Как сдавать в аренду квартиру в новостройке

Особенности вложений в нежилые помещения на первых этажах многоквартирных домов, сколько стоят такие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать

Как сдать квартиру в счет ремонта

, а на ее ремонт не осталось ни копейки. Что делать дальше в такой ситуации? Новый кредит никто не даст. Да и без него ипотека и коммунальные платежи съедают всю зарплату.

Попробуем разобраться, что будет, если сдать

квартиру в аренду

тому, кто готов выполнить ремонт в счет оплаты за проживание.

Всему свое время и смета

Можете сразу размещать объявление в интернете – ждать таких арендаторов придется долго. И пока они не нашлись, обратитесь с заявкой на предварительный расчет ремонта в 2-3 организации или бригады, оказывающих подобные услуги «под ключ». Так вы узнаете среднюю стоимость и сроки выполнения работ в вашем городе.

Иногда после покупки квартиры не остается денег на ее ремонт. Фото: Мир Квартир

Обязательно закажите составление полной сметы. С ней вы будете четко представлять весь бюджет мероприятия и сможете контролировать процесс. Кроме того, на основе этого документа будут составлены договоры. Нельзя отдавать расчеты на откуп арендаторам.

Ведь каждый из них будет стремиться завысить стоимость своих работ и покупать самые дешевые отделочные материалы.

Два договора лучше одного

Не стоит заключать договор аренды, в котором в качестве оплаты предусмотрено выполнение капитального ремонта. Желательно составить к договору аренды дополнительное соглашение о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы.

А лучше всего подписать два отдельных договора – один на аренду, а второй на оказание услуг по ремонту вашей квартиры.

Таким способом вы обезопасите себя от увеличения сроков и некачественно выполненного ремонта.

Договор услуг должен быть разбит на этапы его выполнения. Минимум раз в месяц вы должны появляться на квартире, чтобы проверять ход работ. Иначе можете не дождаться, когда ремонт закончится. А довольные арендаторы уйдут в закат.

В договоре должны быть предусмотрены пени за срыв сроков выполнения ремонта. Фото: Lori.ru

Каждый нюанс, который возникает в процессе, фиксируйте дополнительным соглашением. Устные договоренности ни при окончательных расчетах, ни тем более на суде приниматься во внимание не будут.

Каждый из нас немножко прораб

Не будет лишним до подписания договора посмотреть на примеры уже выполненных арендаторами работ. Это даже может быть не комплекс, а какая-то специализация. Но нужно увидеть не один, а несколько объектов.

Вы же не планировали доверить свою квартиру тому, кто не сделал в своей жизни ни одного ремонта?

По возможности старайтесь присутствовать при покупке строительных и отделочных материалов или займитесь этим самостоятельно. От их качества будет зависеть, как долго продержится ремонт.

А также вы не окажетесь втянуты в разборки по поводу использования ворованных товаров. Старая советская привычка тащить все, что под руку подвернется, никуда не исчезла. Да и доверять продавцам на строительных рынках можно не всем.

Не забудьте включить и покупку мебели в счет аренды. Фото: Lori.ru

Арендатор – тоже человек

С другой стороны, вы обязаны предоставить гарантии арендаторам, что после окончания ремонта вы не выселите их или существенно не поднимете стоимость аренды. Такие вопросы с ними вы должны обсудить и согласовать заранее.

Все-таки проживание в ремонтируемой квартире не относится к разряду комфортных. И арендатор должен быть уверен, что его не используют как дешевую рабочую силу.

Избегайте соблазна сразу «зарядить» рыночную стоимость аренды. Несмотря на то, что эта сумма будет зачитываться выполненными работами, психологически высокая ставка будет отпугивать потенциальных исполнителей. Так вы просто долго никого не сможете найти.

Доверьте составление договоров юристам, специализирующимся на строительстве и недвижимости. Небольшая сумма, потраченная перед сделкой, поможет избежать значительных потерь денег и времени в дальнейшем.

Такие виды аренды не всегда заканчиваются устраивающим обе стороны результатом. Поэтому тщательная подготовка и контроль на протяжении всего времени должны быть обязательно. Тогда все у вас получится.

Какие квартиры в новостройках сдавать в аренду выгоднее всего? За сколько лет окупится квартира в Москве или Подмосковье? Покупка квартиры для сдачи внаем – это хорошая идея или ошибка? Эксперты компании «Метриум Групп» дают ответы на 10 главных вопросов. Will Thomas/Fotolia. 1. На каком этапе лучше покупать квартиру для последующей сдачи в аренду ? Как известно, на этапе котлована квартиру в новостройке можно приобрести по минимальной цене. Однако если недвижимость покупается для сдачи в аренду , то нужно оценивать не только ее стоимость, но и упущенную выгоду. Средняя ставка на «однушку» площадью около 40 кв. метров в Москве сегодня составляет 35 тысяч рублей в месяц.

Бизнес на первом этаже: как заработать на арендном бизнесе в 2021 году

Один из популярных у частных инвесторов способов заработка — сдача в аренду специально купленных квартир. Но в последнее время ставки аренды жилья в Москве не успевают за темпами роста цен на квартиры. Эксперты все чаще говорят, что покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее покупки жилья — ставки аренды выше, а срок окупаемости вложений короче.

Как быть инвесторам в 2021 году? Эксперты рассказали, в чем особенности вложений в нежилые помещения на первых этажах многоквартирных домов, сколько стоят такие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать.

Сколько стоят помещения на первых этажах

Цены на нежилые помещения на первых этажах под размещение различного арендного бизнеса зависят от класса проекта, расположения, ликвидности помещения, метража и их возможного функционала. По оценке консалтинговой компании RRG, в Москве они начинаются от 200 тыс. руб. за 1 кв. м и могут превышать 500 тыс. руб. за «квадрат». Большие помещения будут стоить дешевле. Например, аренда площадей под фитнес-центр, частный детский сад или другое дошкольное образовательное учреждение (ДОУ) обойдется от 100 тыс. до 160 тыс. руб. за 1 кв. м. Кроме того, стоимость нежилых помещений очень сильно зависит от самого ЖК и его местонахождения, цены могут начинаться от 90 тыс. руб. за 1 кв. м в отдаленных спальных районах столицы, говорит генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.

В отличие от квартир, цены на нежилые помещения почти не изменились за год, то есть они растут только по мере заселения конкретного комплекса: чем больше людей там живет и чем меньше в ЖК свободных помещений, тем выше цены на оставшиеся, пояснил Антон Белых.

Цены на нежилые помещения почти не изменились за год, то есть они растут только по мере заселения конкретного комплекса (Фото: Studio MDFshutterstock)

Ставки аренды и доходность арендного бизнеса в новостройках

В помещениях торгового назначения арендные ставки выше, но и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, подсчитали аналитики. Но общей цифры для стрит-ретейла нет — каждое помещение уникально.

Несмотря на более высокую доходность помещений на первом этаже, это более сложный продукт, чем квартиры. Успех работы таких помещений на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда неудачность даже одного из этих показателей делает покупку помещения невыгодной, поэтому покупателю стоит заранее все просчитать. Доход арендодателя зависит от ставки аренды, а не от вида бизнеса, размещенного на площадке, а размер ставки зависит от договоренностей сторон и работы консультанта, говорит Антон Белых.

Средние значения ставок аренды таких помещений сложно рассчитать, утверждают эксперты. Но в целом если говорить о новых жилых комплексах в столице, то, по оценке RRG, ставки варьируются в диапазоне от 25 тыс. до 60 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Исключения составляют помещения в непосредственной близости от метро, для которых арендные ставки работают по законам классического стрит-ретейла и могут доходить до 100 тыс. руб. в год, и условно торговые помещения, которые, скорее, функционально ближе к офисным, где ставка аренды варьируется от 12 тыс. до 25 тыс. руб. за «квадрат» в год, пояснили аналитики компании RRG.

Наименьшие ставки аренды в столичных домах, которые расположены «в чистом поле» и реновационных пятиэтажках вдали от людских потоков, самые высокие — в ЖК около метро и в густонаселенных комплексах, отмечает Антон Белых. В среднем, по оценкам DNA Realty, речь идет о 1,5–3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Для сравнения: в ЖК «Новокосино-2» помещения сдаются по 0,8–1,2 тыс. руб. за 1 кв. м, а в ЖК ONLY — уже от 3,7 тыс. до 4,3 тыс. руб. за 1 кв. м. «Чем меньше площадь помещения, тем выше ставка — если в ЖК почти все помещения в среднем по 70–100 кв. м, то наиболее дорогим будет помещение 30–40 кв. м. Разница в цене за 1 кв. м может достигать 30%, так как такие помещения наиболее ликвидные и востребованные более широким числом арендаторов», — поясняет эксперт.

Наиболее востребованы сейчас помещения под алкомаркеты, аптеки, пекарни, продуктовые магазины или мини-маркеты, салоны красоты, маникюрные студии и барбершопы, говорит Антон Белых. По его словам, эти арендаторы всегда наиболее стабильные, платят самые высокие ставки аренды и арендуют площади на длительный срок, крайне редко съезжая, так как их бизнес востребован среди жителей ЖК.

«Часто на старте заселения помещения активно арендуют магазин стройматериалов и мебели. Но, как правило, через два года после заселения спрос на их товары падает — и они уходят, заработав и собрав все сливки с комплекса. Так что сдавать площади таким арендаторам можно, лишь понимая, что, скорее всего, через пару лет вам придется искать им замену, зато им можно накинуть надбавку к ставке за риск», — отмечает Антон Белых.

Кто покупает первые этажи для бизнеса

В основном покупатели площадей на первых этажах в новостройках Москвы — это частные инвесторы. Под свои нужды помещения также покупают супермаркеты, фитнесы, ДОУ, салоны, клиники, но они все равно расценивают покупку как инвестицию и прикидывают, за сколько можно сдать в аренду или перепродать помещение, если бизнес не пойдет, говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова. С этим мнением согласен Антон Белых. По его оценке, более 80% помещений в новостройках покупается для сдачи в аренду, так как ведение бизнеса на собственных площадях актуально и экономически обоснованно лишь для небольшого числа бизнесов. Помещения для собственных нужд часто покупают стоматологии, медицинские центры, фитнес-центры, у которых очень большие сроки окупаемости и вложения в открытие, поэтому им очень опасно зависеть от договора аренды и прихотей арендодателя, поясняет гендиректор DNA Realty.

«Покупка помещений для собственного бизнеса актуальна лишь для тех, кто не планирует масштабировать сеть, а таких очень мало, так как на стоимость одного помещения в собственность можно открыть пять — десять точек по аренде и снизить сроки окупаемости вложений с семи — десяти до пары лет», — считает Антон Белых.

В основном покупатели площадей на первых этажах в новостройках Москвы — это частные инвесторы (Фото: Мария Рыбакова/ТАСС )

Какие помещения подходят для бизнеса

Инвесторам стоит обратить внимание на помещения в видовых, легко доступных зонах с красивой входной группой, рекомендует Светлана Ярова. Также, по ее словам, желательно, чтобы у помещения была удобная зона загрузки товара, достаточное количество кВт, которое позволит подключать различное электрооборудование, необходимое для бизнеса, высокие потолки, возможность выдержать достаточную нагрузку на пол (от 400 кг/кв. м) — такие помещение подойдут для широкого круга арендаторов, в том числе для размещения магазина. Важно также обратить внимание на перспективы развития района в целом, конкуренцию, сроки реализации, удобство планировки и возможность размещения востребованных бизнесов — магазина, кафе, клиники, аптеки и др., добавляет эксперт.

Наименее востребованы помещения с торца дома, с видом на лес, поле или свалку, магистраль без парковки и с шумовыми экранами, закрывающими обзор помещения, а также помещения со двора или с закрытой территории, считает Антон Белых. Также, по его словам, неинтересны помещения с подвалами, антресолями, на вторых этажах, менее интересны помещения без витрин, с множеством ступенек при входе или внутри помещения.

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty:

— Никогда не стоит покупать помещения с кабинетной планировкой, это сразу ограничивает пул арендаторов и дает большой дисконт к ставке аренды. В панельных домах, увы, все помещения такие, поэтому я всегда рекомендую выбирать современные дома с зальной открытой планировкой и минимумом несущих стен. Идеально для сдачи подходят помещения с двумя входами, угловой витриной на две перпендикулярные улицы, только на открытой территории, без заборов и пропускного режима, с большим числом витринных окон и с местом под рекламу.

Также всегда интересны помещения напротив остановки транспорта, парковки, рядом с большим супермаркетом, поликлиникой, детским садом, въездом на паркинг, около выхода из метро или на самом въезде в ЖК, то есть около тех мест, где люди постоянно ходят или ездят. Для многих арендаторов важно наличие окон или второго входа со двора, но это уже опционально, как правило, в ЖК помещения небольшой площади вторым входом не оборудованы. Также выгодно покупать уникальные помещения с площадью меньше или больше остальных.

От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду и сдать максимально дорого? Рассчет дохода от аренды , где искать будущих арендаторов, юридические особенности сдачи квартиры в аренду и другие вопросы. … Как правильно сдавать квартиру в новостройке в аренду . 5 результатов. Сортировать. По цене. По сроку сдачи . На карте. ЖК AVrorA.

Как сдать квартиру в новостройке без проблем: советы арендодателям

Лучшие финансовые лайфхаки в нашем Telegram-канале. Без спама и назойливых новостей. Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить.

Купить квартиру, чтобы сдавать ее в аренду, — один из вариантов дополнительного дохода и прибавки к будущей пенсии. Однако пугают проблемы, которые могут возникнуть с жильцами, и что в итоге квартиру не получится отбить по деньгам. Расскажем, какие нюансы нужно учесть при сдаче квартиры в новостройке, чтобы потом не пожалеть.

Александр Патешман, независимый финансовый эксперт, еврейский наставник по финансовым лайфхакам

Не заморачивайтесь с ремонтом

Еще во время строительства дома, на последних этапах, спросите у местных рабочих, будет ли у них возможность сделать в вашей квартире черновую отделку. Как только получите ключи от квартиры, договаривайтесь с прорабом, который предложит выгодные условия, и начинайте ремонт. Чем раньше вы его закончите, тем быстрее найдете жильцов. К тому времени, когда в доме 80 % квартир будут готовы и отремонтированы, конкуренция за арендаторов резко возрастет.

Не стоит вкладывать деньги в дорогой ремонт, если вы не планируете жить в квартире и рассматриваете ее исключительно как инвестицию. Итальянские обои с перламутром через пару лет потеряют товарный вид, и вам снова придется обновлять ремонт.

С риелтором или без

Часто квартиру помогает сдать риелтор, но он берет за это процент, который закладывает в стоимость аренды квартиры, либо фиксированную цену. Существует мнение, что с риелтором жильцов получится найти быстрее, ведь у него имеется база потенциальных клиентов. Но на самом деле поиск квартирантов может продлиться полгода, и есть риск столкнуться с недобросовестным риелтором, который разыграет спектакль с поиском мистических жильцов, получит гонорар и скроется вместе с квартирантами.

Ищущие жилье в первую очередь обращают внимание на объявления от собственников, а не от компаний или риелторов, поэтому шанс найти арендаторов за короткий срок у вас и так очень высок.

Как определить стоимость

Однушки и квартиры-студии в низком ценовом сегменте — самые востребованные. Заранее оцените стоимость квартир в этом или соседнем районе на сайтах объявлений. Большинство людей выбирает квартиру по стоимости, поэтому укажите цену по нижней границе, на 2 000-3 000 меньше, чем у конкурентов. Так вы быстрее найдете жильцов и не потеряете месяцы на поиски, когда квартира будет простаивать, а вы — терять деньги.
В первые полгода пообещайте жильцам скидку 10 % за возможные неудобства в виде строительного шума (если соседи еще не обжились в своих квартирах).

Покупаем мебель в квартиру за счет жильцов

Приобретайте мебель под потребности будущих арендаторов. Это может стать преимуществом. Бывает, что жильцы привозят с собой какую-то мебель из бывшей квартиры: шкаф, диван, холодильник. Соответственно, вам не нужно тратить сейчас деньги на покупку этих товаров. Попросите у квартирантов оплату за первый месяц и депозит за последний месяц.
Например, стоимость аренды в месяц = 25 000 рублей. За два месяца = 50 000 рублей. Добавляем от себя еще аналогичную сумму и отдаем в совокупности 100 000 рублей квартирантам на обустройство квартиры.

Попросите согласовывать с вами мебель и по итогу предоставить чеки. Таким образом, все хлопоты по покупке и установке мебели вы поручите жильцам.

Как понять, что перед вами адекватные арендаторы

Карьеристы и трудоголики, дамы с собачками, молодые семьи с детьми или те, кто только ожидает пополнение, — идеальный портрет надежного арендатора. Спросите будущих жильцов, где и кем они работают, какие имеют увлечения. Как обычно проходят их рабочий и выходной дни. Посмотрите аккаунты в социальных сетях, обратите внимание на то, что человек публикует. Часто ли он жалуется и оставляет отзывы, если его где-то обманули. Стиль общения, манеры и внешний вид могут о многом сказать о человеке.

Вас должно насторожить, если с порога арендатор начнет ставить условия: когда ему можно звонить, писать, приходить проверять квартиру.

Как самим не остаться в должниках

Если вы сдаете квартиру как физическое лицо, правильно будет заключить договор найма жилого помещения, согласно главе 35 Гражданского кодекса РФ. В случае если вы юридическое лицо — то договор аренды. Установленного образца договора нет, просто в свободной форме пропишите обязательные условия:

● паспортные данные обеих сторон;
● сколько человек и кто будет жить;
● на какой срок аренда жилья;
● размер ежемесячной оплаты, сроки и способ оплаты, внесение депозита за последний месяц;
● условия оплаты коммуналки;
● параметры сдаваемой квартиры: адрес, площадь, этаж;
● кто является собственником квартиры;
● условия расторжения договора;
● условие поддержания квартиры в чистоте.

Что еще нужно предусмотреть

Наличие животных или маленьких детей

Давайте будем честны: не так много предложений, кто с радостью сдаст квартиру жильцам с домашним питомцем или маленьким ребенком. Все боятся, что животное поцарапает ламинат, а ребенок оставит рисунки на обоях, и придется тратить деньги на косметический ремонт. На самом деле любимцы домашних животных или молодые родители — одни из самых надежных и спокойных арендаторов. Укажите в договоре, что они полностью покрывают расходы в случае порчи имущества либо сумма аренды возрастает на 10 % от первоначальной.

Задержка оплаты

Разные бывают случаи: забыли, снизился доход или потеря работы. Если причина весомая, как с потерей работы, то здесь выручит депозит, который оставляли жильцы за последний месяц. Если причина в резком ухудшении памяти — предусмотрите процент после пятого дня просрочки.

Если пока прицениваетесь, что лучше взять для сдачи в аренду — однокомнатную квартиру или студию, сделайте выбор в пользу студии. Стоимость аренды практически одинаковая, но у студии затраты на ремонт, мебель и коммунальные услуги будут меньше.

Вы узнали, как сдать квартиру в аренду правильно. Нюансы при сдаче квартиры в аренду остаются теми же, независимо от способа сдачи . Всё должно быть официально оформлено, жильцов лучше проверить, а риски – застраховать. Теперь выбор за вами: найти жильцов самостоятельно, воспользоваться услугами риэлторов или сервисом Яндекс. Аренда , который берёт на себя всю рутину, от поиска жильцов до заключения договора, и совершенно бесплатно для владельцев квартиры .

Как сдавать в аренду квартиру в новостройке. Часть 2

В первой части статьи портал MetrPrice.ru выяснил у экспертов рынка, по каким критериям нужно выбирать квартиру для последующей сдачи в аренду. Наиболее востребованными, по мнению специалистов, являются квартиры в домах массовых сегментов (комфорт, эконом-класс) с готовым базовым ремонтом. Квартиры-студии выгодны по бюджету, но интересны ограниченному кругу арендаторов (холостяки, молодёжь), классические «однушки» дороже, но и спрос на них выше. «Двушками» интересуются семейные пары. С точки зрения транспортной доступности такие квартиры должны располагаться либо недалеко от станции метро, либо в городах ближнего Подмосковья поблизости от ж/д станций с прямым сообщением со столицей. Более удалённые варианты значительно снижают шансы владельца квартиры и на постоянный спрос, и на хороший доход от аренды.

Актуальным является вопрос, где искать будущих арендаторов. Многих останавливает от сдачи уже подготовленной квартиры тот момент, что они никак не могут найти жильцов, которым могли бы доверять.

Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»:

«Любой вопрос, связанный с недвижимостью, важный и финансово значимый. Поэтому, если вы планируете сдавать квартиру и делаете это первый раз, я бы посоветовала все-таки обратиться к профессионалам, хотя бы за консультацией. Все консультации в компании бесплатны. Это как минимум убережет вас от совершения опрометчивых шагов, поможет избежать рисков. Как максимум – воспользовавшись полным циклом услуги, вы сможете снять или сдать квартиру с минимальными временными и финансовыми затратами, получив при этом гарантийное обслуживание и страховку».

Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист»:

«Как правило, собственники квартиры, за исключением объектов элитного рынка, рассчитывают на то, что расходы за услуги агента лягут на плечи арендатора. И когда спрос на рынке активен, так обычно и бывает. Сейчас арендодателям иногда приходится разделить эти расходы с арендатором, поскольку платежеспособный спрос отстает от предложения. Если же квартира находится в ценовом диапазоне 40-50 тысяч рублей в месяц и выше, стоит быть готовым к тому, что агент предложит оплатить его услуги в размере 50-100 процентов месячной арендной платы именно арендодателю, а не арендатору.

В принципе, обращаться в агентство для сдачи квартиры в аренду не так и обязательно, по крайней мере, если это демократичный сегмент. Хороший канал для поиска квартиросъемщиков — социальные сети, неплохие результаты дает поиск через знакомых. Есть множество эффективных площадок, где можно разместить рекламу своих объектов. Договор аренды, по закону, может быть составлен в свободной письменной форме, и в сети можно найти варианты, предусматривающие различные спорные ситуации и защищающие права как арендатора, так и квартирного хозяина».

Мы попросили экспертов также рассказать о юридических особенностях сдачи квартиры в аренду.

Наталья Сивко («МИЭЛЬ-Аренда»):

Для того, чтобы легализовать процесс сдачи квартиры в наем, для начала нужно грамотно оформить эту сделку, заключив договор найма или аренды, если квартира сдается юридическому лицу.

В договоре, помимо прочего, необходимо указать размер месячной арендной платы и срок его действия. Обязательным приложением к договору является акт-приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.

Вот с этим набором документов и документами, подтверждающими Вашу личность, право владения и распоряжения данной квартирой, Вы идете в свой налоговый орган и подаете декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой указываете всю необходимую информацию. Да, это дело не слишком простое, но существуют консультанты, которые помогут Вам с заполнением. Сделать это нужно за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля. Таким образом, Вы сдаете квартиру, как физическое лицо и платите налог по ставке 13%.

Второй вариант – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения и платить 6% с доходов. Плюс к этому ИП должен заплатить еще и ежегодные страховые взносы. В этом варианте владелец жилья также обязан подавать налоговую декларацию.

Третий вариант – покупка патента для сдачи квартиры. Для этого владелец также должен быть зарегистрирован в качестве ИП. Срок действия патента от одного месяца до года, но он не должен «переходить» на следующий календарный год. Если Вы приобрели патент на срок до полугода, то оплачиваете его стоимость сразу полностью. Если на срок до года, то сначала платите одну треть от его стоимости, а за месяц до окончания срока его действия – оставшуюся сумму. Стоимость патента с 2015 года определяется индивидуально, путем умножения 6% на налоговую базу, которая зависит теперь от расположения и метража квартиры или квартир.

Кстати, если Вы планируете сдавать не одно жилье, а, например, две квартиры, то и патентов нужно будет приобретать два. Также на стоимость патента влияет срок его действия, чем он меньше, тем он дешевле, в сравнении равнозначных квартир. Страховые взносы также придется платить».

Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость»:

«Заключение юридически грамотного договора найма – гарантия соблюдения прав как собственника жилой недвижимости, так и нанимателей. Наймодатель обязан предоставить документы, подтверждающие права собственности и право сдавать жилье в аренду. Наниматель — использовать квартиру только для проживания, поддерживать ее в надлежащем состоянии и своевременно вносить плату за найм.

В договоре необходимо указать соглашение о цене найма и порядке её оплаты, а также внести санкции за нарушение условий договора, ответственность в случае причинения вреда соседям. Это позволит собственнику взыскать с нанимателя любые убытки, причиненные его действиями. В интересах собственника предусмотреть как можно больше случаев возникновения ответственности у нанимателя за действия, нарушающие договор найма. В дополнение к договору необходимо составить Акт о техническом состоянии жилого помещения с полным описанием жилой недвижимости и списком предметов обстановки. Не маловажным моментом для двух сторон является внесение в договор пункта о страховом депозите.

К сожалению, риск нарваться не недобросовестных квартиросъемщиков присутствует не зависимо от месторасположения и класса жилья. Не редки случаи, когда молодая семья снимает двухкомнатную квартиру, а затем без уведомления собственника сдают другую комнату в найм, дабы снизить свои расходы. Также квартиросъемщики могут самостоятельно врезать замки в двери комнат. Могут испортить мебель и т.д.

Что бы избежать подобных проблем, необходимо четко прописать в договоре найма, кто будет проживать в квартире. Кроме того, в типовом договоре найма есть пункт о том, что квартиросъемщики не имеют права сдавать квартиру в поднайм. Не лишним будет сохранить хорошие отношения с соседями и консьержем.

Также в договоре не маловажно внести пункт о том, что квартиросъемщик обязан предупредить наймодателя о том, что он освобождает квартиру как минимум за месяц».

И, наконец, мы узнали у экспертов, окупается ли сегодня покупка квартиры в новостройке с целью ее последующей сдачи в аренду.

Наталья Сивко («МИЭЛЬ-Аренда»):

«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. Чтобы избежать дополнительных затрат при покупке объекта для сдачи в аренду, лучше всего выбирать квартиру, в которой уже выполнен ремонт, есть мебель и бытовая техника. Приобретая квартиру на рынке новостроек, тоже желательно выбирать варианты с отделкой от застройщика, чтобы вложения были минимальными. Также повысить доходность можно, зарегистрировав ИП и перейдя на упрощенную систему налогообложения – налог на доход для физических лиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13% в год, а для зарегистрированных ИП – 6%.

По данным «МИЭЛЬ-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых.

Более точно рассчитать доход от сдачи в аренду инвестиционной квартиры можно по формуле: (месячная стоимость найма Х 12 – 13% НДФЛ) Х 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений). Стоит учесть, что расчет ведется без учета коммунальных платежей и налога на имущество. К дополнительным вложениям относятся ремонт, покупка мебели и бытовой техники».

Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист»:

«В первую очередь, стоит отметить, что рассчитывать на быструю окупаемость вложения именно за счет доходов от аренды не стоит. Средний срок окупаемости квартиры составляет 12-15 лет, в зависимости от состояния дома, вложений в ремонт, от того, на первичном или вторичном рынках приобретена квартира и т.п. Доходность может различаться весьма существенно — от 2-3 до 10 процентов годовых. Общая закономерность: чем дешевле квартира, тем быстрее она окупается. Скажем, «однушка» в московском спальном районе будет приносить процентов 7-8 годовых, элитная в центре — те самые 2-3 процента. Но, разумеется, при расчете прибыли учитывается и рост стоимости самого объекта (инвестиционный смысл обычно в этом, а аренда является дополнительным стабильным источником получения дохода)».

В заключение, отдельно мы хотим привести мнение Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE:

«Покупать квартиру в новостройке для последующей сдачи в аренду совершенно невыгодно в принципе. Причин несколько. Основное – это то, что деньги будут вложены на длительный срок. Дом строится долго, еще дольше проходит, как правило, процесс сдачи, благоустройства территории, ремонт подъездов, а главное – ремонты у соседей. Обычно шумные работы не заканчиваются раньше трех лет после сдачи дома. Сдача квартиры в аренду в этот период за разумные деньги маловероятна.

Второй вопрос – дома сейчас, как правило, строятся не в центре, не рядом с метро и т.д. Удобных площадок для застройки практически нет, а где нашлась, там цены достаточно высокие. Для аренды жилье должно быть рядом с метро, особенно, если квартира относительно невысокого уровня.

Метраж для оптимальной аренды должен быть небольшим – это уменьшает такие составляющие затрат, как коммунальные платежи, налоги, затраты на ремонт. Ремонт в квартире под аренду должен быть современным. Конечно, никто не требует изысков, но и «бабушкины» квартиры сдаются тяжело и за небольшие деньги. С другой стороны, арендатор вряд ли будет готов доплачивать за мебель и технику премиального уровня.

Если говорить о стоимости ремонта в небольшой «однушке», например, в новостройке, то опыт показывает, что даже при строгом контроле за строителями и покупкой материалов, личном участии в процессе и т.д., стоимость ремонта и минимальной мебели в 34 кв.м. составляет около 600 тыс. руб. Не думаю, что можно добиться меньших значений.

Поиск арендатора, по крайней мере, в начале карьеры рантье, лучше проводить через агентство недвижимости, обратившись в одно-два, не больше. Разумнее – через рекомендованные или известные, исключая самые большие – там «текучка» и ваши контактные данные могут пойти гулять по всему интернету. Также я бы посоветовал арендодателю завести специальный мобильный номер для сдачи квартиры в аренду, сейчас это просто, зато не будут отвлекать по личному телефону.

Риэлторы расскажут, какие бывают договоры, в чём их особенности. О том, что разобраться с налогами у нас можно двумя путями. Первый – заплатить НДФЛ 13% по итогам года, включив в декларацию доходы от аренды. Второй – оформить ИП и далее снова два варианта: или 6% плюс сборы, или патент, стоимость которого сейчас варьируется в зависимости от метража и местоположения объекта.

В целом же, эффективность вложения средств в аренду вряд ли превышает 5% годовых, а в случае первички и того меньше».

Итак, мы рассказали об основных вопросах, касающихся приобретения квартиры в новостройке с целью ее последующей сдачи в аренду. Каждый сам для себя может взвесить все плюсы и минусы и решить, насколько это будет выгодно именно ему. Желаем Вам удачного инвестирования!

Купить квартиру , чтобы сдавать ее в аренду , — один из вариантов дополнительного дохода и прибавки к будущей пенсии. Однако пугают проблемы, которые могут возникнуть с жильцами, и что в итоге квартиру не получится отбить по деньгам. Расскажем, какие нюансы нужно учесть при сдаче квартиры в новостройке , чтобы потом не пожалеть. Александр Патешман, независимый финансовый эксперт, еврейский наставник по финансовым лайфхакам. Не заморачивайтесь с ремонтом. Еще во время строительства дома, на последних этапах, спросите у местных рабочих, будет ли у них возможность сделать в вашей квартире черновую отделку.