Как продать квартиру в новостройке в ипотеку по дду

Покупка первой квартиры в ипотеку — это всегда большой стресс. Ведь ты должен выбрать место, где будешь жить долгие годы.

5 шагов, как продать переуступку с ипотекой. Рассказываю свою историю продажи квартиры в стройке

Продаем строящуюся квартиру, которая находится в ипотеке. Тонкости склеивания сделки переуступки, о которых нельзя знать заранее, потому о них НИКТО не знает (в том числе работники банка). Все выясняется по ходу дела, отчего седеют волосы в большом количестве.

Хранить в российском банке доллар США и другую валюту в текущих реалиях как-то не хочется. Открыть счет сегодня в зарубежном банке удаленно помогут здесь .

Кстати, сделка называется переуступка не только ПРАВ, но и обязанностей продавца . То есть при переуступке покупатель получает не квартиру (объект недвижимости), а договор долевого участия (ДДУ) продавца, со всеми его правами и обязанностями.

Продавец продаёт ровно тот ДДУ, что купил. Отсюда, вытекает важность составления максимально однозначного договора при покупке стройки.

Новые правила банка всплывают постоянно, настроения покупателей меняются, тупость агентов недвижимости (риелторов) зашкаливает, на рынке тем временем — ипотека под 4,5% от застройщика и прогрессирующий рост цен.

Как провести переуступку? Кому верить, кого слушать? Почему все идет через то самое место пень и кто в этом виноват? А главное, какие на самом деле условия переуступки у Банка Санкт-Петербург, от которых шевелятся и выпадают волосы?

Рассказываю все, как есть, пока свежо в памяти.

Исходные данные: что продаем, кто покупает, где ипотека

• Квартира в ипотекеБанк Санкт-Петербург, ипотека не погашена.
• Застройщик в Петербурге —КВС.
• Покупатель нашелся с прямыми (наличными деньгами), но гасить ипотеку за продавца отказался. По этой причине проводим сделку через банк.
• В Банке Санкт-Петербург нет контактного лица из отдела сопровождения ипотечных кредитов, кто мог бы общаться с продавцом или его агентом напрямую. Все решаетсячерез жопупо общему номеру через колл-центр 329-50-50.
• За 2 дня до сделки покупатель обоссался — и решил проводить сделку через нотариус.
• Сделка проходит в том квартале, когда квартира сдается. Буквально на днях начинается приемка и выдача ключей.

*РЕКЛАМНАЯ ИНТЕГРАЦИЯ* На пороге сезон отпусков

Если вы планируете поездку, то обязательно оцените преимущества сервиса Яндекс Путешествия : удобный выбор отелей (более 3 млн вариантов), сортировка по цене и рейтингу, самый лучший вариант на ваши даты, правдивые отзывы и фото от других постояльцев.

Яндекс Путешествия — самый удобный сервис для бронирования жилья: удобный выбор отелей, сортировка по цене, самый лучший вариант на ваши даты, отзывы других постояльцев.

При оплате жилья возвращается кешбэк баллами в кабинет Яндекс Плюса, которым можно оплатить до 100% покупки в Яндекс Маркете, Яндекс Лавке и т. д.

Переходите по ссылке и получите скидку 10% по промокоду PERFL-L6CTI до 31.05. И пусть ваш отпуск пройдет идеально!

*Скидка не более 1000 ₽. Для применения промокода выбирай фильтр кешбэк Плюса.

Как клеим сделку переуступки: кто должен разрешить продажу строящейся квартиры с обременением (ипотека)

Как только вы договорились устно с покупателем, что выходите на сделку (а лучше, встретились на задаток), то в тот же день надо одновременно надо сделать 3 шага, чтобы запустить процесс:

• запросить у БАНКАразрешениена продажу ипотечной квартиры;
• запросить у ЗАСТРОЙЩИКАразрешениена продажу строящейся квартиры (на переуступку прав и обязанностей);
• запросить у ЗАСТРОЙЩИКАакт сверки.

Шаг 1 — Запрашиваем разрешение БАНКА на продажу ипотечной квартиры

Квартира в ипотеке, поэтому банк должен выдать разрешение на продажу квартиры с обремнением. Подать заявку-запрос на получение такого разрешения можно только после того, как нашелся покупатель (при подаче заявки надо указать фамилию покупателя, приложить его паспорт и указать, как он будет расплачиваться — ипотекой или наличными).

Заявка в банк на получение разрешения подается через интернет-банк в свободной форме, но обязательно с приложением паспорта заемщика (продавца) и паспорта покупателя.

В течение 10 рабочих дней банк рассматривает заявку и там же в личном кабинете интернет-банка присылает текст разрешения на бланке банка БЕЗ ПОДПИСИ и печати. Подписывать будем в день сделки.

В моем случае, это был октябрь, рынок зашевелился, все везде затягивалось — и Банк тоже провалил все сроки. Рассматривал и одобрял проект договора 2 недели вместо 10 дней. А когда в итоге прислали комментарии и дату сделки, но выяснилось, что покупатель, видите ли, НЕ МОЖЕТ в этот день. Ну, не мудак ли?

Шаг 2 — Запрашиваем у ЗАСТРОЙЩИКА разрешение на продажу квартиру, купленной по ДДУ, которая еще строится

Зависит от вашего ДДУ и застройщика. КВС в пункте 5.1.4 договора долевого участия прописывает, что если перед застройщиком долга нет (то есть стоимость полностью покрыта собственными или заемными средствами), то можно переуступать права без получения разрешения от КВС.

В моем случае все усложнилось нотариусом, когда покупатель в последний момент очнулся и решил провести сделку нотариально. Я все равно запросила разрешение от застройщика (на всякий случай).

Как запросить разрешение у КВС и акт сверки

Позвонить в отдел договоров КВС. У них обед с 13 до 14.

С застройщиком (с отделом договоров) лучше предварительно переговорить по телефону обо всем этом, чтобы они ждали от вас письмо и запрос. Иначе разрешение век будут подписывать. Мне повезло, Ольга А. очень круто отработала и буквально в течение дня прислала мне разрешение . Спасибо!

Акт сверки присылает КВС очень быстро, можно, кстати, и позже его взять, чтобы к сделке он был посвежее. Но я сразу запрашивала, ибо потом начался трэш — и точно было не до свежести акта.

Шаг 3 — Согласование договора переуступки с банком

Кто готовит проект договора переуступки? Нотариус или риелтор.

В обоих случаях, проект договора переуступки должен быть согласован с банком прежде чем стороны его заверят у нотариуса или подпишут между собой (через МФЦ).

Если покупатель хочет нотариальную сделку, нотариус (а не риелтор) будет готовить проект договора переуступки прав и обязанностей. Нотариусов, которые умеют успешно составлять договор недвижимости в городе, как правило, не так много. Риелторы, которые давно в деле, таковых обычно знают.

Нотариус должен знать, что делает и к чему обычно докапывается Росреестр. Хорошо бы запросить перед основным договором (встречей трех сторон на сделке) проект договора вам на почту, чтобы почитать самому (а лучше, дать почитать юристу) и углядеть подводные камни, задать вопросы.

Обычно о договоре уступки трясется покупатель, ибо я то свое обременение на него хочу переложить. Но вообще продавцу тоже надо читать то, что предстоит подписывать.

С другой стороны, для продавца-ипотечника есть дополнительная защита — банк. Банк никогда не подпишет переуступку, если не согласен с договором. По этой причине Банк Санкт-Петербург запросил у меня (как продавца) проект договора на согласование в течение 10ти рабочих дней.

Я и все мои друзья по несчастью (мой агент, агент покупателя и сам покупатель) не ожидали, что БСПБ внезапно решит взять проект договора переуступки на согласование. Это было неожиданностью и об этом никто не говорил заранее.

Согласие на уступку от застройщика, как правило, имеет срок годности 14 дней. Если не провести сделку в эти дни, то надо будет брать новое согласие. Это грустно, ибо первая дата сделки у нас сорвалась, потом банк согласовывал договор цессии 2 недели вместо 10-ти дней, а потом еще предложил дату сделки еще спустя 2 недели. Таким образом, мы еще потеряли месяц на ровном месте. А акт сверки и согласие пришлось заказывать снова.

Отправить проект договора на согласование банку можно в интернет-банке, прикрепив документ от нотариуса.

В течение 10ти рабочих дней банк звонить продавцу, комментирует устно свои замечания и, если они незначительные, то записывает вас на сделку в банке.

Если покупатель готов на сделку без нотариуса, то вместо нотариуса надо в тот же день задатка записаться в МФЦ на сделку через 3-4 недели, когда будет открыта запись. Проект договора в этом случае готовит риелтор (ваш или покупателя, они сами между собой договорятся), но, главное, его тоже согласовать с банком.

Шаг 4 — Записаться к НОТАРИУСУ на подписание согласованного с банком основного договора переуступки

Когда банк согласовал договор переуступки, то можно назначать день встречи у нотариуса и подписывать основной договор. Встречаются обе стороны, сверяют договор еще раз и, если все в порядке, подписывают и идут клеить сделку дальше в банк.

Важно, чтобы нотариус внес правки по пожеланию банка! Если нотариус пропустит и не исправит текст договора, как хочет банк, то банк не проведет сделку, а за новый договор нотариусу придется платить еще раз.

Стоит ли бояться нотарильной сделки в недвижимости?

Когда в сделке появляется нотариус, безусловно, появляется дополнительная суета.

Риелторы (оба — и от покупателя, и от продавца) начинают усиленно звонить друг другу, звонить своим клиентам, общаться с нотариуом, но их ценность как специалиста падает до нуля.

Для меня в такой обстановке риелтор был, скорее, моральной поддержкой что ли и просто живой человек, кто может записать меня в МФЦ, переписать на другое время в банк, напомнить, какие бумажки надо собрать.

Это про минусы нотариальной сделки.

Плюсы проведения продажи через нотариуса тоже есть.

Нотариальные сделки Россреестр рассматривает быстрее, чем обычные через МФЦ. Есть вероятность, что квартиру перерегистрируют быстрее, а значит, быстрее раскроем аккредитив и перечислим деньги банку за ипотеку, а остатки — мне.

Также нотариальная сделка в недвижимости при покупке / продаже любого характера всегда крепче, их сложнее оспорить в суде.

Шаг 5 — Идем на сделку в БАНК

Теоретически, когда банк согласует договор перед подписанием его у нотариуса, вас тот же менеджер должен записать на сделку.

• Если сделка нотариальная, в идеале, должно быть так: утром к 10ти мы идем к нотариусу, а к 15ти, например, — в банк открывать аккредитив, закладывать деньги и подписывать договор переуступки.
• Если сделка через МФЦ, то утром идем на сделку в банк, а затем — в МФЦ на передачу документов на регистрацию в Росреестр. Наоборот, уловили?

Процедура в банке и сколько это стоит — отдельная история, может, еще одну статью напишу. Если коротко, то комиссию банку 50 тысяч кладем на счет заранее, покупатель приносит наличку для закладки ее на аккредитив (эскроу-счет), где деньги будут хранится, пока сделку не зарегистрирует Росреестр.

По идее, банк — это финальная инстанция. Больше вы друг друга не увидите, как и своих агентов и покупателя. (Я надеюсь). В целом, сделка не самая сложная (например, у меня не использовались средства маткапа и никаких более обременений не было, кроме ипотеки). Понятно ли я описала шаги продажи переуступки? Спросите меня в комментариях, если нет.

Ну, посмотрим, чем все закончится и сколько времени Росреестр будет регистрировать в итоге сделку (нотариальную). Хотя все не так страшно, сделка идет через банк и сейчас же не 90-ые.

А вот что еще выкинул Банк Санкт-Петербург (БСПБ), кроме комиссии 50 тысяч от продавца за проведение сделки, отчего у меня поседели волосы, расскажу в новой публикации. Вообще, про БСПБ надо отдельно писать: таких условий нет ни в одном другом банке.

Продажа квартиры при долевом строительстве. Если купили квартиру в строящемся доме по договору долевого участия , продать ее по договору купли- продажи не сможете. Дело в том, что у вас еще нет прав собственности, поэтому здесь можно решить вопрос двумя способами. … Если приобрели квартиру в строящемся доме в ипотеку , ее разрешается продать . Но банки часто отказывают, т. к. после оформления ипотеки вы платите не более 1−2 лет. … Если продаете квартиру , купленную по ДДУ , большая часть расходов придется на переоформление документов. В договоре долевого участия прописывают фиксированную цену переуступки прав.

Как продать ипотечную квартиру в новостройке?

Покупка первой квартиры в ипотеку — это всегда большой стресс. Ведь ты должен выбрать место, где будешь жить долгие годы. Но реальность такова, что за время строительства дома твои приоритеты и понимание комфорта могут измениться, ты даже можешь увидеть другой жилой комплекс своей мечты. Но как быть, ведь на твоих плечах уже есть ипотечная квартира, за которую ты еще 20 лет ежемесячно должен платить кредит? Не проблема! Эту квартиру можно легко продать и использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос в другую квартиру. Ведь на 99% ваша строящаяся квартира уже подросла в цене и первый взнос на следующий объект стал на порядок больше. Сегодня мы расскажем какие шаги для этого нужно предпринять.

Продать ипотечную квартиру в строящемся доме, можно только через переуступку прав требования, если она предусмотрена договором долевого участия.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» приводит три сценария продажи квартиры: переуступка прав требования за 100% оплату, переуступка прав требования в ипотеку от того же банка и переуступка прав требования в ипотеку в другом банке. В любом из этих вариантов сначала нужно получить согласие застройщика на переуступку и разрешение банка на продажу квартиры. Затем найти покупателя. А далее при 100% оплате вы заключаете предварительный договор на уступку прав требования. Обязательно у нотариуса: в договоре прописывается соотношение двух платежей. Первый пойдёт на погашение долга банку, чтобы тот снял залоговое обременение, второй (разница между суммой сделки и первым платежом) – продавцу.

Если же ваш покупатель тоже приобретает квартиру в ипотеку, то надо получить одобрение на ипотеку в том же или в стороннем банке. После чего погасить ваш остаток по ипотеке, получить в банке запись о залоге в Росреестре, получить оставшуюся сумму от продажи квартиры и непосредственно заключить договор уступки прав требования.

Если же ваша новостройка уже получила разрешение на ввод и у вас на руках есть акт приема-передачи квартиры, то по словам Надежды Коркки, управляющего директора компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), то с новым покупателем вы заключаете стандартный договор купли-продажи. Покупатель либо оплачивает 100% стоимости квартиры, либо получает одобрение на ипотеку в банке. Далее сделка проходит через два платежа — первый для погашения долга по ипотеке текущего собственника, второй на разницу между стоимостью и долгом по ипотеке, оформляется залог прав требования на нового собственника, а текущая ипотека у предыдущего собственника закрывается.

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ , в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту…

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

В среднем ипотечный кредит выплачивается за 15-20 лет. За это время с семьей, купившей квартиру в кредит через банк, может случиться очень многое: рождение детей, смена работы, ее потеря, болезни, переезды. И в какой-то момент придется задуматься о новом жилье – но как быть, если уже имеющаяся собственность все еще находится в залоге банка?

Многие по своему незнанию полагают, что продать жилье, находящееся в залоге банка, невозможно. Однако если же вам вдруг понадобилось переехать и избавиться от старой недвижимости, есть варианты ее продажи. Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке? В чем особенности этой процедуры и стоит ли игра свеч? Расскажем в этой статье.

Причины для продажи квартиры

Начнем издалека. Что такое ипотека в принципе? Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести. То есть, оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку. Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга.

Что это значит для участников сделки? Права покупателя закреплены в ФЗ «Об ипотеке» и подразумевают, что ипотечный заемщик может использовать купленную квартиру по ее прямому назначению – жить в ней, регистрировать в ней всех, кого захочет, сдавать в аренду и так далее. Ограничивается только право на продажу.

В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит. Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ).

Чтобы получить разрешение, нужно обозначить четкие причины продажи. Мы уже коротко коснулись этой темы ранее, в введении к статье. Однако стоит рассказать подробнее. Чаще всего заемщики продают жилье в ипотеке банков по следующим причинам:

• Невозможность обслуживать ипотеку

Все, кто хоть раз имел дело с банком, знают, что кредиторов не волнует материальное положение заемщика. Платежи нужно погашать ежемесячно и вовремя – иначе есть вероятность накопить огромный долг из-за повышения ставок и штрафов. Поэтому при ухудшении своего материального благополучия (потеря работы из-за сокращения, разорилось ваше предприятие или прогорел бизнес), стоит сразу же обратиться в банк. Здесь вам предложат несколько вариантов решения проблемы – перекредитование или рефинансирование на более выгодных условиях, либо, если вы не видите возможности улучшения своего материального положения, продать ипотечную квартиру и переехать на съемное жилье или к родственникам, в зависимости от ваших обстоятельств.

• Желание, возможность или необходимость улучшить – или сменить жилищные условия

Например, при пополнении в семье, вам может потребоваться еще одна комната. Или же вам необходимо переехать по работе. Также причиной может стать простое желание переехать в более комфортное место – в благоприятном районе, на удобном этаже и т. д. Здесь также есть две опции решения проблемы. Первая – получение второй ипотеки, если позволяют доходы вашей семьи. Второй вариант – продажа имеющегося жилья.

• Семейные и бытовые обстоятельства

Можно продать квартиру и в случае, если вы собираетесь разводиться, жениться или выходить замуж. И даже если у вас происходят конфликты с соседями. И даже если вы обнаружили недостаток застройки – неважно, появившаяся ли это трещина в потолке, которой ранее не было, либо изменение маршрутов общественного транспорта или шумное строительство неподалеку.

Можно ли продать ипотечную квартиру – и заработать на этом? Можно. Однако этот вариант годится только тем, кто заранее решил заработать на продаже собственности в новостройке – или в тех случаях, когда необходимость в купленном в ипотеку жилье отпала за время его строительства. Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних этапах строительства и добросовестно выплачиваете кредит весь срок до сдачи объекта в эксплуатацию. Готовый объект будет стоить гораздо дороже, а значит вы сможете перекрыть все расходы на ипотеку. Специалисты советуют продавать ипотечную собственность до ее сдачи в эксплуатацию – так будет проще переоформить договор.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

• Досрочное погашение ипотеки,
• Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
• Продажа жилья вместе с долгом,
• Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

• Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
• Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
• Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
• Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
• Подписание договора и регистрация нового права собственности;
• Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

• Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
• Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
• Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
• Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
• Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Сделку контролирует банк, поэтому она безопасна для всех ее сторон. Продавец не исчезнет, покупатель сможет вернуть деньги в случае форс-мажорных обстоятельства, а банк гарантированно получает остаток долга.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

• Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
• Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
• Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
• Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
• С недвижимости снимается обременение;
• Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
• Происходит оценка жилья;
• После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Риски обеих сторон – минимальны. Единственный ее минус – это сложный процесс поиска покупателя. Чаще всего этим занимаются агентства недвижимости, прикрепленные к банку.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

• Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
• Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
• Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
• Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
• Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
• Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

В этом случае продавец может не волноваться о сопровождении сделки – эта задача полностью лежит на банке. Однако цена, как правило, сильно снижена, так как банку важно вернуть выданные заемщику деньги, и интересы продавца кредитора не волнуют. Поэтому часто сумма продажи равна конечному остатку ипотечного кредита.

Список документов

Итак, мы разобрались в том, как продать квартиру и какие способы существуют. Для каждого из приведенных вариантов существует свой набор документов, который вам необходимо уточнить в банке. Мы же приведем полный список.

• Паспорта всех владельцев или свидетельства о рождении для детей, младше 14 лет;
• Выписка из ЕГРН на продаваемую собственность;
• Технический паспорт жилья;
• Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных лиц – если на момент продажи там будет прописан хоть один человек, банк откажет в проведении сделки;
• Справка из управляющей компании об отсутствии долга по коммунальным платежам;
• Разрешение органов опеки на продажу в случае, если среди владельцев есть несовершеннолетние лица;
• Нотариально заверенное согласие супруга, если собственность куплена в браке, в том числе и после развода;
• Справка об оценке недвижимости.

Каковы риски?

Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.

Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.

Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.

Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.

Рассказываем, как продать квартиру , которая находится в залоге у банка по ипотечному кредиту , и тут же купить новую. Светлана Фокина. Бытует мнение, что квартира , купленная в ипотеку , принадлежит банку и до погашения кредита её нельзя продать . … В 2013 году мы с мужем купили в ипотеку однокомнатную квартиру в подмосковном Щёлково. Квартира была с хорошим свежим ремонтом, мы прожили в ней четыре года, а ипотеку оформляли на 15 лет. Летом 2017 года коллега занималась продажей своих двух квартир и очень хорошо отзывалась о своем риелторе. Я решила проконсультироваться с ним по ценам на двухкомнатные квартиры поближе к Москве и возможности продажи ипотечного жилья.