Как перепродать квартиру в новостройке которая еще не достроена

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) заключается на длительный срок, так как возведение жилого дома занимает, как правило, несколько лет

Как перепродать квартиру в новостройке до сдачи дома

Бывает, что у людей меняются жизненные планы или они изначально рассматривают участие в долевом строительстве как инвестицию и хотят перепродать квартиру, не дожидаясь сдачи дома. Но поскольку объект собственности физически и юридически еще не создан, продать его нельзя, но можно переуступить права на него. Разбираемся, как это сделать правильно.

Пока квартира не достроена, можно продать не саму недвижимость, а права на ее получение

Договор цессии и его особенности

Взаимоотношения между застройщиком и дольщиком регулируются договором долевого участия (ДДУ). С того момента, как он заключен и зарегистрирован, и до тех пор пока не подписан передаточный акт на квартиру, дольщик обладает правом требования жилья у застройщика. Если в этот промежуток времени возникает необходимость продать недостроенную квартиру, он переуступает это право третьему лицу.

Такой вид соглашения называется цессия – переуступка прав требования. Заключая его, следует учитывать ряд моментов.

• Продавец (цедент) уступает покупателю (цессионарию) не только права, но и все обязанности по ДДУ и риски.
• ДДУ после заключения договора переуступки передают новому дольщику, но условия его остаются прежними. Внести в него изменения, дополнения нельзя.
• Продавец не отвечает за застройщика. Если после передачи прав возникнут проблемы со строительством, новый правообладатель не сможет предъявить претензии человеку, переуступившему ему право на квартиру.

Кто может перепродать квартиру по переуступке

Законное право переуступить квартиру в новостройке есть:

• у дольщика – физического лица;
• у инвестора или подрядных организаций, то есть у юридических лиц, с которыми застройщик расплачивается квадратными метрами за товары/работы/услуги.

Переуступка прав на квартиру по ДДУ так же безопасна, как и сам договор долевого участия

С кем переуступку нужно согласовать

Чтобы с продажей недостроенной квартиры не было проблем, перед заключением договора цессии получите письменное согласие всех заинтересованных сторон.

• Девелоперской компании. Обычно это требование прописано в ДДУ.
• Банка (если выплачиваете ипотеку). Для этого нужно полностью рассчитаться по кредиту. Долг может погасить как предыдущий владелец, так и новый (по соглашению с банком).
• Второго супруга. Необходимо, если на момент заключения ДДУ супруги состояли в зарегистрированном браке.

Порядок подписания договора цессии

Согласовав переуступку прав, продавец и покупатель подписывают соглашение. В нем содержится:

• договор, по которому уступаются права (в нашем случае – зарегистрированный ДДУ со всеми реквизитами);
• полная информация о предмете сделки (должна полностью соответствовать прописанным в ДДУ характеристикам);
• стоимость договора;
• пункт о том, что квартира полностью оплачена;
• обязанность продавца зарегистрировать данное соглашение и передать его новому правообладателю вместе с оригиналом ДДУ.

Если продавец – физическое лицо и переуступает права за 100 % оплату, в соглашении цессии дополнительно указывают, через какое время деньги поступят продавцу, и какой вариант оплаты будет использован:

• на расчетный счет (указываем реквизиты);
• наличными;
• аккредитив в банке (аккредитив – это гарантия оплаты для продавца и спокойствия за свои деньги – для покупателя).

Если предусмотрена оплата переуступки наличными, в соглашение желательно включить пункт о том, что деньги поступят продавцу после регистрации договора цессии в Росреестре через МФЦ .

Если оплата части стоимости идет за счет кредита, в соглашении об уступке указывают полное наименование и реквизиты кредитующей финансовой организации, сумму собственных средств покупателя и отдельно сумму заемных средств (ипотека).

Государственная регистрация переуступки

Для регистрации в Росреестре к подписанному сторонами договору цессии (4 экземпляра) прилагают:

• зарегистрированный в Росреестре оригинал ДДУ (на нем должна стоять синяя печать регистратора и номер);
• письменное согласие девелопера или печать и подпись представителя застройщика на соглашении об уступке;
• документы из банка об оплате ДДУ или переходе долга к новому правообладателю;
• кредитный договор или его копия из банка, если сделка ипотечная;
• нотариально заверенное согласие супруга (если нужно);
• паспорта сторон (для физических лиц);
• платежное поручение или его заверенную копию об уплате 175 рублей государственной пошлины за переход прав требования по ДДУ (отдельно оплачивают продавец и покупатель).

Если продавец – юридическое лицо, дополнительно прилагают:

• доверенность и ее копию на лицо, подающее документы от имени продавца (ООО, ПАО, ЗАО и т. д.);
• справку о том, что сделка некрупная.

После проверки пакета документов соглашение зарегистрируют. В назначенный день Вам необходимо будет его забрать и вместе с оригиналом ДДУ передать новому владельцу квартиры.

Если сумма, полученная за переуступку прав, превышает указанную в ДДУ, не забудьте заплатить налог на разницу.

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии). Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена. … Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

Передумал покупать. Как перепродать квартиру в новостройке, которая еще не достроена

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) заключается на длительный срок, так как возведение жилого дома занимает, как правило, несколько лет. За это время у дольщика могут измениться планы и обстоятельства и возникнуть необходимость продать строящееся жилье. Также это решение может быть связано с желанием получить инвестиционный доход от разницы между первоначальной и текущей рыночной стоимостью недвижимости. Давайте разберемся, как продать еще не существующую квартиру и правильно оформить сделку.

Какое право зафиксировано в договоре долевого участия в строительстве?

Договор долевого участия в строительстве фиксирует не право собственности на недвижимость, а право требования квартиры от застройщика в будущем. То есть человек выступает по ДДУ не покупателем, а инвестором.

Единой утвержденной формы ДДУ не существует, но в грамотно составленном договоре должны содержаться следующие условия:

подробное описание квартиры, которая будет передана собственнику: общая и жилая площадь, корпус, этаж, количество комнат, перечень используемых строительных материалов, класс энергоэффективности здания, план квартиры и т. д. Информация об объекте строительства должна быть исчерпывающей и не подлежать иному толкованию;

конкретные даты ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры собственнику;

цена строящейся квартиры и порядок оплаты (полностью, в рассрочку) с датами внесения платежей;

гарантии застройщика (5 лет — на здание, 3 года — на внутренние коммуникации);

вид страхования ответственности застройщика (залог, поручительство, договор страхования).

В договоре также может быть прописан порядок переуступки имущественного права требования другому лицу.

Что такое переуступка права?

При реализации недостроенной квартиры факт продажи недвижимости не наступает. Новый договор на долевое участие не заключается. Инвестор просто передает свое право требования на будущий объект недвижимости другому лицу. Эта сделка оформляется новым юридическим документом — договором переуступки права (цессии).

Переуступить имущественное право по ДДУ можно после государственной регистрации договора в Росреестре и до момента передачи квартиры в собственность владельцу. Реализация уже готового жилья происходит по обычным договорам купли-продажи.
Для оформления договора цессии необходимо получить согласие застройщика. Продавец направляет соответствующий запрос строительной организации и после получения официального документа о согласии оформляет переуступку права. В ДДУ может быть предусмотрено простое уведомление строительной организации о смене дольщика в случае 100 % оплаты по договору.

Важным моментом является то, что с даты государственной регистрации договора переуступки бывший владелец теряет все права на объект, а также не несет ответственность за последующие действия застройщика. Новый дольщик принимает на себя права и обязанности по ДДУ и все связанные с этим риски.

Проверка продавца, застройщика и объекта строительства

Новый дольщик перед заключением сделки должен проверить сведения о продавце, застройщике и объекте, как и при обычной покупке квартиры. Не лишним будет выяснить причины продажи жилья в новостройке, а также собрать дополнительную информацию о продавце из всех законных источников.

Продавец должен предъявить паспорт и полный пакет юридических и финансовых документов, подтверждающих его имущественное право и отсутствие долгов по оплате.
При проверке застройщика необходимо:

ознакомиться с официальным сайтом организации,

заказать свежую выписку из ЕГРЮЛ,

изучить финансовые документы компании, размещенные в свободном доступе,

почитать отзывы дольщиков,

обратить внимание на сроки сдачи и качество предыдущих объектов.

При проверке объекта нужно:

изучить проектную и разрешительную документацию, размещенную на сайте застройщика,

провести личный осмотр новостройки,

пообщаться с другими дольщиками на предмет выявления скрытых проблем в строящемся доме или жилом комплексе.

Цена квартиры

Цена недвижимости в договоре переуступки фиксируется и не подлежит изменению в дальнейшем. В случае увеличения рыночной стоимости новостройки после заключения и государственной регистрации договора цессии бывший владелец не имеет права требовать дополнительных выплат.

Оплата строящегося объекта недвижимости производится в соответствии с условиями ДДУ. Если квартира приобреталась в рассрочку, то к покупателю переходят и долги по будущим выплатам. Новому дольщику необходимо запросить и проверить финансовые документы, подтверждающие оплату текущих платежей на момент заключения договора переуступки.

Если из выписки из ЕГРН следует, что квартира находилась в залоге у банка по ипотечному кредиту, следует запросить у продавца документы, удостоверяющие факт оплаты долга полностью или частично.

Инвестор вправе продать строящуюся квартиру по цене, превышающей сумму ее приобретения, если к моменту продажи ее рыночная стоимость объективно выросла. В этом случае он будет обязан заплатить налог с материальной выгоды.

Ипотечная квартира

Большая часть сделок по покупке квартир в новостройках проходит с привлечением ипотечных кредитов. В этом случае в подготовке сделки принимает участие банк. При принятии права требования на недостроенную квартиру новый дольщик может погасить ипотеку за предыдущего владельца или перевести на себя оставшийся долг.

Для этого сторонам необходимо обратиться в кредитную организацию для оформления дополнительного соглашения к ипотечному договору. В этом случае проверку документов по сделке возьмут на себя банковские специалисты.

Рефинансирование ипотеки с переуступкой

Если покупатель строящейся квартиры решит взять ипотеку в другом банке (например, найдет лучшие условия), ему будет необходимо одобрение сделки от обеих кредитных организаций. В случае положительного решения заемные средства из одного банка поступят в счет погашения ипотеки в другом, а у покупателя возникнут обязательства по новому кредитному договору. Квартира также перейдет в залог к новому банку.

Оформление договора переуступки

Договор переуступки права требования (цессии) оформляется в 4 экземплярах и должен включать в себя ряд обязательных условий:

реквизиты и дату государственной регистрации ДДУ;

цену договора и порядок оплаты;

сумму, которая была оплачена продавцом ранее;

обязанность продавца уведомить застройщика об изменении стороны по ДДУ (если не требовалось обязательное согласие);

обязанность и ответственность продавца за регистрацию уступку права в Росреестре.

Пакет документов по переуступке права требования практически идентичен перечню бумаг по купле-продаже недвижимости. Государственная пошлина также составляет 350 рублей. После государственной регистрации договора переуступки в Росреестре сделка считается совершенной.

Переуступка права имущественного требования является сложной юридической процедурой (особенно это касается рефинансирования ипотеки в другом банке), поэтому продавцу и покупателю разумнее воспользоваться услугами специалистов по сопровождению сделок с недвижимостью.

Юридические аспекты переуступки при покупке недвижимости изучайте на сайте SPbHomes.ru. С нашей информацией о юридическом сопровождении сделки вложение средств при покупке квартиры будет надежней! … Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке . Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя. Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры : по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия. В чем суть переуступки?

Что нужно знать о покупке квартиры по переуступке

Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, сначала — дольщиком. С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия — этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право требовать квартиру в собственность.

Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру — ее еще нет, — а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома. Продажа этого права и называется переуступкой. У сделок с переуступкой есть нюансы, о них рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Переуступка — обычная практика

Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.

Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.

В общем, такие сделки проводят:

• инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
• дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
• подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.

В переуступке нет ничего криминального, это обычная практика.

У застройщика могут быть ограничения на переуступку

В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.

Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.

Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.

Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.

Для примера разберем договор долевого участия Самолета:

У Самолета нет комиссии за переуступку, но есть другие требования: получить согласие у застройщика, погасить долг, зарегистрировать переуступку в Росреестре и передать оригинал договора переуступки с контактами покупателя

В договоре есть пункт: получить согласие застройщика на переуступку. Оно может выглядеть так:

Согласие дает представитель по доверенности — так можно, внизу обязательно стоит его имя и подпись

Если в договоре долевого участия есть требования к переуступке, нужно их выполнить, если нет, процесс такой: покупатель получает от продавца документы — оригинал договора долевого участия, справку застройщика об отсутствии долгов. Справка выглядит так:

В справке о долгах главная фраза: застройщик претензий не имеет

• стороны подписывают договор уступки прав требований;
• составляют акт приема-передачи документов из первого пункта;
• через МФЦ документы подают в Росреестр для регистрации договора уступки;
• покупатель переводит деньги продавцу;
• продавец пишет электронное или обычное письмо застройщику: «Уведомляю, что я переуступил договор долевого участия на квартиру такую-то, копию договора и свои контакты прикрепляю».

После регистрации сделки покупатель получает право требовать квартиру от застройщика, когда дом будет сдан.

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, перед сделкой он должен ее погасить и снять обременение, а покупателю принести об этом справку из банка. При этом покупатель тоже может взять ипотеку. Покупка квартиры в ипотеку по переуступке ничем не отличается от покупки квартиры по договору долевого участия: покупатель идет в банк, выбирает программу кредитования, собирает документы и ждет одобрения. Если одобрили, отправляет в банк документы по квартире: договор долевого участия, договор переуступки, справку застройщика об отсутствии долгов.

Риски покупателя: отмена сделки, банкротство и споры с родственниками

У покупателя с договором переуступки есть риски: суд может отменить сделку, застройщик — обанкротиться, а родственники продавца — потребовать свою долю.

Отмена сделки. Суд может отменить сделку — в законе это называется «признать сделку недействительной». Тогда продавец должен будет вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу — право требования на квартиру. Такое может случиться, если продавец:

О недействительных сделках — во втором параграфе Гражданского кодекса

• не уведомил застройщика о переуступке;
• не заплатил застройщику комиссию, хотя она прописана в договоре;
• не погасил долги перед застройщиком;
• переуступил договор долевого участия раньше срока, который прописан в договоре.

Чтобы этого не произошло, покупателю в договоре долевого участия нужно проверить наличие, размер комиссии и ограничения по срокам, а затем попросить у продавца справку застройщика об отсутствии долгов.

Банкротство. Перед подписанием договора переуступки нужно проверить надежность компании. Как это сделать, мы рассказывали в статье «Что спросить у застройщика перед покупкой квартиры».

Споры с родственниками. Если продавец состоит в браке, у супруга есть половина права по договору долевого участия — права требования на квартиры тоже считаются совместно нажитым имуществом. Поэтому покупателю нужно попросить один из этих документов:

• Справку с печатью и подписью нотариуса, в которой супруг подтверждает, что согласен на переуступку на тех условиях, что прописаны в договоре.
• Брачный договор, в котором прописано, что имущество и права требования каждого супруга принадлежат только ему. Договор должен действовать на момент сделки.
• Соглашение о разделе имущества с заверением нотариуса или решение суда, которое вступило в силу на момент сделки. В решении должно быть написано: права требования на такую-то квартиру по договору долевого участия разделу не подлежат. Еще подойдет вариант, когда права уже разделены и в решении суда написано, что права по договору долевого участия закрепляются за продавцом.

Проблемы могут быть, если один из супругов оплачивал договор долевого участия деньгами, которые заработал до брака. Если деньги хранились не в банке, а дома наличными, будет сложно доказать, в какой момент они появились: до или после брака. Из-за этого суд может решить, что деньги человек заработал уже в браке, а значит, они — совместно нажитое имущество, и отменить сделку. Поэтому, если у продавца есть супруг, но нет брачного договора или доказательств, что договор долевого участия оплачивался добрачными деньгами, в сделке лучше не участвовать. Если суд отменит сделку, не факт, что продавец добровольно вернет деньги.

Редкий, но рискованный случай — когда один из родителей переуступает договор долевого участия, который оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае ребенку должны купить другую квартиру такой же площади, чтобы его положение не ухудшилось. Для защиты покупателю нужно взять у продавца гарантийное письмо, там должно быть написано примерно так:

Я, такой-то, готов продать продавцу квартиру площадью столько-то квадратов, находящуюся по адресу такому-то, и зарегистрировать ее на несовершеннолетнего такого-то. Дата, подпись.

Еще понадобится справка из органов опеки — согласие на сделку по продаже и покупке недвижимости для несовершеннолетнего. Без гарантийного письма и справки сделку проводить нельзя: Росреестр ее не зарегистрирует, а если и зарегистрирует, суд может признать сделку недействительной, проще говоря, отменить.

Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.

Продавец-физлицо	Компания
Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил;	Договор долевого участия;
платежные поручения об оплате договора долевого участия;	акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком;
справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку;	договоры подряда;
оригинал договора долевого участия;	счета-фактуры;
оригинал договора уступки долевого участия.	учредительные документы;
доверенности на представителя;
протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО.

Если после регистрации переуступки в Росреестре право требования на квартиру захочется еще кому-то переуступить — так можно. Никаких ограничений по количеству переуступок нет. Но как только дом сдадут, а дольщики перестанут быть дольщиками и зарегистрируют право собственности, — нужно будет заключать обычный договор купли-продажи.

Группа «Самолет» строит квартиры за нормальные деньги, а покупать их можно в рассрочку и в ипотеку. Так что ставим финансовую цель и берем курс на квартиру. Уи!

Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру — ее еще нет, — а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома. Продажа этого права и называется переуступкой. У сделок с переуступкой есть нюансы, о них рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения». Переуступка — обычная практика. Переуступка договора долевого участия — обычная практика. … Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю.