Как переуступить право на долевое строительство

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика.

Процедура переуступки, или цессия – довольно распространённое явление на рынке строящегося жилья. Иногда встречается и на вторичном рынке недвижимости.

В статье речь пойдёт о том, как правильно воспользоваться цессией для приобретения квартиры в новостройке и в доме, уже введённом в эксплуатацию.

Можно ли купить или продать права на недвижимость таким образом?

Переуступка прав на квартиру – это вид передачи права требования на недвижимость, которой передающая сторона не владеет в полной мере.

В итоге принимающая сторона оказывается правопреемником на получение жилья в будущем, когда вступление в собственность на квартиру станет юридически корректным:

• после сдачи объекта в эксплуатацию;
• после оформления купли-продажи квартиры и т.п.

Можно сделать вывод, что приобретение права требования не идентично покупке квартиры, которая регулируется нормами статей 549, 551, 558 ГК РФ. По переуступке получить объект можно, но эта процедура не может приравниваться к полноценной купле продаже в силу следующих различий:

ЮРИДИЧЕСКИЕ ТОНКОСТИ СДЕЛОК ПРИ УСТУПКЕ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ | ПЕРЕУСТУПКИ 2022

1. Переуступкой оформляются только объекты, существующие в юридической документации, но фактически ещё не возникшие.
2. Если речь идёт о фактическом объекте, то у передающей стороны – цедента, отсутствует право собственности на такой объект.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

• По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
• Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Здесь основную роль играют положения предшествующего договора – цедент не может передать цессионарию тех прав, которыми сам не обладает.

В каких случаях это возможно?

Переуступка оформляется, когда передающая объект сторона не является его полноправным собственником, однако у неё возникли законные притязания на вступление в собственность в силу определённых обстоятельств. Регулируется нормами статьи 388 ГК РФ, устанавливается заключением гражданского договора о правопреемстве требования квартиры.

Распространены нижеследующие формы сделок, которые требуют переуступки и не допускают купли продажи жилого помещения:

1. Переход права требования путём участия в долевом строительстве по ДДУ.
2. Вступление в сделку после того, как стороны составили предварительный договор купли-продажи (ПДКП), вместо покупателя.
3. Переуступка невыплаченного пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).
4. Переуступка права требования залоговой квартиры, с долговыми обязательствами, не исполненными заёмщиком (п.1 ст.382 ГК РФ). О том, возможна ли купля-продажа залоговой квартиры и как ее осуществить, мы писали тут.

Чаще всего применяются случаи заключения договора цессии по ДДУ и ПДКП, где предметом договора становится не фактическая квартира, а право её требования:

ПЕРЕУСТУПКА ПРАВ собственности на квартиру в новостройке ➤требования 2021 ➤документы ➤➤ AVA Group

• у застройщика по ДДУ;
• у продавца – по ПДКП.

При этом, кроме полноценного объёма прав, переданного цессионарию, ему передаются в полном объёме и все виды обязанностей, которые возлагались ранее на цедента.

В том числе, по ДДУ передаются:

• обязанность внесения платежей по ДДУ;
• личное участие в приёмке объекта по возведению новостройки;
• зависимость от застройщика;
• оформление права собственности;
• самостоятельное отстаивание своих имущественных интересов.

Если речь идёт о ПДКП, то нужно иметь в виду, что в данном случае появляется только право требования сделки, а не квартиры. Соответственно ответственность, возникшая у цессионария следующая:

1. обязательное участие в сделке купли продажи;
2. заключение ДКП с собственником квартиры;
3. уплата по сделке полной стоимости квартиры;
4. принятие помещения актом.

ВНИМАНИЕ: Ни в коем случае недопустимо по переуступке ПДКП уплачивать полную стоимость объекта. Цеденту возвращается только ранее вложенная, или оговорённая сторонами сумма, не идентичная рыночной стоимости.

Какие существуют риски покупки и продажи по уступке и как сделать процесс безопасным?

На вторичном рынке недвижимости зачастую переуступкой по ПДКП промышляют откровенные мошенники – передавая несуществующее право требования по поддельному документу.

В этом случае можно безвозвратно потерять сумму, переданную им в качестве аванса или задатка. Ещё хуже, если они выдают ПДКП за основной договор купли-продажи квартиры, незаконно получая по нему её полную стоимость, после чего скрываются.

Кроме откровенного мошенничества существуют риски судебных разбирательств за переданный аванс или задаток, который не желает возвращать контрагент, срывая при этом сделку.

Чтобы свести риски к минимуму, в вышеперечисленных случаях, нужно предпринять следующие меры безопасности:

1. провести тщательный осмотр квартиры;
2. обсудить нюансы сделки с собственником;
3. проверить пакет документации собственника;
4. доверять только документам, а не заявлениям цедента.

При переуступке по ДДУ риски реже связаны с мошенничеством, но и они могут возникнуть, если компания застройщика работает по серой схеме через подставную фирму. Или ДДУ – подделка, по которой мошенники ведут противозаконную наживу. Кроме этого, цессионарий рискует, что компания обанкротится, строительство будет заморожено на неопределённый срок, или прекратится.

Чтобы избежать таких подводных камней, нужно:

1. проверить всю документацию застройщика;
2. провести мониторинг его успешно сданных и замороженных объектов;
3. определить правоспособность ДДУ.

СПРАВКА: На этапе проверки документации и составления договора цессии целесообразно обратиться к юристу.

Условия для сделки

Обязательные условия, допускающие проведение сделки, следующие:

• Оформление договора, который допускает переуступку требования квартиры, так как договор цессии не выступает самостоятельным документом.
• Наличие гражданского паспорта с пропиской у контрагентов, для представителей – нотариально удостоверенные доверенности.
• Стороны сделки должны быть совершеннолетними и дееспособными, или с их стороны должны выступить законные представители.
• Согласие застройщика на переуступку по ДДУ.
• Регистрация ДДУ цедентом в Росреестре.
• Новостройка не должна быть сдана в эксплуатацию актом госприёмки, а находиться в стадии возведения.
• Если цедент состоит в браке – ему потребуется представить согласие супруги.
• Если цедент несовершеннолетний, законный представитель должен получить разрешение органов опеки и попечительства.
• Для ДДУ или ПДКП, которые удостоверялись нотариально, переуступка требует нотариального удостоверения.

Все условия переуступки по ДДУ регулируются правилами и нормами статьи 11 Федерального закона от 30.12.04 г., № 214-ФЗ.

Инструкция проведения цессии в строящемся доме

Документы

В процессе строительства дома допускается неоднократная переуступка, поэтому цессионарий в последующем договоре выступит цедентом, что позволяет восстановить всю цепочку правопреемства.

ВАЖНО: Если утерян хоть один из предшествующих договоров переуступки, правомочие права требования утрачивается.

От передающей стороны требуется:

• Гражданский паспорт. Для представителей – доверенность.
• Основной ДДУ, заключённый цедентом с застройщиком с отметкой о регистрации.
• Договора переуступки, если процедура уже проводилась.
• Разрешение от застройщика на переуступку.
• Разрешение от банка, если цедентом оформлялась ипотека.
• Разрешение супруга для состоящих в официально зарегистрированном браке.
• Финансовая отчётность, подтверждающая платежи по ДДУ.
• Акты приёма-передачи документов, если ранее уже проводилась переуступка.

Принимающая сторона представляет:

• Гражданский паспорт.
• Для представителей – доверенность.
• Кредитный договор, если оформлена ипотека.
• Свидетельства о рождении детей, если квартира оформляется на них.

Процесс заключения договора

Договор цессии является дополнительным договором, который прилагается вместе с другими аналогичными документами к ДДУ. Самостоятельной силы не имеет. Поэтому реквизиты ДДУ обязательно указываются во вводной части.

Здесь же определяют стороны:

1. цедент – передающая сторона;
2. цессионарий – принимающая.

В предмет договора вносятся условия, что передаётся не квартира, а право её требования от застройщика на основании участия в долевом строительстве. Однако точные параметры жилого помещения должны быть внесены обязательно.

• Скачать бланк договора переуступки квартиры в строящемся доме
• Скачать образец договора переуступки квартиры в строящемся доме

Ряд существенных положений также должен быть включён в обязательном порядке:

• Наименование документа, место и время составления. Реквизиты ДДУ.
• Сведения о сторонах и предмет договора – процедура уступки с обозначением характеристик квартиры и адреса расположения новостройки.
• Стоимость по переуступке, проведение взаиморасчётов.
• Обязанности и права сторон.
• Ответственность сторон.
• Условия расторжения.
• Заключительные положения.

Документ составляется в трёх экземплярах и подписывается сторонами. К нему прилагается акт приёмки пакета документации, с перечнем всех имеющихся бумаг.

Регистрация в МФЦ

Договор и прилагаемая документация передаются в МФЦ, для регистрации перехода права требования. Предварительно уплачивается пошлина и составляется заявление. Регистратор принимает бумаги под расписку, в которой назначает дату повторного визита. В назначенный день сторонам выдают составленный ими договор цессии с отметкой о регистрации. Это означает возникновение права требования квартиры у нового правообладателя пакета документов.

Документы, которые остаются после регистрации

У покупателя должны остаться:

1. ДДУ.
2. Вновь составленный договор цессии с отметкой о регистрации.
3. Акт передачи пакета документации, полученной по сделке.
4. Если ранее проводилась цессия – полный комплект договоров и актов передачи документации.
5. Все платёжные документы по инвестициям долевого участия, вложенные в застройку.
6. Расписка о передаче денег по сделке. Или иные платёжные документы, подтверждающие перевод денег через банк, депозит.
7. План объекта, на который возникло право требования.
8. Кредитный договор и договор залога, если оформлялась ипотека.

Сроки и расходы

Сроки по регистрации могут составлять 10-21 рабочих дней. Минимальный срок предусмотрен для контрагентов, пришедших на регистрацию совместно – 10 дней. Пошлина за регистрацию переуступки по ДДУ составляет 350 рублей согласно нормам статьи 333.33 НК РФ.

Сделка по переуступке прав является не единственным вариантом купли-продажи квартиры. Советуем вам ознакомиться с другими полезными материалами на эту тему:

• Все о нотариальной сделке купли-продажи квартиры. . . . . . между физическими лицами.

Переуступка по ДДУ даёт право на участие в долевом строительстве с правом требования квартиры за вложенные инвестиции. Заключается договором цессии с обязательной регистрацией. По ПДКП можно передать лишь право требования заключения сделки, такой договор не регистрируется.

Источник: urexpert.online

Топ-5 выгодных советов по переуступке прав аренды земельного участка: как оформить их продажу или передачу?

Когда физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земельного участка на длительный срок, предполагается, что данное лицо планирует использовать землю в течение определенного количества лет. Но бывают случаи, когда у лица, заключившего договор аренды, отпала необходимость в данном участке земли.

Законодательство предусматривает два способа выхода из подобных ситуаций: пересдача надела, именуемая субарендой полный отказ от прав на данное землевладение и передача прав на него третьему лицу. Именно второй способ и подразумевает термин «переуступка права аренды».

Определение правоотношений при передаче

Под переуступкой понимается полная передача всех прерогатив использования земельного надела третьему ранее не заинтересованному лицу в соответствии с условиями первоначального договора.

После того, как арендатор отказался от земли, то есть уступил свою позицию третьему лицу согласно договоренности, он лишается всех полномочий в отношении данного землевладения. К составленному ранее договору прилагается акт переуступки аренды и составляется соглашение о переуступке.

Отличие от субаренды

Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором. Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор.

Согласно контракта переуступки права сдачи земли все обязательства арендатора берет на себя следующий арендатор, к которому перейдут все права и обязанности арендатора. Первоначальный арендатор вычеркивается из правоотношений между арендодателем и третьим лицом, к которому перешли права. Особенности составления также отличаются от субаренды и подлежат регистрации.

Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в отдельной публикации, а в этой статье мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.

Можно ли продать полномочия третьим лицам: обязанности по договору при покупке-продаже

Пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ гласит, физическое или юридическое лицо, которое арендовало земельный участок у государства либо у частного лица, имеет право на продажу своих прав третьему лицу в соответствии со сроками действия договора.

Таким образом, при продаже права сдачи землевладения, все возможностями арендатора переходят к новому арендатору, как и обязательства перед арендодателем: своевременная оплата аренды, использование землевладения в соответствии с условиями заключенного договора и т.д. (подробнее о правах и обязанностях, которыми наделяет стороны сделок договор аренды, мы рассказывали тут).

Обратите внимание! Продажа права сдачи земли фиксируется составлением отдельного контракта, в котором заново прописываются условия оплаты и возмещения возможных убытков.

Как оформить срок действия уступки?

Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.

Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.

Как сделать грамотное соглашение: пошаговая инструкция

Требования к оформлению и содержанию

Контракт оформляется письменно и может быть заверен нотариусом, если стороны изъявляют такое желание. На нем проставляются подписи, даты и печати.

Содержание нового соглашения не может противоречить изначальному арендному соглашению. К новому контракту прикрепляются все дополнительные справки, акты, пояснения сторон, если таковые имеются.

Все дополнительные документы подписываются и заверяются печатями, если в сделке участвуют лица, применяющие печать. В контракте прописываются следующие пункты:

1. Данные участников сделки.
2. Дата составления соглашения о переуступке.
3. Сведения землевладении.
4. Сроки, в течение которых действует соглашение. (должна совпадать с суммой, указанной в изначальном соглашении).
5. Условия, при которых соглашение может быть расторгнуто.

• Скачать бланк договора переуступки прав аренды земельного участка
• Скачать образец договора переуступки прав аренды земельного участка

Документы

Соглашение, подписанное сторонами и заверенное печатями, необходимо зарегистрировать в земельном комитете. Для начала нужно подать следующий комплект документов:

• Физические лица подают копию паспорта, юридические – выписку из госреестра (ЕГРЮЛ).
• ИНН (для физических лиц) или ОГРН (для юридических лиц).
• Заверенная печатью налоговой инспекции выписка, содержащая код общероссийских классификаторов (предоставляется только юрлицами).
• Договор аренды (оригинал с подписями и печатями и распечатанная копия).
• Кадастровая карта земельного участка.
• Копия свидетельства о регистрации прав на землю, заверенная печать.
• План уступаемого земельного надела, оформленный в масштабе 1:500.

Регистрация договора

Соглашение не регистрируется только тогда, когда заключено только с физическим лицом и сроком менее чем 1 год.

В Росреестр необходимо подать комплект документов:

• Заявление.
• Паспорт.
• Документы, подтверждающие право собственности земельного участка.
• Если передается земля сельхозназначения, с которой планируется сбор урожая, то подается подписанный документ из комитета по земельным ресурсам, подтверждающий согласование с ним.
• Два подписанных договора о переуступке.
• Согласия супругов сторон на пользование землевладением участком.
• Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие.
• Если участок переходит в залог, требуется согласие залогодержателя.

Организации и юридические лица должны подать также следующие документы:

• Бумаги, подтверждающие полномочия представителя организации.
• Заверенные копии необходимых учредительных документов (устав ООО).

Частые вопросы

Нужно ли согласие собственника?

Пункт 9 ст.22 ЗК РФ гласит, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои полномочия и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.

Если же арендатор планирует переуступить землевладение, взятое им в пользование на срок менее 5 лет, то ему потребуется заявление арендодателя-владельца земли о его согласии. Для этого сам владелец участка направляет заявление в адрес нанимателя о том, что он соглашается с возможностью арендатора уступить земельный надел новому арендатору.

Каков период уведомления о сделке?

Уведомление о том, что арендатор передает свои полномочия и обязанности в отношении землевладения новому арендатору направляется владельцу земельного надела в разумный срок после заключения соглашения в письменной или другой доступной форме, но так, чтобы арендатор был уверен в получении собственником данного уведомления.

Если же уведомление не было направлено арендатором в разумный срок, то владелец земли имеет право потребовать компенсации убытков.

Что такое разумный срок?

Понятие разумного срока является спорным. В основном, данный термин фигурирует, когда речь идет о своевременном выполнении условий договора и регламентируется статьей 314 ГК РФ. Согласно этой же статье, самая популярная трактовка разумного срока – 7 дней. Зачастую, понятие разумного срока, порядок и сроки уведомления землевладельца регламентируются в местном Росреестре.

Например, в Московской области (ч. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области») соглашением о сдаче землевладений регламентируется возможность арендатора на переуступку с согласия владельца земли своих обязанностей и полномочий по договору третьим лицам, если договор был заключен на срок до пяти лет.

Каковы последствия несвоевременного оповещения?

Если в ситуациях, прописанных в ст. 22 ЗК РФ и согласно п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», арендатор не уведомил арендодателя в разумный срок, установленный законом,собственник земельного участка вправе потребовать возместить убытки, которые он понес в связи с несвоевременным уведомлением.

Основания для запрета на передачу

В первую очередь, запрет на уступку накладывается тогда, когда он прописан в соглашении. Но даже если сам собственник земли не против переуступки, бывают ситуации, в которых переуступить право на землю нельзя:

• Если постройки, возведенные на данном землевладении, построены без разрешения на соответствующую постройку.
• Если данный земельный надел является спорным имуществом и в настоящий момент ведется его межевание, или выясняется его принадлежность в суде и иных инстанциях.
• Если участок находится в залоге (например, арестован приставами).
• Когда предыдущий арендатор не оплатил выкупную цену.

Процесс переуступки права аренды не влечет за собой серьезных проблем. Доверить оформление необходимой документации можно как грамотному юристу, как и справиться самому. В настоящее время большинство сделок регистрируется через МФЦ, где специалисты помогут гражданам правильно оформить бумаги. Не лишним будет и знание хотя бы основных статей Земельного кодекса.

Право на переуступку возможно только если изначальный договор был официально зарегистрирован. Поэтому так важно совершать сделки открыто, регистрируя их в соответствующих органах- в дальнейшем это может защитить вас от недобросовестных партнеров.

Источник: pravoved.online

Недвижимость в Санкт-Петербурге

Работаем с 1993 года, и за это время ни разу не подвели дольщиков. Спланируйте новоселье с момента оформления покупки, даже если дом ещё не начали строить.

Оформляем страховой полис за свой счёт, согласно федеральному закону об обязательном страховании ответственности застройщиков.

Все новые объекты получают аккредитацию в банках в кратчайшие сроки, поэтому вы сможете пользоваться ипотекой с первых дней запуска в продажу.

Офисы продаж

Приглашаем в новый офис продаж!

Сб–Вс: выходные дни

ООО «Единый Центр Инвестиций»
Юридический и фактический адрес местонахождения: 191028, г. Санкт-Петербург, пр. Литейный, д. 26, оф. 200
ИНН 7842121070 КПП 784101001
ОГРН 1167847432092
Р/с 40702810433060002637
Филиал «Центральный» Банк ВТБ (ПАО) в г.Москве
К/с 30101810145250000411
БИК 044525411 ИНН 7702070139
Тел.: + 7 (812) 244-02-82
Email: [email protected]
Политика конфиденциальности

Источник: xn--e1aajhwcfjjic.xn--p1ai