Как осуществить учет объектов капитального строительства

Особенности государственного кадастрового учета зданий, введенных в эксплуатацию поэтапно Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

Аннотация научной статьи по строительству и архитектуре, автор научной работы — Шайман Надежда Владимировна

С совершенствованием строительных технологий появляется возможность строительства сложных объектов поэтапно: максимальная скорость строительства, ввод в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет , регистрация прав и извлечение прибыли из объекта недвижимости возможны без ожидания окончания строительства всего здания. В статье предлагается рассмотреть особенности кадастрового учета объектов недвижимости, в отношении которых ввод в эксплуатацию осуществляется поэтапно в качестве этажей здания.

Похожие темы научных работ по строительству и архитектуре , автор научной работы — Шайман Надежда Владимировна

Государственный кадастровый учет как инструмент информационного обеспечения системы управления земельными ресурсами и развития земельного рынка

SPECIAL CONSIDERATIONS OF STATE CADASTRAL REGISTRATION OF BUILDINGS PUT INTO OPERATION GRADUALLY

As construction technology is perfected, there is a possibility to build sophisticated construction projects gradually (step by step): maximum speed of construction, putting into operation, state cadastral registration , registration of rights and commercialization of the construction project are possible without having to wait until the end of the construction of the whole building. The article asses the special considerations of cadastral registration of property items, the floors of which are put into operation gradually (step by step).

Текст научной работы на тему «Особенности государственного кадастрового учета зданий, введенных в эксплуатацию поэтапно»

ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ЗДАНИЙ, ВВЕДЕННЫХ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ПОЭТАПНО

Надежда Владимировна Шайман

С совершенствованием строительных технологий появляется возможность строительства сложных объектов поэтапно: максимальная скорость строительства, ввод в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет, регистрация прав и извлечение прибыли из объекта недвижимости возможны без ожидания окончания строительства всего здания. В статье предлагается рассмотреть особенности кадастрового учета объектов недвижимости, в отношении которых ввод в эксплуатацию осуществляется поэтапно в качестве этажей здания.

Ключевые слова: кадастровый учет, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

OF STATE CADASTRAL REGISTRATION

OF BUILDINGS PUT INTO OPERATION GRADUALLY

Nadezhda V. Shayman

As construction technology is perfected, there is a possibility to build sophisticated construction projects gradually (step by step): maximum speed of construction, putting into operation, state cadastral registration, registration of rights and commercialization of the construction project are possible without having to wait until the end of the construction of the whole building. The article asses the special considerations of cadastral registration of property items, the floors of which are put into operation gradually (step by step).

Key words: cadastral registration, commissioning certificate.

С развитием городов увеличивается не только плотность застройки, но и сложность возводимых в эксплуатацию объектов недвижимости. С ускорением темпа жизни и совершенствованием строительных технологий появляется возможность строительства сложных объектов поэтапно, с вводом в эксплуатацию отдельных частей и одновременным продолжением строительства остальных предусмотренных этапов. В статье предлагается рассмотреть особенности кадастрового учета объектом недвижимости, в отношении которых ввод в эксплуатацию осуществляется поэтапно в качестве этажей здания.

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удо-

стоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или, а также проектной документации [1].

После принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию уполномоченный орган в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию) в отношении соответствующего объекта недвижимости посредством отправления в электронной форме [2, 3].

При этом документом, необходимым для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является, в том числе, технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Такой технический план является обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета [1, 4].

Статьями 48, 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена выдача разрешений на отдельные этапы строительства, реконструкции [1].

Этап строительства — это строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект (часть объекта) может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных объектов капитального строительства на этом земельном участке) [5, 6].

Однако на территории Российской Федерации имеется практика выдачи уполномоченным органом разрешений на ввод объекта в эксплуатацию на этапы строительства, соответствующие отдельным этажам зданий. Варианты поэтапного ввода зданий в эксплуатацию приведены на рис. 1.

Первый вариант ввода является более распространенным, характерен для жилых и основной части нежилых зданий, второй же вариант характерен для зданий большой площади (торговые центры, офисные здания и пр.), когда в орган регистрации прав обращаются заинтересованные лица с целью постановки на кадастровый учет административных помещений в таких введенных в эксплуатацию частях зданий, представляющих собой отдельные этажи (с целью оформления права собственности и сдачи в аренду под офисы). При этом строительные работы на иных этапах строительства здания (этажах) могут продолжаться и такие части не введены в эксплуатацию [7, 8].

Рис. 1. Варианты поэтапного ввода зданий в эксплуатацию

В качестве примера можно рассмотреть постановку на государственный кадастровый учет нежилых зданий (терминала аэропорта) с кадастровыми номерами 77:07:0016005:1106 (площадью 168 434,7 кв. м, количеством этажей — 4, из них подземных — 3, годом ввода — 2010) и 77:07:0016005:2398 (площадью 248 439,2 кв. м, количеством этажей — 11, из них подземных — 3, годом ввода -2013).

Разрешение на строительство от 20.02.2008 выдано в отношении объекта капитального строительства аэровокзального комплекса площадью 249 700,0 кв.м. В процессе строительства возникла необходимость введения в эксплуатацию объекта капитального строительства частями, в связи с чем Мосгосэкспертизой было выдано дополнение «О сдаче в эксплуатацию части аэровокзального комплекса» от 18.12.2009 к заключению Мосгосэкспсртизы от 29.02.2008. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 12.07.2010 выдано в отношении аэровокзального комплекса (1-й пусковой комплекс), площадью 168 439,2 кв.м, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 08.11.2013 выдано в отношении аэровокзального комплекса I очередь строительства (2-й пусковой комплекс), площадью 80 000 кв.м.

При этом на момент постановки на государственный кадастровый учет здания с кадастровым номером 77:07:0016005:2398, фактически представляющего собой завершенное строительством здание аэровокзального комплекса, здание с кадастровым номером 77:07:0016005:1106 уже содержалось в государственном кадастре недвижимости, их контуры практически полностью совпадают, в том числе и согласно сведениям публичной кадастровой карты, рис. 2.

В техническом плане, на основании которого осуществлялась постановка на государственный кадастровый учет здания с кадастровым номером 77:07:0016005:2398 отсутствовала информация о том, что это здание фактически включает в себя здание с кадастровым номером 77:07:0016005:1106, сведения о котором уже содержатся в кадастре. Несмотря на пересечение контуров

указанных объектов капитального строительства при загрузке в государственный кадастр недвижимости у органа кадастрового учета отсутствовали основания для приостановления или отказа в осуществлении государственного кадастрового учета. На момент написания статьи в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения об обоих зданиях, осуществлена их кадастровая оценка и, соответственно начисляется налог. Правообладатели здания заинтересованы в том, чтобы в кратчайшие сроки осуществить снятие с кадастрового учета или исключить из Единого государственного реестра сведения о здании с кадастровым номером 77:07:0016005:1106, чтобы не оплачивать налог дважды. При этом процедура снятия с государственного кадастрового учета в данном случае не может быть применена ввиду того, что здание не прекратило свое существование.

Рис. 2. Контуры зданий с кадастровыми номерами 77:07:0016005:1106

Также, можно привести пример поэтапного ввода в эксплуатацию многофункционального комплекса в г. Курск.

Строительство здания, согласно разрешению на строительство от 10.12.2015, предусматривалось в три этапа:

1 этап: каркас в осях 1-29/А2-Ю, Ап-Еп/1п-16п, кровля, сооружения на кровле, наружные ограждающие конструкции;

2 этап: помещения в осях 1-29 на отм. +12,000 — +36,000 и паркинг в осях Ап-Еп на отметке +9,000 — +21,000;

3 этап: помещения на отм. +24,000; +27,600; +21,200 в осях Ап-Еп.

Постановка на государственный кадастровый учет осуществлялась следующим образом.

14.12.2013 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости, с кадастровым номером 46:29:102147:283 (объект незавершенного строительства, степень готовности — 2%, основной параметр (площадь) — 222 091 кв.м в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании проектной документации на многофункциональный комплекс от 2013 года. Объект незавершенного строительства на данном этапе представлял из себя котлован и сваи.

01.03.2016 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о нежилом здании с присвоением кадастрового номера 46:29:102147:296, образованном в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102147:283. Сведения о здании внесены в ГКН в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 01.03.2016, выданным на 1 -й этап строительства многофункционального комплекса.

Сведения об объектах незавершенного строительства с кадастровыми номерами 46:29:102147:298 (2 этап строительства, площадь — 104442 кв.м, степень готовности — 94 %) и 46:29:102147:299 (3 этап строительства, площадь — 25718 кв.м, степень готовности — 91 %) внесены в государственный кадастр недвижимости в соответствии с техническими планами объектов незавершенного строительства, подготовленными также на основании проектной документации разрешения на строительство от 10.12.2015.

19.12.2016 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о нежилом здании с присвоением кадастрового номера 46:29:102147:308, образованном в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102147:298 (2 этап строительства).

Сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 46:29:102147:299 (3 этап строительства, площадь — 25718 кв.м) по-прежнему содержатся в кадастре недвижимости как об объекте незавершенного строительства.

Контуры объектов недвижимости с кадастровыми номерами 46:29:102147:296, 46:29:102147:308, 46:29:102147:299 указаны на рис. 3.

Учитывая, что на 2 и 3 этапах производилось строительство помещений, согласно разрешению на строительство, у заинтересованных лиц, обращавшихся с заявлениями возникали проблемы с приостановлениями осуществления государственного кадастрового учета в качестве зданий.

Позиция Минэкономразвития России по вопросу поэтапного ввода объектов недвижимости, изложена в письме от 24.06.2016 № Д23и-2940. По мнению Минэкономразвития России на практике возможны случаи расположения объектов капитального строительства поверх другого объекта капитального строительства, при этом решение об осуществлении государственного кадастрового учета, приостановлении или отказе в осуществлении государственного кадастрового учета принимается органом кадастрового учета в каждом конкретном случае на основании переставленных для такого учета документов.

Рис. 3. Контуры зданий с кадастровыми номерами 46:29:102147:296, 46:29:102147:308, 46:29:102147:299

Дальнейшее изменение законодательства и доработка Единого государственного реестра недвижимости, позволяющие осуществлять государственный кадастровый учет объектов недвижимости в трехмерном виде, значительно расширит возможности государственного кадастрового учета подобных объектов недвижимости и позволит правообладателям таких объектов недвижимости в полной мере реализовать свои права.

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ [Электронный ресурс]. — Режим доступа: Правовая система «Консультант Плюс». — Загл. с экрана.

2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [Электронный ресурс]. — Режим доступа: Правовая система «Консультант Плюс». — Загл. с экрана.

3. Гаврюшина Н.В., Ильиных А.Л. Особенности постановки на государственный кадастровый учет жилых помещений, образованных в результате раздела // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). — Новосибирск : СГГА, 2014. Т. 2. — С. 129-134.

4. Гаврюшина Н. В., Ильиных А. Л. Особенности кадастрового учета частей объектов недвижимости при заключении договора аренды // Вестник СГГА. — 2013. — Вып. 3 (23). -С. 88-93.

5. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» [Электронный ресурс]. — Режим доступа: Правовая система «Консультант Плюс». — Загл. с экрана.

6. Байков К.С., Гаврюшина Н.В., Ильиных А.Л. Особенности государственного кадастрового учета отдельных видов сооружений // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. -2013. — № 4/С. — С. 175-179.

7. Карпик А. П. Анализ состояния и проблемы геоинформационного обеспечения территорий // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. — 2014. — № 4/С. — С. 3-7.

8. Шайман Н. В., Ильиных А. Л. О привязке объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, к земельным участкам, на которых они расположены // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13-25 апреля 2015 г.). — Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т.3.- С. 166-174.

Источник

Порядок, документы и сроки постановки на кадастровый учет объектов недвижимости в нашей инструкции!

Право собственности на приобретённые объекты недвижимости подлежит регистрации, а так же – все последующие гражданско-правовые процедуры, которые с ним производит собственник. А значит нужно осуществить постановку объекта на кадастровый учет! Об этом мы и рассказываем далее по тексту.

Что означает «поставить на кадастровый учет объект недвижимости» и для чего это нужно?

Положения Федерального закона от 27.07.97 г. № 122-ФЗ, определяют, что каждый объект недвижимого имущества требуется поставить на кадастровый учёт, а так же учитывать соответствующие действия, в том числе – переход права собственности к другому лицу.

В результате их проведения в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) вносятся сведения о праве собственности на объект лица, владеющего имуществом или лица, обременяющего его полностью или частично.

В результате регистрации обозначенное право закрепляется за собственником (о том как узнать собственника ЗУ читайте тут), титульным владельцем, кредитором или держателем сервитута. Оно длится до тех пор, пока соответствующим юридически правоспособным распоряжением не будет отменено, о чём в учётных записях потребуется сделать новую запись (ст. 299, 300 ГК РФ).

Эти данные могут пригодиться покупателю недвижимости, представленные в форме кадастровой выписки или полученные в виде электронного документа. Они гарантируют добросовестность собственника и вносят прозрачность в планирование имущественной сделки.

В случае возникновения спорных вопросов между наследниками или супругами, решаемых в суде, решение по исковому производству опирается на сведения ГКН.

Кто имеет право регистрации?

В первую очередь правом на регистрацию земельных участков (ЗУ) и иных объектов, имеют собственники (ст. 35 Конституции РФ, гл. 2 ГК РФ, ч.1) из числа:

1. Лиц, вступающих в собственность на основании проведения имущественной сделки: при купле-продаже, дарении или получении таковых взамен иного равноценного имущества. Ими могут быть как физические, так и юридические лица.
2. Супруги и иные родственники – при разделе собственности после развода или по взаимной договорённости путём реорганизации ЗУ или вступлении в долевое владение. Компании, реорганизующие уставной капитал и имущество.
3. Наследники на основании свидетельства о наследовании, полученного у нотариуса.
4. Представители данных лиц, действующие в их интересах, на основании нотариально удостоверенной доверенности.
5. Граждане, вступающие в право собственности по решению суда.

В следующую очередь, право на регистрацию получают титульные владельцы из числа:

1. Арендаторов, из числа физических и юридических лиц.
2. Физических лиц, владеющих наделом на основании постоянного (бессрочного) пользования.
3. Физических и юридических лиц, владеющих наделом на основании пожизненно наследуемого владения и их наследники, не оформившие ЗУ в собственность.
4. Поверенные титульных владельцев.

Кроме этого, следует выделить правообладателей, обременяющих не принадлежащие им объекты, на законных основаниях:

Особо из числа собственников и правообладателей выделяются органы местного самоуправления, действующие в интересах граждан, проживающих в населённом пункте.

Если перед процедурой вам понадобится найти объект недвижимости по кад. номеру — читайте ЭТУ статью, если нужно узнать координаты и адрес земельного участка — ЭТУ. А для тех кто не знает, что такое кадастровый номер следует ознакомиться с другим нашим материалом.

Пошаговая инструкция постановки на кадастровый учет объекта недвижимости

Любая имущественная сделка или иное гражданско-правовое отношение лиц скрепляется договором. Стороны, составившие договор, регламентируют переход имущественных прав от одного собственника (владельца, правообладателя) – к другому. Этот прецедент требуется зарегистрировать. Только после регистрации и постановки на учёт, положения договора вступят в юридическую силу и приобретут полную правоспособность.

Итак, как же поставить объект на кадастровый учет?

Сроки постановки

Сроки постановки на кадастровый учет объектов недвижимости регламентированы. Подача договора или иного основания, требующего регистрации, совершается сторонами сразу же, после заключения соглашения. После подачи документации, предшествующий владелец утрачивает право распоряжения имуществом, а новый вступает во владение по завершении регистрационных работ. Они длятся при первичной постановке на учёт – 21 рабочий день или календарный месяц. Остальные действия, проводимые с объектами после постановки на учёт, укладываются в 5 рабочих дней.

Документы кадастрового учета на объект недвижимости

Для регистрации и последующей постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости предоставляется следующая документация:

1. Гражданские паспорта сторон (подлинники и копии).
2. Договора имущественной сделки в трёх экземплярах или иные юридические основания: решение суда, свидетельство о наследовании, соглашение о сервитуте и т.п.
3. Заявление стороны, отчуждающей объект о снятии его с регистрационного учёта. Заявление приобретателя о постановке на учёт. , на основании которого возникло право предшественника на участие в имущественной сделке или ином гражданском процессе. , принадлежащее отчуждающей стороне. .
4. Для ЗУ – справка об отсутствии капитальных строений, при их наличии дополнительно собирается документация в БТИ.
5. Справка об отсутствии (наличии) обременений, ареста или залога.
6. Согласие супруга, если недвижимость приобреталась в законном браке (для отчуждателя). При долевом владении – согласие совладельцев.
7. Квитанция об уплате государственной пошлины. Для физических лиц она составляет 2 тысячи рублей, для юридических – 22 тысячи рублей.
8. Для представителей участников – нотариально удостоверенная доверенность.

Куда обращаться?

Обращаться следует в Многофункциональный центр (МФЦ) по месту расположения объекта, либо – в местное отделение кадастра и картографии (Росреестр). Адрес учреждения можно найти на сайте Росреестра.

Допустимо не только личное обращение, но и пересылка пакета документации заказным письмом. Этот способ удобен лицам, которые живут за пределами городской черты и личное посещение учреждения затруднено.

Отказ в регистрации объекта

Если по окончании порядка постановки на кадастровый учет объекта недвижимости вам отказали, то нужно разобраться в причинах.

Отказ допустим в случае обнаружения ошибки или неправомерного действия одной или обеих сторон договора, в том числе:

• при обращении ненадлежащего лица;
• если объект не обладает правоспособностью;
• если вид недвижимости не требует регистрации;
• при отсутствии одного из документов;
• если в документе обнаружены исправления, помарки или он испорчен;
• если подлинность документа вызывает сомнение.

В перечисленных случаях отказ инициируется регистратором. Обычно – непосредственно при приёме документации.

Приостановление кадастрового учёта

В течение 21 дня, когда производятся регистрационные действия, допустимо приостановить учёт. Инициатива прекращения допускается:

1. Со стороны регистрирующего органа, при обнаружении ошибок в документации или в предшествующих сведениях. А так же по иным законным причинам, проистекающим из нормативных требований.
2. Со стороны одного из участников гражданско-правового договора, при обнаружении неправомерных или недобросовестных действий контрагента.

Правообладатель, подавший документы на регистрацию может приостановить учёт заявлением, написанным на имя начальника отделения. Приостановка допускается на месяц. Если не возникло судебного разбирательства, через месяц регистрация продолжится. Если подано исковое заявление, требуется принести подтверждающую справку из суда, которая продолжит приостановку на 3 месяца.

Особенности

Некоторые действия лиц требуется регистрировать в определённом режиме. Такие условия возникают, когда возводится капитальное строение, и проводятся инженерные коммуникации. Вначале должно быть зарегистрировано право на землю и получено разрешение на строительство. Для начала рассмотрим пример постановки на кадастровый учет объекта незавершенного строительства.

Объект незавершённого строительства регистрируется после возведения фундамента и стен. Перед продажей недостроенного дома, его требуется поставить на учёт ещё раз, если изменились параметры технических характеристик, влияющих на стоимость объекта. (о том как узнать кадастровую стоимость объекта читайте наш материал)

Постановка на кадастровый учет объекта капитального строительства — это постановка в качестве жилого дома после ввода в эксплуатацию и официального оформления полного пакета документов. В этот момент устанавливается его инвентарная стоимость, влияющая на уплату имущественного налога и рыночную цену.

Линейные объекты ставятся на учёт отдельно, если их проведение на участке не совпадает по времени с регистрацией недостроя или введением дома в эксплуатацию. Если газ, водопровод и канализация подведены к участку до начала строительства, что бы пройти процедуру постановки на кадастровый учет линейных объектов требуется их (газ, водопровод, канализация) регистрация без наличия строения.

Постановка недвижимости на кадастровый учёт обеспечивает внесение сведений о собственнике или ином виде владения в Росреестр, что наделяет вид владения юридической правоспособностью.

Источник