Как уйти от налога при строительстве дома

До наступления финансово-экономического кризиса регулярное увеличение объема инвестиций в жилищное строительство создавало благоприятные условия не только для роста отрасли, но и для экономических преступлений, в том числе налоговых, что объяснялось, прежде всего, большими объемами наличной денежной массы и возросшим покупательским спросом на жилье. Сегодня мы наблюдаем обратную картину: «экономить» на налогах, применяя различные схемы ухода от них, предпринимателей «провоцирует» дефицит финансовых ресурсов.

Схемы ухода от оплаты налогов в строительстве хорошо известны правоохранительным и налоговым органам. Если при неисполнении обязанностей налогового агента (ст. 199.1 УК РФ) и сокрытии денежных средств либо имущества, за счет которых должна взыскиваться недоимка (ст. 199.2), специфика отрасли практически не проявляется, то уклонение от уплаты налогов со строительных организаций имеет некоторые особенности.

При проведении мероприятий оперативно-служебной деятельности установлено, что фактически каждая проверяемая строительная организация скрывает от налогообложения от 40% до 70% выручки. Рассмотрим наиболее распространенные схемы «оптимизации», применяемые в стройиндустрии.

Осуществление работ силами «неофициальных» бригад рабочих

При использовании данной схемы в штате генподрядчика значится небольшое число работников, в то время как на деле в строительстве участвуют сотни людей, которые официально не трудоустроены, а, следовательно, ЕСН, страховые взносы по ним не перечисляются в бюджет. В круг таких работников попадают граждане без постоянного места жительства (регистрации), иностранцы (из стран ближнего зарубежья), работающие и проживающие нелегально и т. д. Такие работники либо не оформлены вообще, либо с каждым заключаются гражданско-правовые договоры (оказания услуг, выполнения работ, подряда), по которым они получают вознаграждение.
В качестве примера можно привести обвинительный приговор Одинцовского городского суда Московской области, вынесенный 17.04.08 г. по п. «б» ч. 2 ст. 199 УК РФ в отношении руководителя СМУ-2 г. Краснознаменска (он уклонялся от уплаты налогов на сумму свыше 38 млн. руб.). Как установил суд, в штате СМУ-2 числился только один человек, а фактически работу выполняли граждане из стран СНГ, которые получали «черную» зарплату.

Занижение количества или завышение цены приобретаемого стройматериала при составлении акта закупки у частных лиц

Цель данной схемы — создать на предприятии неучтенную партию или завысить себестоимость закупаемой продукции. При занижении количества осуществляется бесфактурный, безучетный отпуск стройматериалов при одновременном занижении объема реализации.
В данной ситуации также может иметь место присвоение разницы между реально затраченными и отчетными суммами.
В целях завышения себестоимости выполненных строительных работ, и, следовательно, для уменьшения налоговой базы, некоторые подрядные организации применяют такие способы, как включение в затраты, связанные с выполнением строительных работ, материалов заказчика или использование фиктивных документов, подтверждающих закупку строительных материалов.

Заключение фиктивных сделок

Один за наиболее распространенных способов незаконной экономии на налогах, независимо от сферы деятельности организации — использование документов, печатей, реквизитов несуществующих юридических и физических лиц для создания поддельной документации с целью подтвердить хозяйственные операции. В строительстве он чаше всего применяется, когда подрядчик якобы перекладывает строительство на субподрядчика.

Естественно, о подобных схемах известно контролирующим и правоохранительным органам. Налоговики проверяют, действительно ли строительные работы выполнялись силами последнего или же привлечение третьего лица лишь на бумаге, а первоначальный подрядчик имел цель лишь увеличить искусственно свои расходы.

Для раскрытия схемы они прибегают к встречным проверкам, устанавливают наличие регистрации субподрядчика в налоговом органе, проверяют его отчетность, отражение в числе доходов полученной прибыли от подрядчика, наличие документации, лицензирования на ведение строительных работ, наличие (количество) персонала, работников. Проверке подвергается и подлинность документов, в частности, посредством проведения почерковедческой экспертизы.

Отражение затрат на капитальные вложения как затрат на текущий ремонт

Как следует из постановления Госстроя СССР от 29.12.73 № 279, к текущему ремонту относятся проведение профилактических работ, устранение мелких повреждений и неисправностей в целях своевременного предохранения частей зданий от преждевременного износа. Капитальным ремонтом зданий и сооружений считаются работы по смене изношенных конструкций на более прочные и экономичные, которые улучшают эксплуатацию ремонтируемых объектов.

На практике арендатор нередко делает ремонт в арендуемом помещении за свой счет (т. е. в счет прибыли): производит выравнивание стен, замену полового покрытия, потолка и т. д. Несмотря на то, что такой ремонт является капитальным, понесенные расходы приравнивают к текущему ремонту, для чего переделывают сметы и акты. Завышение себестоимости ремонтных работ позволяет организации снижать размер налога на прибыль, НДС.

Необоснованное применение налоговых льгот

Стандартный вариант уменьшения налоговых выплат применительно к рассматриваемой отрасли — выполнение строительных работ, которые документально проводятся через специально созданные для этих целей небольшие строительные фирмы, имеющие двухгодичную льготу по налогу на прибыль.

На практике налоговики часто оспаривают в суде правомерность применения организацией налоговых льгот. При этом арбитражный суд, следуя правовым позициям Конституционного Суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ, должен оценить представленные сторонами доказательства в совокупности и во взаимосвязи, дабы исключить противоречия и расхождения.

Несвоевременная госрегистрация жилого дома

В данной схеме уклонения от уплаты налогов все предельно просто: построенный объект (дом, здание) значится как незавершенное строительство, происходит продажа квартир, однако в бухгалтерском учете факт сделки купли-продажи не отражаются.
Выявить схему возможно, когда, например, дом не принят госкомиссией, отсутствуют соответствующие правоустанавливающие документы, а денежные средства проходят через бухгалтерский учет как взносы физических лиц (инвесторов) на какие-либо расходы, однако строительство завершено и расходы, описанные в документации, не находят своего реального подтверждения.
В практике возможны случаи отсутствия регистрации и нежилых объектов. К примеру, построено здание для осуществления предпринимательской, хозяйственной деятельности, ввод в эксплуатацию сооружения не произведен, однако фактически в здании начинают оказывать услуги, продавать товары другие организации.

Использование операций с наличностью, не проводимой через бухучет

Неучтенный наличный оборот позволяет физическому или юридическому лицу полностью уйти от налога на прибыль, НДС и ЕСН.
Суть схемы заключается в оказании организацией-налогоплательщиком строительных услуг без выставления счетов. Объем продаж, размер дохода в свою очередь занижается. Выручка остается в виде наличных средств.

Данная схема имеет место только при наличии обоюдной договоренности сторон. К примеру, подрядчик, выполняя строительные работы одного вида, может дополнительно выполнить иную работу, а расчет провести «мимо кассы», но за меньшую стоимость. Если заказчиком выступает физическое лицо, то вопросов практически не возникает. Строительная организация получает наличный капитал вне финансового учета, а заказчик — выполнение работ за меньшее вознаграждение.

Динамика налоговых преступлений в сфере строительства имеет тенденцию в сторону увеличения. Однако налоговики также постоянно работают над выявлением новых схем уклонения, а правоохранительные органы, в свою очередь, совершенствуются в сборе доказательств. И необдуманная стратегия налоговой экономии могут повлечь обвинение в налоговом преступлении.

Павел ЛАРИН,

старший юрист Консалтинговой группы «Налоговик», эксперт журнала «Экономические преступления»

(Специально для «Право.Ru»)

Полная версия материала опубликована в журнале «Экономические преступления» № 7/2009

Источник: pravo.ru

Налог на частный дом

Налог на дом является одним из вариантов платежей, которые должны осуществлять граждане, выступая собственниками имущества. Необходимо видеть чёткую разницу между таким понятием, как налоги на жилой дом и помещение многоквартирного дома, и налоги за дом при его покупке или продаже. В данном случае это разные варианты действий при налогообложении. Чтобы избежать проблем, а именно нарушений и штрафов за неуплату налога на частный дом или помещения многоквартирных домов, а также землю, на которой стоит домик, следует понять, что это за имущество, является ли оно объектом незавершённого строительства, имеются ли совладельцы, с земельным участком дом, или нет. Всё это позволит определиться с порядком налогообложения и возможностью его избежать.

Нормативная база и субъекты отношений

Имущество, находящееся во владении граждан, обязательно облагается налогом. Однако чаще всего платежи осуществляются в отношении построек, сооружений, зданий, в том числе тех, что не имеют жилого предназначения. Объектами также выступают земельный участок, земли с домами, доли частного дома, квартиры многоэтажных домов. Всё это можно обозначить, как недвижимое имущество. Эти объекты всегда облагаются налогами, и именно от них будет зависеть порядок, применяемый к налогу и определению его размер.

Налоги на имущество физических лиц признаются местными, то есть регламентируются исключительно Налоговым кодексом РФ и актами законодательных органов муниципалитета.

Говоря об объектах налогообложения подробнее, следует отметить, что любая территория, земельные участки, недостроенное помещение или сооружение, которое находится в процессе строительства, гаражи и даже парковочные места — всё это наряду с домом или квартирой признаётся недвижимостью, а значит, будет облагаться налогами в установленном законом порядке. При этом в любом случае размер платежа будет зависеть от площади имущества и его характеристик. Чем больше площадь, тем, соответственно, выше налог, если же если речь идёт о загородной недвижимости, то есть вероятность, что на неё налог также будет выше. Или же за объект незавершённого строительства плата будет ниже, чем за достроенный дом.

Независимо от того, купил владелец дом на земельном участке, несколько у него земельных участков с постройками, в том числе если они являются недостроенными, смысл налогообложения не изменится. Некоторые граждане считают, построю дом на земельном участке и буду платить налог только за сам надел. Это не так. В процессе строительства или если оно осталось незавершённым, дом оказался недостроенным или же работа была приостановлена, в любом случае придётся платить налог, причём относится это не только к землям, но и к дому. Отсюда определяется, что способ приобретения жилья, построил его человек или купил, роли играть не будет, так как фактически лицо является полноправным владельцем имущества.

Частные дома чаще всего определяют, как загородные, по крайней мере, если они находятся за пределами городской территории. И если данный факт может повлиять на размер налога, то на порядок уплаты нет. Первый и главный момент для правильного определения плана действий — это установление круга субъектов. Именно они обязаны обращаться в налоговую службу и уплачивать ежегодно рассматриваемый вариант налога. Далеко не каждый гражданин, который касается загородных домов, квартир, постройки на земельном участке, даже если он и есть человек, построивший её, или же оставивший после себя недострой, будет платить налог.

Только лицо, являющееся собственником жилого или нежилого помещения, а также иной недвижимости может выступать в роли налогоплательщика и обязано регулярно уплачивать налоги на имущество.

Исходя из смысла закона, платит только полноправный владелец.

1. Когда владение домом осуществляется в организации, то плательщиком считается администрация такого юридического лица, которая и будет нести ответственность за рассматриваемую обязанность. Тоже правило относится к случаям, когда владение осуществляется в товариществе. СНТ (садовое некоммерческое товарищество), как некоммерческая организация и самый распространённый вариант владения частным домом на коллективной основе, будет также выступать налогоплательщиком в лице руководства объединения. То есть организационно-правовая форма значения иметь не будет.
2. Когда домом владеют несколько лиц, то их имущество облагали единым налогом, однако впоследствии собственники имеют возможность договориться между собой, посчитать налог, чтобы каждый получил ту сумму к оплате, которая бы соответствовала доле его владения. При этом ответственность за неуплату будет возлагаться на каждого в равной степени.
3. Когда лицо выступает арендатором, то оно не обязано уплачивать налог. Обязанность сохраняется исключительно за владельцем. Однако в договоре может прописываться, что расходы на уплату обязательных платежей также будут включены в арендную плату, после чего затраты осуществляет уже арендатор, но официально признаваться налогоплательщик он не будет.

Избежать обязанности по уплате налогов можно лишь в некоторых случаях и при исключительных обстоятельствах. По общему же правилу, если получали имущество в собственность и не отчуждали его впоследствии, то обязательно нужно уплачивать налоги, причём без нарушения сроков и размеров платежей.

Порядок исчисления налога

Как отмечалось выше, при постройке дома или в случае получения его по соглашению, лицо сразу же приобретает обязанность платить налог на имущество. Для граждан в таких ситуациях является очень важным вопрос о том, сколько придётся платить ежегодно за владение тем или иным вариантом недвижимости. Для расчёта каждого конкретного вида налога установлена своя схема исчисления, и платежи на имущество не исключение.

Основной показатель для определения размера налога – стоимость имущества по кадастру. Однако до 2020 года учитывается как кадастровая, так и инвентаризационная цена, с целью снижения финансовой нагрузки на граждан.

В основу любого налога входит налоговая ставка, которая определяется и устанавливается только законодательными актами, а именно Налоговым кодексом.

• 0,1% от кадастровой и инвентаризационной стоимости дома, квартиры, гаража, недостроенных объектов и парковочных мест;
• 3%, если цена по кадастру выше трёхсот миллионов рублей, а объектами являются помещения для офисов, бизнеса или торговли;
• 0,5% от стоимости иных объектов, которые признаются недвижимостью и попадают под действие налогового закона.

Органы власти в регионах могут менять показатели ставок, уменьшая их или увеличивая. Причём уменьшить процент можно без ограничений, а увеличить не больше чем в три раза.

Относительно порядка расчёта налога, то он имеет определённый план действий, который основывается на новых правилах о кадастровой и инвентаризационной цене имущества и понижающем коэффициенте:

1. Сначала определяется сумма отчислений, то есть рассчитывается налог исходя из кадастровой цены.
2. Далее определяется размер налога с учётом старых показателей, а именно инвентаризационной стоимости.
3. После этого из первого результата вычитается второй, получится разница, причём существенная, поскольку кадастровая цена всегда выше инвентаризационный. После этого сумму необходимо умножить на понижающий коэффициент, который на сегодняшний день равен 0,4.
4. К полученному результату прибавляется налог по инвентаризационной цене и в итоге выводится общая сумма, которая представляется к оплате.

Для понимания, следует рассмотреть пример. Кадастровая цена равна 1,2 миллионам рублей, а инвентаризационная – 200 тысяч рублей. Налоговая ставка – 0,1, одинакова для каждого варианта. 1,2 млн рублей * 0,1 = 1 200 рублей и 200 тысяч рублей * 0,1 = 200 рублей. После этого из 1 200 вычитается 200 рублей, что равно 1 000 рублей.

Этот показатель умножается на коэффициент, к итогу прибавляется показатель по инвентаризационной цене: 1 тыс. рублей * 0,4 = 400 + 200 = 600 рублей налога на квартиру.

Для самостоятельного определения суммы налога необходимо обратиться к официальному сайту ФНС (федеральная налоговая служба), где размещено специальное приложение «Калькулятор».

При расчёте следует обращать внимание на возможность получения льгот. Например, независимо от того, сколько в доме проживает человек, налогом будет облагаться только та площадь, которая превышает 50 квадратных метров. То есть, когда дом имеет площадь в 100 м 2 , то налог будет начислен только за половину. Дом с меньшей площадью налогами не облагается. Возможны и иные льготы для определённых категорий лиц, налоговые вычеты и даже полное освобождение от налоговых обязательств.

Получение налогового вычета

Несмотря на то что государство устанавливает жёсткие требования к соблюдению налоговых законов и чётко контролирует процесс уплаты налогов гражданами, оно также предоставляет им некоторые послабления в виде льгот, вычетов и возможностей освобождения от своих обязательств. Самым распространённым из этих вариантов является именно налоговый вычет, который представляет собой возврат части средств со стороны государства, которые были потрачены гражданином при возведении дома или на проценты, начисляемые в случай займа денег у банка на покупку жилья.

Как получить налоговый вычет на построенный или купленный дом?

1. Если было осуществлено строительство дома, который предназначен для проживания и предполагает возможность регистрации в нём граждан. Когда же оформить прописку в такой постройке нельзя, то и вычет получен быть не может.
2. Если была осуществлена покупка дома, который не достроен. В этом случае вычет будет возможен, если в договоре прямо укажут факт того, что это объект незавершённого строительства.
3. Если была осуществлена покупка готового для проживания дома. В этом случае вычет будет предоставлен на расходы по сделке.

В иных случаях налоговые вычеты предоставляться не будут, независимо от того, какой был приобретён дом и в каком порядке.

Налоговый вычет может быть получен только после того, как в установленном законом порядке и размере будет уплачен основной налог на имущество.

Не все расходы могут попасть под возможность возврата государством. В случае с покупкой достаточно указать на все издержки, в том числе проценты по кредиту.

• расходы, понесённые в результате покупки надела для строительства;
• расходы, связанные с приобретением дома, который был не достроен;
• расходы, связанные с покупкой материалов для ремонта и строительства, подтверждённые чеками;
• расходы по оплате услуг рабочих при проведении строительства;
• расходы, которые были осуществлены при подключении коммуникационных связей и оформлении специальной документации на дом.

При этом расходы, которые были понесены в результате перепланировки дома, его реконструкции, постройки дополнительных объектов на участке, покупки таких предметов, как душевые кабины, ванные, мебель и так далее, попадать под данную категорию не будут.

• паспорт;
• декларацию, предоставляемую в налоговом органе;
• документы, которые подтверждают все понесённые расходы;
• заявление в установленной форме;
• выписка из реестра о праве на дом;
• квитанция, которая подтверждает, что налог ранее был уплачен;
• соглашение о предоставлении кредита, а также документ, отражающий начисление и уплату процентов по нему, если вычет получается при покупке дома.

Весь пакет бумаг передаётся в налоговый орган, который в установленный период должен принять решение.

Обычно перечисление денежных средств осуществляется не позднее трёх–четырёх месяцев после получения заявления. Размер налогового вычета на сегодняшний день составляет 13% от общей суммы расходов. При этом максимальная сумма вычета составляет два миллиона рублей, больше этого предела возвращено не будет, независимо от размера расходов.

Таким образом, налог, уплачиваемый в случае владения домом, напрямую зависит от трёх показателей: стоимости (кадастровой и инвентаризационной), площади и налоговых ставок. Неисполнение обязанности по его уплате повлечёт за собой меры ответственности.

При этом законом допускается применение льгот к отдельным категориям граждан, а также предоставление вычетов в качестве поддержки при осуществлении расходов на строительство или покупку жилого дома.

Источник: zhiloepravo.com