В какие сроки будет завершено строительство объекта? Кто осуществляет дострой? Куда необходимо обратиться с вопросами о нарушениях в процессе строительства?
Все обязательства по договорам долевого участия, заключенным между участниками долевого строительства и застройщиком-банкротом будут выполнены фондом защиты прав граждан субъекта Российской Федерации. Фонд защиты прав граждан субъекта Российской Федерации (новый застройщик) обязан передать участнику строительства объекты недвижимости не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче прав застройщика Фонду защиты прав граждан субъекта Российской Федерации (новому застройщику) (часть 2 статьи 9.1 Закона 218-ФЗ). Ответственность за сроки и качество возводимого объекта лежит на новом застройщике — Фонде защиты прав граждан субъекта Российской Федерации.
Ввиду того, что обязательным условием для применения механизмов Фонда является действующая процедура конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26.10.200 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и применения параграфа 7 главы IX Закона № 127-ФЗ в отношении застройщика, то со стороны субъекта в адрес Фонда должно поступить ходатайство об инициировании Фондом процедуры банкротства, а также должна быть представлена кандидатура арбитражного управляющего. После утверждения коллегиальными органами Фонда кандидатуры арбитражного, Фондом формируется необходимый пакет документов для подачи соответствующего заявления в арбитражный суд.
Долевое строительство. Консультация юриста. [RealtyVision.ru]
Период признания застройщика банкротом зависит от определения даты судебного заседания.
Восстановление прав граждан – участников строительства посредством механизмов Фонда возможно в отношении объектов незавершенного строительства, признанными проблемными в соответствии с частью 1.1. статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и включенными в единый реестр проблемных объектов (ЕРПО), формируемый в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на сайте наш.дом.рф.
Под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ), если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX Закона № 127-ФЗ.
Также в соответствии с пунктом 23 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ЕРПО включаются сведения о многоквартирных домах и/или об иных объектах недвижимости, если в отношении застройщика, осуществляющего строительство таких объектов недвижимости, введена одна из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Законом № 127-ФЗ.
Часть #2 СПОСОБЫ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ В БЕЛАРУСИ | Жилищный Баланс | Долевое строительство | Trade-in
Решение о привлечении Фонда для решения ситуации по проблемным объектам и восстановления прав граждан — участников долевого строительства принимается субъектом Российской Федерации в соответствии с пунктом 8 Постановления Правительства РФ от 12.09.2019 № 1192 (ред. от 26.08.2020) «Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации»».
При этом объект должен обладать признаками проблемного объекта, установленными Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Отметим, что сроки прохождения этапов подготовки объектов к Наблюдательному совету зависят не только от Фонда, но и от третьих лиц, в числе которых конкурсный управляющий, независимые эксперты и оценщики, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
После получения ходатайства от субъекта Российской Федерации с перечнем проблемных объектов, в отношении которых требуется применение механизмов, используемых Фондом в рамках подготовки материалов для рассмотрения объектов на Наблюдательном совете, Фонд запрашивает необходимые документы не только у конкурсных управляющих, но и дополнительно, путем направления запросов в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и государственные органы субъектов Российской Федерации. Также Фонд инициирует проведение строительно-технической экспертизы, оценки рыночной стоимости квадратного метра в отношении каждого из заявленных субъектом Российской Федерации объектов. Заключается соглашения с субъектом Российской Федерации о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество Фонда из бюджета субъекта Российской Федерации.
В случае, если банкротство застройщика на момент получения Фондом ходатайства субъекта Российской Федерации не инициировано, Фонд вправе инициировать его на основании собственного заявления, так как введение конкурсного производства является обязательным условием для вынесения вопроса о восстановлении прав граждан – участников строительства объекта на рассмотрение Наблюдательного совета Фонда.
Вопросы о восстановлении прав граждан – участников строительства объектов, в отношении которых все указанные процедуры завершены и в отношении которых Фондом произведены все необходимые расчеты, предлагаются к включению в повестку Наблюдательного совета Фонда.
В документе изложены основные этапы механизма Фонда в процессе восстановления прав граждан-участников строительства как в части выплаты возмещения, так и в части завершения строительства.
В соответствии со статьей 13, 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» публично-правовая компания «Фонд развития территорий» осуществляет выплату возмещения гражданам, источники формирования которой предусмотрены Законом № 218-ФЗ. Выплата возмещения гражданам возможна до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика, в том числе по требованиям граждан, которые включены в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения.
В случае включения в реестр требований участников строительства требований граждан после принятия решения Фондом о выплате компенсации, конкурсный управляющий представляет в Фонд:
— реестр требований участников строительства, содержащий информацию о требовании гражданина;
— документы, обосновывающие данное включение в реестр требований участников строительства. Данные документы в обязательном порядке должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью конкурсного управляющего, признанной согласно статье 6 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» собственноручной подписью, которой конкурсный управляющий подтверждает факт достоверности представленных документов.
Для получения выплаты вам необходимо обратиться к конкурсному управляющему с письменным заявлением о представлении в Фонд скорректированного реестра требований участников строительства, содержащего информацию о вашем требовании, с указанием причин изменений, а также предоставить конкурсному управляющему оригиналы обосновывающих документов. Ваше заявление, а также заверенные конкурсным управляющим копии документов будут направлены в адрес Фонда.
Как узнать контактную информацию конкурсного управляющего, график его работы?
В течение 10-ти календарных дней после утверждения арбитражным судом конкурсный управляющий публикует информацию, необходимую для участников долевого строительства, используя ресурсы издательства «Коммерсант», на сайте по адресу: www.kommersant.ru/, в разделе «Объявления о несостоятельности» (для того, чтобы перейти в раздел необходимо спуститься вниз главной страницы). Найти публикацию вы сможете, указав наименование застройщика в поисковой строке. В публикации отражается информация: дата оглашения резолютивной части, номер дела, наименование компании банкрота, информация о конкурсном управляющем, период принятия требований для включения их в реестр, адрес для направления корреспонденции и требований управляющему.
Сколько времени занимает процедура банкротства и введение конкурсного производства в отношении застройщика?
Введение конкурсного производства зависит от определения даты заседания судом. Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ предусмотрено ведение конкурсного производства на период 1 год. В дальнейшем срок процедуры может быть продлен на 6 месяцев для завершения необходимых мероприятий.
Как участник долевого строительства будет проинформирован о том, что его требования включены в реестр?
Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования. В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет по почте соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.
Как проходит процедура банкротства? Что необходимо делать участникам долевого строительства на каждом этапе?
Стандартный перечень действий кредиторов после признания застройщика банкротом:
• утвержденный конкурсный управляющий осуществляет опубликование сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в газете «Коммерсант» (можно увидеть в сети Интернет на сайте газеты и в печатной версии) и Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет не позднее чем через десять дней с даты своего утверждения, в сообщении указывается: наименование должника, его адрес и идентифицирующие должника сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, идентификационный номер налогоплательщика);наименование арбитражного суда, в производстве которого находится дело о банкротстве, и номер дела; дата принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; дата закрытия реестра требований кредиторов; сведения о конкурсном управляющем и соответствующей саморегулируемой организации.
• денежные требования участников строительства (обязанность возврата застройщиком денежных средств, уплаченных дольщиком, в результате расторжения договора участия в долевом строительстве, признания его недействительным и сумма убытка, которая определяется в виде разницы стоимости по договору участия в долевом строительстве и оценочной стоимости объекта долевого участия на дату введения процедуры банкротства) и требования о передаче жилых помещений направляются конкурсному управляющему с приложением подтверждающих правоотношения документов (договор со всеми изменениями и приложениями, подтверждение оплаты, решения суда ).
Заявление о включении в реестр требований кредиторов готовится в свободной форме с описанием ситуации.
• реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
• конкурсный управляющий обязан обеспечить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомления с реестром требований о передаче жилых помещений и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр.
• конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования.
• в случае отказа конкурсным управляющим во включении требований в реестр, данный отказ может быть оспорен в суде в рамках дела о банкротстве, возражения на отказ конкурсного управляющего могут быть заявлены не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.
• иные требования кредиторов (в том числе требования о включении в реестр требований кредиторов застройщика неустойки) рассматриваются арбитражным судом, в производстве которого находится дело.
В дальнейшем кредитор, требования которого включены в реестр требований кредиторов, вправе участвовать в собраниях участников строительства/кредиторов, о проведении которых будет информировать конкурсный управляющий путем размещения информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет и газете «Коммерсант».
Необходимо предоставить следующие документы:
• копию паспорта (первая страница + страница с пропиской);
• копию договора долевого участия в строительстве (со всеми дополнительными соглашениями и приложениями);
• копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты по договору, либо кредитных договоров (при наличии);
• заполненное заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений; копии иных документов по долевому участию в строительстве (при необходимости).
Копии документов необходимо заверить собственноручно: «Копия верна. ФИО. Подпись. Дата».
Чтобы не заверять на каждом листе, копии можно сшить. Пакет документов может направляется конкурсному управляющему по почте заказным письмом с описью вложения, , при этом гражданин может запросить у конкурного управляющего поставить отметку о приеме документов. Копия документов должна быть заверена лицом, подающим заявление о включении в реестр требований. Пакет документов должен быть направлен или передан в адрес конкурсного управляющего в период, указанный в публикации издательства «Коммерсант».
Какие документы необходимо предоставить и в каком количестве при включении в РТУС?
При личном визите в центр приема документов необходимо предоставить следующие документы:
• заявление о включении в РТУС, оригиналы и копии паспортов всех участников долевого строительства (первая страница + страница с пропиской);
• оригинал и копию договора долевого участия в строительстве (со всеми дополнительными соглашениями и приложениями); оригиналы и копии платежных документов, подтверждающий факт оплаты по договору, либо кредитных договоров (при наличии);
• договоры уступки прав требований (при наличии). В случае, если заявление подает лицо, которое приобрело право требования, необходимо предоставить документ об оплате первоначального договора застройщику, а также документы об оплате договора уступки прав требований. Оригиналы и копии иных документов по долевому участию в строительстве (судебные решения, соглашения о расторжении договоров и др.);
• если от имени одного из участников долевого строительства действует представитель, необходима нотариальная доверенность (с полномочиями на представление интересов в деле о банкротстве) либо подтверждение статуса законного представителя (свидетельство о рождении и т. д.)
Заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должно быть подписано всеми участниками долевого строительства. Шаблоны заявлений опубликованы на сайте Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, в разделе «Памятка». Копии документов необходимо заверить собственноручно: «Копия верна. ФИО. Подпись.
Дата».
Чтобы не заверять на каждом листе, копии можно сшить. Копия документов должна быть заверена лицом, подающим заявление о включении в реестр требований.
Каковы сроки возобновления строительства по жилому комплексу «Окский берег»?
На данный момент формируются реестры требований участников строительства (каждому дольщику необходимо направить заявление для включения в РТУС).
После завершения формирования реестров требований участников строительства Фондом будут проведены две процедуры:
— оценка стоимости и сроков завершения строительства;
— поиск независимой компании оценщика для оценки рыночной стоимости 1 кв. метра.
Завершение процедур запланировано до конца 2019 года.
Рассмотрение Наблюдательным советом Фонда материалов в целях принятия решения о целесообразности или нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства запланировано на конец 2019 года — начало 2020 года.
В случае принятия решения о завершении строительства будет разработан график со сроками начала и завершения строительства.
Что будет в случае принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства?
Участник строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона от № «О компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Инструкция по получению возмещения будет дополнительно размещена на сайте Фонда.
Что будет в случае принятия Фондом решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства? Могу я в этом случае выбрать денежное возмещение?
Граждане — участники долевого строительства получают возмещение только в случае принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства и выплате возмещения.
Какова на данный момент текущая ситуация по жилым комплексам «На Гончарова» и «Европейский»?
Формирование реестра требований участников строительства завершено.
В сентябре — октябре 2019 года Фондом будут проведены две процедуры:
— оценка стоимости и сроков достройки;
— поиск независимой компании оценщика для оценки рыночной стоимости квадратного метра.
Согласно Федеральному закону от № «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Фонд принимает решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Рассмотрение Наблюдательным советом Фонда материалов в целях принятия решения о целесообразности или нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства состоялось в ноябре 2019 года.
Кто будет выплачивать неустойку?
По вопросу выплаты неустойки необходимо обращаться сначала в Арбитражный суд Нижегородской области, затем копию решения суда передать конкурсному управляющему. Также определение суда должно быть передано из Арбитражного суда конкурсному управляющему.
Если договор участия в долевом строительстве был расторгнут, с заявлением о включении требований необходимо обратиться к конкурсному управляющему.
Я отправил конкурсному управляющему документы по почте. Как можно проверить, получены ли документы? Когда мне придет ответ о включении в реестр требований участников строительства?
Проверить факт получения документов дольщик может на сайте по адресу: bankrot.fedresurs.ru. Уведомление готовится в течение 30 рабочих дней.
Требуются ли отправлять по почте или подавать в офисе оригиналы документов?
Для подачи документов по почте требуются собственноручно заверенные копии, для подачи в центре приема — оригиналы и собственноручно заверенные копии.
Необходимо ли указывать всех дольщиков в заявлении о включении в реестр требований? Кто должен заверять копии документов?
Если в договоре долевого участия указано несколько дольщиков, пишется одно заявление, которое подписывают все дольщики. Требуются копии паспортов каждого участника договора. Копии документов необходимо заверить каждому дольщику.
Какой адрес офиса для подачи заявления на включение в реестр участников строительства?
Офис конкурсного управляющего расположен по адресу:
г. Нижний Новгород, пр. Гагарина, 168, 1 этаж.
Часы работы: пн. — пт. 10.00–19.00; сб, вс. — выходной.
Где найти пример заполнения заявления о включении в РТУС?
Заявление пишется в свободной форме.
Что должно быть прописано в нотариальной доверенности, если вместо участника долевого строительства в центр приема документов обратится его представитель?
В доверенности должны быть предусмотрены полномочия:
-на представление интересов доверителя в суде;
-на представление интересов доверителя в рамках дел о банкротстве;
-на предъявление требований о включении в реестр требований участников долевого строительства.
В случае, если в ДДУ несколько дольщиков, как должен формироваться комплект документов конкурсному управляющему? Достаточно одного комплекта, в том числе одного заявления о включении в реестр, в котором будет указаны все дольщики?
В данном случае подается один комплект документов, в том числе и одно заявление, подписанное всеми дольщиками. При этом необходимы копии паспортов всех участников долевого строительства. Если от имени одного из дольщиков действует представитель, необходима нотариальная доверенность (с полномочиями на представление интересов в деле о банкротстве).
Кто будет проводить общее собрание участников долевого строительства после утверждения конкурсного управляющего? Фонд вправе выступать от имени дольщиков?
Согласно действующему законодательству проводить общее собрание будет конкурсный управляющий в строгом соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ. От имени дольщиков вправе выступать только специально уполномоченное лицо (на основании доверенности).
Согласно каким нормам законодательства возможно возобновление строительства с момента введения конкурсного производства?
Действующее законодательство не предусматривает конкретных сроков по возобновлению строительства. Вместе с тем все предусмотренные в параграфе 7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ мероприятия направлены на достижение основной цели процедуры несостоятельности застройщика — создание эффективных механизмов, направленных на повышение вероятности исполнения обязательства перед дольщиками со стороны застройщика, в том числе путем передачи квартир.
Возможно через Фонд запрашивать экспертизу и/или иные документы, подтверждающие степень готовности строений?
Фонд не наделен полномочиями по предоставлению документов, подтверждающих степень готовности объектов. По данному вопросу Вы вправе обратиться к конкурсному управляющему после его утверждения решением арбитражного суда.
В соответствии с пунктом 2 статьёй 201.12–1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ осуществление разумных необходимых действий для поиска и привлечения иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, является обязанностью конкурсного управляющего.
Где зафиксированы обязанности управляющего в отношении объектов и дольщиков?
Обязанности конкурсного управляющего зафиксированы в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ.
Должен ли управляющий проводить работы на объектах?
Согласно нормам Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, конкурсный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества. Конкурсный управляющий обеспечивает сохранность имущества должника путем принятия соответствующих мер.
Есть ли собрания кредиторов должника, на которых должны присутствовать участники долевого строительства?
Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ предусматривает организацию и проведение конкурсным управляющим собраний участников строительства, которыми принимаются решения по каждому объекту строительства (дому). Сроки проведения собраний и вопросы, выносимые на голосование, регламентированы законом , в зависимости от факта уплаты взносов в Фонд по каждому объекту. (статьи 201.12, 201.12–1 Закона о банкротстве).
Согласно новым правилам, объекты могут быть переданы новому застройщику без проведения собраний участников строительства на основании параметров, которые установлены постановлением Правительства РФ от 12 сентября № 1192. Фонд защиты участников долевого строительства принимает решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования завершения строительства домов и объектов инфраструктуры в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Должен ли конкурсный управляющий информировать о том, что он передал объект для завершения строительства другому застройщику?
Урегулирование обязательств застройщика путем передачи его имущества и обязательств иному застройщику происходит под контролем арбитражного суда. Не позднее трех дней с даты государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок конкурсный управляющий (внешний управляющий) путем включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве осуществляет опубликование сведений о новом застройщике и объекте незавершённого строительства на сайте.
В какие сроки планируется получение решения суда о назначении конкурсного управляющего?
Период признания застройщика банкротом зависит от определения даты заседания судом.
Может ли Фонд привлечь для завершения строительства объектов другого застройщика, не дожидаясь признания застройщика банкротом?
Нет, не может. До введения процедуры банкротства Фонд не является участником рассматриваемых правоотношений.
Источник: xn--214-mdd8bf5b.xn--p1ai
Документы необходимые для вступления в долевое строительство
Последние десятилетия в России ознаменовались бурным строительством в российских регионах. Рынок жилой недвижимости оживился, и во многом этому способствовала такая форма инвестиций в жилье, как долевое строительство. Расскажем о том, что это, чем выгодно и как в этом участвовать, чтобы не потерять деньги. Ведь долевое строительство документы, опубликованные в средствах массовой информации, это доказывают — выгодный, но достаточно рискованный способ приобретения жилья.
Что такое долевое строительство?
Долевое строительство — это сравнительно новая форма строительной деятельности, возникшая в Аргентине в восьмидесятых годах ХХ века. Ее суть в том, что организация-застройщик собирает средства у граждан, желающих приобрести жилье (дольщиков). На эти деньги строится объект недвижимости (как правило, многоквартирный дом), на него получается разрешение на ввод в эксплуатацию, и дольщики получают от застройщика квартиры в этом доме.
В России долевое строительство регулируется отдельным законом №214-ФЗ, который вступил в силу уже более десяти лет назад. В нем прописаны основные понятия этой формы приобретения жилья. Недвижимость строит фирма или компания (в законе их называют застройщиками), имеющая в собственности (или в аренде) участок земли.
По договору долевого строительства застройщик в оговоренный срок обязан построить дом/многоквартирный дом/таунхаус и передать участнику долевого строительства, который выделил на стройку деньги.
Условия вступления в долевое строительство таковы, что за последние пять-шесть лет зафиксировано немало случаев нарушений договоров участия — со стороны застройщиков, которые либо не сдают жилье в оговоренные сроки, либо требуют доплаты, либо приобретший квартиру гражданин обнаруживает, что недвижимость уже имеет других хозяев. Риски «долевки» велики, но она продолжает оставаться популярной, прежде всего благодаря низким затратам на приобретение жилья.
Стоимость жилья в долевом строительстве
Один из существенных плюсов такого способа решения квартирного вопроса, как долевое строительство цены на жилье значительно ниже, чем если бы оно покупалось уже готовым. Все дело в том, что на начальном этапе строительства, когда вносятся первые деньги, затраты застройщика меньше, и квартира покупается фактически «по цене производителя». Стоимость «долевого» жилья получается как минимум на треть меньше готового, а это большие деньги.
При этом дольщик может вносить как сразу всю сумму, так и по частям (это оговаривается с застройщиком), то есть жилье можно приобрести в рассрочку, не переплачивая большие проценты, как, например, при покупке жилья по ипотеке.
Как участвовать в долевом строительстве
Чтобы принять участие в долевой стройке, покупатель квартиры должен:
- Выбрать застройщика: лучше всего юридическое лицо, известное в городе и с долгим сроком существования на рынке, с успешными завершенными проектами;
- Запросить сведения у выбранного застройщика о строящемся объекте недвижимости, земельном участке, на котором он расположен, проектной декларации и разрешении на строительство;
- Запросить сведения о строящемся объекте в городской администрации: о наличии у застройщика разрешения на строительство, о наличии жалоб на застройщика, о размещении проектной документации, о госрегистрации договоров участия в «долевке» в управлении Росреестра;
- Если полученные сведения покупателя удовлетворяют, он может оформить у застройщика договор долевого участия. Это самый важный документ для обеих сторон, участвующих в договоре, поскольку именно в нем прописаны все ключевые условия;
- Договор регистрируется в управлении Росреестра;
- Не более чем через месяц покупатель получает зарегистрированный договор;
- И только тогда он должен внести свой денежный взнос застройщику;
- В случае благополучного окончания строительства в оговоренный срок происходит передача объекта долевого строительства, дольщик получает ключи от квартиры и подписывает акт приемки-передачи.
Обязательства дольщика
В договоре долевого участия прописано, какие обязательства несут заключившие его стороны. Застройщик обязан построить дом в указанный срок и передать его покупателю по оговоренной цене. А какова ответственность участника долевого строительства?
Главное, что должен сделать дольщик — в срок оплатить полную стоимость договора (если деньги вносятся сразу всей суммой) либо его часть (если квартира покупается в рассрочку). Если сроки платежей систематически нарушаются (систематически — то есть более трех раз в течение года), то застройщик имеет право не отдавать квартиру. Он может даже предъявить дольщику требования о выплате неустойки.
Еще одна обязанность дольщика — принять квартиру. Застройщик направляет ему уведомление о завершении строительства, и в течение недели после получения уведомления (либо в те сроки, что указаны в договоре), покупатель должен принять объект строительства. После подписания бумаг по приему-передаче жилья дольщик регистрирует право собственности на свое недвижимое имущество.
Насколько выгодна ипотека на строительство дома и с какими «подводными камнями» может столкнуться заемщик читайте здесь. Какая необходима документация на строительство дома подробно описано тут.
Как избежать рисков
Несмотря на все плюсы «долевки» (квартиру дольщик получает в оговоренный срок, итоговая цена на нее ниже, чем при покупке на вторичном рынке, купить ее можно в рассрочку, долг погашается по окончании стройки, квартиры, построенные таким образом, лучше по качеству, чем, например, соципотечные квартиры), нередки случаи мошенничества или просто недобросовестного отношения застройщика к будущим квартировладельцам.
Поэтому компании-застройщики предлагают регистрировать договор долевого строительства в Росреестре — службе, учрежденной государством, которая занимается регистрацией объектов недвижимости. Этот документ содержит следующие обязательные пункты:
- описание недвижимого имущества, который планируется построить;
- четко прописанные сроки передачи его участнику долевого строительства;
- сроки гарантии на жилое строение (пять лет, как сказано в законе о защите прав потребителей);
- стоимость сделки, как она должна оплачиваться и в какие сроки.
Помимо этого, для снижения рисков потери денег гражданам, желающим участвовать в долевом строительстве, желательно самими предварительно проверить документы застройщика, а именно:
- его проектную декларацию;
- бумаги на землю, которая до окончания строительства находится в собственности или аренде у застройщика;
- разрешение на строительство, которое должно быть подписано городским руководством. При этом важно обратить внимание на срок действия этого разрешения и на то, какие именно виды строительных работ там прописаны;
- проект строительства, заверенный главным городским архитектором.
Кроме того, будущему дольщику желательно еще до того, как войти в долевое строительство, собрать всю возможную информацию о застройщике, его предыдущих проектах, сроках сдачи домов, их качестве.
«Долевка» и нежилые помещения
Любопытно, что этот способ увеличения объектов недвижимости оказался столь удобен, что в России немалую долю рынка занимает долевое строительство нежилых помещений. Участие в таком строительстве происходит так же, как и в строительстве жилых домов: дольщики вносят деньги, застройщик ведет стройку. Но долевое строительство нежилых помещений имеет некоторые нюансы.
Например, возможно внесение «доли» не деньгами, а ценными бумагами (векселями и т. п.), либо поставками стройматериалов. Надо иметь в виду, что такие договора — они называются инвестиционными — не регистрируются в Росреестре. Поэтому приобретение помещения по этим договорам несет определенные риски.
Физическое лицо, приобретающее нежилое помещение по долевому договору, не имеет права на налоговый вычет.
Источник: www.it-nv.ru
Что такое ДДУ при покупке квартиры
ДДУ — это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре. Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании людей подобных законодательных нюансов.
ДДУ: Определение
Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний. Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).
Особенности заключения соглашения
Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.
Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:
Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).
Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.
Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.
Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.
Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.
Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.
Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ
Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:
Разрешительный акт на ведение строительных работ . Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.
Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности — это информация о целевом использовании данного земельного участка.
Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах , проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.
Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.
Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.
Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:
своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;
вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег ;
у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира .
При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:
мошенничество со стороны застройщика;
форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);
затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.
Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.
Заключение
Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество — существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.
Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.
Источник: novostroev.ru