Как проверить строительство дома

Когда человек что-то делает впервые, то иногда совершает ошибки по незнанию. Если речь о покупке квартиры, такая ошибка стоит нескольких миллионов рублей.

Я Ника Троицкая, человек и маркетолог. Я два года работала в «Сибакадемстрое» — это большой сибирский застройщик. Я занималась поддержкой клиентов: делала так, чтобы им было спокойно покупать у нас квартиру. За два года я разобралась во всем, что их волновало: куда обращаться, как оформлять документы, как получать вычеты, почему у нас было право на стройку и далее по списку. Из этой работы я вынесла важную мысль: покупать квартиру чертовски сложно и страшно, особенно если не знаешь, как правильно.

В этой статье я постараюсь рассказать все, что знаю о выборе застройщика: как проверить его самого и новостройку, что с документами, на что обратить внимание на сайте. Статья большая, потому что дело серьезное.

Проверяем сайт застройщика

Сайт застройщика или конкретной новостройки — первый пункт, по которому можно сразу отсеивать застройщиков. На сайте ищите документы о компании, о новостройке и фотографии со стройки либо трансляцию с веб-камеры.

Как проверить строительную СМЕТУ на строительство загородного дома.

Документы о застройщике

Без учредительных документов не может работать ни одна компания. Учредительный документ компании — устав, но стоит посмотреть и другие. Обязательный минимум:

1. Устав.
2. Свидетельство о регистрации.
3. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
4. Выписка из ЕГРЮЛ.

Если эти документы есть на сайте застройщика — хороший признак, нет — не смертельно, запросите копию на этапе 2. Выписку из ЕГРЮЛ можете получить сами через сервис налоговой.

Через сайт налоговой службы проверьте дату регистрации застройщика. Посмотрите, соответствует ли фактам реклама застройщика. Если увидите нестыковки, спросите у застройщика, какими документами он может обосновать эти несовпадения.

Вот условный Матвей прочитал на сайте новостройки «Марсианский пейзаж», что застройщик — ООО «Марсопроходец». При этом в рекламе новостройку сопровождал логотип другого застройщика — ООО «Арес». Матвей запросил у «Ареса» документы и выяснил, что «Арес» — учредитель «Марсопроходца». Нестыковка разрешилась.

Илья привык думать, что компания «Спецснабстройдом» существует с советских времен: еще его отец работал в ней. В учредительных документах застройщика оказалось, что компания была создана в 2009 году. Илья запросил у застройщика документы. Новый «Спецснабстройдом» не смог доказать, что относится к старому советскому. Это означало, что новый застройщик не может хвастаться домами, которые построил старый, а просто использует раскрученный бренд.

Проверьте, чтобы сведения о новостройке были размещены в единой информационной системе жилищного строительства. Если в системе информации нет, застройщик нарушает закон, значит, связываться с ним нельзя.

Документы о новостройке

Главные два документа приличной новостройки — разрешение на строительство и проектная декларация. Они должны быть на сайте: ищите раздел «Документы» или, на языке чиновников, «Разрешительная документация».

Разрешение на строительство выдает администрация района или мэрия, без него застройщикам запрещено строить дома. Еще до начала стройки государство проверяет застройщика, чтобы защитить дольщиков от покупки квартиры в несуществующем доме.

Проектную декларацию застройщик составляет сам по утвержденной форме, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

Информация о финансировании

На дом нужны деньги, много: средний бюджет на строительство дома в Екатеринбурге — 300 миллионов рублей, в Москве — 3,2 миллиарда, в Новосибирске — миллионов 400. Ни у кого этих денег вот так просто нет.

Деньги можно получить из двух источников: от покупателей и от банков. Деньги покупателей застройщик сможет использовать, только когда закончит свою работу и передаст недвижимость покупателям. До тех пор деньги дольщиков будут храниться на счетах-эскроу.

Поэтому застройщик пользуется либо деньгами, полученными от дольщиков по уже сданным проектам, вкладывая их в новые стройки, либо заемными деньгами от банков. Банк, в котором открываются эскроу-счета, выдает застройщику в кредит до 100% суммы, нужной для реализации проекта.

Сроки строительства

Срок строительства дома в первую очередь зависит от технологий, по которым его строят. Самые быстровозводимые дома — панельные, которые собирают из готовых плит с завода, как из конструктора. Их строят за 7—10 месяцев.

Монолитно-каркасные дома строят дольше: 1,5—2 года. Саму коробку дома делают быстро, но потом нужно заполнить стены кирпичом или блоками, за счет этого сроки увеличиваются.

Дома с монолитным каркасом и кирпичным заполнением, микрорайон «Европейский берег». Источник — «Сибакадемстрой»

Самые долгие — кирпичные дома, так как каждый кирпичик кладут отдельно. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Застройщики также делают поправку на климат. На Урале и в Сибири строят дольше, чем на юге России, потому что в морозы нельзя заливать котлован или делать фасад дома.

Посмотрите на сроки в проектной декларации. Адекватный застройщик рассчитывает срок строительства в зависимости от технологии и добавляет запас в один год на форс-мажоры — например смену подрядчика или суровую зиму. Итого: дом будут строить не менее полутора лет, но не более 4 лет, со всеми запасами.

Сколько лет будут строить дом, в зависимости от материала:

Если сроки в проектной декларации указаны вменяемые и с запасом, застройщик адекватен. Риски, что он не построит в срок, снижаются.

Веб-камера или фотографии со стройки

Если застройщик публикует регулярные фотоотчеты, посмотрите, как изменились фотографии по сравнению с фотографиями двухмесячной давности. Сравните их со старыми фотоотчетами. Динамика есть? Хорошо.

Еще лучше, если застройщик ведет трансляцию с веб-камеры. Понаблюдайте за стройкой между 9 и 18 часами. Если бегают строители, работает кран — дом строят не на бумаге.

Когда я работала в строительной компании, то отвечала за сайт и за онлайн-трансляции со строек. Если у нас ломалась веб-камера или пропадала связь с ней, дольщики писали гневные письма на электронную почту и посты во все соцсети. Это неприятно, но эффективно: я тут же выносила мозг подрядчику, подрядчик — своим сотрудникам — и все чинили.

Некоторые застройщики подключают к трансляциям с веб-камер видеоролики-заглушки на тот случай, если камера сломается. Чтобы заглушка нормально загружалась из интернета, ее обычно делают короткой: 2—3 минуты. Поэтому смотрите трансляцию дольше 5 минут, а лучше — пересмотрите на следующий день. Кадры повторяются? Вариантов два: либо камера сломана, либо застройщик жульничает.

Губернатор Калининградской области зашел на сайт компании, которая строила театр. Он понаблюдал за трансляцией 5 минут и увидел повторы. Он поручил все починить. Спустя три месяца губернатор снова перепроверил трансляцию и опять увидел повторы: «Вы думаете, что я не буду смотреть на это? Нет, я включил и смотрю.

Там один и тот же мужик уже три месяца съезжает с крыши».

Как наказали строителей за жульничество с трансляцией, я не знаю.

Запрашиваем у застройщика документы

Если застройщик прошел первый этап «кастинга», позвоните ему и договоритесь о встрече в офисе. Скажите, что вы хотите посмотреть оригиналы устава и других документов, договор страхования на новостройку и получить образец или проект договора долевого участия в строительстве.

Документы

Об учредительных документах мы уже рассказали в первом этапе, ваша задача — сверить их с оригиналами. Если на сайте их не было, попросите застройщика показать вам оригиналы и сделать копию, которую вы возьмете с собой. Дома перепроверите по сайту налоговой службы.

Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ, — самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Он не обещает стопроцентной безопасности сделки, но защищает покупателя куда больше «серых» схем покупки. Сначала я хотела написать обо всех серых схемах, но поняла, что тема объемная и заслуживает отдельной статьи. Ее опубликуем в ближайшее время.

Что значит. ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

1. Строительный адрес дома.
2. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
3. Этаж и предварительный номер квартиры.
4. Высоту потолков, планировку и площадь квартиры.
5. Дату сдачи новостройки.

Как работает. В первую очередь, ДДУ защищает вас от ошибок застройщика в строительстве. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.

Лена купила квартиру площадью 52 м² в строящемся доме за 6 млн рублей, подписала с застройщиком ДДУ. На приемке квартиры она обнаружила, что площадь квартиры — 49,5 м². Лена написала претензию застройщику и получила компенсацию за разницу в 2,5 м² — 288,5 тысячи рублей. Постелила на эти деньги полы.

ДДУ защищает вас от задержки сроков. Застройщик вправе перенести срок сдачи новостройки, но обязан согласовать это с каждым дольщиком. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если застройщик не сдаст новостройку вовремя, вы имеете право на выплату пени — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Саша купила квартиру в строящемся доме за 6 миллионов рублей, подписала с застройщиком ДДУ. Крайняя дата сдачи по ДДУ была 31 марта. На 81-й день начинают «капать» пени — то есть с 20 июня. Застройщик подписал с Сашей акт приема-передачи квартиры и передал ей ключи 20 сентября. Саша написала претензию застройщику и получила 303 тысячи рублей за 92 дня просрочки.

Зачем-то купила пять айфонов.

ДДУ обеспечит вам качество стройки. В договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение 5 лет, в том числе 3 года — за инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. В рамках гарантии застройщик либо бесплатно устраняет недочеты, либо выплачивает компенсацию.

Вика купила квартиру в строящемся доме, подписала с застройщиком ДДУ. Крайняя дата сдачи по ДДУ была 31 марта. Застройщик подписал с Викой акт приема-передачи и передал ей ключи 20 марта. 21 марта Вика обнаружила, что окно на кухне плохо закрывается. Она написала претензию застройщику, застройщик — подрядчику по окнам.

Подрядчик заменил уплотнитель в окне бесплатно, в рамках гарантии.

Пример претензии к застройщику. Обязательно указан номер и дата договора, перечислены недочеты. Застройщик проставил штамп с датой получения претензии

Договор долевого участия защищает от ошибок застройщика, просрочек и обеспечивает качество стройки.

Покажите проект ДДУ независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Ульяна собиралась купить квартиру у застройщика, который в ДДУ внес следующий пункт:

«Если фактическая площадь квартиры окажется больше заявленной на 3 и более процента, то дольщик выплачивает застройщику сумму в размере разницы в метрах между фактической и заявленной площадью, умноженной на цену квадратного метра по ДДУ. Если квартира окажется меньше заявленной площади на три и больше процента, то застройщик возвращает дольщику сумму в размере разницы между фактической площадью, уменьшенной на 3%, и заявленной площадью в метрах, умноженных на цену квадратного метра по ДДУ».

Пункт не противоречил закону, но застройщик схитрил дважды. Без этого пункта Ульяна не обязана была выплачивать разницу, если квартира оказалась бы больше, чем по договору. Если же квартира оказалась бы меньше, чем в ДДУ, застройщик был бы обязан выплатить компенсацию на всю недостающую площадь, а не уменьшенную на три процента.

Застройщик на изменение ДДУ не пошел: «Не нравится — покупайте в другом месте, этот ДДУ согласован нашими юристами». Ульяна отказалась от покупки.

Договор страхования на новостройку

По закону застройщик обязан застраховать строительство от собственного банкротства или заморозки стройки. Вам при подписании ДДУ застройщик обязан показать договор страхования строительства, но ничего не мешает запросить этот договор заранее.

Действуйте так же, как с уставом и другими документами: оригинал договора изучите в офисе, а себе домой попросите копию. Дома посмотрите, с какой страховой компанией работает застройщик. Если ее нет в списке страховщиков Центробанка, ваш застройщик не вправе заключать с вами договор.

Стройка обязательно должна быть застрахована в одной из компаний по списку Центробанка. Вам обязаны показать договор страхования.

Проверяем информацию в интернете

В этих ваших интернетах можно найти массу интересного о застройщиках. Вас должны интересовать требования о банкротстве и отзывы.

Требования о банкротстве

На сайте арбитражного суда ведут картотеку дел. В ней важно проверить, не предъявлял ли кто-то вашему застройщику требований о банкротстве:

Не покупайте квартиру у потенциального банкрота, выберите другого застройщика.

Отзывы

Изучите отзывы в интернете — лучше не на форумах, а в сервисах отзывов, например «Форсквер» или «Фламп»: больше шансов, что положительные отзывы написаны не застройщиком, а отрицательные — не его конкурентами. С одной стороны, в интернете полно компаний, которые пишут отзывы на заказ — стоит только вбить в поисковик фразу «заказать написание отзывов на форумах». С другой стороны, застройщики сами ищут фрилансеров, которые им напишут фейковые отзывы или даже дискуссии на форумах:

На специальных сервисах отзывов тоже могут попадаться заказные отзывы. Но у таких сервисов есть программы для поиска подозрительных отзывов и модераторы, которые проверяют отзывы, авторов и принимают решение: фейк это или нет.

Сначала проверьте требования о банкротстве на сайте арбитражного суда, затем — отзывы о застройщике на специальных сервисах.

Смотрим готовые дома застройщика

Запросите у застройщика или посмотрите в проектной декларации информацию о тех домах, которые он уже построил. Съездите и посмотрите на них.

Смотреть на дом, который сдали пять лет назад, смысла мало: рынок развивается, конкуренцию никто не отменял, поэтому приличные застройщики сами улучшают качество домов и кварталов. Хорошо, если есть дома, которые застройщик сдал в текущем или прошлом году. Если территория дома или квартала закрытая, договоритесь с застройщиком о визите в эти дома.

Что смотреть. Похлопайте входными дверями, посмотрите на отделку фасадов и подъездов, благоустройство двора. Поднимитесь на последний этаж и подойдите к выходу на крышу. Осмотрите стены и потолок: не сырая ли штукатурка, нет ли потеков? Если есть, последний этаж в новостройке этого застройщика лучше не брать.

Вы поднимались на лифте или пешком? Если пешком, узнайте у жильцов дома, как часто не работает лифт. Если спустя год после сдачи застройщик не может разобраться с лифтом, это недобрый знак.

Что пропускать. Не страшно, если на двери подъезда (или двери парадной, реверанс) не работает доводчик. В первые два года после сдачи жители занимаются ремонтами, поэтому часто сами отключают доводчик, чтобы грузчики или ремонтники могли попасть в дом.

Если в подъезде грязно, сделайте скидку на погоду и на мытье полов максимум раз в день, а не каждые 15 минут. Добавьте к этому ремонты. После узнайте у жильцов, ТСЖ в доме или управляющая компания. ТСЖ расшифровывается как товарищество собственников жилья: жильцы дома сами нанимают сантехников, электриков, уборщиц, подрядчиков для вывоза мусора.

УК — управляющая компания — уже наняла сотрудников, заключила договоры с подрядчиками и организует их работу. Если в доме ТСЖ, вопросов к застройщику о чистоте быть не может. Если У К — выясните у застройщика или найдите в интернете, кто учредитель. Если эта УК — дочерняя компания застройщика — а так бывает — жильцы могут влиять на качество работы УК через застройщика, это удобно.

Главная идея — прочувствовать, каково жить в домах этого застройщика. Пообщайтесь с жильцами — посмотрите, какие люди и как здесь живут, узнайте их мнение о застройщике.

Посмотрите, в каком виде «свежесданные» дома застройщика. Нравится? Тогда имеет смысл рассматривать этого застройщика

Если в списке кандидатов на ваши деньги после этого еще остались застройщики, прочитайте нашу статью о том, как покупать квартиру в новостройке. В ней рассказываем, как происходит сам процесс покупки, и помогаем разобраться в этапах и документах.

Источник: journal.tinkoff.ru

Как проверить застройщика перед покупкой

Застройщики

Перед многими нашими соотечественниками часто встает вопрос, как проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке? Данная статья посвящена таким вопросам, как выбрать из огромного числа вариантов на рынке недвижимости, при этом свести к минимуму риски покупателя в строящемся объекте.

Проверка документов застройщика

На официальном сайте строительной компании, кроме фотографий новостроек указаний достоинств ЖК должны содержаться также сведения, обязательные к раскрытию. Согласно ст.3.1. ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», застройщик, получающий деньги у дольщиков, должен обеспечить свободный доступ к такой информации.

На сайте застройщика необходимо проверить:

1. Общие данные о строительной компании.
2. Сканы требуемых документов о застройщике и его деятельности, информация об учредителях.
3. Тип договора, на основании которого компания реализовывает квартиры;
4. Сведения о возводимых объектах и ходе строительных работ;
5. Контактная информация.

Общие данные о застройщике: история строительной компании, сколько лет ведет деятельность на рынке недвижимости, присутствие в регионах, количество реализованных объектов к данному времени.

Сканы необходимых документов: Лист записи ЕГРЮЛЮ. свидетельства ОГРН, ИНН, Устав организации, лист записи о постановке на учет в ФНС. Если указанные документы не размещены на сайте, то их нужно запросить у застройщика. Помимо этого, на каждый объект у компании должен быть отдельный перечень документов, разрешение на строительство, проектная декларация и др.

Тип договора, по которому компания-застройщик продает квартиры в возводимой новостройке. Процедура строительства может выполняться на основании ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» или ФЗ № 215 «О жилищно-строительных кооперативах».

По первому федеральному закону в настоящее время строится большинство новых жилых комплексов в РФ. Покупатели оформляют договоры с застройщиком (ДДУ) и становятся участниками долевого строительства – дольщиками. Продажа квартир в новостройках может финансироваться по двум схемам – с использованием специальных эскроу-счетов или без таковых.

На эксроу-счета перечисляются средства покупателей, однако застройщик до момента окончания строительства не имеет доступа к ним и ведет строительные работы на собственные средства или заемные средства. Разумеется, вести деятельность по такой схеме может только надежный застройщик, компания с плохой репутацией не сможет взять крупный кредит в банке. Поэтому следует проверить, по какой схеме работает компания в выбранной новостройке. Покупателям рекомендуется отдавать предпочтение варианту со счетом эксроу.

ФЗ-215 регулирует приобретения жилья через ЖСК. Жилищно-строительный кооператив — это объединение граждан, организованных для цели возведения многоквартирного жилого дома. Жилье, возводимое в порядке ФЗ-215, стоит дешевле, т.к. объект не подлежит налогообложению по НДС и не требуется страхование. Но, с юридической стороны, член ЖСК меньше, чем участник долевого строительства. В случае возникновения проблем в ходе строительства, они решаются в соответствии с Уставом организации, а Закон РФ «О защите прав потребителей» не применяется к объектам, строящимся по ФЗ № 215.

Выбирая между ДДУ и ЖСК лучше останавливаться на первом варианте, поскольку он позволяет покупателю новостройки получить определенные гарантии и минимизировать риски.

По ФЗ-214 застройщик может приступать к работам только после разрешения на строительство. Чтобы получить этот документ требуется, в свою очередь, собрать большой перечень других бумаг.

Взаимоотношения строительной компании и дольщика детально регулируются законом, при этом банк гарантирует возврат денежных средств, если ЖК не будет достроен (при использовании эскроу-счета). При нарушении застройщиком сроков сдачи объекта, дольщики имеют право взыскать с него неустойку и штраф. Кроме того, на новостройку действует гарантийный срок — 5 лет.

Возводимые объекты, ход строительства (с фотографиями). Желательно, чтобы на сайте застройщика содержался ход строительных работ текущих объектов, которые строятся в данный момент.

Контактная информация. Обязательно должны быть указаны юридический и фактический адреса, номер телефона, e-mail адрес.

Изучение репутации застройщика

Нужно изучить надежность застройщика и убедиться, что он в ближайшее время не будет начата процедура банкротства. Для чего нужно проверить компания через специальный сервис — Картотеку арбитражных судов РФ. Если строительная компания не найдена в качестве ответчика по делам о признании компании банкротом, то все в порядке.

Кроме того, нужно обратить внимание на следующие сервисы:

• Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС) — это актуальный и полный каталог строящихся объектов, актуальная информация о застройщиках и перечень проблемных новостроек.
• Единый реестр застройщиков (ЕРЗ). Здесь можно изучить перечень строительных компаний и лучших жилых комплексов.

Не лишним будет также посмотреть отзывы о застройщике в интернете. Также можно порекомендовать выделять для себя застройщиков с рейтингом выше 3,5. Если компания недавно ведет свою деятельность и имеет невысокий рейтинг, то поищите отзывы не на сайте самой компании, а в независимых интернет-каталогах объявлений о продаже или аренде недвижимости (например, Циан).

Разрешение на строительство

Если застройщик надежный с хорошей репутацией, то следующим шагом нужно проверить документы на сам жилой комплекс, который вы выбрали.

Прежде всего нужно проверить, если у застройщика разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации градостроительным требованиям и дающий компании право на ведение строительных работ. Этот документ выдает муниципалитет, без разрешения запрещается строительство капитальных объектов недвижимости.

Проектная декларация

Проектную декларацию строительная компания подготавливает самостоятельно. В ней указывается общая информация об объекте недвижимости: описание, технические характеристики, сроки реализации, результаты государственной экспертизы проектной документации, возможные риски, а также список подрядных организаций.

Проектная декларация позволяет узнать, принадлежит ли земельный участок, на котором ведется строительство, а праве собственности компании-застройщику. Если участок под застройку арендуется, то на сайте компании должен быть размещен в свободном доступе договор аренду. Если участок в собственности, то на сайте должно быть размещено свидетельство о праве собственности Росреестра или выписка из ЕГРН.

Оформление договора долевого участия с застройщиком, ведущим строительство на арендуемом земельном участке, допустимо при соблюдении 2-х условий:

• предоставление застройщиком разрешения на строительство объекта на арендованном участке;
• указание в выписке из ЕГРН на земельный участок его назначения – для строительства многоквартирного жилого дома.

Если в правоустанавливающих документах указано другое назначение земли, например, для индивидуального жилищного строительства, то от такого объекта лучше отказаться. Застройщик после постройки объекта будет переводить его в иной статус, но это может привести к длительным судебным разбирательствам и, даже, к лишению его права собственности на возведенный объект.

Финансирование строительных работ

Застройщик, оформляющий договоры долевого участия с дольщиками в рамках ФЗ-214, может иметь два источника финансирования строительства – собственные или кредитные средства. Ведение строительства за свой счет осуществляется на практике крайне редко. Для снижения рисков, лучше выбирать компанию, которая кредитуется у солидного банка, который уже принял во внимание возможные риски, связанные с возведением объекта недвижимости.

Сроки строительства

Сроки постройки дома зависят от множества факторов, включая строительные материалы и технологии, работа подрядчиков, климата в регионе и др. При этом срок окончания работ должен быть не более 2,5 лет для кирпичных, и 1,5 лет для панельных домов.

Дольщикам следует понимать, что сроки сдачи новостройки и сроки передачи ключей от квартир могут сильно отличаться. Менеджеры застройщика могут честно заявить, что ЖК будет сдан в IV квартале 2022 года, а по факту передача ключей производится в течение 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. Вот для чего нужно внимательно изучать проектную документацию и договор долевого участия.

Изучение реализованных объектов

Лучше выбирать застройщика, который уже сдал несколько новостроек. В этом случае вы сможете наглядно оценить реализованные объекты.

Объективно дать оценку качеству новостройки, даже зайдя в подъезд дома, довольно сложно. Наиболее правильным способом является общение с жильцами сданного дома. Узнайте о преимуществах и недостатках новостройки, как справляется с текущими вопросами управляющая компания. Жильцы могут рассказать, например, бывают ли отключения коммунальных ресурсов, хорошая ли в квартирах шумоизоляция и т.д.

Можно попробовать поискать в интернете новости об объекте, опубликованные в СМИ еще в начале его строительства. Как правило, застройщики обещают элементы инфраструктуры и благоустройство придомовой территории и многое другое. Если вы наблюдаете расхождения обещаний с реальностью, то можете сделать соответствующие выводы, можно ли доверять данному застройщику.

Контроль за ходом строительства

Многие застройщики дают возможность контролировать ход строительства с помощью камер видеонаблюдения и по регулярным фотоотчетам, размещаемым на сайте ЖК.

Если информация на сайте долго не обновляется, то нужно обратить на это внимание. Для решения вопроса можно направить запрос в надзорные органы (в столице – Мосгосстройнадзор, которые на постоянной основе выполняют контроль за строительством новостройки и в короткие сроки рассматривают обращения дольщиков.

Если стадии сооружения этажей довольно просто контролировать, то после окончания данного этапа строительства динамика будет не так очевидна, т.к. большая часть работ теперь буду выполняться внутри (монтаж перегородок, отделка мест общедомового пользования, установка инженерного оборудования и т.д.) Поэтому некоторые дольщики беспокоятся, почему отсутствуют изменения на стройплощадке, в таких случаях можно выехать лично объект и увидеть все своими глазами.

Раз в квартал застройщик должен предоставлять в Москомстройинвест бухгалтерскую отчетность, а также вносить в проектную декларацию изменения о размерах кредиторской и дебиторской задолженности за последний отчетный период. Помимо этого, сроки строительства и качество работ многоквартирного дома можно отслеживать косвенным образом. Посмотрите, не прекратилась ли реклама ЖК, обновляются ли новости на сайте и др.

Найти подходящего по всем параметрам застройщика непросто. Выбирать можно методом от противного — отсекать все варианты, которые точно вас не устраивают, и выбирать наилучший.

Видео: Как проверить застройщика? 4 главных совета перед покупкой квартиры:

Источник: delovoy-kvartal.ru

Как правильно выбирать застройщика при покупке квартиры. Проверка строительной компании и новостройки

Не все застройщики, с которыми будущие собственники квартир заключают договоры долевого участия в строительстве, оказываются добросовестными. Несмотря на то, что законодательные нормы и механизм финансирования долевого строительства были ужесточены, дольщик может не получить свою квартиру или получить ее позже оговоренного срока.

Рассказываем, что проверить перед заключением договора с застройщиком и как обезопасить себя от возможных рисков.

Перед заключением договора долевого участия стоит оценить надежность застройщика. Фото: Мир Квартир

Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке

Первый этап, который нужно пройти перед заключением договора долевого участия — проверка строительной компании. Она включает оценку репутации фирмы, ее задолженности по выплате налогов, источника финансирования строительства и других моментов, которые помогут определить недобросовестного застройщика.

Ознакомление с общей информацией о застройщике

Сначала нужно ознакомиться с регистрационной и учредительной документацией строительной компании. Это:

• свидетельство о регистрации юридического лица;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• устав организации, на основании положений которого она функционирует;
• свидетельство о постановке на налоговый учет.

После ознакомления с документами можно посмотреть информацию о застройщике на сайте ФНС. В частности, по дате регистрации можно узнать продолжительность функционирования компании. Есть застройщики, которые рассказывают клиентам, что они работают на рынке недвижимости более 15 лет, а после проверки может оказаться, что они зарегистрированы всего 1 год назад.

Специалисты советуют выбирать застройщиков, работающих 5 и более лет. Надежной может быть компания, которая работает менее года, но у фирм, функционирующих более длительное время, легче оценить надежность. В частности, у них можно проверить сроки сдачи предыдущих объектов, качество проведенных работ.

Проверка застройщика по сайту компании

Строительные компании, которые заботятся о своей репутации, хотят привлечь больше покупателей, вкладывают средства в развитие сайта. На сайте застройщика можно ознакомиться с:

• сведениями о проектах, по которым здания уже введены в эксплуатацию;
• данными о проектах, в строительстве которых можно принять долевое участие;
• данными по новостройкам, введенным в эксплуатацию, в которых можно купить квартиру;
• информацией о регистрационных и учредительных документах фирмы;
• полученными наградами;
• сведениями о банках, в которых застройщик прошел аккредитацию;
• данными о подрядчиках, которых компания привлекает для проведения работ.

Многие компании ведут онлайн-трансляцию с одного или нескольких объектов, которые они строят.

Если информации о застройщике мало, сайт давно не обновлялся и не пополнялся актуальной информацией — это повод насторожиться и тщательнее проверить добросовестность компании.

Просмотр договора долевого участия

Его заключают застройщик и человек, который собирается стать собственником квартиры в строящемся доме. ДДУ оформляют на любом этапе строительства — от стадии котлована до проведения отделочных работ, прокладывания коммуникаций. Такой документ защищает покупателя от действий мошенников, недобросовестных фирм и позволяет обратиться в суд, если права дольщика будут нарушены.

В договоре долевого участия должны присутствовать такие сведения:

• информация об объекте — адрес дома и кадастровый номер участка, на котором возводится здание;
• стоимость объекта;
• дата сдачи;
• этаж квартиры и ее номер;
• гарантия на квартиру;
• сведения о страховании ответственности компании;
• данные паспорта покупателя;
• реквизиты компании-застройщика.

По закону ДДУ должен регистрироваться в Росреестре. Это защищает покупателей от действий недобросовестных застройщиков, которые одну и ту же квартиру хотят продать нескольким покупателям.

ДДУ защищает дольщиков в случае замораживания строительства, от разных рисков в других ситуациях, когда нарушаются их права. Например, если застройщик захочет перенести сроки сдачи объекта, он должен согласовать это с каждым из дольщиков путем подписания дополнительного соглашения. Но покупатель должен подписывать такое соглашение добровольно. Если застройщик вовремя не сдает объект, покупатель имеет право на получение пени. Ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

ДДУ позволяет дольщику защитить свои права в случае их нарушения. Фото: newlife-ul.ru

Чтобы удостовериться в том, что ДДУ действительно защищает покупателя, можно показать документ юристу. Он оценит, насколько правильно составлен договор и рискует ли покупатель, подписывающий его.

Оценка договора страхования застройщика

Это документ, которым застройщик страхует свою ответственность. Среди рисков которые предусматривает полис:

• застройщик продал одну квартиру нескольким людям;
• объект был уничтожен в случае пожара или другой ситуации, предусмотренной страховым договором;
• застройщик обанкротился и не может выполнить свои обязательства перед дольщиками.

Можно попросить копию страхового договора и проверить страховщика. Если компании, которая оформила полис, нет в перечне страховщиков Центробанка, застройщик не имел права заключать с ней договор страхования.

Как выбрать застройщика, оценивая его предыдущие объекты

После проверки регистрационных и учредительных документов, ДДУ, страховки компании стоит проверить информацию о предыдущих проектах застройщика.

Нужно узнать, какие объекты возводились, были ли они сданы в срок, есть ли жалобы от покупателей квартир в отношении их качества. Бывает, что при сдаче объекта клиента все устраивает, но через несколько месяцев осыпается штукатурка, разрывает трубы, горит проводка, в стенах появляются трещины.

Сам застройщик не будет говорить потенциальному клиенту о том, что какие-то объекты были сданы им позже срока. Не рассказывают и о жалобах покупателей квартир. Информацию лучше искать в группах социальных сетей, на форумах, можно посмотреть публикации на сайтах местных СМИ. Это могут быть сведения и о квартирах на рынке вторичной недвижимости, которую возводила строительная компания.

Следует понимать, что даже идеальная репутация застройщика не может гарантировать, что компания не обанкротится — бывает, что строительство замораживают застройщики, которые много лет в сроки сдавали объекты и получали положительные отзывы клиентов. Но проверка данных о предыдущих проектах компании поможет отсеять тех застройщиков, у которых сформировалась репутация недобросовестной фирмы.

Сравнение цен застройщика со средними ценами по рынку новостроек

Если застройщик добросовестный, работает на рынке недвижимости давно, у него хорошая репутация, то его цены будут на уровне рыночных или выше. Низкая стоимость квартир может устанавливаться компаниями, которые только входят на рынок. Еще низкая цена на объекты бывает у застройщиков, которые срывают сроки сдачи объектов, не выполняют другие обязательства перед своими клиентами, прописанными в договоре — так они стараются привлечь больше покупателей на строящееся жилье.

Цену квартир возводимого объекта всегда нужно оценивать в совокупности с другими показателями и документами, которые проверяют у компании. Например, слишком низкая цена может быть установлена, когда у компании нет разрешения на строительство или отсутствуют другие обязательные документы.

Оценка финансовой устойчивости строительной компании

Бухгалтерская документация застройщика должна быть размещена в открытом доступе на сайте Росстата. Но нужно обратить внимание на то, что сведения публикуются с задержкой в 7 месяцев.

Застройщик по требованию покупателя квартиры должен предоставить бухгалтерскую отчетность. Фото: phonoteka.org

Если данных о финансовой отчетности по конкретному застройщику нет, это может свидетельствовать о том, что отчетность за последний период не была сдана, а сама компания готовится к прекращению деятельности.

По закону бухгалтерская отчетность застройщика не считается коммерческой тайной. Поэтому покупатель квартиры в строящемся доме может попросить предоставить для ознакомления отчеты за последние 3 года работы. Стоит обратить внимание на такие показатели:

• чистая прибыль. Можно сравнить показатели прибыли за отчетный период и предыдущий;
• выручка — сумма поступивших средств за отчетный период;
• размер чистых активов. Это сумма средств, которой компания может воспользоваться при неблагоприятном исходе своей деятельности;
• величина основных средств и другие активы — имущество компании;
• величина дебиторской задолженности. Это деньги, которые компания может взыскать со своих должников;
• величина кредитных обязательств перед финансовыми и другими организациями.

Получение информации об источниках финансирования

С середины 2019 года работающие на российском рынке недвижимости застройщики не могут сразу использовать деньги дольщиков после заключения договора долевого участия. Средства, которые поступают от них, размещают на эскроу-счетах. К застройщику они поступают только после того, как он сдает дом в эксплуатацию.

Застройщиков, которые возводят объекты только за свой счет, на рынке почти нет. Обычно компании используют часть своих средств и банковский кредит. Кредит оформляют в той финансовой организации, где открыты эскроу-счета.

Практика показывает, что получение кредита в крупной финансовой организации свидетельствует о надежности застройщика. Любой банк перед предоставлением ссуды тщательно проверяет компанию и выдает деньги только в случае, если считает застройщика добросовестным.

Получение информации о судебной активности компании

Принимая решение о возможности подписания договора с застройщиком, нужно ознакомиться с информацией о наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах. Такие данные можно найти в картотеке арбитражных судов. Если в судебных разбирательствах компания застройщика часто фигурирует в качестве ответчика, это означает, что у ее партнеров или кредиторов есть к ней претензии.

О спорах с физическими лицами можно узнать на сайте районного суда. Его определяют по месту регистрации застройщика — его юридическому адресу.

Если были заведены арбитражные дела, нужно проверить такую информацию:

• дата рассмотрения;
• суть спора;
• решение, принятое судом;
• величина взысканной суммы.

Особое внимание стоит уделить спорам о взыскании средств с застройщика банком, предоставлявшим ему кредит для строительства домов.

Оценка финансовой состоятельности — как проверить застройщика на банкротство

Если подано заявление о признании застройщика банкротом, оно будет размещено в картотеке арбитражных дел. Следует понимать, что присутствие такого заявления еще не означает, что застройщик неблагонадежен и не сможет выполнить обязательства, взятые при подписании договора долевого участия. По результатам рассмотрения заявлений компании не всегда признаются банкротами. Но если такие заявления есть, особенно если их несколько, это повод тщательнее проверить благонадежность застройщика.

Поиск исполнительных производств

Наличие исполнительного производства свидетельствует о том, что у застройщика в принудительном порядке взыскивают средства. Это может быть имущество, которое реализуется для покрытия долгов перед банком, штрафов за просрочку или пени. Средства могут взыскивать в принудительном порядке и при наличии долгов перед физическими лицами.

Проверка застройщика на долги по налогам

Если у застройщика есть налоговая задолженность, он не сдает отчетность, это может свидетельствовать о его финансовых проблемах. Поэтому лучше проверить данные по таким долгам перед заключением договора. Информация о застройщиках и других юридических лицах, у которых долги по выплате налоговых обязательств превышают 1000 рублей, указана на сайте Федеральной налоговой службы.

На сайте ФНС можно проверить информацию о компаниях, у которых есть задолженность по налогам. Фото: service.nalog.ru

Проверка единого реестра застройщиков, реестров проблемных застройщиков и объектов

В первую очередь стоит проверить присутствие девелопера в едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. В нем размещают всю информацию о компаниях, которые занимаются жилищным строительством. В реестре также есть информация об инвесторах застройщиков, подконтрольных подрядчиках.

После сдачи каждого объекта анализируется информация о том, были соблюдены сроки сдачи объекта или нет. По результатам анализа застройщику присваивается определенное количество баллов рейтинга — от 0,5 до 5. Низкие баллы говорят о том, что предыдущие объекты были введены в эксплуатацию позже срока. Чем выше значение, тем меньше будет вероятность того, что девелопер сорвет сроки сдачи следующего объекта.

Отдельно нужно ознакомиться с информацией, которая размещена в специализированных реестрах недобросовестных строительных компаний. Например, в Московской области есть отдельный реестр проблемных застройщиков. Его ведет министерство строительного комплекса Московской области. Если сведения о компании присутствуют в таком реестре, лучше обратить внимание на другие фирмы, с которыми можно заключить ДДУ.

Оценка строящегося объекта — как проверить новостройку перед покупкой

Оценивая возможность подписания договора долевого участия, дольщикам стоит оценивать не только надежность застройщика. Необходимо проверять и объект, в котором будет приобретаться квартира.

Оценка законности возведения дома — как проверить разрешение на строительство

Присутствие такого документа обязательно — если он не оформлен, то строительство здания незаконно. Разрешение на строительство в большинстве случаев застройщик размещает на сайте в свободном доступе.

Разрешение на строительство дополнительно можно проверить в профильном ведомстве. Например, разрешения, выданные для строительства в пределах Москвы, можно посмотреть в списке Комитета государственного строительного надзора.

Разрешение на строительство выдает администрация населенного пункта, где будет возводиться здание. В документе указывают:

• название компании;
• дату выдачи разрешения;
• данные о том, что застройщику разрешено возводить здание на конкретном участке;
• печать ведомства и подпись специалиста, который предоставил документ.

Проверка проектной декларации

В проектной декларации указывают:

• название и контакты компании;
• строительный адрес дома;
• номер дома, соответствующий данным технического плана;
• сроки строительства;
• прибыль фирмы за текущий год;
• сведения о банке, где будут открыты счета эскроу;
• заключение экспертизы на проект;
• заключение о соответствии застройщика требованиям ФЗ;
• сведения о документации, которая подтверждает право собственности или аренды участка;
• заключение аудиторов о деятельности компании;
• способы, с помощью которых застройщик обеспечит выполнение обязательств перед покупателями квартир на стадии строительства;
• проект ДДУ;
• стоимость квадратного метра в объекте и другую информацию.

Если застройщик уже переносил сроки сдачи объекта, эта информация будет отражена в проектной декларации. С учетом такой информации можно оценить вероятность сдачи объекта вовремя или переноса срока.

Проверка документа, подтверждающего право собственности или аренды на земельный участок

Такой документ также должен быть размещен на сайте застройщика. Дополнительно проверить информацию можно на сайте Росреестра.

Участок не обязательно должен быть собственностью застройщика. Многие здания возводятся на основании договора аренды. В таком случае необходимо проверить:

• дату окончания срока действия договора. Он не должен истекать раньше планируемого срока сдачи объекта в эксплуатацию;
• прошел ли договор государственную регистрацию.

Кроме проверки общей информации стоит сравнить границы участка, указанные в документах, с фактическими границами строительства.

Оценка степени готовности дома

Риэлтор, представляющий интересы строительной компании, сам застройщик, привлекая очередного клиента к заключению ДДУ, может преувеличивать информацию о степени готовности дома. Чтобы получить достоверные сведения, стоит попросить риэлтора или менеджера компании посетить объект. Так можно увидеть, что делают на стройке, оценить готовность здания, коммуникаций.

Чтобы оценить степень готовности дома, нужно посетить строящийся объект. Фото: Мир Квартир

Кроме выезда на объект для оценки степени его готовности стоит получить доступ к форуму дольщиков. В нем можно узнать более точную информацию о текущем положении вещей в возводимом доме и проблемах, если они есть.

Оценка темпов строительства по фотографиям строящегося дома

Человеку без опыта в строительстве, особенно в возведении многоэтажных домов, сложно самому по фотографиям стройки, сделанным в динамике, определить, будет ли дом сдан в срок. Если такие фотографии доступны, лучше с ними обратиться к опытному строителю и спросить его мнения о том, успеет ли застройщик к обозначенному сроку сдачи дома.

Проверка аккредитации застройщика банками

Аккредитация банком застройщика — это проверка компании на предмет надежности. Финансовые организации проводят такую процедуру для того, чтобы оценить возможность предоставления ипотечных кредитов на покупку квартиры в строящемся доме. Это дает больше гарантий того, что заемщик получит квартиру, а банк — свои средства в соответствии с принятым ежемесячным графиком погашения.

Чем больше финансовых организаций аккредитовали застройщика, тем больше гарантии того, что компания надежная.

Источник: www.mirkvartir.ru

Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

В последние годы государство стало довольно жестко контролировать процессы на рынке долевого строительства. Однако, несмотря на все его усилия, до сих пор встречаются случаи преднамеренного банкротства застройщиков и даже откровенное мошенничество с деньгами дольщиков. О том, как правильно проверить строительную компанию перед заключением договора долевого участия, читайте в данной статье.

Единая информационная система жилищного строительства

Прежде всего, застройщика следует проверить на сайте https://наш.дом.рф. Этот ресурс приступил к работе с 1 января 2018 года. На нём можно получить информацию о характеристиках объекта, сроках его сдачи, а также узнать, зарегистрирована ли строительная фирма на данном ресурсе.

Компании открывают на сайте личный кабинет, с помощью которого загружают в базу данных свою финансовую документацию и проектные декларации. Правда, стоит отметить, что с данными сведениями могут знакомиться исключительно контролирующие и надзорные органы. Обычные граждане имеют доступ только к самой общей информации. Но, в принципе, и этого достаточно.

Уже само присутствие строителей на данном web-ресурсе говорит об относительной стабильности и добросовестности. Кстати, на этом же сайте можно получить данные и о проблемных домах.

И если интересующая вас компания отсутствует на данном сайте, то есть причина задуматься о её добросовестности.

Интернет-порталы для проверки

В интернете существует достаточное количество ресурсов, где можно получить информацию о застройщике. Прежде всего, это форумы, связанные со строительством жилья. На них дольщики пишут новости, обсуждают ход строительства и обмениваются мнениями о компаниях. Правда к этим сведениям следует подходить осторожно.

Дело в том, что зачастую положительные отзывы о том или ином застройщике оставляют его менеджеры (PR-акции часть их работы), а вот отрицательные иногда пишут конкуренты. Обычный бизнес. Как говорится, ничего личного.

Относительно достоверные сведения легко получить на специализированных сайтах. Например, на ресурсе «Судебные и нормативные акты РФ» можно узнать, как часто судится компания, а также кто и какие претензии к ней предъявляет.[1] Конечно, это очень важные данные. Однако они далеко не в полной мере расскажут пользователю о степени добросовестности или надежности застройщика. Ведь предметы судебных исков могут быть самые разные: от претензии к поставщикам до нарушения экологических или строительных норм со стороны самой компании.

Например, такая достаточно устойчивая и мощная строительная организация, как «Донстрой», упоминается более чем в 400 судебных решениях. С другой стороны, банкрот ООО «Ви Эм Пи Инвест» фигурирует в 406 судебных актах. Поэтому количество судебных решений не является решающим показателем. Для общего понимания необходимо ещё их проанализировать.

Также для проверки часто используют и web-сайт ФССП.[2] На нём можно узнать, возбуждены ли в отношении застройщика исполнительные производства. Впрочем, и это не показатель. Вполне может случиться так, что строительная компания имеет огромные долги, однако исполнительные листы еще не поступили в ФССП. Либо кредиторы предпочитают направлять их не приставу, а сразу в банки, где у фирмы находятся расчётные счета. В этом случае данная информация вообще не отразится на сайте ФССП.

Достаточно информативными может быть ресурс «Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов» на сайте ИФНС.[3] Правда, там фиксируются данные только в отношении тех компаний, которые имеют задолженность перед бюджетом. Но это опять же не показатель финансового положения юрлица. Дело в том, что многие организации, имея огромные долги перед клиентами и поставщиками, в то же время аккуратно платят все налоги и сборы и не допускают просрочки обязательств перед бюджетом.

Ведь в этом случае для них возрастает угроза принудительного банкротства, солидарной ответственности, а также возможная дисквалификация. Дело в том, что налоговые органы не раздумывая банкротят злостных неплательщиков, а потом привлекают к ответственности их учредителей и руководителей. Так зачем им рисковать? Поэтому в отношении застройщика могут быть сотни исков, но при этом он будет чист перед бюджетом.

Многие специалисты советуют для проверки застройщика использовать также Единый реестр сведений о банкротстве.[4] Однако в последние годы я, честно говоря, даже не слышал о том, чтобы строительные компании-банкроты, внося сведения в данный реестр, одновременно продолжали привлекать дольщиков. Такое было возможно в 90-е годы. Сегодня это прямое мошенничество. Контролирующие органы просто не позволят аферистам так развернуться.

Определенной популярностью при проверке строительных компаний пользуются различные сайты, где публикуются бухгалтерские отчеты фирм. Например, web-ресурс «За честный бизнес».[5] В принципе это еще один вариант для получения сведений. В то же время стоит предупредить, что финансовые показатели на подобных сайтах, как говорится, далеко не «первой свежести». Например, сегодня там можно ознакомиться с балансами и отчетами по состоянию только до 2016 года включительно. А вот что произошло с фирмой за последние год-два, остаётся только гадать.

Иные варианты проверки

Другие варианты сбора информации о застройщике тесно связаны с реальными возможностями потенциального дольщика. Здесь есть много путей. Он может лично посетить офис компании, а также места строек (либо направить своего представителя), познакомиться и переговорить с лицами, которые были клиентами фирмы. Может даже нанять специалистов, чтобы они «пробили» по своим базам и каналам руководителей, учредителей, выявили взаимосвязи и получили информацию о том, не привлекались ли они к уголовной или административной ответственности и не тянется ли за ними шлейф из обанкроченных фирм и обманутых дольщиков. При желании и наличии денег в нашей стране можно собрать любые сведения.

Краткие выводы

Несмотря на обилие возможностей и ресурсов для проверки застройщика, я рекомендую не полагаться на один единственный (пусть даже и официальный), а использовать их в совокупности. Практика показывает, что это самый верный путь. Классический пример — коммерческий банк. Он еще показывает отличные финансовые отчеты в ЦБ РФ, а некоторые клиенты, особо приближенные к руководству и учредителям, начинают за два-три месяца до отзыва лицензии выводить деньги.

Так может быть и с застройщиком. Фирма загружает положительную финансовую информацию в единую систему жилищного строительства, а в реальности у нее уже начались проблемы и денежные средства давно уходят в офшоры.

Поэтому нельзя безоговорочно доверять только одному источнику. Следует использовать их в совокупности — с тем, чтобы получить ясную и понятную картину о застройщике. Только такой вариант поможет сохранить потенциальному дольщику, здоровье, нервы и деньги.

Источник: www.irn.ru