Как продать квартиру в новостройке по переуступке прав если дом еще не сдан

Как продать квартиру в новостройке по переуступке прав если дом еще не сдан Вы видите эту страницу, значит что-то пошло не так. IP: 31.181.246.193 BROWSER: Mozilla/5.0 (Macintosh; Intel Mac OS

Как продать квартиру в новостройке по переуступке прав если дом еще не сдан

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная. Недвижимость РИА Новости, 17.01.2020

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.Зачем они так?Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях. К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.»Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они. То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор». Подвох первый: ценаОдна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев. При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами. Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов. Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.Подвох второй: банкротство застройщикаЗато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты. Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.Подвох третий: темные личностиЕсли при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика. Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Дольщик может продать квартиру еще до того, как дом будет построен и введен в эксплуатацию. Для этого он заключает с покупателем договор уступки права требования. Но в такой сделке есть… … Как продают квартиру по переуступке . Порядок сделки похож на порядок продажи новостроек или вторичной недвижимости . Но есть некоторые особенности, которые нужно учесть и дольщику, и человеку, который приобретает право требования квартиры . Продавец определяет цену продажи . Законодательно не закреплена необходимость согласовывать цену продажи с застройщиком – дольщик имеет право определять ее самостоятельно. Стоимость будет зависеть от многих факторов, среди которых

Как продать квартиру в новостройке по переуступке прав если дом еще не сдан

Вы видите эту страницу, значит что-то пошло не так.

IP: 31.181.246.193
BROWSER: Mozilla/5.0 (Macintosh; Intel Mac OS X 10_7_2) AppleWebKit/535.24 (KHTML, like Gecko) Chrome/19.0.1055.1 Safari/535.24
HOST: news.ners.ru
REQUEST_URI /kak-prodat-kvartiru-v-novostroyke-po-pereustupke-podvodnye-kamni-i-khitrosti.html

Продавать квартиру в новостройке можно по разным причинам: кто-то купил жилье в инвестиционных целях и планирует вернуть инвестиции, у кого-то просто меняются жизненные обстоятельства. Но если дом всё ещё строится, т.е. дом не был сдан в эксплуатацию, то процедура будет одна: продажа квартиры по переуступке прав . … Сегодня продажа квартиры в новостройке по переуступке прав – довольно распространенное явление, поскольку, как поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», стратегия инвестировании в новостройку предусматривает короткие сроки (18-24 месяца).

Как продать квартиру в новостройке? Договор переуступки. Пошаговая инструкция к сделке

Люди покупают квартиры в новостройках по многим причинам. И по многим причинам, спустя какое-то время, они их продают. Иногда квартира не устраивает ожиданиям . Иногда внезапно возникает потребность в средствах . А еще квартиры в новостройках часто изначально покупают для инвестиций – с намерением впоследствии выгодно сбыть с рук.

Все это вполне понятно и объяснимо, но далеко не все знают технические нюансы продажи такого жилья. Сегодня эксперты портала городской недвижимости Urbanus.ru решили напомнить об основных правилах реализации квартир в новых домах .

Продажа квартиры в новостройке – 2 варианта

Существует две основных альтернативы. Если дом достроен, сдан в эксплуатацию, и вы уже являетесь собственником квартиры, то механизм реализации не будет ничем отличаться от стандартного – по договору купли-продажи .

Второй вариант сложнее. Потому что если же права собственности на квартиру в новом доме еще не оформлены, то юридически владельцем жилья является застройщик или девелопер, с которым был заключен договор долевого участия .

В случае покупки через жилищно-строительный кооператив до передачи прав собственности владельцем квартиры является ЖСК. Если покупка осуществлялась через предварительный договор, то квартира может принадлежать строительной компании или инвестору.

При реализации квартир в недостроенных домах, речь идет не о продаже недвижимости, а о продаже прав требований на эту недвижимость.

Как оформляется сделка

Документ, который фиксирует передачу прав требования, называется договором переуступки прав (договором цессии) . Это, в настоящий момент, самый безопасный и поэтому наиболее востребованный метод продажи жилья в недостроенном доме.

При этом нужно учитывать, что закон (в данном случае, ФЗ-214 ) запрещает переуступать права требования другому лицу, если расчеты по ДДУ не выполнены или выполнены только частично . Кроме того, заключая договор переуступки прав с покупателем, помните, что вы обязаны известить застройщика о своих действиях – без его одобрения сделка впоследствии может быть признана недействительной .

Продажа квартиры по договору переуступки – пошаговая инструкция

1. Получение разрешения застройщика. Скорее всего, возражать он не будет, но может потребовать за свое согласие плату в размере 0,5%-3% от суммы договора.

2. Подписание договора переуступки.

3. Регистрация документа в Росреестре. Для этого потребуются следующие документы:

• Заявление о регистрации от покупателя и от продавца;
• Договор долевого участия;
• Договор переуступки прав (минимум 2 экземпляра);
• Разрешение застройщика на уступку права требования;
• Нотариально заверенное согласие супруги/супруга продавца на сделку или документ, подтверждающий, что квартира в новостройке не является совместной собственностью (решение суда, брачный договор);
• Квитанция об уплате пошлины за услуги регистрации.
• Если в сделке принимает участие несовершеннолетний, потребуется также разрешение органов опеки.

4. Расчет по сделке – прямым переводом средств покупателя на банковский счет продавца, через депозитную ячейку или аккредитив.

Выгодно ли продавать квартиру в новостройке?

От стадии котлована до сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир может вырасти на 30-40% . Даже если жилой комплекс еще не достроен, квартиры растут в цене каждым возведенным этажом. Поэтому, конечно, продать новостройку – выгодно . По крайней мере, для продавца. Но и для покупателя такая сделка может быть очень интересной – цена квартиры в строящемся доме в любом случае будет ниже рыночной .

Но! Договор переуступки прав требования не менее ответственный документ, чем ДДУ . Именно поэтому к подготовке подобных сделок часто привлекают профессиональных юристов. Хотите справиться своими силами? Тогда читайте другие материалы нашего канала – в них мы рассказываем о том, как избежать рисков при различных сделках с городской, загородной и коммерческой недвижимостью.

Смотрите также:

__________________________________________________

Хотите облегчить себе выбор квартиры в Москве или за ее пределами? Воспользуйтесь нашим рейтингом самых популярных новостроек .

И непременно подписывайтесь на Urbanus — мы знаем всё о жилой недвижимости.

Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме , продавать он будет не квартиру — ее еще нет, — а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома . Продажа этого права и называется переуступкой . У сделок с переуступкой есть нюансы, о них рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения». Переуступка — обычная практика. … После регистрации сделки покупатель получает право требовать квартиру от застройщика, когда дом будет сдан . Если продавец покупал квартиру в ипотеку, перед сделкой он должен ее погасить и снять обременение, а покупателю принести об этом справку из банка.