Как продать новостройку до получения ее в собственность

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую В среднем ипотечный кредит выплачивается за 15-20 лет. За это время с семьей, купившей квартиру в кредит через банк, может случиться очень многое:

Как правильно и безопасно оформить переход права собственности и осуществить передачу денежных средств

Передача денег продавцу — это, пожалуй, самая важная часть всего процесса покупки квартиры. Поэтому мы расскажем вам о возможных способах безопасных расчётов в рамках проведения сделки, а вы выберете для себя наиболее подходящий. При этом не забудьте учесть все минусы выбранного варианта, чтобы избежать непредвиденных сложностей.

Банковская ячейка

Это один из самых распространённых и безопасных способов передачи денег, так как они помещаются в индивидуальный банковский сейф (металлический бокс) в хранилище банка, которое довольно надёжно охраняется.

Обычно банковская ячейка арендуется совместно продавцом и покупателем. Они заключают трёхсторонний договор с банком. При этом условия доступа к ячейке предварительно оговариваются, для продавца и покупателя они отличаются. Также советуем вам пересчитать и упаковать деньги сразу в банке, так будет безопаснее.

Плюсы

Продавец не сможет обмануть покупателя и не получит деньги за недвижимость без предъявления документов, подтверждающих факт совершения сделки и регистрации перехода права собственности, например, оригинала договора купли-продажи со штампом Росреестра.

Денежные средства останутся в ячейке, даже если ваша сделка сорвётся.

Вас защищает закон (ст. 922 ГК РФ «Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе»).

Минусы

Это не бесплатно: нужно будет заплатить за аренду ячейки, при этом многие банки также взимают комиссию за пересчёт купюр.

Не все кредитные организации предоставляют возможность осуществления передачи денег этим способом, однако у большинства крупных банков данная услуга присутствует.

При потери банком лицензии есть вероятность, что ваша сделка затянется. Такое скорее всего может произойти с небольшими кредитными организациями, поэтому советуем заключать договор аренды банковской ячейки (сейфа) с крупным и надёжным банком.

Наличные деньги

Механика этого способа очевидна — вы просто отдаёте деньги наличными продавцу за недвижимость. Однако здесь есть очень много нюансов, которые стоит учесть. Даже если сделка заключена с давним другом, с которым вы знакомы со школьной парты, то советуем всё равно быть начеку.

Плюсы

Просто: этот способ максимально удобен, так как отсутствует необходимость оформлять множество документов. Отдали деньги, пожали руки — готово!

Бесплатно: не нужно платить банку никаких комиссий.

Вы можете отдать деньги в любой валюте.

Минусы

Мошенники: в таком случае не застрахован ни продавец, ни покупатель. Надеемся вы никогда не окажетесь в этой неприятной ситуации.

Ошибки: если у вас нет специальной техники для пересчёта купюр, то вы можете случайно их неправильно пересчитать, особенно если сумма очень большая.

Банковский перевод

Вы просто отправляете деньги продавцу на его банковский счёт.

Плюсы

Дистанционно: это очень удобно, если вы покупаете недвижимость в другом регионе, так как нет необходимости ехать туда с деньгами.

Без ошибок: не нужно пересчитывать деньги самому, платить банку комиссию за пересчёт купюр, можно сразу указать нужную сумму и отправить её.

Довольно быстрый способ для тех, кто покупает недвижимость в другом регионе. В случае, если вы являетесь клиентами одного банка, то деньги придут практически сразу.

Минусы

Лимиты: если вы храните все деньги на карте, то вам придётся снимать большую сумму в несколько «заходов».

Комиссии: при онлайн переводе, особенно если вы отправляете большие суммы, с вас может быть списана банковская комиссия.

Аккредитив

Банк при покрытом (депонированном) аккредитиве обязуется перевести деньги покупателя, которые хранятся на внутреннем счёте на балансе банка на счёт продавца при предъявлении последним соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю.

По факту, банк даёт гарантию продавцу, что он получит денежные средства после того, как недвижимость перейдет к покупателю. Похоже на банковскую ячейку, но основное отличие в том, что деньги не хранятся наличными, а переводятся в безналичной форме на специальный счёт, а затем продавцу.

Плюсы

Сделка регламентируется законом.

Безопасность гарантирует банк.

Продавец сможет получить деньги в срок до 8 дней после регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

Удобно для тех, кто переезжает. Так как вы можете продать жильё в одном городе, а получить средства уже в другом.

Минусы

Эта услуга платная и предоставляется не во всех банках.

Если собственников квартиры несколько, то придётся открыть несколько аккредитивов, так как получателем средств может выступать только один человек.

Сервисы безопасных сделок

Сделка заключается через специальную платформу в безналичном виде. Сначала средства поступают на банковский счёт сервиса. Затем с помощью него проверяется информация о регистрации перехода права собственности по сделке в Росреестре. После деньги поступают на счёт продавца.

Плюсы

Сделку можно заключить дистанционно.

Сервис выступает гарантом прозрачности сделки.

Продавец сможет получить деньги в течение нескольких дней после регистрации перехода права собственности по сделке в Росреестре.

Минусы

Это платная услуга (также может взиматься дополнительная комиссия за перевод по счёту свыше лимита).

Возможны технические сбои в работе сервиса, из-за чего сделка может затянуться.

Эскроу

Этот вариант актуален для тех, кто покупает жильё в строящемся доме. При таком способе деньги после заключения договора участия в долевом строительстве вносятся на счёт эскроу и блокируются на нем. Застройщик сможет получить их только после того, как закончит строить объект и предоставит в банк разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведения о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации.

Плюсы

Денежные средства на счёте эскроу застрахованы на сумму до 10 млн руб.

Если у застройщика возникают проблемы, и он не может сдать объект, то вы получите обратно свои деньги.

Открытие счёта эскроу осуществляется бесплатно.

По данному счёту не допускается списание денежных средств и наложение ареста по обязательствам покупателя перед третьими лицами, даже при наличии у гражданина штрафов или долгов.

Минусы

Деньги на счёте эскроу заблокированы, поэтому если вам они срочно понадобятся, то нужно будет расторгнуть договор.

Со счётом эскроу работают не все банки.

Нужен ли нотариус при покупке/продаже недвижимости?

Есть ряд условий, в которых нотариальное удостоверение требуется обязательно. К ним относятся:

Продажа недвижимости, если она принадлежит несовершеннолетнему ребёнку или гражданину, который признан ограниченно дееспособным

Продажа доли/долей в праве общей собственности на недвижимость, за исключением одновременной продажи всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке

В остальных случаях нотариально удостоверять сделку не обязательно, однако это снижает вероятность признания её недействительной. Кроме того, нотариальное удостоверение договора купли-продажи может выступить отличной защитой покупателя при сложных сделках с участием детей, супругов и пожилых людей.

Все способы хороши по-своему. Однако мы всё же советуем воздержаться от оплаты наличными или банковским переводом, так как в данных способах оплаты по сделке отсутствует третья сторона, которая может выступать гарантом. Предлагаем вам воспользоваться аккредитивом или банковской ячейкой, если вы покупаете вторичное жильё. Если приобретаете квартиру в новостройке, то рассчитывайтесь с застройщиком с помощью счёта эскроу. Данные варианты оплаты обезопасят вас от мошенников.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

Жильё в новостройке начинает предлагаться гражданам с момента получения пакета документации на начало строительства. Это закономерно, так как финансирование строительства объекта происходит за счёт инвесторов – дольщиков. Дольщики могут вложить деньги на стадии котлована и передать право долевого участия по договору цессии или переуступки. … Как продать без налога? Недвижимость, находившаяся в собственности менее трёх лет, подлежит налогообложению, исчисляемому из стоимости объекта свыше миллиона. Рассчитывается от цены, указанной в купчей. Эта сумма извлекается при регистрации из положения ДКП о стоимости квартиры и передаётся в налоговую инспекцию.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

В среднем ипотечный кредит выплачивается за 15-20 лет. За это время с семьей, купившей квартиру в кредит через банк, может случиться очень многое: рождение детей, смена работы, ее потеря, болезни, переезды. И в какой-то момент придется задуматься о новом жилье – но как быть, если уже имеющаяся собственность все еще находится в залоге банка?

Многие по своему незнанию полагают, что продать жилье, находящееся в залоге банка, невозможно. Однако если же вам вдруг понадобилось переехать и избавиться от старой недвижимости, есть варианты ее продажи. Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке? В чем особенности этой процедуры и стоит ли игра свеч? Расскажем в этой статье.

Причины для продажи квартиры

Начнем издалека. Что такое ипотека в принципе? Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести. То есть, оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку. Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга.

Что это значит для участников сделки? Права покупателя закреплены в ФЗ «Об ипотеке» и подразумевают, что ипотечный заемщик может использовать купленную квартиру по ее прямому назначению – жить в ней, регистрировать в ней всех, кого захочет, сдавать в аренду и так далее. Ограничивается только право на продажу.

В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит. Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ).

Чтобы получить разрешение, нужно обозначить четкие причины продажи. Мы уже коротко коснулись этой темы ранее, в введении к статье. Однако стоит рассказать подробнее. Чаще всего заемщики продают жилье в ипотеке банков по следующим причинам:

• Невозможность обслуживать ипотеку

Все, кто хоть раз имел дело с банком, знают, что кредиторов не волнует материальное положение заемщика. Платежи нужно погашать ежемесячно и вовремя – иначе есть вероятность накопить огромный долг из-за повышения ставок и штрафов. Поэтому при ухудшении своего материального благополучия (потеря работы из-за сокращения, разорилось ваше предприятие или прогорел бизнес), стоит сразу же обратиться в банк. Здесь вам предложат несколько вариантов решения проблемы – перекредитование или рефинансирование на более выгодных условиях, либо, если вы не видите возможности улучшения своего материального положения, продать ипотечную квартиру и переехать на съемное жилье или к родственникам, в зависимости от ваших обстоятельств.

• Желание, возможность или необходимость улучшить – или сменить жилищные условия

Например, при пополнении в семье, вам может потребоваться еще одна комната. Или же вам необходимо переехать по работе. Также причиной может стать простое желание переехать в более комфортное место – в благоприятном районе, на удобном этаже и т. д. Здесь также есть две опции решения проблемы. Первая – получение второй ипотеки, если позволяют доходы вашей семьи. Второй вариант – продажа имеющегося жилья.

• Семейные и бытовые обстоятельства

Можно продать квартиру и в случае, если вы собираетесь разводиться, жениться или выходить замуж. И даже если у вас происходят конфликты с соседями. И даже если вы обнаружили недостаток застройки – неважно, появившаяся ли это трещина в потолке, которой ранее не было, либо изменение маршрутов общественного транспорта или шумное строительство неподалеку.

Можно ли продать ипотечную квартиру – и заработать на этом? Можно. Однако этот вариант годится только тем, кто заранее решил заработать на продаже собственности в новостройке – или в тех случаях, когда необходимость в купленном в ипотеку жилье отпала за время его строительства. Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних этапах строительства и добросовестно выплачиваете кредит весь срок до сдачи объекта в эксплуатацию. Готовый объект будет стоить гораздо дороже, а значит вы сможете перекрыть все расходы на ипотеку. Специалисты советуют продавать ипотечную собственность до ее сдачи в эксплуатацию – так будет проще переоформить договор.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

• Досрочное погашение ипотеки,
• Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
• Продажа жилья вместе с долгом,
• Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

• Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
• Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
• Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
• Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
• Подписание договора и регистрация нового права собственности;
• Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

• Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
• Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
• Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
• Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
• Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Сделку контролирует банк, поэтому она безопасна для всех ее сторон. Продавец не исчезнет, покупатель сможет вернуть деньги в случае форс-мажорных обстоятельства, а банк гарантированно получает остаток долга.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

• Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
• Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
• Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
• Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
• С недвижимости снимается обременение;
• Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
• Происходит оценка жилья;
• После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Риски обеих сторон – минимальны. Единственный ее минус – это сложный процесс поиска покупателя. Чаще всего этим занимаются агентства недвижимости, прикрепленные к банку.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

• Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
• Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
• Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
• Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
• Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
• Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

В этом случае продавец может не волноваться о сопровождении сделки – эта задача полностью лежит на банке. Однако цена, как правило, сильно снижена, так как банку важно вернуть выданные заемщику деньги, и интересы продавца кредитора не волнуют. Поэтому часто сумма продажи равна конечному остатку ипотечного кредита.

Список документов

Итак, мы разобрались в том, как продать квартиру и какие способы существуют. Для каждого из приведенных вариантов существует свой набор документов, который вам необходимо уточнить в банке. Мы же приведем полный список.

• Паспорта всех владельцев или свидетельства о рождении для детей, младше 14 лет;
• Выписка из ЕГРН на продаваемую собственность;
• Технический паспорт жилья;
• Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных лиц – если на момент продажи там будет прописан хоть один человек, банк откажет в проведении сделки;
• Справка из управляющей компании об отсутствии долга по коммунальным платежам;
• Разрешение органов опеки на продажу в случае, если среди владельцев есть несовершеннолетние лица;
• Нотариально заверенное согласие супруга, если собственность куплена в браке, в том числе и после развода;
• Справка об оценке недвижимости.

Каковы риски?

Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.

Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.

Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.

Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.

Многих интересует вопрос, как продать квартиру в новостройке и не платить налог. На самом деле, провернуть сделку и избежать налогообложения от продажи очень сложно. Продавцы идут на некоторые уловки в обход сложившейся ситуации. Только имея в собственности недвижимость более трех лет с момента регистрации, вы не платите налог на недвижимость при заключении сделки. … получения в конечном итоге такого жилья, которое совершенно не соответствует заявленному. После совершения сделки купли – продажи эти риски могут перейти и к покупателю. Но, в каждом деле есть свои плюсы и минусы. … Если вы уже решили продавать квартиру в новостройке в Москве, старайтесь прибегнуть к помощи грамотного юриста.

Тонкости переуступки прав собственности на квартиру: что это и как продать объект в строящемся или сданном доме?

В число имущественных сделок с недвижимостью входит переуступка права или цессия. По своей сути данный вид сделок схож с куплей-продажей недвижимости, но имеет свои особенности и имеет важное значение и безусловную необходимость при определенных обстоятельствах.

Применяется цессия в тех случаях, когда условия для проведения купли-продажи ещё не созрели, а прецедент передачи имущественных прав уже возник.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база проведения сделки в строящемся объекте недвижимости

На основании п.4 статьи 454 ГК РФ к цессии применяются положения законодательства, которые регулируют продажу квартиры. Это статьи 549, 551, 558 ГК РФ. Статья 550 настоящего кодекса требует составления договора в письменном виде. Специфика переуступки и допустимость её проведения с недвижимым имуществом регулируется статьями 388—391 ГК РФ. Она распространяется на ряд правовых ситуаций, в том числе – на приобретение квартиры в строящемся доме.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В этом контексте следует учитывать правила и нормы статьи 11 Федерального закона от 30.12.04 г., № 214-ФЗ, которая регулирует переуступку по договору долевого участия (ДДУ). Регистрация сделки в Росреестре требуется согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Если имущество оформляется в ипотеку, то применяются нормы законов:

Юридическую силу могут иметь и некоторые локальные акты, внесённые в учредительную документацию застройщика.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Что такое переуступка?

Переуступка – это способ передачи имущественных прав, который распространяется не на фактический объект, а на право требования квартиры. Принимающая сторона (цессионарий), становится правопреемником получения жилого помещения в будущем, когда вступление в собственность на квартиру станет допустимым. Если речь идёт о строящемся доме, то момент вступления в собственность допускается после сдачи дома в эксплуатацию.

Продажа по переуступке не приравнивается к купле продаже в полной мере — это значит, что есть такие различия:

1. Переуступкой передаются права на объекты, существующие только документально, но фактически не возникшие.
2. У передающей стороны (цедента) ещё не возникло право собственности на объект, но возникло право его требования как у дольщика по договору долевого участия.

Важно: передающая сторона может делегировать свои права только в той мере, в которой сама ими обладает, поэтому цедент не должен передавать цессионарию права собственности, которое им ещё не получено.

Тонкости продажи: до какого момента можно менять дольщика на этапе возведения здания?

Сделка состоит из продажи пакета документации на квартиру, оформленного участником долевого строительства. На основании сделки, право на получение квартиры по ДДУ передаётся в полной мере, так как данный договор считается правоустанавливающим документом на строящуюся недвижимость.

Кроме полноценной передачи прав на квартиру, правопреемнику передаются и все виды обязательств, которые ранее исполнялись цедентом:

• внесение платежей;
• участие в приёмке квартиры после возведения новостройки;
• зависимость от добросовестности и возможностей застройщика;
• оформление права собственности на квартиру;
• отстаивание имущественных интересов в случае их нарушения.

Перечисленные обязательства, предусмотренные ДДУ, прекращаются в момент сдачи дома в эксплуатацию. Так как после оформления акта госприёмки, правоустанавливающим документом становится комплект, состоящий из ДДУ и акта приёмки своей квартиры.

Соответственно, с этого момента передача права требования по ДДУ прекращается, в силу того, что квартира, как автономный объект недвижимости, считается фактически возникшей.

Продажа прав собственности, если дом не сдан в эксплуатацию

Иногда застройщик может продать квартиру еще на стадии котлована. В этот момент риски вложения денег особенно высоки, но и итоговая стоимость готового жилья с черновой отделкой будет намного ниже. Для того чтобы получить право требования на квартиру в строящемся доме, участники долевого строительства и будущие собственники, оформляют ДДУ.

Если у них возникла необходимость отмены участия в долевом строительстве, они могут оформить договор переуступки, при соблюдении условий:

1. Обязательное оформление ДДУ, в котором внесено положение о допустимости проведения переуступки. Или официальное получение согласия застройщика на переуступку.
2. Наличие гражданских паспортов с пропиской, для представителей сторон – нотариально удостоверенные доверенности.
3. Стороны цессии должны быть совершеннолетними и дееспособными. Или от их имени должны выступить законные представители, предъявив разрешение органов опеки и попечительства.
4. Регистрация ДДУ должна быть проведена в Росреестре. То же касается договора цессии.
5. Новостройка не должна быть сдана в эксплуатацию актом госприёмки, а находиться в стадии возведения.
6. Если уступающая сторона состоит в браке – требуется согласие второго супруга.
7. Если ДДУ удостоверялся нотариально, договор цессии должен быть нотариально удостоверенным.

Для оформления переуступки требуется экземпляр ДДУ, реквизиты которого переносятся в договор цессии. Следует учесть, что основным правоустанавливающим документом является ДДУ, без которого договор переуступки не имеет юридической силы и не является правоспособным.

Так как сделка совершается с юридически значимым объектом без фактической привязки, получателю следует тщательно проверить:

• правоспособность каждого документа;
• добросовестность и рентабельность компании застройщика;
• количество документов в пакете: если ранее проводилась переуступка, должны передаваться все экземпляры договоров;
• платёжные документы дольщика.

Справка: при банкротстве застройщика участник получает сумму, указанную в ДДУ, переплаченные цеденту деньги не возвращаются.

После проверки пакета документации стороны заключают сделку по следующему алгоритму:

1. Составляют договор переуступки и подписывают его собственноручно.
2. Составляют акт приёма-передачи пакета документации, вносят в него перечень всех имеющихся документов.
3. Несут договор с прилагаемой документацией на регистрацию перехода прав в МФЦ.

В МФЦ принимающая сторона уплачивает государственную пошлину, предусмотренную для долевого имущества, которая составляет 350 рублей и пишет заявление на регистрацию перехода прав. Документы сдаются под расписку. Через 10 дней регистрация завершается, и цессионарий становится новым участником долевого строительства.

Как протекает процесс, если объект сдан?

Сдача дома в эксплуатацию после возведения новостройки может занимать как от двух месяцев, если строительные работы проведены без недочётов, так и до года, если застройщику потребуется время на доработку. Этот период замораживает право дольщика на отчуждение объекта недвижимости. Переуступку можно проводить до момента подписания акта госприёмки, после этого такой процесс недопустим.

После того, как построенный дом сдастся в эксплуатацию, дольщики могут оформлять право собственности на квартиру. Данное право позволяет осуществлять полноценную куплю-продажу квартиры, а переуступка, как способ передачи прав на получение жилого помещения,, утрачивает одновременно свою актуальность и правоспособность. Переуступить после оформления жилья в собственность можно только право покупки квартиры. Алгоритм этой процедуры следующий:

1. Стороны сделки заключают предварительный договор купли-продажи (ПДКП). На его основании планируется продажа готового объекта после того как будет оформлено право собственности на квартиру.
2. По ПДКП продавец может получить аванс или задаток.
3. Покупатель, выступивший стороной сделки по ПДКП, вправе оформить договор переуступки – дополнением к предварительному договору.
4. В результате переуступки принимающая сторона возвращает деньги в сумме аванса или задатка, а взамен получает право требования проведения купли-продажи.
5. В установленный в ПДКП день, или после получения выписки из ЕГРН о праве собственности, на основании представленных договоров, состоится сделка.

Внимание: по ПДКП ни в коем случае нельзя передавать продавцу (цеденту) полную стоимость объекта недвижимости, так как этот договор не регистрируется в Росреестре и не предоставляет никаких прав на объект.

Как проходит оформление по ДДУ в строящемся доме по ипотеке?

Банки стараются не оформлять кредит на приобретение жилья в строящемся доме, особенно – на начальных этапах строительства. Чем выше риски – тем вернее отказ банка в кредитовании дольщика. Право требования не принимается банками в качестве залогового имущества. В этом случае актуальными могут быть следующие варианты:

1. Передать в залог другую недвижимость, имеющуюся в собственности дольщика.
2. Приобрести квартиру на этапе готовности здания, непосредственно перед вводом в эксплуатацию.

Для получения ипотечного кредита следует собрать пакет документации на квартиру и подтвердить соответствующую степень готовности здания. Также следует подтвердить свою платёжеспособность, сформировав положительную кредитную историю. Заявление с прилагаемой документацией передаётся в банк, где рассматривается до двух недель, после чего клиент банка получает мотивированный отказ или предложение по ипотечному кредиту.

При оформлении ипотеки в силу вступают следующие специальные нормы:

1. Цессионарий оформляет кредитный договор с банком и прилагает его к ДДУ и договору цессии, передавая на регистрацию в Росреестр.
2. После вступления в права собственности, квартира оформляется в залог (если не было представлено другое залоговое имущество).
3. После полного погашения ипотечного кредита залог аннулируется, и квартира становится полноценной собственностью лица.

В остальном проведение процедуры переуступки совершается в соответствии с общими нормами.

Переуступка требуется тогда, когда объект ещё не возник как фактическая единица, но вся документация на него подготовлена. Чаще всего эта форма сделок распространяется на новостройки – до ввода дома в эксплуатацию. После подписания акта приёмки жильё оформляется в собственность и может продаваться.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Тонкости переуступки прав собственности на квартиру: что это и как продать объект в строящемся или сданном доме? В число имущественных сделок с недвижимостью входит переуступка права или цессия. … Если речь идёт о строящемся доме, то момент вступления в собственность допускается после сдачи дома в эксплуатацию. Продажа по переуступке не приравнивается к купле продаже в полной мере — это значит, что есть такие различия … Сдача дома в эксплуатацию после возведения новостройки может занимать как от двух месяцев, если строительные работы проведены без недочётов, так и до года, если застройщику потребуется время на доработку.