Как продать квартиру в новостройке до сдачи дома

Перед продажей квартиры, необходимо оценить ее стоимость, найти покупателя и получить разрешение от застройщика. Расскажем подробно, как продать квартиру на этапе строительства.

Как продать квартиру в новостройке до сдачи дома

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная. Недвижимость РИА Новости, 17.01.2020

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.Зачем они так?Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях. К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.»Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они. То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор». Подвох первый: ценаОдна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев. При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами. Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов. Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.Подвох второй: банкротство застройщикаЗато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты. Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.Подвох третий: темные личностиЕсли при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика. Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Новостройки . Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности. Купить квартиру в доме , который только начали строить, — дешевле, чем приобретать готовое жильё на первичном или вторичном рынке. Но может оказаться, что на сайте застройщика вся недвижимость уже распродана, и её можно оформить лишь по переуступке прав. … Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке , даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик.

Как продать квартиру в новостройке до сдачи дома

Решили сэкономить деньги и купили квартиру на этапе строительства? В России разрешается покупать недвижимость на начальном этапе стройки от застройщика, благодаря чему удается сэкономить до 40% от стоимости жилья. Но что делать, если срочно требуется продать квартиру в строящемся доме? Разберем пошаговый алгоритм действий в статье.

Оцените стоимость квартиры

Чтобы продать квартиру в строящемся доме, узнайте примерную стоимость квартиры, найдите покупателя и получите разрешение застройщика. Переуступить права девелопер вам не запретит. Поэтому постарайтесь оценить, за сколько реально продать такую недвижимость. Чем выше поставите цену, тем дольше придется продавать недвижимость.

Откройте доски объявлений и посмотрите, по какой цене продают квартиры в строящихся домах в вашем районе. На конечную стоимость будет влиять расположение, площадь и количество комнат, тип строения, надежность застройщика. Если это известный девелопер, который не срывает сроки сдачи объектов, найти покупателя будет проще.

Если определить стоимость самостоятельно не получается, воспользуйтесь услугами оценочных компаний. Когда цена определена, подайте объявление и укажите стоимость на 5−10% дороже, чем планируете продать. Если найдете покупателя, сделаете скидку на эти проценты и повысите шансы на заключение сделки.

Продажа квартиры, которую купили по эскроу

Застройщики в России постепенно переходят на форму расчета по эскроу-счетам. Покупатель вносит деньги на банковский счет, но застройщик их получает после выполнения обязательств — введения дома в эксплуатацию. Переуступать права собственности, которые куплены по счетам эскроу, не запрещено по закону. В соответствии со статьей 15.5 ФЗ № 214 п. 10 владелец вправе переуступить права другому покупателю.

Продажа квартиры при долевом строительстве

Если купили квартиру в строящемся доме по договору долевого участия, продать ее по договору купли-продажи не сможете. Дело в том, что у вас еще нет прав собственности, поэтому здесь можно решить вопрос двумя способами.

Заключите договор переуступки прав требования. После того как найдете покупателя на такую квартиру и договоритесь о стоимости, обратитесь в Росреестр и переуступите права требования. После этого продавец получит деньги, а покупатель выступит в роли нового участника сделки с застройщиком.

Передайте права на квартиру через застройщика. В этом случае обратитесь к застройщику и получите разрешение на проведение сделки. Если деньги вложили полностью, застройщик разрешит переуступить права. Если покупали недвижимость в ипотеку, придется еще получить разрешение банка.

Как продать ипотечную квартиру в строящемся доме?

Если приобрели квартиру в строящемся доме в ипотеку, ее разрешается продать. Но банки часто отказывают, т. к. после оформления ипотеки вы платите не более 1−2 лет. Если ипотеку оформили менее шести месяцев, банки точно откажут. Поэтому лучше обращайтесь в банк и получайте разрешение на продажу, если взносы по ипотеке превышают полгода.

Но продать такую квартиру разрешается даже в случае отказа. Для этого найдите покупателя, который согласится внести всю сумму за квартиру без участия банка. На практике продажа ипотечного жилья в строящемся доме выглядит так.

Вы пишите заявление в банк о своих намерениях продать квартиру. Объясняете причину, по которой решили совершить сделку. Например, нет денег на выполнение кредитных обязательств или собираетесь уехать в другой город.

Определить точную сумму продажи помогут менеджеры банка. Нанимать оценщика для этого не придется.

Если банк одобряет сделку, заключаете соглашение о переуступке прав у нотариуса.

Получаете от покупателя задаток и вносите в банк, чтобы погасить ипотеку досрочно.

Снимаете обременение и переоформляете недвижимость на покупателя.

Получаете остаток денег.

Ипотечные квартиры в строящихся домах чаще всего выкупают инвесторы. Они понимают, что продавец не справляется с финансовой нагрузкой или есть иные причины срочной продажи. Опытные инвесторы планируют заработать на перепродаже, поэтому будьте готовы, что покупатель будет сбивать цену и просить хорошую скидку.

Сколько нужно потратить денег на переуступку прав?

Если продаете квартиру, купленную по ДДУ, большая часть расходов придется на переоформление документов. В договоре долевого участия прописывают фиксированную цену переуступки прав. В зависимости от типа дома, количества комнат и площади цена за переуступку прав колеблется от 60 до 150 тыс. руб. Иногда в договоре прописывают проценты — от 2 до 7% от стоимости квартиры за переуступку прав. Вторая строчка расходов приходится на услуги нотариуса. Цена по Москве — от 2 до 3 тыс. руб.

Если покупатель готов выкупить права на собственность, процесс переоформления будет выглядеть так.

Заверяете копии всех документов на квартиру у нотариуса.

Берете задаток у покупателя при нотариусе.

Уведомляете застройщика о переуступке прав.

Регистрируете недвижимость на покупателя у застройщика и передаете документы.

Представители застройщика пригласят покупателя и продавца, ознакомятся и подпишут документы.

После этого продавец получает деньги, а покупатель становится дольщиком.

Нужно ли платить налог с продажи?

Если недвижимость в собственности менее трех лет, придется платить налог с продажи. Согласно НК РФ 208 все доходы, которые получает продавец после переуступки прав требования, он обязан задекларировать. Платить налог не придется, если продаете квартиру по меньшей цене, чем покупали. Но чаще всего происходит наоборот — дом строится и цена растет с каждым месяцем.

Читайте подробнее о том, как подать декларацию в ФНС — здесь.

Какие риски есть у продавца?

Когда дом еще не достроен, продать квартиру нельзя, разрешается только переуступить права собственности. Если переуступаете права на недвижимость, убедитесь, что изменения внесены в реестр. Услуга доступна на сайте Госуслуг. Если не переоформили права собственности, новый владелец может продать квартиру и переуступить права собственности повторно.

Когда будете передавать недвижимость по переуступке прав, обратите внимание на договор с застройщиком, где прописан процент или сумма за переуступку прав. Иногда сумма превышает 100 тыс. руб. В итоге продавать квартиру в строящемся доме может быть невыгодно.

Коротко: как продать квартиру на этапе строительства?

Продавать квартиру вы не можете, но разрешается переуступить права, предварительно уведомив застройщика.

Если недвижимость куплена с помощью ипотеки, предупредите банк, что собираетесь переуступить права.

Когда банк отказывает оформлять ипотеку на другого человека, найдите покупателя, который согласится внести всю сумму сразу для снятия обременения.

Разрешается переуступить права квартиры, приобретенной по эскроу. Для этого уведомите о сделке застройщика и банк.

Если цена продажи квартиры будет больше, с дохода заплатите налог и подайте декларацию.

После того как договорились с покупателем о переуступке, проверьте занесение данных в реестр, чтобы новый владелец не перепродал квартиру повторно.

Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК. Подписывайтесь на рассылку статей.

Так что купить квартиру в некоторых новостройках прямо перед сдачей дома в эксплуатацию получится только по договору переуступки, или цессии. Какие риски связаны с покупкой по переуступке, как заключается сделка и какие документы должны собрать продавец и покупатель, рассказывает директор по продажам «НДВ — супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева. ovchinnikovfoto/Depositphotos. … Важно понять, почему дольщик хочет продать свое право требования квартиры в этой новостройке . Так, проблемы могут заключаться в качестве приобретаемого жилья. Вполне возможно, что он нашел технические недочеты и нарушения в строительстве.

Как продать квартиру в новостройке?

К тому моменту, когда работы по возведению новостройки уже завершены, и дом будет сдан в эксплуатацию, планы будущих владельцев квартир относительно жилой недвижимости частенько меняются. Возникает необходимость продать квартиру, и во многих случаях желательно это сделать максимально быстро и без лишней мороки, чтобы перенаправить деньги на другие, более актуальные, нужды. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим, как это сделать в 2019 году, какие документы нужно подготовить, а также представим ряд полезных рекомендаций, которые помогут при продаже.

Имущество, которое не существует. Квартира или права требования на нее

Говоря о продаже квартиры в новостройке, нужно понимать, что технология реализации жилья напрямую зависит от того, в каком состоянии квартира находится с юридической точки зрения.

Если дом сдан в эксплуатацию и права собственности уже оформлены, продажа такой квартиры ничем не отличается от любой сделки, предметом которой является вторичная недвижимость.

Если же права собственности не оформлены, то юридически владельцем жилья является застройщик или девелопер, с которым был заключен договор (если сделка проводилась по ДДУ). В случае покупки через ЖСК до передачи жилья собственником является жилищно-строительный кооператив. Если же покупатель предпочел такой экстремальный формат сделки, как покупка через предварительный договор или иные сомнительные схемы покупки, то до передачи жилья недвижимость принадлежит строительной компании или инвестору.

Поэтому если присутствует необходимость продать квартиру в недостроенном доме, то речь идет не о продаже жилья, а о продаже прав требований на это жилье.

То есть, оплачивая продавцу определенную сумму, покупатель приобретает право потребовать у текущего владельца квартиры, чтобы тот передал ему жилье. Недвижимость должна быть предана в срок, который указан в договоре между застройщиком и первым покупателем, качественные параметры жилья также оговорены в договоре.

Документом, который фиксирует передачу прав требования, называется договором переуступки прав (договор цессии).

Надежность и гарантии. Что привлекает покупателей?

В 2019 году наиболее востребованным форматом продажи жилья в недостроенном доме является подписание договора переуступки и больше всего шансов продать квартиру, если с застройщиком был подписан ДДУ (Договор Долевого Участия), а не какой-либо иной документ.

Почему именно ДДУ? Потому, что сделки данного формата попадают под действия закона ФЗ-214, который в обязательном порядке проходит государственную регистрацию и обеспечивает защиту покупателя от мошенничества со стороны застройщика, от банкротства застройщика, от «долгостроя» и еще целого ряда факторов, которые могут иметь место. Кроме того, на покупателя квартиры по ДДУ распространяется действие закона «О защите прав потребителей», который, в свою очередь, защищает покупателя от передачи ему недостаточно качественного жилья.

Такие форматы сделок, как ЖСК, предварительный договор, инвестиционный договор, и прочие схемы или слабо защищают покупателя (от продажи одной квартиры нескольким покупателям, от банкротства застройщика) или же вообще не дают никакой защиты. Покупателям это достаточно хорошо известно, поэтому шансы продать недвижимость, которая приобреталась не по ДДУ, стремятся нулю, по крайней мере, очень сложно продать такую квартиру по адекватной цене.

Кроме того, чем ближе недвижимость к этапу завершения, тем проще ее продать. При попытках продать квартиру в момент, когда, например, возведено всего шесть этажей из девяти, покупатели могут заподозрить, что у продавца есть основания ожидать каких-либо проблем на стороне застройщика. В этом случае продавцу нужно быть весьма убедительным и приводить доказательства того, что «все будет хорошо», при этом? аудитория потенциальных покупателей все равно значительно сужается.

Выгодно ли продавать недостроенную недвижимость?

Продавцу вполне может быть выгодна такая сделка, но выгодна ли сделка покупателю? Несомненно, ведь он покупает недвижимость по цене, которая в данный момент ниже рыночной, и которую вскоре уже можно будет использовать.

Говоря о причинах, побуждающих граждан продавать недостроенную недвижимость, нужно упомянуть не только о таких обстоятельствах, как пополнение в семье (необходимость в более просторной квартире), изменение жизненных условий .

Несмотря на необходимость оплачивать налог при продаже жилья (НДФЛ, 13% от прибыли), инвесторы до сих пор охотно вкладывают деньги на ранних этапах строительства, так как к окончанию работ стоимость квартиры вырастает на 40% и выше. Причем, такой прирост достигается еще до сдачи дома в эксплуатацию, после квартиры дополнительно подрастают в цене. Это обстоятельство обеспечивает более высокую прибыльность вложений в строящуюся недвижимость, чем, например, размещение средств в банковских депозитах. Продажа до окончания строительства дает возможность избежать расходов и лишних хлопот, связанных с процедурой получения жилья, оформления прав собственности, а также несколько сокращает время ожидания.

Риски, о которых покупателю известно

Привлекательная цена, в свою очередь, обусловлена рисками, которые покупатель принимает на себя вместе с правом требования. Вплоть до момента передачи квартиры в полной мере сохраняются все риски, которые до этого нес продавец: риск «долгостроя» в результате банкротства застройщика, риск того, что дом не будет сдан в эксплуатацию вследствие нарушений строительных норм, риск получить жилье, качество которого отличается от заявленного. Ну и вполне возможно, что продажа квартиры на самом деле связана с сомнениями продавца по поводу успешного и своевременного завершения строительства, чем бы ни мотивировал продавец необходимость продажи жилья.

Покупатель, чаще всего, знает о перечисленных рисках, поэтому он будет досконально проверять всю информацию, которая окажется в пределах его доступа: и о застройщике, и о продавце. Поэтому продавцу, со своей стороны, лучше заранее подготовить все аргументы и документы, чтобы продемонстрировать чистоту своих намерений.

Риск для продавца. Об этом известно не всем…

Договор переуступки прав, как, в принципе, и любой документ, может быть аннулирован в судебном порядке. Причины с юридической точки зрения могут быть найдены, в ряде случаев это сделать довольно легко, особенно, если при подготовке сделки покупатель именно это и планировал осуществить в дальнейшем. Например, суд примет решение в пользу покупателя, если договор составлен с нарушениями, если покупатель докажет, что в момент подписания сделки на него было оказано давление, либо он по разным причинам находился в невменяемом состоянии.

Чем это рискованно для продавца? Признание договора недействительным означает, что продавец снова обретает права требования, а покупателю возвращаются средства, уплаченные по договору. Вроде бы, все в порядке, но в чем тогда подвох?

Если дом будет сдан, тогда, скорее всего, покупатель не станет обращаться в суд и сделка не будет аннулирована, получивший свою квартиру покупатель будет доволен. Но что произойдет, если возникнет ситуация, при которой покупателю будет весьма затруднительно требовать реализации его прав или возврата денег? Например, банкротство застройщика – процедура может длиться годами, также новостройка может оказаться непригодной для эксплуатации в результате критичных ошибок, допущенных застройщиком при строительстве изначально…

Покупатель может просто отправиться в суд, где инициирует процесс признания сделки недействительной. В итоге, он вернет все деньги, которые он уплатил, и теперь уже продавец, получив назад право требования, будет вынужден принимать какие-либо меры, чтобы заставить застройщика вернуть деньги. Таким нехитрым способом покупатель может сделать так, чтобы в случае успешного завершения строительства получить квартиру, а при неудачном стечении обстоятельств избежать какого-либо ущерба. Поэтому продавец должен знать о таком сценарии и заблаговременно принять меры, чтобы этого не произошло.

Рекомендуется получить консультацию юриста, который специализируется на жилищном праве и поможет исключить возможность аннулирования договора переуступки права.

Основные моменты, которые стоит помнить

В первую очередь, стоит помнить, что ФЗ-214 не позволяет продавцу переуступать права требования, если расчеты по ДДУ не выполнены или выполнены не полностью. Кроме того, застройщик должен быть проинформирован о заключении этого договора и сделка должна проходить с его одобрения – все это прописывается в ДДУ. Договор переуступки прав при долевом строительстве должен быть зарегистрирован, что определяет статья №389 ГК РФ. Если всего этого не сделать – появятся прямые поводы для признания сделки недействительной.

Продажа по договору переуступки. Порядок действий

Получение соглашение застройщика. Первым делом, нужно получить разрешение застройщика. Теоретически, закон прямо не обязывает дольщика получать это разрешение, однако и не запрещает застройщику включать соответствующее положение в договор, что застройщики активно используют. Как правило, застройщики не возражают, однако требуют за свое согласие некоторую мзду, размер которой варьируется в пределах 0.5%-3% от суммы договора.

Подписание договора переуступки. Затем наступает момент подписания договора переуступки (договор цессии). Само по себе подписание не обеспечивает перехода прав, необходимо зарегистрировать соглашение, а затем провести расчеты по договору.

Регистрация. После подписания договор регистрируется, делается это в Росреестре, куда нужно подать перечень следующих документов:

1. Заявление о регистрации (от покупателя и от продавца);
2. Договор долевого участия (основной документ);
3. Договор переуступки прав (минимум 2 экземпляра);
4. Разрешение застройщика на уступку права;
5. Согласие супруги/супруга на сделку (нотариально заверенное) или документ о том, что недвижимость не является совместной собственностью (решение суда, брачный договор);
6. Разрешение органов опеки (если несовершеннолетний участвует в сделке);
7. Квитанция об уплате пошлины за услуги регистрации.

После рассмотрения заявки Росреестр зарегистрирует документ, процедура займет примерно две недели.

Расчеты по сделке. Расчеты по этому договору осуществляются после того, как документ будет зарегистрирован в Росреестре. Осуществить расчеты можно путем прямого перевода средств покупателем на банковский счет продавца, однако этот метод сегодня крайне непопулярен, покупатели чаще предпочитают рассчитываться через депозитную ячейку или аккредитив.

Заключение

Передать свои права требования дольщик имеет право в любой момент, начиная от того времени, когда был зарегистрирован ДДУ и вплоть до того момента, когда зарегистрированы права собственности на квартиру. Кроме того, закон не ограничивает количество подобных сделок – переуступка прав на одну и ту же квартиру может осуществляться произвольное количество раз.

Договор цессии является достаточно ответственной операцией, не менее ответственной, чем заключение ДДУ с застройщиком.

Поэтому необходимо уделить крайне пристальное внимание процессу подготовки и подписания соответствующих документов. Желательным представляется участие в процессе подготовки и подписания грамотного юриста, это поможет избежать рисков, перечисленных в статье.

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту…