Как вложиться в долевое строительство

Евгений Смирнов

# Инвестиции

Квартиры для инвестирования

Инвестирование в квартиры новостроек может быть очень прибыльным. Размер вложений зависит от многих факторов, однако минимальная сумма инвестирования составляет около 3 млн. рублей.

• Две основные стратегии инвестирования в новостройку
• Покупка для перепродажи
• Покупка для сдачи в аренду
• Порог входа: сколько нужно денег для старта?
• Советы по выбору объекта инвестиций
• Ликвидность и потенциальная прибыль
• Количество комнат, площадь и этаж
• Размещение и инфраструктура
• Потенциальные риски и пути их минимизации
• Выводы

Инвестиции в новостройки – привлекательный способ вложения капитала. Рынок предлагает эффективные стратегии инвестирования с доходностью до 50 %. Каждая из схем имеет ряд потенциальных рисков, которые можно минимизировать на этапе мониторинга.

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ. МОЙ ЛИЧНЫЙ ОПЫТ ИНВЕСТИЦИИ В НОВОСТРОЙКИ | #ХочуКвартиру

Две основные стратегии инвестирования в новостройку

Инвестирование в недвижимое имущество – одна из самых перспективных форм вложения средств. На сегодняшний день существует множество стратегий, как заработать на квартирах, но мы рассмотрим только две основные.

Покупка для перепродажи

Это самая популярная стратегия инвестирования, целью которой является покупка наиболее ликвидного объекта недвижимости для дальнейшей перепродажи. Доходность в 15–20 % обеспечивается за счет дополнительной чистовой отделки.

• Перепродавать недвижимость достаточно просто. Единственная сложность – поиск ремонтной бригады.
• Минимальные риски, т. к. квартира уже построена и сдана в эксплуатацию.
• Приобрести объект можно в ипотеку.

• Низкая ликвидность, связанная с застройкой ЖК в районах без инфраструктуры.
• Доходность не превышает 20 %.
• На первоначальном этапе необходимы крупные финансовые вливания.

Чем ниже риски, тем меньше доходность – закономерность данной стратегии инвестирования. К примеру, покупка объекта на уровне котлована принесет инвестору до 40 % доходности, но на данном этапе возникают риски, что проект может быть заморожен из-за банкротства застройщика.

Факторы успеха в реализации стратегии:

1. В идеале нужно приобрести квартиру по минимальной цене, ниже рыночной. Хорошие скидки от застройщиков появляются в преддверии Нового года.
2. Выбрать квартиру в том районе, в котором наблюдается устойчивый спрос. Отличным вариантом служат ЖК около транспортных узлов, железнодорожных станций.
3. Отдать предпочтение не ремонтным фирмам, а обычным бригадам.

При перепродаже квартиры срок эксплуатации которой составляет не более 3 лет, необходимо уплатить налог на полученный доход в размере 13 %.

Покупка для сдачи в аренду

Приобретение жилья для дальнейшей сдачи – отличный вариант, чтобы вложить деньги и получать пассивный доход.

Данная стратегия имеет две схемы:

1. Покупка для дальнейшей сдачи в аренду.
2. Приобретение, ремонт и предоставление арендатору.

Если в первом случае все понятно, то второй вызывает некоторые сомнения. Полностью отремонтировав купленную однокомнатную квартиру, можно получать с нее 18–22 тыс. рублей в месяц. Либо рассмотреть вариант разделения одной большой однушки на несколько маленьких студий. Каждую малогабаритную квартиру можно сдавать по 12–14 тыс. в месяц.

• Доходность достигает 25 %.
• Пассивный доход на протяжении последующих лет.
• Возможность выплачивать ипотеку арендной платой.
• Сроки окупаемости – 12–15 лет.

• Необходимо искать арендаторов.
• Требуется тотальный ремонт для создания условий, пригодных для жизни.

Порог входа: сколько нужно денег для старта?

Размер вложений зависит от выбранного варианта инвестирования, приобретаемой недвижимости и территориального расположения. Если рассматривать Москву, то для покупки однокомнатной квартиры необходимо, как минимум, от 3,2 млн рублей, двухкомнатной – от 4,6 млн рублей. Также нужно учитывать, что потребуется ≈ 800 тыс. рублей на ремонт жилья.

Советы по выбору объекта инвестиций

Перед выбором квартиры очень важно изучить рынок недвижимости, уделив особое внимание некоторым аспектам.

Надежность застройщика, этап строительства и дата сдачи

Советы по выбору застройщика:

1. Продажа осуществляется по договору долевого участия, а не по соглашению жилищно-строительного кооператива.
2. При заключении контракта важно изучить отчетность компании (динамику средств и величину активов), проверить ее на отсутствие судебных разбирательств, изучить банковскую аккредитацию.
3. Если покупается недвижимость на стадии строительства или под котлован, важно заранее узнать дату сдачи объекта. Неоправданно растянутые, или, наоборот, слишком нереальные сроки, обязаны вызвать подозрения.

Ликвидность и потенциальная прибыль

Ликвидность квартиры для инвестирования – один из самых важных факторов. Он показывает, насколько быстро можно реализовать недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. При покупке важно оценить местоположение дома, инфраструктуру, криминогенную ситуацию в районе и т. д.

Именно от уровня ликвидности зависит потенциальная прибыль, определяемая спросом на данных объект. Примерно рассчитать чистую доходность можно при помощи инвестиционного калькулятора.

Количество комнат, площадь и этаж

По статистике, годовой рост стоимости однокомнатной квартиры намного больше, чем по всем остальным. При этом трешки выгоднее, чем двушки, но уступают евро-студиями.

Примерные расчеты прироста за год:

• однокомнатные – 50–85 %;
• двухкомнатные – 32–47 %;
• трехкомнатные – 41–49 %.

Наименьшей ликвидностью пользуются квартиры на цокольном, первом и последнем этажах. Относительно квадратуры не выделяют строгих требований, но площадь, не соответствующая определенному типу квартиры, не привлекает потенциальных покупателей.

Размещение и инфраструктура

Местоположение недвижимости – один из первостепенных факторов. Квартира, купленная в криминогенном или неразвитом районе города, имеет низкий показатель ликвидности, потому спрос у арендаторов и покупателей будет в разы ниже. Особенно ценятся объекты, расположенные в районах с развитой инфраструктурой ближе к центру города.

Неважно, где приобретается квартира: в Москве или Волгограде, – месторасположение будет иметь значение.

Потенциальные риски и пути их минимизации

Возможные риски инвестирования:

1. «Мыльные пузыри». Фирмы-однодневки реализуют не реальные объекты, а «воздух». Строительство подтверждено, работы активно ведутся, документы оформлены в соответствии с действительностью. Аферисты, собрав достаточную сумму денег с инвесторов, уезжают, замораживая стройку. Единственный вариант избежать обмана – обращаться только к легальным застройщикам, которые находятся в реестре строительных компаний.
2. Банкротство застройщика. Неправильное распределение средств, их нецелевое использование или неконтролируемые расходы – все это может заморозить стройку. Избежать этого можно только выбирая крупного и опытного девелопера.
3. Срыв сроков сдачи объекта. Потенциальный риск для тех, кто оформил на квартиру ипотеку, т. к. выплачивать ее нужно ежемесячно, а получение дохода откладывается из-за долгостроя. За каждые 7 дней просрочки инвестор теряет порядка 0,01 % прибыли.
4. Кризис в стране. Если предложение будет в несколько раз превышать спрос, то стоимость реализуемой недвижимости придется снизить.

Выводы

Не существует уникального совета, как зарабатывать 120 % годовых, не рискуя своим имуществом. Процесс инвестирования строится на балансе возможных убытков и потенциальной прибыли. Каждая стратегия требует тщательного изучения и мониторинга.

Источник: delen.ru

Долевое строительство: как вложиться в новостройку и не стать жертвой мошенников

Строительный бум в начале 2000-х подарил людям надежду на новенькие квартиры с улучшенной планировкой, но вскоре финансовый кризис все эти надежды вмиг разрушил. Слово «дольщик» из многообещающего превратилось в имя нарицательное, ассоциирующееся с шоком, безнадёжностью, депрессией и искалеченными судьбами.

Ждать своих квартир большинству казахстанцев пришлось слишком долго, настолько, что некоторые их не дождались. Впрочем, само долевое строительство, как форма инвестиционной деятельности, оказалось, по большому счёту, ни при чём – всё дело в том, как её использовать. Более того, долевое строительство сегодня не только официально разрешено, но и считается относительно безопасным способом приобретения жилья. Обо всех рисках, с которыми могут столкнутся дольщики, – в материале, подготовленном редакцией Informburo.kz при содействии юриста, специализирующегося на строительной сфере, Татьяны Чурсиной и столичного управления архитектурно-строительного контроля.

№1. Что такое долевое строительство?

Долевое строительство – это форма инвестиционной деятельности, при которой строительная или инвестиционная организация привлекает денежные средства граждан для строительства объектов недвижимости с условием, что после ввода в эксплуатацию этого объекта застройщик обязан передать его участникам долевого строительства.

№2. Каким документом и как регламентируется долевое строительство?

В Казахстане есть специальный закон «О долевом строительстве». Печальная практика начала 2000-х обнажила всё его несовершенство, и документ начали дорабатывать. На сегодняшний день предусмотрено сразу несколько гарантий для покупателей в зависимости от способа привлечения средств.

Во-первых, законодательством предусматривается привлечение нового участника – Фонда гарантирования, который является частью НУХ «Байтерек». Прежде чем привлекать средства дольщиков, застройщик должен создать специальную уполномоченную компанию, закреплённую за конкретным объектом. Именно эта компания и будет заключать договор с фондом, выставляя под залог земельный участок, который в случае форс-мажора будет продан для возврата денег дольщикам.

Во-вторых, в качестве контрагента выступают банки второго уровня. Застройщик и уполномоченная компания получают доступ к средствам дольщиков, лежащих на счетах в БВУ только после того, как будет полностью возведён каркас здания.

В-третьих, само разрешение на привлечение средств дольщиков акимат выдаёт застройщику только после того, как тот за свой счёт возведёт каркас.

Впрочем, несмотря на создание ряда гарантий и ужесточения требований к застройщикам, по мнению юристов, лазейки для недобросовестных строительных компаний остаются, а это значит, что и риски для дольщиков тоже в той или иной степени сохраняются – законодательство ещё нуждается в совершенствовании.

№3. На что необходимо обратить внимание при выборе строительной компании?

Получить разрешение на привлечение средств дольщиков может только та строительная компания, которая имеет опыт не менее 3 лет работы в качестве заказчика, а возведённая ею площадь не менее 18 тысяч квадратных метров в столице и других крупных городах, в небольших – не менее 9 тысяч квадратных метров. И всё же самое главное, что должна предоставить потенциальному дольщику компания, которая намерена привлечь средства, – это перечень основных документов:

• право собственности (именно этой компанией, а не какой-нибудь другой партнёрской) на земельный участок, где строится дом;
• проектно-сметная документация со сметой и госэкспертизой объекта;
• разрешение на строительство;
• разрешение на привлечение средств дольщиков в виде постановления местного исполнительного органа.

Потенциальный участник долевого строительства имеет право сделать копии всех этих документов, для того чтобы более детально ознакомиться с ними самому или проконсультироваться в уполномоченных органах.

№4. Что должно насторожить потенциального дольщика?

Отсутствие хотя бы одного из вышеперечисленных документов или отказ в их предоставлении, отказ в возможности сделать копии документов. Компания, которой нечего скрывать, не станет пытаться утаивать от клиентов информацию о своей деятельности.

В ГАСК требуют предъявить разрешение на привлечение средств дольщиков, юристы акцентируют внимание на детальном изучении проектной документации: есть случаи, когда компании продавали квартиры с нумерацией, не предусмотренной на объекте, к примеру, реализовывался договор на квартиру №90 в доме, где по проекту всего 70 квартир.

№5. Как не стать жертвой двойных продаж?

Проверить, не претендует ли кто-либо ещё на квартиру, которую намерен купить дольщик, можно, если строительная компания имеет все необходимые разрешения и числится в базе данных акимата как благонадёжная. Каждая сделка о продаже квартиры регистрируется в местных исполнительных органах, поэтому информация о них хранится в базе данных. Если же застройщики идут в обход закона «О долевом строительстве», сделки, как правило, не регистрируют. В таких случаях узнать наверняка, скольким дольщикам продана одна и та же квартира, невозможно.

№6. Как можно убедиться в надёжности компании?

На сайте акиматов публикуются списки компаний, которые имеют разрешение на строительство конкретных объектов. Если среди них нет компании либо объекта, привлёкших внимание потенциального дольщика, это повод задуматься, стоит ли вкладывать деньги. В Астане при Центре обслуживания населения создан специальный Центр поддержки дольщиков. В числе его сотрудников представители всех уполномоченных госорганов: от управления архитектурно-строительного контроля до городской прокуратуры, которые бесплатно консультируют всех желающих по компаниям и строящимся ими объектам. Если у застройщика нет какого-либо разрешения, потенциального дольщика должны об этом предупредить.

№7. Из-за чего чаще всего возникают долгострои?

Проблемные объекты возникают в основном по двум причинам:

• Когда средства дольщиков используются застройщиками не по назначению. Известно множество случаев, при которых руководители компаний оказывались под следствием за хищение денег, предназначенных на строительство ЖК.
• Когда за строительство берутся непрофессионалы. Есть примеры, когда компании разрабатывали ПСД, в которых помимо возведения самого здания ничего больше не предусматривалось. Смета без учёта водоснабжения, электричества и прочих элементарных благ цивилизации, конечно, позволяла делать дольщикам такие ценовые предложения, от которых они не могли отказаться, однако то, что такие проекты нежизнеспособны, становилось понятно задолго до завершения строительства.
• Есть и третья причина, о которой говорят в управлении архитектурно-строительного контроля. Дольщиков, заключающих договора с сомнительными компаниями на свой страх и риск в надежде на помощь государства, чиновники ГАСК считают не меньше виновными в появлении долгостроев.

№8. Как можно вернуть вложенные средства в долевое строительство?

Право на возврат средств – обязательный пункт договора, который подписывает дольщик со строительной компанией. Воспользоваться этим правом участник долевого строительства может независимо от того, исправно застройщик выполнял свои обязательства или нет. Для этого дольщику достаточно расторгнуть договор.

Впрочем, на деле вернуть свои деньги, как правило, непросто. Юристы советуют в таком случае взыскать деньги через суд, правда, если решение будет принято в пользу дольщика, то с возвращаемой суммы будет взиматься госпошлина.

№9. Как понять, что компания не планирует достраивать объект?

Если срок сдачи квартир уже наступил, а объект ещё не готов, согласно законодательству застройщик имеет право на три отсрочки, каждая из которых по 3 месяца. Если и после этого объект не будет сдан, застройщик по условиям договора обязан выплатить дольщикам штрафные санкции за невыполнение обязательств.

Неспособность компанией выплатить неустойку в ГАСК считают поводом бить тревогу и обращаться в местные исполнительные органы. Первым делом дольщики должны создать инициативную группу и обратиться с заявлением в межведомственную комиссию при акимате, после чего застройщик будет приглашён на заседание МВК, для того чтобы объяснить, с чем связано появление долгостроя. Аргументы представителя компании, по мнению юристов, в большинстве случаев сразу дают понять истинные причины возникновения проблемы и намерен ли он завершать объект. Если застройщик не разглашает какие-либо сведения, ссылаясь на коммерческую тайну или ещё какие-нибудь причины, ждать исполнения обязательств от него не стоит – лишняя трата времени.

№10. Что делать дольщикам, если компания не строит объект?

Если застройщик вовремя не сдаёт объект, срывая все допустимые сроки, законодательством предусмотрено автоматическое создание жилищно-строительного кооператива. После обращения инициативной группы в акимат вопрос долгостроя выносится на рассмотрение межведомственной комиссии.

Инициативной группе в сложившейся ситуации рекомендуется действовать чётко и последовательно: консолидироваться внутри ЖСК, написать заявление в правоохранительные органы и через суд взыскать у застройщика землю, объект и по возможности ПСД на него. На следующем этапе инициативная группа должна оформить всё отсуженное имущество на жилищно-строительный кооператив и искать инвестора, который согласится достроить объект. Если этот объект экономически непривлекателен, к примеру, большая часть квартир уже продана и инвестору не удастся вернуть свои вложения, предусматривается возможность изменить проект, достроив ещё блок. Когда такой возможности нет, дольщикам предлагается доплатить. По такому же принципу будут достраиваться 93 объекта в Астане в рамках программы «Нурлы жер» только за счёт государства.

№11. Какие ошибки допускают дольщики долгостроя?

Самая большая ошибка, которую чаще всего допускают дольщики долгостроев, – это развязывание конфликтов внутри ЖСК. Разобщённость и неспособность достичь консенсуса только затягивают процесс. Пока дольщики спорят и выясняют отношения, как герои известной басни Крылова «Лебедь, рак и щука», впустую тратится время, которое они могли бы использовать на участие в судебных процессах, поиски нового инвестора, непосредственно на само строительство. Поводы для споров могут быть самыми разными: от вопроса, ждать ли исполнения обязательств от первоначального застройщика, до того, кому быть председателем ЖСК, итог один – строительство объекта замораживается.

Поделиться:

Читайте новости без рекламы. Скачайте мобильное приложение informburo.kz для iOS или Android.

Источник: informburo.kz