Как узаконить планировку в новостройке со свободной планировкой в ипотеке

ЦИАН — статья о недвижимости от 2020-05-22 — Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

Реально ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?

Сделать квартиру более удобной для жизни — нормальное желание: объединить кухню и гостиную, расширить коридор за счет санузла, прорубить новый вход в комнату, присоединить лоджию к спальне. Но что если квартира куплена в кредит, и выплачивать его предстоит долгие годы?

Изучаем кредитный договор

Недвижимость, приобретённая в ипотеку, является собственностью банка. И без его разрешения собственник не имеет права делать ничего. Прежде чем решаться на любой косметический ремонт, даже обои в спальне переклеивать, нужно прочесть кредитный договор. Предусмотрительные банки мелким шрифтом прописывают, что дозволено собственнику делать в квартире и какая ответственность грозит за несогласованные изменения. Если они небольшие, то банк может потребовать исправить всё за свой счёт. Если вмешательство значительное и может негативно повлиять на ликвидность квартиры — банк вправе применить к заёмщику санкции. Возможные варианты: восстановление исходного вида жилья за свой счет, штраф, досрочное погашение кредита. В самом плохом варианте развития событий организация будет добиваться изъятия недвижимости.

Как убедить банк, что перепланировка — это хорошо

Если в ипотечном договоре о перепланировке нет ни слова — не торопитесь радоваться. В таком случае нужно получить письменное разрешение от кредитной организации как от собственника квартиры о том, что он не против ремонтных работ. Кредитор имеет право сказать ничем не мотивированное «нет», но может дать добро при условии официального согласования перепланировки (подробную инструкцию о том, как это делается, мы уже писали). Помните, что получение разрешения от банка, как правило, платная услуга.

Собираясь на переговоры, подготовьте проект перепланировки, а также техническое заключение, подтверждающее, что задуманные работы законны. Кредитная организация беспокоится о том, что стоимость квартиры после перепланировки может снизиться. Либо что нестандартная организация пространства будет отпугивать покупателей. Чтобы убедить банк в обратном, можно отдать проект перепланировки на независимую экспертизу — пусть специалисты подтвердят, что после вмешательства недвижимость не только не потеряет, но даже выиграет в цене. Наличие такой экспертизы не является гарантией получения разрешения, но будет аргументом в вашу пользу.

Перепланировки: опыт заёмщиков

На практике реальных случаев согласования перепланировки ипотечной квартиры — единицы. Банки не хотят рисковать, а заёмщики не хотят переплачивать, потому что оформление дополнительных экспертиз и соглашений влетит в копеечку. Проще выплатить кредит, стать собственником квартиры, а потом уже заниматься её переделкой в своё удовольствие.

Большинство кейсов по перепланировке ипотечной квартиры — согласование постфактум. Заёмщики, они же жильцы, делают ремонт на свой страх и риск, а потом приходят в банк с просьбой узаконить его для внесения изменений в ЕГРН. Если изменения незначительны (например, вместо ванны поставили душевую кабину, «мокрые зоны» остались в прежних границах) и если заёмщик вносит платежи вовремя, банку проще согласовать перепланировку, чем затевать ссору с клиентом. Многие вообще не уведомляют банк об изменениях в квартире, а дожидаются закрытия ипотеки, и только потом оформляют документы. Сотрудники банков не ходят по квартирам — если соседи не донесут, никто ничего не узнает.

Ваш вариант — квартира без отделки

Перепланировка без согласования — это риск, а перепланировка ипотечной квартиры — риск втройне. Если вы хотите организовать пространство по своему вкусу и при этом покупаете недвижимость в кредит — выбирайте варианты со свободной планировкой или без отделки. Посмотрите, какие варианты представлены на нашем сайте:

Сложности «легкой» перепланировки

Желание сделать жилье уютным присуще каждому, но многие забывают, что об изменениях параметров квартиры нужно извещать государственные органы. Если перепланировка ухудшает состояние здания, сказывается негативно на условиях жизни соседей — придется за свой счет исправлять недостатки.

Квартиры с типовыми планировками. Чем «хрущевка» лучше «брежневки»

Типовое жилье в нашей стране появилось в 50-х годах XX века. Это были многоквартирные дома сталинской эпохи с потолками 3,2-4 метра и комнатами не менее, чем 12 кв. м. В них жили представители номенклатуры и другой советской элиты.

Как обустроить квартиру со свободной планировкой?

На самом деле квартир со свободной планировкой не бывает. Перед тем как выдавать ключи, застройщик регистрирует планировки в БТИ. Узнайте, что не может изменить покупатель, выполняющий планировку квартиры самостоятельно.

Как оформить интерьер квартиры-студии

Все, что вы хотели узнать о дизайне квартиры-студии. Хитрости оформления скромного пространства: оно будет удобным для жизни и визуально просторным. Читайте подробности в статье.

Как сделать маленькую квартиру удобной для жизни

В маленькой квартире нельзя объединять кухню с гостиной — получите комнату, похожую на спичечный коробок. Узнайте, какие приемы используют дизайнеры, чтобы визуально увеличить площадь и сделать квартиру удобной для всех, кто в ней живет.

Оригинальные планировки петербургских квартир

Примеры необычного жилья. Плюсы и минусы оригинальных планировок. Какие проектировочные приемы красиво выглядят на бумаге, но непригодны для комфортной жизни.

Дольщикам в новостройках разрешили голосовать на общих собраниях собственников помещений. Речь идет о лицах, которые приняли помещение от застройщика, но еще не оформили на него право собственности. … — уведомить собственников о проведении собрания за десять дней до даты его проведения , разослав заказные письма, вручив уведомления гражданам под подпись, разместив информацию в доступном для всех собственников помещении многоквартирного дома (при условии, что ранее общее собрание утвердило такой способ уведомления ) или уведомив иным способом, который ранее был определен решением общего собрания

Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

Банки не выдают ипотеку для сделки с квартирой, в которой есть несогласованная или незаконная перепланировка. Эксперты отвечают Циан.Журналу, как еще до обращения в банк проверить, не будет ли проблем с понравившимся объектом, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире и каковы последствия, если все-таки заемщик решит обойти все запреты?

Незаконная или несогласованная перепланировка — всегда риск. Если на нее пожалуются соседи или заметит проверяющий из управляющей компании, владельцу квартиры выпишут штраф или заставят возвращать ее в первоначальный вид. Придется делать дорогостоящий ремонт — из-за возросших финансовых расходов владелец квартиры может не потянуть выплату ипотеки. Банку такой вариант невыгоден.

Но куда страшнее и опаснее, если переделки фасада дома, его несущих конструкций или газифицированной кухни не выдержит конструкция дома. В этом случае обрушение грозит целому подъезду, а иногда и дому. Такой сценарий банк тем более не устраивает, поэтому ипотеку для покупки подобных спорных квартир не выдают.

Как узнать «нехорошую» квартиру

Покупатель впервые осматривает квартиру, ему все нравится, он заключает с продавцом предварительный договор и оставляет аванс или задаток, готовит пакет документов, но… в последний момент банк отказывает в ипотеке. Время потрачено, не исключено, что и владелец откажется возвращать предоплату. Придется обращаться в суд — процесс затянется на неопределенный срок. Как этого избежать?

Самый надежный способ — на первоначальном этапе пригласить оценщика, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку и подходит ли она под строгие банковские критерии выдачи ипотеки. Но стоимость услуги по оценке квартиры стартует от 1,5 тыс. рублей. Проверять каждый понравившийся вариант будет накладно.

Более простой путь — попросить у продавца квартиры технический паспорт объекта недвижимости и сравнить чертеж с реальными помещениями.

На своих ли местах все стены, окна, двери, газовое оборудование? Владелец квартиры настаивает, что демонтировал ненесущую конструкцию? Проверьте это на плане: если она выделена жирной линий, то собственник лукавит — стена была несущей.

Иногда в техпаспорте и на поэтажном плане БТИ помимо черных линий есть еще и красные — так отмечают несогласованную перепланировку. В обоих случаях покупателю придется самому согласовывать чужую перепланировку, даже если банк одобрит ипотеку.

Идеально было бы убедить продавца сначала согласовать переделки в квартире, а уже потом ее покупать. Но вряд ли владелец на это согласится.

В каких случаях банк не выдаст ипотеку

Решение о том, выдавать ли ипотеку, банк принимает на основе оценки объекта недвижимости. Обычно ее производит аккредитованный оценщик, которому банк доверяет. Но итог все равно зависит от конкретного банка.

Например, где-то предписывают установить межкомнатную дверь, если на плане она есть, а в квартире — нет. А где-то спокойно относятся к переносу радиаторов отопления и демонтажу ненесущих конструкций, если покупатель квартиры обязуется в срок от полугода до года согласовать перепланировку. Этот момент необходимо обсудить с персональным менеджером банка и оценщиком.

«Но на практике никто не будет проверять выполнение этого требования, — подчеркивает директор агентства «ОбменКвартир» Станислав Галкин. — Поэтому подавляющее большинство заемщиков живут себе спокойно в таких квартирах, ничего не меняя».

«В последние годы многие ведущие банки стали лояльны к перепланировкам. Некоторые ненесущие перегородки допустимо демонтировать, никак не отразив это документально, и банки примут такую недвижимость в залог. Скажем, во многих домах советского периода сохранились кладовки и антресоли. Из-за их демонтажа банки, как правило, не отказывают в ипотеке и спокойно одобряют такой объект».

Анна Каляева, основатель компании «Жилищный брокер»

Самые распространенные причины отказа в ипотеке: демонтаж несущих стен и изменение фасада здания (например, пристраивание лоджии или расширение оконного проема), перенос радиаторов отопления за границы квартиры (на балкон или лоджию), расширение или перенос мокрых зон. Циан.Журнал уже перечислял разновидности незаконной перепланировки, которые не получится согласовать. Для Москвы перечень запрещенных действий с квартирой приведен на сайте столичного мэра.

Ипотеку для покупки квартиры с такой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.

Перепланировка в ипотечной квартире

Даже если удалось благополучно купить квартиру в ипотеку, на этом ограничения не заканчиваются. Сделать перепланировку до того, как покупатель полностью расплатится с банком, разрешается только с согласия банка.

В ипотечном договоре обычно прямо прописан запрет на любую перепланировку. Это гарантия банку, что квартира быстро будет продана, если заемщик не выполнит своих обязательств по ипотеке .

Квартиру с самовольной или незаконной перепланировкой продать без проблем точно не выйдет. К тому же рыночная стоимость «проблемного» жилья ниже — банкам ни к чему терять вложенные средства.

Если вы не собираетесь нарушать Жилищный кодекс, СНиПы и СанПиНы, а в ипотечном договоре нет прямого запрета на перепланировку, то попробуйте договориться с банком.

Для этого придется обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен договор страхования недвижимости. А затем пригласить оценщика, который подтвердит, что после узаконенной перепланировки стоимость недвижимости не упадет.

Эти документы и проект перепланировки убедят банк выдать заемщику разрешение на перепланировку. Или не убедят — к этому тоже надо быть готовым.

А если обойти запрет, чем это грозит?

Иногда владельцы квартиры идут на отчаянный шаг: делают перепланировку, не предупреждая об этом банк. Но и согласовывать ее они тоже обычно не планируют.

Другой вариант: при совершении сделки купли-продажи и ипотечного кредитования банк «не замечает», что в квартире сделана несогласованная или незаконная перепланировка. Если оценщик внесет соответствующие сведения в итоговый отчет, то для банка незаконной или несогласованной перепланировки в квартире нет.

Но эксперты сходятся во мнении, что «договариваться» с оценщиком незачем. Впоследствии квартиру с нарушением все равно будет практически нереально ни продать, ни обменять, отмечает директор компании «Жданов Групп» Евгений Жданов.

К тому же попытка дать взятку оценщику способна в будущем повлиять на кредитный рейтинг, а брать очередной кредит придется по невыгодным условиям, напоминает директор аналитического отдела Rosreestr.net Алексей Шайхов.

В том, что оценщик откажется от взятки, эксперты не сомневаются. «Получить аккредитацию у банка оценочной компании сложно — ни одна из них не будет лишаться партнерства, например со Сбербанком, из-за одного объекта», — объясняет Анна Каляева.

Как самого себя не перехитрить

Но откуда банк узнает о перепланировке? Например, соседи пожаловались на шум и строительный мусор в жилинспекцию или управляющую компанию. Или незаконную перепланировку зафиксировали рабочие, которые приходили проверять стояки коммуникаций, вентиляцию или показания счетчиков.

В обоих случаях выпишут штраф и предписание либо узаконить несогласованную перепланировку, либо восстановить исходную планировку. Кроме того, у банка есть право иногда приходить в квартиру с инспекцией — подобный пункт прописывается в кредитном договоре.

Узнать о том, что в квартире проводилась перепланировка, банку становится все сложнее, считает Станислав Галкин. Процедура согласования объекта упрощается. Крупнейшие банки постепенно отказываются от отчета об оценке или проводят экспресс-оценку без выезда специалиста оценочной компании на объект.

«При желании перехитрить банк большого труда не составит — достаточно не предоставлять техническую документацию по квартире. Но в таком случае все риски берет на себя покупатель. А последствия подобной покупки могут быть весьма неприятными: от искового требования о приведении объекта в исходное состояние и административных штрафов до реализации объекта с публичных торгов».

Станислав Галкин, директор агентства «ОбменКвартир»

Изображения: fliсkr.com (Aleksandr V., Anique Kemp, Giedrius Akelis, stacy2005ua), Icon Interiors, Overstock

Многие собственники кладовых не являются собственниками квартир в МКД. Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ инициатор общего собрания собственников помещений в МКД обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения , направив таковое заказным письмом (если решением ОСС в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме), или вручив каждому собственнику помещения в. данном доме под роспись, либо разместив в помещении МКД, определенном решением ОСС и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Перепланировка в ипотечной квартире: плюсы и минусы

Большинство граждан нашей страны пользуются ипотечным кредитованием при приобретении недвижимого имущества. Люди не считают возможным делать перепланировку в ипотечный квартире, поэтому довольствуются малым. На самом деле, перепланировка возможна, но если удастся согласовать её с банком и получить соответствующее разрешение.

Виды перепланировок

1. Расширение жилой площади за счёт присоединения дополнительных квадратных метров из других помещений.
2. Объединение туалета и ванной комнаты.
3. Упразднение или установка перегородок между комнатами, объединение нескольких помещений или их разграничение.
4. Объединение кухни и жилой комнаты.

Что говорит ИД

• Абсолютно бесплатно
• Отвечаем в течении часа*
• Ни к чему не обязывает

1. Возможность сделать косметический ремонт.
2. Менять покрытия.
3. Устанавливать душевую кабину.
4. Менять конструкции двери.

Изучаем договор с банком

1. Важно, чтобы с момента оформления ипотеки прошел как минимум один год.
2. Если договор не содержит в себе запрета на проведение каких-либо работ, необходимо явиться в банк и получить письменное разрешение.

Как узаконить

1. Для начала изучите документацию, которая была составлена банком.
2. Затем необходимо получить заключение от специализированной организации. В нём должно говориться о том, что будущая перепланировка не нарушает требований закона и соответствует всем установленным нормам.
3. На основании полученного заключения следует заказать проект перепланировки.
4. В банк направляется заявление вместе с полученными документами.
5. Нужно дождаться от банка реакции в виде официального разрешения.
6. Далее следует обратиться в компетентный орган для получения Разрешения на перепланировку.
7. Подготовка и выполнение монтажных работ.
8. После проведения работ следует ввести квартиру в эксплуатацию.

Согласование

Перед тем, как подходить к ремонту, необходимо получить от банка положительную реакцию. Только в этом случае можно быть уверенным в том, что банк не потребует всё вернуть на круги своя. Перепланировка квартиры в ипотеке Сбербанка, ВТБ, а также других компаний имеет ряд нюансов.

Со Сбербанком

Перепланировка в ипотечной квартире от Сбербанка не имеет препятствий, так как в изначальном договоре между заемщиком и финансовой организацией запрета не прописано. Поэтому, реализация планов на недвижимость в таком случае допустима. Более того, чтобы быть точно уверенными в своих действиях, необходимо получить все согласия, собрать необходимый пакет документов, а также написать заявление в компанию. На ответ требуется около одного месяца. По факту рассмотрения заявления будет вынесено решение.

С ВТБ Банком

1. Для начала нужно подготовить пакет документов.
2. Написать заявление.
3. Дождаться ответа. В среднем, на получение ответа потребуется от 2 до 90 суток.

Со страховой компанией

Звоните нам 8 495 132-03-60 или пишите в

Уведомлять нужно не только банк, но и страховую компанию. Уведомление отправляется в офис страховой компании, после чего необходимо дождаться ответа.

Сроки и цена согласования

На согласование и получение всех необходимых разрешений в среднем требуется от одного до шести месяцев. Все зависит от политики банка, а также от скорости реакции. Средняя стоимость согласования составит около 5000 руб. Именно столько придётся заплатить за соглашение. На дополнительные расходы может потребоваться ещё около 10 000 руб.

Возможные причины отказа

1. Изменения затрагивают несущие конструкции.
2. Есть угроза безопасности строения.
3. Перепланировка в панельном доме на 1 этаже.
4. План составлен не компетентно.

Составление плана

Составляется детальный план, который должен быть проверен соответствующими организациями. Для этого делается запрос в БТИ с целью получить изначальный план недвижимости.

Обращение в жилинспекцию

После одобрения перепланировки банком необходимо обратиться в инспекцию. Там нужно сделать дополнительную процедуру согласования. Подается заранее подготовленный пакет документов. Строительные работы могут начаться только после того, как получено соответствующее разрешение от инспекции.

Как сделать оценку

После перепланировки необходимо переоценить стоимость недвижимости, так как теперь она изменила конфигурацию. Для этого нужно пригласить эксперта-оценщика, который может провести данную процедуру.

Недопустимые перепланировки

Заранее необходимо изучить, какие перепланировки недопустимы. В противном случае, если вы предложите такие варианты банку, то получите отказ, без возможности повторной подачи заявления с уже другим планом. Так, например, не рекомендуется объединять кухню с газовой плитой с жилой комнатой.

Последствия от несогласованных действий

Если действия по перепланировке не были согласованы с банком, за это полагается штрафная ответственность в соответствии с договором. Банк может потребовать устранить перепланировку и вернуть все в изначальное состояние.

О проведении ОСС необходимо уведомить всех собственников помещений в доме, в котором планируется проводить такое собрание . Если в квартире несколько собственников , то для каждого нужно подготовить отдельное уведомление . Также требуется направить уведомления собственникам нежилых помещений в доме (). … Необходимо оповестить каждого собственника минимум за 10 календарных дней до даты проведения общего собрания и продлевать срок уведомления нельзя (). Способы уведомления . Можно выбрать один из перечисленных ниже способов: письменное уведомление под подпись.

Как узаконить перепланировку в новостройке?

Несмотря на широкий выбор квартир на первичном рынке и грамотный подход современных застройщиков к зонированию пространства, существует вероятность, что новоселам все-таки понадобится сделать перепланировку в новом доме. Согласовать данные действия в новостройке проще, чем в жилье старого фонда, но и в этом случае придется подготовить пакет различных документов и заплатить несколько десятков тысяч рублей. Рассказываем подробно в нашей статье.

Как узаконить перепланировку в новостройке? Пошаговая инструкция

Какие особенности перепланировки в новостройках?

В первую очередь отметим, что в новых жилых комплексах меньше несущих стен, а значит — больше пространства для маневров с целью создания идеальной планировки. Если изменения не затрагивают полы и несущие конструкции из процесса согласования исключается необходимость заказывать техническое заключение от автора проекта дома.

В любом случае получить разрешение на перепланировку требуется до начала ремонта. Иначе есть вероятность, что выбранный вариант разграничения пространства окажется невозможным к согласованию. Тогда не исключено получение предписания о возврате квартиры в первоначальное состояние и начисление штрафа.

Отметим, что не которые застройщики предлагают своим покупателям возможность создания индивидуальной планировки. Эта опция может быть доступна при покупке квартиры в новостройке на начальном этапе строительства, либо в случае, когда девелопер предусмотрел в проекте квартиры-трансформеры.

Список необходимых документов для перепланировки в новостройке

— Технический паспорт квартиры: заказывается в территориальном бюро технической инвентаризации;

— Проект перепланировки: может быть подготовлен по заказу в любой проектной организации;

— Заявление на согласование перепланировки: оформляется в БТИ;

— Заверенный план застройщика: данный план является архитектурным документом и необходим при возведении стен в свободной планировке (опенспейс). В нем указывается где застройщиком были запланированы стены и какая площадь квартиры осталась свободной для прочих манипуляций;

— Для ипотечной квартиры: письмо-разрешение от банка.

Кроме вышеперечисленного перечня необходимо приложить:

— правоустанавливающие документы на квартиру;
— паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
— письменное согласие собственников.

Пошаговая инструкция получения согласования:

ШАГ 1. Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации и закажите проект перепланировки в специализированной компании.

ШАГ 2. Полный пакет документов и заявление на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию. Данная услуга также предоставляется гражданам в отделениях МФЦ.

ШАГ 3. Дождитесь решения о согласовании перепланировки. Срок ожидания — 45 дней.

ШАГ 4. После окончания ремонта получите подтверждение о том, что проведенная перепланировка соответствует проекту. Для этого в квартиру приглашаются специалисты Жилинспекции.

В среднем, оформление документов занимает 2-4 месяца.

За что придется заплатить?

Услуга согласования — бесплатная. Но, несмотря на это, за прочие действия при согласовании перепланировки в новостройке придется заплатить:

2 000 — 7 000 руб.: получение технического паспорта БТИ с планом квартиры;

от 15 000 руб.: создание проекта перепланировки;

от 20 000 руб.: получение технического заключения о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки;

от 25 000 руб.: услуги посредника по согласованию перепланировки для экономии сил и времени собственника.

Какие последствия при незаконной перепланировке квартиры в новостройке?

Законом предусматриваются различные меры наказания за незаконную перепланировку — от штрафов до лишения прав на квартиру (в крайних случаях по решению суда).

Но кроме этого возможны проблемы с последующей продажей жилья. Специалисты считают, что лоты с неузаконенной планировкой теряют в цене при продаже 5-10% от рыночной стоимости. Кроме этого, банки могут не одобрить сделку с использованием ипотечных средств.

Таким образом, перепланировка квартиры в новостройке без согласования – решение, за которое можно заплатить высокую цену в дальнейшем. Если вы не готовы проходить столь сложный и долгий путь, что бы узаконить большой ремонт, следует внимательно отнестись к выбору квартиры в новостройке и изучить представленные планировки в новых ЖК.

Общее собрание собственников ( ОСС ) – специальный орган управления МКД. Любой многоквартирный дом должен быть безопасным для жизни и здоровья граждан. Для этого необходимо обеспечить надлежащее состояние общего имущества. Вопросы его управления, содержания, ремонта и использования обсуждаются минимум раз в год на общем собрании собственников . Кто может участвовать в ОСС . Владельцы жилых помещений. Их законные представители.