Нередко граждане, владеющие земельным участком, осуществляют на нем строительство жилого объекта в обход закона. Причин для такого решения множество, однако, не зависимо от них, возведение самовольных строений влечет за собой серьезные последствия. Рассмотрим, какие строения считаются самовольной постройкой, каковы последствия их возведения и пути решения проблемы.
Что такое самовольная постройка?
В Гражданском кодексе РФ (ст. 222) указаны конкретные критерии, по которым легко идентифицировать незаконную, самовольную постройку.
Согласно указанной статье, самовольной постройкой считаются:
- объекты недвижимого имущества, возведенные без соответствующего разрешения на строительство;
- строения, возведение которых противоречит категории использования земли на данной территории;
- дома или иные объекты, построенные с серьезным нарушением строительных норм и правил (создающие угрозу здоровью и жизни окружающих, а также нарушающие их права и интересы).
Таким образом, самовольной считается постройка, соответствующая хотя бы одному из указанных признаков.
Проблема незаконного строительства в Дагестане
Последствия возведения самовольной постройки
Присвоение объекту статуса самовольной постройки влечет за собой достаточно серьезные последствия. Так, лицо, ответственное за такое строение не приобретает на него право собственности, и как следствие, не имеет право распоряжаться строением по своему желанию и совершать любые сделки с таким имуществом. Кроме того самовольная постройка должна быть снесена лицом, ответственным за ее возведение или за его счет. Согласно ст. 9 КоАП РФ за самовольное строительство выносится наказание в виде штрафа.
Пути решения проблемы
Несмотря на серьезность последствий и санкций вследствие возведения самовольных строений, законодательством все же предусмотрена возможность признания права собственности на такой объект. Учитывая сложность процесса, услуги адвоката будут не лишними.
Итак, согласно ст.222 п.3 ГК РФ признать право собственности на самовольную постройку можно по решению суда. Кроме того, право собственности на постройку в некоторых случаях переходит к лицу, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена постройка.
Судебная практика показывает, что процесс определения перспектив постройки (ее сноса или сохранения с возможностью узаконивания) далеко не всегда прост и однозначен. В судебном разбирательстве суд учитывает такие важные моменты как:
- наличие существенных нарушений относительно градостроительных, строительных норм и требований;
- соответствие назначения земельного участка целям возведения строения согласно порядку, установленному законом;
- степень опасности постройки для жизни и здоровья граждан;
- права и законные интересы других лиц;
- были ли предприняты лицом, ответственным за постройку, действия по ее легализации, начиная с разрешения на строительство и заканчивая актом ввода объекта в эксплуатацию;
- насколько правомерным было решение уполномоченного органа, отказавшего в выдаче разрешительных документов (если таковое обстоятельство имело место быть).
Шанс на успешный исход дела о признании права собственности на постройку есть. Однако для этого потребуется особо тщательная подготовка и безупречное знание и применение норм права. Ввиду высокой степени сложности таких дел, опытный юрист по недвижимости просто необходим.
Проблемы признания права собственности на самовольную постройку (ее легализации) | Щербаков Н.Б.
Источник: pancheduk.ru
Что мешает регионам легализовать самовольные постройки
Новый этап решения проблем самостроя начнётся с пересчёта таких объектов
Чтобы понять масштаб и пути решения проблемы самовольных построек, в России создадут единый реестр подобных объектов. А чтобы «приговоры» для самостроев стали более справедливыми, в законодательстве следует отдельно прописать нормы по жилым постройкам, и отдельно — по коммерческим. Об этом говорили участники «круглого стола», посвящённого легализации самовольных построек, который прошёл в «Парламентской газете» 16 декабря.
Жизнь требует внести коррективы
В августе 2018 года вступили в силу поправки в Гражданский и Градостроительный кодексы, изменившие механизм сноса самовольных построек. Теперь такое решение может принять только суд, а не местные власти. При этом впервые гражданам дали возможность привести объект в соответствие с необходимыми требованиями, причём изъятие земли возможно только в случае, если собственник вовремя не устранит выявленные нарушения.
По прошествии года стало ясно, что даже с учётом поправок ситуация с самостроями кардинально не изменилась, констатировали участники «круглого стола».
«Мы анализируем правоприменительную практику, смотрим, как работает закон, все ли аспекты урегулировали. Сейчас мы видим — нет, не все», — сказал «Парламентской газете» зампред Комитета Госдумы по транспорту и строительству Павел Федяев.
Два главных вопроса к законодательству сформулировал в ходе «круглого стола» член Общественной палаты РФ Артём Кирьянов. Первый — это вопрос компенсаций для людей, добросовестных покупателей, чьи дома приговорили к сносу. «Все прекрасно понимают, что после возбуждения уголовного дела любая возможность получить деньги с застройщика превращается в миф», — уточнил он.
Второй момент — необходимость более чёткого регулирования в зависимости от типа строения. Одно дело, когда речь идёт о жилом доме. И совсем другое, когда самовольные строением признают магазин, торговый центр или другой коммерческий объект.
«Если объект не представляет опасности, не создаёт проблем с точки зрения архитектуры и городского хозяйства, то нужно ли его сносить?» — задался вопросом Кирьянов. И уточнил, что, как правило, пострадавшим в подобных ситуациях оказывается малый и средний бизнес, и не всегда справедливо сносить объекты, которые приносят хозяевам прибыль, а люди помогают получать необходимые товары и услуги. Как бы то ни было, заключил он, решение по таким зданиям корректно принимать с учётом мнения общественности, местных жителей.
Самострои любят счёт
Чтобы понять масштаб всей проблемы с самовольными строениями, государству нужно все их выявить и исследовать. «Нам нужно понять, о каком количестве пострадавших граждан мы говорим, — отметил Павел Федяев. — От того, насколько оно велико, будут зависеть меры по решению этой проблемы. Потом уже будем говорить конкретно по каждому объекту».
Работа в этом направлении уже началась: на базе ФАУ «РосКапСтрой», подведомственной Минстрою, разрабатывается единый федеральный реестр объектов самовольного строительства.
«Создание реестра, как информационного ресурса, уже завершается. В январе представим его публике», — сообщил участникам »круглого стола» руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор. По его словам, чтобы объект попал в реестр, предлагается установить минимальный набор критериев: здание должно иметь все признаки многоквартирного дома, где должны проживать люди.
Пока что проектируемый реестр не имеет статуса государственного, пояснил Федяев. Чтобы он таковым стал, Министерство строительства должно разработать и утвердить методику внесения объектов в него.
Регионам мешает «бантик»
В ходе «круглого стола» Александр Моор рассказал, что ВЦНСП исследовал проблему самовольных построек в ряде регионов России. «Основное направление — это юг, потому что больше всего таких объектов сконцентрировано на побережье, это Ростов, Краснодарский край и Крым», — уточнил он геолокацию исследований.
Основной итог: самостроя в регионах — масса. А так как большинство объектов невозможно привести в соответствие с законодательством, то они все — под угрозой сноса. «Местные администрации однозначно говорят, что легализовать такие объекты невозможно, потому что правовых инструментов не существует», — добавил Моор.
Эксперты ВЦНСП также выяснили, что более 80 процентов объектов признаётся самостроем из-за нарушения правил землепользования, например когда на земле под ИЖС строят многоэтажные здания. «При этом часто рядом стоят точно такие же пятиэтажки, которые судами признаны законными, в них живут люди, и муниципалитеты не предъявляют к ним никаких претензий», — отметил Александр Моор. Получается, добавил он, что вопрос стоит не в том, как работает закон, а в том, что местные власти подвержены двойным стандартам.
Между тем председатель РОО «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищного строительства» Константин Иванов возразил: «Существующие нормативные механизмы позволяют решить ситуацию, было бы желание на местах».
По его мнению, проблема в том, что большинство регионов пытается замолчать или игнорировать проблему, вместо того, чтобы пойти на диалог с жителями, проанализировать ситуацию и найти решение.
«Истина посередине», — оценил мнения экспертов Павел Федяев. По его словам, похожая ситуация наблюдается в сфере долевого строительства: в 17 регионах вообще нет проблемы обманутых дольщиков. «Где-то в рамках существующей нормативной базы субъект или муниципалитет работает, а где-то — нет, ему не хватает норм. Как говорится, плохому танцору бантик мешает. И кому-то нужно вот всё по полочкам разложить, чтобы ни влево ни вправо», — считает депутат.
Как бы то ни было, о совершенствовании нормативной базы речь пойдёт только после того, как государство пересчитает все объекты самовольного строительства и поймёт, какие нарушения чаще всего встречаются и почему, резюмировал Федяев.
8190
Источник: www.pnp.ru
Как решать проблему незаконного строительства
На самострой не может распространяться право собственности, как результат — такой объект нельзя продать, подарить, передать в наследство, сдать в аренду. Любая юридическая сделка с таким объектом может быть признана судом как незаконная и отменена.
Регулируются эти вопросы Гражданским, Градостроительным Кодексами и Кодексом об административных правонарушениях в последних редакциях.
При этом, самостроем не будет считаться строение, которое было выполнено с нарушением норм и правил, утративших юридическую силу в момент выявления факта самовольного строительства.
Также не будет считать самостроем ситуация, при которой были получены все разрешения и согласования, но были нарушены ограничения по участку, о которых застройщик не знал или не мог знать в силу разных причин.
Например, если застройщик получил разрешение на строительство, но нарушил нормы расстояния к трубопроводу (данных о нем не было в публичном доступе), то такая постройка не будет считаться самовольной.
Застройщик будет считаться добросовестным, а постройка не будет считаться самовольной если на момент возведения было получено разрешение, имеются права на земельный участок, а ограничения или условия использования выделенного участка не внесены в государственный реестр.
Как было указано ранее, объектом самовольного строительства нельзя пользоваться и распоряжаться, а еще такое строение подлежит сносу, правда законодатель дает возможность устранить нарушения. Причем, все затраты несет застройщик.
Кроме того, еще предусмотрена и административная ответственность за нарушение в виде уплаты штрафа за незаконную эксплуатацию, снос или устранение нарушений.
Так, физическое лицо за нарушение нормы эксплуатации самостроя обязано уплатить штраф в размере от 2 до 5 тыс. рублей, а при нарушении сроков сноса (или устранения нарушений) — штраф от 20 до 50 тыс. рублей.
Действующее законодательство определяет сроки, в которые владельцу самовольного строительства необходимо снести здание либо узаконить.
Для сноса самостроя предусмотрено от 3 до 12 месяцев, для реконструкции от 6 месяцев до 3 лет. Граничный срок при этом зависит от специфики конкретного объекта.
Такой перечень определен Градостроительным Кодексом Р Ф, а именно ст. 51. Разрешение на строительство не нужно в таких случаях:
- гараж;
- объекты на участках для садоводства и дачного хозяйства;
- некапитальное строительство (навесы и т. д.);
- вспомогательные сооружения;
- реконструкция (если не нарушаются несущие стены и строительство не выходит за параметры объекта).
Законодательство предоставляет возможность застройщикам легализировать свое самовольное строительство, не прибегая к сносу такого здания, путем устранения нарушений и оформления в собственность при условии соблюдения всех строительных и градостроительных норм и требований.
Приведение строительства к нормам и правилам осуществляется в порядке объектов капстроя. Сроки, в течении которых закон дает возможность легализовать самострой, составляют от 6 месяцев до 3 лет, учитывая конструктивные особенности объекта недвижимости.
В течение данного периода времени собственник не имеет права пользоваться и распоряжаться ни земельным участком, ни постройкой. То есть передать в другую собственность, оформить дарственную, сдать в аренду, проживать в здании или совершать другие сделки с участком нельзя.
Для легализации самостроя есть два варианта:
- административный;
- судебный.
При этом, чтобы была возможность легализовать самострой, необходимо соблюдение основных моментов, а именно:
- наличие права собственности на землю;
- постройка должна соответствовать целевому назначению участка;
- постройка не должна выходить за границы плана территории;
- не нарушаются права и интересы других лиц.
Например, для объектов, построенных на территории садоводческих товариществ, существует упрощенная процедура, так называемая «дачная амнистия».
Для этого подается заказ на изготовление техплана через кадастровую службу, затем после оплаты госпошлины подается заявление на регистрацию права собственности. Вместе с ним подается и изготовленный техплан. На протяжении нескольких недель рассматривается предоставленный пакет документов и, если нет сомнений в соблюдении строительных правил, выдается документ, подтверждающий право собственности.
В случае наличия каких-то сомнений или нестыковок, Росреестр имеет право отказать в рассмотрении документов и регистрации. Тогда у застройщика остается только единственный вариант решения — через суд.
Если процесс легализации в административном порядке терпит фиаско, остается единственный вариант — судебное решение. Однако, перед обращением в суд необходимо пройти все варианты досудебного решения вопроса по легализации самостроя.
Для этого подается исковое заявление (см. во вложении), ответчиками по которому выступают муниципальные структуры, выдавшие отказ. По мнению юридических экспертов, успешность судебного дела напрямую зависит от аргументации исковых требований и качество прилагаемого пакета документов.
Для судебного дела необходимо предоставить такие документы:
- копии заявления и всех приложений для сторон процесса;
- оценочное заключение (на основании него рассчитывается государственная пошлина);
- документы, свидетельствующие о принадлежности земли конкретному собственнику;
- техплан или другой документ, подтверждающий о наличии самовольного строительства на участке;
- справки, подтверждающие отсутствие нарушений СНиПов и угроз жизни и здоровью окружающих;
- документ, подтверждающий факт того, что строительство объекта не вызвало нарушения прав других лиц;
- бумаги о предварительной работе по согласованию и ответах из муниципальных органов (с согласованием или отказом);
- квитанция об уплате госпошлины.
Как видно, вся процедура легализации довольно долгая и занимает много сил и финансовых ресурсов. Конечно же, можно поручить такое дело непосредственно юридическим фирмам, специализирующимся на данном вопросе и имеющих значительный опыт в решении подобных проблем.
Именно поэтому, если строительство находится только на стадии планирования или начала, лучшим вариантом будет соблюдение всех правил и норм строительства, получения разрешения на строительство, чтобы в будущем не возникало проблем и вопросов при вводе объекта недвижимости в эксплуатацию и не приходилось легализировать постройку в судебном порядке.
Источник: dom4.me
Амнистия, штрафы и контроль: какими будут новые законы по самостроям
В четверг, 18 марта, в Совете Федерации (СФ) прошло заседание на тему «Самовольные постройки: проблемы и пути их решения», в котором наряду с сенаторами участвовали замглавы Минстроя Никита Стасишин, замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий и представители ведомств и организаций, работающих с темой самостроев. По итогам заседания в недельный срок будут подготовлены проекты законодательных инициатив, меняющих подход к решению проблемы. Разбираем основные идеи для изменений, которые были озвучены во время заседания.
Амнистия для самостроев, которые признают безопасными
Центральный вопрос, который обсуждался всеми участниками, — легализация построек, после экспертизы признанных безопасными для жителей и окружающей территории. Основная идея — признание жилого статуса таких построек с возможностью для жителей без суда получить право собственности на недвижимость и регистрацию по месту проживания.
Как рассказал заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий, ведомство уже подготовило инициативу по легализации жилых самостроев, построенных до 1998 года. «По ним мы предлагаем так называемую амнистию, то есть по жилым объектам предоставить земельные участки под ними в собственность бесплатно гражданам, которые там проживают, и, соответственно, дать возможность зарегистрировать права», — сказал Бутовецкий.
«Нужна большая работа — выявлять объекты, которые не угрожают жизни людей, безопасности объектов капитального строительства, по ним надо вести работу по легализации, — добавил он. — Мы сейчас как надзорное ведомство выявляем такие объекты в сотрудничестве с местными властями. Много у нас таких правонарушений, самое распространенное — самовольное занятие участка без документов и каких-либо прав. На таких участках строят в том числе и жилье».
Проект закона об амнистии сейчас находится на согласовании, отметил замглавы Росреестра, пройти первое чтение в ведомстве рассчитывают в конце 2021 года.
Не исключено, что это произойдет и раньше — по итогам заседания всем участникам предложили в недельный срок подготовить свои предложения. «Я бы попросил, не откладывая в долгий ящик, в течение недели подготовить конкретные предложения, может быть, даже в юридических формулировках», — заявил председатель комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко.
В пользу амнистии высказывались и другие участники совещания. «Сейчас основная задача — помощь людям в легализации их жилья, включая, может быть, и те дома, по которым приняты решения о сносе, — отметил член комитета по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству Владимир Евланов. — Надо изучать обращения граждан, искать способы легализовать это жилье, если оно, конечно, безопасно для проживания. Сейчас единственная возможность получить право собственности на такое жилье — это суд, но в основном суды отказывают гражданам. В Краснодаре, например, есть дом, где жители пяти квартир получили права собственности, а жителям остальных 120 квартир суд отказал».
Идею легализовать безопасные самострои поддержала и заместитель председателя СФ Галина Карелова. «Может быть, рано говорить о тотальной амнистии. Но можно рассмотреть этот вариант для многоквартирных домов, построенных до 1998 года. Оценить, насколько это возможно с правовой точки зрения», — отметила она.
Павел Федяев, депутат Государственной думы, заместитель председателя комитета по транспорту и строительству:
— Самовольные постройки бывают разные, здесь нужно дифференцировать: люди изначально нарушали закон, или они не знали о том, что нарушают, или нарушение возникло уже после этапа строительства. Важен и объект: это может быть девятиэтажный дом, а может быть садовый домик пенсионеров, который внезапно оказался в зоне, где должна пройти инженерная коммуникация. Бывают и ошибки властей. Например, был случай: муниципалитет сначала выдал разрешение на строительство, дом построили, а потом выяснилось, что рядом водозабор и водоохранная зона. А если человек специально не оформляет жилье в собственность и не платит налоги — по-другому уже разговаривать надо.
Вообще, я считаю, что максимально нужно идти навстречу людям и максимально легализовывать постройки, до сноса не доводить. Для муниципалитетов это дополнительная налогооблагаемая база. Но при этом муниципалитеты должны осуществлять и земельный контроль. Например, на горнолыжном курорте Шерегеш в Кемеровской области в рамках борьбы с самостроем не просто сделали аэрофотосъемку, чтобы сверить и посмотреть, где какие объекты появились незаконно. Там специалисты стали просто регулярно обходить курорт пешком, за прошлый год «находили» более миллиона рублей штрафов за незаконно построенные объекты.
Ужесточение ответственности для местных властей
Неоднократно озвучивалась на совещании идея дополнительной ответственности для руководства муниципалитетов, на территории которых появляется самострой. «Мы готовы вносить нужные уточнения в законы в интересах граждан, рассматривать возможности для сохранения самовольных построек, где живут люди. Но важно искоренить условия, дающие возможность появления новых самостроев, — отметил заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. — На что бы я обратил особое внимание — каждый глава муниципалитета, каждый заместитель руководителя всегда точно знает, что происходит у него на территории. Нужна прямая ответственность за самострои для глав муниципалитетов и их замов, отвечающих за строительство».
«Нет таких застройщиков-безумцев, кто бы занимался самостроями, понимая, что за это грозит тюрьма. Это происходит, только если есть кулуарные договоренности на местном уровне, — отметил руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. — Я поддерживаю идею амнистии для самостроев, но нужно и усилить ответственность для глав муниципалитетов. Здесь явная коррупционная составляющая».
Учет и классификация самостроев
Практически все участники заседания указали на тот факт, что в стране нет общего реестра самовольных построек, как нет и единой оценки их числа. Данными по отдельным территориям располагают муниципалитеты, иногда — регионы. Но общей картины нет ни у кого, отметила Галина Карелова.
«Нет официальной статистики по таким домам и их жителям в стране, — отметила Карелова. — Без понимания масштабов проблемы сложно определить пути решения, защитить права граждан — жителей таких построек». Заместитель председателя Совета Федерации также отметила необходимость законодательно уточнить связанные с проблемой термины — в частности, само понятие самовольной постройки и критерии ее потенциальной опасности. «Для противодействия самовольному строительству необходимо уточнить критерии некапитальных строений и сооружений и объектов вспомогательного использования, — добавила сенатор. — Такие объекты не требуют разрешения на строительство, в стране существует практика строительства под видом вспомогательных сооружений других объектов, включая многоквартирные дома. Таким недобросовестным действиям надо поставить правовой заслон».
О необходимости классифицировать самовольные постройки говорил и Владимир Евланов. «Нужно определиться с основными категориями объектов самостроя и по каждой категории принять законодательные решения на федеральном уровне», — отметил парламентарий. Евланов предложил выделить такие категории самостроя:
- дома, где уже живут люди — для этих объектов, если они не угрожают жизни людей и безопасности соседних построек, депутат предложил рассмотреть вариант амнистии (легализации жилого статуса);
- объекты незавершенного строительства, где есть свободные помещения, имеющие рыночную ценность, и инвесторы, которые готовы достроить объект. Эти объекты депутат также предложил легализовать;
- объекты незавершенного строительства, где нет свободных помещений и нет инвесторов — здесь, по мысли Евланова, могли бы подключиться местные власти, помогая с финансированием и привлекая инвесторов к достройке.
«Если при судебной экспертизе выявлено, что дом никому не нанесет вреда, стоит предусмотреть возможность упрощенного порядка ввода таких объектов в эксплуатацию, — заключил депутат. — Можно утверждать дорожные карты по всем проблемным домам, собрать рабочую группу на федеральном уровне. Так эту тему можно будет закрыть, как это было сделано с обманутыми дольщиками».
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— На практике многие граждане на момент покупки земли не владеют информацией в части выхода каких-либо новых постановлений о комплексном освоении территорий, куда может быть включен и приобретенный ими участок, а значит, фактически эта земля не может использоваться в частном порядке. Условно, вчера это был коттеджный поселок, а сегодня — территория будущего яхт-клуба.
Основная сложность заключается в том, что данные постановления возникают внезапно, и, как правило, уже на этапе ввода жилых домов в эксплуатацию. Ситуация сложная и спорная. Замечательно, если бы эти люди были услышаны и признаны добросовестными приобретателями. И главный инструмент решения данной проблемы — своевременное информирование общественности и публичное освещение.
Сенатор от Оренбургской области Андрей Шевченко отметил, что выявление самостроев важно именно на ранней стадии. «Надо вести электронную базу таких проектов, решать проблему современными методами, — отметил сенатор. — Но не когда уже построена многоэтажка и в ней живут люди, а на начальном этапе».
Карелова предложила участникам совещания взять на вооружение опыт Московской области. Главное управление государственного строительного надзора региона использует для выявления самостроев мобильное приложение. При наведении камеры на объект через него можно получить сведения об объекте или отправить обращение в ведомство с просьбой обратить внимание на самострой. Таким образом удобно собирать данные в том числе по объектам на низкой строительной готовности, подчеркивают в организации, отмечая, что после запуска приложения число жалоб по поводу самостроев в регионе сократилось на 20%. «Мы будем рекомендовать ваш опыт к широкому использованию, тиражировать алгоритм деятельность вашего ведомства», — заключила Галина Карелова.
Конкретный список законодательных изменений участники совещания представят на следующей неделе.
Источник: realty.rbc.ru