Как продать новостройку по договору долевого участия

Рассказываем, как приобрести квартиру в строящемся ЖК у дольщика и какие риски есть у подобной сделки

5 шагов, как продать переуступку с ипотекой. Рассказываю свою историю продажи квартиры в стройке

Продаем строящуюся квартиру, которая находится в ипотеке. Тонкости склеивания сделки переуступки, о которых нельзя знать заранее, потому о них НИКТО не знает (в том числе работники банка). Все выясняется по ходу дела, отчего седеют волосы в большом количестве.

📌 Хранить в российском банке доллар США и другую валюту в текущих реалиях как-то не хочется. Открыть счет сегодня в зарубежном банке удаленно помогут здесь .

Кстати, сделка называется переуступка не только ПРАВ, но и обязанностей продавца . То есть при переуступке покупатель получает не квартиру (объект недвижимости), а договор долевого участия (ДДУ) продавца, со всеми его правами и обязанностями.

Продавец продаёт ровно тот ДДУ, что купил. Отсюда, вытекает важность составления максимально однозначного договора при покупке стройки.

Новые правила банка всплывают постоянно, настроения покупателей меняются, тупость агентов недвижимости (риелторов) зашкаливает, на рынке тем временем — ипотека под 4,5% от застройщика и прогрессирующий рост цен.

Как провести переуступку? Кому верить, кого слушать? Почему все идет через то самое место пень и кто в этом виноват? А главное, какие на самом деле условия переуступки у Банка Санкт-Петербург, от которых шевелятся и выпадают волосы?

Рассказываю все, как есть, пока свежо в памяти.

Исходные данные: что продаем, кто покупает, где ипотека

• Квартира в ипотекеБанк Санкт-Петербург, ипотека не погашена.
• Застройщик в Петербурге —КВС.
• Покупатель нашелся с прямыми (наличными деньгами), но гасить ипотеку за продавца отказался. По этой причине проводим сделку через банк.
• В Банке Санкт-Петербург нет контактного лица из отдела сопровождения ипотечных кредитов, кто мог бы общаться с продавцом или его агентом напрямую. Все решаетсячерез жопупо общему номеру через колл-центр 329-50-50.
• За 2 дня до сделки покупатель обоссался — и решил проводить сделку через нотариус.
• Сделка проходит в том квартале, когда квартира сдается. Буквально на днях начинается приемка и выдача ключей.

*РЕКЛАМНАЯ ИНТЕГРАЦИЯ* На пороге сезон отпусков

Если вы планируете поездку, то обязательно оцените преимущества сервиса Яндекс Путешествия : удобный выбор отелей (более 3 млн вариантов), сортировка по цене и рейтингу, самый лучший вариант на ваши даты, правдивые отзывы и фото от других постояльцев.

Яндекс Путешествия — самый удобный сервис для бронирования жилья: удобный выбор отелей, сортировка по цене, самый лучший вариант на ваши даты, отзывы других постояльцев.

При оплате жилья возвращается кешбэк баллами в кабинет Яндекс Плюса, которым можно оплатить до 100% покупки в Яндекс Маркете, Яндекс Лавке и т. д.

Переходите по ссылке и получите скидку 10% по промокоду PERFL-L6CTI до 31.05. И пусть ваш отпуск пройдет идеально!

*Скидка не более 1000 ₽. Для применения промокода выбирай фильтр кешбэк Плюса.

Как клеим сделку переуступки: кто должен разрешить продажу строящейся квартиры с обременением (ипотека)

Как только вы договорились устно с покупателем, что выходите на сделку (а лучше, встретились на задаток), то в тот же день надо одновременно надо сделать 3 шага, чтобы запустить процесс:

• запросить у БАНКАразрешениена продажу ипотечной квартиры;
• запросить у ЗАСТРОЙЩИКАразрешениена продажу строящейся квартиры (на переуступку прав и обязанностей);
• запросить у ЗАСТРОЙЩИКАакт сверки.

Шаг 1 — Запрашиваем разрешение БАНКА на продажу ипотечной квартиры

Квартира в ипотеке, поэтому банк должен выдать разрешение на продажу квартиры с обремнением. Подать заявку-запрос на получение такого разрешения можно только после того, как нашелся покупатель (при подаче заявки надо указать фамилию покупателя, приложить его паспорт и указать, как он будет расплачиваться — ипотекой или наличными).

Заявка в банк на получение разрешения подается через интернет-банк в свободной форме, но обязательно с приложением паспорта заемщика (продавца) и паспорта покупателя.

В течение 10 рабочих дней банк рассматривает заявку и там же в личном кабинете интернет-банка присылает текст разрешения на бланке банка БЕЗ ПОДПИСИ и печати. Подписывать будем в день сделки.

В моем случае, это был октябрь, рынок зашевелился, все везде затягивалось — и Банк тоже провалил все сроки. Рассматривал и одобрял проект договора 2 недели вместо 10 дней. А когда в итоге прислали комментарии и дату сделки, но выяснилось, что покупатель, видите ли, НЕ МОЖЕТ в этот день. Ну, не мудак ли?

Шаг 2 — Запрашиваем у ЗАСТРОЙЩИКА разрешение на продажу квартиру, купленной по ДДУ, которая еще строится

Зависит от вашего ДДУ и застройщика. КВС в пункте 5.1.4 договора долевого участия прописывает, что если перед застройщиком долга нет (то есть стоимость полностью покрыта собственными или заемными средствами), то можно переуступать права без получения разрешения от КВС.

В моем случае все усложнилось нотариусом, когда покупатель в последний момент очнулся и решил провести сделку нотариально. Я все равно запросила разрешение от застройщика (на всякий случай).

Как запросить разрешение у КВС и акт сверки

Позвонить в отдел договоров КВС. У них обед с 13 до 14.

С застройщиком (с отделом договоров) лучше предварительно переговорить по телефону обо всем этом, чтобы они ждали от вас письмо и запрос. Иначе разрешение век будут подписывать. Мне повезло, Ольга А. очень круто отработала и буквально в течение дня прислала мне разрешение . Спасибо!

Акт сверки присылает КВС очень быстро, можно, кстати, и позже его взять, чтобы к сделке он был посвежее. Но я сразу запрашивала, ибо потом начался трэш — и точно было не до свежести акта.

Шаг 3 — Согласование договора переуступки с банком

Кто готовит проект договора переуступки? Нотариус или риелтор.

В обоих случаях, проект договора переуступки должен быть согласован с банком прежде чем стороны его заверят у нотариуса или подпишут между собой (через МФЦ).

Если покупатель хочет нотариальную сделку, нотариус (а не риелтор) будет готовить проект договора переуступки прав и обязанностей. Нотариусов, которые умеют успешно составлять договор недвижимости в городе, как правило, не так много. Риелторы, которые давно в деле, таковых обычно знают.

Нотариус должен знать, что делает и к чему обычно докапывается Росреестр. Хорошо бы запросить перед основным договором (встречей трех сторон на сделке) проект договора вам на почту, чтобы почитать самому (а лучше, дать почитать юристу) и углядеть подводные камни, задать вопросы.

Обычно о договоре уступки трясется покупатель, ибо я то свое обременение на него хочу переложить. Но вообще продавцу тоже надо читать то, что предстоит подписывать.

С другой стороны, для продавца-ипотечника есть дополнительная защита — банк. Банк никогда не подпишет переуступку, если не согласен с договором. По этой причине Банк Санкт-Петербург запросил у меня (как продавца) проект договора на согласование в течение 10ти рабочих дней.

Я и все мои друзья по несчастью (мой агент, агент покупателя и сам покупатель) не ожидали, что БСПБ внезапно решит взять проект договора переуступки на согласование. Это было неожиданностью и об этом никто не говорил заранее.

Согласие на уступку от застройщика, как правило, имеет срок годности 14 дней. Если не провести сделку в эти дни, то надо будет брать новое согласие. Это грустно, ибо первая дата сделки у нас сорвалась, потом банк согласовывал договор цессии 2 недели вместо 10-ти дней, а потом еще предложил дату сделки еще спустя 2 недели. Таким образом, мы еще потеряли месяц на ровном месте. А акт сверки и согласие пришлось заказывать снова.

Отправить проект договора на согласование банку можно в интернет-банке, прикрепив документ от нотариуса.

В течение 10ти рабочих дней банк звонить продавцу, комментирует устно свои замечания и, если они незначительные, то записывает вас на сделку в банке.

Если покупатель готов на сделку без нотариуса, то вместо нотариуса надо в тот же день задатка записаться в МФЦ на сделку через 3-4 недели, когда будет открыта запись. Проект договора в этом случае готовит риелтор (ваш или покупателя, они сами между собой договорятся), но, главное, его тоже согласовать с банком.

Шаг 4 — Записаться к НОТАРИУСУ на подписание согласованного с банком основного договора переуступки

Когда банк согласовал договор переуступки, то можно назначать день встречи у нотариуса и подписывать основной договор. Встречаются обе стороны, сверяют договор еще раз и, если все в порядке, подписывают и идут клеить сделку дальше в банк.

Важно, чтобы нотариус внес правки по пожеланию банка! Если нотариус пропустит и не исправит текст договора, как хочет банк, то банк не проведет сделку, а за новый договор нотариусу придется платить еще раз.

Стоит ли бояться нотарильной сделки в недвижимости?

Когда в сделке появляется нотариус, безусловно, появляется дополнительная суета.

Риелторы (оба — и от покупателя, и от продавца) начинают усиленно звонить друг другу, звонить своим клиентам, общаться с нотариуом, но их ценность как специалиста падает до нуля.

Для меня в такой обстановке риелтор был, скорее, моральной поддержкой что ли и просто живой человек, кто может записать меня в МФЦ, переписать на другое время в банк, напомнить, какие бумажки надо собрать.

Это про минусы нотариальной сделки.

Плюсы проведения продажи через нотариуса тоже есть.

Нотариальные сделки Россреестр рассматривает быстрее, чем обычные через МФЦ. Есть вероятность, что квартиру перерегистрируют быстрее, а значит, быстрее раскроем аккредитив и перечислим деньги банку за ипотеку, а остатки — мне.

Также нотариальная сделка в недвижимости при покупке / продаже любого характера всегда крепче, их сложнее оспорить в суде.

Шаг 5 — Идем на сделку в БАНК

Теоретически, когда банк согласует договор перед подписанием его у нотариуса, вас тот же менеджер должен записать на сделку.

• Если сделка нотариальная, в идеале, должно быть так: утром к 10ти мы идем к нотариусу, а к 15ти, например, — в банк открывать аккредитив, закладывать деньги и подписывать договор переуступки.
• Если сделка через МФЦ, то утром идем на сделку в банк, а затем — в МФЦ на передачу документов на регистрацию в Росреестр. Наоборот, уловили?

Процедура в банке и сколько это стоит — отдельная история, может, еще одну статью напишу. Если коротко, то комиссию банку 50 тысяч кладем на счет заранее, покупатель приносит наличку для закладки ее на аккредитив (эскроу-счет), где деньги будут хранится, пока сделку не зарегистрирует Росреестр.

По идее, банк — это финальная инстанция. Больше вы друг друга не увидите, как и своих агентов и покупателя. (Я надеюсь). В целом, сделка не самая сложная (например, у меня не использовались средства маткапа и никаких более обременений не было, кроме ипотеки). Понятно ли я описала шаги продажи переуступки? Спросите меня в комментариях, если нет.

Ну, посмотрим, чем все закончится и сколько времени Росреестр будет регистрировать в итоге сделку (нотариальную). Хотя все не так страшно, сделка идет через банк и сейчас же не 90-ые.

А вот что еще выкинул Банк Санкт-Петербург (БСПБ), кроме комиссии 50 тысяч от продавца за проведение сделки, отчего у меня поседели волосы, расскажу в новой публикации. Вообще, про БСПБ надо отдельно писать: таких условий нет ни в одном другом банке.

Изменения в Налоговом кодексе коснулись всех, кто планирует продать или уже продал (начиная с 2019 года) новостройку — квартиру, которую купили у застройщика по договору долевого участия ( ДДУ ) ранее минимального срока владения. Так как в этом случае необходимо декларировать доход (если таковой есть) и уплачивать налог с дохода по ставке 13%. Если продажа состоялась позже минимального срока владения, ни о декларации, ни о НДФЛ думать не надо. Поэтому важно правильно посчитать этот срок владения. При этом минимальный срок может составлять 3 или 5 лет. Минимальный срок владения недвижимостью равен 3 годам, если она: перешла по наследству

Цессия: что нужно знать о договоре переуступки прав

Высокий спрос на недвижимость привел к тому, что предложение новостроек в Москве сократилось до исторического минимума. Но даже если застройщик уже завершил продажу квартир в строящемся доме, жилье в приглянувшейся новостройке еще можно попробовать приобрести у дольщиков. Такие сделки совершают путем переуступки права по договорам долевого участия (ДДУ).

Рассказываем, как происходит процедура переуступки прав, какие достоинства и недостатки есть у этой процедуры.

Что такое цессия

Цессия — это передача права требования по договору от одного лица другому.

«Обычно квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их в доме-новостройке на этапе котлована и затем реализуют почти готовое жилье по более высокой цене», — говорит генеральный директор сервиса по поиску недвижимости «Синица» Наталья Шаталина.

Есть и другие причины уступки прав требования физическими лицами — это, например, резкое изменение жизненных планов дольщика или возникновение проблем у застройщика. О последних, по словам Шаталиной, может свидетельствовать большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся ЖК.

Квартиры по переуступке часто продают и юридические лица — обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.

Переуступка — сделка по покупке не объекта недвижимости, а прав на него, напоминает частнопрактикующий юрист Андрей Лямзин. «Вы покупаете не жилье, а только право требования на объект недвижимости, которого, по сути, еще нет (этим договор отличается от договора купли-продажи). В дальнейшем застройщик будет обязан передать жилье именно тому, к кому перешло право требования на данный объект недвижимости», — поясняет эксперт.

Часто по договору цессии квартиры продают инвесторы, купившие их еще на стадии котлована (Фото: Kekyalyaynenshutterstock)

Виды переуступки прав

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных вида в зависимости от статуса собственника: физическое это лицо или юридическое. Основная разница между ними состоит в форме расчета.

«Если переуступка оформляется от юридического лица физическому, сделка глобально не отличается от сделки между двумя физическими лицами. Но расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и только после государственной регистрации договора», — подчеркивает Наталья Шаталина.

Процедура заключения договора цессии

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.

Для заключения договора цессии может понадобиться участие застройщика (Фото: Indypendenzshutterstock)

Особенности и риски

С введением в регулирующий долевое строительство закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу-счета схема переуступки изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.

Хотя эскроу-счет и открывается на имя конкретного человека, права на размещенные на нем деньги, включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве, можно передать новому дольщику. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.

Один из рисков, как отмечает Наталия Шаталина, — возможность купить права требования на жилье, которые уже переуступались: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот, в свою очередь, конечному покупателю.

«Если впоследствии одно из промежуточных звеньев обанкротится, этот факт может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. И если она находится в недостроенном доме, покупатель не получает защиту по праву добросовестного приобретателя — ее может использовать только приобретатель готовой квартиры», — объясняет Наталья Шаталина.

Еще одна особенность сделок переуступки в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ в строительстве не прекращается, в нем лишь происходит замена дольщика. Это значит, что в договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом, внести какие-либо правки не получится.

«Все обязанности застройщика, закрепленные в первоначальном договоре, будут действовать в отношении нового приобретателя (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.). А все обязанности, указанные в договоре долевого участия в строительстве, принимает новый участник долевого строительства. В этом есть один существенный недостаток: если ДДУ по каким-то причинам будет признан недействительным, новый дольщик не сможет предъявить претензии к застройщику, только к продавцу», — отмечает Шаталина.

Мало того, как подчеркивает эксперт, есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору. В этом случает у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед новым дольщиком.

Есть и еще один риск: в ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома — а это уже другая стоимость квартиры. На цене также сказывается рыночная ситуация — в результате новый дольщик покупает жилье по цене заметно выше, чем указана в ДДУ. Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы меньшей, чем та, которую он реально заплатил.

С введением № 214-ФЗ схема использования договора цессии в недвижимости изменилась (Фото: Evannovostroshutterstock)

Как обезопасить себя

Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:

Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия . По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования. … вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость; цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку; возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её. … договор долевого участия в строительстве; цессию, по которой продавец уступает права по долевому участию

Продажа квартиры по ДДУ: нюансы оформления и риски

Долевое участие

Очень часто возникает вопрос, можно ли продавать до сдачи дома квартиру в новостройке. Особенность продажи по ДДУ заключается в том, что продается не сама недвижимость, а право требования на будущее жилье. Такой договор купли продажи является по своей сути переуступкой требования. Дольщик, который полностью или частично выполнил оплату жилья, уступает свои права другому человеку. Результатом соглашения является то, что новый гражданин является участником долевого строительства.

Особенности продажи

Согласно договору переуступки прав, требования фиксируются отношения продавца и покупателя. Все дело в том, что такое соглашение позволяет дольщику передавать свои права другому гражданину за определенную оплату. Договор переуступки по ДДУ согласно юридической терминологии называется цессией. В момент заключения договора происходит смена дольщиков. Важно понимать:

• При приобретении прав на квартиру новый дольщик берет на себя все права и обязательства по ДДУ.
• Продавец, подписывая переуступку, может нести ответственность, только за подлинность прав и обязательств, предусмотренных в ДДУ, но при этом не отвечает за нарушения, которые могут быть допущены застройщиком.

По договору переуступки сделка может быть признана только на этапе строительства объекта недвижимости. Когда по ДДУ после ввода эксплуатацию дома, жилье передается дольщику, то после регистрации права собственности на квартиру она может продаваться обычным способом на основании оформления договора купли-продажи.

Как продать недвижимость по ДДУ

Единственным законным и безопасным способом продажи квартиры по ДДУ является договор переуступки. Но при этом следует подготовиться к тому, что процесс оформления займет долгое время. Кроме этого могут возникнуть следующие неприятные моменты:

• Необходимость участия застройщика, при этом очень часто девелоперы берут за это дополнительную плату.
• Ипотеку, которая является фактором усложняющим документом.

В силу сложности процедуры оформления, люди, продающие кому-либо квартиру по ДДУ, стремятся оформить сделку по предварительному договору купли-продажи. В этом случае граждане просто договариваются между собой, что после получения свидетельства о праве собственности на жилье, оно будет продано по договору купли продажи.

Риски при покупке жилья по предварительному соглашению заключаются в отсутствии какой-либо законной защищенности. Если с застройщиком возникнут проблемы, то невозможно будет отстаивать свои права, та как по закону дольщиком остается другой человек. А если он уже получил оплату по предварительному договору, то велика вероятность того, что он просто не захочет участвовать в разбирательствах.

Для покупателя также могут возникать опасности, связанные с тем, что всегда необходимо проверить при покупке квартиры обремененность приобретаемого жилого объекта. К примеру, в некоторых случаях возникает необходимость оплаты долга новым участником долевого строительства, в силу непорядочности продавца.

Оформление договора

Когда квартира продается по ДДУ, то продавец перед заключением договора должен собрать определенные документы. Вначале необходимо взять разрешение в компании застройщика на переоформления, без этого договор переуступки не будет иметь юридической силы. Не считаются незаконными требования девелопера оплаты за услугу, поэтому все, что можно посоветовать, так это торговаться. Помимо разрешения застройщик должен выдать справку об отсутствие задолженности. Если в ДДУ предусмотрена оплата долевого участия частями, то необходимо, чтобы строительная организация дала разрешения на перевод остатка задолженности на нового дольщика и предоставила имеющийся график погашения задолженности.

Кроме этого также нужно предпринять другие действия для оформления договора переуступки:

• Взять справку по форме ЕГРП в Росреестре. Услуга оказывается на платной основе.
• Если имеется супруг или супруга, то нотариально заверить его согласие на перерегистрацию квартиры.
• При приобретении объекта через ипотеку взять справку в банке об отсутствии задолженности по ипотечному договору и согласие на перерегистрацию.

К договору на переуступку по ДДУ обязательно прикладываются следующие документы:

• Оригинал договора ДДУ, на котором обязательно должна иметься отметка о регистрации в Росреестре.
• Все имеющиеся оригиналы финансовых документов.
• Согласие застройщика на перерегистрацию дольщика.
• Разрешение на сделку супруга или супруги продавца.

Особенности продажи после сдачи дома

Очень многих интересует вопрос, можно ли продать квартиру после сдачи дома и как это сделать. Это связано с тем, что с целью сократить время ожидания многие потенциальные покупатели стремятся приобретать квартиру по ДДУ в новостройках сразу после их сдачи, но до оформления права собственности.

Договор переуступки может заключаться до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости между застройщиком и дольщиком. Обычно период от сдачи дома до подписания данного документа составляет несколько месяцев.

Возможно купить квартиру данным способом, только оформив все необходимые согласительные и разрешающие документы. Очень часто по каким-либо причинам девелопер не дает разрешения на перерегистрацию дольщика и в этом случае, вряд ли, что-либо удастся сделать за короткое время. Что можно посоветовать в таком случае, так это обратится в общество защиты дольщиков, где работают грамотные специалисты, готовые помочь профессионально разрешить все возникающие вопросы.

Особенности

Продажа квартиры с долевым участием по договору переуступки — безопасная сделка. Двойная продажа недвижимости исключается в силу того, что Росреестр контролирует договор переуступки после его обязательной регистрации. Опасности возникают только при заключении предварительного договора купли-продажи, который не контролируется государственными органами.

Продажа квартиры облагается налогом. Если сумма сделки больше, чем ранее выполненная оплата застройщику, то на разницу нужно будет заплатить налог на доход физических лиц:

• Гражданам РФ – 13%.
• Не резидентам – 30%.

Уменьшить сумму можно на законных основаниях, воспользовавшись правом налогового вычета. Важно помнить о том, что налоговая декларация должна подаваться до конца апреля следующего года. Для уменьшения налога необходимо приложить все необходимые документы, подтверждающее данное право. Оплата производится до 15 июля года следующего за совершением сделки.

Практические советы

Для того чтобы продать квартиру по ДДУ можно выделить следующие основные этапы, которые необходимо пройти продавцу:

• Определится со стоимостью квартиры.
• Разместить объявление о продаже, используя все возможные рекламные современные средства.
• Предоставить потенциальному покупателю всю необходимую информацию о технических характеристиках квартиры, а также финансовые документы, подтверждающие отсутствие задолженности.
• Оговорить с покупателем стоимость и условия расчетов.
• Собрать необходимые документы и оформить договор переуступки.
• Отдать договор на регистрацию в Росреестр.

Время передачи денег за квартиру, купленную по ДДУ, назначается после того, как договор переуступки пройдет регистрацию. По завершению сделки все права переходят к новому дольщику. Многие приложения к договору заверяются нотариально. Стоимость нотариуса при продаже квартиры всегда рассчитывается индивидуально. Нотариус также может удостоверять сделку, чтобы подтвердить ее законность. Но в этом случае, чаще всего, расходы оплачивают обе стороны по взаимной договоренности.

Как продать квартиру в новостройке без уплаты НДФЛ? Письмо Министерства финансов РФ №03-04-05/46950 от 15.06.2021. 17.09.2021. … Минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной по договору участия в долевом строительстве ( по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору , связанному с долевым строительством), исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости. Сумму денег, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства, указывают в договоре долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения.

Продажа квартиры в новостройке до окончания ее строительства

Чтобы продать квартиру в новостройке, придется подождать года полтора с момента завершения строительства — примерно через такой промежуток времени покупатель получит на руки свидетельство о праве собственности на недвижимость. До этого момента поменять уже физически имеющуюся, но в юридическом плане не существующую квартиру на деньги можно только одним способом — оформив договор переуступки прав.

Порядок действий

С точки зрения технологии продать виртуальные квадратные метры (то есть квартиру либо в еще не достроенном доме, либо в достроенном, но в котором пока не оформлено право собственности) так же легко, как и купить у застройщика. В простой письменной форме между продавцом и покупателем (корректнее сказать, между правообладателем и правопреемником) оформляется договор, как правило, нотариально заверяемый. Технология переуступки прав зависит от того, какой тип договора изначально был оформлен с застройщиком. Как правило, речь идет о двух вариантах договоров. Либо это договор инвестирования, либо договор долевого участия. И в том и в другом случае должна делаться смена записи в реестре договоров у застройщика, а переуступка прав по договору долевого участия, кроме всего прочего, подлежит регистрации в госреестре.

Примерно такой же порядок действий и при покупке будущей квартиры на первичном рынке у застройщика. По сути, обе эти сделки мало чем отличаются друг от друга: и в том и в другом случае речь идет о передаче прав на будущую квартиру. Однако отношение покупателей к таким сделкам разное.

Квартира продающаяся по переуступке может смущать. Несмотря на то что риски при приобретении квартиры в строящемся доме и из первых рук застройщика, и по переуступке прав у соинвестора по большей части одинаковы (риск недостроя, риск банкротства компании), в памяти еще свежи случаи двойных и тройных продаж, связанные с не вовремя внесенной (или вообще не внесенной) сменой записи в реестре договоров, заключенных застройщиком с покупателями.

Применяются следующие технологии, распространенных на рынке продаж квартир в недостроенных домах. Во-первых, действительно, при наличии такой возможности продавцы-физические лица стараются продать квартиру (вернее, переуступить права) через застройщика или ту риэлтерскую компанию, с которой они в свое время сами оформляли договор. Логика понятна: именно там максимален приток потенциальных покупателей, интересующихся этим объектом. Во-вторых, к квартирам, предлагаемым по переуступке, относятся как к товару второго сорта. Поэтому, скорее всего, придется искать покупателя довольно долго или же предлагать более интересные финансовые условия. К тому же на рынке больше предложений по продаже вторичного жилья. Одинакового количества выставленных на продажу «первичных» и «вторичных» квартир существовать просто не может. Между ними всегда существует диспропорция. В свою очередь застройщик, прежде всего, заинтересован в том, чтобы реализовать все свои квартиры, и лишь когда их практически не осталось, заниматься передачей прав на ранее проданные.

Возможности регулировать этот процесс у застройщика есть. Например, держать руку на пульсе ценовой ситуации, корректируя условия первичных продаж в зависимости от выставленной цены переуступки прав. Кроме того, в первичном договоре часто заранее прописывают условия переуступки прав. Например, дополнительные расходы, которые в этом случае понесет продавец. Поскольку при переуступке прав застройщика в любом случае требуется ставить в известность, то у него есть возможность проводить такие операции возмездно (за определенную плату). В юридическом плане это обычно оформляется как договор на оказание услуг.

Иногда в договоре указывают и штрафные санкции за переуступку прав, а как крайний вариант — переуступка прав запрещена в любом виде. Некоторые застройщики выдвигают требования, что квартиры в построенных ими домах могут появиться на вторичном рынке не ранее, чем у покупателя появлялось на руках свидетельство о праве собственности или переуступить права на договор соинвестирования до момента подписания акта госкомиссии можно, но возможность совершения такой сделки в каждом конкретном случае должен проверить специалист группы оформления прав на недвижимое имущество. В некоторых случаях возможно продать-купить по переуступке квартиру в доме, уже прошедшем госкомиссию. Иногда такая сделка невозможна в принципе. В каждом случае возможность и детали подобной сделки зависят от подробностей договора, заключенного между застройщиком и покупателем квартиры, участия в этом договоре третьей стороны (например, банка, кредитовавшего покупку), этапа, на котором находится оформление собственности по объекту и множества других факторов.

Рассказываем как продать готовую квартиру в новостройке или переоформить ДДУ . Выгодно ли продавать недостроенную недвижимость, и какие риски у покупателя и продавца жилья. … Основные моменты, которые стоит помнить. Продажа по договору переуступки. Порядок действий. Заключение. Имущество, которое не существует. Квартира или права требования на нее. … Договор долевого участия (основной документ); Договор переуступки прав (минимум 2 экземпляра); Разрешение застройщика на уступку права