Жилой комплекс — это сооружение сложное. На нем зарабатывают сотни подрядчиков и поставщиков, рекламисты и агентства по продвижению. Точные цифры «ценности» строительства знает только застройщик, причем они могут отличаться в зависимости от проекта. Хотя иногда себестоимость можно подсчитать только после ввода объекта в эксплуатацию.
Бывают случаи, что компания по итогу ничего не зарабатывает. А бывают, что денег не хватает и для того, чтобы довести проект до конца.
Жилой комплекс — это сооружение сложное. На нем зарабатывают сотни подрядчиков и поставщиков, рекламисты и агентства по продвижению. Точные цифры «ценности» строительства знает только застройщик, причем они могут отличаться в зависимости от проекта. Хотя иногда себестоимость можно подсчитать только после ввода объекта в эксплуатацию.
Бывают случаи, что компания по итогу ничего не зарабатывает. А бывают, что денег не хватает и для того, чтобы довести проект до конца.
Строительство многоквартирного дома в Тяжине
Цена строительства всегда занимала покупателя жилья. Интересно ведь, сколько зарабатывает на проекте застройщик и не врет ли, говоря о падении прибыли и малюсенькой пятипроцентной маржинальности. Иногда, впрочем, может быть и так, что застройщик подсчитал одну стоимость, а на деле оказались суммы значительно выше. Не учел нюансов (хотел поставить, к примеру, локальные системы канализации, а заставили подключаться к центральным) или власть нагрузила дополнительными расходами.
Цифры есть
Что нам дает знание себестоимости строительства? Покупателю – ничего. Вот, к примеру, мы будет знать себестоимость производства молока. Она в зависимости от сезона и технического состояния фермы может составлять 15-20 рублей за килограмм, производители молочной продукции приобретают его за 25 рублей, в магазине оно стоит в два-четыре раза дороже.
Причем в случае с молоком цепочка наценки довольно короткая и ее легко отследить. В стройке параметров, влияющих на конечную стоимость, значительно больше. В любом случае мы не приобретаем молоко по цене фермера, а платим значительно дороже в магазине. Даже если захотим, кстати, купить у фермера по закупочной цене, вряд ли сможем.
Тем не менее, есть цифры Росстата по стоимости строительства многоквартирного жилья. Какие показатели учитывает Росстат, вряд ли знает даже сам Росстат. Но других официальных цифр нет. Причем это не себестоимость, а стоимость строительства – очевидно, более объемный показатель.
Так вот на 1 января 2019 года по Петербургу стоимость строительства квадратного метра общей площади жилых помещений составляет 60 тыс. рублей. А в Москве – удивитесь! – 54 тысячи. Почему строить в Москве дешевле, не может объяснить ни один специалист, причем средняя стоимость квадратного метра в столице в два раза выше, чем в Петербурге.
Строительство домов в Брянске. Многоквартирный дом на 8 квартир. 33, 44 и 52 м2.
Также не совсем понятно, почему стоимость строительства имеет такой большой разброс. «Средняя себестоимость строительства по стране (по данным проектных деклараций) варьируется в пределах 37,4- 55,9 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от используемых материалов наружных стен», – говорится в аналитическом исследовании компании EY «Обзор рынка жилищного строительства России» за 2018 год. «Удельная стоимость жилого строительства существенно варьируется по федеральным округам. Для Северо-Западного и Центрального федеральных округов характерны наиболее высокие показатели себестоимости строительства, что связано с высокой долей монолитного и монолитно-кирпичного строительства, а также типично высокой стоимостью строительства в столицах. Средняя стоимость строительства в Москве и Петербурге превышает 70 тыс. рублей за кв. м. Высокая стоимость строительства в столичных регионах связана в том числе с большей долей жилья высокого класса», – отмечают аналитики.
Детали застройки
Эксперты говорят, что в себестоимости строительства распределение трат таково: строительно-монтажные работы – 70%, создание инженерных сетей – 12-15%, приобретение земли – 10-12%, проектно-изыскательские работы – до 5%.
Но это сухие цифры, которые варьируются в зависимости от многих «вводных». К примеру, стоимость земельного участка зависит от того, насколько он подготовлен к стройке, есть ли возможность подключения к коммуникациям, в какой локации он расположен (смотрите таблицу). Понятно, что участок в Шушарах будет стоить дешевле, чем на Петроградке, участок со всей необходимой для строительства документацией — дороже, чем без документации. Эксперты намекают, что каждый объект строительства уникален, просчитывается индивидуально, даже расположенные в одной локации жилые комплексы могут обладать различными характеристиками, различной социальной нагрузкой, влияющими на стоимость реализации проекта. Кроме того, у одних компаний есть собственные заводы по производству цемента, свои ДСК, свой парк техники — в итоге строительство обходится дешевле.
| Сделки на земельном рынке Санкт-Петербурга в I квартале 2018 года | ||||
| площадь участка | покупатель | продавец | сумма сделки (экспертно) | адрес участка |
| 0,89 га | Холдинг RBI | ПАО «Ладога» | 2 млрд рублей | 12-я Красноармейская ул., 26А |
| 5,7 га | Setl City | Завод «Балтика» | 1 млрд рублей | Фарфоровская ул., 1 |
| 8,8 га | Setl City | ЗАО «Meгалит» (структура обанкротившейся сети «Метрика») | 1,19 млрд рублей | Торфяная дорога, 17 |
| 2,6 га | Seven Suns Development | «Лидер Групп» | 1,4 млрд рублей | Морская набережная, намыв В.О. (бывш. ЖК «Артур Грей») |
| Источник: данные «ДП» | ||||
Виталий Коробов, директор по развитию Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест»: В мегаполисах себестоимость жилых проектов выше не из-за разницы в цене на стройматериалы, а прежде всего из-за стоимости самого земельного участка. Затраты на его приобретение и оформление всех необходимых документов могут составить от 10 до 20% в зависимости от расположения. Кроме того, большие города требуют более весомых трат на оплату труда и рабочих, и профильных специалистов.
Стоимость возведения квадратного метра может разниться в зависимости от класса, заложенных технических и инженерных решений, благоустройства и так далее. В экономклассе цифры составляют порядка 50-60 тысяч рублей за кв. м, в комфорт-классе – 70-80 тысяч, в бизнес-классе – от 120 тысяч и выше. Около 65-70% в структуре себестоимости занимают затраты на возведение самого конструктива здания, остальное – стоимость участка, оплата инженерии, подключения к коммуникациям, возведение инфраструктуры, благоустройство, которому, к примеру, в наших объектах уделяется особо пристальное внимание, соответственно, и затраты на него выше. При переходе на эскроу-счета сюда добавится еще и строчка за обслуживание кредита и спецсчетов в банке, где будут резервироваться деньги покупателей.
Учитывая, что большая часть себестоимости приходится на строительно-монтажные работы, технологии строительства играют большую роль. Более бюджетным вариантом считаются панельные дома, особенно в том случае, если у застройщика есть собственное панельное производство. Такие дома быстрее возводятся и менее трудоемки на этапе строительства.
Из монолитного домостроения менее затратным можно назвать каркасный тип с монолитными колоннами, перекрытиями и заполнением газобетоном. Наиболее дорогостоящий – кирпично-монолитный метод. При этом именно по последней технологии строится более половины всех многоквартирных домов в Петербурге, в том числе наши многоэтажные проекты. Крепкий монолитный каркас позволяет возводить здания любой этажности, дает возможность для экспериментов с формой, обеспечивает разнообразие планировок, хорошие тепло- и звукоизолирующие свойства, долговечность, а это дополнительные конкурентные преимущества.
Роман Мирошников, исполнительный директор АО «Ойкумена»: Помимо цены на материалы себестоимость строительного проекта включает в себя и другие составляющие: расходы на покупку земельного участка, затраты на зарплаты специалистов, разработку концепций жилого комплекса и благоустройства, и рекламного продвижения. Большая часть из этого списка расходов в Петербурге и в Москве стоит гораздо выше, чем в маленьком городе.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP: Себестоимость строительства однотипных объектов везде примерно одинаковая. Однако стоимость земли различается существенно. Например, по сравнению с Петербургом в Москве цена участка в зависимости от локации может быть выше в два или даже в три раза. При этом маржинальность проектов в Москве так же будет выше по нескольким причинам: там выше цены продаж и спрос на недвижимость. Отмечу, что в Москве в отличие от Петербурга проще и быстрее происходит согласование градостроительной документации.
Больших скидок нет и пока не будет. Застройщики, банки, Минстрой всеми силами пытаются сохранить текущее состояние рынка. Сильное снижение цен вполне может привести к заморозке новых проектов и появлению дефицита на рынке.
Застройщики очень осторожно предлагают скидки на свои проекты. Нельзя допустить резкого снижения с таким трудом достигнутых цен и прибыли. Но спрос восстанавливается с трудом, и его необходимо стимулировать.
Буйство новых проектов в июле. Ценник – высок и малодоступен. Отдельные недорогие «ласточки» – это апартаменты, в которых нельзя прописаться. Новые проекты отличает приятная современная архитектура и обещанное супер-благоустройство.
Источник: www.novostroy.su
Застройщики и подрядчики «затягивают пояса». Реально ли оптимизировать расходы на строительство многоквартирного дома?
На вопрос отвечают эксперты в области проектирования, строительной техники, материалов и систем отопления.
Можно ли экономить на проектировании?
Василий Гурьев, начальник отдела капитального строительства компании «Спецстроймонтаж»:
Создавать индивидуальный проект многоквартирного дома или воспользоваться одним из размещенных в реестре типовой проектной документации на сайте Минстроя России – застройщику нужно принять это принципиальное решение на этапе формирования задания на проектирование. А для того, чтобы его принять необходимо, прежде всего, понять: найдутся ли покупатели на стандартные планировки.
Обычно типовые проекты используются для строительства жилья эконом-класса, и у них есть один существенный недостаток – в подавляющем большинстве таких планировок внутреннее пространство квартир организовано неэффективно и нелогично. Соответственно, эти варианты продаются хуже. Все-таки, решаясь на приобретение собственного жилья, даже эконом-класса, покупатель хочет получить комфортное место для жизни.
Разработка индивидуального проекта МКД обойдется дороже, но он уже будет учитывать ожидания потенциального покупателя, такие квартиры более востребованы, их можно продать по более высокой цене за «квадрат». Поэтому так важно найти баланс между оптимизацией расходов и запросом рынка.
Если брать типовые решения или останавливаться на проектах повторного использования, то можно сэкономить до 15-20%. Именно для обеспечения бюджетного строительства законодательно установлен порядок признания проектной документации повторного использования экономически эффективной – реестр таких проектов также размещен на сайте Минстроя России.
Все проекты, включенные в открытые реестры, можно использовать, пройдя формальные согласительные процедуры с Минстроем. Что касается документации, не включенной в них, здесь вопросы приобретения решаются с собственниками. Но в любом случае необходимо будет нанимать проектную организацию, которая проведет адаптацию под конкретный объект: переделает раздел инженерных сетей – он для каждого уникален, так как привязан к местности, приведет проектную документацию в соответствие с нормативными и техническими требованиями того региона, на территории которого будет осуществляться строительство.
Можно ли экономить на спецтехнике?
Андрей Ковалев, руководитель компании Heavy Fair, ведущего оператора по продаже подержанной спецтехники:
В складывающихся условиях девелоперы будут оптимизировать все виды строительных расходов. И очевидно, что предпочтение при выборе строительного подрядчика на любые виды работ будет отдано той компании, которая предложит наименьшую цену. Соответственно, подрядчики тоже начнут искать способы снижения своих собственных затрат, чтобы предлагать конкурентные цены на свои услуги и обеспечить себя заказами.
Любым компаниям, которые проводят работы по строительству временных дорог, заняты на нулевом цикле, возводят инженерные системы, обеспечивают транспортировку грузов, можно экономить на приобретении строительной техники. Это делается за счет покупки б/у машин. Например, новый экскаватор-погрузчик JCB 4CX обойдется, в среднем, в 7 млн рублей, а подержанную модель можно найти на 50% дешевле. Судя по нашему опыту, данная подержанная техника, наряду с гусеничными экскаваторами 20-30 тонн, габаритными гусеничными экскаваторами 18-21 тонн и бульдозерами 18-20 тонн, пользуется наибольшим спросом у подрядных строительных компаний – ее раскупают быстрее всего, можно даже говорить о дефиците.
Рекомендуя покупку б/у спецтехники как способ оптимизации затрат, отдельно стоит заострить внимание на важных аспектах таких сделок, проигнорировав которые, можно остаться и без техники, и без денег или «застрять» в бесконечных ремонтах.
Первое. На рынке подержанных строительных машин нередки случаи, когда экскаватор или бульдозер оказывается в угоне, залоге, лизинге, и вместо того, чтобы использовать единицу в работе, покупатель получает проблемы с законом или банками. Необходимо досконально проверить все документы, сделать запросы в Ростехнадзор, ФССП, реестр нотариальных залогов, и так далее.
Второе. Нужно обязательно проверять состояние техники, чтобы на стройплощадке она не преподнесла неприятный «сюрприз».
Третье. Составлять и подписывать полный комплект документов, а договор купли-продажи обязательно регистрировать.
Это – основные моменты, помимо которых есть еще много нюансов, связанных с юридическими аспектами сделки, проверками, оформлением. Чтобы не попасть в сети мошенников и купить действительно хорошую б/у спецмашину требуется много опыта, времени и сил. Поэтому довольно часто строители обращаются на специализированные порталы. Но их тоже надо уметь выбирать.
В идеале площадка должна обеспечивать чистоту сделки, брать на себя все вопросы по организации коммуникаций между продавцом и покупателем, выверке документов и техинспекции, однако немногие действительно это делают. Мы, например, принципиально не принимаем б/у спецтехнику на реализацию без предварительной проверки узлов и агрегатов минимум по 100 пунктам. Отчет с описанием реального состояния машины выкладывается в открытом доступе, каждый потенциальный покупатель может с ним ознакомиться и принять взвешенное решение.
Можно ли сэкономить на стройматериалах?
Максим Закржевский, руководитель направления «Добавки в бетон» строительного подразделения MasterBuildersSolutionsконцерна BASF:
В сложные времена застройщики начинают экономить на качестве строительных материалов, выбирая более дешёвые, или изменяя их качественные характеристики, чтобы добиться оптимизации бюджета. Некоторые меняют проектные решения, упрощая технологию производства работ, тем самым уменьшая трудозатраты. Но это псевдоэкономия, которая в итоге обернется большими финансовыми и репутационными потерями.
Дешевые материалы ожидаемо имеют низкие эксплуатационные характеристики, срок их службы значительно меньше. Дом может начать «сыпаться» уже в первые два-три года, тогда как стандартный гарантийный срок на МКД составляет пять лет. И застройщику не избежать судебных исков от приобретателей квартир, выплаты компенсаций – ведь по закону он несет ответственность за все строительные недостатки, выявленные в течение гарантийного срока.
Оптимизация должна быть умной и происходить, например, за счет сокращения сроков нулевого цикла и монолитных работ. Этого можно добиться применяя высокотехнологичные разработки. Например, специальные добавки в бетон – они позволяют получать оптимальную смесь для перекачивания бетононасосами, использование которых, как известно, увеличивает скорость строительства почти в три раза.
В качестве примера упомянутых добавок приведу MasterPolyheed на основе эфиров полиарилов. Добавка снижает водоцементное отношение и вязкость бетонной смеси на 30%, то есть, дополнительно сокращает производственные затраты за счет удешевления состава смеси и процесса ее укладки и уплотнения. При этом состав лоялен к изменению свойств вяжущего и заполнителей, что гарантирует стабильность производства.
Можно ли сэкономить на коммуникациях?
Игорь Кениг, руководитель Академии Viessmann, лидера инноваций в области отопления:
В структуре расходов на строительство многоквартирного дома от 10 до 20% стоимости занимает обустройство внешних инженерных сетей и техприсоединение к централизованным системам отопления, водоснабжения и водоотведения. И здесь есть неплохой потенциал для экономии.
Подключение дома к централизованным инженерным системам в целом ряде случаев долго, затратно, а порой и невозможно. Не редкость, когда выполнение требований ресурсоснабжающих организаций на присоединение к городским сетям выливается в годы ожидания и обходится в десятки миллионов рублей. В среде плотной застройки централизованным коммуникациям часто не хватает мощности, и строителям предлагают модернизировать сети.
Технико-экономические расчеты показывают, что крышные котельные также позволяют экономить значительные средства и при освоении отдаленных районов, где отсутствуют тепловые коммуникации.
Проекты МКД, оборудованные собственными крышными котельными, обычно пользуются хорошим спросом, так как собственная крышная котельная в доме позволяет уменьшить цифры в платежках в графе «Отопление» до 40%. Это происходит за счет того, что при теплоснабжении дома от данного вида АИТ значительно снижаются теплопотери, и жильцы не платят за «обогрев воздуха». По оценкам специалистов, коэффициент энергоэффективности по первичному топливу при использовании крышной котельной повышается на 20-25% по сравнению с централизованным теплоснабжением.
Помимо экономии автономный источник теплоснабжения позволяет начинать и заканчивать отопительный сезон в доме независимо от официальных сроков. Стало холодно – УК включает отопление, потеплело – выключает, а умная автоматика котлов позволяет поддерживать комфортную температуру в квартирах и обеспечивать минимальный расход энергии.
Подходить к оптимизации строительных расходов в условиях современного рынка стоит предельно внимательно. Сегодня по-прежнему условия застройщику диктует покупатель, который ищет варианты доступного, но комфортного жилья, рассчитывает свои будущие коммунальные затраты. В данной ситуации наиболее эффективным способом сокращения издержек будет не прямая оптимизация сметы, а использование тех решений, которые позволяют удовлетворить интересы и покупателей квартир, и застройщиков, и подрядчиков.
Источник: truckmix.ru
Сколько стоит дом построить: себестоимость строительства
По мнению премьер-министра Дмитрия Медведева, актуальной темой на сегодняшний день остается стоимость строительства жилья эконом-и меры, направленные на его удешевление. Решение этой проблемы поможет в целом снизить остроту жилищного вопроса. Премьер-министр выделил такие составляющие себестоимости как затраты застройщиков на приобретение земельных участков под строительство, разработку проекта, подключение к инженерным сетям и некоторые сопутствующие затраты. «По каждой из этих позиций можно заниматься снижением стоимости, это очевидно», – считает Дмитрий Медведев.
Строительство многоквартирного жилого дома – это сложный бизнес-процесс, требующий создания эффективного механизма финансирования и управления проектом, а также команды профессионалов, занимающихся его реализацией. По мнению экспертов и застройщиков Новосибирска, опрошенных нами при подготовке этого материала, можно выделить следующие составляющие себестоимости: приобретение или аренда земли, проектирование, согласования и экспертиза, подключение к инженерным сетям, строительно-монтажные работы, маркетинг, кредитная нагрузка.
По оценке Сергея Дьячкова, управляющего партнера DSOConsulting, себестоимость строительства 1 м 2 жилья в Новосибирске составляет: панели и монолита – 25–30 тыс. руб., кирпича – 30–35 тыс. руб.
Земля
Роман Медведев, директор ООО «Дельта Девелопмент», оценивает долю аренды земли в себестоимости в 6,8 %.
По мнению Антона Любина, заместителя директора по продажам и маркетингу ЗАО «Желдорипотека», стоимость или аренда земельного участка может доходить до 15 % себестоимости. Такого же мнения придерживается и Сергей Варламов, исполнительный директор ООО «Базис-Строй». Аренда земельного участка, по его данным, составляет от 10 до 15 % себестоимости строительства.
«Стоимость и аренда земельного участка составляет обычно 5–10 %, и я бы даже сказал, должна быть не более 10 %, т. е. участки дороже я даже не рассматриваю», – говорит Виктор Бобров, заместитель генерального директора ООО «Компания Ново-Николаевскъ».
По информации Динара Зарипова, руководителя службы маркетинга и продаж компании «Сибакадемстрой», при полной себестоимости от 36 до 43 тыс. руб. за м 2 , аренда земли составляет 2–3 тыс. руб., т. е. менее 10 %.
Сергей Дьячков считает, что в себестоимости строительства жилья расходы на аренду земли составляют порядка 10 %.
Очевидно, что застройщики не всегда находятся в одинаковых условиях. Сложно сравнивать точечную застройку в центре города, где земля приобретается по высокой, а часто и по очень высокой цене с проектами комплексной застройки, реализующимися на окраине города. Кроме того, существенное влияние на себестоимость оказывает подготовка территории. «Этот этап, кроме разных мелочей, включает в себя расселение, снос существующих строений на участке и вынос различных коммуникаций из пятна застройки. Эти затраты могут быть достаточно серьезными и составлять до 10 % от себестоимости», – отмечает Виктор Бобров.
«10 % – это в случае, если земля не очень дорогая и без обременений, например, в виде обманутых дольщиков, как в «Европейском Береге». Если же земельный участок в центре города приобретается по $ 3–5 млн за 1 га, то доля земли в себестоимости возрастает, это «утяжеляет» проект», – поясняет Сергей Дьячков.
Проектирование, согласование, экспертиза
По расчетам застройщиков, на долю проекта, т. е. собственно проектирования, согласования и экспертизы проекта приходится менее 3–7 % себестоимости. С этой оценкой согласны и эксперты. Но, несмотря, на относительно малую долю в себестоимости жилья, и здесь есть резервы, позволяющие ее снизить. В числе мер, которые могут способствовать снижению стоимости строительства, премьер-министр, в частности, назвал разработку типовых проектов.
Подключение и строительство внешних инженерных сетей, долю которых застройщики и эксперты практически единогласно оценивают в 10 %, – камень преткновения в снижении себестоимости. Динар Зарипов: «Строительство внешних инженерных сетей (электрики, теплотрассы, водопровода, канализации) является самым затратным – от 5 до 8 тыс.
Вопрос по снижению себестоимости строительства квадратного метра активно обсуждается как среди властей, так и среди застройщиков. Такие сопутствующие расходы как прокладка внешних инженерных сетей: теплотрассы, водоснабжения и канализации составляют существенную долю в себестоимости жилья – от 5 до 8 тыс. руб. Власти, понимая это, в прошлом году заявили о том, что готовы предоставлять площадки для аукционов на жилищное строительство уже со всеми подведенными коммуникациями. Только в этом случае у застройщика есть возможность снизить конечную стоимость квартир для будущих владельцев».
Согласен с этим мнением и Сергей Дьячков: «Государство в лице Правительства Новосибирской области может повлиять на снижение себестоимости жилья, оборудуя земельные участки инфраструктурой. Так, в США, Западной Европе застройщик заходит на участок либо уже с инфраструктурой, либо она будет подведена в период строительства за счет налогоплательщиков», – говорит эксперт.
Роман Медведев считает, что государство, в первую очередь, должно обеспечить площадки строительства энергетическими ресурсами: снизить стоимость единицы ресурса, обеспечить строительство магистральных сетей.
По мнению Сергея Варламова, значительное снижение себестоимости обеспечивает комплексное строительство, когда площадка приобретается для строительства не одного, а сразу нескольких домов. «Это оптимизирует процесс подведения инженерных сетей, делает его гораздо дешевле», – уверен Сергей Варламов.
Строительно-монтажные работы
На строительно-монтажные работы приходится, по разным оценкам, от 60 до 75 % себестоимости строительства жилья. Их доля может варьироваться в зависимости от конструктива, используемых при строительстве материалов и технологий. Но в любом случае это самая финансовоемкая часть строительства.
Однако эта составляющая себестоимости не однородна. «Внутри» строительно-монтажных работ также есть более и менее затратные статьи. Так, по информации Виктора Боброва, на строительство коробки здания приходится 40–50 % от СМР, на фундаменты – около 5–10 %, внутренние сети – около 15–18 %, отделку – 8–10 %. «Есть еще фасады (в наших домах – до 8–10 %), которым мы придаем большое значение, и кровля (около 5 %), лифты, благоустройство (2–3 %)», – говорит Виктор Бобров.
«В перечень самого затратного раздела – строительно-монтажные работы – входят: затраты на фундамент, коробку здания, внутренние инженерные сети, окна, благоустройство. В общем же стоимость фундамента составляет около 15 %, коробки – 45 %, инженерных систем – 20 %, отделки и окон – 15 %. Особое внимание мы уделяем качеству и энергоэффективности оборудования.
Ответственно относимся к выбору окон и витражей, ведь от них зависит тепло и уют в квартире, эстетика всего дома. При отделке квартир мы используем качественный раствор для стяжки пола, гипсовую штукатурку для стен. Существенная расходная часть при строительстве – материалы.
В микрорайоне «Европейский Берег» дома будут выполнены по классической кирпичной технологии, а также из монолитного каркаса с заполнением стен кирпичом. Лифты финского производства KONE, окна из профиля VEKA. Порядка 2–3 тыс. руб. на 1 м 2 мы тратим на благоустройство. Мы осознанно проводим озеленение, закладываем в проект пешеходные и велодорожки, детские площадки, чтобы каждый новосел мог почувствовать себя уютно уже во дворе, отдохнуть от внешнего мира, погулять с детьми», – рассказывает Динар Зарипов.
Так распределил расходы Роман Медведев: «коробка» – 29 %, фундаменты – 13 %, внутренние инженерные сети – 17,9 %,отделка – 16,9 %, кровля – 12,2 %, благоустройство – 6,8 %.«В связи с наличием собственного парка техники (трактор, кран, экскаватор) и квалифицированных рабочих наши затраты на разработку котлована, прокладку наружных инженерных сетей и благоустройства получаются ниже, чем при работе с наемной техникой», – поясняет Роман Медведев.
Евгений Филатов: «Самые наибольшие затраты мы несем при возведении конструктива здания, – говорит Евгений Филатов, – поскольку панели для наших домов изготавливаются из импортных материалов немецкого и румынского производства. От более дешевых производителей мы на сегодняшний день отказались, так как нас не устраивает качество, хотя по СНИПам и ТУ их использование разрешено и строить из них можно.
Также мы используем импортный термоклей для прессования панелей. Существенно влияет на себестоимость и отделка, особенно если используются дизайнерские проекты и элитные материалы. На третье место по уровню затрат я бы поставил инженерные коммуникации. Далее следует фундамент, поскольку у нас себестоимость его возведения невысокая ввиду легкого конструктива, мы используем легкие прочные фундаменты, достойно выдерживающие наши дома».
Сопутствующие затраты
По словам Сергея Варламова (ООО «Базис-Строй»), проектное финансирование дает нагрузку на объект в размере до 30 %. «Вообще это не только финансовоемкая, но и довольно рискованная операция, малая часть застройщиков прибегает сегодня к проектному финансированию. До кризиса 2008 года оно было более развито: на жилье был гарантированный спрос, банки охотно шли на это. Сегодня гарантировать ничего нельзя. Поэтому даже те застройщики, которые имеют доступ к кредитным ресурсам, используют, скорее, смешанные схемы: строят «в кредит» определенную часть, а не весь объект», – говорит Сергей Варламов.
Вадим Сухарев, член совета ООО «АКД-Мета» считает, что кредит добавляет к себестоимость, как минимум, размер процентной ставки. «Мы не используем долгосрочные кредиты. Первая очередь возводится исключительно на собственные средства, последующие очереди строятся за счет продаж первой».
Сергей Дьячков (DSOConsulting) уверен, что застройщики могут снизить себестоимость за счет сокращения времени строительства. «Это снизит нагрузку», – советует эксперт.
Виктор Бобров (ООО «Компания Ново-Николаевскъ»): «Напрямую у нас нет статьи расходов по оплате процентов по кредитам, но нагрузка эта есть, поскольку мы кредитуемся за счет дольщиков: продаем им квартиры дешевле, чтобы иметь деньги на строительство. Таким образом, мы отдаем деньги людям, а не кормим банки. Кредитную нагрузку оцениваю около 10–15 %».
По расчетам Романа Медведева, до 3 % себестоимости строительства приходится на маркетинг. Антон Люблин «отдает» на маркетинговые расходы до 5 %. По мнению Вадима Сухарева, на маркетинг приходится порядка 3-4 % себестоимости.
Однако Сергей Варламов придерживается другого мнения. «Маркетинг относится к ценообразующим факторам. Чем шире маркетинговая стратегия, тем выше можно поднять цену. Чем больше проект разрекламирован, тем больше покупателей можно к нему привлечь. Маркетинг – это грамотное позиционирование объекта с выведением на первый план его основных преимуществ.
Это необходимо делать таким образом, чтобы люди понимали, почему им выгодно купить именно этот объект. Нужно правильно угадывать потребности людей еще на стадии проектирования. Так что по-хорошему маркетинг может занимать 15–20 % в цене на квартиру».
Снизить себестоимость возможно и за счет сокращения непроизводительных издержек, считает Сергей Дьячков. «Общеизвестный факт: перед острой фазой кризиса в конце 2008 года строительные компании были раздуты. Я полагаю, что и сейчас, в период роста, появилось достаточно много бездельников. Нужно увольнять тех, кто не приносит добавленную стоимость», – говорит эксперт.
Новые материалы и технологии
Один из вариантов снижения стоимости строительства – применение новых технологий, многие из которых уже активно используются. Например, технология, которая себя уже вполне хорошо зарекомендовала – это система вентилируемых фасадов. Система вентилируемых фасадов появилась в России около 20 лет назад, и активно эту технологию стали применять около 10 лет назад.
Вентилируемые фасады пришли на наш рынок из Европы, а именно – из Финляндии и Германии. В Финляндии они применялись для реконструкции малоэтажных офисных и производственных зданий, в России фасадная технология стала развиваться сначала в коммерческой недвижимости, а теперь все чаще и жилом многоэтажном домостроении. Популярность вентфасадов обусловлена тем, что такая система обычно стоит дешевле, и работа выполняется быстрее, чем при облицовке кирпичом. Дополнительно при правильном монтаже вентилируемый фасад обеспечивает хорошую теплоизоляцию, экономит энергию и продлевает срок службы здания. «Можно привести пример качественного применения вентилируемых фасадов – используя эту технологию, «Желдорипотека» реализует монолитно-кирпичный жилой комплекс «Орион» в Подмосковье», – говорит Антон Любин.
Помимо этого существуют и другие примеры технологий, которые позволяют достигать высокой скорости строительства, но пока еще по разным причинам менее востребованные на российском рынке. Сегодня наиболее широко применяемыми являются крупнопанельные и каркасные здания. Инновационный подход в строительстве многоэтажных жилых домов из подобных конструкций – возведение зданий на основе стальных каркасов, благодаря чему удается значительно сократить сроки строительства. Данная европейская технология значительно продвинулась вперед и в сочетании с отечественным более чем 10-летним опытом строительства зданий из металлокаркасов, позволяет достичь несопоставимо более высокого качества, высокой скорости строительства и, соответственно, быстрой окупаемость вложенных средств.
Самое главное в данной технологи– всесезонность строительно-монтажных работ, что достигается благодаря сведению всех мокрых процессов к нулю. Как следствие – изготовление и строительство дома под ключ укладывается в 12–14 месяцев. Заводское изготовление конструкций исключает геометрические отклонения, значит, в квартирах не будет неровных стен, тем самым затраты, как временные, так и денежные, на ремонт существенно сокращаются. «При использовании этой технологии стоимость строительства 1 м 2 сопоставима со стоимостью строительства 1 м 2 в обычном панельном доме при несопоставимо более высоком качестве строительства, безопасности, комфорта и энергетической эффективности», – подчеркивает Антон Люблин.
По мнению Сергея Варламова, себестоимость снижают и типовые проектные решения, и отработанные технологии застройки для всей площадки. «Использовать разные технологии в рамках одного проекта затратно и занимает больше времени. Технологии, которые мы применяем сейчас при строительстве микрорайона Радужный в Верх-Туле, в дальнейшем мы сделаем нашей визитной карточкой», – говорит Сергей Варламов. – На рынок сейчас много приходит новинок, но застройщики предпочитают пользоваться проверенными технологиями, применяя зарекомендовавшие себя в условиях сибирского климата материалы – кирпич, железобетон. Тем более что люди доверяют этим материалам. Так что, по моему мнению, переход на новые технологии не дает экономии, скорее, наоборот, может вылиться в снижение объемов продаж».
На рынке постоянно появляются новые технологии и материалы, хотя не все из них завоевывают такую популярность, как те же вентилируемые фасады. «В настоящее время мы работаем над снижением себестоимости, но раскрывать суть проекта пока рано, – интригует Евгений Филатов, директор корпорации Sipdom.– Могу сказать одно: это ноу-хау в российском строительстве, до нас его давно и успешно использовали наши канадские коллеги. Мы обобщим их опыт, дополним проект с учетом особенностей работы в условиях нашей страны и климата и обязательно используем в самое ближайшее время.
В условиях высокого, но далеко не всегда платежеспособного спроса на массовое жилье все острее стоит вопрос доступности квартир для широких слоев населения. Стоимость жилья, к сожалению, пока слишком высока для большинства потенциальных покупателей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Для решения этой проблемы предпринимаются шаги как на государственном уровне, так и строительными компаниями.
Источник: vseon.com