Как продать квартиру в новостройке по переуступке

Как продать квартиру в новостройке по переуступке Вы видите эту страницу, значит что-то пошло не так. IP: 31.181.246.193 BROWSER: Mozilla/5.0 (Windows NT 6.1) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like

Переуступка прав: особенности сделок

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме. Что такое переуступка квартиры в новостройке , какие есть подводные камни в процедуре. Как оформить договор уступки права требования на квартиру и продать жилье в недостроенном доме. Сделки. Вконтакте. Одноклассники. Читать нас в Яндекс.Новостях. Что такое переуступка квартиры в новостройке . … Переуступка — это сделка по приобретению квартиры в недостроенном доме. Во время сделки право требования недвижимости переходят от цедента (продавца) к цессионарию (покупателю). Сама сделка именуется цессией. При возведении многоквартирного жилого дома любой желающий вправе купить квартиру по договору долевого участия (ДДУ).

Как продать квартиру в новостройке по переуступке

Вы видите эту страницу, значит что-то пошло не так.

IP: 31.181.246.193
BROWSER: Mozilla/5.0 (Windows NT 6.1) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko) Chrome/27.0.1453.93 Safari/537.36
HOST: news.ners.ru
REQUEST_URI /kak-prodat-kvartiru-v-novostroyke-po-pereustupke-podvodnye-kamni-i-khitrosti.html

Продажа квартиры в новостройке без налога. Через сколько можно продать квартиру после покупки? Ответ напрямую зависит от ситуации. Говоря о соглашении по переуступке прав, следует помнить, что подобные операции проводятся исключительно до сдачи дома в эксплуатацию. В противном случае собственнику придется заключать обычный договор купли- продажи квартиры . … Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ иногда осложняется условиями основного договора с застройщиком. Например, некоторые компании взимают дополнительную плату за подобные операции. Этот факт нужно учитывать при поиске покупателей, а также во время обсуждения итоговой цены на предмет договора.

Купить и продать квартиру по переуступке: с какими ограничениями придется столкнуться

Многим известно, что квартиру в новостройке можно купить не только в отделе продаж девелопера. Часто их продают подрядчики, выполняющие для застройщика различные работы на объекте.

Также предложения есть у различных инвесторов, скупающих жилплощадь на стадии котлована. Приобрести такие, как правило, более выгодные по цене квартиры можно через уступку прав требований. Но тут есть свои нюансы.

Наличка рулит

Когда вы рассчитываетесь за недвижимость по переуступке за наличные, проблем обычно не возникает. В таких случаях почти всегда приобрести квартиру можно существенно дешевле, чем напрямую у застройщика. Главное, чтобы договор долевого участия (далее – ДДУ) был зарегистрирован в Росреестре.

Покупка квартиры на стадии котлована бывает выгоднее всего. Фото: Мир квартир

Конечно, где-то в параллельной вселенной можно покупать недостроенную недвижимость по незарегистрированному должным образом ДДУ у сомнительных личностей, сразу передавая им деньги. Однако в нашей реальности это, скорее всего, приведет к тому, что вы окажетесь не единственным владельцем квартиры со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Застройщик и подрядчики не торопятся регистрировать ДДУ из-за размера пошлины – она составляет несколько тысяч рублей, и экономия у них получается значительная, учитывая количество квартир в доме.

Инвесторы-физлица не хотят этого делать, чтобы не платить подоходный налог.

В итоге покупатель остается один на один с рисками двойных продаж и банкротств застройщиков. Самое разумное при этом – отказаться от приобретения подобного варианта. Или платить по сделке только после того, как переуступка в вашу пользу будет зарегистрирована.

И рыбку съесть, и скидку получить

Самая актуальная проблема последнего времени – отказ банков в предоставлении льготной ипотеки на квартиры в новостройках, приобретаемых по уступке от физлиц или индивидуальных предпринимателей. Дело в том, что программа «Господдержка 2020» направлена на помощь строительной отрасли, а не различных инвесторов.

На переуступку у физлиц льготную ипотеку не дадут. Фото: Мир квартир

Поэтому получить ипотеку с низкими ставками можно только покупая новостройки у юридических лиц. Причем многие банки не смотрят, застройщик ли это или обычный подрядчик. Или даже просто перекуп. Главное, что формальное требование о продавце выполняется.

И ни с каким видом продавца недвижимости при переуступке не получится воспользоваться военной ипотекой. ФГКУ «Росвоенипотека», которая является основной уполномоченной организацией, управляющей накоплениями военнослужащих, такие сделки просто не пропускает.

Если вы продавец

Тому, кто сам хочет продать свою новостройку в процессе возведения по переуступке, тоже необходимо учитывать некоторые моменты.

• Во-первых, это не получится сделать, если при покупке использовались средства материнского капитала. Придется дожидаться окончания строительства, наделять детей долями и только потом заниматься продажей с соблюдением всех условий, необходимых для получения согласия опеки на сделку.
• Во-вторых, если новостройка приобреталась с помощью ипотеки, которая еще не погашена, то продать ее другому ипотечнику будет крайне затруднительно. Лучше всего, если покупатель будет клиентом того же банка, что и вы. В ином случае, вам сначала придется найти деньги для погашения кредита. После чего будет возможна дальнейшая продажа.
• И в-третьих, для продажи новостройки через уступку бывает необходимо согласие застройщика. Если это условие присутствует в первоначальном договоре. Как правило, это платная услуга. А ее стоимость может превышать 100 тысяч рублей – зависит от степени жадности застройщика.

В некоторых регионах страны сотрудники Росреестра отказываются регистрировать переуступку, если застройщик был сторонами о ней просто уведомлен. И тогда вам придется доказывать свои права через суд. Несмотря на то, что есть масса положительных судебных решений на этот счет.

По переуступке можно продать и купить квартиру . Преимущества будут разными для каждого случая. Если продаете , то можете сделать это до получения ключей. Если покупаете, то можно найти планировку, которой уже нет у застройщика. Рассказываем на примере Центра переуступок «Петербургской Недвижимости», как это работает. Что такое переуступка ? Переуступка – это передача прав и обязанностей по договору на квартиру от одного дольщика к другому. Те, кто продают , могут сделать это до подписания акта-приема передачи и получения ключей. Для тех, кто покупает, выбор становится больше: по переуступке часто продают квартиры , которых уже нет в открытой экспозиции у застройщика.