Несколько десятилетий назад, возведение новых высоток зависело от государственного заказа. Сегодня, в век рыночных отношений, обстановка в строительстве изменилась, во многих передовых странах мира широко развита система ипотечного финансирования. В нашей стране, в последнее время, набирает обороты программа по привлечению финансов населения страны в строительство жилых зданий. По условиям этой программы, возведением зданий занимаются строительные компании.
Финансирование строительства с привлечением средств населения страны получило название «долевое участие». Для строительства жилых зданий на законных основаниях, строительным компаниям необходимо пройти достаточно сложный путь. Он начинается с оформления земли под строительство, оценки самого процесса возведения зданий и т. д.
Что такое долевое строительство
Федеральный закон, в котором рассматриваются условия и возможности долевого участия граждан в строительстве жилых зданий, был принят в 2004 году, 30 декабря.
Долевое строительство для чайников
Те общественные отношения, которые складывались в процессе привлечения средств граждан в долевое строительство, нуждались в определенном урегулировании.
Законы, принятые по этому вопросу, в первую очередь, были направлены на защиту прав граждан, которые инвестируют свои средства в строительство домов. Таких граждан называют дольщиками.
Понятие «долевое участие» можно объяснить как особый вид строительства, основой которого является договор, заключенный между строительной компанией и дольщиками на участие в финансировании данного строительства.
Согласно договору, застройщик обязуется завершить строительные работы по возведению жилого здания в установленный срок. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передает объект недвижимости долевому участнику.
В обязанности дольщика входит своевременная оплата суммы, указанной в договоре, и приемка жилого здания, сданного застройщиком в эксплуатацию.
В договоре могут участвовать две стороны. С одной стороны, договор подписывает непосредственно застройщик. Другой стороной договора является дольщик.
Застройщиком может быть только юридическое лицо. Чтобы иметь разрешение на возведение здания, застройщик должен быть владельцем земли, отведенной под строительство или арендовать ее на законных основаниях.
Именно застройщик занимается привлечением средств населения для осуществления строительства жилого дома или любого другого объекта, не принадлежащего к производственной сфере.
Договор долевого участия: подводные камни.
О неустойке по договору долевого участия читайте тут.
В роли дольщика может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Участник долевого строительства осуществляет частичное финансирование процесса возведения жилого здания на основании договора долевого участия.
Целью дольщика является получение права собственности на объект строительства, перешедший к нему после введения дома в эксплуатацию.
Долевое строительство в 2020 году
Внося определенные средства в строительство дома, дольщик автоматически становится инвестором, а договор, заключенный между дольщиком и застройщиком, становится инвестиционным договором.
Если по закону такие договоры регулируются нормами Гражданского кодекса, то для регулирования договора долевого участия были приняты отдельные законы.
Основные условия договора долевого участия:
- Наличие объекта договора. Им может выступать любой объект строительства, имеющий проектную документацию, введенный после завершения строительных работ в эксплуатацию, и переданный дольщику;
- Договоренность о сроках сдачи объекта строительства;
- Договоренность о стоимости жилого здания и графике ее уплаты.
Договор о долевом участии обязательно заключается в письменном виде. Основным требованием к его законности является его регистрация соответствующими государственными инстанциями.
Процесс долевого строительства происходит по следующей схеме:
- застройщик приобретает в частную собственность земельный надел или берет его в аренду, находит дольщиков и заключает с ними договор долевого участия, получает от дольщиков соответствующие средства (иногда средства поступают на счет застройщика в рассрочку);
- после окончания строительства, застройщик получает разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию и передает объект в частную собственность непосредственно дольщику.
Чем выгодно долевое строительство
На сегодняшний день, долевое участие в строительстве жилого дома можно считать одним из наиболее доступных способов приобретения своего собственного жилья.
Ведь ни для кого не секрет, что цены на рынке недвижимости настолько высоки, что для большинства граждан нашей страны, они просто неподъемны.
Еще совсем недавно люди больше доверяли банкам, в которые обращались за кредитом, но мировой финансовый кризис значительно подорвал доверие граждан к финансовым организациям.
Приобретая жилье посредством долевого участия в строительстве, граждане экономят свои средства, да и условия рассрочки платежа за квартиру, до сдачи ее в эксплуатацию, достаточно притягательное условие покупки.
В долевом участии тоже есть свои определенные недостатки. Наверное, самый главный из них тот, что покупатели не могут получить жилье сразу же после внесения денег. Приходится ждать определенное время до сдачи дома.
В случае с ипотекой, таких ожиданий нет, и граждане сразу же в нее заселяются. Но сравнив цены на жилье, приобретенное в кредит, и квартиру в новом доме, к строительству которого вы приобщились, заметна очевидная разница.
Риски долевого строительства
Процедура долевого участия действует в России уже давно. Еще до принятия ФЗ о долевом строительстве, производилось такое строительство за счет инвестирования и заключения договоров о совместной деятельности.
К сожалению, раньше права дольщиков часто были не защищены, так как процедура сотрудничества была продумана недостаточно серьезно, не охватывала все нюансы такого вида строительства.
В правовом отношении, была масса недочетов, в результате чего недобросовестные застройщики часто нарушали права своих дольщиков.
Принятие соответствующего закона стало гарантией соблюдения прав дольщиков. С принятием закона, нерадивые застройщики стали больше задумываться о своих действиях, иногда и о бездействии, в каких-либо ситуациях. Пока закона не существовало, нарушения прав инвесторов были сплошь и рядом.
Хотя на сегодняшний день «предприимчивые» застройщики, все же, умудряются и дальше обманывать граждан и об их действиях нет-нет, да и упомянут в средствах массовой информации.
Они научились находить лазейки в законе таким образом, что явно нарушений не видно. Да только те гражданско-правовые договоры, которые они заключают с дольщиками, заметно отличаются от договоров, требуемых по закону. Именно договора о долевом участии могут гарантировать дольщикам соблюдение их прав.
Нечистые на руку застройщики часто действуют по вексельной схеме и заключают предварительные договоры купли-продажи. К этой категории строительных компаний относилось большинство из тех, которые действовали в строительном бизнесе при поддержке государства.
Каким образом реализовывался механизм «серых схем» в долевом строительстве:
- Между застройщиком и дольщиком заключается предварительный договор купли-продажи жилья. По закону, между этими двумя сторонами сделки должен заключаться другой договор, а именно договор о долевом участии. Но строительные компании подходили к данному вопросу более изощренно. Дольщики подписывали договор, по которому они как бы предварительно приобретали жилье, но окончательная сделка заключалась только после окончании строительства. Таким образом, дольщик не владел правом собственности на жилье. А вот строительная компания являлась собственником и дома, и каждой отдельно взятой квартиры. По закону, такие договоры не оплачиваются, но и здесь застройщики придумывали свой ход. Деньги как бы передавались в резерв для оплаты в будущем основного договора. Еще одним неприятным моментом для дольщиков было то, что в предварительном договоре купли-продажи нет четкого определения сроков сдачи жилья. Не требуется для такого договора и регистрация, а это является еще одним негативным аспектом, так как «продуманный» застройщик мог легко заключить договор по одной конкретной квартире сразу с несколькими желающими. И таких случаев в практике долевого строительства было немало;
- Денежные средства дольщика выступали в роли займа под вексель. То есть кроме заключения предварительного договора купли-продажи, строительные компании подписывали с дольщиками соглашение на покупку векселя. Цена векселя была такой же, как и стоимость квартиры. С юридической точки зрения, это соглашение было полнейшей фикцией, договор купли-продажи и покупка векселя не имеют никакой связи.
В реальности выходило так: нечистый на руку застройщик погашал приобретенный дольщиком вексель ни квартирой, как было бы логично, а деньгами.
Предварительный договор подписан, деньги не оплачены, то есть можно говорить с дольщиком о более высокой цене, чем было в начале заключения сделки.
Таким образом, получается, что строительная компания несколько лет пользовалась средствами дольщика, а когда дошло дело до получения квартиры, застройщик предлагает выкупить жилье по рыночной цене.
Долевое строительство имеет достаточное количества рисков. Кроме вышеназванных рисков, сюда так же можно отнести плохое качество строительного объекта, которое не соответствует ни нормам, ни условиям договора.
Мошенничество или банкротство застройщика — также нередкое явление в этом квартирном деле. Поэтому не стоит жалеть сил и времени на поиски достойных и проверенных застройщиков.
Гарантии по договору долевого участия
Таким образом, становится ясно, что предварительные договора купли-продажи не дают дольщикам никакой гарантии на выполнение строительными компаниями всех условий договора.
Договор долевого участия гарантирует дольщикам защиту их прав:
- Основная ценность указанного договора — наличие конкретной информации об объекте строительства, его стоимости и сроках введения в эксплуатацию. Согласно законодательной базе, такой договор должен содержать эту информацию, в противном случае, он будет признан недействительным. Все условия, прописанные в договоре, могут быть изменены только с согласия двух сторон;
- ДДУ необходимо регистрировать. Таким образом, у дольщика есть гарантия того, что застройщик не сможет заключить подобный договор с другим лицом;
- Строительные компании обязаны предоставлять каждые четыре месяца отчет о своей деятельности, связанной с использованием денежных средств дольщиков. Данные правила были утверждены Постановлением Правительства России от 27.10.2005 года;
- Прежде чем привлекать средства дольщиков, застройщик обязан зарегистрировать свое право на земельный надел или заключить договор об его аренде. Также необходимо получить разрешение на проведение строительных работ, составить и обнародовать проектную декларацию;
- За гибель объекта строительства, прежде чем он был передан дольщику, несет ответственность застройщик;
- Если за время строительства дольщик умрет, его права на квартиру, а также все обязанности, будут переданы наследнику;
- Если недвижимость приобретается по договору о долевом участии в личных нуждах или для нужд семьи, все отношения, которые вытекают из данного договора, будут регламентироваться законом государства о защите прав потребителей;
- Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ст.7) касается гарантий по качеству строительного объекта.
Нормы, указанные в этой статье, утверждают, что гарантийный срок на объект строительства составляет 5 лет. Если будут обнаружены какие-то несоответствия с условиями договора, что повлияли на качество объекта, то дольщик имеет право потребовать от застройщика устранения всех недостатков за счет строительной компании. Также недостатки может устранить сам дольщик, но только после возмещения ему расходов на произведение таких действий.
Вышеуказанный закон выступает большей частью на стороне дольщиков. Им только нужно правильно пользоваться своими правами, а еще очень внимательно изучать все пункты договора о долевом участии прежде, чем его подписать.
Что нужно делать для того, чтобы обезопасить себя от рисков, которые могут быть в долевом строительстве?
К сожалению, никто не сможет дать дольщику полных гарантий, тем более, если договор связан с инвестициями.
Даже если никто не сможет дать вам стопроцентных гарантий, займитесь этим сами, и постарайтесь себя обезопасить от разных рисков и случайностей.
Как это сделать:
- Прежде чем заключать договор о долевом участии, изучите законодательную базу по этому вопросу. И пусть вас будут консультировать специалисты, собственные знания никогда не помешают;
- Выбирайте для сотрудничества только те строительные компании, которые уже успели себя зарекомендовать с положительной стороны, имеют большие активы и у которых нет долгов. Чтобы получить такую информацию, нужно прибегнуть к условиям все того же Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В нем идет речь об обязательстве застройщика предоставлять заинтересованному лицу информацию о своей организации, ее учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации фирмы и постановке ее на налоговый учет. Также потенциальный дольщик может затребовать финансовую отчетность и заключение аудиторов. В некоторых городах, уже давно созданы гражданские объединения по защите прав дольщиков. Все перечисленные выше сведения о строительных компаниях, может предоставить эта организация;
- Для того чтобы избежать рисков и любых неприятностей, не заключайте других договоров, кроме договора о долевом участии. Так как только этот договор может быть вашей гарантией в получении квартиры, на которую вы потратили свои средства;
- Потребуйте от застройщика представить вам документы, подтверждающие право последнего на земельный участок, на котором будет возводиться многоквартирный дом, разрешение на его строительство и опубликованную декларацию по данному проекту;
- Обратите особое внимание на объект строительства, сроки его возведения и стоимость договора долевого участия. Если какой-то из этих пунктов в договоре отсутствует, он не может считаться правомочным. Помните, что данный договор должен быть зарегистрирован, иначе он будет недействительным.
Источник: o-nedvizhke.ru
.Долевое строительство
Долевое строительство. Как покупать жилье в строящемся доме.
Аналитический материал о том, как покупать жилье в строящимся доме, какие права имеет покупатель, и на что обязательно следует обратить внимание при заключении договора долевого участия.
Основные требования
Прошли уже те времена, когда одна и та же квартира в новостройке могла быть продана нескольким покупателям одновременно. Основным документом, регламентирующим покупку жилья в строящимся жилом доме, является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»
Данный закон предусматривает три основных способа приобретения жилья в строящимся жилом доме, это:
1) На основании договора участия в долевом строительстве, как непосредственно заключенного с застройщиком, так и переуступке.
2) Путем выпуска эмитентом, имеющим права на земельный участок и получившим разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. В Красноярске практически не встречается.
3) Жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
Любые другие способы приобретения строящегося жилья незаконны, и могут привести к проблемам для покупателей.
214-ФЗ регламентирует следующие основные принципы для лица, покупающего строящееся жилье:
1) Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Если у застройщика ничего из этого нет, заключать договор долевого участия с ним нельзя.
2) Договор участия в долевом строительстве, или договор уступки прав требований, равно как и все дополнительные соглашения к ним, в обязательном порядке регистрируются Федеральной Регистрационной Службе. Оплата по договору производится только после его регистрации в установленном порядке.
Если застройщик не хочет регистрировать договор, или просит деньги вперед, скажите ему «до свиданья».
3) Любому гражданину заинтересованному в заключении договора долевого участия, застройщик обязан предоставить по первому требованию оригиналы или заверенные копии следующих документов:
а) учредительные документы застройщика;
б) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
в) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
г) бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
д) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
е) проектную декларацию.
Не пренебрегайте своим правом истребовать эти документы. Это поможет вам в дальнейшем избежать многих проблем.
4) Гражданская ответственность застройщика в обязательном порядке страхуется.
5) Застройщик несет гарантийные обязательства в отношении построенного жилья.
6) Обязательства застройщика могут быть обеспечены залогом или поручительством.
Как выбрать дом и застройщика
Застройщик должен соответствовать трем основным требованиям:
1) Он должен все делать по закону, в соответствии с 214-фз.
2) Он должен быть экономически устойчив.
3) Он должен строить качественное жилье.
При поиске дома и застройщика многие начинают с сайтов в сети интернет, где большинство застройщиков публикуют проектные декларации на возводимые дома. Из них вы можете почерпнуть основные сведения о строящихся домах, их адреса и основные сведения о застройщиках.
Если вы не можете найти проектную декларацию, то попробуйте позвонить застройщику. Если и после этого вы ничего не нашли, то ищите другой дом и другого застройщика.
Тут же, не отходя от компьютера, можно получить выписку из ЕГРЮЛ для застройщика, вбив его ИНН в соответствующую форму на сайте налоговой службы:
Из выписки вы можете узнать краткую историю фирмы, кто ее учредители, какова основная деятельность застройщика и размер уставного капитала.
Застройщиков с уставным капиталом в несколько десятков или сотен тысяч рублей лучше обходить стороной, равно как и тех, в руководстве которых присутствуют не совсем благонадежные люди. У застройщиков с небольшим уставным капиталом риск банкротства гораздо выше.
Большинство обанкротившихся застройщиков Красноярска имело уставной капитал меньше чем ежемесячный размер зарплаты директора. Это такие широко известные компании как: ЗАО «Сибстоун» (90000 рублей уставного капитала), ООО «СК» (10000 рублей уставного капитала) и ее «родственная фирма» с тем же директором — ООО «Консоль» (10000 рублей уставного капитала), ООО «СитэкСтрой» (24000 рублей уставного капитала), ООО «Стройтехника» (10000 рублей уставного капитала).
Если вы приобретаете жилье в ипотеку, то хорошим вариантом будет выбрать квартиру в одном из тех домов, в постройке которых банк принимает непосредственное участие как инвестор. Как правило, процентная ставка по ипотеке в таком случае ниже, а вероятность успешного завершения строительства выше.
Список таких строек есть у большинства крупных банков.
В конце 2012 года было введено страхование гражданской ответственности застройщика. Информацию о том, какие дома застрахованы можно почерпнуть у службы строительного надзора в вашем регионе. Например, на момент написания этой статьи, в Красноярске было застраховано 79 строек.
А что делать, если стройка не застрахована, вы уже знаете.
Выбрав, таким образом, наиболее благонадежных застройщиков, приступайте к выбору дома и квартиры.
Съездите, посмотрите на сами стройки, оцените скорость строительства. Если на стройплощадке уже два года не было ноги строителя, то не купитесь на низкую цену и обещания, а идите к другому застройщику.
Смотрите как строится дом, какой уровень оснащения рабочих, какие материалы используются.
Обязательно обратите внимание на планировку придомовой территории, чтобы детям было где играть, а вам где припарковать автомобиль. При этом, обращайте внимание на размер земельного участка выделенного под строительство. Если участок небольшой, а застройщик обещает вам рядом с домом огромную парковку, то это всего лишь рекламный трюк.
Если есть возможность, проведите поиск по судебным сайтам и оцените количество исков предъявленных выбранному вами застройщику.
Заключаем договор долевого участия
Договор должен соответствовать требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Согласно этому закону, в договоре долевого участия обязательно должны быть указано следующее:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
В договоре должно быть приведено описание квартиры, дан ее строительный план. Указаны: площадь квартиры и помещений, материал из которого сделаны стены и перекрытия, материалы которыми будут отделаны стены и пол, наличие или отсутствие сантехники или каких то инженерных приспособлений.
Если представитель застройщика обещает что-то вам на словах, но в договоре этого не написано, то, скорее всего, вы этого не получите. Либо просите, чтобы они это приписали в вашем договоре, либо заранее будьте готовы, что обещанного там может и не быть.
Например, неким Красноярским застройщиком в проектной декларации была указана крытая многоуровневая стоянка для автомобилей в составе общедомового имущества многоквартирного дома. Но застройщик ее не построил, а в проектную декларацию внес изменения. Дольщики, после оформления квартир, обратились в суд, чтобы понудить застройщика возвести стоянку для автомобилей. Суд им отказал, ссылаясь на то, что в договорах долевого участия эта стоянка прописана не была.
Тем не менее, у этих дольщиков была возможность не принимать квартиры, а в судебном порядке расторгнуть договоры, вернуть деньги и неустойку, так как данные изменения существенно уменьшали размеры общедомового имущества. Так как часть 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, позволяет в такой ситуации расторгнуть договор долевого участия в судебном порядке. Однако они этой возможностью не воспользовались.
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
Ориентируйтесь именно на тот срок, который указан в вашем договоре долевого участия. Очень часто застройщики обещают сдать дом уже «сейчас и скоро», но не всегда у них это получается на практике. Вместе с тем, если уже после заключения договора застройщик требует заключить с вами дополнительное соглашение, чтобы перенести сроки сдачи объекта, вы имеете полное право ему отказать, чтобы там не говорили вам юристы застройщика. Тем более, что в таком случае вы можете претендовать на немалую неустойку от застройщика, в случае если реальные сроки сдачи дома сильно сдвинутся.
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
Очень важный пункт. Цена договора, как правило, определяется исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры. При этом считается допустимым, когда уже после ввода дома в эксплуатацию, данная цена корректируется в ту или иную сторону, исходя из фактически получившейся площади квартиры. Если площадь квартиры получилась ниже чем указано в договоре, то застройщик обязан вернуть вам часть уплаченных средств. Если площадь квартиры оказалась выше чем указано в договоре, и договором предусмотрен такой случай, то возможно придется доплатить и вам.
Также, некоторые застройщики требуют, чтобы участник долевого строительства оплачивал коммунальные услуги за квартиру с момента ввода дома в эксплуатацию и до момента подписания Акта приема-передачи. Такие требования незаконны, и вы обязаны оплачивать «коммуналку» только после подписания Акта приема-передачи.
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
214-ФЗ устанавливает гарантийный срок в размере не менее пяти лет на сам объект долевого строительства, и не менее трех лет на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства. Как правило, застройщики придерживаются именно этих сроков.
Следует помнить, что сроки гарантии на технологическое и инженерное оборудование исчисляются с момента подписания первого Акта приема-передачи квартиры в построенном доме.
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Как правило, в качестве обеспечения исполнения обязательств указывается залог права аренды земельного участка, на котором строится дом, а также обязательства застройщика. Чем больше заложено застройщиком в обеспечение обязательств, тем ниже вероятность его банкротства.
После заключения и оплаты договора
К сожалению, не все участники долевого строительства знают, что по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
а) разрешение на строительство;
б) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
в) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
г) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
д) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Правом на ознакомление с этими материалами обязательно надо воспользоваться, но уже ближе к моменту приемки квартиры. Об этом мы и поговорим в следующей части.
Источник: nkgkh.ru