Как происходит трейд ин квартиры в новостройке

С помощью схемы трейд-ин можно обменять старую квартиру на жилье в новостройке. Рассказываем, каким образом оформляются такие сделки, и какая недвижимость подходит для обмена.

Квартиры и Трейд Ин.

Понятие трейд-ин (trade-in) квартир в Москве, обозначающее зачет стоимости старой недвижимости при приобретении новой, появилось и прижилось в русском языке во многом благодаря автодилерам, которые довольно давно практикуют такую схему работы. Эта схема проста: клиент приезжает на старой машине и уезжает на новой, доплатив разницу между ее ценой и суммой, в которую специалисты компании оценили то, на чем он приехал. В дальнейшем дилер силами своих специалистов продает старую машину, предварительно проверив ее состояние и, при необходимости, исправив мелкие недостатки.

Очевидно, что главный выигрыш этой схемы – ускорение процесса приобретения новой машины за счет немедленного получения денег за старую и «делегирования полномочий» по ее продаже сотрудникам дилера. Несомненный проигрыш – дилер предложит сумму, заметно отличающуюся от рыночной в меньшую сторону.
Хорошей иллюстрацией несоответствия ожиданий покупателя и предложения продавца является диалог героев одной из популярных книг Э.М. Ремарка:
» – Форд… – начал он.
– Будет, разумеется, принят в счет оплаты…
– Четыре тысячи марок…
– Стоил он когда-то, не так ли? – спросил я дружелюбно. – При цене в четыре тысячи марок ваш форд должен был бы иметь бамперы из чистого золота.»

Автомобиль дешевле квартиры, при его выборе мы учитываем гораздо меньше параметров. Мы не оцениваем вид из его окна, район, этаж и близость школ и магазинов, поэтому специалистам дилера значительно проще оценить идущую в зачет старую машину, чем сотрудникам застройщика – оценить квартиру на вторичке. Дилер зарабатывает не только на продаже автомобилей – источником значительной части его дохода являются услуги по техобслуживанию и послегарантийному ремонту проданных машин, но недвижимость не пригонишь на ТО. Так возможен ли вообще трейд-ин при покупке квартиры в новостройке? Что на самом деле ждет покупателя, откликнувшегося на рекламу, предлагающую работу по этой схеме?

Трейд-ин от застройщика, что скрывается под формулировкой? Комментирует вопрос Анатолий Пысин.

На мой взгляд, понятие трейд-ин в недвижимости используют из-за его узнаваемости для реализации некоторых маркетинговых технологий. По сути, все они представляют собой альтернативные сделки, включающие в цепочку новостройки, продаваемые по ДДУ. Авторы некоторых публикаций о первичном рынке иногда высказывают мнение, что доля таких сделок растет и в настоящее время достигает 20%, но они относят к ним и те случаи, когда покупатель сам реализует свою квартиру в согласованные с застройщиком сроки. Однако я считаю, что термин «трейд-ин» следует использовать только тогда, когда работа с квартирой поручается представителям застройщика. Что и как он будет с ней делать?

Трейд-ин это обмен квартиры?

Самому застройщику старая квартира покупателя, принимаемая в зачет стоимости новой, не нужна. В ней не будут жить ни собственник бизнеса, ни топ – менеджеры. Квартира будет выкуплена с дисконтом около 30%, либо выставлена на рынок. Согласиться на дисконт можно, если застройщик предлагает вам взамен большую скидку – индивидуальную или в рамках проводимой акции, либо если выбранный вами тип квартир в нужной локации уже подходит к концу. В любом случае, проигрыш в цене должен быть оправдан.

Если квартира будет выставляться на продажу, то успех зависит от наличия у застройщика своего отдела вторичной недвижимости или партнерских отношений с надежным агентством, которое получает от него поток заявок и в дальнейшем делится своими комиссионными. Но не все так просто. Гарантировать продажу выбранного варианта застройщик может максимум месяц, за это время квартиру по рыночной цене не продать, опять возникает дисконт, на этот раз около 15%. Собственники же, зачастую, в начале процесса реализации своей квартиры назначают завышенную цену и какое-то время не готовы воспринимать аргументы о ее снижении. Кроме того, люди зачастую «перегорают». Когда эмоции от первого знакомства с проектом нового ЖК утихают, многие перестают двигаться в направлении покупки квартиры в нем.

О программах трейд-ин квартир, рекламируемых застройщиками.

Наше агентство одно время оказывало известному застройщику услуги по реализации квартир на вторичке. Мы получали от него в день 5-6 заявок, а в результате имели в месяц 2-3 договора, и то некоторые из них досрочно расторгались.

Да, очень удобно приехать в офис застройщика и на месте решить две задачи – выбрать и забронировать новую квартиру, одновременно продав старую. Однако приемы работы на первичном и вторичном рынке настолько различны, что я советую иметь дело либо:

• С крупными застройщиками, в структуру которых входят большие отделы продаж вторичной недвижимости (они, кстати, занимаются не только реализацией квартир, идущих в зачет оплаты, но и продажей новых квартир, ранее выкупленными оптом крупными дольщиками);

Существует много нюансов, о суть которых надо глубоко понимать, видеть, в чем может быть подвох. Например, мало знать, что окна выходят во двор – надо убедиться, что там нет помойки от магазина или ресторана на первом этаже, что туда в пять утра не завозят, например, свежий хлеб. Возможно, из окна открывается красивый вид на бульвар, но по нему ходят трамваи, и как раз под окном находится стрелка…

Когда застройщик предлагает клиенту воспользоваться технологией трейд-ин, я рекомендую тщательно изучить условия, предлагаемые самим застройщиком и его партнерскими структурами, но сразу не соглашаться, а, держа их в голове, ознакомиться с предложениями агентств недвижимости, занимающихся срочным выкупом (читать здесь), либо обменами квартир. Вполне возможно, что общие условия, предлагаемые в рекламе и конкретное предложение лично для вас будут иметь мало общего.

К сожалению, на мой взгляд, люди все меньше обращаются за советами к специалистам, готовым предложить оптимальную программу действий для каждого конкретного случая. Нахватались лайфхаков и алгоритмов покупки – продажи и сами пытаются реализовать свои планы, забывая о том, что специалист несет ответственность за результат, а при неувязках в самостоятельно организованном процессе придется винить только себя. Предположим, кто-то связался с недобросовестным партнером, который обязался выкупить квартиру, а сам начал ее продавать, «засветив» в рекламе по сильно заниженной цене. Даже если вы прервете с ним отношения, в дальнейшем продать свою квартиру по нормальной цене будет крайне сложно.

Трейд-ин квартир в Москве на сегодняшний день.

Подводя итог, можно сказать, что технология, представленная на московском рынке недвижимости как трейд-ин квартир, на самом деле часто является способом привлечения и удержания застройщиком клиентов, которых мы называем «сложными альтернативщиками». Она помогает продать больше квартир – я полагаю, примерно на 10-20%. Кроме того, это способ организовать канал продаж для партнерских структур. Хорошо это или плохо? Все зависит от особенностей вашей конкретной сделки.

Мы в агентстве ЦДН всегда готовы поговорить на эту тему со своими клиентами. Найти баланс между пользой от ускорения процесса и платой за это ускорение нелегко, это – настоящее искусство, приходящее с опытом. Мы готовы этим опытом поделиться.

С помощью схемы трейд — ин можно обменять старую квартиру на жилье в новостройке . Рассказываем, каким образом оформляются такие сделки, и какая недвижимость подходит для обмена. … Шаг 1. Подбор квартиры у застройщика, который работает по схеме трейд — ин . Нужно выяснить, какие требования девелопер предъявляет к жилью, которое будет использоваться для обмена; Шаг 2. Оценка имеющегося жилья.

Трейд-ин квартир

С помощью схемы трейд-ин можно обменять старую квартиру на жилье в новостройке. Рассказываем, каким образом оформляются такие сделки, и какая недвижимость подходит для обмена.

Как работает трейд-ин в сфере недвижимости?

Схема трейд-ин в сфере недвижимости имеет много общего с трейд-ин сделками в автомобильном бизнесе. Покупатель выбирает жилое помещение, а в качестве частичной или полной оплаты за него предлагает квартиру, которая уже имеется в собственности.

Основная особенность трейд-ин сделок заключается в том, что покупка нового жилья и продажа старого осуществляются одновременно. Стоимость прежней квартиры принимается в зачет приобретения новой, а разницу покупатель доплачивает самостоятельно.

Какие объекты недвижимости можно купить по схеме трейд-ин?

По схеме трейд-ин можно приобрести только жилье в новостройке, например, квартиру или апартаменты (кстати, последнее по документам не является жилым помещением). То есть купить вторичку по такой системе не получится. Кроме того, сделка должна быть заключена с застройщиком напрямую.

Где можно купить жилье по трейд-ин?

Как правило, такую услугу сегодня предлагают только крупные застройщики, которые сотрудничают с посредниками или имеют собственные подразделения, занимающиеся поиском покупателей на вторичное жилье.

Кроме того, в большинстве случаев данная схема применима только в рамках одного региона или города. К примеру, клиент не может продать квартиру в Воронеже и купить жилье в Москве с помощью трейд-ин сделки. Это объясняется тем, что деятельность застройщика обычно сосредоточена в одном субъекте РФ.

Как оформляются трейд-ин сделки с недвижимостью?

Порядок оформления трейд-ин сделок во многом зависит от требований конкретного застройщика, но в общей сложности данная процедура сводится к следующим этапам:

Шаг 1. Подбор квартиры у застройщика, который работает по схеме трейд-ин. Нужно выяснить, какие требования девелопер предъявляет к жилью, которое будет использоваться для обмена;

Шаг 2. Оценка имеющегося жилья. Квартиру оценивает эксперт агентства недвижимости, с которым у застройщика заключен договор. У крупных девелоперов есть собственные подразделения, которые проводят оценку;

Шаг 3. Предварительное оформление сделки. На этом этапе одновременно заключаются два договора — договор на оказание услуг по реализации старой квартиры и договор бронирования новой. В первом документе оговаривается цена продажи и размер вознаграждения посредника, во втором — за клиентом закрепляется определенное жилое помещение, а также фиксируется его стоимость. Срок брони устанавливается по соглашению сторон и обычно действует от 1 до 6 месяцев;

Шаг 4. Продажа старой квартиры и одновременная покупка новой. Первая сделка оформляется с помощью стандартного договора купли-продажи, вторая — чаще всего с помощью договора долевого участия. Поиском покупателя и оформлением документов занимается посредник, с которым сотрудничает застройщик. Некоторые девелоперы сами выкупают старые квартиры по рыночной стоимости.

Шаг 5. Окончательные расчеты с застройщиком. Разницу между суммой, вырученной с продажи прежнего жилья, и стоимостью нового покупатель доплачивает за счет собственных средств. На остаток суммы также можно оформить ипотеку или использовать для оплаты материнский капитал.

Условия передачи старого жилья и получения нового также зависят от договоренностей с застройщиком. Девелопер может сохранить за клиентом право на проживание в старой квартире до момента получения ключей от новостройки. Однако такую опцию предлагают не все застройщики, и в ряде случаев покупателям приходится съезжать с квартиры до сдачи дома.

В чем состоят основные преимущества трейд-ин сделок для клиента?

Во-первых, застройщики зачастую предоставляют скидки при покупке квартиры по трейд-ин. Размер дисконта в среднем составляет 2-3%. Во-вторых, клиенту не нужно самостоятельно искать покупателя квартиры — эту задачу берет на себя застройщик (или посредник).

Еще одно преимущество такой схемы — это фиксация стоимости приобретаемого жилья. Пока действует договор бронирования, покупатель может быть уверен в том, что новая квартира не подорожает и ему не придется нести дополнительные расходы.

Какие есть минусы при покупке жилья по трейд-ин?

Оформление сделок по схеме трейд-ин сопровождается дополнительными расходами для клиента. Агентство, которое занимается продажей старой квартиры (даже, если это одно из подразделений застройщика), берет комиссию за свои услуги. Вознаграждение фиксируется в виде определенной суммы или в виде процента от стоимости реализуемого жилья (2-3%).

Также некоторые застройщики берут плату за оформление договора бронирования и за его расторжение.

К минусам трейд-ин сделок можно отнести занижение цены продаваемой квартиры. Чтобы быстрее найти покупателя и успеть приобрести новое жилье по фиксированной стоимости, клиенты вынуждены продавать квартиру на 10-15% дешевле рыночной цены.

Кроме того, существуют риски, связанные с мошенничеством при оформлении таких сделок. Поэтому необходимо внимательно подойти к изучению всех документов.

Покупка квартиры – важный и ответственный момент в жизни каждого человека. Приобрести ее можно различными способами: от оплаты наличными до ипотеки. В последнее время набирает популярность покупка жилья по системе trade -in. «ДП» разбирался, как это работает на рынке недвижимости. … Причин приобретения квартиры в новостройке по этой схеме может быть много: один хочет улучшить свои жилищные условия, другой — расширить пространство для семьи, третий — повысить класс недвижимости, а кому-то надо разъехаться. Во всех этих случаях метод зачета жилья эффективен. Программа trade -in знакома многим по автомобильному рынку.

По взаимному расчету: где в Москве купить квартиру по трейд-ин

Трейд-ин — альтернативный обмен старой квартиры на жилье в новостройке. Квартиры таким способом можно купить почти у всех крупных застройщиков Москвы. Например, у компаний ПИК, ФСК, ЛСР, А101 и других

На рынке новостроек из года в год растет популярность услуги квартирного трейд-ин. По оценке компании «Метриум», сейчас доля сделок по схеме трейд-ин на московском рынке новостроек достигает 25%. Примерно 80% застройщиков готовы предложить своим покупателям такую опцию. Более того, если раньше девелоперы привлекали риелторов, то сейчас у них есть специальные подразделения, которые занимаются выкупом квартир.

Увеличение популярности трейд-ин эксперты связывают с высокой закредитованностью населения (трейд-ин позволяет купить квартиру в новом доме без ипотеки), падением доходности (у покупателей нет возможностей накопить на квартиру) и запуском ипотеки под 6,5% (она сделала жилье доступнее в части размера ежемесячного платежа).

«Снижение доходов населения ведет к росту альтернативных сделок на рынке недвижимости, когда для покупки нового жилья требуется продажа старого объекта. Рост стоимости на первичном рынке в ситуации с переходом на эскроу-счета и доступностью ипотеки увеличивает долю клиентов, которые потенциально заинтересованы в данной услуге, поэтому доля сделок по трейд-ин продолжит расти», — рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Как работает трейд-ин

Трейд-ин — способ альтернативного обмена старой квартиры на жилье в новостройке. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому владелец старой квартиры дает разрешение застройщику или его представителю на продажу жилья, по второму — на вырученные средства плюс доплату (если требуется) застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Плюсы и минусы трейд-ин

Выгода потенциального покупателя от услуги трейд-ин во многом зависит от условий ее предоставления. Самый лучший вариант — когда за покупателем не только бронируется конкретная квартира в новостройке, но и фиксируется ее стоимость на время продажи вторичного жилья. В данном случае покупатель может не беспокоиться, что за время продажи старой квартиры новостройка подорожает и придется доплачивать еще сотни тысяч рублей.

Однако девелоперам не всегда выгодно фиксировать стоимость, поэтому обычно продавцы предлагают только бронирование за клиентом конкретной квартиры, при этом не гарантируется сохранение текущей стоимости, предупредила Виктория Кирюхина. «Такая стратегия нередко вынуждает потенциального покупателя снижать стоимость своей недвижимости для быстрой реализации старой квартиры, даже через застройщика, чтобы успеть приобрести новостройку по текущему прайсу», — отметила она.

Поэтому, выбирая трейд-ин, стоит уточнить — готов ли застройщик не просто забронировать квартиру, но и заморозить ее цену.

К плюсам трейд-ин можно отнести дополнительную скидку на новостройку от застройщика — обычно в размере 1–2% от стоимости квартиры. Главное преимущество трейд-ин — это продажа старого жилья и покупка новой квартиры в режиме одного окна.

Однако не любую квартиру можно продать по взаимозачету. Девелоперы не всегда готовы работать с объектами дальнего Подмосковья, квартирами в старых домах и в других регионах России.

Где купить квартиры по трейд-ин

Услугу трейд-ин обычно предлагают крупные застройщики, имеющие ресурсы и отдельные подразделения, которые занимаются именно продвижением, рекламой и поиском покупателя на вторичное жилье. Преимущественно речь идет о жилых комплексах массового сегмента, реже — бизнес-класса, где покупатели, как правило, имеют более высокие доходы и вместе с тем возможность приобрести новое жилье без продажи старого объекта. Купить квартиру по трейд-ин сейчас можно в проектах компаний ПИК, «Инград», ЛСР, А101 и у других крупных застройщиков.

• 50 жилых комплексов ГК «ПИК» в Московском регионе

У ГК «ПИК» есть специальный сервис, который занимается срочным выкупом квартир на вторичном рынке, — «ПИК Брокер». Его специалисты сами проводят оценку и юридическую проверку недвижимости. «ПИК Брокер» готов приобретать жилье с обременениями в виде ипотеки и маткапитала, с долгами по ЖКХ и с несколькими собственниками. После компания делает косметический ремонт и продает квартиру. Услуга трейд-ин необязательна для продавцов, но если он хочет приобрести новое жилье, то по схеме взаимозачета предоставляется скидка до 3% на новостройки, которые возводит компания. Опция трейд-ин доступна во всех 50 проектах ГК «ПИК» в Московском регионе. «ПИК-Брокер» взаимодействует и с другими московскими застройщиками.

«В последнее время мы наблюдаем увеличение спроса на трейд-ин в два раза и в первую очередь связываем это с постоянным совершенствованием внутренних процессов компании: мы значительно улучшили оценку квартир и выкупаем квартиры клиентов по более выгодной для них цене», — пояснил генеральный директор компании «ПИК-Брокер» Александр Югай.

• Квартиры в жилых проектах «Группы ЛСР»

Услуга трейд-ин доступна в проектах «Группы ЛСР» — в жилых комплексах «ЗИЛАРТ» и «ЛЕНИНГРАDКА 58» (бизнес-класс), а также «Лучи» и «Нахабино Ясное» (комфорт-класс). За первое полугодие 2020 года «Группа ЛСР» в Москве выручила более 800 млн руб. благодаря программе трейд-ин.

Услуги по подбору нового жилья застройщик предоставляет бесплатно. Всем клиентам гарантируется бесплатное юридическое сопровождение. Для покупателей работает система одного окна — все вопросы можно решить через одного специалиста, пояснили в пресс-службе застройщика.

Схема обмена старого жилья на новое действует в проектах ГК «Инград». Выкупом занимается специальное подразделение. Девелопер гарантируют рыночную оценку недвижимости. Застройщик предоставляет покупателю возможность проживания в своей квартире до заселения в новую. Если человек не хочет покупать новую квартиру, он может просто продать старую и получить деньги.

«Услуга трейд-ин предоставляется на все проекты компании. При этом условия по программе подбираются всегда индивидуально. В текущем году мы фиксируем высокий спрос на данную услугу. Сейчас около 34% от общего числа обращений клиентов и до 20% всего объема продаж компании приходится на такие сделки», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

• Квартиры в проектах AFI Development

Рост покупательского интереса к программе трейд-ин отметили в AFI Development. Данная опция доступна тоже во всех проектах компании. Лидером спроса на услугу трейд-ин стал ЖК бизнес-класса «Резиденции архитекторов». Например, в июле на данную схему пришлось 15% сделок в этом проекте, что стало рекордным показателем. В проектах комфорт-класса трейд-ин также набирает популярность, например в ЖК «Сиреневый парк».

«В 2020 году мы фиксируем серьезное увеличение интереса к программе трейд-ин, количество сделок в текущем году в два раза превышает показатели прошлогоднего периода. Притом что традиционно услугой трейд-ин пользуется не более 1% клиентов, доля таких транзакций в общем объеме продаж компании в 2020 году уже составляет 2,2%, и эта динамика нарастает. Самой популярной услуга взаимозачета недвижимости была в июне — 4,3%», — рассказал коммерческий директор AFI Development Максим Каварьянц.

Квартиру по трейд-ин можно купить во всех текущих объектах ГК «А101» — это жилые комплексы «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия» и «Москва А101». Застройщик гарантирует продажу старой квартиры по рыночной цене, в отдельных случаях «по нижней планке». Ранее покупатель терял 15–40% ее рыночной стоимости. По данным застройщика, спрос на услугу растет. Если до пандемии с помощью трейд-ин покупалось порядка 4–5% квартир, то сейчас около 6–7%. Недавно «А101» распространила свою программу трейд-ин на 200 российских городов. Сейчас из всех заявок на участие в программе trade-in застройщика почти 18% поступили из регионов.

«По условиям сделки клиент подает заявку на трейд-ин, выбирает квартиру и бронирует ее с сохранением цены на момент покупки на срок до 90 дней. Одно из агентств недвижимости оценивает, за какую сумму сможет продать квартиру клиента в указанный срок, и, если клиент согласен с ценой, агентство реализует квартиру на открытом рынке», — пояснила руководитель направления трейд-ин ГК «А101» Элина Мухамедьянова.

После продажи квартиры клиент получает деньги и выходит на сделку с ГК «А101». Если выбранная новая квартира дороже старой, покупатель может доплатить, в том числе взяв на разницу ипотечный кредит.

Схемой трейд-ин можно воспользоваться во всех проектах ГК ФСК. Застройщик выкупает квартиру у клиента с дисконтом около 7–10%. Покупать жилье у ГК ФСК взамен старого необязательно. Если клиент все же заинтересован в новой квартире, то сумма за старую квартиру переходит застройщику в зачет новой. Старую квартиру клиента девелопер продает на рынке самостоятельно.

В компании есть еще одна разновидность трейд-ин — взаимозачет, когда компания реализует прежнюю квартиру клиента в зачет новой, приобретенной у данного застройщика, добавила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Сделка происходит следующим образом: клиент заключает с застройщиком агентский договор, по которому продают старую квартиру, не выкупая ее. При этом клиент заключает также договор бронирования с фиксацией стоимости сроком на три месяца на новую квартиру.

«Клиентам, которые обращаются к нам за взаимозачетом, мы даем дополнительную скидку в размере 1% на покупку нового жилья в нашей компании. За трехмесячный период обычно удается реализовать имеющееся жилье, вырученные средства от продажи покупатель направляет на приобретение нового», — отметила Ольга Тумайкина.

Такая услуга пользуется популярностью. По данным компании, за два последних года число сделок по взаимозачету увеличилось в три раза.

Квартира в трейд — ин – один из них. Что это такое, как работает механизм, какие плюсы он приносит клиентам и девелоперам? Давайте разбираться. Феномен трейд — ин . Покупка квартир в трейд — ин , как инструмент, с каждым годом набирает все большую популярность в Москве. … Выходит, трейд — ин – это комфортный способ обмена старой квартиры на новостройку , при котором деньги от продажи «вторички» сразу перечисляются на оплату жилья. Жилье: предложения от застройщиков и тренды. «Как правило, если потенциальный покупатель новостройки хочет воспользоваться такой схемой, сначала подразделение застройщика оценивает его квартиру , а затем либо подыскивает покупателя, либо выкупает недвижимость.