Как вложить инвестиции в строительство

Сейчас вы получите знания, которые помогут повысить шансы правильно вложить денежные средства и в дальнейшем получить хорошую прибыль, и начнем с минимальной инвестируемой суммы.

Инвестирование в недвижимость – как начать и сколько для этого нужно денег?

Выбирая застройку для инвестирования лучше всего остановиться на объектах в мегаполисах или городах-миллионниках. Инвестиции в новостройки провинциальных населенных пунктов, где количество населения едва превышает 100,000 человек не стоит, и сейчас вы узнаете почему.

Пример: Пусть из всего населения снять квартиру или купить ее хотят 10%. От 100,000 – 10% это всего лишь 10,000 человек, тогда как от 1 млн. количество подскочит в 10 раз – 100,000 человек. Спрос рождает предложение, а поэтому согласитесь, что лучше иметь 100,000 потенциальных арендаторов или покупателей, чем в 10-ро меньше. К тому же, чем больше город, тем дороже жилплощадь – об этом тоже не следует забывать.

Теперь, когда вы понимаете, почему заниматься инвестированием в недвижимость лучше в мегаполисах, можно разобрать стартовых капитал, который для этого нужен. Если вы решили заняться капиталовложением в Москве вам потребуется не меньше чем 3 млн. рублей для старта.

Как найти инвестора для своего бизнеса? / Александр Высоцкий 16+

Преимущества и недостатки недвижимых инвестиций

• Ваш капитал пущен в оборот, а значит можно не опасаться, что его поглотит инфляция. Кроме того рост обесценивания денежных средств только повышает стоимость на недвижимость.

• Стабильный и высокий доход от продажи квартиры или сдачи ее в аренду.

• Новостройки имеют прекрасно обустроенные фасады, большое количество квартир, балконы и лоджии почти в каждой из них и лифты – все это только повысит стоимость недвижимости на вторичном рынке.

• Благодаря современным строительным методам новостройки возводятся качественнее, а выхаживают дольше.

1. Высокий порог финансов для начала;
2. Дома застройщик сдает без отделки, поэтому если вы захотите сдавать квартиру в аренду, нужно будет дополнительно вложить в капитальный ремонт;
3. Высокие риски.

Вообще вклады в новостройку – это очень прибыльно, но риски порой отталкивают начинающих вкладчиков от этого. Бытуют мифы, что едва ли не каждая фирма-застройщик норовит обмануть инвестора и бесследно исчезнуть, как только соберет деньги от большого количества вкладчиков. Ну, вот про риски, а также про то, как их можно минимизировать нужно поговорить подробнее.

Какие существуют риски инвестирования в недвижимость и как их обойти

• Мошенники – куда же без злоумышленников, которые желают обмануть доверчивых вкладчиков. Панацеей от этого будет осторожность, бдительность и предусмотрительность. Вы вкладываете не чужие, а свои деньги в проект, поэтому потрудитесь проверить фирму, которой хотите отдать капитал;
• Банкротство фирмы-застройщика – от этого не застрахован ни один вкладчик, но чтобы минимизировать этот риск, опять же нужно интересоваться положением дел компании, которая выступает в роли застройщика. Если так уж произошло, что фирма обанкротилась, сразу же обращайтесь в фонд финансирования. Хоть это и затянется надолго, зато деньги свои сможете вернуть;
• Нарушение сроков сдачи объекта инвестору – нужно регулярно посещать строительный объект и смотреть, что там происходит. Если вы заметили, что застройщик уменьшил количество рабочих, сократил технику или не подвозит материалы, значит, дела компании идут неважно, и есть смысл задуматься о возврате своего капитала;
• Непредвиденные ЧП – в форс-мажорных случаях, если например, вашу недвижимость подхватит смерч и унесет неизвестно в каком направлении, как случилось с Дороти в сказке о волшебнике изумрудного города, застройщик не будет нести никакой ответственности.

Как выбрать застройщика и сам объект

• Историю фирмы – важно чтобы компания существовала на рынке не первый год, и располагала уже готовыми проектами. Таким образом, автоматически отпадает риск мошенничества, потому опытная и «бывалая» фирма не исчезнет в один день и не «кинет» своих инвесторов. Также важно просматривать сколько раз, и по какой причине организация находилась на грани банкротства, если находилась вообще.
• Репутацию – вы должны просматривать и оценивать репутацию компании. Узнайте, была ли она привлечена к судебным разбирательствам, если да – по какой причине и чем закончилось дело. Так вы сможете понять политику ведения дел компании, удостоверитесь в серьезности ее намерений, отношению к инвесторам, что поможет выбрать надежного застройщика.
• Род деятельности – важно просматривать, какие помещения застройщик строил до этого. Если он занимался возведением офисных зданий, а вдруг решил переключиться на жилые, целесообразнее будет не вкладывать деньги в эту организацию – нет гарантии, что жилая новостройка будет успешной.
• Расценки – всегда стоит просматривать предложения, подыскивая лучшее, однако чтобы не попасть в руки мошенников, удостоверьтесь в репутации и истории фирмы-застройщика. Обычно новые компании ставят низкие цены на свою недвижимость, но о них никто не знает, и нет гарантии, что под личиной честного застройщике не скрывается мошенник.
• Сроки сдачи – обращайте внимание на сроки сдачи, если они слишком скорые, есть смысл задуматься о том, что фирма заведомо собирается просрочить строительство.
• Документация – согласно законодательству приобретение новостройки может состояться, только с заключением договора долевого участия (ДДУ), если застройщик не предоставляет его, насторожитесь и тщательно проверьте компанию, возможно перед вами мошенники.

1. Район постройки – чем ближе к центру города, тем ликвиднее объект, кроме того учитывайте уровень преступности и репутации района;
2. План района на ближайшее время – важно узнать планируется ли строительство промышленных предприятий в районе или нет. С одной стороны не все захотят брать квартиру около шумного завода, а с другой рабочим нужно где-то жить. Учитывайте это;
3. Стоимость квадратных метров – создайте список всего, что будет в вашей квартире – количество комнат, удобства, балкон, отопление, внутренняя отделка, на каком этаже и есть ли лифт. Все это поможет понять, как хорошо будет окупаться недвижимость при сдаче ее в аренду.

Заключение

Инвестировать в недвижимость очень прибыльно. Однако чтобы получать максимальный доход и не попасться на удочку мошенников нужно обладать базовыми знаниями. Из вышеперечисленного вы поняли, какие существуют риски, с каким капиталом можно начать, как выбрать застройщика и не нарваться на злоумышленников. В любом случае вы сделаете правильный выбор.

МЕТОД КИЙОСАКИ! Как инвестировать в недвижимость без денег

Источник: cleanbrain.ru

Как вложить инвестиции в строительство

По статистике люди чаще хотят приобрести готовый дом, чем строящийся. Строительство пугает не только сложным процессом, но и нестабильной ценовой политикой на материалы. Также, мы отследили тенденцию! Многие продают свои квартиры, чтобы переехать жить в дом.

ЗАПРОСОВ НА ПОКУПКУ ГОТОВОГО ДОМА В 76 РАЗ БОЛЬШЕ , ЧЕМ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

• 6 лет в строительстве
• более 100 построенных домов
• 8 строительных бригад
• от 7 сделок по продаже домов ежемесячно

Мы разработали эффективную модель и уже построили более 10 инвестиционных домов на юге России и заработали для инвесторов более 15 млн рублей

Источник: komanda-r.ru

Неожиданно и больно. 5 главных уроков для российских частных инвесторов в 2022 году

Первая половина 2022 года стала серьёзным испытанием для российских частных инвесторов: они пережили несколько волн панических распродаж в январе-феврале, почти весь март просидели без торгов, а после вынуждены были мириться с блокировкой иностранных активов и адаптироваться к новым реалиям. Разберёмся, какие уроки стоит извлечь из этих и других событий.

Урок № 1. Нельзя недооценивать инфраструктурные риски

Инвестиции — это всегда про риск. Но обычно рассматривают рыночные риски или угрозы для отдельного бизнеса, редко задумываясь о стабильности работы бирж и всей остальной инфраструктуры ведения торгов.

И это объяснимо: в последние годы эта инфраструктура только развивалась и улучшалась — российские биржи вводили утренние и вечерние сессии, открывали доступ на новые рынки и т. д. Всё работало как часы.

Пока не настал час икс.

Первые неполадки проявились сразу же, 24 февраля: акции ETF и паи БПИФ на иностранные бумаги оторвались от своих справедливых значений и стали торговаться с большим дисконтом.

Причина — из биржевых стаканов ушли маркетмейкеры из-за трудностей в оценке справедливой стоимости активов (о том, как это работает, «Секрет» рассказывал здесь).

Два дня цены на фонды жили отдельной жизнью. Но те, кто продал их тогда по заниженным ценам, в итоге не сильно проиграли: уже 28 февраля Мосбиржа закрылась на месяц. А когда открылась, стало понятно, что продать эти активы удастся не скоро. Если вообще удастся.

Дело в том, что европейский депозитарий «Евроклир» заблокировал у себя счёт российского Национального расчётного депозитария (НРД). Это был главный мост, который связывал отечественный фондовый рынок с западным. В итоге замороженными оказались не только акции ETF и паи БПИФ на иностранные бумаги, но зарубежные акции и даже еврооблигации РФ и российских компаний. Эти активы не только не продать. Даже получить по ним купоны и дивиденды не получится.

Вначале «Евроклир» объяснял, что закрыл мост, чтобы по нему не переводили деньги тем, кто попал под санкции (кто именно проводит транзакцию, европейский депозитарий не видит). Но позже у него появилось более весомое основание — НРД сам попал под санкции.

По оценкам ЦБ, у российских инвесторов оказались зажаты активы на 6 трлн рублей. Разморозят ли их когда-нибудь, пока непонятно.

Так стало очевидно, что инфраструктурные риски — не шутка. В итоге многие инвесторы отказались от вложений в зарубежные бумаги, сосредоточившись на отечественном фондовом рынке.

Пока россиянам доступны европейские и американские бумаги через Санкт-Петербургскую биржу (хотя и там часть бумаг уже зависла), но она уже переориентируется на рынки дружественных стран — например, запустили торги китайскими бумагами через Гонконгскую биржу. Но через какой депозитарий — неизвестно, поэтому оценить риск блокировки трудно.

Урок № 2. Чем проще актив, тем лучше

Центробанк давно старался оградить российских частных инвесторов от сложных финансовых продуктов. Например, с октября 2021 года, чтобы получить доступ к маржинальной торговле, еврооблигациям, структурным облигациям, опционам и фьючерсам, неквалифицированным инвесторам нужно пройти тестирование. Но уберечь россиян от неприятностей всё же не получилось.

Беда пришла откуда не ждали. Крупнейший ETF-провайдер на фондовом рынке России — ирландский Finex — 1 июня заявил, что его фонд российских еврооблигаций (FXRB) обнулился. Инвесторы потеряли все вложенные в него деньги. А это около 2,3 млрд рублей.

Казалось, что FXRB был максимально надёжной инвестицией.

• Во-первых, это фонд, а значит, вложения диверсифицированы.
• Во-вторых, он ориентирован на облигации — они сами по себе защитный актив.
• В-третьих, эмитенты этих бондов — крупнейшие российские компании.
• В-четвёртых, фонд подчиняется не российскому, а европейскому законодательству.

Ну и, наконец, была даже страховка в виде хеджа. Он позволял сглаживать валютные колебания. Это работало так: при укреплении рубля Finex получал дополнительную доходность от банка City, ну а при ослаблении должен был, наоборот, заплатить партнёру. Для инвестора это значило низкую волатильность — цена акций фонда медленно, но стабильно росла, без резких колебаний.

Но именно хедж и погубил всю конструкцию.

После 24 февраля курс перешагнул 120 рублей за доллар. Чтобы рассчитаться с City, Finex пришлось распродавать активы фонда. Но тут, как назло, стоимость российских евробондов стала равна почти нулю. В итоге компании пришлось продать все активы фонда, чтобы хоть как-то рассчитаться по хеджу. Инвесторам ничего не осталось.

Это любопытный пример горя от ума — желание сделать супернадёжный и замудрённый актив сделало его самым уязвимым . И это же сильный аргумент в пользу более простых стратегий.

Урок № 3. Депозитарные расписки опаснее акций

Некоторые ценные бумаги отечественных компаний на Мосбирже фактически не российские акции, а иностранные. Их листинг произошёл на зарубежных биржах, а на Московской бирже торгуются не сами акции, а депозитарные расписки на них. Это тоже ценная бумага, которая подтверждает, что инвестору принадлежит акция, только она лежит в банке. Естественно, западном.

Примеров расписок на нашем рынке много — TCS Group (Тинькофф-банк), X5 Retail Group, VK, Qiwi, HeadHunter, FIxPrice, Ozon, «Яндекс», «Росагро» и другие.

Именно эти бумаги пострадали сильнее всего — с начала 2022 года большинство из них недосчитались более 60% капитализации, тогда как в целом рублёвый индекс Мосбиржи снизился на 37%.

Причина понятна и перекликается с первыми двумя пунктами — иностранная прописка потенциально грозит заморозкой активов (выплаты дивидендов уже заблокированы), к тому же прямое владение бумагой лучше опосредованного.

Пока эти факторы в силе, расписки, судя по всему, продолжат торговаться с дисконтом.

Урок № 4. Делать ставку только на дивиденды опасно

Российские компании всегда щедро платили дивиденды. После успешного для многих 2021 года они и вовсе должны были осчастливить своих акционеров рекордными суммами. Но известные события изменили эти планы — с начала марта компании одна за другой стали отказываться от выплат за прошлый год.

А ведь многие инвесторы в отечественный фондовый рынок придерживаются именно дивидендной стратегии. Особенно те, кому важно получать стабильный денежный поток в качестве пассивного дохода.

Теперь на поток рассчитывать не приходится — максимум на ручеёк.

Руководитель управления аналитики финансовых рынков и премиального обслуживания сервиса «Газпромбанк инвестиции» в своей колонке для «Секрета» советовал таким людям не менять стратегию и подождать, когда ситуация стабилизируется, — велика вероятность, что компании адаптируются к новым условиям и возобновят выплату дивидендов.

Но что, если нет? Или это произойдёт нескоро? На фоне этой неопределённости альтернативой дивидендной стратегии для любителей регулярных выплат выглядит покупка облигаций.

Урок № 5. Валюта перестала быть универсальным спасательным средством

Десятилетиями у россиян формировалась стойкая картинка: чуть какой кризис — и рубль начинает слабеть. Поэтому хранить накопления многие привыкли в долларах и евро — по сути, это был традиционный отечественный защитный актив.

Он хорошо выручил в 1998, 2008, 2014 годах. Поначалу этот механизм оправдывал себя и в 2022 году — в начале марта курс доллара существенно поднялся, как уже упоминали — выше 120 рублей, за евро давали больше 130 рублей.

Но в апреле неожиданно началось безудержное укрепление национальной валюты. В итоге к 22 июня доллар подешевел до 53 рублей — в последний раз он столько стоил в 2015 году.

Осложняют ситуацию многочисленные ограничения (на перевод, на снятие наличных и т. д.) и то, что банки вводят комиссии за хранение валюты. Можно сказать, что она стала токсичной и мало кому нужна — такое мало кто мог себе представить ещё несколько месяцев назад.

Личные уроки частных инвесторов

Я начала инвестировать осенью 2021 года. Как оказалось, это было не лучшее время. Вот какие выводы я сделала для себя:

Диверсификация — это очень важно. Разорившийся FXRB принёс мне убыток всего в 3000 рублей, потому что занимал 1% в портфеле. Знаю, что есть люди, которые потеряли на этом событии сотни тысяч. Я стала ещё более внимательна к этому вопросу и стараюсь, чтобы ни одна бумага в портфеле не занимала больше 3% его объёма.

Отказалась (по крайней мере, пока) от вторичных продуктов , например от тех же ETF и расписок. Сейчас инвестирую только непосредственно в акции компаний, федеральные, муниципальные и корпоративные облигации. Оперирую только отечественными бумагами, как наиболее надежными (с точки зрения отсутствия рисков блокировки) инструментами.

Поняла, что инвестировать можно на любом рынке, хоть на мёртвом или падающем, лишь бы бумаги торговались . Активно усредняю цены на активы, которые покупала до марта 2022 года. Надеюсь в долгосрочной перспективе получить профит от бумаг, которые купила, и продолжаю докупать на очень большой просадке. Мой портфель изрядно просел — на 17%. Но против просадки в 30% в начале марта это уже неплохо.

В целом, несмотря на тонкую душевную организацию и высокую эмоциональность, ситуацию воспринимаю спокойно, убытки не фиксирую и жду, когда (пусть и нескоро) рынок выведет меня в плюс.

Источник: secretmag.ru

Биржевые фонды недвижимости: как в них инвестировать

Инвестиции в недвижимость — один из способов сохранить и приумножить капитал. Но покупка квартиры, дома, коммерческого помещения для последующей сдачи в аренду, требует солидных вложений. Есть более доступный способ инвестиций в недвижимость — вложить деньги в биржевые фонды. В чем преимущества таких инвестиций и как правильно действовать — читайте в статье.

Что такое REIT и ЗПИФ

Под зарубежной аббревиатурой REIT (Real Estate Investment Trust) понимаются инвестиционные трасты недвижимости или же фонды коллективных инвестиций. Фонд собирает деньги у пайщиков и вкладывает их в недвижимость, покупая уже готовые или строящиеся объекты. Затем они сдают недвижимость в аренду или продают по более выгодной цене.

В таком фонде доходы получают в виде дивидендов. Прибыль распределяется между дольщиками пропорционально их вкладам. В большинстве случаев REIT передают 100 % налогооблагаемого дохода своим пайщикам, что существенно снижает для них самих налоговую нагрузку.

Финам.Знания запустил бесплатный курс по финансовой грамотности. Узнайте, как устроена мировая экономика и какие инструменты помогут спасти личный бюджет в нестабильном 2022 году.

Инвестиции в фонды недвижимости обладают рядом преимуществ по сравнению с вложением денег в другие финансовые инструменты: ликвидность, диверсификация, высокая доходность, надежность.

На заметку: крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.

В России разработали собственный вариант зарубежных REITs — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Это не прямой аналог зарубежных финансовых инструментов, поскольку имеет принципиальные отличия.

Российские ЗПИФ, в отличие от REIT, не являются юридическими лицами. Пайщики передают имущество в Фонд, где активами распоряжается управляющая компания по договору доверительного управления. В этой роли должен выступать профессиональный участник на рынке ценных бумаг. За этим следит специализированный депозитарий.

В деятельности ЗПИФ участвует оценщик, реестродержатель, аудитор. У каждого участника своя роль, а вместе все работают над общей целью — снизить риски, выбрать наиболее выгодную стратегию, получить максимальный доход.

Законодательство РФ допускает торговлю паями ЗПИФ на бирже. Такой вариант упрощает выход пайщика из фонда, если возникнет желание. Инвестиции через ЗПИФ дают налоговые преимущества: освобождают от налога на землю и имущества.

Виды и преимущества фондов недвижимости

REIT можно рассматривать в роли акционерных компаний, ценные бумаги которых свободно вращаются на фондовом рынке. Получается бизнес наподобие «Лукойла», «Газпрома», Apple, но в сегменте недвижимости. Вложиться в такие фонды может любой человек с доступом на биржу и наличием определенной суммы.

Различают три разновидности REIT:

1. Equity (долевые). В эту категорию входит большинство из фондов недвижимости. Покупая объекты, они становятся управляющими компаниями. Источником дохода здесь выступает рента. В отличие от застройщиков, для REIT недвижимость является частью портфеля, не предусмотренной для перепродажи по окончании строительства.
2. Mortgage (ипотечные). К этой категории относится до 7 % фондов из общего количества. Специализация охватывает прямое кредитование и сделки с закладными на недвижимое имущество. Источником дохода становятся проценты, полученные от ипотечных кредитов.
3. Hybrid (смешанные). Это комбинация первых и вторых фондов. Подразумеваются инвестиции в саму недвижимость и в ипотеку. В этой категории — около 1 % от всех фондов недвижимости на бирже.

Российские фонды недвижимости бывают следующих типов:

1. Девелоперские. Специализация — перепродажа земли под застройку и зданий, иногда — реконструкция для повышения стоимости объекта.
2. Земельные. Недвижимым имуществом выступают участки земли. Они не столь ликвидные в сравнении с традиционными застройками.
3. Рентные. Подразумевают инвестиции с целью получения прибыли от ренты коммерческой, жилой и другой недвижимости.
4. Строительные. Прибыль наращивается от перепродажи объектов, приобретенных на этапах застройки.
5. Смешанные. Доход получают от комбинации рентных, девелоперских, строительных ПИФов. Это наиболее обширная категория фондов, куда входит около 86 % от общего числа на рынке.

Как инвестировать через трасты?

Инвестиционные трасты (REITs) представляют собой корпорации, инвестирующие в ликвидную недвижимость. Их акции торгуются на бирже.

Фонды недвижимости — разновидности паевых фондов, фокусирующиеся на инвестициях в ценные бумаги, выставленные публичными компаниями, включая REIT. Инвестиционные паи могут обращаться на фондовых биржах и на внебиржевом рынке.

Справка: инвестиционные трасты регулярно выплачивают дивиденды, а фонды только обеспечивают доходность за счет роста стоимости ценных бумаг.

Инвестиции в REIT бывают активными и пассивными. В первом случае требуется проанализировать рынок, исследовать информацию о компаниях и многое другое. Во втором случае достаточно вложить капитал в инвестиционные фонды, которые направляют средства в разные REIT.

Основные способы инвестировать через трасты (REITs):

• купить REIT на фондовой бирже Нью-Йорка;
• купить ETF на REIT в отдельном секторе Нью-Йоркской биржи (NYSE Arca);
• приобрести акции REIT на Санкт-Петербургской бирже, где есть более 30 таких фондов (Boston Properties, American Tower Corp., Host HotelsГазпрома» около 70 млрд долл.). Дивидендная доходность за последний год равна 5,9 %. Фонд занимается строительством и рентой коммерческих объектов в США, Азии, Европе.
• Host Hotels Открытие – Зарубежная собственность». Он создан на базе одного ETF, инвестирующего в более 200 REIT в разных странах. Этот ETF называется SPDR Dow Jones Global Real Estate. Такой способ капиталовложения будет наиболее простым и доступным.

  Существенный минус — активы указанных ПИФов небольшие, поэтому есть риск, что в перспективе они закроются или объединятся с другим ПИФом.

  Риски инвестирования в недвижимость на бирже

  Наравне с другими компаниями фонды подвержены определенным рискам. Это и снижение котировок, и финансовые проблемы.

  В первую очередь оценивают закредитованность. Во время финансового кризиса 2008 года стоимость недвижимости упала, вместе с ней и рентный доход. Одновременно остались платежи кредиторам, поэтому некоторые фонды, не выдержавшие долговую нагрузку, просто прекратили существование. Чтобы минимизировать такие риски, есть смысл приобретать REIT в составе ПИФ или ETF.

  Учитывая определенные критерии, подбирается пул из нескольких фондов, «упаковывается» в ETF и предлагается на продажу инвесторам. Получается готовый фонд фондов со среднерыночной доходностью и нивелированием рисков.

  Доходность фондов недвижимости зависит от спроса на аренду, стоимости активов, добросовестности управляющих. Поэтому стоит тщательно отбирать компанию, обладающую репутацией, историей и понятной стратегией.

  Сроки окупаемости инвестиций

  Рассматривая целесообразность инвестиций в фонды недвижимости, оценивают окупаемость, размер дивидендов. Доходность в США составляет от 3 до 12 % в год. Выплачиваются дивиденды ежеквартально, в некоторых фондах — каждый месяц.

  Высокая доходность обусловлена американским законодательством. Оно обязывает компании не менее 90 % прибыли отправлять на дивиденды. За это они освобождаются от корпоративного налога (2/3 от чистой прибыли).

  Доходность инвестиций зависит от правильного вложения средств фонда. Примерно 75 % и более должны вкладываться в ипотечные бумаги или в недвижимость. Прибыль должна состоять на 75 % (минимум) из выплат по ипотеке или ренты.

  Инвестиции такого плана будут окупаться, поскольку обладают преимуществами:

  1. Широкая диверсификация. Фонд обычно владеет не парой объектов, а сетью недвижимости в разных странах. Увеличить доходность можно, вложившись не в один фонд, а сразу в несколько, выбрав разные отрасли и страны.
  2. Высокая ликвидность. Продавать и покупать акции на бирже можно по справедливой цене в любое время. С реальной недвижимостью такое проделать не получится. Хорошо, если удастся провернуть сделку за несколько месяцев.
  3. Пассивный доход. Никаких дополнительных действий со стороны инвестора не требуется. Только вложить деньги и довериться управляющей компании.

  Одна акция может стоить несколько десятков или сотен долларов. Самой крупной российской площадкой, торгующей зарубежными активами, является Санкт-Петербургская биржа.

  Как минимизировать риски?

  Изначально нужно больше узнать о потенциальных рисках, затем — о способах их профилактики или снижения. Фонды по-разному страхуются от рисков, что в будущем сказывается на их репутации, доходности.

  1. Макроэкономические (инфляция, финансовый кризис и т. д.). Для минимизации таких рисков фонды выбирают стабильные рынки (например, страны «большой семерки»). Другой способ профилактики рисков — диверсификация, когда около 80 % средств вкладывается в офисы и торговые центры, а 20 % направляются на дома престарелых, комплексы логистики и др. Если пойдет спад в одной отрасли, другая вытянет доходность на средний уровень, не даст уйти в минус.
  2. Рыночные (снижение стоимости ренты, падение цен на недвижимые объекты).
  3. Валютные. Когда европейский фонд инвестирует в США, есть риски снижения курса американской валюты. Стоимость активов и прибыль от них рассчитывается в валюте страны, где расположены объекты. Если инфляция в США превысит эффективность инвестиций, вкладчики получат номинальную прибыль, но в реальности это выльется в финансовые убытки.
  4. Законодательные (изменения в законах страны).
  5. Продажа активов по цене ниже, чем покупная. Выход — приобретать активы в недооцененных районах, где ожидается рост. Речь о перспективном развитии (расширении) районов, недвижимость в которых будет только расти по мере развития инфраструктуры, популяризации недвижимости и др.
  6. Связанные с финансированием (отсутствие выгодных для фонда условий кредитования). Выход — пользоваться кредитными программами с фиксированными ставками.
  7. Отсутствие платы от арендаторов недвижимости. Выход — сотрудничество только с теми арендаторами, у которых хорошая кредитная история. Это государственные предприятия, крупные компании. Также снизить риски поможет сотрудничество с несколькими арендаторами одновременно. В случае неуплаты от одних доходы от других перекроют убытки, не дадут выйти в минус.
  8. Риски возможных простоев. Чтобы избежать пустующих площадей, стоит выбирать под ренту объекты, уже сданные в эксплуатацию. У таких объектов должна быть минимальная заполняемость на уровне 80–95 %. Приветствуется развитый рынок труда поблизости и хорошая транспортная развязка. Дополнительные меры — заключать продолжительные договоры аренды на жестких условиях.
  9. Риск возможного удорожания содержания недвижимых объектов. Снизить такой риск поможет изначальный выбор в пользу качественных объектов. Речь о недвижимости, не требующей ремонта.

  Некоторые фонды диверсифицируют портфели — вкладывают деньги инвесторов одновременно в несколько типов недвижимости, распределяя их по странам. Могут варьироваться как направления инвестиций, так и стратегии. Кроме недвижимости, фонды хранят часть капитала в ценных бумагах или наличных.

  Подводя итоги, можно сделать выводы: фонды недвижимости являются востребованным и активно развивающимся финансовым инструментом в России. Поиск надежного фонда отнимет много сил и времени, но перспективы того стоят. Порог входа в таких фондах сравнительно высокий, но зато не требует таких капитальных вложений, как при покупке недвижимости. Оценивая доходность, необходимо учесть несколько факторов. Результатом грамотного инвестирования может стать стабильный долгосрочный пассивный доход.

  Источник: www.finam.ru