЗ, проходит почти в том же порядке, что и организация обычного кооператива.
Будущие члены кооператива собираются, принимают соответствующее решение, оформляют это решение протоколом. Утверждают устав, юридический адрес единоличного исполнительного органа и регистрирует данный кооператив в налоговой.
Правда, есть нюансы.
Во-первых, для деятельности такого кооператива предусмотрен типовой устав. (Утвержден постановлением Правительства РФ от 06.06.2012 № 558). Наличие типового устава позволяет гарантировать права всех членов ЖСК, прозрачность всей деятельности кооператива и исключить ситуацию, что в уставе что-то «забыли» зафиксировать. Также гражданам не требуется привлекать профессионального юриста для разработки устава.
Во-вторых, типовым уставом закреплено, что количество граждан в кооперативе не может превышать количество строящихся жилых помещений.
«В-третьих, ЖСК не может быть ликвидирован до завершения строительства всех жилых помещений», — предупреждает Штыков.
Шаг 3. Передача участка
Ходатайство о передаче участка ЖСК направляет в ДОМ.РФ уполномоченное лицо (федеральное министерство, субъект РФ или установленная 161 ФЗ организация).
— В случае принятия положительного решения между ДОМ. РФ и кооперативом заключается договор безвозмездного пользования земельным участком, — поясняет Виктор Штыков.
Шаг 4. Стройка
— ЖСК самостоятельно определяет подрядчика для строительства. Важно помнить, что таким подрядчиком может стать только компания, отвечающая требованиям, установленным 161 ФЗ. ЖСК контролирует подрядчика на всех этапах выполнения работ. — перечисляет следующие шаги Олег Пастунов.
Преимущества такого жилищно-строительного кооператива очевидны, признается Пастунов. По его словам, их ЖСК было передано более 15 га земли на безвозмездной основе. В настоящее время все 83 дома построены. В итоге жилье обошлось людям дешевле на 25 %, чем если бы они его купили по рыночной стоимости.
«Недостаток состоит в том, что у членов ЖСК нет опыта в таких проектах — поэтому такой лакомый кусок для мошенников и набиваем шишки самостоятельно», — подытоживает Пастунов.
Советы новичкам
Главные советы от тех, кто уже имеет опыт создания таких ЖСК:
— не доверять лицам, которые обещают «все за вас организовать».
— не платить лицам, которые обещают содействие, так как все процедуры по включению в список и получению в безвозмездное пользование земельного участка абсолютно бесплатны.
-быть бдительными и тщательно изучать все документы,
-сотрудничать только с добросовестными подрядчиками (пусть они не самые дешевые),
Если соблюдать эти правила и знать свои права, тогда экономия, которую можно ощутить, получая землю в безвозмездное пользование, будет стоить всех сил, потраченных участниками ЖСК при строительстве дома.
Возрастная категория сайта 18 +
Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г.
И.О. ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА — НОСОВА ОЛЕСЯ ВЯЧЕСЛАВОВНА.
Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.
АО «ИД «Комсомольская правда». ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.
Источник: www.kp.ru
Архитектура, градостроительство и жилищная политика
Как организовать ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
При создании ЖСК необходимо руководствоваться статьями 111 и 112 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), а также общими положениями Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) о юридических лицах.
В соответствии со статьей 112 ЖК РФ жилищный кооператив может быть создан лишь в том случае, если число его членов не менее пяти человек. При этом число членов ЖСК не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме.
Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей. Порядок проведения такого собрания ЖК РФ не устанавливает, однако указано, что будущие члены ЖСК вправе принять участие в таком собрании. Решение о создании ЖСК считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив (учредители).
Решение о создании кооператива и принятии его устава должно быть оформлено протоколом.
Единственным учредительным документом жилищного кооператива является устав. Устав, разработанный на основе типового устава ЖСК, утвержденного постановлением Правительства РФ от 6 июня 2012г. №558, принимается на собрании будущих членов ЖСК одновременно с решением о создании ЖСК. Устав в обязательном порядке должен содержать сведения, перечисленные в статьях 52 и 116 ГК РФ, статье 113 ЖК РФ.
Государственная регистрация ЖСК осуществляется по его месту нахождения, под которым признается место нахождения постоянно действующего исполнительного органа (правления) ЖСК. Государственная регистрация производится в соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 № 129-ФЗ.
Итак, для государственной регистрации ЖСК (некоммерческой организации- потребительского кооператива) в территориальный налоговый орган представляются документы, перечисленные в статье 12 вышеуказанного закона, а именно:
— подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 15.04.2006 г. № 212.(заявление должно быть нотариально заверено подписью заявителя);
— решение о создании ЖСК (протокол, примерная форма утверждена постановлением Правительства РФ от 15.04.2006 г. № 212);
— устав, утвержденный на собрании (на основе типового устава ЖСК, утвержденного постановлением Правительства РФ от 06.2012г. №558);
— справка о юридическом адресе;
— документ об оплате государственной пошлины за регистрацию.
Государственная регистрация считается состоявшейся в момент внесения записи о регистрации ЖСК в Единый государственный реестр юридических лиц. С этого момента ЖСК считается созданным и вправе осуществлять свою деятельность.
С момента государственной регистрации кооператива устав является обязательным не только для тех, кто голосовал за его принятие, но и для всех остальных членов ЖСК, а также для самого кооператива.
Следующим этапом является получение письма Госкомстата о присвоении кодов. Также ЖСК, следует пройти процедуру постановки на учет во внебюджетные фонды, далее подготовить документы на открытие расчетного счета в банке.
Государственная поддержка кооперативам оказывается в форме безвозмездной передачи земельных участков кооперативам и их членам, оказания содействия в обеспечении земельных участков объектами инженерной инфраструктуры.
Оказание таких форм государственной поддержки будет способствовать снижению стоимости 1 кв. метра жилья на 25-30 % по сравнению с рыночной стоимостью.
Кооперативы для многодетных семей
Создание жилищно-строительных кооперативов с государственной поддержкой из числа граждан, имеющих трёх и более детей, допускается в соответствии с пунктом 9.2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ и статьями 13, 165Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ в следующих случаях:
— на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства многоквартирных домов, технико-экономические показатели которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса;
— на земельных участках, которые находятся в федеральной собственности и полномочия Российской Федерации по управлению и распоряжению которыми переданы в соответствии с Законом № 161-ФЗ органам государственной власти субъектов Российской Федерации, для строительства многоквартирных домов, жилых домов (в том числе объектов индивидуального жилищного строительства), которые и все жилые помещения в которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса. При этом в указанном случае ограничение по сроку передачи полномочий не применяется;
— на земельных участках федерального Фонда содействия развития жилищного строительства для строительства для строительства многоквартирных домов, жилых домов (в том числе объектов индивидуального жилищного строительства), которые и все жилые помещения в которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса.
В соответствии со статьей 11 Закона № 161-ФЗ в случае создания кооперативов из числа граждан, имеющих трех и более детей, с ходатайствами о передаче земельных участков кооперативам в Фонд «РЖС» обращаются уполномоченные органы государственной власти субъектов Российской Федерации.
Граждане, имеющие трех и более детей, вправе подать заявление о включении в список граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива, в орган местного самоуправления по месту жительства.
При формировании списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооперативов, из числа граждан, имеющих трех и более детей, применяются единые основания включения их в указанные списки, предусмотренные постановлением Правительства РФ от 09.02.2012 № 108.
Для вступления в члены жилищно-строительных кооперативов граждан, имеющих трех и более детей, должны применяться следующие основания в совокупности:
— отсутствие земельного участка, предоставленного исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления для индивидуального жилищного строительства на праве собственности или аренды после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
— гражданин принят на учёт в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий по основаниям, которые установлены статьей 51 Жилищного кодекса РФ и (или) федеральным законом, а также указом Президента РФ для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и состоит на таком учете (применяется исключительно в случае подачи в Фонд «РЖС» ходатайств об отборе земельных участков).
Навигация
Находясь на данном сайте Вы соглашаетесь с тем, что мы используем файлы cookie. Нажимая «Принимаю» или продолжая просмотр сайта, Вы даёте согласие на их использование «Политика cookie» Принять
Источник: www.mo-yamal.ru