Градостроительство — это прежде всего мастерплан, а не только погоня девелоперов за ТЭПами и количеством введенных квадратных метров — местной администрацией. Если строить микрорайоны, где комфорт заканчивается за дверью квартиры собственника, то мы часто видим примеры, как такие застройки быстро превращаются в низкокачественную городскую среду. Такой подход не активирует новую городскую территорию в социальном смысле. Мастерплан должен учитывать интересы многих сторон, а не только администрации и застройщика. Более грамотный подход — это средовая архитектура, формирование функций города в новых микрорайонах, чтобы у людей не было желания и потребностей покидать свой уютный район.
В связи с пандемией всё больше людей начинают понимать, что в периоды эпидемий должна быть самодостаточность — в квартире, в районе. И это совпадает с ценностями комфортных многофункциональных микрорайонов. Современному образованному горожанину необходим доступ к культуре, спорту, отдыху, услугам, рабочему месту — в радиусе своего района. Человек не должен пересекать половину города, чтобы получить то, что ему нужно.
В строительной сфере назревает кризис?
Опять же кризис вынудит девелоперов экономить на многом: от инвестиций в архитектурно-планировочные решения до максимального сокращения затрат на фасады, отделку мест общего пользования, благоустройство, и т.д. Города могут увидеть «монстров Франкенштейна», когда нормальные проекты, после сокращения затрат застройщиком, становятся плохими. Таким образом под ударом окажется репутация этих девелоперов — качество их продукта в глазах горожан существенно упадет. При этом мы знаем, что те, кто всё-таки с умом подходили к комплексной оптимизации проектов, сохраняли, а в чём-то даже улучшали продукт,— выходили из кризиса даже с более сильными позициями. Качественная среда, сформированная девелоперами в их застройках, была и остаётся основным драйвером их будущих продаж.
Сейчас для девелопера важно пересмотреть квартирографию будущих проектов с точки зрения функциональности и самодостаточности пространств. Квартира — это уже не просто поспать, это жить в ней. То же самое с планированием района: пользоваться городом уже не всегда возможно, необходимо ориентироваться на ближайшую территорию. Большой отток из офисов, спровоцированный пандемией, усилил тренд автоматизации и удалённости, и вернуться к прежним форматам полностью мир уже навряд ли захочет. Речь о том, чтобы формировать в микрорайонах кластеры, с возможностью размещения в коммерческих помещениях госкомпаний, коворкингов, в районах — полноценную инфраструктуру, в квартирах предусматривать не только функцию отдыха, но и рабочую зону.
Какие проблемы существуют у архитекторов при проектировании новых районов городов? Какие нормы мешают строить удобные города?
Основной проблемой, на мой взгляд, является то, что нет качественно выстроенных стратегий развития транспорта в российских городах, кроме Москвы. Сейчас клиент должен платить дополнительные деньги за то, что девелопер обязан возводить определенное количество парковочных мест в районе, из расчета на квартиру. Мы видим в мировой практике, что при автоматизации систем пользования автомобилями (каршеринг) и развитии качественного, комфортабельного городского транспорта, остаются свободными огромные территории в жилых районах. Эти территории могли бы быть заняты парками, зонами отдыха, спортивными и игровыми площадками, а не закатаны в асфальт под парковку.
Кризис и как он влияет на строительство
Парковочная стратегия в соответствии с нормами обязывает девелоперов строить паркинги, но клиент не готов за них платить. Себестоимость места в подземных или отдельно стоящих паркингах часто равна стоимости самого автомобиля.
Раз они дорогие в возведении и не пользуются спросом, девелопер размещает парковку на земле, так вокруг жилых комплексов возникают асфальтовые поля, вместо парка. Более тонкое рассмотрение этой проблематики в долгосрочной перспективе сделало бы наши города другими, более комфортными для жизни.
Пересмотреть требования к парковкам возможно тогда, когда город инвестирует в общественный транспорт. Перемещаться в современном автобусе с кондиционером и удобными креслами должно быть более привлекательным, чем на собственном автомобиле. Это не может сделать девелопер, это функция города. Организация транспортных хабов, удобных, теплых, безопасных остановок, маршрутов и регулярности общественного транспорта — это всё ответственность администрации городов. Разгружая город от частного автотранспорта мы улучшаем качество города, и это делают европейские и американские города.
У парковки существует и санитарно-защитная зона, она не должна близко располагаться к рекреационным зонам. Кроме самого паркинга место занимает и зона отчуждения от неё, где не может быть рекреационных зон.
Будет ли это актуально спустя 20-50 лет?
Более чем! Через 20 лет грамотно организованная транспортная стратегия города может предоставить несколько вариантов, среди которых — максимально удобный общественный транспорт и качественный каршеринг, где у одного авто может быть до 200 пользователей в месяц, а не у каждого человека свой авто на парковке, итого 200 машин, которые мешают городу жить.
В этой перспективе уже могут быть легитимизированы поездки на авто без водителя, когда горожанин сможет выбирать по подписке нужный ему тариф и класс авто, а не брать её в собственность. Эта машина, капсула для перемещения, будет работать непрерывно. Автомобили будут развозить людей не только утром и вечером, они не будут стоят днями на парковках. Такая выверенная система изменит даже воздух в наших городах.
В будущем паркинг и личный авто может стать атрибутом Делюкс-класса. Общественный транспорт должен быть ориентированным на комфорт горожанина. А асфальтовые поля парковок станут прогулочными зонами и игровыми площадками.
Насколько типовое проектирование может сэкономить бюджет проекта и время на подготовку и возведение? Почему министры строительства вновь стали говорить о нем? Стоит ли ожидать, что типовые объекты, которые строятся сейчас буду такими же неудобными, как и советские?
Типовое проектирование на автоматизированном программном обеспечении может позволить подготовить проект за 1 день, вместо 9 месяцев. Одну из таких технологий мы сейчас тестируем. Далее, типовое проектирование — это единственная возможность работать с улучшением девелоперского продукта.
Основное жильё в нашей стране — это класс Стандарт, на примере автопрома — Форд. Так вот, в автопроме с первой версии Форда то сегодняшнего авто прошли тысячи итераций, и все на одной платформе. Кастомизация конкретной модели не происходит с нуля, новая серия всякий раз не изобретает автомобиль заново.
Опциональные улучшения производятся на базе разработанной платформы, которая совершенствуется и развивается. Автомобилестроитель никогда новую машину заново с новыми людьми не собирает. У девелопера тоже должно быть так: стандарт продукта (мастерплан, планировки, благоустройство и др.), исходя из ценностей его застройки, который развивается в ногу со временем.
Типовое не означает однообразное. Развитие технологий и материалов, кастомизация проектов на базе качественной платформы — это более рациональный путь. Обновлять фасады можно из проекта в проект, но сохранять качественную платформу дома. Это позволит девелоперам управлять себестоимостью проектов, что до сих пор редкость, и прогнозировать прибыльность. Такой подход в том числе позволяет существенно оптимизировать расходы на проектный департамент и сроки подготовки проекта, что позитивно скажется на финансовой модели.
Должен ли быть у застройщика узнаваемый почерк, или эти же самые одинаковые дома через время повторят историю хрущевок?
Почерк, как стандарт качества, необходим. Но если мы говорим об эстетических характеристиках архитектуры, то фасады и визуальные дизайн-коды жилых комплексов могут прорабатываться от проекта к проекту, внося индивидуальность авторства.
Что, собственно, плохого в хрущевках сейчас? И чем отличаются новостройки от них? Насколько изменились стандарты строительства с тех пор?
Хрущевки строились вместе со строительством коммунизма, они не учитывали капиталистических тенденций, частную собственность. У хрущёвок нет дворов, это проходное место, открытое для автомобилей.
В таких застройках нет иерархии функциональных пространств для жителей — всё стоит в одном поле, месиве из парковок, проездов, детских площадок, перекладин для выбивания ковров и старой дендрологии. В эпоху дефицита никто не думал о том, где жильцы квартир будут хранить межсезонные вещи, никто не подозревал, что у собственников появится столько добра. В окружении этих домов — стандартный набор из школ и детских садов. Сейчас необходимо развитие малого бизнеса и создание полноценной городской инфраструктуры, социальной, коммерческой, сферы услуг — в каждом районе. Среди плюсов хрущевок — плотность заселения.
Путин потребовал от министров избавить строительство от лишних «СНиПов-хрипов». Министры уже начали над этим работать, сообщают что можно сократить количество необходимых документов на 30%, но необходимо вводить процедуру «обоснования инвестиций». Это действительно то, что помогло бы отрасти эффективно и быстро работать?
СНИПы, в большинстве своем, основаны на эталонных проектах, но не соответствуют текущим реалиям. Но, с другой стороны, СНИПы — это законы, к которым можно апеллировать, и исходя из них быстро проектировать. Если убрать законы, придется каждый раз формировать некие комитеты, которые будут каждый проект просчитывать заново, с нуля, чтобы согласовать.
Это сильно увеличит сроки прохождения экспертизы и её стоимость. СНИПы должны превратиться в какой-то непрерывно обновляемый стандарт, как в IT сфере, код программирования, который может развиваться за счет Rhttps://parametrica.team/articles/kak-krizisy-i-epidemii-povliyali-na-arhitekturu-i-podhod-k-stroitelstvu/» target=»_blank»]parametrica.team[/mask_link]
Кризис на строительном рынке рискует смениться стагнацией
По данным Nikoliers, в первом полугодии 2022–го на первичном рынке заключено 33 тыс. договоров долевого участия — на 9% меньше аналогичного периода 2021–го. При этом рынок бросало из одной крайности в другую.
Качели спроса
Зимой было всё спокойно, а в марте — ажиотажный спрос из–за повышенной покупательской активности на фоне снижения курса рубля и закрытия ипотечных сделок на ранее одобренных условиях.
Далее снижение спроса в апреле и мае — и как следствие сокращение количества заключённых сделок. Заградительные ипотечные ставки на фоне привлекательных процентов по вкладам, а также общая неопределённость на рынке обрушили продажи во всех классах.
«Рынок отреагировал на события достаточно спокойно, если сравнивать с другими отраслями. Шоковые моменты, связанные с отсутствием ипотеки, продлились недолго. По большому счёту не успели испугаться, как обстановка стала выправляться», — говорит Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
По оценкам портала Data flat, за I квартал топ–10 застройщиков заработали 142 млрд рублей — чуть меньше, чем 145 млрд рублей год назад.
Предложение падает
По итогам 6 месяцев 2022–го объём нового предложения на рынке жилья Петербурга — около 1,5 млн м2, или 32 тыс. квартир, — на 8% меньше, чем годом ранее, подсчитали в Nikoliers. Более 987 тыс. м2 (67%) пришлось на объекты комфорт–класса. Ещё треть (490 тыс. м2) — проекты премиальной недвижимости (405 тыс. м2 в бизнес–классе и 85 тыс. м2 в премиум).
На фоне дефицита площадок для девелопмента в центральных локациях, общей экономической неопределённости и снижения покупательной способности особенной популярностью у девелоперов пользуются периферийные локации и районы за границами КАД. Точечные премиальные проекты всё ещё появляются в исторических локациях Адмиралтейского района, Васильевского острова и Петроградской стороны.
С начала года на рынке также закрепился тренд на реконструкцию небольших исторических зданий — подобные проекты небольшого объёма чаще всего реализуются частными инвесторами, имеют малогабаритные планировки, располагаются в локациях, где ограничено новое строительство (например, «Боровая, 34 / 24», «Майков, 4А», «Дубровская, 14», «Дом Матильды Кшесинской» и «Дом фон Геккера»). «Редевелопмент и реконструкция позволяют вернуть данные активы в деловой оборот и сформировать качественный объект недвижимости», — говорят в Nikoliers.
Будущее туманно
Каковы долгосрочные перспективы — неясно. Проблемы в других отраслях так или иначе скажутся на покупательной способности населения. Все будут бояться рисков и в рискомаржинальные проекты (с чистого листа) постараются не вкладываться. «Все попытаются инвестировать в проекты с гарантированным доходом, прежде всего связанные с госсубсидированием. Низкомаржинальные проекты, вероятно, будут откладываться до лучших времен», — уверен Игорь Карцев, гендиректор «Максимум лайф девелопмент»
Ипотека вновь явилась главным стимулом для покупки недвижимости, однако в кризис этого недостаточно, наибольшее влияние на покупателей оказывает общая неопределённость и отсутствие уверенности в стабильности дохода.
Источник: www.dp.ru