Как оформить передачу объекта незавершенного строительства при заключении договора купли-продажи?
Для оформления передачи объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи недвижимого имущества необходимо составить акт приема-передачи, подписанный сторонами, с указанием кадастрового номера объекта и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.
Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно) (ст. 130 Гражданского кодекса РФ).
Исходя из положений ст. ст. 1, 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости.
Подготовка технического плана на объект незавершенного строительства
До заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства продавец должен зарегистрировать право собственности на него как на недвижимое имущество (п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ, ст. 40 Закона N 218-ФЗ, п. 21 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).
Переход права собственности на объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи также подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Право собственности на объект незавершенного строительства возникает у приобретателя с момента такой регистрации (п.
2 ст. 223 ГК РФ).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После вручения имущества и подписания документа о передаче обязательства продавца передать недвижимость считаются исполненными (п. 1 ст. 556 ГК РФ). На практике, как правило, оформляется акт приема-передачи.
Таким образом, как в договоре, так и в акте приема-передачи необходимо указывать индивидуальные характеристики предмета договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. Помимо кадастрового номера, также возможно указание иных сведений, позволяющих установить данный объект, например:
местонахождение;
степень готовности;
общая площадь и строительный объем;
Отражение объектов незавершенного строительства в 1С
стоимость.
Обратите внимание! Для целей исчисления налога на прибыль и НДС определяющей является дата акта о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271, п. 16 ст. 167 НК РФ).
А.В. Ромашкина
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
Источник: enterfin.ru
Передача объекта незавершенного строительства другому подрядчику
В науке гражданского права и современной судебной практике остается нерешенным вопрос о правах заказчика и подрядчика на объект незавершенного строительства по договору строительного подряда.
Относительно определения объекта договора строительного подряда одни авторы считают, что результатом обязательно должна быть недвижимая вещь , другие считают, что результатом может быть не только недвижимость . Исходя из анализа ст. 740 ГК РФ результатом строительных работ признается здание, жилой дом, сооружение или иной объект, реконструкция предприятия, здания (в т.ч. жилого дома), сооружения или иного объекта, выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
———————————
См.: Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2007. Т. 3: Обязательственное право. С. 656; Захаров Ю. Заключение и исполнение договора строительного подряда // Приложение к журналу «Хозяйство и право». 2004.
N 4. С. 3; и др.
См.: Васин В.Н., Казанцев В.И. Гражданское право. Общая часть. Особенная часть. С комментариями и примерами из судебной практики: Учебник для вузов. М., 2007. С. 542; Серкова Ю.А. Договор строительного подряда: понятие, признаки и соотношение с иными подрядными обязательствами // Современные проблемы правового регулирования экономических отношений / Под науч. ред. З.М.
Фаткудинова, З.А. Ахметьяновой. Казань: Изд-во «Таглимат» Института экономики, управления и права, 2006. С. 250 — 269.
По общему правилу право собственности на этот объект у заказчика возникает с момента его приемки у подрядчика. Трудности состоят в определении субъекта права на объект строительства до его передачи в порядке ст. 753 ГК РФ. По договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику.
Российский законодатель не конкретизирует, какие именно права передаются заказчику. Если обратиться к законодательству стран СНГ, то следует отметить, что согласно нормам ГК Украины владельцем объекта строительства или результата других строительных работ является заказчик, если иное не предусмотрено договором. Согласно нормам ГК Республики Узбекистан и ГК Республики Казахстан собственником незавершенного строительства до его сдачи заказчику и оплаты им является подрядчик.
———————————
Цивильный кодекс Украины. URL: http://zakon.rada.gov.ua (дата обращения: 11.05.2013).
Гражданский кодекс Республики Узбекистан // Ведомости Олий Мажлиса Республики Узбекистан. 1996. N 11 — 12; Официальное издание. Министерство юстиции Республики Узбекистан. Ташкент, 2007.
С. 271 — 272.
Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 г. URL: http://www.zakon.kz/211680-grazhdanskijj-kodeks-respubliki.html (дата обращения: 19.01.2013).
Некоторые авторы считают, что вещь, созданная по договору подряда, принадлежит на праве собственности подрядчику до момента принятия выполненной работы заказчиком . Существует мнение, что право собственности принадлежит создателю не на строение, а на использованные материалы со всеми вытекающими отсюда последствиями: несение бремени содержания имущества, риск случайной гибели, возмещение причиненного вреда . Однако строительные материалы в процессе строительства утрачивают свое первоначальное значение и становятся частью единой неделимой вещи. Право собственности на указанную в договоре вещь нередко связывают с количеством затраченного материала, «если работа выполняется иждивением подрядчика из его материалов, то в таком случае и материалы, и результат работы являются собственностью подрядчика» . В Республике Беларусь до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях — до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается (п.
3 ст. 220 ГК РБ). В Российской Федерации объект незавершенного строительства представляет собой единую недвижимую вещь, в т.ч. и до государственной регистрации прав на него. Следовательно, к вопросу об определении собственника объекта строительства до передачи его заказчику невозможно применение правил о совокупности материалов.
———————————
См.: Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006.
Т. 2. С. 360.
Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2001.
С. 433.
См.: Васин В.Н., Казанцев В.И. Гражданское право. Общая часть. Особенная часть. С комментариями и примерами из практики: Учебник для вузов.
М., 2007. С. 529.
Гражданский кодекс Республики Беларусь. URL: http://www.pravo.by/webnpa/text.asp?Rn=hk9800218 (дата обращения: 11.05.2013).
В.А. Алексеев считает, что полномочия подрядчика в период создания объекта — это лишь полномочия фактического владельца и что подрядчик право собственности на вновь созданный объект недвижимости приобрести не может. Однако ст. 720 ГК РФ предусматривает право подрядчика при уклонении заказчика от принятия выполненной работы по истечении месяца со дня, когда согласно договору результат работы должен был быть передан заказчику, и при условии последующего двукратного предупреждения заказчика продать результат работы, а вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся подрядчику платежей, внести на имя заказчика в депозит. Анализ данной нормы показывает, что в этом случае возможны два вывода: либо подрядчик приобретает право собственности на объект подряда, либо подрядчик по данной конструкции приобретает право продажи чужой вещи.
———————————
См.: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 304.
Первый вариант следует исключить в связи с тем, что подрядчик по общему правилу не может приобрести право собственности на новую недвижимую вещь в связи с тем, что он строит объект не для себя, а для заказчика по договору строительного подряда. Во втором случае если подрядчик приобретает право продажи чужой вещи, то подразумевается, что эта вещь принадлежит другому лицу — заказчику либо иному лицу.
Судебная практика исходит из той позиции, что заказчик также не имеет права собственности на объект подряда до передачи объекта и регистрации права собственности на него. Так, Президиум ВАС РФ при рассмотрении конкретного дела указал, что «право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства. Поэтому право собственности на незавершенный объект строительства у истца (заказчика) отсутствовало» . Следовательно, возможен вывод о бесхозяйности такого объекта строительства. Отметим, что заказчик, имеющий право собственности или иные вещные права на земельный участок, согласно концепции «единой недвижимой вещи» приобретает аналогичные права на объект строительства, находящийся на данном земельном участке, до момента передачи этого объекта. Подрядчик имеет лишь право владения и ограниченного пользования этим объектом в целях его достройки.
———————————
Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.1996 N 373/96 // Вестник ВАС РФ. 1996. N 9. С. 81.
Подрядчик может зарегистрировать право собственности на объект подряда для его продажи в порядке, установленном п. 6 ст. 720 ГК РФ, в случае уклонения заказчика от принятия выполненной работы. О.Г. Ершов считает, что такая возможность предусмотрена только для индивидуально-определенных объектов, строительство которых окончено, и право подрядчика распорядиться результатом работы — это обязательственное право . В судебных постановлениях также отмечается, что при наличии обязательственных отношений подрядчик выступает должником по передаче объекта строительства и кредитором, имеющим право требовать оплаты выполненных работ . Если же в результате производства работ возникает объект незавершенного строительства и он с момента постановки на кадастровый учет приобретает признаки индивидуально-определенной вещи, то правило п. 6 ст. 720 ГК РФ — это особый способ защиты прав подрядчика по договору строительного подряда (с точки зрения обязательственных правоотношений), который одновременно является специальным основанием приобретения права собственности подрядчиком на объект незавершенного строительства (с точки зрения возникающих вещных правоотношений).
———————————
См.: Ершов О.Г. О праве подрядчика на результат работы при исполнении обязательства строительного подряда // Юрист. 2012. N 9. С. 33 — 39.
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2010 г. N 18АП-3807/2010 по делу N А76-32178/2009 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.05.2014).
Также интересна норма ст. 712 ГК РФ, согласно которой при неисполнении заказчиком обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда, подрядчик имеет право на удержание результата работ, а также принадлежащих заказчику оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, остатка неиспользованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм. Здесь имеет значение удержание как способ обеспечения исполнения обязательства .
———————————
См. об удержании: Кархалев Д.Н. Гражданско-правовое удержание // Нотариус. 2012. N 4. С. 37 — 40; Гонгало Б.М. Удержание имущества должника как способ обеспечения обязательств // Гражданское законодательство Республики Казахстан.
Выпуск 14. Алматы, 2002. С. 41 — 57.
О.Г. Ершов считает, что непередача подрядчиком построенного объекта при неисполнении заказчиком обязанности по оплате работ не может рассматриваться как удержание, он предлагает рассматривать указанный случай как приостановление исполнения обязательства либо отказ от исполнения обязательства по передаче результата подрядных работ (ст. 328 ГК РФ) в связи с тем, что собственник объекта до его передачи заказчику и государственной регистрации права собственности на него не определен. Следует не согласиться с этой позицией в связи с тем, что законом установлен порядок защиты прав подрядчика в случае неисполнения заказчиком обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда, и этот порядок связан с реализацией объекта строительства с публичных торгов.
Обращаясь к ст. 359 ГК РФ, отметим, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ).
Статья 712 ГК РФ не предусматривает нормы о том, может ли подрядчик реализовать объект подряда, если работы не завершены, т.е. если конечный результат, предусмотренный договором, не достигнут — возник объект незавершенного строительства. По этому вопросу сложилось два подхода в судебной практике, и они не являются противоположными. Согласно первому подходу право на удержание подрядчиком результата незавершенной работы гражданским законодательством не предусмотрено , следовательно, подрядчик не имеет права на удержание объекта незавершенного строительства, т.к. договор подряда с его стороны не был исполнен. Если же толковать данную норму буквально, то видно, что суды ссылаются на возможность удерживать результат работ, который, как правило, представляет собой построенное здание или сооружение. Когда договор строительного подряда заключается на строительство нескольких этажей или фундамента здания, то объект незавершенного строительства признается результатом работ по этому договору и может быть предметом удержания.
———————————
См., напр.: Постановление ФАС Поволжского округа от 15.05.2008 по делу N А57-15861/07 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.05.2014).
Согласно второму подходу подрядчик не вправе обратить взыскание на удерживаемый им объект незавершенного строительства, государственная регистрация права собственности на который не произведена, т.к. собственник этого имущества не определен и обращение взыскания на такое имущество путем его реализации по правилам, установленным ст. 350 ГК РФ, невозможно . Такой вывод основан на том, что залогодателем вещи может быть только ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Следовательно, целью такого способа обеспечения, как удержание, является вещное обременение объекта незавершенного строительства.
———————————
См., напр.: Постановление ФАС Московского округа от 18.12.2008 N КГ-А41/11656-08 по делу N А41-4669/08 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.05.2014).
Соотношение вещных и обязательственных прав в договоре строительного подряда можно проследить в выводах ВАС РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54, где отмечается, что право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП (вещные правоотношения). Однако сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей ст. 712 ГК РФ (обязательственные правоотношения) .
———————————
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. 2011. N 9.
Таким образом, следует сделать вывод о том, что подрядчику до передачи объекта строительного подряда заказчику принадлежат права владения и пользования объектом подрядных работ. Право подрядчика при уклонении заказчика от принятия выполненной работы продать результат работы — это особый способ защиты прав подрядчика по договору строительного подряда (с точки зрения обязательственных правоотношений), который одновременно является специальным основанием приобретения права собственности подрядчиком на объект незавершенного строительства (с точки зрения возникающих вещных правоотношений). Удержание объекта незавершенного строительства с целью его вещного обременения подрядчиком возможно, если он представляет конечный результат работ по договору строительного подряда.
В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 отражена позиция, согласно которой объекты незавершенного строительства не признавались объектами недвижимого имущества, в случае если они были предметом действующего договора строительного подряда . Указанную позицию разделяли В.В. Витрянский, Е.А.
Суханов и другие авторы . После отмены данного Постановления Пленума в 2010 г. исчезла необходимость прекращения договора строительного подряда в отношении объекта строительства для государственной регистрации права собственности на него. Президиум ВАС РФ в п. 21 информационного письма «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» указывает, что право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации права в установленном порядке. Однако здесь же отмечается, что если договор строительного подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства. В Определении ВАС РФ от 13.06.2012 N ВАС-6481/12 отмечается, что суды пришли к выводу о том, что факт неисполнения договора и наличие у него обязательственного требования сами по себе не дают ему возможность оспаривать ранее зарегистрированное вещное право ответчика на созданный объект недвижимого имущества . На основании позиций, изложенных в судебных решениях, считаем, что отношения между заказчиком и подрядчиком, между заказчиком и другими лицами, выполняющими те или иные работы по строительству объекта, должны регулироваться договором, заключаемым между данными субъектами, предметом которого является выполнение работ за денежное вознаграждение. В связи с тем что право собственности заказчика или подрядчика на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации права, для совершения сделки с объектом незавершенного строительства не имеет значения, был договор строительного подряда прекращен или нет.
———————————
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.
См.: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999. С. 240; Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право.
1998. N 6. С. 5; и др.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» // Вестник ВАС РФ. 2000. N 3.
Определение ВАС РФ от 13.06.2012 N ВАС-6481/12 по делу N А60-26473/2011 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 21.11.2013).
Там же.
Источник: lawsexp.com