Как зарабатывать на строительстве квартир

По данным газеты «Ведомости», еще 5 лет назад «микроинвесторами» на рынке недвижимости считались люди с капиталом 30–35 миллионов рублей. Сейчас цена вопроса гораздо ниже. Наши эксперты рассказали о том, как можно заработать на недвижимости, если вы риэлтор или предприниматель: в какой бизнес можно зайти без вложений, где будет достаточно 80 тысяч рублей, и куда можно надежно инвестировать 15 миллионов.

Доверительное управление

Размер инвестиций: от 0 до 300 тысяч рублей
Ежемесячный заработок: 5-50 тысяч рублей с одного объекта
Окупаемость с 1-го месяца

Анатолий Лизунов, руководитель риэлторского агентства из Подольска,занимается доверительным управлением с 2013 года. Сейчас он руководит компанией, у которой более 2000 квартир по всей стране. Ее годовой оборот составляет 270 миллионов рублей, а прибыль — более 40 миллионов.

Клиенты компании – собственники пустующих квартир. Например, военные или очередники. Чтобы счета за коммуналку не копились и жилье не простаивало, собственники его сдают. Самим следить за квартиросъемщиками не всегда удобно, особенно тем, кто живет в другом городе. Поэтому собственники нанимают риэлтора, который сам будет сдавать квартиру и получать за это комиссию.

15 ИДЕЙ как зарабатывать на недвижимости в 2023 году

Анатолий Лизунов, управляющий партнер компании CRES (Подольск):
– Когда квартира находится в доверительном управлении, собственник может быть уверен, что его недвижимость будет постоянно приносить прибыль и оставаться в хорошем состоянии. Мы отвечаем за уплату налогов, коммунальных платежей, капремонта, за техническое состояние радиаторов и техники. Если возникает страховой случай по вине проживающих или соседей, то все нюансы со страховой компанией тоже регулируем мы.

Когда наладится поток клиентов, готовых отдать недвижимость вам в управление, следующим шагом может быть заключение долгосрочных договоров с предприятиями.

Анатолий Лизунов, управляющий партнер компании CRES (Подольск):
– У нас много корпоративных клиентов, которые отправляют сотрудников в командировки. Гостиница выходит очень дорого — 5-6 тысяч за номер в сутки. За месяц это больше 100 тысяч рублей. А квартира обойдется в 20-40 тысяч рублей. Это существенная экономия!

Предприятию удобно, чтобы у них был один подрядчик, а собственнику удобно, чтобы у него было ответственное лицо, от которого он будет каждый месяц получать деньги за аренду, и которое будет следить за порядком в квартире. Выгода собственника еще и в том, что предприятие готово платить сверху еще и НДФЛ. В конце года, если собственник получал платные медицинские или образовательные услуги, то может вернуть потраченные деньги из уплаченных налогов.

Конечно, арендой квартир занимаются и простые риэлторы. Но они получают проценты разово, когда удается найти клиента на объект. А при доверительном управлении компания постоянно получает прибыль, и чем больше объектов в управлении, тем больше доход.

Как заработать на ремонте и строительстве. Ремонт квартир. Выиграл Porsche Panamera

Анатолий Лизунов, управляющий партнер компании CRES (Подольск):
– Мы с каждого объекта получаем 10-20% от стоимости аренды в месяц, плюс 50-100% комиссии разово от арендатора. Например, в Подольске 162 квартиры в нашем управлении, и с каждой ежемесячно мы получаем не менее 2-х тысяч рублей. Кроме того, каждая квартира сдается в среднем 2 раза в год — следовательно, мы получаем еще 2 комиссии по 100% от ежемесячной арендной платы.

Еще один плюс доверительного управления для риэлтора: если компания хорошо справляется со своими обязанностями, то клиент, решивший продать квартиру, обратится именно к ней и не будет искать другого агента. А это — снова дополнительный доход.

Что касается вложений для открытия такого бизнеса, то они минимальны.

Анатолий Лизунов, управляющий партнер компании CRES (Подольск):
– Если вы решите сразу снимать офис, то для начала вам понадобится 200-300 тысяч рублей. Но можно начать этим заниматься и не имея офиса. Что касается сотрудников, на 162 квартиры в Подольске у меня хватает двух человек. 650 квартир в Выборге и 2 в Питере, их тоже ведут двое.

В каждом городе у нас есть представитель, которому мы платим минимальную зарплату, а остальное он получает от нас за услуги: уборку квартиры, процент за поиск клиента на аренду и т.д. Мы платим только ему, а как он организует этот процесс и скольким людям платит – нам все равно, он может хоть 20 человек нанять, если ему это выгодно.

Для того, чтобы начать заниматься этим бизнесом, эксперты рекомендуют пройти специальное обучение, которое поможет разобраться в юридических тонкостях процесса, а в идеале — попрактиковаться в каком-нибудь агентстве.

Читать по теме
Если вы хотите больше узнать о стандартном способе заработка риэлтора, посмотрите нашу статью о должностных обязанностях риэлтора.

Посуточная аренда: как еще можно заработать на недвижимости

Размер инвестиций: 85-90 000 рублей в Санкт-Петербурге (в других регионах стоимость входа может отличаться, как в меньшую, так и в большую сторону)

Ежемесячный заработок: 20 000 рублей с одного объекта

Окупаемость: 2-4 месяца.

Александр Мельник сначала работал риэлтором, а с 2011 года занимается бизнесом на посуточной аренде квартир в Санкт-Петербурге. Он снимает квартиры как физлицо через агентов либо напрямую у собственников, а затем сдает желающим. Сейчас у него постоянно сдается 28 апартаментов в центре города. В среднем его доход от этого бизнеса – 300 000 рублей в месяц.

Для начала нужно снять квартиру на длительный срок, а затем укомплектовать ее всем необходимым для кратковременного пребывания. Квартиру для последующей посуточной аренды выбирают по определенным параметрам:

• Адекватный собственник, человек, с которым будет комфортно работать долгое время.
• Хорошая локация – ТЦ, предприятия, больницы, военные части, учебные заведения, достопримечательности, хорошая транспортная развязка.
• Желательно, чтобы дом, в котором расположена квартира, был новым.
• Наличие современной мебели и ремонта.

Александр Мельник, компания FlatStar (Санкт-Петербург):
– Обычно клиенты выбирают квартиру вместо гостиницы по трем причинам: там можно готовить, обеспечить приватность и заплатить меньше. Поэтому в квартире должен быть хотя бы минимальный набор посуды, постельное белье, полотенца, покрывала, стандартная мебель (шкафы, комод, стол, стулья, кровать или диваны). Если в квартире нет интернета и цифрового телевидения, то мы обязательно проводим. Стараемся снимать квартиру, которая изначально максимально укомплектована, а то, чего не хватает, докупаем сами.

По статистике компании, 9 из 10 собственников, сдавая квартиру в аренду, против того, чтобы ее пересдавали посуточно. К сожалению, до сих пор бытует предвзятое мнение о посуточной аренде.

Александр Мельник, компания FlatStar (Санкт-Петербург):
– Когда собственник против, мы работаем с возражениями, объясняем, что мы такие же клиенты, как и любая семья, которая может испортить квартиру. К тому же, у нас стабильный клининг, мы следим за тем, чтобы квартира была в порядке, потому что к нам приезжают гости. У нас в штате есть свои уборщицы, администраторы, горничные.

В Санкт-Петербурге этот бизнес очень популярен, так как он простой и малозатратный.

Александр Мельник, компания FlatStar (Санкт-Петербург):
– Аренда квартиры на месяц в среднем стоит 25 тысяч рублей, прибавляем 25 тысяч депозита, который мы оплачиваем собственнику при съеме, плюс комиссия риэлтору 50% — это еще 12 500. И примерно 25 тысяч рублей уходит на недостающее оснащение. Итого: 87 500 рублей. Как быстро это окупится, зависит от сезона. Например, перед майскими праздниками — за пару месяцев.

Если подсчитать в среднем по году, то окупаемость одной квартиры — около 4-х месяцев.

Клиенты компании – туристы, командировочные, люди, которые приезжают на лечение. Если у вас есть готовая база объектов, с которыми вы работаете и вам регулярно надо выкладывать объявления, фиксировать сроки аренды и отслеживать состояние объектов, то удобнее всего управлять ими будет через CRM-систему. В ней вы сможете:

• загрузить все свои объекты в единую базу с фотографиям, контактами собственников и прочими отметками;
• вести учет всех сделок по этим объектам; всех арендаторов и собственников; через сервис Zipal на любые площадки с недвижимостью.

Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Как зарабатывать деньги на зарубежной недвижимости

Размер инвестиций: от $10 на маркетинг

Заработок: 3% от сделки

Окупаемость: с первой сделки

Агентство DOMINEL занимается брокериджем — помогает застройщикам искать инвесторов и покупателей на ранней стадии строительства. Основной инструмент — директ маркетинг.

Константин Рабиц, управляющий директор агентства зарубежной недвижимости DOMINEL (Москва):
— Мы привлекаем покупателей и инвесторов в основном из Турции, Черногории, Майами для проектов в других европейских странах. Наша брокерская услуга стоит 3% от суммы сделки. Что касается бюджета на маркетинг, обычно это 10 евро или 10 долларов за лид, то есть, за одного привлеченного клиента, который этот объект готов купить или в него инвестировать. Также стоит отметить, что при входе в проект инвестор должен быть оценен как профессиональный или полупрофессиональный. Чтобы доказать, что он вкладывает не последние кровные, инвестор должен предоставить баланс компании, либо выписку из банка.

Константин Рабиц занимается инвестиционными и девелоперскими проектами в Австрии, Германии и Швейцарии. Главное здесь — правильно выбирать страны.

Константин Рабиц, управляющий директор агентства зарубежной недвижимости DOMINEL (Москва):
– Я выбрал Австрию, Германию и Швейцарию, так как в этих странах работает закон, там люди всегда выполняют свои обязательства. Риск, что застройщик не закончит объект, минимальный. К этому застройщику подключается банк, который его кредитует.

Банк проверяет все: сможет ли этот застройщик закончить объект, правильно ли он просчитал рынок, сможет ли он за такую цену продать или сдать объект в аренду. То есть, банк — это структура, которая страхует инвестора от потери денег, если этот объект будет не достроен. Например, в Италии совсем другая ментальность, и там я не вижу возможности зарабатывать на вложениях в недвижимость. В России с политическими, репутационными и законодательными рисками вероятность того, что ты вложишься в новостройку, и она достроится, очень невысокая.

Следовательно, в эти страны легче, чем в другие, привлечь инвесторов, а значит — и заработать. Кроме того, нужно разбираться в экономике страны, чтобы понимать, какие объекты будут наиболее интересны инвесторам. К примеру, в Австрии популярен горнолыжный туризм, поэтому нужно искать тех, кто готов вложиться в строительство отелей.

Следует различать два способа заработка на недвижимости: инвестиции и спекуляции.

Инвестиции — это когда доход удается получить сразу после вложения денег. Например, инвестировал в уже готовые апартаменты и сразу стал их сдавать в аренду.

Спекуляция — это когда человек вложил деньги и ждет, когда либо цена вырастет, либо объект достроится, и он его продаст по большей стоимости. Например, инвестировал в объект на этапе котлована.

Константин Рабиц, управляющий директор агентства зарубежной недвижимости DOMINEL (Москва):
– Вкладывать в готовое безопаснее, но не очень выгодно. Выгоднее спекулятивные способы, потому что здесь доходность выше. Но и риски повышаются.

Доходность спекулятивной и инвестиционной сделки отличаются. А если совместить эти два способа в одном, то получаются совсем другие цифры.

Константин Рабиц, управляющий директор агентства зарубежной недвижимости DOMINEL (Москва):
— Если вы берете готовый объект в Австрии или Германии и сдаете его в аренду, то получаете от 3 до 6% годового дохода. А если это стадия строительства, то риск выше, и доходность выше. За счет совмещения спекулятивной и инвестиционной составляющей (вложиться в строительство, а потом сразу сдать помещение в аренду и начать получать прибыль), доходность здесь получается 15-30%.

Средний срок строительства в этих странах — 18-24 месяца. Минимальная сумма для входа в проект — 200 000 евро (14,5 млн рублей). Поучаствовать в таком инвестиционном проекте может любой, только будут проверять происхождение денег: получены ли они законным путем. Дело в том, что регистрацию коллективной инвестиции оформляет нотариус, и он по закону обязан это выяснять.

Заработать в недвижимости можно, даже не будучи риэлтором. А если вы риэлтор, то профессиональные навыки можно легко использовать за рамками своих стандартных обязанностей и зарабатывать неплохие деньги. Надо только проявить смекалку и не сидеть на месте. Если вы не знаете, с чего начать, то перечитайте истории успешных инвесторов и узнайте еще больше полезного о недвижимости в нашем блоге.

Источник: salesap.ru

Как заработать, меняя интерьер квартир

Бизнес на ремонте квартир в Европе, или house flipping, может приносить прибыль до 30% на вложенные средства. О том, как устроена частная реновация жилья, о рисках и возможностях этой деятельности «Ведомостям» рассказали наши соотечественники, занимающиеся house flipping за границей.

Перебравшись в испанскую провинцию Кантабрия, Евгений Редькин заметил, что в столице Сантандер цены на квартиры, расположенные в одном и том же доме, могут сильно различаться и зависело это от состояния жилья. Первую квартиру для house flipping он купил на пробу, за 25 000 евро, у людей, которые не смогли платить по ипотеке. «Это было ужасное зрелище: 40 кв. м, с тараканами, клопами, обшарпанными стенами, туалет на кухне, душ там же, просто отгороженный пластиковой занавеской. Дом был достаточно приличный, старинный и с интересным фасадом, но в квартиру было страшно зайти», – вспоминает Редькин.

Он нашел архитектора, который сделал проект, получил разрешение на ремонт в местной мэрии, придумал дизайн, отремонтировал, обставил и через четыре месяца продал квартиру за 65 000 евро семейной паре испанцев, которые приобрели студию для сына-студента. С учетом уплаты налогов Евгений заработал на этом около 20 000 евро и решил продолжить работу. За четыре года он сделал 12 квартир, в том числе приобретенных инвесторами-соотечественниками. В городе оказалось немало «наследственных» квартир в плохом состоянии (и которыми наследникам невыгодно заниматься), но расположенных в привлекательных местах. К тому же регион Кантабрия сейчас активно развивается, и есть перспектива роста цен на недвижимость.

Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio, говорит, что их клиенты с 2014 г. все больше рассматривают зарубежную недвижимость как способ сохранения и приумножения капитала, а не как дачу у моря. И поскольку арендная доходность в Европе падала, инвесторы стали интересоваться более выгодными вариантами.

Компания стала вкладывать средства (и свои, и клиентов) в покупку и реновацию квартир для дальнейшей их перепродажи или сдачи в аренду. Сейчас в ее портфеле 10 отремонтированных квартир в Баварии и около 40 в Афинах, где у Tranio есть проектная компания специально для этого. «Мы верим в эти рынки, поэтому делаем ремонты там», – говорит Качмазов. По его словам, как правило, прибыль инвестора, желающего приобрести объект в собственность, составляет 10–15% годовых в случае перепродажи вскоре после ремонта и выплаты комиссии брокеру. Если продать объект по какой-то причине не получается, инвестор остается по крайней мере с квартирой, которую можно сдавать в аренду.

Как это работает

House flipping – улучшение жилья за счет ремонта и обстановки для последующей перепродажи – зародилось в Северной Америке и сейчас особенно популярно в США и Канаде. Но и в Европе этот бизнес вызывает все больший интерес частных инвесторов, в том числе из России, ведь порог входа в такие проекты невелик, от 100 000 евро. По словам Качмазова, тут важно, чтобы был спрос на отремонтированные квартиры со стороны покупателей и арендаторов в конкретной локации и была компетентная команда на месте: «Это должны быть люди, которые знают язык этой страны, разбираются в рынке, умеют выбрать правильный объект и сделать ремонт качественно и недорого».

За 300 000 евро можно купить и отремонтировать одну небольшую квартиру в Баварии или две-три в Афинах. «Можно обойтись и меньшей суммой, если сделать один маленький проект в Афинах, но тогда доходность будет сильно съедена дополнительными расходами на поездки, налоги и юридические услуги», – предупреждает Качмазов. Обычно компании, занимающиеся нouse flipping, сами находят для инвестора перспективный объект, занимаются оформлением документов, ремонтом и меблировкой, а потом помогают найти будущих покупателей или арендаторов. «Но если клиент хочет оформить квартиру в собственность, ему нужно хотя бы раз приехать, чтобы открыть счет в банке и оформить покупку – или доверенность для нашего представителя», – уточняет он.

Редькин рассказывает, что когда он составляет бизнес-план на объект, то старается заложить прибыль в размере 30%. Сейчас он собственные средства не вкладывает, а находит интересные варианты и предлагает их своему пулу инвесторов. «Желающие покупают квартиру на свое имя, а я в данном случае выступаю как доверенное лицо. После этого мы заключаем договор на управление недвижимостью.

Инвесторы финансируют покупку и стройку, берут на себя все расходы, а я, со своей стороны, выполняю весь объем работ, делаю ремонт, обставляю квартиру и потом продаю. Это позволяет мне одновременно вести пять-шесть проектов», – объясняет предприниматель. Один проект длится 6–8 месяцев, инвесторы, с которыми он работает, получают 10–15% от прибыли за проект.

Некоторые инвесторы оставляют отремонтированное жилье в собственности. «В Греции мы умеем находить дешевые объекты, недорого и стильно их ремонтируем, а потом сдаем в аренду. Ликвидность местного рынка пока низкая, но у нас есть иностранные клиенты, которые хотят получать пассивный доход и рассчитывают на прирост стоимости», – рассказывает Качмазов и напоминает, что в Греции инвестор получает ВНЖ, если покупает недвижимость стоимостью от 250 000 евро. Но если квартиру продать, то ВНЖ не продлевается, поэтому такие инвесторы выбирают стратегию «купи – отремонтируй – сдай в аренду».

Программы разных стран, позволяющие иностранцам приобрести второе гражданство за инвестиции, оценивают не только по финансовым показателям. / Pixabey

Гражданство за инвестиции

Программы разных стран, позволяющие иностранцам приобрести второе гражданство за инвестиции, оценивают не только по финансовым показателям. Среди важных критериев – необходимый объем вложений, качество жизни, уровень экономического развития, система налогообложения, свобода передвижения, сроки обработки заявлений, возможность выхода из инвестиций и др.

Мальта
650 000 евро безвозмездный взнос в правительственный фонд плюс 25 000 евро за супруга/супругу и каждого несовершеннолетнего ребенка (50 000 евро за ребенка в возрасте 18−26 лет и финансово зависимого родителя). 150 000 евро инвестируются на пять лет в государственные облигации, акции, ценные бумаги, еще 350 000 нужно вложить в покупку жилья или в течение пяти лет арендовать недвижимость на острове. Таким образом, суммарно инвестору придется потратить не менее 930 000 евро при аренде жилья и 1,2 млн евро при покупке.
К инвесторам предъявляются строгие требования, а срок выдачи паспорта может затянуться до полутора лет. Как ранее писали «Ведомости», правительство Мальты обсуждает ужесточение условий выдачи «золотых паспортов» в обмен на инвестиции. Так, минимальные требования к стоимости недвижимости или аренды, установленные в 2013 г., после повышения цен на жилье могут быть увеличены. Секретарь по вопросам гражданства Алекс Мускат в интервью газете The Times of Malta сообщил, что с 2014 г. было выдано более 70% от запланированной квоты в 1800 «золотых паспортов». Мальта стала членом ЕС в 2004 г., с тех пор «золотые паспорта» этой страны получило более 3500 человек.
Если Мальта откажет в выдаче гражданства (отклоняется в среднем каждая четвертая заявка), принять участие в паспортной программе другого государства, например Кипра, уже не получится.

Кипр
2 млн евро в жилую недвижимость либо 2,5 млн – в коммерческую. С мая 2019 г. также требуется дополнительно сделать безвозмездный взнос, 75 000 евро, в государственный фонд исследований и инноваций и 75 000 в программу строительства доступного жилья для граждан Кипра. Через пять лет недвижимость можно продать. Жить на острове не обязательно. Паспорт дает все права граждан Евросоюза, также инвесторов привлекает развитая инфраструктура и растущая экономика страны.
В 2019 г. нескольким гражданам России хотели аннулировать гражданство республики, что наделало немало шума. Однако в феврале 2020 г. чиновники признали, что нет юридических оснований для отзыва паспортов, так как кипрское законодательство не подразумевает такой процедуры.
К лицам, связанным с политикой, особо пристальное внимание, и есть случаи отказов людям, занимающим совершенно разные посты. Если инвестор работал в компании, попавшей в санкционные списки, это может повлиять на решение о выдаче паспорта. Но это самое популярное направление для россиян, ведь получить гражданство Евросоюза здесь можно быстрее всего.

Гренада и Доминика
От $100 000. Общий плюс всех программ стран Карибского бассейна – нет требований по обязательному проживанию в стране. Карибское гражданство открывает доступ в страны шенгенской зоны и еще ряд государств.
Отсутствуют налоги на доходы физических лиц из иностранных источников, дивиденды, наследство, богатство и дарение.
Граждане Гренады могут посещать без визы самое большое количество стран: помимо Великобритании и государств шенгенского соглашения в список входит Китай. Кроме того, Гренада – единственная страна Карибского бассейна, которая дает возможность выхода на визу Е2 США. Поскольку граждане РФ не имеют возможности оформить бизнес-визу напрямую, сделать это можно, получив паспорт Гренады.

Сент-Китс и Невис
От $150 000 (это безвозвратный взнос в государственный фонд). Старейшая инвестиционная программа стран Карибского бассейна, действует с 1984 г. Чтобы получить паспорт, надо купить объекты, утвержденные местным правительством, на сумму от $400 000. Их можно будет продать через пять лет.
Паспорт государства Сент-Китс и Невис дает право совершать безвизовые поездки в 132 страны мира и получить визу в США на 10 лет. В стране нет налогов на доход из зарубежных источников, наследование, дарение и собственность. Однако от НДФЛ избавлены лишь фискальные резиденты Сент-Китса и Невиса, в число которых можно войти, находясь на территории страны большую часть года.

Источник: Moscow Sotheby’s International Realty

Дизайн и налоги

В каждой стране прибыль хаусфлипперов зависит от многих факторов, в немалой степени – от знания местных особенностей законодательства. «В среднем по Испании налог на покупку недвижимости составляет 10%. Но даже не все местные знают, что, например, в Кантабрии есть специальный закон, позволяющий этот налог уменьшить. Если ты заявляешь, что собираешься в этом жилье делать ремонт, то его снижают до 5%. На ремонт тебе дается 1,5 года, а его себестоимость должна быть не меньше 15% от цены покупки квартиры», – объясняет Редькин.

Юлия Романовская, глава российской компании UmArchitects, рассказала, что к ним регулярно обращаются клиенты-россияне, которые хотели бы сделать ремонт в своих квартирах и домах в Испании, Швейцарии и Германии, в том числе приобретенных для перепродажи. Потому что зачастую то, что могут предложить местные архитекторы, особенно в маленьких городках, не устраивает заказчиков (по словам Романовской, в Европе также более сложная ситуация и с качественными материалами – выбор невелик, многое надо заказывать за несколько месяцев). «В квартире с красным диваном в гостиной и оранжевыми стенами можно провести отпуск, но для жизни она не подходит», – приводит пример Романовская. Но большинство хаусфлипперов вынуждены работать с местными архитекторами, а соотечественников приглашают лишь для создания дизайн-проектов.

Редькин дизайн придумывает сам, но привлекает местного архитектора-техника, и это «обязательное условие»: «Чтобы получить разрешение на ремонт, необходимо, чтобы проект был сделан местным архитектором, который имеет все необходимые сертификаты и лицензии. Именно этот специалист будет подавать проект на согласование в мэрию». Есть два вида разрешений: на обычный (косметический) ремонт и на капитальный. Заявки на косметический ремонт рассматриваются около месяца, но обычно разрешение дают раньше. А вот с капитальным сложнее: там больше требований и заявку могут рассматривать до полугода, кроме того, нужно заплатить пошлину, это 5% от сметы на ремонт.

Многое зависит и от команды, которая будет делать ремонт. Ни о каких нелегалах речи не идет, в Испании, например, высокие штрафы за использование нелегальной рабочей силы. «Работать предпочитаю с русскоязычными, и тут дело и в языке, и в сроках, и в качестве. Местные компании работают медленно, кроме того, они узкоспециализированны, т. е. штукатур может только штукатурить, плиточник занимается только плиткой и т. д. Наши соотечественники, как и рабочие с Украины и из Молдавии, могут совмещать несколько специальностей», – рассказывает Редькин. В Tranio эту задачу решают по-другому. «В Баварии у нас работают ребята из Румынии, а стройматериалы мы покупаем на Украине и в Польше и за счет этого добиваемся низкой себестоимости», – делится Качмазов.

Обставить квартиру так, чтобы она понравилась большинству возможных покупателей, – сложная задача. «Хорошая испанская мебель дорогая, и ее нужно долго ждать (шторы, заказанные через Amazon из Англии, могут прийти быстрее, чем из любого испанского шоурума), что сказывается на сроках реализации проекта. Оптимальный вариант по срокам, цене и выбору – это мебель из IKEA», – говорит Редькин.

Он и сам делает какие-то вещи, добавляя в проект пару уникальных элементов интерьера – старинную лампу, или табуреты необычной формы, или раковину с основанием от старой швейной машинки. «Важно даже не то, что сейчас в тренде, а то, что массово будет модно в следующем сезоне. Например, сейчас популярен скандинавский стиль с минималистичной мебелью а-ля 1950–1960-е гг., но уже появляется больше классических интерьеров или в стиле фьюжн, в моде использование состаренного натурального дерева (даже достаточно грубого), есть отсылки к стилю лофт, использование кирпича в интерьере, железных элементов, даже скорее лофт-индастриал», – рассказывает он.

После того как ремонт и меблировка завершены, квартира выставляется на продажу. «Я сотрудничаю с разными агентствами, но никому не даю эксклюзива. В России риэлтор выполняет больше функций, а здесь лишь сводит покупателя с продавцом. Проверкой документов и оформлением сделок занимается нотариус. Кроме того, ни один риэлтор не сможет показать мою квартиру лучше, чем это сделаю я», – говорит Редькин.

Риски и хлопоты

Главный риск покупки квартиры «под реновацию» в том, что никогда нельзя точно сказать, «что там внутри», до начала ремонта. «Внешне все может быть прекрасно, но, когда начинаешь разбирать полы и стены, оказывается, что все надо сносить и делать заново, а это серьезно увеличивает бюджет проекта и его сроки», – рассказывает Редькин. Второй серьезный риск связан с получением разрешения в мэрии на ремонт: иногда испанские чиновники столь неторопливы, что старт проекта приходится откладывать на несколько месяцев. «Тут нет никакой закономерности – как повезет. Есть проекты, на которые быстро выдают разрешения, а есть и такие, по которым согласование затягивается, а без этого невозможно начать работу», – предупреждает он.

Всегда есть риск не угадать с объектом – приобрести то, что не будет востребовано даже после современного ремонта. Редькин вспоминает квартиру, которую продавали почти год, несмотря на интересную локацию, в результате пришлось снизить цену почти до себестоимости.

Качмазов напоминает и о «рыночном» риске – на ситуацию могут повлиять какие-то внешние события, политические или экономические, и после завершения реновации объект не удастся быстро продать по запланированной цене. «Но мы выбираем объекты, которые в любом случае получится сдать в аренду, чтобы переждать кризис и продать его позже, когда цены снова поднимутся», – резюмирует спикер.

«80% тех, кто занимается house flipping, – частники и 20% – небольшие компании. Крупные игроки не идут в этот бизнес, так как нет системы, по которой можно получать прибыль, – комментирует эксперт по инвестициям в зарубежную недвижимость Игорь Индриксонс. – Все зависит от таланта конкретного человека». «Иногда удается только отбить ремонт, вложенные силы и время уходят впустую.

Финансирование под такие проекты получить не проблема, дадут 50% от стоимости объекта под 7–10% годовых на короткий срок, обычно до года. Но много денег не заработаешь, купив убитую квартиру и сделав там ремонт, – в 90% случаев только отбивается ремонт плюс в лучшем случае 10%. Доходный флиппинг всегда идет в комбинации с чем то другим. Например, купить убитую квартиру или дом на залоговом аукционе, разделить на две и/или добавить еще комнату с помощью перепланировки, а если еще переделать чердак в дополнительную комнату или если это дом, то разделить его на 2–3 отдельные квартиры и продать по отдельности».

Управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty Ирина Мошева согласна, что приемлемую доходность может обеспечить только перестройка и увеличение площадей или повышении класса здания за счет качественной отделки, «что обычно и предпочитают наши соотечественники». Но в большинстве случаев для них такие вложения «не столько рисковые, сколько хлопотные», говорит она.

Источник: www.vedomosti.ru

Как заработать на новостройке?

Вложения в недвижимость – один из наиболее выгодных и безопасных видов инвестирования и есть немало тех, которым уже удалось неплохо заработать на новостройках. Даже кризисные периоды многие инвесторы смогли обернуть в свою пользу, ведь практически в каждом возводимом жилом здании можно найти квартиру, подходящую для инвестирования. В рамках данной статьи рассмотрим, как заработать на новостройке, поговорим о способах инвестирования, о рисках и приведем некоторые рекомендации опытных инвесторов.

Инвестиционная идея: сделка на этапе котлована

Наиболее простая схема, с которой начинали многие частные инвесторы — это приобретение жилья на начальной фазе строительства с расчетом на то, что по мере продвижения работ его стоимость будет увеличиваться, а значит, можно выиграть на разнице. Лучше всего заключать договор купли-продажи с надежным девелопером не позже, чем спустя три месяца после старта строительных работ или старта продаж. В этом случае можно обойтись минимальными вложениями. А если репутация застройщика в принципе не вызывает сомнений (чисто теоретически предположим такой вариант), можно купить и на этапе котлована.

Выбор потенциально ликвидного объекта

Важно выбрать ликвидный объект, то есть — квартиру, которая с наибольшей вероятностью будет востребована на рынке недвижимости, поскольку в ином случае нельзя исключать, что вместо заработка придется подсчитывать потери. При выборе нужно учесть все параметры — качество жилого комплекса, район расположения, наличие социальной инфраструктуры, планировка жилища (количество комнат) должна быть максимально «ходовой». Наиболее высоким спросом пользуются небольшие квартиры в современных панельных домах, относящиеся к комфорт- и эконом-классу.

Опытные инвесторы указывают, что новичкам стоит выбирать квартиры, имеющие сравнительно небольшую площадь, так как нередко их ликвидность выше дорогостоящего жилья. Лучше отдать предпочтение двум однокомнатным квартирам, чем одной трехкомнатной.

На стоимость новостройки влияет степень транспортной доступности, качество окружающей инфраструктуры, наличие парковки, ближайшие перспективы развития территории. Например, если подобрать новостройку в микрорайоне, где через некоторое время планируется появление станции метрополитена, со временем стоимость такого жилья может вырасти очень существенно. Нахождение рядом уголков природы или интересных общественных объектов станет большим преимуществом. Но если в планах градостроителей – строительство автотрассы прямо под окнами, квартира с большой вероятностью потеряет в стоимости.

Привлечение капитала – свои деньги, рассрочка или ипотека

Если объект однозначно привлекателен с точки зрения инвестиций, возможно, имеет смысл не только вкладывать «живые деньги», но и воспользоваться рассрочкой или ипотекой. Правда, как показывает практика, чтобы сделка оказалась действительно выгодной, первоначальный взнос должен составлять не менее 50% стоимости приобретаемого жилья, а срок погашения должен быть минимальным.

Хорошей «рабочей» схемой является покупка таунхауса с использованием ипотечного кредита для последующей перепланировки. Можно разделить недвижимость на несколько помещений и сдавать их в аренду. Если найти постоянных нанимателей, это будет доходный бизнес, который позволяет быстро вернуть кредит и начинает приносить доход, причем при успешном ведении дел прибыль может доходить до 100% от вложенных средств.

Основные инвестиционные риски

Профессионалы рекомендуют приобретать недвижимость только у застройщиков с безупречной репутацией, которые очень давно работают на рынке и продолжают выводить новые объекты на рынок без задержек. Сегодня заключать с застройщиками договора рекомендуется исключительно в формате ДДУ (Договор Долевого Участия), так как только в этом случае у инвестора есть защита от потери средств на законодательном уровне.

Любое инвестирование сопряжено с неизбежными рисками, и это надо понимать каждому начинающему инвестору уже на том этапе, когда он определяет начальный бюджет и рассчитывает свои возможности. Это и правовые нюансы, и экономическая ситуация, и обвал цен на жилье. Однако основной риск для людей, вкладывающих средства в недвижимость на этапе возведения дома (по ДДУ) — это затягивание сроков или вообще заморозка строительства.

Нельзя сказать, что даже очень осторожные инвесторы, вкладывающие средства в недостроенный дом на завершающей стадии, не рискуют вообще, поскольку отложить завершение строительства девелоперы могут и за шаг до его завершения. Так бывает, когда у девелопера возникают осложнения с подключением коммуникационных систем, финансовые проблемы или затруднения в плане ввода здания в эксплуатацию.

С повышенным вниманием и осторожностью стоит относиться к застройке ранее не освоенных территорий, где перед тем, как сдать дом в эксплуатацию, надо обустроить коммуникации и возвести все инфраструктурные объекты. Сроки сдачи могут продлеваться в силу объективных обстоятельств, причем, не всегда причиной является безответственность застройщика. Однако здесь речь идет, скорее о долгостроях, рано или поздно проблемы решатся.

Кстати, кризисные и послекризисные периоды – удачное время для вложений в недвижимость. Кризис проходит, а квартиры остаются и, что немаловажно, планомерно растут в цене.

Что же выбрать? Баланс риска и прибыльности

Если есть готовность к риску и ожиданию завершения строительства дома, эксперты рекомендуют инвестировать уже на стадии котлована, и тогда «выигрыш» может достигать 30% и выше. Когда более важными параметрами являются защищенность вложений и минимум риска, стоит подождать, пока будут возведены хотя бы первые этажи, правда, и рост стоимости будет более скромным, так как уже на этой же стадии застройщик тоже увеличивает стоимость жилья.

Авторитетные девелоперы и аналитики утверждают, что более высокая степень готовности не может давать реальные гарантии, а оказывает скорее психологическое воздействие. Известны как ситуации, когда дома возводятся строго по графику, так и случаи замораживания строительства за несколько шагов до финала. Стоит знать, что капиталовложение в новостройку на начальной стадии возведения дома может быть доходным, в основном, не за счет роста рынка, а за счет продвижения строительства от стадии к стадии. При отсутствии больших экономических потрясений рост может составить до 15% в год.

Важно помнить, что время в нестабильной экономической ситуации играет против частного инвестора. Спрос на недвижимость может резко упасть, и, если не угадать с ликвидностью, когда новостройка уже сдана в эксплуатацию, процесс продажи жилья может затянуться. Объявление попадет в ряд с другими подобными, и придется потрудиться, чтобы убедительно обозначить выгоды именно своего предложения. Кроме того, сходные «лоты» могут выставлять и застройщики, маркетинговые возможности которых выше, чем у частных инвесторов.

Стоит также заглянуть в планы застройки ближайших территорий. Если готовятся к выходу на какой-либо уровень продаж несколько новостроек, расположенных неподалеку, это может негативно сказаться на темпах повышения цен в выбранном жилом комплексе, что негативно скажется на прибыли.

Как продавать инвестиционную недвижимость?

Чтобы не платить налог на недвижимость (а это ни много ни мало 13% ее кадастровой стоимости), нужно продать инвестиционные квадраты до того, как оформлено право собственности на это жилище. Наиболее распространенный формат продажи – договор переуступки прав требования, то есть, после проведения сделки застройщик должен квартиру покупателю. Но слишком торопиться тоже не стоит, желательно дождаться, когда будет получено разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию, это наиболее удачный момент и можно выставить хорошую цену, так как покупатель, фактически, ничем не рискует.

Приступать к поиску потенциального покупателя стоит примерно за полгода до сдачи дома . Если таковой найдется быстро, можно заключить с ним предварительный договор. Правда, стоит понимать, что такой договор сам по себе не является основанием для передачи собственности. Некоторые крупные девелоперы в разных городах предлагают оказание помощи с переуступкой недвижимости, принимая на себя роль агента. Продавая жилье, стоит помнить, что, если квартира куплена в крупном комплексе, где проданы еще не все квартиры, в качестве конкурента выступает сам застройщик, а значит, инвестору, скорее всего, придется снижать цену.

С другой стороны, многие предпочитают покупать недвижимость на первичном рынке именно путем переуступки прав от частных инвесторов, которые не завязаны на план продаж, согласования и обязательства, а значит, можно рассчитывать на скидку. Важной задачей частного инвестора является привлечение покупателя на свой объект и удержание его до заключения сделки. Таким образом, основные преимущества частного инвестора — адекватная цена, достаточный уровень гибкости и возможность договориться.

Однако случаются и ситуации, когда выгодно продать квартиру на финальной стадии строительства не удается. Такая ситуация может привести к убыткам, ведь по договору с застройщиком дольщику необходимо принимать жилье в собственность. А это означает, что в момент продажи инвестору придется платить налог, ну или ждать пять лет – именно такой срок владения недвижимым имуществом позволяет продать его без уплаты налога.

Впрочем, квартиру можно не продавать, а сдавать в аренду, обеспечив себе хороший пассивный доход, а когда, через несколько лет, стоимость жилья достигнет на рынке максимума, жилище можно очень выгодно продать.

Заключение

Таким образом, можно считать наиболее выгодными те инвестиции, которые предполагают максимальную скорость строительства и сравнительно низкую стартовую небольшую цену . В качестве объекта для инвестиций можно рассматривать не только квартиры, но и коттеджи, таунхаусы, частные загородные дома, коммерческую недвижимость, однако, наиболее ликвидными и прибыльными объектами продолжают оставаться именно квартиры.

Требования к капиталу при инвестировании в недвижимость не являются запредельно высокими, это распространенный миф, который не имеет отношения к действительности, есть люди, которым удалось поднять неплохие деньги, имея на старте лишь миллион рублей. Кроме того, культура инвестирования на рынке первичной недвижимости продолжает развиваться. Все чаще используются коллективные вложения с последующим разделением прибыли и прочие финансовые механизмы, создаются даже фонды мелких инвесторов. Освоить инвестирование в новостройки не так сложно, как кажется на первый взгляд, главное – изучить всю необходимую информацию и сделать первые верные шаги.

Источник: novostroev.ru

Как заработать на недвижимости: 17 схем, включая способы без вложений в качестве агента

Это ADNE.iNFO и сегодня будет огромный материал о том, как зарабатывать на недвижимости.

Обсудим методы, рассмотрим доходные дома, будет большое интервью с человеком, который много лет сдаёт квартиры, расскажем о работе и доходах агента и расскажем несколько кейсов — историй от наших читателей.

Заработать на недвижимости возможно следующими способами: эксплуатация объекта (включая сдачу в аренду), перепродажа, участие в сделках в качестве посредника (агента), инвестиции.

В первом случае вы приобретаете любую недвижимость с целью получения регулярного дохода от сдачи её в аренду.

Это может быть – квартира или ее доля, комната в коммуналке, дом любой площади, апартаменты, таунхаус, нежилое коммерческое помещение, гараж, бокс, машиноместо в жилом комплексе, участок земли и т.д.

Заработок на аренде недвижимости — идеи

Имущество можно сдавать в аренду на длительный срок. Этот процесс очень простой и содержит минимум рисков.

Стоит заключить договор с адекватным арендатором, и вы получите постоянный, правда относительно небольшой, доход.

Сдача квартиры или дома посуточно, или с почасовой оплатой, увеличит доход в 2-5 раз по сравнению с помесячным.

Но при этом возрастёт количество времени, затрачиваемого на обслуживание объекта, придётся чаще показывать жилье, заселять или выселять жильцов, убираться, менять постельные принадлежности;

• вырастут расходы на поддержание помещений в чистоте;
• возрастут риски материальных потерь,
• увеличится количество конфликтов с жильцами и соседями.

Для собственной подстраховки, придется оговаривать с жильцами денежный залог за порчу имущества и снимать копию с паспорта жильца.

Инвестиция сбережений в недорогую недвижимость (гаражи, боксы, машиноместо в жилом комплексе), также приносит низкий, но стабильный доход.

Как получить больше?

Существуют различные способы повышения доходности объектов недвижимости.

Одним из них является дополнительное финансовое вливание на первоначальном этапе, которое очень быстро окупится в будущем. Стратегия хороша, если у вас есть опыт и точное понимание рынка.

Так, хороший ремонт повысит класс жилья (эконом, комфорт, бизнес, элит) и привлечет арендаторов с высоким статусом и высокой платежеспособностью.

Перепланировка многокомнатной квартиры или коттеджа на несколько небольших квартир-студий с отдельными входами, увеличит количество объектов аренды, и позволит в одной квартире жить самому, а остальные сдавать сразу нескольким арендаторам.

Работа с крупными объектами

Чем крупнее объект недвижимости, тем больше вариантов его эксплуатации.

Коттедж, таунхаус или особняк, расположенные близко к транспортным развязкам, пользуются стабильным спросом.

Они сдаются частично (покомнатно) или полностью, постоянно или сезонно (на лето или на Новый год), одному или сразу нескольким арендаторам, или крупной компании для проведения тимбилдинга или квеста.

Загородная недвижимость имеет дополнительные плюсы в виде свежего воздуха и изолированности.

Недвижимость для бизнеса — как заработать на коммерческой недвижимости, купив ее

Коммерческая недвижимость в виде нежилых помещений (площади в торговом центре, склады, цеха, подвалы, чердаки, цокольные и подсобные помещения и пр.), как правило сдается в аренду предпринимателям.

Теперь коммерческую недвижимость можно использовать и под хостел. Для этого в помещении делается хороший ремонт и закупаются многоярусные кровати.

Невысокая стоимость аренды одного койко-места быстро окупится за счет непрерывного потока командированных и малобюджетных туристов. Работа в хостеле требует регистрации ИП, но может стать основным источником дохода для собственника.

Аппартаменты

Хорошим объектом для инвестирования собственных средств являются апартаменты — новая категория объектов недвижимости в России: помещения в которых созданы комфортные условия для проживания, но имеющие статус нежилого.

Их доходность в значительной мере определяется местоположением.

Заграничные объекты

Покупка за границей виллы на берегу моря, квартиры или мини-отеля, становится выгодным вложением капитала благодаря более низкой, по сравнению с Москвой, цене.

Сдача зарубежной недвижимости в наем по гарантированной аренде, учитывает законодательство страны нахождения и является безопасным и стабильным источником дохода.

Перепродажа

Когда недвижимость приобретается с целью перепродажи в дальнейшем, должен соблюдаться принцип: продать дороже чем куплено.

Приобретается дешевая недвижимость (участок земли в перспективном районе, квартира на стадии строительства, залоговая или арестованная недвижимость), некоторое время придерживается, и когда возникает стабильный рост цены – продается.

Время и силы, затраченные на поиск объектов с ниже рыночной ценой, окупаются с большой выгодой.

Можно перед продажей увеличить стоимость недвижимости до среднерыночной или даже выше, вложив в нее дополнительные средства (земельный участок раскорчевать и построить на нем дом; в «убитой» квартире сделать качественный ремонт).

Сложные решения

Строительство на собственные или на заемные средства многоквартирных (доходных) домов или коттеджных поселков для последующей сдачи их в аренду или продажи, позволяет за счет больших объемов значительно снизить себестоимость объектов.

Доходным может стать создание дизайнерских домов из нестандартных материалов, например, 40-ка футовых контейнеров, для проживания на даче или сдачи в аренду.

Схемы заработка на недвижимости, которые работают (Проверено!)

Я опробовал много схем заработка на недвижимости, но оптимальными нахожу три. Коротко о себе — в этой сфере более 8 лет, начинал ещё студентом. И первый вариант ещё с тех первых времён. Времени было мало, денег хотелось быстро.

Плата за показ или за контакты владельцев

Суть данной схемы состоит в том, что вы являетесь посредником между арендатором и собственником квартиры, способствуете и договариваетесь об их встрече.

Данная схема типична для классического риелторского агенства, но отличие состоит в том, что сумма вознаграждения при данном заработке составляет всего около 5 % от стоимости аренды квартиры, ведь вы не будете участвовать в заключении договора.

Такая небольшая оплата за ваши услуги заинтересует потенциальных клиентов получить помощь в поиске квартиры.

1. Начать следует с поиска квартир и арендаторов. Здесь помогут сайты объявлений, социальные сети, объявления в газетах, доски объявлений.
2. Далее необходимо получить согласие от собственника на ваше участие, что в большинстве случаев не вызывает отрицательных ответов, ведь собственник не несет никаких материальных затрат на оплату ваших услуг.
3. После необходимо разместить объявление и ждать звонков.

Продаём или показ квартиры или список контактов арендодателей. Ранее схема с продажей контактов была популярна, но потом ею стали злоупотреблять и она потеряла свою актуальность. Однако, на показах ещё можно заработать.

Схема идеальна, если у вас не много времени на работу. Но при этом мы получаем весьма скромное вознаграждение. Сам уже давно её не использую, но иногда вижу.

Субаренда

Вы снимаете квартиру по как можно меньшей цене, и затем сдаете эту же квартиру в аренду, но уже с наценкой в несколько тысяч рублей.

Чтобы этот заработок был законным необходимо заключить договор с собственником квартиры, по которому вы будете иметь право сдавать квартиру в субаренду.

Вам придется постараться убедить собственника пойти на данную сделку.

При данном заработке вся ответственность за целостность квартиры и своевременную арендную плату лежит на вас (фактически, чтобы там не указывалось в договорах), что является вашим главным аргументом совершить данную сделку с собственником.

Для того чтобы получить наибольший доход от работы необходимо повысить стоимость аренды квартиры, но перед этим стоит сторговать некоторую сумму за аренду у собственника, а во вторых несколько улучшить качество жизни в предлагаемой вами квартире при минимально возможных для вас затратах, что поспособствует увеличению субарендной платы.

Обычно я снимаю квартиры с ремонтом и мебелью, закупаю простейшую бытовую технику, тв, провожу интернет.

Это масштабируемое решение, но требуется упорядочение сбора оплаты и ведения статистики. раньше я вёл электронную таблицу, сейчас перешёл на то, что называют CRM, и стараюсь перевести всех клиентов на безналичный расчёт (с собственниками квартир это уже сделано). Разумеется договора с собственниками и арендаторами. УСН Доходы-Расходы, онлайн бухгалтерия — Эльба.

Тут надо понимать что контроль электроэнергии, воды, оплаты коммуналки — это всё на вас. Чем больше объектов, чем они территориально дальше друг от друга — тем сложнее.

Посуточно

Самый затратный по времени вариант. С несколькими владельцами квартир договорился, что буду сдавать их недвижимость посуточно (повысил им оплату).

Постоянный поиск клиентов, заселение и выселение, проводить уборку после каждой смены клиентов.

Также необходимо оптимально подобрать квартиру для данного вида аренды, то есть она должна находится в развитом районе города для более высокого спроса и максимально укомплектована мебелью.

С посуточной схемой я только недавно начал работать. Тут быстрее оборачиваются деньги, выше заработок, но и риски растут.

Хороший вариант взять дополнительные деньги — ориентироваться на праздники, спортивные мероприятия. Для маркетинга — вносить изменения в интерьер (под тематику).

Отельеры и доходные дома — Как заработать на недвижимости в России, пассивный доход и бизнес

Говорят, что недвижка — это убыточно. И правда, если вы собрались пойти по стопам Кийосаки, сдайтесь сразу. 6% годовых, вот сколько вы получите от сдачи обычной квартиры в аренду.

Но бизнес недвижки все же живет. В крупных городах и в руках больших мастеров, но живет. Но перед тем, как рассказать об этом…

Как не надо делать

Перед кризисом 2008 года люди набрали ипотеки и пытались зарабатывать, сдавая жилье в аренду. Кредит в банке за них должны были платить другие. О, а валютные ипотеки… Печальный опыт кризиса не отвратил людей от убыточных инвестиций. Поэтому нам приходится еще раз повторять эти простые истины:

• Дом за городом без типовой постройки и без инфраструктуры будет продаваться годами и с убытком;
• Жильцы ни за что не покроют вашу ипотеку, если речь о России и обычных квартирах;
• Нельзя вложиться в недвижимость и заработать без минимального обучения.

Теперь, когда мы уверены, что наш читатель не пойдет по обычным граблям, расскажем что-то поинтереснее.

Инвестиции на 24% годовых

Именно столько получают инвесторы, которые зарабатывают на апарт-отелях. Речь про двух- и трехкомнатные квартиры, деленные на 5-6 номеров с ремонтом, первый этаж. Порог входа от 1 млн. рублей, если это пассивный доход и вы просто хотите вложиться и забыть.

Мини-отель «География» обошелся владельцам в 7 млн. рублей: 2 млн. на стройматериалы, 2 млн. на ремонт и 3 млн. на мебель. Он отбился за 5 лет и в сезон (4 месяца в году) приносит около 500 тыс. рублей. Отели «под ключ» обходятся +14 млн. рублей.

Люди, которые ищут не пассивный доход, а бизнес, входят в него с запасами около 400 тыс. рублей, а потом занимают и берут ипотеку. Чтобы войти в дело без всяких долгов, понадобится около 1 млн. рублей на комнату.

Кому подойдет недвижка

Недвижимость — это для людей, которым нравится находиться на стройке, договариваться с соседями и вникать в нормативы. В реальности соседи, требования по пожарке и прочие прелести этого бизнеса не так сложны и скучны.

Чтобы войти в бизнес без убытка, есть несколько вариантов…

• Пройти обучение или курс от активных инвесторов;
• Вложиться в объект опытных и авторитетных отельеров;
• Прогореть один раз и набить все шишки.

В идеале объект ищется за 4 месяца, за столько же и строится. В реальности, строители, которые отлично справились на предыдущем объекте, на вашем могут «перегореть» и сорвать сроки. Рисков полно, но их не больше, чем в любом другом бизнесе.

Самые частые ошибки при покупке недвижимости:

• Забить на нормы в надежде избежать проверок;
• Не ровнять стены и потратиться на лишние стройматериалы;
• Добавить мокрую точку (санузел) над жилым помещением;
• Ругаться с соседями и управляющей компанией дома;
• Взять квартиру с видом на стену соседнего дома.

Как это бывает

Для отельера есть несколько путей развития, но закон один: чем больше участвуешь в проекте, тем больше прибыль и меньше риски.

Дели это. Первый путь в том, чтобы купить квартиру и поделить ее на максимальное количество комнат, по комнате на окно . Объект ищут с большим количеством окон, на первом этаже, с удобно расположенными несущими стенами.

Чем больше комнат, тем меньше их цена и тем хуже жильцы. Из одной и той же квартиры получится либо бутик-отель для туристов, либо ночлежка для мигрантов (выбирая новостройки, обращайте внимание на планировку соседних квартир тоже — это поможет безопасить ваше инвестирование).

Управленец. Набрав опыта, отельеры открывают инвестиционные проекты: берут чужие деньги, стоят отель и делятся прибылью. Порог входа от миллиона рублей. В принципе мечта любого амбициозного отельера — вместо квартиры купить дом или два, чтобы превратить сделать доходный дом.

При этом старые активы, то есть квартиры на 2-10 номеров, такие отельеры распродают. В прошлом году было реально купить готовый мини-отель на 2 номера за 5 млн. рублей.

Идеальный отельер сначала переночует в отелях конкурентов, сделает выводы, потом проконсультируется с риелторами и юристами. Проверит квартиру на соблюдение норм до первой инспекции. Он не только посылает тайных покупателей, но и сам ночует в номерах, чтобы оценить эргономику планировки и мебели.

Где брать жильцов

Чтобы обеспечить загруженность отеля, надо размещать объявления с умом. Кроме маркетинга, бизнесмен заботится, чтобы жильцов поставляли целыми группами, от компаний или туристических агентств . Он надеется не только на букинг.ком, потому что там комиссия аж 15%.

Обычные объявления размещают на +10 досках, при этом нанимают фотографа для продающей картинки. Ведение блога и профиля в соцсетях — тоже плюс.

Ипотека или кэш

Если вы вносите живые деньги, то окупаемость апарт-отеля стартует от 5 лет. Это неплохо, ведь квартира окупается за 15 лет! С другой стороны, если инвестировать заемные средства, окупаемость всего лишь от двух лет.

Если ипотеку не дают, вам помогут ипотечные брокеры. У них официальные договора с банками. Берут вознаграждение от 2% от стоимости объекта.

Говорят, что рынок перегрет, отелей много. На самом деле, 60% предложений на рынке — это убогие ночлежки, построенные против норм, которым даже рекламу не делают. Для построенного с любовью отеля ипотека выплачивается без просрочек и проблем.

Как начать зарабатывать деньги на недвижимости — Интервью с инвестором (19 лет инвестирую в недвигу)

• [Pessimist] — блогер Клуба Частных Инвесторов.
• [Иван] — инвестирует в недвижимость с 1999 года.

[Pessimist] — Привет. Расскажи нашим читателям о себе и своих инвестициях.

[Иван] — Мне слегка за 40, я лет 15 как не работаю — живу за счёт недвижимости. Начинал в 99м, когда выкупил три гаражных бокса (у пенсионеров из старенького кооператива) и сдал их под склад соседу, который держал палатку на рынке. Я знал что ищет место для склада недалеко от рынка, он спрашивал. А там рядом старые кооперативы, вот я и пошёл по ним.

Сразу желающих не нашёл. Но познакомился с председателем и он пожаловался что у них есть несколько владельцев гаражей, которые годами не платят членские взносы. Взял я контакты, поехал к этим людям.

Везде разные ситуации но с троими сумел договориться — очень дёшево, но с условием что я гашу за них долги. А с кооперативом тоже договорился, что они списывают часть долга, а другую я оплачиваю. Ситуация такая что надо и крышу латать и проводку менять — деньги нужны, а я приличную сумму готов был сразу отдать, а иначе — они бы ещё много лет ждали.

Были небольшие проблемы с оформлением собственности, но небольшой презент кому надо и у меня 3 бокса.

Эта инвестиция вернулась за полтора года. Я тогда работал (строительство, ремонты), откладывал деньги. Прочитал какую-то книжку пр инвестиции в коммерческую недвижимость, не Кийосаки, но в том же ключе. Сравнил со своим небольшим опытом и стал искать где можно купить офисное помещение.

Нашёл 70 квадратов в аренду по хорошей цене. Договорился, о допустимости субаренды. Поставил перегородки и двери (сам) — нарезал на несколько помещений по 10 квадратов. До сих пор их сдаю, само помещение уже выкупил.

С этого начинал.

[Pessimist] — Много вложил?

[Иван] — По офисам — нет. Там оплата была помесячно и я договорился, чтобы отложить платёж за второй и третий месяцы (за первый — хозяин взял сразу — ему надо было убедиться что мне можно доверять, а второй и третий платежи размазали по следующим 6 месяцам). Примерно за эти 3 месяца сдал часть офисов и к 4 месяцу уже платил в основном за счёт субарендаторов.

Крупные вложения и ипотека были, когда я попытался инвестировать в квартиры. Брал на котловане 2 однушки. Как построили — сдавал какое-то время, потом продал с серьёзным наваром и вложился в машиноместа и ещё одно офисное помещение.

[Pessimist] — Машиноместа — можно подробнее?

[Иван] — Смотри, в ближнем Подмосковье во многих городках за последние лет 20 выросли новые микрорайоны. Застройка обычно очень плотная. Вот, например, дом 17 этажей 3 подъезда, а машиномест на два десятка машин и почти вплотную через детскую площадку ещё дом, потом ещё и ещё. Проблемы с парковками просто адские.

Во время застройки неподалёку умные люди строят парковку — обычно 2-3 этажа. Вот в таком я и участвовал. Покупаешь несколько машиномест, потом сдаёшь. Ничего не простаивает — желающих полно.

Я даже сам хотел построить парковку, но выбить участок — нереально. Поэтому подошёл с другой стороны — запартнёрился с ТСЖ, им выделить место под закрытую парковку намного проще. Но тут я не покупал — это невозможно, а инвестировал в строительство с условием аренды на 10 лет (в счёт инвестиции), с последующим продлением.

[Pessimist] — Окупилось?

[Иван] — За 2 года. Там очереди и розыгрыши освободившихся мест через жребий.

[Pessimist] — Частый вопрос, можно ли зарабатывать на недвижимости без вложений?

[Иван] — Это вариант работы по агентскому договору. Я с этим сам не сталкивался, но знал в своё время человека, у которого родственники уехали жить на юг, а ему оставили под присмотр большую квартиру (бывшая коммуналка) Он сдавал её и часть денег отправлял хозяевам.

Мне деньги для старта понадобились. Заработать 100-200 тысяч посилам всем. А с этим можно вполне влиться в коммерческую недвижимость (сдавать в субаренду).

Например, сейчас у меня планы съездить посмотреть помещение, которое можно разбить на 2-3 офиса. Там понадобится небольшая сумма для старта. На первом этаже фитнес клуб — можно будет попросить скидку из-за шума.

[Pessimist] — Логично напрашивается вариант коворкинга.

[Иван] — Много организационных моментов, я не потяну.

[Pessimist] — Значит, у тебя офисы и парковка.

[Иван] — Есть ещё торговое помещение в жилом доме, с несколькими арендаторами.

[Pessimist] — Подробности?

[Иван] — Я уже упоминал про сотрудничество с ТСЖ. У этих ребят часть первого этажа нежилая, со входом с обратной стороны. Председатель, зная о моём опыте, предложил заняться этими помещениями, за процент. И ещё деньги на ремонт выделили под моё обоснование.

[Pessimist] — То есть как раз получилось без вложений?

[Иван] — На первых порах почти — ремонт я делал своими силами с помощью дворника, сантехника и электрика из ТСЖ. Со временем я купил одно из помещений.

[Pessimist] — Сдаёшь под магазины?

[Иван] — Магазины, аптека, кафе, мастерская (ремонт обуви). В таких помещениях обычно много арендаторов, много мелких торговых точек.

[Pessimist] — Наверняка хватает головной боли с учётом количества арендаторов?

[Иван] — Мой офис там же в одной из комнат, поэтому держу руку на пульсе.

[Pessimist] — Можешь назвать какие-то тенденции в плане инвестиций в недвижимость, что по твоему сейчас востребовано, куда новичок может влиться?

[Иван] — Как и лет 10 назад, даже ещё в большей степени нужны маленькие офисные помещения. Если брать городки вокруг Москвы — полно небольших стартапов, микробизнесов из 1-2 человек. А предлагаются зачастую 50-100 метровые помещения (которые могут месяцами простаивать — и это аргумент. ).

Снимать квартиру для такого — дорого и многие работаю по домам. Если бы я начинал, то смотрел бы именно в этом направлении.

[Pessimist] — У нас программисты как раз сидят в арендуемой квартире. Но там дело в удобствах — им нужна кухня, душ, огромное количество чая.

[Иван] — У меня тоже снимают программисты и SMMщики.

[Pessimist] — С какими проблемами сталкивался?

[Иван] — Парковку, которую мы с ТСЖ организовали уже дважды пытались отобрать активистки из микрорайона: ну не нравится им что кто-то платит и паркуется.

Были проблемы с пожарной безопасностью в помещении. Точнее я тут излишне перестраховываюсь и мы потратились на хорошую систему сигнализации и тушения, а потом не могли нормально её смонтировать.

Пожалуй всё. Многие вопросы можно предупредить на начальном этапе. Например, сделать хорошую звукоизоляцию, если помещение в жилом доме. Поставить камеры и освещение на парковке.

Тут логика проста: не жадничай и реинвестируй.

[Pessimist] — Это замедляет рост?

[Иван] — Ну у меня же не империя какая-то, несколько объектов. Новые поглядываю, но в основном чтобы быть посредником. По росту, и возвращаясь к вопросу времени и головняка, — база данных, синхронизация с банком и безналичные расчёты, это снимает много вопросов и экономит время. А с проблемными уже работаю персонально.

[Pessimist] — В кризис наверняка «проблемных» много?

[Иван] — По мне так кризис как такое реактивное явление — уже прошёл. Кто-то отвалился, кто-то попросил отсрочку. Со своими помещениями — это решаемо, с теми, что арендую у ТСЖ — договариваемся: все же люди, все в похожем положении. У них вон неплательщиков за последние годы прибавилось. Загонять кого-то в угол — не имеет смысла.

Сколько можно заработать: 7 новых трендов инвестиционной недвижки

Покупайте землю, ее больше не печатают. Только не эту землю. И вот эту не надо.

Все знают, что недвижка — это золотая корова, но доить ее никто не умеет. Ну или умеют единицы. Однако есть миллиардер Вадим Варенцов (Piter Dom), который всю жизнь работал таксистом — и он вам скажет, что прорваться может каждый.

Идея 1. Апарт-отели

Речь про мини-отели, когда двушку или трешку делят на несколько номеров. Здесь важно не делать из квартиры ночлежку, потому что тогда соседи быстро такой отель прикроют, а вы потеряете деньги. Еще надо знать жилищное законодательство: например, санузел можно ставить только над санузлом, «мокрой точкой».

Если разобраться во всех мелочах, такую квартиру можно купить в ипотеку. Рента от жильцов действительно перекроет расходы. Так как это посуточная аренда, то даже с небольшим количеством номеров вы здорово заработаете.

При этом если банк не дает ипотеку, то можно воспользоваться помощью специального агентства: он выбьет для вас этот кредит.

Идея 2. Госзакупки

Эта работа несильно отличается от работы риелтора: надо свести продавца и покупателя. Правда, покупателем в этом случае является государство, а значит, есть свои минусы:

• надо оформить цифровую подпись (5 тыс. рублей),
• лучше пройти курсы, чтобы быстро и без ошибок собирать документы (от 50 тыс. рублей).

В остальном все сказочно. Ваша задача — подать заявку на тендер, найти подходящую квартиру будет легко. Обычно это 30 квадратов в панельном доме с косметическим ремонтом. Сделку устраивают дистанционно, вам не надо приезжать на объект.

Вот наша статья, где мы раскрыли тему подробнее. Заработок на такой недвижке от 300 тыс. рублей в месяц.

Идея 3. Зарубежная недвижимость

Самый труднодоступный вид заработка из нашего списка. Но мы его советуем потому, что зарубежную недвижимость купить несложно с технической точки зрения: вам дадут визу инвестора, а покупку устроят русские в русском агентстве, уже на месте.

При этом заработок в валюте на таком объекте будет от 20% годовых. Наша недвижка дает не больше 6% годовых (в рублях…) и люди, которые так «инвестируют», быстро разочаровываются.

Идея 4. Лофт

Лофт — это прекрасная тенденция в урбанистике, когда старый завод/склад/фабрику выкупают и сдают под офисы, ивенты, магазины. Ремонт получается партизанский, с текстурными стенами и торчащими проводами, но выглядит неплохо.

Прибыль тут сразу в нескольких точках:

• старые заводские помещения продаются значительно дешевле,
• их можно даже купить под льготу, надо уточнять в городской администрации,
• дизайн и бизнес-модель для таких объектов отработаны,
• помещение сдается нескольким собственникам, значит доход выше.

Но вы уже поняли, что открыть лофт-площадку под Усть-Урюпинском и стать миллионером не получится. Но мы не обещали универсальных идей — только работающие!

Идея 5. Офис

Краткосрочная аренда — самая выгодная, поэтому почасовая или посуточная сдача всегда выгоднее. Так сдают банкетные и тематические залы, а также офисные помещения: конференц-залы, например.

Именно конференц-залы приносят прекрасные деньги, но спрос на них очень неравномерный: надо обладать удачей, чтобы найти подходящий объект.

Идея 6. Долевая недвижимость

Мы недавно писали про тендеры вскладчину — и оказывается есть еще и недвижка вскладчину. Забудьте про советские кооперативы, здесь все гладко: вы покупаете номер в отеле или офис в бизнес-центре, но не заглядываете туда. Все лежит на управляющем. Вы только получаете процент каждый месяц — всегда разный.

Предложения разные. За миллион можно купить комнату в питерском отеле, например. В том же Питере работает управляющая компания Vertical, а в Москве — Becar. Они заключат договор на 3-5 лет, возьмут на себя все заботы по привлечению клиентов и сервису.

У этих ребят первые 5 лет доходность 8,8% годовых, потом — до 17% годовых. Один номер около 3 млн. рублей.

И если 3 млн. для вас слишком много, есть вариант с той же доходностью.

Идея 7. REIT-фонды и ETF-фонды

Мы всегда включаем в такие рейтинги пункт по ценные бумаги, потому что бумаги проще продать, и порог входа ниже. Например, одна ETF стоит около 1000 рублей, если речь про Россию. Западные вам тоже доступны, просто через Interactive Brokers, плюс придется налоговую декларацию самим заполнить.

REIT фонды — это фонды, которые инвестируют в недвижку. В России они представлены ПИФами, и тут еще надо детально разбираться, выгодно ли это. Для этого:

• оцените не годовую доходность, а доходность за последние 5-6 лет (она не должна быть ниже 12% годовых);
• есть ли возможность продать пай, в каком порядке.

Сначала вложите минимум, чтобы освоиться, оценить вывод средств, работу поддержки. Ура! Теперь вы знаете главное про выгодную недвижимость.

Кейсы читателей

Как можно заработать на недвижимости в старом городе?

Простой заработок на недвижимости, которым занимаются двое моих знакомы.

Приобретение недвижимости – с этой проблемой сталкивается каждая молодая семья, которая желает жить отдельно от родителей. Но приобретать новое благоустроенное жилье подчас очень дорого. Брать ипотеку и попадать в кабалу на долгие годы? Что делать?

Такие семьи охотно приобретают маленькие (детей ведь еще нет) дома в старом городе (у многих городов, есть районы, где старая, деревенская застройка). На этом вполне реально заработать.

Купить дёшево. Улучшить и продать значительно дороже.

Для этого нужно выбрать дом, стены и фундамент которого находятся в сохранном состоянии и купить его у наследников за бесценок, обычно они охотно продают такой дом, который им вовсе не нужен.

Затем дом ремонтируется – ставятся окна ПВХ, он обшивается сайдингом (вагонка дороже и требует регулярной окраски), утепление, крыша покрывается современными дешевыми материалами. В самом доме проводится ремонт, при нужде монтируется отопление, дом подключается к водопроводу или хотя бы ставится септик а так же насос в колодец и реле.

Ну вот, дом отремонтирован, что теперь? Теперь его можно продать совершенно по другой цене, заработав при этом немалые деньги.

Что интересно, при этом улучшается вид города за счет фасадов отреставрированных домов и заборов. Один из моих знакомых в Подмосковье смог даже получить деньги на забор от муниципалитета в рамках программы по благоустройству. Подозреваю, что при грамотном подходе за счёт города можно и дом отреставрировать, хотябы частично с фасада,выходящего на улицу.

Какую пользу может принести однушка в старом районе, из которого всех давно расселили?

Сдавать ее не было смысла из-за местоположения, соседи свои квартиры распродавали под офисы. Продавать мне не хотелось, и я решила попробовать превратить ее в коммерческую недвижимость, оформление затянулось на пол года, и понесло затраты около 30 тыс.руб.

Далее предстояли перепланировка и ремонт, вложения представили собой сумму в 300 тыс. руб. Но я понятия не имела, какую мебель надо закупать туда, ведь не знала кто будет арендатором.

Решила купить два офисных комплекта (стол, стул, тумба). Дала объявление, и первый позвонивший спросил можно ли арендовать одно рабочее место. Причин для отказа у меня не было, да и хотелось скорее начать окупать вложения.

Осмотрев офис, парень спросил можно ли поставить мини-холодильник, меня сначала это смутило (опять затраты), а после он пояснил, что при его наличии он готов снять и проплатить сразу за пол года. Получив первого заказчика, я подала объявление, о сдаче именно рабочих мест в двухкомнатном офисе, спустя два месяца, у меня уже было 3 долгосрочных арендатора остальные места сдавались разово.

На данный момент продолжаю сдавать рабочие места, выкупила подобную квартиру, и планирую также сделать ее офисом для удаленной работы.

Купил несколько квартир, они выросли в цене в несколько раз

Родился я на Камчатке, но с началом перестройки пришлось переехать в Казахстан к родителям. Времена для большинства людей были очень тяжёлые, но моя профессия шахтёра позволяла мне очень неплохо жить.

В Экибастузе было множество шахт, и я очень быстро превратился из горного мастера в начальника участка. Все годы откладывал деньги, как говорится под матрас. Собственной семьи у меня не было и очень быстро встал вопрос куда их вкладывать.

В то время квартиры в Казахстане были очень дешёвыми и я решил купить одну в городе Акмола, будущей Астане. Но тогда этот город ещё не был столицей и квартиры стоили как у нас в Экибастузе. Я сделал в ней ремонт и просто стал сдавать получая деньги по почте.

В течение следующих 3 лет я приобрёл ещё 2 квартиры, так как стали ходить слухи что собираются переносить столицу Казахстана либо в Акмолу либо в Павлодар. И не прогадал. В 1994 году столицу перенесли в Акмолу и цены на квартиры взлетели в разы, как и их аренды.

Окупились мне эти квартиры буквально за год, а потом пошла чистая прибыль. Когда я их продавал в 2005 году, их стоимость была в 5 раз выше первоначальной. Единственный минус, что больше я так бизнес вести не могу, потому что сейчас квартиры в Астане в новых домах стоят огромных денег.

Расскажу про наш семейный бизнес

Свой семейный бизнес мы начинали с нуля, а если точнее, то с полного бака бензина и оплаченого на месяц вперед интернета.

Был у нас очень сложный, безденежный период. Жили на доходы супруга, бывшего студента.

Все началось с того, что сосед попросил найти ему арендаторов на загородный дом. Мы обзвонили все объявления в местной газете, перерыли объявления в городской группе в соц. сетях и нашли пару желающих посмотреть дом соседа и , возможно, арендовать.

Уже вечером мы сидели на кухне, а на столе лежала сумма, которую получают за месяц нудной работой в офисе (так себе капитал). Вот тогда и возникла идея собственного, семейного агентства.

Мы начали нарабатывать клиентскую базу. Задействовали всех знакомых и родственников.

Вечерами расклеивали объявления по подъездам, зависали сутками в интернете на досках с бесплатными объявлениями. Мы не знали рынок, но у нас было огромное желание работать.

Через пару недель мы нашли покупателя на квартиру знакомого, который безуспешно несколько лет пытался продать ее. Пришлось срочно осваивать весь документооборот при совершении сделок с недвижимостью. Мы обзавелись знакомыми в регистрационной палате. Работали на износ. Нам было интересно, энтузиазм зашкаливал.

Дело шло в гору. Мы с супругом вкладывали все больше средств в рекламу, сняли офис, запустили собственный сайт. Занимались всем. Аренда, продажа городской и загородный недвижимости. Клиенты начали сами приходить к нам.

Позже мы случайно вышли на человека, который построил два дачных дома на продажу, но так как заниматься ему поиском клиентов было некогда, то мы взялись за это. Свою комиссию мы прибавляли к его цене. Оба дома ушли за неделю. Все были довольны.

Возможно, новичкам везет, вот и нам везло — такой случай более не повторялся.

Пару лет так и работали в авральном режиме. Он строит, а мы продаем. Постепенно свободные деньги мы стали вкладывать в строительство и из просто агентства перешли в ряд застройщиков.

Как заработать на недвижимости без вложений

Тезисно некоторые аспекты (это конспект лекции по субаренде):

• Недвижимость рядом — чтобы почувствовать спрос.
• Работа с дефицитом. Например в крупных городах есть потребность в маленьких офисах, дешёвом жилье (маленькие студии).
• Спрос мерять через Циан, Авито, Из рук в руки. Плюс отраслевые журналы, популярные в регионе и по стране в целом. Позволяет оценить тренды, выявить перспективы.
• Привлекать чужие деньги.
• Покупка, ремонт, продажа.
• Ипотека в России очень дорогая, лучше без неё. Ипотека заменила рабство. Что лучше: товарищество для совместного финансирования. Пример: 1000 инвесторов.ру
• Миниофисы — вход от 30 тыс руб. Берём большое помещение, делим на маленькие, сдаём.
• Сразу говорим арендодателям, что хотим сдавать в субаренду.
• Коридор — меньше 10%
• Арендные каникулы — договориться что первые 2 месяца не платим но делаем подготовку к сдаче.
• Договор долгосрочной аренды на 3 года, требует гос регистрации (т.к. больше 360 дней).
• Стационарные перегородки. Две стены буквой Г и дверь.
• Покупка Прав Аренды.
• Офис на час. .
• Жилой фонд переводить в нежилой. .

Доход от недвижимости вкладывать частично в улучшение текущих объектов и в покупку новых. СТоит внимательнее присмотреться к ипотеке, особенно к различным льготным программам.

Как заработать на чужой недвижимости с нуля — простые схемы

Сдаю квартиры посуточно уже 8 лет. Прошел развитие от предоставления комнаты для знакомого на ночь, до реализации суточного жилья одновременно в четырех жилых объектах. Не своих, а арендованных у владельца.

За это время наработал основные правила ведения данного микробизнеса, которыми и делюсь.

Сколько квартир сдавать

Получить достаточную прибыль от аренды одной квартиры можно, но она практически не будет возмещать затраченных финансовых вложений и собственных сил. Поэтому советую сдавать одновременно несколько. Количество помещений зависит от вашего распорядка дня. Так как я работаю — получается комфортно сдавать в аренду три квартиры.

Мнение: как разбогатеть на недвижимости — да как ки в другом бизнесе, дело в масштабировании: больше объектов, больше обороты, больше ваша прибыль.

Взял четвертую и понимаю, что не справляюсь, опаздываю и путаю факты. Но некоторые неработающие «коллеги» сдают одновременно по шесть квартир и везде успевают.

Сумма суточной аренды помещения зависит от таких факторов:

• город и район. Если вы живете в большом городе — забудьте про периферию. Только центральные районы. Приезжий на несколько дней человек (не важно деловая это поездка, или культурная) не захочет тратить часы на поездку в другой край города.
• время. Очень важный факт. Коллеги, живущие в курортных районах, подтвердят. Мониторьте и составляйте список всех праздников, концертов, выставок, больших премьер и т.д. В это время вполне реально повысить сумму аренды в несколько раз.
• количество жильцов. Здесь больше не значит лучше. Идеальный вариант — один-два человека. Будучи наивным, я впустил в квартиру группу студентов, отмечающих выпуск. Из-за оставленного ими бардака пришлось отменить договорённость со следующим клиентом, что негативно сказалось на моей репутации;
• количество дней проживания. Чем длительнее срок аренды, тем меньше стоимость одних суток. Тут просто. От одного до четырех дней — хорошо. Семь и больше — плохо. Также ориентируйтесь по календарю. В преддверии праздников сдавать одним людям квартиру на неделю и более совершенно нерационально.

Расходы

Объемная ложка дегтя. Не забывайте, что помимо платы владельцу за помещение, коммунальные услуги и починку техники и мебели, вам придется постоянно приобретать новые постельные комплекты и душевые принадлежности, средства содержания квартиры в чистоте, посуду (почему-то гости обожают оставлять себе вилки, наверно, в качестве сувенира). Со временем вы обязательно наймете горничную, так как перспектива кататься из одной квартиры в другую только чтоб погладить полотенца и простыни неимоверно удручает.

Немалый процент расходов составляют организационные моменты. Например, реклама. Ее должно быть много, и она должна быть везде: в интернете, газетах, на столбах. Сюда же траты на мобильную связь, бензин или такси.

Если вы в поиске куда вложить деньги, чтобы приумножить, то субаренда чужой недвижимости — вариант отличный: рисков не так много и стартовать очень просто.

Человеческий фактор

Всегда будьте в хороших отношениях с владельцем квартиры, участковым, консьержкой, соседями. С последними дружите, но не делайте их частью бизнеса. Моя соседка — миловидная бабушка, тайком от меня стирала в квартире вещи, готовила супы и даже поселила на время в квартиру внука. Проще платить консьержке.

Также держите при себе договор. Большинство гостей его боятся, но некоторые без этих документов не согласятся стать вашими клиентами.

Сколько зарабатывает агент по недвижимости и Как стать Риэлтором: советы специалиста

Как стать риэлтором и зачем вообще и становиться? Это adne.info и мы поговорим о тех, кто зарабатывает на недвижимости. Многие считают эту профессию паразитической, но кто ещё поможет людям выгодно купить квартиру или быстро продать участок.

Для многих профессия риэлтор ассоциируется со свободным графиком, комфортным офисом и высоким заработком. Это выглядит привлекательно, однако не все так просто. Есть несколько моментов, которые следует знать тому, кто желает работать риэлтором.

Идя в профессию, необходимо иметь финансовую подушку на несколько месяцев. Высокие доходы без особых усилий – не более чем миф, который развеивается очень быстро. Хорошо заработать можно лишь на успешной сделке, а для этого требуется опыт, профессионализм.

Важно также осознавать, что «свободный» график означает необходимость быть готовым работать в любой день и любое время суток.

Лишь небольшой процент профессионалов зарабатывает более 300 тысяч в месяц. Основная часть агентов получает до 50 тысяч, некоторые – вообще ничего.

Условия, при которых риэлтор может иметь ежемесячный доход выше 50 тысяч рублей, следующие:

1. Наличие начальных навыков и подходящий личностный портрет (общительность, финансовая грамотность, предпринимательская жилка, настойчивость, позитив и др.).
2. Хороший уровень обучения в выбранном риэлторском агентстве, что сделает из новичка профессионала.
3. Высокая репутация риэлтора и всего агентства на рынке недвижимости, авторитет среди населения.
4. Слаженный и дружный коллектив, где есть взаимопомощь, оперативный обмен сведениями, опытные наставники.
5. Правильные внутренние установки (помогаешь людям – получаешь доход).
6. Умение конкурировать, выделяться.
7. Специализация, стремление стать экспертом в выбранном направлении.

Пример: несколько лет назад в городе Королёв действовало агентство, которое специализировалось на продаже жилья в ближнем Подмосковье жителям Нового Уренгоя, которые уходя на пенсию, переезжают с севера. И другая группа — студенты, которые из Уренгоя едут учиться в Москву (аренда недвижимости).

Агентство всего из 2х человек — один в Королёве, другой в Новом Уренгое.

Постоянный поток клиентов, в любой сезон. Крайне успешный бизнес.

Не могу называть цифры, но прибыль каждого из двух участников по тем временам — на порядок выше, чем зарплата хорошего специалиста в крупном агентстве в Московском регионе.

Агенту важно представлять того покупателя, который купит/снимет конкретную квартиру (другой объект), с ее плюсами и минусам. Работа риэлтора очень напряженная и включает в себя огромное количество звонков, встреч, договоров, сделок и т.д.

Еще одно важнейшее обстоятельство, которое следует осознавать тому, кто желает поработать на рынке недвижимости, это высокий уровень сложности профессии риэлтор. Это не просто продавец жилья, это – толковый менеджер, опытный консультант, хороший психолог, мудрый помощник.

Для успешной работы требуется жизненный опыт, умение общаться с разными людьми, проницательность и, разумеется, множество знаний и навыков в различных областях (гражданское и жилищное законодательство, документооборот, определенные связи в госучреждениях, основы маркетинга и рынка недвижимости и др.).

Немного об условиях работы:

• Свободный график, который означает отсутствие выходных, наработку клиентской базы утром и деловые встречи поздно вечером.
• Отсутствие официального трудоустройства в большинстве агентств, при этом полная нагрузка и нулевой оклад.
• Никаких больничных!
• Психологическое давление со стороны населения, которое, как правило, негативно относится к риэлторству.

Вы должны доходчиво объяснить своему клиенту все его и свои обязанности. Во время работы нужно будет постоянно консультировать клиента по всем законодательным вопросам. Обязательно перед работой нужно заключать договор, где оглашается цена вашей услуги.

Некоторые особенности риэлторского дела:

• Работа риэлтором – исключительно самостоятельный бизнес. Начиная его, важно четко обозначить цели, поставить конкретные задачи, составить план их решения на несколько месяцев (недель, дней) вперед и следовать ему, внося необходимые коррективы.
• Быть риэлтором означает быть бизнесменом на рынке с огромной конкуренцией.
• Эмоциям не место в этой работе, здесь нужны крепкие нервы и способность спокойно воспринимать негатив от клиентов.
• О хорошей работе скажут мало, а ошибки не простят. Таков менталитет большинства клиентов, и надо быть к этому готовым!

Агенты по недвижимости или же риэлторы, являются посредниками. между покупателями и продавцами, которые следят за правильностью оформления документов и проведения сделки.

Многие люди не знаю о существовании такой профессии, поэтому при покупке какой-либо недвижимости у них возникают некоторые сложности. Нужно знать , что на законодательном уровне нет понятия риэлтор, но есть понятие агент по недвижимости. Что же нужно знать, чтобы начать зарабатывать благодаря этой профессии?

Хочу стать риелтором — С чего начать?

Риэлтор — это достаточно прибыльный бизнес, который можно вести несколькими способами — работать в агентстве (выше мы об этом говорили) или пуститься частный бизнес:

1. Частный риэлтор. Для работы частным риэлтором вам понадобятся телефон, интернет и знание основных законов, связанных с этой сферой.Для того, чтобы приступить к работе, нужно будет ознакомиться с оформлением договоров о купле-продаже..
2. Нужно определиться с направлением своей деятельности-это могут быть квартиры, аренда жилья, коммерческая недвижимость или же загородные дома. Не стоит браться за все сразу, постепенно, когда вы разберётесь в этой сфере, появится возможность расширить направление.
3. Как работать самостоятельно? Самым первым делом нужно создать для себя надежный тыл. Не переживайте, если сначала ваш бизнес не будет приносить прибыль, зато вы получите ценный опыт, который пригодится потом.

Затем нужно будет арендовать офисное помещение, желательно в центре города, обустроить его мебелью и всем необходимым, и зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.

Не стоит тратить много денег на рекламу, будет достаточно разместить свои услуги в газете. Еще в качестве рекламы можно выставить свои услуги в интернете или расклеить по городу на досках объявлений.

Права и обязанности риэлтора

В обязанности риэлтора входит следующее:

• консультации;
• ведение переговоров;
• поиск клиентов;
• сбор документов;
• заключение договоров;
• анализ рынка недвижимости.

Так же риэлтор обязан хранить конфиденциальность, но имеет право раскрыть конфиденциальную информацию о своем клиенте в некоторых случаях:

• по решению суда;
• по запросу гос. органов;
• если он знает о том, что его клиент хочет нарушить закон;
• если его обвиняют в противоправных действиях.

Что должен знать риэлтор?

Особое внимание агент должен обратить на свой внешний вид, так как опрятный вид внушает клиентам доверие к агенту.

Так же риэлтору желательно уметь следующее:

• разбираться в психологии человека;
• общаться с разными типами личностей;
• вести переговоры;
• убедительно разъяснять информацию;
• вызывать к себе доверие.

Вот еще несколько советов:

1. Приветливо общайтесь со своими клиентами и чаще бывайте в офисе;
2. Постоянно развивайтесь — читайте полезную литературы, смотрите статьи в интернете, заметки на adne.info ;
3. Постарайтесь дать понять своим клиентам, что вы хороший специалист, и что вам стоит доверять;
4. Постоянно продвигайте свои услуги, тогда у вас никогда не будет нехватки клиентов.

Автор поста: Alex Hodinar
Частный инвестор с 2006 года (акции, недвижимость). Владелец бизнеса, специалист по интернет маркетингу.

Каждый обыватель знает, как зарабатывать на недвижимости, а на деле даже просто сдать квартиру большинство самостоятельно не сможет. Лучше обращайтесь к риелторам. Не хотите много платить — есть частные специалисты — мы берём либо фиксированную плату по факту либо просто меньше чем в агентстве.

Недвижимость- тот объект, который будет в цене всегда. У людей всегда есть необходимость иметь крышу над головой. У юридических лиц — помещения, где размещены контроы или ходя бы можно получать корреспонденцию. Изменения позиций с точки зрения использования целевого назначения недвижимости ( как, например, апартаменты) еще больше расширяет значимость недвижимости. В то же время правовой режим ее существования нуждается в большем регулировании, чтобы исключить случаи практически массового мошенничества в настоящее время.

Источник: adne.info