Как происходит оплата за квартиру в новостройке от застройщика

Как зарегистрировать договор в Росреестре и заплатить за квартиру застройщику безопасно

Как оплачивают квартиры в новостройках

Эксперты составили рейтинг схем оплаты жилья на первичном рынке, в соответствии с которым на первом месте — 100% оплата, на последнем – вексельная схема. На первый взгляд кажется парадоксальным, что в стране с низким уровнем доходов населения сделки со 100% оплатой нового жилья вышли на первое место рейтинга. Однако применение данной схемы оплаты широко распространено исключительно благодаря альтернативным сделкам, когда для получения необходимой суммы продается старое, в большинстве случаев – единственное жилье.

100% оплата

100% оплата квартиры в новостройке – наиболее удобный для покупателя способ расчета: документов нужно оформлять меньше, сделка завершается гораздо быстрее. При такой схеме весь процесс проходит всего в три этапа: согласование договора, закладывание денег в ячейку либо перевод через аккредитив, регистрация договора и перехода прав в УФРС. Однако, несмотря на простоту и минимум затрачиваемого времени, объем таких сделок последние 2-3 года не увеличивается — этому мешает низкая платежеспособность подавляющего большинства населения. Благосостояние многих российских семей в последние годы ухудшается, и не последнюю роль в этом сыграл экономический кризис 2008-2009 гг. При этом большая часть семей, которые в состоянии полностью оплатить новое жилье, вовсе не располагают значительными свободными суммами — до 50% занимают альтернативные сделки, когда необходимые средства появляются за счет продажи имеющегося жилья. В связи с тем, что бурного восстановления экономики пока не наблюдается, прогнозировать увеличение доли сделок купли-продажи квартир в новостройках по 100% оплате в ближайшие 2-3 года оснований нет.

Покупка квартиры в ипотеку

Ипотека для многих покупателей единственно возможная схема покупки жилья. Перед тем, как идти в банк за ипотечным кредитом, необходимо объективно оценить свою платежеспособность на ближайшие 10-20 лет: проанализировать востребованность своей профессии, риски увольнения или закрытия предприятия. К тому же, в отличие от скандинавских стран, где кредит на покупку жилья можно взять под 1,5-3% годовых, в России ипотечный кредит – очень дорогая для заемщика схема. Чаще всего ипотека выдается под 12-14% годовых, в итоге полная сумма выплат по кредиту через 12 лет может превышать стоимость квартиры более чем в два раза. Если обязательство ежемесячных выплат в размере 30-50 тыс. рублей не пугают, то ипотека – оптимальное решение квартирного вопроса. Преимущество такой схемы в том, что она позволяет купить квартиру, имея на руках всего 10% от необходимой суммы или даже меньше. Работают программы без первоначального взноса, при условии, что в залог передается уже имеющееся жилье, срок выплаты кредита может достигать 30 лет и более, поэтому многие семьи соглашаются на выплату высоких процентов, поскольку накопить на квартиру самостоятельно они всё равно не смогут. Всё это делает приобретение жилья по ипотеке второй по популярности схемой после 100% оплаты.

Покупка квартиры в рассрочку

Договор долевого участия не исключает возможности оплаты квартиры в рассрочку. При такой схеме оплаты в договор вносятся условия о размере первоначального взноса, сроке, на который дается возможность рассрочки, периодичности и способе внесения платежей. Как правило, оплата в рассрочку предоставляется покупателям, которые готовы оплатить сразу не менее 30-50% стоимости квартиры. Чаще всего рассрочку оформляют на срок от трех месяцев до трех лет. Платежи можно переводить ежеквартально, ежемесячно и еженедельно, обычно в договоре прописывают внесение ежемесячных выплат. При оплате квартиры в рассрочку покупателю нужно понимать, что беспроцентные схемы встречаются крайне редко. Чаще всего объявление о беспроцентной рассрочке является маркетинговым ходом, на самом деле 8-12% годовых уже включены в стоимость квартиры, которая стоила бы дешевле в случае оплаты полной её стоимости.

Покупка квартиры по жилищным сертификатам

Жилищные сертификаты – это особый вид облигаций, подтверждающий право владельца на получение квартиры либо субсидии на покупку и строительство жилья. Выпуск жилищных сертификатов – часть федеральной программы «Жилище», номинал сертификата устанавливается в квадратных метрах и денежном эквиваленте. Выпускают жилищные сертификаты компании, обладающие правами заказчика на строительство жилья. Стать обладателем жилищных сертификатов могут очень немногие — в основном их получают в порядке очереди военные, сотрудники МВД, ветераны Великой Отечественной Войны, молодые семьи и пострадавшие от стихийных бедствий и терактов. Причем только те из них, у кого нет иного жилья в собственности и даже по социальному найму. Неудобство сертификата в том, что его нужно принести в банк в течение двух месяцев со дня получения. Если собственник предъявил жилищный сертификат на сумму в размере 30% от стоимости квартиры или более, то эмитент сертификата обязан заключить договор купли-продажи жилья или погасить цену сертификата по индексированной номинальной стоимости.

Покупка квартиры по векселю

Довольно распространенная в середине 90-х-начале 2000-х годов схема покупки квартир в новостройках, после принятия Закона №214-ФЗ стала незаконной. Однако она может все еще встречаться на рынке, особенно в дорогих сегментах жилья. Даже в период «расцвета» данной схемы на рынке, она была наиболее распространена среди респектабельной аудитории по одной простой причине – малообеспеченной аудитории было морально тяжело отдать свои кровные в обмен на «листок бумаги». Данный способ оплаты был и будет самым рискованным из всех возможных вариантов приобретения недвижимости. Вексель – письменное долговое обязательство, выдаваемое векселедателем (застройщиком, инвестором, субинвестором) векселедержателю (покупателю квартиры). По этому обязательству покупатель имеет право требовать с заемщика уплаты к определенному сроку суммы, указанной в векселе. Компания подает клиенту вексель за сумму, равную стоимости выбранной квартиры. Впоследствии, когда подходит срок погашения векселя, покупатель обменивает его на квартиру. Для покупателя квартиры эта схема крайне не надежна. Юридически купля-продажа векселя никак не связана с квартирой, и покупателю приходится полностью полагаться на порядочность застройщика. Ни в одном документе не фиксируется, что застройщик должен вернуть стоимость векселя в виде квартиры. И если застройщик вернет несостоявшемуся новоселу деньги вместо квартиры, то обязать его предоставить жилье ни одни судебная инстанция не сможет.

Вывод

Большая часть сделок купли-продажи нового жилья заключается по схеме 100% оплаты и с помощью ипотечного кредита. Увеличению доли сделок по 100% оплате препятствует низкий уровень доходов населения, что соответственно приводит к постепенному росту доли ипотечных кредитов, которая могла бы быть еще больше, если бы не рост процентной ставки, который мы наблюдаем с середины 2012 года. Причем перспективы её снижения пока очень маловероятны. Доля сделок по жилищным сертификатам, скорее всего, сохранит свое значение, поскольку количество людей, которые имеют право ими воспользоваться, остается более или менее стабильным. А вот покупка по вексельной схеме с принятием федерального закона №214 ФЗ стала незаконной и скоро она окончательно сдаст позиции и исчезнет с рынка недвижимости.

Как заплатить за квартиру в новостройке : пошаговая инструкция. Помочь оплатить квартиру в новостройке могут банки, если принято решение о приобретении жилья через ипотеку или материнский капитал. Если имеются свободные средства, стоит рассмотреть варианты полной оплаты сразу или после оформления в рассрочку. Недвижимость в новых районах продается по разумным ценам, особенно если микрорайон только недавно построен. 100% предоплата. Оплачивать всю сумму сразу предпочитают около 43% жителей Москвы и 35% желающих приобрести квартиру в Московской области.

Как оплатить квартиру в новостройке

Мы с вами постепенно движемся к тому, чтобы стать полноправными собственниками квартиры в новостройке. Это большой путь, но мы уже на середине:

Между тем, как мы заключили договор и получили квартиру, мы должны заплатить застройщику за строительство. А прежде чем платить, мы должны убедиться, что никто не купил эту же квартиру до нас. Для этого мы регистрируем договор в Росреестре.

Об этом сегодня и поговорим.

Регистрируем договор в Росреестре

Чисто технически ничто не мешает нечестному застройщику продать одну квартиру дважды: он может подписать договор на одну и ту же квартиру с несколькими дольщиками, а потом забрать деньги и испариться.

Полное название Росреестра — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии

Чтобы защитить честных дольщиков от таких мошенников, в России есть закон, который обязывает регистрировать каждый договор долевого участия до того, как вы по нему будете платить. Регистрация гарантирует, что одну и ту же квартиру не продали дважды.

В каждом регионе госпошлину оплачивают по своим реквизитам. Смотрите их на сайте Росреестра

В Росреестре вашу сделку проверят и сохранят в ЕГРП — едином государственном реестре прав. Теперь ваш договор считается действительным: государство знает, что у этой квартиры есть хозяин, и не зарегистрирует по ней ДДУ никому другому.

Если у вас есть время или вы мнительны, договоритесь с застройщиком о встрече в Росреестре. У приличных застройщиков, как правило, в штате работает юрист, который регистрирует с клиентами ДДУ.

Юрист предложит вам время встречи. С собой возьмите тот же набор документов, который готовили для подписания ДДУ, и квитанцию об оплате госпошлины. В 2016 году она составляет 350 рублей на всех участников сделки, включая застройщика. Каждый участник сделки отдельно оплачивает свою часть госпошлины. Как и сколько платить, вам сообщит застройщик. Платить можно через интернет-банк или картой через портал госуслуг.

Если вы живете в другом городе или вам некогда, оформите у нотариуса доверенность на застройщика. В этом случае застройщик за вас оплатит госпошлину, сдаст договоры на регистрацию и потом заберет их.

Поход к нотариусу займет два часа. Дальше отдаете застройщику доверенность, он бегает по росреестрам сам. Через 5 дней застройщик получает готовый ДДУ и передает или отправляет его вам. Всё вместе потребует дней 7−10.

Чтобы не наделить застройщика лишними полномочиями, укажите в доверенности правильные формулировки. Вам подойдет разовая доверенность — ее оформляют под конкретную квартиру.

Если вы в другом городе, то добавьте, что застройщик вправе подписывать ДДУ за вас. Чтобы застройщик не подписал за вас что попало, проверьте, что в доверенности указаны стоимость и адрес квартиры и они совпадают с ДДУ и реальностью. После того, как застройщик получит для вас зарегистрированный ДДУ в Росреестре, заберите у него оригинал доверенности.

ДДУ подписали днем раньше, поэтому достаточно номера и даты договора. Если хотите, чтобы за вас подписали и ДДУ, укажите тут стоимость квартиры

Если вы параноик, отдельно сходите в Росреестр и напишите заявление, что во всех сделках с недвижимостью будете участвовать только лично. В этом случае Росреестр не примет документы у любого, кто бы ни пришел от вашего имени, даже по доверенности. Доверенности перестанут «срабатывать» в Росреестре с даты такого заявления.

В каждом регионе и ведомстве — Росреестре, МФЦ, кадастровой палате — текст заявления свой, хотя суть одна. В заявлении сошлитесь на статью 28.1 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997

Хотите сэкономить пару тысяч рублей — сами оплатите госпошлину и встречайтесь с застройщиком в Росреестре. Сэкономить пару дней — оформите у нотариуса разовую доверенность на застройщика

Платим застройщику

После регистрации договора долевого участия в Росреестре можно платить застройщику.

Застройщик не вправе брать с вас деньги за квартиру до того, как Росреестр проверит и зарегистрирует ДДУ. Это прямо написано в законе 214-ФЗ. Если застройщик продает квартиры по 214-ФЗ, но при этом просит у вас деньги до регистрации ДДУ, это незаконно.

Платим через аккредитивный счет. Чтобы и защитить интересы дольщиков, и помочь порядочным застройщикам, существует специальный механизм — аккредитив.

Это такой счет в банке, на который вы вносите деньги перед регистрацией ДДУ и с которого застройщик получит деньги только после регистрации договора в Росреестре. Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора.

Когда застройщик предъявит в банк зарегистрированный договор долевого участия, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Это называется «раскрыть аккредитив». Если по какой-то причине сделка не состоится и ДДУ не зарегистрируют — приходите в банк и забираете свои деньги с аккредитива.

На расчетный счет. Иногда застройщики не работают с аккредитивами. В этом случае застройщик регистрирует договор в Росреестре без оплаты. Тогда вы отправляете деньги напрямую — на расчетный счет застройщика.

Наличными платить тоже можно. Я не рекомендую оплачивать квартиру наличными, потому что носить с собой несколько миллионов опасно — могут ограбить. Если таки решите рискнуть, платите только после регистрации ДДУ.

Когда вы рассчитываетесь с застройщиком через его кассу, вам выдают квитанцию к приходному кассовому ордеру. Она подтверждает, что вы заплатили деньги застройщику. Берегите эту квитанцию.

Платить за квартиру на расчетный счет застройщика можно только после регистрации в Росреестре. На аккредитив — можно и до регистрации. Избегайте оплаты наличными, чтобы вас не ограбили по пути в офис застройщика

Выводы

1. Регистрация ДДУ защитит дольщика от двойной продажи квартиры.
2. Чтобы сэкономить деньги, подавайте документы на регистрацию лично.
3. Чтобы сэкономить время, поручите застройщику сдать документы за вас.
4. На расчетный счет платят только после регистрации ДДУ в Росреестре.
5. На аккредитив можно платить и до регистрации ДДУ.
6. Если платите наличными, заберите квитанцию — она доказывает факт оплаты и сумму.

Что дальше

Квартира еще не ваша. Чтобы она стала вашей окончательно, должны произойти три вещи:

Как происходит покупка квартиры в новостройке в 2022 году: пошаговая инструкция. Пальцева Ксения – юрист широкого профиля. Время на чтение: 14 минут. 70924. … Пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке : Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома. Плюсы и минусы покупки жилья на стадии строительства: что нужно знать покупая квартиру в новостройке . Оценка застройщика и перспективы банкротства: как выбрать застройщика при покупке квартиры . Оформляем договор. … Оплата . Приемка квартиры от застройщика . Оформление квартиры в собственность и прописка. Какие нужны для этого документы. Особенности покупки квартиры в новостройке с ипотекой.

Как происходит оплата за квартиру в новостройке от застройщика

1. Подготовка к заключению договора участия в долевом строительстве (ДДУ)

Первое, что надо решить – на кого вы собираетесь приобрести квартиру. От этого зависит, кто будет указан в ДДУ в качестве участника (участников) долевого строительства.

Квартира может приобретаться в собственность одного, двух и более лиц.

1. Если ДДУ заключается с одним участником, то квартира оформляется в его собственность. Однако, если это лицо состоит в браке, то в независимости от того, на кого был заключен ДДУ и зарегистрировано право собственности, квартира становится совместным имуществом супругов.
2. Если ДДУ заключается обоими супругами, то в договоре указывается, что квартира приобретается в совместную собственность. Тогда, в случае раздела имущества, квартира делится пополам.
3. Если в договоре указать, что квартира приобретается супругами в долевую собственность с указанием долей, то каждый получит принадлежащую ему часть собственности.

Мы не рекомендуем оформлять ДДУ на несовершеннолетних детей, однако, если вы все же решили это сделать, то должны понимать будущие ограничения по распоряжению квартирой, принадлежащей детям. Вы не сможете совершить сделку без разрешения органа опеки и попечительства, а также предоставления ребенку равноценной собственности.

Также ДДУ могут заключить лица, не состоящие в родстве или браке. Для этого потребуется паспорт, а детям до 14 лет – свидетельство о рождении.

Второе, что нужно решить – за счет каких средств вы оплатите квартиру: собственных или привлеченных.

Если у вас недостаточно собственных средств, вы можете получить заем у физических или юридических лиц либо оформить ипотеку в банке.
Тут уже целая история. Банк требует много документов. И для того, чтобы их собрать, придется побегать. Учтите, в разных банках для оформления ипотеки просят разные пакеты документов.

Есть такие люди — ипотечные брокеры. Их нанимают, чтобы не мучиться с банками. Брокер помогает собрать документы, отправляет заявки по банкам, которые сотрудничают с вашим застройщиком. Услуги брокера экономят время, но стоят денег.

2. Подписываем договор участия в долевом строительстве

Прочитайте внимательно и убедитесь, что в нем указаны:

• Предмет договора;
• Срок передачи застройщиком квартиры;
• Цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• Гарантийный срок на квартиру;
• Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по ДДУ.

При отсутствии в ДДУ указанных условий договор считается незаключенным.

Также изучите описание дома и квартиры.

Описание дома должно содержать:

• Описание объекта: количество этажей, количество секций подъездов;
• Наименование строительных материалов, из которых строится дом;
• Количество и виды лифтов;
• Описание конструктивных элементов дома;
• Количество квартир в доме, проектная площадь дома, строительный адрес дома;
• Описание земельного участка: кадастровый номер, адрес, площадь, вид права, на основании которого застройщик пользуется земельным участком.

Описание квартиры должно содержать:

• Этаж и предварительный номер квартиры;
• Проектную площадь квартиры;
• Высоту потолков;
• Количество санузлов, балконов, лоджий.

К договору прилагается поэтажный план, на нём выделена ваша квартира. С помощью плана вы определите удаленность квартиры от лифтов и мусоропровода.

Кроме того, есть еще три пункта, которые надо внимательно изучить.

Кто подписывает с вами договор. Договор подписывает генеральный директор компании, его полномочия следуют из Устава компании. Необходимо убедиться, что полномочия генерального директора не ограничены Уставом, и он вправе, без дополнительного одобрения, заключать с вами ДДУ.

Если вместо генерального директора ДДУ подписывает доверенное лицо, попросите, чтобы вам предъявили подлинник доверенности и паспорт лица, подписывающего ДДУ. Убедитесь, что договор с вами подписывает лицо, указанное в доверенности.

Важно, чтобы в договоре и проектной декларации был указан один и тот же застройщик. Если договор с вами заключает другая компания, необходимо проверить ее полномочия на эти действия.

Когда вам передадут квартиру. В договоре указывают срок окончания строительства дома и срок передачи застройщиком квартиры собственнику. Этот срок единый для всех участников долевого строительства. Застройщик несет ответственность за нарушение указанного в ДДУ срока передачи квартиры.

Компенсация площади. Если квартира окажется на пару-тройку квадратных метров меньше, чем было указано в договоре, вы имеете право на возврат излишне уплаченных денежных средств. С этим пунктом застройщики часто хитрят, потому что не хотят возвращать вам деньги. Однако, если в договоре будет четко прописан порядок возврата денежных средств, то застройщик обязан выполнить это условие.

Если же по результатам измерений площадь квартиры окажется больше, чем указано в ДДУ, то застройщик также вправе требовать от вас доплаты за лишние метры. Важно, чтобы договор устанавливал стоимость одного квадратного метра квартиры.

Не подписывайте договор в первый же день, когда придете в офис к застройщику. Надежнее — забрать его с собой и показать адвокату.

3. Регистрируем ДДУ в «Росреестре»

Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы до тех пор, пока не пройдет регистрацию в «Росреестре». По закону в регистрации ДДУ участвуют обе стороны — вы и застройщик.

Однако, как правило, застройщик берет на себя регистрацию ДДУ в «Росреестре». Вы должны выдать доверенность и передать необходимые для регистрации договора документы представителю застройщика по акту приема-передачи.

4. Платим за квартиру

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Оплата цены договора может производиться только после государственной регистрации ДДУ в «Росреестре».

Необходимо строго соблюдать сроки оплаты, чтобы застройщик не имел оснований для одностороннего отказа от исполнения договора.

Если вы по договору обязаны единовременно внести платеж, то просрочка внесения платежа в течение более двух месяцев дает застройщику право отказаться от ДДУ.

То же самое право имеет застройщик, если вы больше трех раз в течение двенадцати месяцев нарушили сроки внесения периодических платежей или допускаете их просрочку более двух месяцев.

Что дальше?

Мы подписали договор и заплатили или платим за новостройку. Следующие год-полтора будем ждать, пока построят наш дом.

Пока дом строится, можно:

• Следить за веб-камерой, установленной на объекте;
• Общаться с жильцами на форуме застройщика;
• Обращаться к застройщику, если возникают вопросы.

Если чувствуете, что стройка затянулась — например, на объекте три недели подряд нет рабочих, требуйте от застройщика письменных объяснений.

Если вас игнорируют, вы имеете право требовать исполнения условий подписанного договоры. Главное: не бойтесь защищать свои права. У вас на руках ДДУ, а значит — закон на вашей стороне.

Итак, финал близок. Когда строительство завершится, останется всего два шага: подписать акт приема-передачи и зарегистрировать право собственности на квартиру. Как это сделать правильно — мы расскажем в следующий раз.

В основном при расчете за квартиру в новостройке инвестор платит на указанный счет удобным для него способом – внеся сумму наличными или переведя ее со счета на счет. При внесении наличных на сумму свыше 150 тысяч гривен банк может потребовать предоставить документы, подтверждающие, откуда эти деньги – как правило, справку о доходах. При оплате через кассы банков по рекомендации застройщика этот момент удается обойти. Порядок перевода денег строительной компании отличается в зависимости от того, какой договор применяется. Рассмотрим, как, когда и кому платить за новостройку в разных случаях. Как передавать деньги застройщику по договору дериватива.

Как оплатить квартиру в новостройке: пошаговая инструкция

Моменту оплаты квартиры в новостройке предшествуют следующие действия дольщика, выбравшего сам объект купли-продажи и компанию-застройщика:

1. Определение компании, с которой будет подписан договор долевого участия в строительстве (ДДУ) в соответствии с ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
2. Получение скидки за оплату квартиры сразу, без привлечения ипотечной ссуды.
3. Заключение договора долевого участия.

По логике событий после заключения договора и перед получением на руки ключей от квартиры должна произойти оплата покупки. Но покупателю ни в коем случае не стоит спешить. Исключить самые распространенные риски мошенничества поможет только четкое следование инструкции по оплате и регистрации договора покупки в Росреестре, составленной, исходя из практики и требований законодательства.

Шаг 1: регистрация покупки новостройки в Росреестре

Множество мошенничеств с новостройками состоят в том, что одна и та же квартира продается нескольким покупателям. Мошенник подписывает договора с несколькими покупателями, получает со всех оплату, а потом скрывается с этими деньгами. В итоге с из нескольких дольщиков с квартирой останется только один: тот, кто первый зарегистрирует свой ДДУ в Росреестре. Остальные останутся с липовым договором на руках и без денег. Именно в целях избежать риска возникновения такой тупиковой ситуации принят закон, обязывающий застройщиков и дольщиков регистрировать ДДУ до оплаты по ним.

После подачи заявления о регистрации ДДУ в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), будет выполнена его всесторонняя проверка. При отсутствии в Росреестре и ЕГРП сведений о зарегистрированных ранее сделках купли-продажи с этой же квартирой, договор в соответствии с поданным заявлением будет зарегистрирован, а данные переданы в ЕГРП — единый государственный реестр прав. Риск регистрации ДДУ на кого-либо еще с этого момента полностью исключен. За регистрацию заявитель обязан уплатить государству госпошлину — 350 руб., ту же сумму оплачивает и застройщик от своего лица. Оплату можно выполнить самостоятельно на портале госуслуг.

В штате компаний-застройщиков всегда имеется юрист, либо штат юристов. В его задачу входит регистрация договоров с клиентами. С ним следует договориться о дате и времени встречи в Росреестре, куда следует захватить тот же пакет документов, что и для подписания ДДУ, а также оплаченную квитанцию госпошлины. Можно выдать доверенность, заверенную у нотариуса и передать юристу застройщика право провести регистрацию вместо себя. Этим можно сэкономить свое время, например, когда покупатель проживает в другом городе. Но поступать так строго не рекомендуется, если компания-застройщик не вызывает доверия.

Срок регистрации — до 5 рабочих дней после даты подачи заявления. Передоверив юристу застройщика провести регистрацию по разовой доверенности, оформленной строго для регистрации одной-единственной квартиры с указанным адресом, площадью, ценой, можно получить на руки зарегистрированный ДДУ через 10 дней максимум. После того как юрист выдаст на руки зарегистрированный ДДУ, следует забрать у него оригинал доверенности, либо обратиться в ту же нотариальную контору и отозвать ее.

Можно поступить иначе, если доверия застройщику и его юристу нет: подать в Росреестр заявление о том, что все документы вы будете подавать только лично, а пришедшим с доверенностью следует отказать в приеме. В этом случае никто не сможет подать заявление от имени дольщика, кроме него самого, даже при наличии генеральной доверенности.

Важно обратить внимание на то, какой формы договор заключается: договор долевого участия или переуступки прав. Первый можно заключить только с компанией-застройщиком, а второй с инвестором строительства — тем, кто ранее заключил с застройщиком договор долевого участия, а потом решил переуступить право требования, вернув с лихвой свои первоначальные вложения. Оба договора вполне легальны в рамках ФЗ №214. В обоих документах указываются все данные квартиры, а также сроки введения здания в эксплуатацию и вручения ключей владельцу.

Главное отличие заключается в сроках оплаты. По ДДУ оплата проводится после регистрации договора в Росреестре. По договору переуступки прав оплата проводится при подписании его, после чего проводится регистрация документа в Росреестре.

Шаг 2: оплата по договору долевого участия

​Как только регистрация ДДУ завершена, можно перейти к оплате самой квартиры. Производить расчет никогда не следует за наличные деньги, поскольку речь идет всегда о больших суммах, что априори означает большие риски. Для оплаты за столь дорогие покупки создаются специальные аккредитивные счета. На такой счет вносятся деньги дольщиком еще перед подачей заявления в Росреестр. После успешной регистрации ДДУ, застройщик сможет получить деньги со счета. Банк в такой ситуации выступает хранителем денег дольщика и гарантом соблюдения процедуры оплаты.

Чтобы застройщик смог получить деньги с аккредитивного счета, ему следует предъявить банку зарегистрированный ДДУ. Банк после этого выполнит транзакцию перевода денег с аккредитивного счета на счет компании-застройщика. Если по любой причине не произошла регистрация ДДУ, дольщик в любой момент может забрать свои деньги обратно.

Бывает, что застройщик не работает с аккредитивами, предпочитая получать деньги напрямую от покупателя после регистрации ДДУ. В такой ситуации дольщик ничем не рискует и сможет сам выполнить перевод со своего банковского счета на счет продавца. Важно при этом лично убедиться в том, что регистрация прошла успешно, не верить на слово. Для этого можно после получения известия о регистрации лично подать запрос в ЕГРП и убедиться в достоверности сведений.

Только в крайнем случае можно расплатиться с застройщиком наличными. Рисков для дольщика при таком варианте взаиморасчетов очень много: можно потерять квитанцию об оплате, можно оказаться ограбленным на пути к офису застройщика, застройщик может позже заявить, что оплата была произведена фальшивыми деньгами и т.д. В итоге получится так, что ДДУ есть, регистрация его произведена, но оплата не получена. Застройщик аннулирует договор из-за неуплаты, предъявит неустойку, а вот доказать что-либо самому дольщику будет крайне затруднительно.

Наконец, оплатой по ДДУ может стать ипотечная ссуда. Обычно, ипотечный займ предоставляется на сумму не более 85% от стоимости квартиры. Остальные деньги дольщик предоставляет сам. Оплата и в этом случае осуществляется банком после того, как заемщик предъявляет зарегистрированный в Росреестре ДДУ.

Шаг 3: вступление в права собственности

Чтобы стать собственником на деле, а не на бумаге, должны произойти еще несколько важных событий:

1. Квартира должна быть достроена, а дольщику переданы ключи от нее.
2. Должна произойти приемка квартиры по передаточному акту.
3. Зарегистрировано право собственности в Росреестре.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по сделкам с недвижимостью, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир : +7 495 320-99-22. Почему я выбрала квартиру в новостройке . … В отличие от новостройки , такую квартиру можно было бы сразу сдавать. Ну или почти сразу – после небольшого ремонта, и не ждать ввода дома в эксплуатацию. … В рамках акции застройщик предлагал оплатить все проценты по кредиту до конца года за свой счет. Таким образом номинально моя ставка по кредиту до конца 2020 года составила 0,01% годовых. Приятным сюрпризом стало и то, что банк далее субсидировал ставку на уровне 0,01% до июня 2021 года.

Оплата по договору с Застройщиком

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

После того, как мы поставили свой автограф на договоре, у нас тут же возникает обязанность по этому договору – произвести платеж. Неприятно, но – надо!

По сравнению со вторичным рынком, где принято рассчитываться за квартиру наличными, и иногда в валюте, на первичном рынке оплата по договору с Застройщиком обычно происходит по безналу, и в рублях.

Наличные могут потребоваться в отдельных случаях, например, при внесении предоплаты за квартиру (бронирование/резервирование квартиры). Это может трактоваться как первый взнос по договору.

К слову, при заключении Договора долевого участия (ДДУ), любые платежи по нему Застройщик (Девелопер) вправе принимать только после регистрации этого договора. Это требование закона ФЗ-214. Соответственно, если Застройщик предлагает дольщику произвести оплату по Договору долевого участия в строительстве сразу после его подписания, не дожидаясь его регистрации, то это нарушение закона.

Поэтому перед перечислением денег Застройщику, нам полезно будет самостоятельно проверить, зарегистрирован ли наш ДДУ в Росреестре (как это сделать – см. по ссылке).

Как происходит платеж дольщика при оплате договора с Застройщиком

На практике оплата Договора долевого участия может происходить как напрямую со счета Покупателя на счет Застройщика (сразу после регистрации ДДУ), так и через специальные банковские счета – аккредитив или эскроу-счет.

Оплата договора через аккредитив подразумевает, что дольщик заранее вносит деньги на специальный (аккредитивный) банковский счет, затем регистрируется ДДУ, и только тогда Застройщик получает деньги с этого счета. В случае с ипотекой кредитные средства так же перечисляются банком-кредитором на аккредитивный счет (уже после подписания ДДУ, но до его регистрации).

Подробнее о том, как происходят расчеты через аккредитив рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Еще нам нужно учесть, что для договоров ДДУ, заключенных после октября 2017 года, Застройщик должен сделать отчисления (1,2% от стоимости каждого ДДУ) в Компенсационный фонд долевого строительства. Это гарантирует дольщику «страховку» от фонда, в случае банкротства Застройщика. Без такого отчисления ДДУ не зарегистрируют в Росреестре.

Правда, есть исключение из этого правила. Если Застройщик принимает оплату по договору через специальный счет эскроу (подробнее о нем – см. по ссылке), то отчисления в Компенсационный фонд он делать не обязан (эскроу-счет и так прекрасно защищает деньги дольщика).

А с 01.07.2019 оплата ДДУ через эскроу-счет стала обязательным условием принятия платежей Застройщиком для всех новых строительных проектов. Проекты, запущенные ранее указанной даты, это правило не касается.

Оплата договора с Застройщиком через эскроу-счет на сегодня является самым безопасным способом для дольщика сохранить свои деньги на случай, если строительная компания остановит строительство и/или обанкротится. В отличие от аккредитива, деньги с эскроу-счета Застройщик получает не после регистрации ДДУ, а только после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам.

Правда, какую именно форму платежа по договору придется нам использовать – прямой перевод, аккредитив или эскроу – определяет сам Застройщик (за исключением случаев, когда расчет через эскроу для него обязателен). Обычно, форма расчетов указывается в самом Договоре долевого участия (ДДУ).

Оплата квартиры по ДДУ – подводные камни. Что нужно знать дольщику перед оплатой договора – см. в заметке по ссылке.

Сумму и порядок платежей мы выяснили у Застройщика на предыдущих шагах. Общая сумма обязательно присутствует в договоре, а порядок платежей может фиксироваться в приложении к нему. Сейчас наша задача – пунктуально выполнить то, что от нас ждет Застройщик. Тогда и мы сможем требовать от него выполнения его обязательств по договору. Закон ФЗ-214 дает нам для этого очень серьезные возможности и полномочия.

Технику проведения безналичных платежей мы здесь описывать не будем, в надежде, что этим искусством сегодня владеют даже домохозяйки. Добавим только, что платеж может быть как разовым, так и в рассрочку – этапами.

Если Застройщик дает возможность оплаты ДДУ в рассрочку и без процентов, то это, очевидно, выгодная сделка для Покупателя (фактически – бесплатный кредит). В этом случае, как и при выплате ипотечного кредита, Покупатель вносит первый взнос (например, 30-40%), а остальные платежи выплачивает равными долями помесячно, в процессе строительства дома.

Важно сохранить все платежные документы, задействованные при переводе денег. Это подтверждает факт выполнения нами своих обязательств по договору и подтверждает наше право на налоговый вычет за покупку жилья.

Если Застройщик принимает первый взнос за квартиру наличными, то деньги вносятся в кассу компании, а нам должны выдать чек контрольно-кассовой машины (ККМ) и квитанцию к приходному кассовому ордеру.

С момента оплаты всей суммы, мы выполняем свои обязательства перед Застройщиком, и приобретаем в полном объеме права требования на квартиру по Договору долевого участия (ДДУ).

Напомним, что в случае передачи денег под Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) прав требования на квартиру мы иметь не будем.

Эти права требования являются основой для последующего получения права собственности на квартиру, после того, как дом будет достроен и сдан госкомиссии.

Но пока дом строится, нам остается только ждать, следить за процессом стройки и новостями Девелопера.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Итак, с деньгами мы, скрепя сердце, расстались. Пытаемся отмахнуться от навязчивой идеи вернуть их назад, и концентрируемся на мысли о будущем обладании шикарной новой квартирой. Или не очень шикарной…

Теперь нам надо запастись терпением, и ждать результата. Непременно положительного. Но на месте сидеть мы, конечно же, не будем. Мы будем следить за ходом стройки!

Один из лучших инструментов анализа информации об объектах недвижимости. · Документы. Ход строительства. Реальные отзывы. Живое общение · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/