Как понимать капитальное строительство

Что такое строительные конструкции объектов капитального строительства

Определение понятия
«объект капитального строительства»

Законодательством РФ не установлен четкий перечень объектов, которые относятся к объектам капитального строительства.

Объектами капитального строительства признаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Таким образом, данная норма права, определяя родовое понятие «объект капитального строительства», с одной стороны, называет четыре вида объектов, которые относятся к числу таковых:

временные постройки;
киоски;
навесы;
другие подобные постройки.

Правовые характеристики указанных объектов капитального строительства даны в других нормативных правовых актах, в частности, в Федеральном законе от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Технический регламент).

Капитальные и некапитальные постройки. Понятие самострой. Слово юристу. Выпуск 14

Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ), что предполагает поэтапное выполнение проектных, монтажных, пусконаладочных работ.

В случае, если предполагается строительство объекта капитального строительства, относящегося к недвижимому имуществу, необходимо получать разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию. После чего объект можно поставить на кадастровый учет, а также зарегистрировать на него право собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

О соотношении понятий «недвижимость» и «объект капитального строительства» см. ниже.

К основным признакам объектов капитального строительства можно отнести следующие:

К дополнительным признакам объектов капитального строительства можно отнести:

Соотношение понятий «недвижимость»
и «объект капитального строительства»

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Понятие «объект недвижимости» не тождественно понятию «объект капитального строительства». Объект недвижимости может и не являться объектом капитального строительства, равно как и капитальный объект не всегда является недвижимым имуществом.

Например, жилой дом или здание являются объектами недвижимости и объектами капитального строительства в соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ, ч. 1 ст. 130 ГК РФ (созданы в результате строительства, имеется прочная связь с землей и самостоятельное функциональное назначение).

Земельный участок относится к недвижимому имуществу в силу прямого указания ст. 130 ГК РФ, но не является объектом капитального строительства поскольку не является результатом строительства.

Строение вспомогательного использования может иметь все признаки объекта капитального строительства (результат строительства, прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба), в то же время такой объект не будет относиться к недвижимому имуществу, поскольку отсутствует «самостоятельное функциональное назначение объекта», соответственно, отсутствуют качества самостоятельного объекта недвижимости.

По вопросу о тождественности понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» остается актуальной позиция ВАС РФ, выраженная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012, где указано следующее.

Такой вывод был сделан в отношении регистрации права собственности на ограждение на фундаменте. Суд указал, что в связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. Ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота.

Виды объектов
капитального строительства

Здание

Здания можно классифицировать по следующим основаниям:

Строение

Определения понятия «строение» в Техническом регламенте не имеется. Есть только определение «строительная конструкция», рассматриваемое как часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

Следует учитывать, что строения могут быть как капитального, так и некапитального типа (п. п. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ). В Гражданском кодексе РФ строения не названы в качестве объектов недвижимости. В целях учета жилищного фонда в РФ строениями считаются отдельно построенные здания, дома, состоящие из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения (приложение 1 к Инструкции, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37).

Объект капитального строительства можно поставить на кадастровый учет только в качестве здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (п. 1 ч. 4 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости). Кадастровый учет строений законодательством не предусмотрен.

Сооружение

Объектом, выступающим как сооружение, является любое отдельно стоящее сооружение со всеми устройствами, составляющим с ним одно целое.

Сооружение может быть и некапитальным, т.е. не иметь прочной связи с землей. Конструктивные характеристики некапитального сооружения позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости ввиду отсутствия всех признаков недвижимости, указанных в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

При возведении некапитальных сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Объект незавершенного строительства

Градостроительный кодекс РФ и Технический регламент не содержат определение понятия «объект незавершенного строительства». Данное определение содержится в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г.:

к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Для понимания того, является ли какой-либо объект объектом незавершенного строительства нужно учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ:

«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).» (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).

Линейные объекты

По общему правилу линейные объекты являются недвижимостью, так как они являются видом сооружений и, соответственно подвидом объектов капитального строительства.

Таким образом, если линейный объект отвечает признакам сооружения, то на него распространяются положения ГрК РФ о линейных объектах.

Если линейный объект не отвечает признакам сооружения, то на него не распространяются нормы ГрК РФ о линейных объектах, но в то же время могут распространяться положения иных законов, которые регулируют отношения, связанные с линейными объектами, не являющимися объектами капитального строительства (земельные, природоохранные и т.д.).

Некапитальные строения.
Временные постройки

Некапитальный объект не имеет прочной связи с землей, и он может быть предназначен для временного использования.

Некапитальные строения не относятся к объектам капитального строительства и недвижимому имуществу.

Таким образом, отличительной чертой некапитальных объектов является возможность свободного перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы.

Другим отличительным признаком некапитального объекта от капитального является его временность, а именно факт возведения объекта на определенный срок

К временным постройкам можно отнести:

Классификация объектов капитального строительства

Также отдельно можно выделить особо опасные, технически сложные и уникальные объекты капитального строительства (ст. 48.1 ГрК РФ).

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 1 Градостроительного кодекса РФ

В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 20 марта 2011 г. N 41-ФЗ в пункт 2 статьи 1 настоящего Кодекса внесены изменения

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ в пункт 9 статьи 1 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 10.1, вступающим в силу с 1 января 2017 г.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ в пункт 12 статьи 1 настоящего Кодекса внесены изменения

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ пункт 14 статьи 1 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 18 июля 2011 г. N 215-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 14.1

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 18 июля 2011 г. N 215-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 14.2

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 20 марта 2011 г. N 41-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 18

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 20 марта 2011 г. N 41-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 19

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 20 марта 2011 г. N 41-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 20

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ в пункт 21 статьи 1 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ в пункт 23 статьи 1 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2016 г.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ в пункт 24 статьи 1 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2016 г.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 43-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 25

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 29, вступающим в силу с 1 января 2017 г.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 369-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 31

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 369-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 32

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 34, вступающим в силу с 1 января 2017 г.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 35, вступающим в силу с 1 января 2017 г.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

ГАРАНТ:

Параметры жилого дома или жилого строения, возводимых на дачном или садовом земельном участке до 1 января 2019 г., должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ)

Объект индивидуального жилищного строительства, разрешение на строительство которого получено до 4 августа 2018 г., может превышать параметры, указанные в пункте 39 статьи 1 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ), при условии, если параметры такого объекта соответствуют требованиям указанного разрешения на строительство

Термины и определения

ИНСТРУКТИВНОЕ ПИСЬМО Госстроя России от 28 апреля 1994 года № 16-14/63

«О правильном толковании терминов «новое строительство», «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение».

В связи с поступающими запросами от территориальных органов Госархстройнадзора России по правильному толкованию терминов «новое строительст­во», «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение», Главгосархстройнадзор России разъясняет:

При использовании данных терминов следует руководствоваться определе­ниями, содержащимися в следующих документах: Инструкция о порядке состав­ления статистической отчетности по капитальному строительству, утвержденная постановлением Госкомстата России от 24.09.93 № 55-87(р) ВСН 58

88(р), ВСН 42-85(р), ВСН 42-85(р), Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утверждено постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279.

В указанных документах под «новым строительством» понимается строительство на новых площадях вновь создаваемых предприятий, зданий, сооружений, а также филиалов и новых производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе.

Если строительство предприятия, здания, сооружения намечается осуществлять очередями, то к новому строительству относятся первая и последующие очереди до ввода в действие всех запроектированных мощностей.

К новому строительству относятся также строительство на новой площади предприятий такой же или большей мощности взамен ликвидируемого.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговеч­ные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемы зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменении основных технико-экономических показателей здания.

При реконструкции зданий помимо работ, выполняемых при капитально ремонте, могут осуществляться:

изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, при наличии необходимых оснований, их частичная разборка;

повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию инженерных сетей (кроме магистральных);

улучшение архитектурной выразительности здания.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительств новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения.

К реконструкции действующих предприятий относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом, целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменен номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих.

К расширению действующих предприятий относится строительство дополнительных производств на действующем предприятии, а также строительство новых и расширение существующих отдельных цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадках в целях создания дополнительных или новых производственных мощностей.

К расширению действующих предприятий относится также строительст­во филиалов и производств, входящих в их состав, которые после ввода в экс­плуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе.

В соответствии с действующим Положением, органы Госархстройнадзора России осуществляют контроль (соответственно, налагают штрафы) за качест­вом и организационно-правовым порядком строительства новых объектов, рас­ширением и реконструкцией предприятий, зданий и сооружений.

Источник: dom-srub-banya.ru

Виды строительных объектов. Как понять, капитальное строительство или некапитальное

Определение термина прописано в Градостроительном кодексе РФ. Объектом капстроительства называют любое незаконченное сооружение, для возведения которого проводятся фундаментные работы. Например, от закладки фундамента до ввода в эксплуатацию новый жилой дом — это объект капитального строительства. После сдачи в эксплуатацию и регистрации объект становится капитальным строением.

В свою очередь капитальное строение — это готовое жилое или нежилое здание, или сооружение, неотделимо связанное с участком, на котором оно расположено. Такое строение невозможно демонтировать и перенести на другой участок, сохранив при этом его основные характеристики.

Для сравнения некапитальное сооружение можно разобрать, перевезти, собрать на другом месте и использовать по назначению. К таким объектам относятся киоски, навесы, времянки, сооружения контейнерного типа и другие легкие временные постройки.

Скважина

Для неглубоких скважин, которые будут использоваться на участке ИЖС для хозяйственных нужд или для полива, получать разрешающие документы не требуется.

Законом не запрещается свободный доступ к верхним водоносным пластам, которые не являются полезными ископаемыми. Такая конструкция обойдется недорого, но и воды даст не очень много.

Для более глубоких и функциональных скважин или станций необходимо оформлять разрешающие документы и нанимать для бурения специалистов. Зато скважина будет долго обеспечивать чистой целебной водой, обеспечивая все потребительские и хозяйственные нужды.

Виды объектов капитального строительства

Нельзя не отметить, что объекты строительства различаются по видам. Так же необходимо знать, для капитального строительства требуется допуск СРО строителей.

Вид первый – здание

Здания делятся на две большие категории – жилые и нежилые. Нежилое здание представляет собой здание, назначение которого является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей: промышленные, сельскохозяйственные, коммерческие, административные, учебные, здравоохранения и так далее. Главная особенность зданий заключается в том, что они предназначены исключительно для проживания людей. Здесь можно выделить несколько подвидов:

1. Жилое здание или дом

Это здание, состоящее из комнат и дополнительных помещений вспомогательного использования, предназначенные для обеспечения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. К жилым зданиям или домам относятся жилые дома постоянного типа, общежития, приюты, дома-интернаты для престарелых и инвалидов, ветеранов, детские дома, интернаты при школах и другие дома.

1. Индивидуальные жилые дома

Представляют собой отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более, чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В их число также включаются дома коттеджного типа (при которых имеется небольшой участок земли).

Это индивидуальные жилые дома, преимущественно двухэтажные с внутренней лестницей. На первом этаже обычно расположена общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже – спальни, одноквартирные блокированные жилые дома, состоящие из автономных жилых блоков и так далее.

1. Многоквартирный дом

Представляет собой две или более квартир в жилом здании, которое имеет самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом, в соответствии с жилищным законодательством, содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений. Объект строительства сельскохозяйственного назначения.

Отличия капитального и некапитального строения

При вводе в эксплуатацию капитальное строение в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, в документах на объект указывают его основные характеристики, адрес, площадь, назначение соответствие нормам СНиП, пожарной безопасности и другим требованиям. К дополнительным критериям оценки капитального сооружения относят:

• тип конструкции и технические решения;
• использованные стройматериалы;
• размер и расположение объекта;
• уровень благоустройства.

Гараж

Для возведения на своем участке ИЖС гаража для транспорта получать разрешение не обязательно, если только постройка не предназначена для коммерческой деятельности. Но без оформления регистрации постройка не будет облагаться налогами, но хозяева не будут иметь на нее права собственности.

Чтобы не возникало проблем с законом, лучше узаконить строительство гаража в соответствующих инстанциях. Особенно важно наличие всех необходимых документов на каждую постройку при продаже земельного участка. Незаконное здание может сказаться на стоимости земли и его придется просто снести.

Где можно вести капитальное строительство

Выбор участка под строительство того или иного объекта основан на классификации видов разрешенного использования земель. Согласно этой классификации, все участки нужно использовать согласно их целевому назначению. Например, отдельные территории отводят под сельское хозяйство, предпринимательство, производство, жилую застройку, строительство общественных и культурных объектов, транспорт. При этом на одном участке может быть разрешено несколько видов деятельности. Разрешено возводить капитальное строение на любом земельном участке согласно его назначению, за исключением земель природоохранного комплекса и заповедных участков, на которых любое капитальное строительство запрещено.

Баня — это капитальное строение или нет

Ответ зависит от особенностей строительства и размера объекта. Одноэтажные бани на легком мелкозаглубленном фундаменте или установленные на нескольких опорах относятся к временным постройкам. Часто такую конструкцию можно купить уже в собранном виде и установить на участке без проведения земляных работ. Баня площадью больше 20 м2 с заглубленным фундаментом, со всеми необходимыми коммуникациями и дополнительными комнатами отдыха признается капитальным строением. По этому же критерию оценивают и пристроенную к жилому дому парную.

Гараж — это капитальное строение или нет

Гараж контейнерного типа относиться к временным сооружениям: его можно беспрепятственно перевезти с места на место и установить на утрамбованной площадке или щебеночной насыпи. Кирпичный гараж с подвалом и эстакадой — это капитальное строение, при его возведении проводились земляные работы.

Жилой дом

Прежде чем начать строительство на участке ИЖС, нужно обязательно предварительно оформить градостроительную документацию.

К перечню таких документов относятся:

• схема планирования;
• генеральный план здания;
• детальный план всех помещений.

Строительство должно осуществляться в полном соответствии со всеми нормативными документами. При возведении ИЖС необходимо строго придерживаться нормативных требований ГОСТ относительно расположения коммуникаций, электрического обеспечения и монтажа газового оборудования. При нарушении этих нормативных правил, хозяину будут угрожать штрафные санкции и прочие неприятности.

Дом, который построен на участке ИЖС, должен предназначаться только для одной семьи. Высота строения не может превышать 3-х этажей. Общая площадь здания не должна превышать 1500 кв. м. Закон говорит, что постройка должна быть отдельно расположенной, а не пристроенной к другому дому.

Разница между ОКС и объектом недвижимости

По сути опре­де­ле­ние ОКС в ГрК РФ идёт от про­тив­но­го, то есть капи­таль­ны­ми объ­ек­та­ми при­зна­ют­ся все те, что не отно­сят­ся к нека­пи­таль­ным. Полу­ча­ет­ся, что кос­вен­но ОКС и объ­ек­ты недви­жи­мо­сти — это одно и то же:

Объ­ект недви­жи­мо­сти проч­но соеди­ня­ет­ся с зем­лёй и име­ет фун­да­мент. Его нель­зя пере­ме­стить и демон­ти­ро­вать, так как все его состав­ля­ю­щие неде­ли­мы, их невоз­мож­но исполь­зо­вать по отдель­но­сти, не нару­шив целост­ность все­го объ­ек­та, его пред­на­зна­че­ние и функ­ции. Пра­во соб­ствен­но­сти на объ­ект недви­жи­мо­сти под­ле­жит регистрации.

То же самое мож­но отне­сти и к ОКС.

• К недви­жи­мо­сти отно­сят­ся все объ­ек­ты капи­таль­но­го стро­и­тель­ства (ст. 130 ГК РФ). (Стро­е­ния реги­стри­ру­ют­ся как зда­ния). В пра­во­вом отно­ше­нии ОКС и недви­жи­мость — неоди­на­ко­вые категории:
• Поми­мо при­вяз­ки к зем­ле, соот­вет­ствию объ­ек­тов тех­ни­че­ским пара­мет­рам, нор­мам гра­до­стро­е­ния и дру­гим тре­бо­ва­ни­ям, для созда­ния объ­ек­та недви­жи­мо­сти необ­хо­ди­мо пра­во соб­ствен­но­сти на земель­ный уча­сток, согла­сие соб­ствен­ни­ка ЗУ или раз­ре­ше­ние испол­ни­тель­ных орга­нов власти.
• К объ­ек­ту недви­жи­мо­сти обя­за­тель­но долж­ны быть под­ве­де­ны инже­нер­ные ком­му­ни­ка­ции, в то вре­мя как при стро­и­тель­стве объ­ек­тов капи­таль­но­го стро­и­тель­ства, это нeвсе­гда явля­ет­ся необ­хо­ди­мым условием.

Когда необходима экспертиза капитальности здания?

Вопрос капитальности и некапитальности строений возникает в ситуациях при регулировании и планировании градостроительной отрасли, при покупке-продаже здания, а также при его переустройстве, переоборудовании или реконструкции. Экспертиза капитальности может спасти здание от сноса, а также сократить налогооблажение.
Для получения объективной оценки капитальности или некапитальности строения следует доверить экспертизу специалистам по экспертизе. В штате нашей компании трудятся высококвалифицированные эксперты, готовые к исследованиям капитальности объектов любой сложности.

Разрешение на строительство ОКС

На осно­ва­нии ст. 51 на стро­и­тель­ство ОКС, кро­ме слу­ча­ев, ука­зан­ных в п. 17 дан­ной ста­тьи, необ­хо­ди­мо брать раз­ре­ше­ние. Оно может быть выда­но толь­ко при соблю­де­нии пра­вил зем­ле­поль­зо­ва­ния и стро­и­тель­ства (кро­ме тех объ­ек­тов, на кото­рых не рас­про­стра­ня­ют­ся (или не уста­нов­ле­ны) тре­бо­ва­ния, ука­зан­ные в гра­до­стро­и­тель­ном регламенте).

На тер­ри­то­рии аэро­дро­мов уста­нав­ли­ва­ют­ся огра­ни­че­ния в исполь­зо­ва­нии ОКС, то есть любой объ­ект там не построить.

Раз­ре­ше­ния брать не нужно:

• для стро­и­тель­ства или рекон­струк­ции ИЖС, жило­го дома, гара­жа, садо­вых домов, вспо­мо­га­тель­ных постро­ек на ЗУ;
• кап­ре­мон­та и рекон­струк­ции ОКС (если она не при­ве­дет к изме­не­нию его назначения);
• стро­и­тель­ства буро­вых сква­жин, газо­про­во­дов, соглас­но госу­дар­ствен­ным тех­ни­че­ским проектам;
• в др. слу­ча­ях, ука­зан­ных в п 17 ст. 51 ГрК РФ.

Объекты некапитального строительства

К ним отно­сят­ся вре­мен­ные построй­ки и сооружения.

Временные постройки

Вре­мен­ные построй­ки воз­во­дят или пере­де­лы­ва­ют из дру­гих зда­ний и соору­же­ний для про­ве­де­ния стро­и­тель­но-мон­таж­ных работ:

• сбор­ные плос­ко-линей­ные кон­струк­ции, кото­рые лег­ко уста­нав­ли­ва­ют­ся и разбираются;
• кон­тей­не­ры;
• пере­движ­ные объекты.

На пер­вый взгляд такие построй­ки могут ничем не отли­чать­ся от капи­таль­ных: у них может быть проч­ный фун­да­мент, камен­ные сте­ны, желе­зо­бе­тон­ные пере­кры­тия. Понять, к чему отно­сит­ся объ­ект (капи­таль­но­му или нека­пи­таль­но­му стро­е­нию), мож­но по его вре­мен­ном назна­че­нии (срок экс­плу­а­та­ции вре­мен­ной потрой­ки обыч­но до 5 лет, порой — до 15), и когда стро­и­тель­ство пре­кра­ща­ет­ся, его долж­ны демон­ти­ро­вать. Впро­чем, это про­ис­хо­дит не все­гда, и неко­то­рые вре­мен­ные построй­ки фак­ти­че­ски пре­вра­ща­ют­ся в постоянные.

Так­же воз­во­дят­ся вре­мен­ные построй­ки в лес­ных хозяй­ствах и на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния: склад­ские поме­ще­ния, улья, наве­сы, построй­ки для живот­ных, хра­не­ния инвен­та­ря и т.д.

Некапитальные сооружения

Это соору­же­ния из лег­ких кон­струк­ций, без фун­да­мен­та (либо уста­нав­ли­ва­е­мые на назем­ном неглу­бо­ком фун­да­мен­те), без под­зем­ных поме­ще­ний, под­ве­ден­ных инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ций: киос­ки, пави­льо­ны, игро­вые и смот­ро­вые пло­щад­ки, фон­та­ны, улич­ные туа­ле­ты и пр.

Брать раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство объ­ек­тов нека­пи­таль­но­го стро­е­ния не надо. Они не под­ле­жат реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти и налогообложению.

Важ­ным пре­иму­ще­ством ОКС явля­ет­ся воз­мож­ность стать его соб­ствен­ни­ком. Объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства стро­ит­ся осно­ва­тель­но и надол­го. В то же вре­мя к таким объ­ек­там предъ­яв­ля­ют­ся повы­шен­ные тре­бо­ва­ния и может потре­бо­вать­ся раз­ре­ше­ние на строительство.

ОКС, явля­ю­щий­ся само­воль­ной построй­кой, может быть сне­сен либо заре­ги­стри­ро­ван за вла­дель­цем земель­но­го участ­ка, на кото­ром был постро­ен, если соот­вет­ству­ет нор­мам градостроения.

Объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства, став­ший тако­вым в резуль­та­те рекон­струк­ции дру­го­го объ­ек­та, так­же явля­ет­ся само­воль­ной постройкой.

Классификация объектов капитального строительства по функционалу

Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.

Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.

К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство. К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.

Непроизводственные объекты – это административные здания, учреждения здравоохранения, объекты культуры и просвещения, ЖКХ, социального назначения. Их цель – обеспечение культурно-бытового обслуживания.

Есть еще определение конструкций оборонительного значения — к ним относят строения и сооружения, необходимые для обеспечения безопасности страны.

Для чего применяют навесы

Навес не является козырьком (частью здания). Он представляет собой конструкцию, которую можно располагать и отдельно от построек, и присоединять к ним.

При установке следует соблюдать технические условия, описанные в соответствующих государственных стандартах.

Чаще всего конструкция устанавливается для защиты автомобилей, дров и сена, сельскохозяйственной техники, товара, оборудования. Также ее используют для организации зоны отдыха – веранды, террасы.

Собственное производство

Мы выпускаем полностью готовую продукцию высокого качества.

Достойное качество

Аккуратные зачищенные сварные швы, равномерная окраска без наплывов и капель.

Источник: yubadm.ru

Виды строительных объектов. Как понять, капитальное строительство или некапитальное

Определение термина прописано в Градостроительном кодексе РФ. Объектом капстроительства называют любое незаконченное сооружение, для возведения которого проводятся фундаментные работы. Например, от закладки фундамента до ввода в эксплуатацию новый жилой дом — это объект капитального строительства. После сдачи в эксплуатацию и регистрации объект становится капитальным строением.

В свою очередь капитальное строение — это готовое жилое или нежилое здание, или сооружение, неотделимо связанное с участком, на котором оно расположено. Такое строение невозможно демонтировать и перенести на другой участок, сохранив при этом его основные характеристики.

Для сравнения некапитальное сооружение можно разобрать, перевезти, собрать на другом месте и использовать по назначению. К таким объектам относятся киоски, навесы, времянки, сооружения контейнерного типа и другие легкие временные постройки.

Что важно учесть, когда вы решили построить капитальный дом?

Любое капстроительство на территории РФ невозможно без оформления сопутствующих бумаг и согласований с органами местной власти. И если начать стройку капитального дома можно без разрешения, то для того, чтобы его оформить и ввести в эксплуатацию нужно предоставить следующий пакет документов:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
2. градостроительный план земельного участка;
3. разрешение на строительство;
4. акт приемки объекта капитального строительства;
5. акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации;
6. документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям (ТУ);
7. схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
8. заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
9. технический план объекта капитального строительства.

Вообще, термин «капитальное строительство» часто применяется в юридической практике, при решении споров с земельными участками и, расположенными на них, объектами недвижимости. Часто это касается эксплуатации зданий (в том числе объектов частного строительства) без оформления вышеописанных документов.

Ниже мы рассмотрим наиболее частые вопросы (проблемы) касательно капстроительства, с которыми сталкиваются собственники недвижимости.

Можно ли начать строить капитальный дом без разрешения?

Можно. Но не желательно, так как во-первых пакет разрешений все равно придется оформлять, иначе дом не введут в эксплуатацию. Во-вторых, при оформлении задним числом или через суд есть вероятность, что будут найдены разные отклонения, нарушения и т. д. — а это значит для застройщика потерю денег и времени.

В разрешительных бумагах указываются все сведения о земельном участке, все технические характеристики дома, инженерные коммуникации и их местоположение.

Без разрешительных документов можно начать строить, если:

• постройка имеет временный характер;
• возводятся вспомогательные строения, не требующие вмешательства в несущие конструкции и инженерные коммуникации капитального дома;
• здание строится на земельном участке, который является личной собственностью владельца и подтверждается соответствующими документами.

Для реконструкции зданий следует еще обязательно оформить Градостроительный план.

В случае, если капитальное строение построено без разрешения и ему отказано в вводе в эксплуатацию, оно подлежит сносу. Признать его законным можно только в судебном порядке.

Виды объектов капитального строительства

Нельзя не отметить, что объекты строительства различаются по видам. Так же необходимо знать, для капитального строительства требуется допуск СРО строителей.

Вид первый – здание

Здания делятся на две большие категории – жилые и нежилые. Нежилое здание представляет собой здание, назначение которого является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей: промышленные, сельскохозяйственные, коммерческие, административные, учебные, здравоохранения и так далее. Главная особенность зданий заключается в том, что они предназначены исключительно для проживания людей. Здесь можно выделить несколько подвидов:

1. Жилое здание или дом

Это здание, состоящее из комнат и дополнительных помещений вспомогательного использования, предназначенные для обеспечения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. К жилым зданиям или домам относятся жилые дома постоянного типа, общежития, приюты, дома-интернаты для престарелых и инвалидов, ветеранов, детские дома, интернаты при школах и другие дома.

1. Индивидуальные жилые дома

Представляют собой отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более, чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В их число также включаются дома коттеджного типа (при которых имеется небольшой участок земли).

1. Коттеджи

Это индивидуальные жилые дома, преимущественно двухэтажные с внутренней лестницей. На первом этаже обычно расположена общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже – спальни, одноквартирные блокированные жилые дома, состоящие из автономных жилых блоков и так далее.

1. Многоквартирный дом

Представляет собой две или более квартир в жилом здании, которое имеет самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом, в соответствии с жилищным законодательством, содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений. Объект строительства сельскохозяйственного назначения.

Основные определения

Для того чтобы разобраться с классификацией объектов, необходимо подробнее рассмотреть основные закрепленные на законодательном уровне определения ОКС, а именно характеристики зданий, сооружений, строений и объектов незавершенного строительства.

Итак, законодательством определены следующие ОКС:

• здания — определение закреплено в статье 2 закона №384-ФЗ, в соответствии с которой под зданием подразумевается результат строительных работ в виде объемных систем, имеющих надземную и/или подземную части, и включающих в себя помещения, инженерные сети и системы;
• сооружения — определение дано в статье 2 закона №384-ФЗ, согласно которой сооружения представляют собой результаты строительных работ в виде объемных, плоских или линейных систем, имеющих несколько частей: наземную, надземную и/или подземную; кроме того, сооружения состоят из несущих и оградительных конструкций;
• строения — данное понятие упоминается в статьях №130 и 222 ГК РФ и подразумевает под собой постройку, в том числе самовольную, прочно связанную с землей;
• объекты незавершенного строительства — данное понятие указывается в статье 2 Градостроительного кодекса РФ и представляет собой объект, получивший разрешение на начало строительных работ.

Отличия капитального и некапитального строения

При вводе в эксплуатацию капитальное строение в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, в документах на объект указывают его основные характеристики, адрес, площадь, назначение соответствие нормам СНиП, пожарной безопасности и другим требованиям. К дополнительным критериям оценки капитального сооружения относят:

• тип конструкции и технические решения;
• использованные стройматериалы;
• размер и расположение объекта;
• уровень благоустройства.

Порядок строительства

В строительном процессе выделяется 3 этапа:

• подготовительные работы;
• непосредственно строительство;
• реализация строительной продукции — ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Подготовка происходит по следующим направлениям:

• технико-экономическое обоснование целесообразности строительства;
• проектирование и инженерно-техническая подготовка.

У каждого направления предусмотрен свой набор целевых задач. В процессе экономического обоснования определяются основные технико-экономические задачи, оценивается целесообразность строительства в экономическом плане.

В процессе проектирования происходит разработка конструктивно-компоновочного решения, принимаются решения относительно методов организации строительства, планируется технология производства работ, формируется смета и начисляются расходные статьи.

После этого происходит инженерно-техническая подготовка:

• выносится строительная сетка;
• выставляется опорная геодезическая сеть;
• начинаются работы по подготовке участка, отведенного под стройплощадку;
• планируются подъездные пути и другие коммуникации.

На этапе непосредственного строительства происходит объединение всех технологических компонентов, результатом функционирования которых и будет строительная продукция.

На этом же этапе происходит и сам строительство, формируется совокупность фактических издержек строительного производства, структурно-строительной выразительности и качества, материально-вещественных элементов зданий.

На этапе реализации строительной продукции осуществляется ввод объектов в эксплуатацию и передача основных фондов заказчикам.

Трем этапам строительства соответствуют три стадии кругооборота капвложения:

• реализация как форма превращения стройпродукции в основные фонды;
• производство как продуктивная форма создания основного фонда;
• подготовка следующего цикла с целью превращения материальных фондов в продуктивные.

Где можно вести капитальное строительство

Выбор участка под строительство того или иного объекта основан на классификации видов разрешенного использования земель. Согласно этой классификации, все участки нужно использовать согласно их целевому назначению. Например, отдельные территории отводят под сельское хозяйство, предпринимательство, производство, жилую застройку, строительство общественных и культурных объектов, транспорт. При этом на одном участке может быть разрешено несколько видов деятельности. Разрешено возводить капитальное строение на любом земельном участке согласно его назначению, за исключением земель природоохранного комплекса и заповедных участков, на которых любое капитальное строительство запрещено.

Баня — это капитальное строение или нет

Ответ зависит от особенностей строительства и размера объекта. Одноэтажные бани на легком мелкозаглубленном фундаменте или установленные на нескольких опорах относятся к временным постройкам. Часто такую конструкцию можно купить уже в собранном виде и установить на участке без проведения земляных работ. Баня площадью больше 20 м2 с заглубленным фундаментом, со всеми необходимыми коммуникациями и дополнительными комнатами отдыха признается капитальным строением. По этому же критерию оценивают и пристроенную к жилому дому парную.

Гараж — это капитальное строение или нет

Гараж контейнерного типа относиться к временным сооружениям: его можно беспрепятственно перевезти с места на место и установить на утрамбованной площадке или щебеночной насыпи. Кирпичный гараж с подвалом и эстакадой — это капитальное строение, при его возведении проводились земляные работы.

Чем отличается временное строение от капитального?

Как уже было сказано, ряд строений не относится к объектам капитального строительства. Такие постройки принято называть временными и определить к какому типу строения относится объект, можно по определённым признакам.

Для этого необходимо оценить не только экономическую сторону вопроса, но и юридическую:

1. Строение временного характера — не может иметь документации на собственность и срок использования объекта небольшой, по окончанию которого, постройка подлежит сносу или разбору.
2. Постройка капитальная — тесно привязана к земельной площади и расположена на фундаментной основе. Это означает, что строение не подлежит последующей разборке и переносу. Также, собственник может получить на здание документы, подтверждающие владение по праву собственности.

Кроме этого стоит отметить, что на капитальный объект обязательно разрабатывается проектно-сметная документация.

Что такое временное строение и капитальное строение?

В ГОСТах РФ нет конкретной трактовки термина «капитальное строение», однако существуют следующие показатели, указывающие на то, к какому типу можно отнести то или иное здание, сооружение.

В зависимости от срока эксплуатации здания делятся на следующие категории:

• I – здания, которые прослужат более 100 лет;
• II – строения, служба которых ограниченна 50 -100 годами;
• III— здания, срок службы которых 25-50 лет;
• IV— постройки со сроком эксплуатации, который не превышает 5-20 лет;

В последнюю группу и входят объекты временного строения. Отличительной особенностью таких зданий можно считать то, что при постройке помещений используют деревянные каркасные конструкции и иные конструкции из облегченных материалов.

Сравнение временного и капитального строения

Если сравнить капитальное строение и строение здание временного типа, то можно выявить следующие различия:

1. Капитальная постройка расположена на фундаменте и крепко привязана к определенному участку, временная же, может фундамента не иметь.
2. Для постройки объекта капитального строительства необходимо собрать обширный список необходимых документов, в то время как для возведения объекта временного типа никакой документации не требуется.
3. Сооружение капитального характера может находиться в эксплуатации от 25 до 100 лет, а временное сооружение не может использоваться более 5 лет.
4. Капитальный объект не может быть демонтирован и перевезен в другое место, а временная постройка предполагает именно разбор и перенос.
5. На капитальное строение можно получить соответствующие документы собственности, в то время как на временное строение, подобной документации получить нельзя.

Разница между ОКС и объектом недвижимости

По сути опре­де­ле­ние ОКС в ГрК РФ идёт от про­тив­но­го, то есть капи­таль­ны­ми объ­ек­та­ми при­зна­ют­ся все те, что не отно­сят­ся к нека­пи­таль­ным. Полу­ча­ет­ся, что кос­вен­но ОКС и объ­ек­ты недви­жи­мо­сти — это одно и то же:

Объ­ект недви­жи­мо­сти проч­но соеди­ня­ет­ся с зем­лёй и име­ет фун­да­мент. Его нель­зя пере­ме­стить и демон­ти­ро­вать, так как все его состав­ля­ю­щие неде­ли­мы, их невоз­мож­но исполь­зо­вать по отдель­но­сти, не нару­шив целост­ность все­го объ­ек­та, его пред­на­зна­че­ние и функ­ции. Пра­во соб­ствен­но­сти на объ­ект недви­жи­мо­сти под­ле­жит регистрации.

То же самое мож­но отне­сти и к ОКС.

• К недви­жи­мо­сти отно­сят­ся все объ­ек­ты капи­таль­но­го стро­и­тель­ства (ст. 130 ГК РФ). (Стро­е­ния реги­стри­ру­ют­ся как зда­ния). В пра­во­вом отно­ше­нии ОКС и недви­жи­мость — неоди­на­ко­вые категории:
• Поми­мо при­вяз­ки к зем­ле, соот­вет­ствию объ­ек­тов тех­ни­че­ским пара­мет­рам, нор­мам гра­до­стро­е­ния и дру­гим тре­бо­ва­ни­ям, для созда­ния объ­ек­та недви­жи­мо­сти необ­хо­ди­мо пра­во соб­ствен­но­сти на земель­ный уча­сток, согла­сие соб­ствен­ни­ка ЗУ или раз­ре­ше­ние испол­ни­тель­ных орга­нов власти.
• К объ­ек­ту недви­жи­мо­сти обя­за­тель­но долж­ны быть под­ве­де­ны инже­нер­ные ком­му­ни­ка­ции, в то вре­мя как при стро­и­тель­стве объ­ек­тов капи­таль­но­го стро­и­тель­ства, это нeвсе­гда явля­ет­ся необ­хо­ди­мым условием.

Разрешение на строительство ОКС

На осно­ва­нии ст. 51 на стро­и­тель­ство ОКС, кро­ме слу­ча­ев, ука­зан­ных в п. 17 дан­ной ста­тьи, необ­хо­ди­мо брать раз­ре­ше­ние. Оно может быть выда­но толь­ко при соблю­де­нии пра­вил зем­ле­поль­зо­ва­ния и стро­и­тель­ства (кро­ме тех объ­ек­тов, на кото­рых не рас­про­стра­ня­ют­ся (или не уста­нов­ле­ны) тре­бо­ва­ния, ука­зан­ные в гра­до­стро­и­тель­ном регламенте).

На тер­ри­то­рии аэро­дро­мов уста­нав­ли­ва­ют­ся огра­ни­че­ния в исполь­зо­ва­нии ОКС, то есть любой объ­ект там не построить.

Раз­ре­ше­ния брать не нужно:

• для стро­и­тель­ства или рекон­струк­ции ИЖС, жило­го дома, гара­жа, садо­вых домов, вспо­мо­га­тель­ных постро­ек на ЗУ;
• кап­ре­мон­та и рекон­струк­ции ОКС (если она не при­ве­дет к изме­не­нию его назначения);
• стро­и­тель­ства буро­вых сква­жин, газо­про­во­дов, соглас­но госу­дар­ствен­ным тех­ни­че­ским проектам;
• в др. слу­ча­ях, ука­зан­ных в п 17 ст. 51 ГрК РФ.

Объекты некапитального строительства

К ним отно­сят­ся вре­мен­ные построй­ки и сооружения.

Временные постройки

Вре­мен­ные построй­ки воз­во­дят или пере­де­лы­ва­ют из дру­гих зда­ний и соору­же­ний для про­ве­де­ния стро­и­тель­но-мон­таж­ных работ:

• сбор­ные плос­ко-линей­ные кон­струк­ции, кото­рые лег­ко уста­нав­ли­ва­ют­ся и разбираются;
• кон­тей­не­ры;
• пере­движ­ные объекты.

На пер­вый взгляд такие построй­ки могут ничем не отли­чать­ся от капи­таль­ных: у них может быть проч­ный фун­да­мент, камен­ные сте­ны, желе­зо­бе­тон­ные пере­кры­тия. Понять, к чему отно­сит­ся объ­ект (капи­таль­но­му или нека­пи­таль­но­му стро­е­нию), мож­но по его вре­мен­ном назна­че­нии (срок экс­плу­а­та­ции вре­мен­ной потрой­ки обыч­но до 5 лет, порой — до 15), и когда стро­и­тель­ство пре­кра­ща­ет­ся, его долж­ны демон­ти­ро­вать. Впро­чем, это про­ис­хо­дит не все­гда, и неко­то­рые вре­мен­ные построй­ки фак­ти­че­ски пре­вра­ща­ют­ся в постоянные.

Так­же воз­во­дят­ся вре­мен­ные построй­ки в лес­ных хозяй­ствах и на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния: склад­ские поме­ще­ния, улья, наве­сы, построй­ки для живот­ных, хра­не­ния инвен­та­ря и т.д.

Некапитальные сооружения

Это соору­же­ния из лег­ких кон­струк­ций, без фун­да­мен­та (либо уста­нав­ли­ва­е­мые на назем­ном неглу­бо­ком фун­да­мен­те), без под­зем­ных поме­ще­ний, под­ве­ден­ных инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ций: киос­ки, пави­льо­ны, игро­вые и смот­ро­вые пло­щад­ки, фон­та­ны, улич­ные туа­ле­ты и пр.

Брать раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство объ­ек­тов нека­пи­таль­но­го стро­е­ния не надо. Они не под­ле­жат реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти и налогообложению.

Важ­ным пре­иму­ще­ством ОКС явля­ет­ся воз­мож­ность стать его соб­ствен­ни­ком. Объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства стро­ит­ся осно­ва­тель­но и надол­го. В то же вре­мя к таким объ­ек­там предъ­яв­ля­ют­ся повы­шен­ные тре­бо­ва­ния и может потре­бо­вать­ся раз­ре­ше­ние на строительство.

ОКС, явля­ю­щий­ся само­воль­ной построй­кой, может быть сне­сен либо заре­ги­стри­ро­ван за вла­дель­цем земель­но­го участ­ка, на кото­ром был постро­ен, если соот­вет­ству­ет нор­мам градостроения.

Объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства, став­ший тако­вым в резуль­та­те рекон­струк­ции дру­го­го объ­ек­та, так­же явля­ет­ся само­воль­ной постройкой.

Объекты, которые не могут относиться к капитальному строительству

К ОКС не относятся объекты, строительство которых не требует наличия специальных разрешений — это временные постройки и нестационарные сооружения. К первому виду относятся объекты, размещение которых призвано обеспечить должные условия для строительных работ. Такими объектами могут быть места для хранения инвентаря или кратковременного проживания людей. Такие постройки демонтируются после завершения основных работ. Существование временных построек в большинстве случаев не допускается больше пяти лет.

Ко второму виду принадлежат мобильные сооружения, которые легко собираются и разбираются для транспортировки на другое место. Это могут быть павильоны, киоски, боксы, навесы, точки с бытовым обслуживанием. Для сооружения таких строений используются легкие материалы и конструкции.

Таким образом, ключевыми характеристиками некапитальных объектов являются временность и возможность их перемещения без нанесения существенного ущерба.

Если эти показатели неочевидны, определение капитальности или некапитальности объекта осуществляется на основании экспертного заключения.

Классификация объектов капитального строительства по функционалу

Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.

Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.

К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство. К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.

Непроизводственные объекты – это административные здания, учреждения здравоохранения, объекты культуры и просвещения, ЖКХ, социального назначения. Их цель – обеспечение культурно-бытового обслуживания.

Есть еще определение конструкций оборонительного значения — к ним относят строения и сооружения, необходимые для обеспечения безопасности страны.

Заглублённый фундамент

Фундамент — часть строения, его несущая конструкция. Основное назначение — передача нагрузки от вышележащих конструкций на грунт.

Фундаменты бывают ленточные и плитные, монолитные и сборные, видов много.

Однако строение считается капитальным, а соответственно относится к недвижимому имуществу, если его фундамент заглублён в землю.

Заглублённый фундамент = капитальный объект = недвижимость

Наличие заглублённого фундамента — основной критерий, по которому строение относят к объекту капитального строительства.

Не важно, мелкозаглубленный или фундамент глубокого залегания.

Заглублён в землю, значит прочно с ней связан

Заглублённый фундамент — это когда его подошва ниже поверхности грунта.

Подошва, по-другому основание фундамента — нижняя горизонтальная плоскость фундамента, та на которую фундамент опирается на грунт.

Возвести некапитальный объект на заглублённом фундаменте нельзя — строение будет уже капитальным.

Источник: cha55.ru

Как оценить капитальное строение или нет?

Проконсультируйте по такому вопросу: на территории есть строение, которое состоит из восьми бытовок, стоят они друг на друге, получается два этажа. Для прочности они соответственно скреплены между собой металлическими швелерами. Внутрь заведены водопровод и канализация. Вся эта конструкция стоит на фундаменте, который углублен на 15-20 см.

Фундамент не ленточный, залит в виде плиты. Вопрос: можно ли это строение считать капитальным или нет?
Спасибо!

Если средства (с ударением на «а») на его строительство проводилось по главе 2 или 3 ССР, то да. Если по статье «временные здания и сооружения», то нет. А всякие фундаменты, мундамены, и пр. «признаки», это ерунда.
Основной признак — наличие капвложений и появление объекта недвижимого имущества (объекта налогообложения). ИМХО.

Дело в том,что это строение построено без согласований и разрешений. Это территория завода,строения в собственности,а земля на которой постройки в аренде. Мне и надо как раз таки подвести не под кап.строение,а под вспомогательное. Отсюда собственно и вопрос,как четко можно регламентировать кап.строение?

Значит его вообще не существует официально. В чем тогда вопрос. Оно в ГБР или в БТИ зарегистрировано? Паспорт здания есть? Вы за него налоги платите? Если на все вопросы ответ — «нет», то впишите его в инвентаризацию как «временная бытовка» и забудьте

Мотаю нервы себе и другим

. Требования к временным постройкам могут в скором времени утвердить в России. Сейчас законодательство четко не описывает, чем отличается временное строение от капитального, и поэтому нередки случаи жульничества с сооружениями. При этом критерии отнесения к временным постройкам предлагается разработать федеральному органу исполнительной власти, который осуществляет функции по выработке госполитики и нормативно-правового регулирования в сфере строительства и архитектуры.
. Напомним, сейчас, согласно Градостроительному кодексу РФ, объектом капитального строительства называется «здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек». Соответственно, временные постройки не являются объектами капитального строительства, значит, проектная документация на них юридически не требуется.
….«Существенное правовое отличие построек временного характера заключается в том, что они в силу своих конструктивных особенностей не признаются впоследствии объектами недвижимости. То есть право собственности на них оформить будет нельзя. Однако зачастую несовершенство законодательства оборачивается государственной регистрацией в качестве недвижимости сооружений, которые таковыми не являются», — говорится в опубликованном сообщении.
. При этом органы регистрации на данный момент могут неправомерно отказать в регистрации реальных объектов недвижимого имущества, что в дальнейшем может привести к судебным спорам, в которых уже суд разбирается, относится ли тот или иной объект к объектам капитального строительства или нет. «Четкое определение «времянок» снимет существующую проблему», — подчеркивается в материалах издания.

как я понимаю, нужно выдержать 3 условия:
если есть фундамент,
подведены коммуникации (все),
легко ли это здание перенести.
временное здание-здание, которое легко перенести. капитальное-нельзя перенести. но есть также титульные здания и сооружения. т.е. времянка, имеющая признак капитального строения. если у вас здание не капитальное, то имеющее признаки капитальности из-за монолитной ж/б плиты фундамента.
как вы решился вас вопрос?

Главное как проходит объект по Бухучёту в организации. Амортизация и т. д. Объект к примеру Капитальная площадка под хранения открытое складское сооружение. Стоимость есть всегда.

Поставлена точка в споре об отнесении сооружения – площадка к объектам недвижимого имущества, подлежащим государственной регистр
11 сентября 2020
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие);
Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном под строительство объекта недвижимости.
Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области обратилось в Заволжский районный суд г. Ульяновска с иском о признании, отсутствующим права собственности физического лица на бетонную площадку.
Суд встал на сторону уполномоченного органа, признав обоснованными его доводы о том, что бетонная площадка не может являться объектом недвижимого имущества.
В пункте 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» определено, что сооружением является результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Таким образом, сооружение должно в обязательном порядке обладать совокупностью характерных для него признаков, иметь наземную и надземную части, а также состоять из несущих строительных конструкций.
В рамках судебного разбирательства установлено, что спорный объект — площадка имеет только наземную часть. Кадастровый паспорт не содержат сведений о наличии несущих строительных конструкций, фундамента, то есть прочной связи данного объекта с землей.
Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.
Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс. Материалы, из которых изготовлено покрытие (асфальт, щебень), при их переносе не теряют качества, необходимые для его дальнейшего использования.
В силу указанных обстоятельств, и исходя из положений статьи 135 Гражданского кодекса РФ, асфальтовая площадка является элементом благоустройства земельного участка, связана с ним общим назначением и следует его судьбе.

Источник: forum.dwg.ru

Виды строительных объектов. Как понять, капитальное строительство или некапитальное

Капитальное строительство – это возведение объекта недвижимости с нуля (либо его реконструкция), при которых обязательно выполнение земляных работ. Оно сопровождается проведением инженерных изысканий, подготовкой проекта, получением разрешения на проведение работ, монтажом и пусконаладкой.

В соответствии с положениями Градостроительного кодекса (ГК РФ) к нему относятся все здания с фундаментом, а также нуждающиеся в реконструкции. К ним не относят: бытовки, времянки, киоски и прочие подобные сооружения.

Объект капитального строительства — что это такое

Определение термина прописано в Градостроительном кодексе РФ. Объектом капстроительства называют любое незаконченное сооружение, для возведения которого проводятся фундаментные работы. Например, от закладки фундамента до ввода в эксплуатацию новый жилой дом — это объект капитального строительства. После сдачи в эксплуатацию и регистрации объект становится капитальным строением.

В свою очередь капитальное строение — это готовое жилое или нежилое здание, или сооружение, неотделимо связанное с участком, на котором оно расположено. Такое строение невозможно демонтировать и перенести на другой участок, сохранив при этом его основные характеристики.

Для сравнения некапитальное сооружение можно разобрать, перевезти, собрать на другом месте и использовать по назначению. К таким объектам относятся киоски, навесы, времянки, сооружения контейнерного типа и другие легкие временные постройки.

Законодательная база

Тема отнесения объектов к капитальным приводит ко многим конфликтным ситуациям в юридической среде.

Быть подкованным в этих вопросах, знать свои права и обязанности, можно, изучив ряд нормативных документов, среди которых:

• Градостроительный кодекс;
• Постановление Правительства РФ № 87;
• Кадастровый кодекс;
• Гражданский кодекс.

Обращение к этим правовым актам результативно до начала возведения сооружения. Это позволит нейтрализовать конфликты и минимизировать контакты с представителями органов власти и людьми, чьи интересы могли пострадать из-за ваших действий.

Виды объектов капитального строительства

Нельзя не отметить, что объекты строительства различаются по видам. Так же необходимо знать, для капитального строительства требуется допуск СРО строителей.

Вид первый – здание

Здания делятся на две большие категории – жилые и нежилые. Нежилое здание представляет собой здание, назначение которого является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей: промышленные, сельскохозяйственные, коммерческие, административные, учебные, здравоохранения и так далее. Главная особенность зданий заключается в том, что они предназначены исключительно для проживания людей. Здесь можно выделить несколько подвидов:

1. Жилое здание или дом

Это здание, состоящее из комнат и дополнительных помещений вспомогательного использования, предназначенные для обеспечения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. К жилым зданиям или домам относятся жилые дома постоянного типа, общежития, приюты, дома-интернаты для престарелых и инвалидов, ветеранов, детские дома, интернаты при школах и другие дома.

1. Индивидуальные жилые дома

Представляют собой отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более, чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В их число также включаются дома коттеджного типа (при которых имеется небольшой участок земли).

Это индивидуальные жилые дома, преимущественно двухэтажные с внутренней лестницей. На первом этаже обычно расположена общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже – спальни, одноквартирные блокированные жилые дома, состоящие из автономных жилых блоков и так далее.

1. Многоквартирный дом

Представляет собой две или более квартир в жилом здании, которое имеет самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом, в соответствии с жилищным законодательством, содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений. Объект строительства сельскохозяйственного назначения.

Отличия капитального и некапитального строения

При вводе в эксплуатацию капитальное строение в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, в документах на объект указывают его основные характеристики, адрес, площадь, назначение соответствие нормам СНиП, пожарной безопасности и другим требованиям. К дополнительным критериям оценки капитального сооружения относят:

• тип конструкции и технические решения;
• использованные стройматериалы;
• размер и расположение объекта;
• уровень благоустройства.

Почему капитальность это важно

Постройки признают самовольными на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации — это основная правовая норма по таким спорам.

По смыслу этой статьи самовольной постройкой могут признать только объект недвижимости, т. е. капитальное строение.

Некапитальный объект нельзя признать самовольной постройкой

Поэтому в первую очередь суд устанавливает характер спорного строения — отвечает на вопрос «является ли спорная постройка недвижимым имуществом».

Если строение некапитальное — это движимое имущество. Если капитальное — недвижимость, а значит спор разрешается в соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса РФ.

От этого зависит, правильно ли истец выбрал способ защиты, какие нормы права нужно применить, как правильно исчислять срок исковой давности.

Где можно вести капитальное строительство

Выбор участка под строительство того или иного объекта основан на классификации видов разрешенного использования земель. Согласно этой классификации, все участки нужно использовать согласно их целевому назначению. Например, отдельные территории отводят под сельское хозяйство, предпринимательство, производство, жилую застройку, строительство общественных и культурных объектов, транспорт. При этом на одном участке может быть разрешено несколько видов деятельности. Разрешено возводить капитальное строение на любом земельном участке согласно его назначению, за исключением земель природоохранного комплекса и заповедных участков, на которых любое капитальное строительство запрещено.

Баня — это капитальное строение или нет

Ответ зависит от особенностей строительства и размера объекта. Одноэтажные бани на легком мелкозаглубленном фундаменте или установленные на нескольких опорах относятся к временным постройкам. Часто такую конструкцию можно купить уже в собранном виде и установить на участке без проведения земляных работ. Баня площадью больше 20 м2 с заглубленным фундаментом, со всеми необходимыми коммуникациями и дополнительными комнатами отдыха признается капитальным строением. По этому же критерию оценивают и пристроенную к жилому дому парную.

Гараж — это капитальное строение или нет

Гараж контейнерного типа относиться к временным сооружениям: его можно беспрепятственно перевезти с места на место и установить на утрамбованной площадке или щебеночной насыпи. Кирпичный гараж с подвалом и эстакадой — это капитальное строение, при его возведении проводились земляные работы.

Пример из судебной практики

Истец — собственник земельного участка просил признать постройку самовольно возведённой, обязать ответчика снести.

В правовом обосновании ссылался на статью 222 Гражданского кодекса РФ.

На основании экспертизы суд установил, что заявленное к сносу строение некапитально — не является объектом недвижимого имущества.

В этом случае статья 222 ГК РФ неприменима, строение не может быть признано самовольной постройкой.

В иске отказано: истец выбрал неправильный способ судебной защиты

В зависимости от обстоятельств, истцу надлежало рассмотреть вариант обращения с:

• негаторным иском — на основании статьи 304 Гражданского кодекса РФ об устранении нарушения права, не соединённого с лишением владения земельным участком
• виндикационным иском — на основании статьи 301 Гражданского кодекса РФ об истребовании участка из незаконного владения ответчика
• превентивным иском — на основании статьи 1065 Гражданского кодекса РФ о запрещении деятельности по эксплуатации строения, создающего опасность причинения вреда

Кстати, на требования в рамках негаторного иска не распространяется исковая давность, что зачастую очень важно.

Разница между ОКС и объектом недвижимости

По сути опре­де­ле­ние ОКС в ГрК РФ идёт от про­тив­но­го, то есть капи­таль­ны­ми объ­ек­та­ми при­зна­ют­ся все те, что не отно­сят­ся к нека­пи­таль­ным. Полу­ча­ет­ся, что кос­вен­но ОКС и объ­ек­ты недви­жи­мо­сти — это одно и то же:

Объ­ект недви­жи­мо­сти проч­но соеди­ня­ет­ся с зем­лёй и име­ет фун­да­мент. Его нель­зя пере­ме­стить и демон­ти­ро­вать, так как все его состав­ля­ю­щие неде­ли­мы, их невоз­мож­но исполь­зо­вать по отдель­но­сти, не нару­шив целост­ность все­го объ­ек­та, его пред­на­зна­че­ние и функ­ции. Пра­во соб­ствен­но­сти на объ­ект недви­жи­мо­сти под­ле­жит регистрации.

То же самое мож­но отне­сти и к ОКС.

• К недви­жи­мо­сти отно­сят­ся все объ­ек­ты капи­таль­но­го стро­и­тель­ства (ст. 130 ГК РФ). (Стро­е­ния реги­стри­ру­ют­ся как зда­ния). В пра­во­вом отно­ше­нии ОКС и недви­жи­мость — неоди­на­ко­вые категории:
• Поми­мо при­вяз­ки к зем­ле, соот­вет­ствию объ­ек­тов тех­ни­че­ским пара­мет­рам, нор­мам гра­до­стро­е­ния и дру­гим тре­бо­ва­ни­ям, для созда­ния объ­ек­та недви­жи­мо­сти необ­хо­ди­мо пра­во соб­ствен­но­сти на земель­ный уча­сток, согла­сие соб­ствен­ни­ка ЗУ или раз­ре­ше­ние испол­ни­тель­ных орга­нов власти.
• К объ­ек­ту недви­жи­мо­сти обя­за­тель­но долж­ны быть под­ве­де­ны инже­нер­ные ком­му­ни­ка­ции, в то вре­мя как при стро­и­тель­стве объ­ек­тов капи­таль­но­го стро­и­тель­ства, это нeвсе­гда явля­ет­ся необ­хо­ди­мым условием.

Разграничение движимого и недвижимого имущества

Если для возведения объекта требуется разрешительная документация, то он является объектом капитального строительства и, скорее всего, будет относиться к недвижимости. Если возведение объекта не требует специального разрешения, и его можно переместить без особого ущерба или изменения основных характеристик, то такой объект можно отнести к отделимым улучшениям земельного участка и признать движимым имуществом.

Пока в ГК РФ не уточнены понятия движимого и недвижимого имущества, ФНС дает многочисленные разъяснения, как проверять правомерность отнесения имущества к движимому или недвижимому в целях налогообложения. Налогом на имущество организаций облагается только недвижимость. Движимое имущество из состава объектов налогообложения исключено. Чаще всего налоговики ссылаются на действующее гражданское законодательство, а в данном случае они использовали рекомендации из письма Минэкономразвития и нормы Градостроительного кодекса.

Законодательство о недвижимости

НК РФ не содержит понятий «движимое имущество» или «недвижимое имущество». В статье 11 НК РФ говорится, что в таком случае необходимо использовать определения, содержащиеся в иных отраслях законодательства. Так, к недвижимости относятся:

• здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения, машино-места (п. 1 ст. 130 ГК РФ);
• все виды жилых помещений: дом, в том числе многоквартирный или его часть, комната, квартира и ее часть (ст. 15 ЖК РФ);
• жилые строения (п. 9 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
• дачи, гаражи (приложение № 3 к Федеральному закону от 10.01.2003 № 19-ФЗ «О выборах Президента Российской Федерации»).

Кроме того, объект может признаваться недвижимостью по закону (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Это:

• линии связи (Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи»);
• космические объекты (Закон РФ от 20.08.1993 № 5663-I «О космической деятельности»);
• беспилотные воздушные судна (п. 1 ст. 33 Воздушного кодекса).

Недвижимость по ГК

Главные критерии недвижимости содержат статьи 130–131 ГК РФ: возможно или невозможно перемещать объект и обязан ли владелец регистрировать права на недвижимость.

С учетом этого для подтверждения правильности отнесения имущества к недвижимости нужно устанавливать следующие обстоятельства:

• есть ли запись об объекте в ЕГРН;
• если сведений в реестре нет, есть ли прочная связь объекта с землей и действительно ли его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и иных объектов, относящихся к недвижимости в силу прямого указания федерального закона: земельные участки, жилые помещения и др.).

Движимым признается все имущество, которое не является недвижимостью (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Так, недвижимость прочно связана с землей. Недвижимые объекты нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Объекты без фундамента, которые перемещаются без ущерба назначению (ангары, киоски и т. п.) — это движимое имущество.

Права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Если объект зарегистрирован в ЕГРН, он, скорее всего, недвижимость.

• государственная регистрация права не является обязательным условием для признания объекта недвижимостью (определение ВС РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520);
• недвижимым могут признать и незарегистрированный объект (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Недвижимость как объект капитального строительства

В письме от 12.02.2020 № Д23и-4183, которое ФНС направило своим территориальным органам, Минэкономразвития напоминает, что оно готовит поправки в ГК РФ в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе.

Здание — результат капитального строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части. Эта система включает в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (подп. 6 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», далее — Закон № 384-ФЗ).

Аналогичное определение дано сооружению, которое предназначено для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (подп. 23 п. 2 ст. 2 Закона № 384-ФЗ).

Таким образом, здание (сооружение) включает в себя совокупность сетей и систем инженерно-технического обеспечения (каковыми являются системы водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации и др.).

Все эти составные части функционально связаны со зданием (сооружением) так, что их перемещение без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимого имущества невозможно.

Если имущество входит в состав имущественного комплекса и не может использоваться самостоятельно или если без него недвижимость теряет свои функциональные качества, его учитывают в составе недвижимости и облагают налогом (см. письмо ФНС от 23.04.2018 № БС-4-21/7770).

Если же движимый и недвижимый объекты могут функционировать порознь, то и учитывать их можно по отдельности. Так, в письме ФНС от 28.08.2019 № БС-4-21/[email protected] приведены примеры из судебной практики, в которой движимостью признаны:

• кабельная линия связи газопровода-отвода;
• замощение;
• ограждение.

Это важнейшие критерии недвижимости. Но, исходя из разъяснения, содержащегося в комментируемом письме, этих критериев недостаточно. Под объектами капитального строительства нужно понимать те здания и сооружения, которые строятся на основании разрешений на строительство (уведомлений о начале строительства).

Вероятность признания капитального объекта после завершения его строительства объектом недвижимости весьма высока.

Это подкреплено решениями Верховного Суда РФ, из которых также следует, что для признания объекта недвижимостью нужны те же условия, что и для признания здания (сооружения) объектом капитального строительства: наличие разрешения (уведомления) о строительстве и наличие самостоятельной хозяйственной ценности, то есть возможности быть отдельным предметом в гражданском обороте.

Некапитальные постройки

Объекты, по которым получение разрешения на строительство не требуется, не могут являться объектами капстроительства.

К некапитальным постройкам относятся, к примеру, киоски, навесы и другие подобные сооружения.

Некапитальная постройка – это сооружение, которое не имеет прочной связи с землей и конструктивные характеристики которого позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения его основных характеристик.

Такие постройки Градостроительный кодекс не признает ни объектами капстроительства, ни объектами некапитального строительства. Они могут быть признаны неотделимыми улучшениями (составными частями) земельного участка и с большой вероятностью классифицированы как движимое имущество.

Некапитальная постройка, как правило, не становится недвижимостью.

Не любая недвижимость облагается налогом

Остается лишь добавить, что не все недвижимое имущество в обязательном порядке облагается налогом на имущество. Не облагается налогом недвижимое имущество, перечисленное в пункте 4 статьи 374 НК РФ, в частности:

• земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
• объекты, признанные объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ федерального значения;
• суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов, ядерные установки, используемые для научных целей, ледоколы, космические объекты и др.

Разрешение на строительство ОКС

На осно­ва­нии ст. 51 на стро­и­тель­ство ОКС, кро­ме слу­ча­ев, ука­зан­ных в п. 17 дан­ной ста­тьи, необ­хо­ди­мо брать раз­ре­ше­ние. Оно может быть выда­но толь­ко при соблю­де­нии пра­вил зем­ле­поль­зо­ва­ния и стро­и­тель­ства (кро­ме тех объ­ек­тов, на кото­рых не рас­про­стра­ня­ют­ся (или не уста­нов­ле­ны) тре­бо­ва­ния, ука­зан­ные в гра­до­стро­и­тель­ном регламенте).

На тер­ри­то­рии аэро­дро­мов уста­нав­ли­ва­ют­ся огра­ни­че­ния в исполь­зо­ва­нии ОКС, то есть любой объ­ект там не построить.

Раз­ре­ше­ния брать не нужно:

• для стро­и­тель­ства или рекон­струк­ции ИЖС, жило­го дома, гара­жа, садо­вых домов, вспо­мо­га­тель­ных постро­ек на ЗУ;
• кап­ре­мон­та и рекон­струк­ции ОКС (если она не при­ве­дет к изме­не­нию его назначения);
• стро­и­тель­ства буро­вых сква­жин, газо­про­во­дов, соглас­но госу­дар­ствен­ным тех­ни­че­ским проектам;
• в др. слу­ча­ях, ука­зан­ных в п 17 ст. 51 ГрК РФ.

Перепланировка и переоборудование

Перепланировка — изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт.

Примеры перепланировки: перенос, демонтаж, возведение перегородок или дверных проёмов.

Переустройство, оно же переоборудование — установка, замена или перенос инженерных сетей или оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт.

Примеры переустройства (переоборудования): замена газовой плиты на электрическую и наоборот, перенос нагревательных и газовых приборов.

Если в результате переустройства (переоборудования) не возникает новый объект недвижимости, статья 222 Гражданского кодекса не применяется.

Объекты некапитального строительства

К ним отно­сят­ся вре­мен­ные построй­ки и сооружения.

Временные постройки

Вре­мен­ные построй­ки воз­во­дят или пере­де­лы­ва­ют из дру­гих зда­ний и соору­же­ний для про­ве­де­ния стро­и­тель­но-мон­таж­ных работ:

• сбор­ные плос­ко-линей­ные кон­струк­ции, кото­рые лег­ко уста­нав­ли­ва­ют­ся и разбираются;
• кон­тей­не­ры;
• пере­движ­ные объекты.

На пер­вый взгляд такие построй­ки могут ничем не отли­чать­ся от капи­таль­ных: у них может быть проч­ный фун­да­мент, камен­ные сте­ны, желе­зо­бе­тон­ные пере­кры­тия. Понять, к чему отно­сит­ся объ­ект (капи­таль­но­му или нека­пи­таль­но­му стро­е­нию), мож­но по его вре­мен­ном назна­че­нии (срок экс­плу­а­та­ции вре­мен­ной потрой­ки обыч­но до 5 лет, порой — до 15), и когда стро­и­тель­ство пре­кра­ща­ет­ся, его долж­ны демон­ти­ро­вать. Впро­чем, это про­ис­хо­дит не все­гда, и неко­то­рые вре­мен­ные построй­ки фак­ти­че­ски пре­вра­ща­ют­ся в постоянные.

Так­же воз­во­дят­ся вре­мен­ные построй­ки в лес­ных хозяй­ствах и на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния: склад­ские поме­ще­ния, улья, наве­сы, построй­ки для живот­ных, хра­не­ния инвен­та­ря и т.д.

Некапитальные сооружения

Это соору­же­ния из лег­ких кон­струк­ций, без фун­да­мен­та (либо уста­нав­ли­ва­е­мые на назем­ном неглу­бо­ком фун­да­мен­те), без под­зем­ных поме­ще­ний, под­ве­ден­ных инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ций: киос­ки, пави­льо­ны, игро­вые и смот­ро­вые пло­щад­ки, фон­та­ны, улич­ные туа­ле­ты и пр.

Брать раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство объ­ек­тов нека­пи­таль­но­го стро­е­ния не надо. Они не под­ле­жат реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти и налогообложению.

Важ­ным пре­иму­ще­ством ОКС явля­ет­ся воз­мож­ность стать его соб­ствен­ни­ком. Объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства стро­ит­ся осно­ва­тель­но и надол­го. В то же вре­мя к таким объ­ек­там предъ­яв­ля­ют­ся повы­шен­ные тре­бо­ва­ния и может потре­бо­вать­ся раз­ре­ше­ние на строительство.

ОКС, явля­ю­щий­ся само­воль­ной построй­кой, может быть сне­сен либо заре­ги­стри­ро­ван за вла­дель­цем земель­но­го участ­ка, на кото­ром был постро­ен, если соот­вет­ству­ет нор­мам градостроения.

Объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства, став­ший тако­вым в резуль­та­те рекон­струк­ции дру­го­го объ­ек­та, так­же явля­ет­ся само­воль­ной постройкой.

Новый объект после реконструкции

Возникает ли в результате реконструкции новый объект — вопрос непростой, ответ зависит от конкретной ситуации.

Если в результате реконструкции изменились параметры строения, например увеличилась площадь или надстроили ещё один этаж, посчитают новым объектом.

Как объект права, строение останется прежним: не изменится адрес расположения и кадастровый номер — не возникнет нового права.

Однако расширенный объект будет отличаться от первоначального размером, площадью, этажностью, планировкой.

Фактически это будет уже другое строение, новый объект

Если же в ходе реконструкции только заменили или восстановили несущие конструкции здания, то оснований считать его новым объектом не имеется.

При этом замена таких конструкций на аналогичные или с улучшенными показателями вовсе не является реконструкцией.

А что считать новым объектом, если пристроили?

Если реконструкция была произведена в форме пристройки, то новым объектом считают строение в уже реконструированном виде.

Сама пристройка ≠ новый объект

Первоначальный объект + пристройка = новый объект

Классификация объектов капитального строительства по функционалу

Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.

Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.

К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство. К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.

Непроизводственные объекты – это административные здания, учреждения здравоохранения, объекты культуры и просвещения, ЖКХ, социального назначения. Их цель – обеспечение культурно-бытового обслуживания.

Есть еще определение конструкций оборонительного значения — к ним относят строения и сооружения, необходимые для обеспечения безопасности страны.

Источник: panorama-ufa.ru