Как узаконить строительство здания

Узаконивание самостроя – это длительный, требующий особого внимания процесс. При решении таких вопросов используют две наиболее перспективные и простые стратегии:

• Ввод в эксплуатацию самостроя путем прохождения всей процедуры согласования;
• Судебный процесс, после которого вы получите разрешения и сможете внести все изменения по самовольной постройке в Росреестр.

Стратегия составляется для каждого случая индивидуально и требует проработки всего пакета существующих документов, анализа ситуации.

Особенности гражданского законодательства, и как происходит узаконивание построек в Москве?

Для столицы характерной особенностью является усложненная легализация самовольно возведенных объектов. Чтобы получить разрешение на строительство и зарегистрировать имущество в собственность, важно доказать правовые основания. В противном случае, госрегистратор, суд, муниципальные власти могут обязать владельца самостроя его снести, за свой счет, еще и выплатить городу компенсацию.

Самовольная постройка — легализация самостроя в 2021 году

• помещение, здание, пристройка, на строительство которого не было получено разрешения;
• здания и конструкции, информация о которых не внесена в кадастровый паспорт, технический паспорт, межевой план и так далее;
• здания и постройки, по которым есть постановление суда о сносе или которые были исключены из сопутствующих недвижимость документов (прекратили существование).

Узаконивание самовольной постройки через суд может проходить также двумя способами:

• По признанию права собственности;
• Подавая иск против государственного регистратора, который отказал поставить на кадастровый учет определенный объект недвижимого имущества.

Сразу стоит отметить, что самовольное строительство – понятие растяжимое, в некоторых случаях речь идет о небольших неточностях, технических ошибках или внесении изменений в кадастровый или межевой план. Если же вновь возведенный объект имеет большую площадь, построен с нарушениями, и федеральная служба госрегистрации по объективным причинам отказывает в регистрации – случай тяжелый.

К сожалению, многие землевладельцы заблуждаются, думая, что на их земле можно строить любой объект, и согласование – лишь формальность. На самом же деле требование легализации – это попытка повысить безопасность в секторе гражданского строительства, чтобы исключить эксплуатацию аварийно-опасных объектов.

Решение проблем с легализаций самостроев в Москве

• подготовит ввод в эксплуатацию самовольной постройки;
• проверит правовые полномочия отказа государственных регистрационных служб;
• поможет оперативно устранить неточности в документах.
• при необходимости произведет регистрацию договора купли продажи.

Стоит помнить, что без юридической поддержки заявителям практически гарантировано будет отказано в легализации построек, из-за огромного количества нюансов и требований, которые сопровождают процесс пересмотра правового статуса самостроя.

Как узаконить самовольную постройку?

Как правило, при рассмотрении дел с самовольно возведенными постройками, типовой пакет документов следующий:

• Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, аренды, мены, завещание);
• Техническая документация (технический паспорт, кадастровый паспорт, межевой план и т.д.);
• Переписка с администрацией, письменный отказ от регистрации объекта недвижимости;
• Исковое заявление;
• Квитанции об уплате госпошлин;
• Выписки, экспертизы, справки.

Если вы хотите быстро и с гарантией результата узаконить дом, гараж, изменение в планировке – коллектив Центра кадастра и регистрации «Стар-Сервис» подготовит все необходимые материалы.

Источник: kad-reg.ru

Легализация самовольной постройки в Москве и Московской области

Понятие самостроя определено в ст. 222 ГрК РФ. Самовольной называют постройку, которая:

• находится на участке, на который застройщик не имеет прав — ни постоянных, ни временных. Земля должна находиться хотя бы в аренде;
• возведена с технологическими нарушениями;
• расположена на участке с ВРИ, который не допускает размещения капитальных объектов — например, на сельхозземлях.

Одним словом, самострой — это любой капитальный объект, находящийся там, где его возводить было нельзя.

Зачем легализовывать самовольную постройку

Незаконно возведенное здание находится «вне закона». Если более конкретно, самовольную постройку стоит легализовать по следующим причинам:

• самострой не имеет правового статуса — его нельзя продавать, дарить и совершать другие регистрационные действия;
• сдать в аренду тоже не получится — вряд ли кто-то захочет связываться с помещением, не введенным официально в эксплуатацию. Это просто опасно;
• нельзя подключить коммунальные ресурсы;
• если постройку снесут, например, при изъятии участка для госнужд — компенсации не будет;
• если земля в аренде у муниципалитета — он расторгнет договор.

К тому же законодательство смотрит на самострой весьма неодобрительно. Ст. 9.5 КоАП РФ предусматривает за это штрафы. Физлица и индивидуальные предприниматели еще могут отделаться легким испугом — первые заплатят 2000 – 2500 рублей, вторые — 20 000 – 50 000 руб. А вот для компаний наказание уже ощутимо — 500 000 – 1 000 000 рублей.

Помимо штрафа ст. 222 ГК РФ и ст. 55.32 ГрК РФ предусматривает снос незаконного строения с возложением расходов на застройщика. А это будет куда ощутимее в финансовом плане, если проект крупный. Не говоря уже о потерянной выгоде, которая была бы извлечена из построенного дома или производственного помещения.

Как узаконить самострой

Есть два способа оформить самовольную постройку законным путем:

• пройти все юридические процедуры — от получения разрешения на строительство до сдачи объекта Стройнадзору, как будто дома еще не существует;
• согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ оформить право собственности через суд.

Предпочтительнее использовать первый способ. Узаконивать строение через суд более затратно, трудоемко и рискованно, но и такое возможно. И мы не раз это делали.

Легализация построек обычным путем

Самое трудное из перечисленных действий — получение документы на возведение уже, по факту, построенного сооружения. Это будет непросто, если власти уже выявили самострой. Как правило, в таких случаях госорганы всячески пытаются отказать в выдаче.

Мотивировка проста — по мнению чиновников, оформление согласований на какой-либо процесс должно предшествовать его началу. Просто исходя из смысла понятия. Хотя ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ, которая регламентирует причины отказа, такого условия не ставит — позиция властей логична. И суд часто встает на их сторону.

Но обращаться за разрешением в любом случае нужно. Судебная практика по этому вопросу все же неоднозначна. Есть прецеденты, когда ВС отменял решения нижестоящих инстанций об отказе в выдаче разрешительных документов и признавал добросовестность застройщика.

Необходимые действия

При возведении объекта в обычном порядке на стадии разработки проекта учитывают требования всех нормативных актов: СНиП-ов и Градостроительного кодекса. Но при самострое многое может быть не учтено. Поэтому для легализации постройки придется провести большой комплекс работ:

• провести техническое обследование постройки;
• разработать проект планировки территории;
• получить первичные согласования размещения строения на участке;
• оценить пространственное расположение постройки на предмет возможных ограничений или сервитутов и разработать схему их устранения;
• проанализировать юридические риски и возможные проблемы строительного плана;
• при необходимости изменить вид использования и ПЗЗ территории;
• в случае расположения ОКС вблизи аэропорта — получить отдельное согласование;
• получить ТУ на подключение инженерных сетей;
• согласовать транспортные подъезды к строению и примыкания к дорожной сети;
• получить свидетельство архитектурно-градостроительного облика;
• согласовать специальные технические условия, когда нельзя соблюсти установленные нормы ПБ;
• получить согласование органа по охране памятников культурного наследия;
• установить санитарно-защитную зону.

Маловероятно, чтобы коммерческая недвижимость строилась без проекта. Однако он может содержать ошибки, недочеты и не сможет пройти экспертизу. В таком случае нужно:

• разработать ТЗ на проект;
• выполнить инженерно-геодезические изыскания;
• разработать проектную документацию;
• осуществить экспертизу проекта и результатов изысканий. Либо, если обязательна государственная экспертиза — проконтролировать процесс;
• получить РНС или РНР;
• разработать исполнительную документацию, составить Акты скрытых работ;
• загрузить данные в информационную систему г. Москвы или Московской области.

После удачного выполнения необходимых пунктов из приведенных выше списков можно выходить на финишную прямую:

• получить заключение о соответствии постройки проекту;
• ввести объект в эксплуатацию;
• зарегистрировать в ЕГРН.

Столь обширный список процедур выглядит пугающе, но далеко не всегда надо выполнять их в полном объеме. Чтобы понять, какие действия необходимы, наши эксперты проведут профессиональный аудит, в ходе которого определят риски, перечень и стоимость работ. По результатам мы составим дорожную карту процесса. Начальная цена легализации постройки — 250 000 рублей. Минимальный срок — 3 месяца.

У нас серьезный опыт в легализации самостроя — заглянув в раздел «Объекты», вы в этом убедитесь. Но мы не всесильны. Поэтому если разрешение не выдадут — лучше сразу обратиться с иском о признании права собственности на строение, чем затевать тяжбу из-за отказа.

Для суда будет иметь значение уже сам факт обращения за документом. Если его не было — высока вероятность непризнания иска.

Легализация через суд

Для обращения в суд у вас должны быть права на землю, на которой находится постройка, а сама постройка должна соответствовать установленным требованиям, при этом не нарушая прав и интересов третьих лиц.

Ст. 222 Гражданского кодекса определяет условия, при одновременном выполнении которых самовольным постройкам придается официальный статус:

• здание соответствует установленным правилам и нормам;
• строение не нарушает ничьи права и интересы и не создает угрозу жизни и безопасности людей.
• владелец постройки имеет право собственности или аренды на участок, где она располагается;

Чтобы все так и обстояло, мы проведем комплекс мероприятий от предварительного аудита имеющейся документации до получения решения Градостроительной комиссии о законности постройки.

Затем мы идем в суд, где успешно отстаиваем интересы клиентов.

Схема легализации самостроя через суд

Мы рекомендуем в любом случае сначала обратиться за разрешением на строительство. Если сразу обратиться с иском — у суда могут возникнуть вопросы. А когда вы попытались получить РНС и вам отказали, дело может рассматриваться более лояльно. Но штраф за самострой заплатить все равно придется.

Чтобы узаконить самовольную постройку судебным путем, необходимо предоставить сведения, подтверждающие:

• что она построена с соблюдением всех технических требований;
• что она безопасна для эксплуатации и не нарушает ничьих прав;
• что у вас есть права на землю, на которой возведено сооружение.

То есть в суд следует обращаться, имея на руках проектную документацию, результаты технического освидетельствования постройки и решение Градостроительно-земельной комиссии о ее законности. После рассмотрения дела суд выносит решение о признании за вами права собственности. Последний этап — внесение сведений в реестр недвижимости и получение выписки, подтверждающий ваше владение недвижимостью.

Стоимость услуг по легализации самостроя

Цена полного объема работ по судебной легализации самовольного строения начинается от 350 000 рублей. Окончательная сумма зависит от сложности и других факторов.

Результат — судебное определение, которое придаст недвижимости официальный статус и позволит зарегистрировать право собственности.

Особенность холдинга STAR CITY в том, что мы не отказываемся от трудных задач. С нашей помощью самострой исчезает — и появляется официальная постройка, которай соответствует всем нормам и правилам. И мы будем радоваться этому вместе с вами.

Источник: starcity.pro

Как узаконить самовольную постройку

Единственный способ легализации самовольной постройки – это признание права собственности на нее в судебном порядке. Но до подачи иска нужно провести досудебные процедуры – обратиться в администрацию для получения отказа на оформление ввода в эксплуатацию. Если строение не противоречит строительным нормам, не нарушает ничьих прав, не угрожает безопасности и построено на землях соответствующего назначения, суд примет положительное решение.

03.08.2018 с введением новой статьи 51.1 ГК. РФ у граждан, планирующих строительство объекта ИЖС, пропала необходимость в получении разрешения на это.

Теперь достаточно уведомить администрацию о планируемых работах. После завершения возведения здания сообщают об окончании стройки и вводят дом в эксплуатацию с получением правоустанавливающих документов.

Фото: даже после упрощения процедуры многие люди сначала строят, а потом ищут способы, как все это узаконить и стать собственником. Источник: freepik.com/poemsuk

«Теперь самовольной признается та постройка, которая возведена с нарушением правил, которые были установлены на дату начала ее строительства и действовали на ту дату, когда постройка с нарушениями была обнаружена»

Светлана Жмурко, адвокат

После завершения самовольного строительства граждане обращаются в администрацию с заявлением на ввод в эксплуатацию жилого дома, но и из-за нарушения правил начала и окончания таких работ получают отказ. В этом случае он абсолютно законный.

У самодеятельного строителя остается одна дорога – в суд.

Справочно! Суды Российской Федерации испытывают колоссальную нагрузку – за период 2018–2019 гг. было рассмотрено около 30 000 дел об узаконении самостроев.

Досудебное урегулирование

С 19 марта 2014 г. вступили в силу разъяснения Верховного Суда РФ, согласно которым судья должен проверять наличие документов, подтверждающих соблюдение досудебного порядка в разрешении спора, к которым относится:

1. Заявление о выдаче акта ввода в эксплуатацию в отношении самовольной постройки с отметкой о его принятии администрацией района или оригинал почтовой квитанции в случае отправления по почте.
2. Оригинал отказа администрации в выдаче такого акта.

Если перечисленные документы не были приложены к иску о признании права собственности на ИЖС в порядке ст. 222 ГК РФ, суд вправе, не рассматривая дела по существу, сразу вернуть заявление.

Некоторые граждане ошибочно обращаются в Управление Росреестра и, получив отказ в постановке дома на регистрационный учет на основании предъявленной декларации, обращаются в суд.

Такой подход заведомо проигрышный, так как суды не считают отказ Росреестра надлежащим доказательством, и это никак не свидетельствует о соблюдении мер досудебного урегулирования спора при оформлении прав на дом. Это нужно учитывать при обращении, чтобы не потерять время и нервы.

Как проходит легализация

Суд в процессе разбирательства учитывает и устанавливает, в соответствии с Постановлением Пленумов Верховного и Арбитражного судов (N 10/22 от 29 апреля 2010 г.):

• является ли дом безопасным;
• допущены ли при возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
• создает ли такое здание угрозу жизни и здоровью граждан.

Если здание возвели на земельном участке, принадлежащем застройщику, но без необходимого на это разрешения, ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку выступает орган местного самоуправления, на территории которого находится самострой.

В 90% случаев назначают судебную строительно-техническую экспертизу, а также обязывают истца получить технический план здания.

Если суд устанавливает, что отсутствие разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию – единственный признак незаконной постройки, исковые требования о признании права собственности удовлетворяют.

Пример. Сапаев К.Р. обратился в Уфимский районный суд Республики Башкортостан с просьбой признать за ним право собственности на дом, который он построил без разрешения. Свои действия он аргументировал тем, что проводил работы на официально принадлежащей ему земле. Для легализации постройки он получил технический план дома и обращался в Администрацию муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на ввод жилого здания в эксплуатацию.

Так как экспертное заключение подтвердило, что жилой дом соответствует установленным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и расположен на земельном участке, разрешенное использование которого допускает размещение на нем указанного объекта, суд удовлетворил требование полностью.

Когда могут отказать

Не все построенное самовольно имеет право существовать. При отказе в удовлетворении иска истец не просто теряет право на оформление собственности – здание подлежит реконструкции или сносу. В некоторых случаях требуется получение дополнительных разрешений, экспертиз, согласий и пр.

Нарушены градостроительные и строительные нормы

Для установления отклонений назначают судебные строительно-технические экспертизы. Учитывают правила, которые действовали на момент возведения здания.

Существенными нарушениями суды считают те, которые могут привести к:

• уничтожению самой постройки;
• причинению вреда жизни, здоровью человека;
• повреждению имущества других лиц.

Пример. На своем участке Иволгин возвел 2-этажный дом, расположенный на расстоянии 2 и 3 м от жилых строений соседей. В результате в их домах нарушена инсоляция. Так как объект не соответствует требованиям пожарной безопасности и градостроительным нормам, создает реальную угрозу жизни и здоровью соседей, узаконить такую постройку не получится, особенно если поступит встречный иск о сносе.

При рассмотрении учитывают совокупность доказательств применительно к особенностям конкретного объекта.

Пример. Скачко построил дом без разрешения, который выходит за красную линию на 0,2 м. Администрация муниципального образования не только отказала мужчине в признании права собственности на объект, но и подала иск о его сносе. Скачко направил встречный иск об узаконении ИЖС. Суд учел, что спорный объект не препятствует владельцам соседних домов в пользовании ими своими участками и строениями, проходу по тротуару, не создает при движении автотранспорта по этой улице опасности возникновения аварийных ситуаций. На основании проведенной экспертизы было принято решение, что нарушение, связанное с неправильным размещением объекта, можно устранить без его сноса.

Но если экспертиза показывает, что здание или его часть может обрушиться из-за нарушения строительных правил, тем самым нанеся урон людям или другому имуществу, суд будет категоричен. Если путем реконструкции невозможно устранить нарушения, никакие повторные иски результатов не дадут.

Построен на чужой земле

В такой ситуации решение тоже будет зависеть от обстоятельств.

Например, дети поставили дом на земле родителей и решили его узаконить. Суд откажет. Здесь есть несколько путей: собственник участка оформляет самострой самостоятельно и после получения документов дарит, продает, завещает его преемникам, или же землю делят с присвоением нового адреса с последующей легализацией постройки детьми на своей части.

Но если объект затрагивает интересы чужих людей, узаконить его будет сложнее. Нельзя возводить дом или баню полностью или частично на соседском участке, а потом идти в суд, чтобы оформить право собственности. Многие думают, что, кто строил, тот и хозяин. По закону так не получится. Суд заставит сносить или реконструировать.

Как вариант, можно договориться с соседями, например, если угол гаража заходит на соседний участок.

Фото: дом на чужой земле могут заставить снести. Источник: freepik.com/sylv1rob1

Если же ИЖС без разрешения возвели на муниципальных землях, учтут, имел ли право строитель вообще проводить такие работы. Например, если участок в долгосрочной аренде, и в назначении указано «под ИЖС», вопросов не возникнет. Когда же имел место самозахват территории, итог будет зависеть от решения администрации. Возможно, на этом месте через 5 лет город планирует начать строительство детской больницы.

Нецелевое применение земли

Не получится узаконить построенную без разрешения на земле под ИЖС многоэтажку или на сельхозземлях под садоводство – частный или дачный дом. Суд обязательно проверяет соблюдение целевого назначения участка, даже если он принадлежит заявителю.

Фото: для каждого участка определено предназначение. Источник: freepik.com/artemegorov

Придется сначала менять категорию и/или целевое назначение земли. Это сделать в некоторых случаях проблематично или вовсе невозможно.

Часть самостроя

Действующим законодательством возможность признания права собственности на часть самовольной постройки не предусмотрена.

Пример. Супруги Каверины на принадлежащей им земле в 2012 г. построили частный дом, но документы не оформили. В 2019 г. супруга решила подать на развод. Но перед этим, чтобы не потерять свою часть недвижимости, подала иск на узаконивание для дальнейшего оформления прав собственности на половину дома. Суд отказал в удовлетворении требований, так как здание строилось без разрешительных бумаг.

Наличие обременений прав собственности

В случае с легализацией речь идет о прямом запрете на новое строительство или реконструкцию. Часто такое ограничение встречается, если участок, здание находятся в границах охранной зоны, то есть относятся к объектам культурного наследия. Согласно ст. 35, 45 ФЗ № 73 от 25.06.2002, проводить строительные работы на территории ансамбля или памятника истории и культуры запрещено.

Основное, что необходимо знать: отсутствие разрешения – не основание для отказа в иске о признании права собственности на самострой. И даже если не удовлетворят требование, это не всегда повод для сноса объекта, суд сначала обяжет привести здание в соответствие с требованиями закона и назначения участка.

Источник: yakapitalist.ru

Как узаконить самовольную постройку?

Строение признается самовольной постройкой и отдается под снос, если оно было построено без соответствующих разрешений. Самовольная постройка не дает создателю никаких правомочий: ее нельзя отчуждать за плату, арендовать, дарить и совершать другие операции. Точно так же запрещено пользоваться объектом любым способом.

В ст.222 ГК РФ предусмотрена возможность узаконить право собственности на возведенный объект, но только при соблюдении следующих пунктов:

• застройщик является собственником земли (или пользуется ей на правах бессрочного пользования или пожизненного владения);
• в отношении земельного участка разрешено строительство на нем объектов;
• объект соответствует всем установленным законом нормам;
• объект не нарушает права и интересы третьих лиц и не угрожает их жизни или здоровью.

Только при наличии всех указанных условий можно заявить о признании права собственности на самовольную постройку. Сама процедура проводится в судебном порядке.

Что нужно для судебного разбирательства?

Судебный порядок предполагает подготовку объемного пакета документов, который подтверждает наличие всех необходимых условий для легализации самовольной постройки. Список следующий:

• исковое заявление о признании права собственности;
• договоры подряда и акты приемки работ;
• выписка из ЕГРН на участок земли;
• технические характеристики строения;
• доказательства соответствия объекта установленным законодательством требованиям;
• письма владельцев соседних земельных участков.

Важно: обращаться необходимо в суд по месту возведения недвижимого объекта.

Центральное значение будет иметь исковое заявление, которое должно содержать следующую информацию:

• реквизиты истца, ответчика и суда;
• обстоятельства возведения объекта;
• доводы в пользу легализации постройки;
• ссылки на нормы закона;
• приложения;
• дата и подпись заявителя.

Неотъемлемыми приложениями выступают все остальные документы, которые доказывают возможность узаконивания самовольной постройки. Стоит отметить, что перечень необходимой документации носит открытый характер – могут потребоваться и другие свидетельства. К примеру, суд может истребовать от заявителя доказательства постройки объекта в личных целях без участия третьих лиц (чтобы избежать конфликта собственности).

Ответчиком в деле будет являться либо застройщик, либо орган местного самоуправления, которому принадлежит земля. Все зависит от обстоятельства дела: если застройщик возвел строение на собственной территории, но без оформления разрешительной документации, то ответчиком будет муниципалитет, если же на участке владельца незаконно возвели объект, то ответчиком будет сам застройщик.

При рассмотрении документов суд будет обращать внимание в первую очередь на соответствие постройки градостроительным и иным нормам, поэтому заявителю стоит тщательно готовить все необходимые свидетельства.

Регистрация права собственности

После получения положительного судебного решения необходимо обратиться в отделение Росреестра для регистрации права собственности. С собой нужно принести:

• паспорт;
• судебное решение;
• заявление.

За рассмотрение заявки и регистрацию орган взимает государственную пошлину, поэтому обязательно также необходимо подать квитанцию об оплате сбора. В противном случае регистратор вернет заявление.

Если у Росреестра не возникнет вопросов по содержимому документов, то регистратор примет положительное решение и внесет объект в ЕГРН. Заявитель при этом получит свидетельство о регистрации, которое и доказывает право собственности на самовольную постройку.

Альтернативный вариант: внесудебный порядок регистрации прав на самовольную постройку

Законом (в ст.222 ГК РФ) предусмотрена возможность внесудебного признания права.

Если объект еще не возведен, то у застройщика есть возможность регистрации права, но данная процедура трудоемка. Во внесудебном порядке потребуется собрать все необходимые разрешения от государственных и муниципальных органов, получить акт Госкомиссии о соответствии и зарегистрировать надлежащим образом право собственности в ЕГРН.

Внесудебная процедура применяется гораздо реже, чем признание через суд. Органы местного самоуправления чаще всего отказывают в предоставлении разрешительных документов, в результате чего собственнику в любом случае приходиться обращаться в судебную инстанцию.

Источник: reestrgos.com