Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.
Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.
Покупка квартиры по переуступке
Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Что такое переуступка прав по договору долевого участия!
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.
Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.
Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме
Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика.
И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:
Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров.
И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.
КВАРТИРА В НОВОСТРОЙКЕ ПО ПЕРЕУСТУПКЕ ЧТО НАДО ЗНАТЬ? Записки агента
Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав
Уступка прав требования подлежит государственной регистрации. Но на практике возможны следующие мошеннические схемы с подменой договоров: с будущими приобретателями квартир заключается предварительный договор купли-продажи, который не подлежит обязательной регистрации, и квартира «перепродается» несколько раз. Добросовестные покупатели перечисляют деньги, а продавец исчезает. Соответственно, чтобы этого избежать, соглашайтесь на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.
Одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости является приобретение квартир в новостройках по договору цессии (уступке прав) и последующая их перепродажа третьим лицам. Несмотря на кажущуюся простоту, эта процедура содержит в себе довольно много «подводных» камней. (Подробнее см. Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?).
Продажа квартиры по переуступке прав собственности в 2021 году
Первым владельцем права собственности было выполнено финансовое обязательство перед застройщиком в том, что вся сумма выплачена, можно убедиться по выданному документу. В нем указывается, что у инвестора нет долга перед строительной компанией. Упустив данный момент, покупатель приобретет не только квартиру (право на нее), но и долги, которые ему придется выплатить В договоре долевого участия должно быть указано согласие застройщика на переуступку прав часто строительные компании не допускают перепродажи квартир до получения права собственности. Это объясняется вероятностью мошенничества, при котором претензии предъявляются застройщику Если дольщик приобрел право на квартиру по ипотеке, то для переуступки потребуется согласие банка в противном случае, сделка может быть признана недействительной. При ипотеке приобрести квартиру проблематично, заемщику потребуется предоставить другое имущество в залог или обязать продавца сразу погасить задолженность
Стоимость квартиры значительно ниже по переуступке, чем после получения свидетельства это основная причина, по которой имущество пользуется спросом Риски практически отсутствуют в отличие от покупки квартиры на этапе котлована Покупка осуществляется в короткие сроки не требуется длительной бумажной волокиты
Что такое переуступка квартиры в новостройке
- Квартира перейдет в собственность только при условии завершения строительства и передачи здания в эксплуатацию.
- В случае расторжения соглашения возврату подлежит только часть инвестированных средств, уплаченных при первичном заключении сделки.
- Риск того, что застройщик согласится оформлять квартиру другому физлицу, в результате чего право требования перейдет первоначальному покупателю.
- Опасность потери денег при неблагонадежности подрядчика.
Для перестраховки стоит вписать в договор пункт о том, что продавец возьмет на себя поручительство за действия застройщика. Покупатель тогда сможет на законных основаниях требовать денег с цедента (ст.390 ГК) при остановке строительных работ или разорения подрядчика. Однако будет непросто убедить продавца взять на себя такую ответственность. Поэтому на практике подобные соглашения очень редко встречаются.
Что такое переуступка права при продаже квартиры
Под переуступкой прав понимается такая сделка, когда права и, что важно, обязанности перед застройщиком переходят от заключившего с застройщиком договор к новому лицу. Переуступка прав по договору возможна независимо от того, какой был первоначально заключен договор с застройщиком. «Возможность заключения договора уступки не зависит от схемы оформления, а значит, возможна при любых схемах».
Переуступка возможна по договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и пр. Если первоначально заключен договор о долевом строительстве – то перейдут установленные в нем права, если предварительный договор продажи – то права по нему, договор соинвестирования – права по договору соинвестирования и т.д. При вексельной схеме кроме передачи прав по предварительному договору купли-продажи должна произойти переуступка векселя, путем совершения передаточной надписи (индоссамента). Если для оплаты строящейся квартиры применялась страховая схема, то должен измениться и договор страхования.
Будущему покупателю прав на квартиру сделка по переуступке может быть интересна тем, что он получает возможность купить площадь в доме, который уже распродан, продажи квартир в котором приостановлены и т.д. Обычно, желающих продать квартиру по переуступке, ищут на форумах, организованных будущими жильцами дома, или в популярных изданиях по жилой недвижимости. Зачастую таких людей получается найти и через застройщика – многие покупатели, приобретавшие права на квартиры, при желании продать эти права обращаются к застройщику.
Что такое переуступка права при продаже квартиры
Поскольку не секрет, что на этапе строительства, особенно в его начале, приобрести квартиру можно по вполне доступным ценам, вариант переуступки права является довольно привлекательным для многих граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Другой вопрос – причины, по которым первоначальный дольщик – цедент — хочет продать строящуюся квартиру по договору цессии, уступив свое право на недвижимость новому участнику долевого строительства — цессионарию.
После того, как в начале 2021 года вступил в действие Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», у дольщиков, подписавших с застройщиком договор об участии в долевом строительстве, появилась возможность переуступить свое право на строящуюся квартиру третьему лицу. Переуступка права на недвижимое имущество возможна, в соответствии со ст. 382 Гражданского Кодекса РФ и ст. 11 этого закона, в любой момент после того, как договор долевого участия был надлежащим образом зарегистрирован в органах Росреестра и до того, как дольщиком был подписан передаточный акт на квартиру.
Переуступка прав и обязанностей по договору
Выгода в данном случае сопряжена со значительными возможными рисками. Вместе с правом требования покупатель приобретает и все обязательства. Нужно учесть все возможные варианты развития событий, связанные, в том числе, и с недобросовестными застройщиками. (см. Как выбрать застройщика)
Покупка строящегося жилья может значительно сократить расходы на приобретение недвижимости, поэтому на рынке первичной недвижимости популярна сделка переуступки прав требования на квартиру. Проведение этой сделки возможно только до той поры, пока дом еще не достроен и не получены правоустанавливающие документы. В рамках договора переуступки лицо, первоначально заключившее договор с застройщиком, передает другому лицу право требования новой квартиры по завершении строительства.
Покупка квартиры по договору переуступки прав требования
Поскольку ДДУ требует государственной регистрации, то и договор уступки прав подлежит такой же процедуре. Если договор долевого участия между застройщиком и цедентом не зарегистрирован в государственных инстанциях, застройщик имеет все основания отказать цессионарию в передаче готового объекта.
У людей, купивших квартиру на стадии строительства дома, часто возникает необходимость продать ее в то время, пока объект еще не введен в эксплуатацию. Можно ли провести такую сделку? Конечно. Но процесс будет регулироваться договором переуступки прав требования. Разберемся, в чем состоит суть сделки, какие существуют преимущества и риски продажи, а также приобретения жилья подобным способом.
Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)
Не забывайте, что федеральный закон ФЗ-214 запрещает дольщику-цеденту переуступать права по не полностью оплаченному ДДУ без соответствующего перевода долга на цессионария. В соответствии со статьей №389 ГК РФ договор цессии при долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку требованием к ДДУ является регистрация такого договора в Росреестре.
Сегодня не редкость ситуация, когда квартиры в еще не построенных домах успевают поменять несколько хозяев, какими образом это возможно? Договор цессии простыми словами это «продажа квартиры по переуступке прав». Но одно дело приобрести жилье в построенном доме, прошедшем госкомиссию и через месяц получить на руки право собственности, а совсем иное стать обладателем квартиры в строящемся доме, окончание строительства которого виднеется где-то в обозримом будущем, а может и нет.
Что такое продажа квартиры по переуступке прав
Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам Откроется в новой вкладке.»>проект строительства, его текущее состояние (Откроется в новой вкладке.»>ход стройки) и перспективы его завершения, а также – Откроется в новой вкладке.»>репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.
Пока новостройка не построена и не сдана, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ). Эти договоры и являются необходимым и достаточным условием оформления права собственности на квартиру тогда, когда дом будет сдан, и фактически закрепляют это право. Так вот передача этого права другому лицу и называется переуступкой. То есть договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.
Источник: questionlaw.ru
Как переуступить право долевого участия в строительстве
Согласно статистике, 80% населения России трудоспособного возраста имеют те или иные кредиты. Часть из них взяла ипотеку, кто-то воспользовался автокредитом, кто-то взял потребительский. Кроме того, очень активно развиваются микрофинансовые организации, которые выдают небольшие суммы под очень большие проценты.
Само собой разумеется, что не всегда все проходит гладко. Нередко у людей меняется финансовое положение, и возникает просрочка платежей. Что делать в этом случае, какую линию поведения выстроить при общении с банком, чтобы он пошел на уступки заемщику? Выясняем у сотрудников банков, которые знают эту «кухню» изнутри.
Что делать, если возникла просрочка?
Старший эксперт юридической фирмы «РБК» Александр Ермаков взял комментарий у сотрудника «Альфа Банк».
«Если у заемщика возникает задолженность, идти на переговоры с банком следует в любом случае. Игнорирование звонков не приведет ни к чему хорошему. Сотрудники службы взыскания могут связаться с так называемыми «контактниками» — теми людьми, контакты которых вы оставляли при заключении договора. Для заемщика приятного в этом мало, поэтому лучше снимать трубку и попытаться договориться с банком.
Конечно, пойти клиенту на уступки — это право, но не обязанность банка. Как правило, он все равно постарается взыскать долги, но в отдельных случаях может пойти и на уступки — например, «Альфа Банк» иногда предлагает клиентам реструктуризацию долга, то есть уменьшение ежемесячных платежей», — поделился сотрудник.
В то же время он отметил, что во избежание проблем с близким окружением, с которым сотрудники службы взыскания могут работать для розыска заемщика, можно направить в банк письмо с запретом обрабатывать персональные данные и взаимодействовать с третьими лицами. Такие письма направляются «Почтой России» с уведомлением о вручении. Кроме того, такое письмо не даст банку возможность переуступить долг многочисленным коллекторским агентствам.
Что делать, если банк не идет на уступки?
В ряде случаев банк отказывает в реструктуризации и других способах урегулирования конфликта. В такой ситуации есть три варианта развития событий:
- Банк обращается в суд;
- Долг переуступается коллекторам;
- С заемщиком продолжает работать служба взыскания самого банка.
О нюансах каждой ситуации рассказал бывший сотрудник службы взыскания банка «ВТБ».
«Если у заемщика возникает серьезная просрочка, а идти на уступки кредитор не готов, то варианты развития событий могут быть разными.
Во-первых, банк до последнего будет пытаться взыскать долг тем ли иным образом — либо самостоятельно, либо передав долг коллекторам. У многих заемщиков при таком развитии событий возникает паника. Кредитор может пугать судом, взаимодействием с коллекторами, которые «будут разговаривать по-другому».
Но на самом деле повода для паники нет — ни в одной из этих ситуаций по факту нет ничего ужасного. Желательно не отказываться от оплаты своего долга и все же пытаться договориться. В самом крайнем случае дело закончится судом, но и этого заемщику бояться не стоит — решение суда, скорее всего, будет в пользу банка, но платить уже придется по этому решению, взаимодействуя с судебными приставами, с которыми обычно можно договориться о посильных платежах, мотивируя это отсутствием работы, наличием иждивенцев и другими факторами».
Согласно статистике юридической фирмы «РБК», это действительно так. Судебные решения обычно более выгодны для заемщика, чем те, которые предлагает банк.
Выгодна ли реструктуризация?
«Если банк все же пошел на некоторые уступки и предложил реструктуризацию, многие заемщики спешат согласиться. Но на самом деле это не совсем правильно», — комментирует ведущий эксперт юридической фирмы «РБК» Александр Ермаков.
В ряде случаев банк понимает, что клиент относится к так называемым «безнадежным», то есть взыскать с него всю сумму с процентами и штрафными санкциями, скорее всего, не получится, а по решению суда он будет платить очень долго, иногда несколько лет маленькими платежами. Если при этом у заемщика нет и имущества — ситуация для банка складывается неблагоприятная.
«При долгих попытках взыскать задолженность банк может пойти на уступку, гораздо более выгодную для клиента — предложить не реструктуризацию долга, а значительно уменьшить его сумму. Иногда кредитор готов даже списать все пени и штрафы и погасить только тело долга. Поэтому, как рассказали в одном из крупных банков, торопиться соглашаться на все условия банка не стоит — вполне возможно, что скоро поступит более выгодное предложение» — старший эксперт юридической фирмы «РБК» Александр Ермаков.
Безнадежная ситуация — долг растет, а банк требует
Иногда заемщик оказывается в, казалось бы, отчаянном положении — сумма долга исчисляется сотнями тысяч рублей, а никакой возможности договориться с банком не предвидится.
Здесь сами же сотрудники банков прямо говорят, что у заемщика остается последний вариант — оформить банкротство. По сравнению с большим долгом перед банком эта процедура не такая уж дорогая (порядка 100 тысяч рублей). После завершения процедуры заемщик освобождается от финансовых обязательств перед кредитором. Согласно исследованиям нашей фирмы, в последнее время к услугам юристов для оформления банкротства прибегает все большее количество людей.
Таким образом, если вы попали в неприятную ситуацию с кредитом, то отчаиваться в любом случае не стоит. Даже если банк отказывается идти на уступки — выход все равно найдется. Поверьте, это еще не конец света, жизнь продолжается.
Мы работаем на рынке юридических услуг более 12 лет, обладаем огромным опытом в вопросах юридической помощи тем, кто попал в трудную финансовую ситуацию. Наши эксперты аккредитованы в Министерстве Юстиции РФ.
Свяжитесь с нами, и мы честно и непредвзято расскажем обо всех плюсах и минусах различных способов урегулирования задолженности, в т.ч. о «подводных камнях» списания долгов через процедуру банкротства. Для читателей статьи это будет совершенно бесплатно.
Ну и помните, что если с банком не удалось договорится по кредиту и после решения суда, то у вас есть право на прожиточный минимум при обращении взыскания приставом на ваши доходы.
Тел.: 8(8352) 375-175, E-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Источник: rbk-pravo.ru