ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / ОЦЕНКА / ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ / НЕДВИЖИМОСТЬ / КОЭФФИЦИЕНТ ГОТОВНОСТИ / СТАДИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА / КОРМАРАЛЬНОСТЬ / FACILITY UNDER CONSTRUCTION / ASSESSMENT / ESTIMATED ACTIVITY / REAL PROPERTY / FACTOR OF READINESS / STAGE OF CONSTRUCTION / CORRESPONDENCE TO MARKET REALITY
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Байковская Анастасия Валерьевна
Приведено обоснование необходимости учета специфики функционирования отношений в сфере объектов незавершенного строительства при определении их рыночной стоимости. Рассмотрено влияние внешних факторов на стоимость объекта недвижимости на различных стадиях строительства .
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Байковская Анастасия Валерьевна
Влияние факторов внешней среды на рыночную стоимость объекта незавершенного строительства: Актуальные методы расчета
Методический подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объекта незавершенного строительства
Круглый стол «Незавершенное строительство в России Проблемы и пути решения»
Совершенствование расчета экономической эффективности государственных инвестиций в строительство объектов недвижимости
Определение рыночной стоимости объекта незавершенного строительства как инструмент выявления эффективности государственно-частного партнерства
ESTIMATION TECHNIQUE OF UNFINISHED BUILDING COST: CALCULATION OF CORRESPONDENCE TO MARKET REALITY
Appreciating the necessity of the specific relations in the sphere of the unfinished buildings under the determination of the market value is substantiated. The influence of the external factors on the value of the real property at various construction phases is considered.
Текст научной работы на тему «Методика оценки стоимости объекта незавершенного строительства: расчет уровня кормаральности»
МЕТОДИКА ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: РАСЧЕТ УРОВНЯ КОРМАРАЛЬНОСТИ А.В. БАЙКОВСКАЯ
Приведено обоснование необходимости учета специфики функционирования отношений в сфере объектов незавершенного строительства при определении их рыночной стоимости. Рассмотрено влияние внешних факторов на стоимость объекта недвижимости на различных стадиях строительства.
Ключевые слова: объект незавершенного строительства, оценка, оценочная деятельность, недвижимость, коэффициент готовности, стадия строительства, кормаральность.
Введение. В структуре управления собственностью отдельное место занимает принятие решений о приобретении и продаже объектов незавершенного строительства. Статус таких объектов, их стоимость, а также логика управления ими во многом определяют эффективность инвестиций и динамику развития инфраструктуры отдельных регионов и государства в целом.
Особое значение имеет методика определения рыночной стоимости объектов незавершенного строительства в современной России. Рынок недвижимого имущества изобилует объектами незавершенного строительства как недвижимости, относящейся к государственной и муниципальной собственности, так и объектов, находящихся в частной собственности. Плановая экономика передала в наследие рыночной экономике «долгострои», экономика «переходного» периода породила большое количество неэффективных собственников, не способных завершить собственные инвестиционные проекты в условиях нестабильной экономики. Это лишь некоторые варианты, иллюстрирующие примеры так называемой «заморозки» огромных ресурсов, не нашедших эффективного применения в современной России [1].
Вебинар «Расчет себестоимости строительства объекта и анализ рентабельности»
Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли реализовать свои проекты. Для того чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более эффективным собственникам.
Решение данного вопроса является важным и для развития регионов РФ. Это подтверждает тот факт, что из всего объема объектов незавершенного строительства только на землях городских территорий находится 51,5 %. Это означает, что часть наиболее привлекательных городских территорий с развитой инфраструктурой «заморожены» в своем развитии вместе с находящимися на них объектами незавершенного строительства и не дают экономической отдачи.
Практика показывает, что традиционный подход к оценке объектов незавершенного строительства по учетной стоимости (стоимости затрат) не отражает интересы участников современного рынка, поэтому рынок объектов незавершенного строительства продолжительное время находится в стагнации, и существует острая необходимость определения адекватной требованиям рынка стоимости объектов незавершенного строительства. На фоне быстро меняющихся рыночных условий эта задача оказалась достаточно сложной, требующей разработки новой методики оценки стоимости объектов незавершенного строительства в условиях неопределенности. Существующие в настоящее время методики и нормативные документы не решают задачу оценки стоимости объектов незавершенного строительства с учетом их специфики.
Определение рыночной стоимости незавершенных объектов строительства основывается на принципе учета спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наи-
лучшего и наиболее эффективного использования. На практике реализуется, в основном, затратный подход к оценке, сравнительный подход имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов. От доходного подхода оценщики отказываются в силу невозможности извлекать доходы от неэксплуатируемого объекта до момента завершения строительства. Таким образом, существующие методы оценки объектов незавершенного строительства не учитывают специфические особенности незавершенных объектов, а, следовательно, не отражают реальной их стоимости [2].
В зарубежной и отечественной литературе большое внимание уделено вопросу анализа внешней среды рынка недвижимости. Существует ряд моделей факторного анализа влияния внешней среды, но часто все сводится к перечислению и группировке факторов при отсутствии каких-либо показателей, характеризующих состояние внешней среды рынка в целом [3 — 5]. Необходимо отметить, что активные исследования в области оценки инвестиционной привлекательности регионов и городов могут использоваться при рассмотрении макросреды локального рынка недвижимости. Как правило, в предлагаемых методиках недостаточно изученными остаются связи и зависимости между самим рынком и средой, в которой он формируется [6].
В настоящее время все более актуальной становится проблема, связанная с поиском категории, которая в полной мере характеризовала бы состояние потребностей современного рынка недвижимости, его взаимосвязи с существующими теоретическими основами экономики недвижимости. Для характеристики соответствия концептуально-теоретических подходов к оценке объектов незавершенного строительства рыночным реалиям представляется необходимым ввести категорию «кормаральность» (англ. — corresponding to market reality), отражающую степень адекватности методов оценки логике формирования реальной рыночной стоимости объекта, учитывающей законы спроса и предложения. Данный термин является компиляцией слогов двух английских и одного русского слова, входящих в сочетание «соответствие рыночной реальности». Именно соответствие стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства динамике реального спроса и предложения, по нашему мнению, является ведущим фактором благополучного развития рынка недвижимого имущества и особенно в условиях нестабильной экономической ситуации.
Кормаральность — это соотношение между результатом оценки объекта недвижимости на различных стадиях строительства, полученным в соответствии с существующими подходами (RSt), и результатом, который может быть получен с учетом факторов влияния внешней среды на объект незавершенного строительства (R):
Для устранения несоответствия между существующими теоретическими подходами оценки объектов незавершенного строительства и практическими реалиями, которые эти подходы не учитывают из-за отсутствия методик, позволяющих отразить особенности объектов недвижимости на различных стадиях строительства до ввода их в эксплуатацию, достаточно рассмотреть существующие проблемы, с которыми сталкиваются оценщики при определении стоимости объектов незавершенного строительства. Эти проблемы связаны, прежде всего, с невозможностью получения обоснованной рыночной стоимости объектов незавершенного строительства из-за несоответствия методик, существующих в теории оценки, не учитывающих полностью текущие рыночные условия, оказывающие влияние на объекты незавершенного строительства в силу их специфики. Это создает барьеры для корректной оценки объектов незавершенного строительства в условиях современного рынка недвижимости, так как каждый из существующих подходов к оценке (доходный, затратный и сравнительный) базируется на определенных критериях, учитывающих специфику оцениваемых объектов, или необходимо создание подходов и методов для определения этих критериев.
Причиной появления термина «кормаральность» является парадоксальная ситуация, сложившаяся в реальной практике оценки объектов незавершенного строительства. С одной стороны, подходы, существующие в теории оценки, стали общепринятыми. С другой стороны, практика показывает, что применяемые в настоящее время методики и нормативные документы не решают задачи адекватной оценки стоимости объектов незавершенного строительства в контексте конкретного рынка недвижимости.
Учет конкретных рыночных факторов в рамках каждого подхода к оценке, наиболее сильного их влияния на тот или иной подход к оценке помогут выявить показатель корректировки и изменения существующих методик оценки. Таким показателем и будет служить уровень корма-ральности, для расчета которого необходимо выбрать критерии сопоставления. Мероприятия по разработке критериев для создания методик оценки объектов незавершенного строительства в зависимости от влияющих на них извне рыночных условий приведены в табл. 1.
Мероприятия по совершенствованию существующих методик оценки с учетом рыночных условий
Подходы Рыночные условия, препятствующие применению существующих методов в рамках подхода Модернизация методик с учетом рыночных реалий для возможной практической реализации
Затрат- ный Подверженность объектов незавершенного строительства более высокой степени физического, функционального износов Разработка критериев для обоснованного расчета физического и функционального износов объектов незавершенного строительства
Необходимость точного определения степени готовности объекта Разработка адекватных методик определения стоимости объектов незавершенного строительства в зависимости от степени готовности
Сравни- тельный Отсутствие на рынке аналогичных объектов Разработка методики расчета стоимости объектов незавершенного строительства, позволяющая сравнивать их с объектами-аналогами, завершенным строительством, и получение корректной стоимости с учетом введения поправок, отражающих специфику оцениваемого объекта
Сложность расчета поправочных коэффициентов при сравнении с объектами-аналогами Введение критериев расчета показателей сравнения объекта оценки с объектами-аналогами и их обоснование
Доходный Необходимость информации о сроках окончания строительства оцениваемого объекта незавершенного строительства Разработка методики расчета реального времени, необходимого для окончания строительства с учетом степени готовности объекта в случае отсутствия прогнозируемых сроков завершения строительства или их нарушения
Невозможность получения дохода от эксплуатации объекта незавершенного строительства до момента завершения строительства Внесение предположения об условной завершенности оцениваемого объекта и дальнейшая корректировка существующих методик оценки стоимости объекта незавершенного строительства с учетом этого условия
Таким образом, все имеющиеся недостатки существующих методик определения стоимости объектов незавершенного строительства являются отражением уровня кормаральности: чем корректнее определена рыночная стоимость объекта, тем более применимой на практике становится методика, а, следовательно, более кормаральным будет соответствие стоимости объекта сложившемуся рынку.
В теории методические подходы, используемые при оценке рыночной стоимости незавершенных строительством объектов, соответствуют сложившимся и изложенным в стандартах подходам, применяемым к оценке готовых объектов [7].
Причиной достаточно низкого уровня кормаральности, существующего в настоящее время, является сложная концептуальная структура методических подходов к оценке объектов недвижимости: с одной стороны, существует четкий, прозрачный и содержательный алгоритм оценки объектов недвижимости, с другой стороны, на уровне рабочего инструментария четкость алгоритма размывается и фактически приходится постоянно проектировать инструменты для оценки каждого объекта.
Данная проблема не всегда признается специалистами, поскольку это затруднительно для собственников и менеджеров, принимающих инвестиционные решения. Однако для специалистов-оценщиков данная проблема является актуальной и требующей оперативного решения.
Существенное влияние на алгоритмическую стройность процесса расчета и обоснования рыночной стоимости объекта незавершенного строительства также оказывает наличие ряда ключевых проблем, которые ранее были перечислены как неблагоприятные условия, препятствующие применению существующих методов (табл. 1).
Указанная методологическая проблема теории оценки объектов незавершенного строительства предопределяет невозможность применения полностью формализованных подходов к оценке такой недвижимости. Имеющийся практический инструментарий базируется на глубинном противоречии, с которым приходится сталкиваться в теории оценки. Существование рыночных барьеров резко снижает достоверность получаемых результатов стоимости и, как следствие, снижает доверие к практической ценности расчета и его обоснованиям. Одним из возможных выходов является формирование методики определения стоимости объектов незавершенного строительства путем учета факторов влияния внешних рыночных барьеров на его стоимость.
С точки зрения системного подхода необходимо рассмотреть взаимосвязь внешних факторов со стоимостью конкретного объекта незавершенного строительства. Изменения, происходящие в настоящее время во внешнем мире, заставили обратить на влияние факторов внешней среды еще большее внимание. Влияние данных факторов на стоимость объекта незавершенного строительства и будет определять уровень кормаральности. Необходимость всестороннего анализа факторов рынка, оказывающих влияние на создание, динамику функционирования и степень завершенности рынка объектов незавершенного строительства, позволит более тщательно и взвешенно подходить к выбору методик определения стоимости таких объектов и избежать возможных ошибок при их оценке.
Основными факторами влияния обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде по отношению к объектам незавершенного строительства, является группа факторов, которые связаны с показателями, являющимися определяющими при расчете стоимости объекта незавершенного строительства (табл. 2). Количественное влияние факторов приведено на примере объекта незавершенного строительства «ХХХ».
Анализ уровня влияния факторов внешней среды на объект незавершенного строительства «ХХХ»
№ п/п Факторы влияния непредвиденных обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде Количественное влияние фактора (ф), балл
1 Подверженность более высокой степени износа: — для завершенного строительством объекта — 1; — при проведении мероприятий по консервации объекта незавершенного строительства и приостановлении строительства — 2; — при отсутствии мероприятий консервации и приостановлении строительства — 3 х
2 Степень готовности объекта (учитывается риск незавершения строительства, невозможности достройки) [8]: — свыше 70% — 1; — от 30% до 70% — 2; — до 30% — 3 х
3 Наличие/отсутствие на рынке прямых аналогов для сравнения: — наличие на рынке прямых объектов-аналогов незавершенного строительства — 1; — наличие на рынке объектов-аналогов незавершенного строительства с различной степенью готовности и назначением — 2; — отсутствие на рынке объектов-аналогов незавершенного строительства, наличие завершенных строительством объектов аналогичного назначения — 3 х
Окончание табл. 2
4 Сроки окончания строительства: — есть планируемые сроки окончания строительства — 1; — строительство объекта ведется, но к планируемым срокам окончания строительства объект сдать не удается, сроки сдвигаются — 2; — строительство приостановлено или прекращено, сроки окончания неизвестны — 3 х
5 Возможность прогнозирования денежных потоков, получаемых от владения объектом незавершенного строительства после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию: — прогнозируемые сроки завершения строительства не превышают установленные СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» — 1; — прогнозируемые сроки завершения строительства превышают установленные СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» не более чем на 10% — 2; — прогнозируемые сроки завершения строительства превышают установленные СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» более чем на 10% — 3 х
Влияние таких факторов на объект незавершенного строительства, зависит от того, в какой среде происходит взаимодействие: с незначительной степенью риска, с умеренной степенью риска и с высокой степенью риска.
Для каждой степени влияния характерно количественное значение баллов (рис. 1).
количественное влияние фактора
высокая степень риска
умеренная степень риска
незначительная степень риска характерно только для завершенных строительством объектов
I 2 3 4 5 факторы
Рис. 1. Распределение влияния факторов внешней среды на объект незавершенного строительства
Каждому анализируемому фактору по рассматриваемым критериям экспертно определяется количественная оценка и присваивается ранг соответственно его степени влияния, исходя из 5-балльной системы оценки, где 1 — наименьшая степень влияния, 5 — наивысшая степень влияния фактора соответственно. Таким образом, можно определить уровень кормаральности
где ЕКОР — уровень кормаральности; ф/ — ранг, присвоенный /-му фактору; сіі — весовой коэффициент /-го фактора; п — количество факторов, п = 1, 2, 3.
Методика расчета влияния факторов предполагает определение веса каждого фактора на основе их ранжирования. Весовые коэффициенты присваиваются в зависимости от мнения группы экспертов по каждому анализируемому фактору. Эксперты выбирают один из пяти вариантов в
зависимости от степени влияния. Наибольший вес присваивается фактору, имеющему наибольшее влияние на оцениваемый объект. Рассчитываем удельный вес фактора
Пример расчета уровня кормаральности по таблице взвешенных рисков на примере объекта незавершенного строительства «ХХХ» приведен в табл. 3. Полученный результат уровня кормаральности ЕКОР при оценке объекта «ХХХ» равен 8,188. Это свидетельствует о том, что объект находится в среде с умеренной степенью риска, для которой характерно наличие на рынке объектов-аналогов, а также информации по прогнозируемым срокам окончания строительства, а, следовательно, возможно применение сравнительного и доходного подходов к оценке данного объекта.
Расчет уровня кормаральности на примере объекта незавершенного строительства «ХХХ»
Факторы риска Ранг
Подверженность более высокой степени износа 0 0 3 0 0
Степень готовности объекта (учитывается риск незавершения строительства, невозможности достройки) 0 0 0 0 2
Наличие/отсутствие на рынке прямых аналогов для сравнения 1 0 0 0 0
Сроки окончания строительства 0 0 0 2 0
Возможность прогнозирования денежных потоков, получаемых от владения объектом незавершенного строительства после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию 0 2 0 0 0
Итоговая сумма по фактору 1 4 9 8 10
Весовые коэффициенты (¿) 0,03 0,13 0,28 0,25 0,31
Значение 0,031 0,500 2,531 2,000 3,125
Уровень кормаральности ( Екор ) 8,188
Таким образом, в данной зоне возможно получение адекватной рыночной стоимости объекта с учетом риска инвестирования и принятие управленческого решения.
Алгоритм реализации математического подхода к определению уровня кормаральности представлен на рис. 2.
3 этап. Ранжирование факторов соответственно их степени влияния
4 этап. Расчет удельного веса каждого фактора
| 5 этап. Расчет уровня кормаральности |
Рис. 2. Алгоритм расчета уровня кормаральности
Результаты расчетов показали, что уровень кормаральности принимает значения от 3,667 до 11, причем значения 3,667 он достигает при незначительной степени влияния внешних факторов (незначительный уровень риска), а значение 11 — при максимально высокой степени влияния внешних факторов (высокая степень риска).
Выводы. Полученный результат отражает степень влияния кормаральности на оцениваемый объект незавершенного строительства, что поможет в процессе определения рыночной стоимости такого объекта установить:
— в рамках доходного подхода соответствующую степень риска вложения в конкретный объект незавершенного строительства (целесообразность его дальнейшего финансирования или приобретения). Данный показатель может быть применен в качестве составляющей при расчете нормы отдачи на капиталовложения с учетом риска инвестирования (ставки дисконтирования);
— в рамках сравнительного подхода целесообразность применения подхода, в случае применения позволяет рассчитать дополнительную поправку при сравнении с объектами-аналогами. Если степень влияния внешних факторов незначительная, то это означает, что характеристики и потребительские качества объекта оценки как товара очень низки, в этом случае следует отказаться от применения сравнительного подхода как дающего наименее корректную рыночную стоимость объекта, поскольку в стоимость оцениваемого объекта при сравнении будет вводиться значительное число поправок и корректирующих коэффициентов, суммарное значение которых в итоге может достигнуть высокого значения, что будет говорить о значительных различиях объекта оценки и объектов-аналогов. В случае если степень влияния внешних факторов умеренная, то рекомендации сводятся к применению сравнительного подхода, но при этом следует, по возможности, сравнивать его также с объектами незавершенного строительства, в отношении которых также действуют факторы влияния обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде, что поможет получить корректный результат рыночной стоимости. Когда степень влияния внешних факторов высокая, это дает возможность оценщику включать в число сопоставимых объектов-аналогов объекты как незавершенные, так и завершенные, и вводить по отношению к последним дополнительную корректировку;
— в рамках затратного подхода разницу (погрешность) в величине совокупного износа (физического, функционального и внешнего) объекта незавершенного строительства в сравнении с аналогичным объектом той же группы капитальности, но завершенного строительством, что позволит отразить более интенсивное влияние внешней среды на незавершенные объекты, а, следовательно, и более высокую степень износа.
Расчет адекватной стоимости объектов незавершенного строительства является важным фактором стимулирования развития данного сегмента рынка недвижимости, что имеет большое значение как для инвесторов и покупателей объектов, так и собственников, заинтересованных в активизации спроса на объекты, в которых «заморожены» значительные средства, способные приносить весомую прибыль при их конвертации в другие виды бизнеса и предпринимательской деятельности. Именно поэтому статичность принятых теоретических подходов требует уточнения в соответствии с возникновением новых рыночных условий, связанных с формированием адекватной спросу стоимости объектов недвижимости на всех стадиях строительства.
1. Воданюк С.А. Базовые понятия оценки — цель, объект, предмет, задачи / С.А. Воданюк // Вопр. оценки. — 2009. — № 4. — С. 55-58.
2. Доможирова Н.Н. Особенности оценки объектов незавершенного строительства / Н.Н. Доможирова, А.В. Байковская // Вестн. УГТУ — УПИ. — 2009. — № 3. — С. 15.
3. Таха Х.А. Введение в исследование операций / Хэмди А. Таха. — 7-е изд. — М.: Вильямс, 2007. — 912 с.
4. Barton P. Modeling in the economic évaluation of health care: selecting the appropriate approach / P. Barton, S. Bryan, S. Robinson // Journal of health services research policy. — 2004.
5. Briggs A. Decision Modelling for Health Economic Evaluation / A. Briggs, K. Claxton, M. Sculpher. — Oxford University Press, 2007. — 237 p.
6. Prakticheskie aspekty’ ocenki kommercheskoj i zhiloj nedvizhimosti, ob»ektov nezavershyonnogo stroitel’stva i zemel’ny’x uchastkov // Bankovskoe kreditovanie. — 2007. — # 3.
7. Ocenka nedvizhimosti: uchebnik / pod red. A.G. Gryaznovoj, M.A. Fedotovoj [i dr.]. — M.: Fi-nansy’ i statistika, 2009. — In Russian.
8. Gorodnova N.V. Metodicheskij podxod k ocenke srokov zaversheniya stroitel’stva ob»ektov gosudarstvenno-chastny’mi partnyorstvami / N.V. Gorodnova, A.V. Bajkovskaya // Strategicheskij upravlencheskij analiz. — 2011. — # 3. — In Russian.
ESTIMATION TECHNIQUE OF UNFINISHED BUILDING COST:
CALCULATION OF CORRESPONDENCE TO MARKET REALITY
Appreciating the necessity of the specific relations in the sphere of the unfinished buildings under the determination of the market value is substantiated. The influence of the external factors on the value of the real property at various construction phases is considered.
Keywords: facility under construction, assessment, estimated activity, real property, factor of readiness, stage of construction, correspondence to market reality.
Источник: cyberleninka.ru
«Незавершенка» без сложного распределения расходов?
Можно ли не распределять прямые расходы на незавершенное производство? Когда отразить выручку, если исполнитель подписал акт в одном месяце, а заказчик – в другом? Одна московская строительная компания нашла ответы на эти вопросы. Делится своим опытом с читателями Евгения Александровна Бейтельман , генеральный директор ООО «АудитБух-сервис».
Незавершенное производство: налоговый и бухгалтерский учет
Наша компания оказывает услуги по ведению бухгалтерского и налогового учета предприятию ООО ПКФ «ПМК-2». Эта фирма выполняет различные строительно-монтажные работы: ремонт кровли и помещений, замену труб горячей и холодной воды и пр. В целях исчисления налога на прибыль расходы на производство и реализацию, осуществленные в течение отчетного (налогового) периода, подразделяются на прямые и косвенные.
К прямым расходам могут быть отнесены, в частности:
– расходы на оплату труда, а также суммы ЕСН и взносы на обязательное пенсионное страхование;
– суммы начисленной амортизации по основным средствам, используемым при производстве товаров, работ, услуг.
К косвенным расходам относятся все иные суммы расходов, за исключением внереализационных расходов.
При этом организация самостоятельно определяет в учетной политике для целей налогообложения перечень прямых расходов, связанных с производством товаров (выполнением работ, оказанием услуг). Как правило, организация одновременно работает на трех, а порой и четырех объектах. Иногда случается так, что на последний день месяца акты подписаны не по всем объектам.
В данной ситуации прямые расходы распределяются на остатки незавершенного производства (НЗП) как в налоговом, так и в бухгалтерском учете (п. 2 ст. 318 Налогового кодекса РФ, п. 9 ПБУ 10/99).
В отношении некоторых статей затрат сделать это довольно просто. Так, не составляет особого труда определить, сколько материалов пошло на каждый из объектов. Полученную сумму по несданному объекту нельзя списать в уменьшение доходов текущего периода. Аналогично обстоят дела и с работами, которые выполнили субподрядчики.
В договорах, которые заключает ООО ПКФ «ПМК-2» с другими компаниями, четко указаны объекты, на которых проводятся субподрядные работы. Поэтому без проблем можно рассчитать расходы, относящиеся к несданному объекту. Они не включаются в издержки данного месяца.
Однако есть прямые расходы, которые крайне сложно распределить. Это зарплата рабочих и отчисления с нее, транспортные затраты, ГСМ. Дело в том, что практически невозможно ответить на вопрос, какое время тот или иной работник провел на каждом из объектов. Равно как и сказать, сколько бензина пришлось на обслуживание несданного объекта.
Как в этом случае распределить расходы?
Если прямые расходы распределить трудно.
Выходом из данной ситуации могло бы стать введение уровня существенности с указанием в учетной политике организации. Например, он может быть равен 5 процентам. Если сумма акта, который генеральный подрядчик подпишет в следующих периодах, меньше уровня существенности, то НЗП в части названных расходов не формируется. При этом расходы по непринятому объекту полностью списываются на уменьшение доходов.
Мнение специалиста
А.Ю. Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»:
– Налоговый кодекс РФ не содержит такого понятия, как уровень существенности. Поэтому утверждать, что организация имеет возможность ввести такое понятие своей учетной политикой, было бы некорректно. Тем более если это приводит к уменьшению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль за отчетный период.
Вместе с тем у налогоплательщика есть возможность выбора способа распределения расходов, наиболее отвечающего хозяйственной ситуации. Допустим, организация не может отнести прямые расходы к конкретному производственному процессу. В этом случае в соответствии с пунктом 1 статьи 319 Налогового кодекса РФ налогоплательщик самостоятельно в учетной политике определяет механизм распределения указанных расходов с применением экономически обоснованных показателей.
Таким образом, расходы по зарплате, социальным отчислениям, проезду и др. можно распределить, например, пропорционально выполненным объемам по этим объектам за отчетный период.
Пример
Предположим, в июле 2007 года строительная организация производила работы по трем объектам. По состоянию на 31 июля акты по первому и второму подписаны генподрядчиком, и их суммы составили 3 000 000 руб. и 2 000 000 руб. соответственно. Третий акт не подписан, но известно, что его сумма равна 200 000 руб. Все суммы даны без НДС.
Определим показатель существенности.
Сначала складываем суммы по всем актам и получим 5 200 000 руб. (3 000 000 + 2 000 000 + 200 000). Затем умножим эту цифру на 5 процентов и найдем, что искомый уровень равен 260 000 руб. (5 200 000 руб. x 5%).
Сумма неподписанного акта меньше, чем 260 000 руб. Следовательно, расходы по непринятому объекту списываются на уменьшение доходов за июль.
Конечно, применение данного метода списания расходов чревато неприятностями. При проверке налоговые инспекторы скорее всего доначислят организации налог на прибыль, а также пени и штраф. Поэтому для труднораспределяемых расходов было бы правильнее разработать свой способ списания, например пропорционально выполненным объемам строительных работ.
Официальная позиция
Г.В. Лазарева , замначальника отдела налогообложения прибыли (доходов) УФНС России по г. Москве
– Строительная организация ведет работы одновременно на нескольких объектах. На конец месяца производится распределение прямых расходов на остатки незавершенного производства (НЗП). Отдельные расчеты «незавершенки» по зарплате, социальным отчислениям и проезду строителей весьма сложны. Поэтому можно ли в учетной политике для целей налогообложения определить понятие «уровень существенности», установив его, например, на уровне 5 процентов? И в случае если сумма работ по конкретному объекту меньше уровня существенности, то есть составляет менее 5 процентов от суммы всех проводимых по объектам работ, то расходы по непринятому объекту сразу списать без распределения на НЗП?
– Ввести уровень существенности и указать его в налоговой учетной политике организации нельзя. Ведь статьей 318 Налогового кодекса РФ предусмотрен только один случай, когда прямые расходы могут не распределяться на остатки НЗП – это относится к организациям, оказывающим услуги. Строительная организация выполняет работы, а главой 25 главного налогового документа не предусмотрено никаких исключений для данной категории налогоплательщиков при распределении прямых расходов на остатки незавершенного производства.
Если заказчик не хочет принимать работы
Другой сложный момент, с которым столкнулось ООО ПКФ «ПМК-2», это учет выручки по объектам, не принятым генподрядчиком (он же заказчик). Были случаи, когда фирма выполнила все работы и подписала акт по форме № КС-2 и справку № КС-3. Но заказчик отказался принять работы, поставить свою подпись на документах и не оплатил работы. Нужно ли отражать выручку? И если нужно, то когда?
Ответ зависит от того, как настроен генеральный подрядчик.
Заказчик согласен на компромисс
Предположим, заказчик собирается подписать акт и справку и перечислить деньги после устранения каких-либо изъянов или недоработок. Обычно это происходит через несколько месяцев после завершения основных работ. В такой ситуации достаточно, чтобы представители фирмы-генподрядчика поставили рядом с подписью текущую дату.
К примеру, ООО ПКФ «ПМК-2» завизировало документы по формам № КС-2 и № КС-3 в апреле 2007 года. А заказчик – только 30 июля 2007 года. Если эта дата будет фигурировать в акте, то показать выручку можно лишь в июле. В противном случае при проверке налоговики сочтут, что выручка относится к апрелю, что чревато негативными налоговыми последствиями.
Поступать так могут все компании, которые производят работы или оказывают услуги. Если же сотрудник фирмы-заказчика не зафиксирует момент подписания акта и справки, то исполнителю следует сделать это самостоятельно. Ведь это единственный способ избежать уплаты пеней.
Заказчик настроен на конфликт
Возможен и другой вариант, при котором генподрядчик вообще не собирается подписывать формы № КС-2 и № КС-3 и перечислять деньги.
Очевидно, что получить оплату в этом случае удастся только через суд. Причем вероятность выиграть процесс возрастет, если отразить выручку в одностороннем порядке. В договорах следует указывать срок, в течение которого заказчик должен поставить подпись на акте.
Если данный период истек, то, не дожидаясь подписи генподрядчика, следует отразить выручку, после чего перечислить в бюджет налоги по спорной сделке. Тогда в глазах судей компания будет выглядеть не только добросовестным исполнителем, но и честным налогоплательщиком. Что существенно повысит ее шансы на победу.
Источник: www.audit-it.ru