Как выбрать подрядчика для строительства частного дома

Выбор подрядчика для строительства дома – задача стратегическая. Здесь ошибаться нельзя! Найти огрехи (при очень большом желании) можно в работе любого профессионала, тем более, если заказчик достаточно хорошо разбирается в теме строительства и нюансах конкретной технологии. Недаром говорят, что у каждой стройки своя история, в том числе история ошибок.

Однако, выбирая подрядчика методом «научного» тыка, вы рискуете превратить стройку в одну большую ошибку. А это чревато потерей не только денег и времени, но и здоровья (вы же знаете, что все болезни из-за нервов).

«Правильный выбор застройщика – это 70% успеха»,– утверждает Анна Микуляк, руководитель отдела продаж компании «РНР». Но как выбрать правильно? Наши рекомендации тем, кто убеждён в неэффективности метода тыка и не надеется на русский авось.

Совет 1. Определитесь с функционалом дома. Ответьте себе на вопрос: «Для кого и для чего вы строите дом? Какие задачи он должен решать?»

Можете прописать все требования на бумаге, чтобы сформулировать их максимально чётко. В дальнейшем это определит архитектурные и планировочные особенности дома. «Главное, что нам, как застройщику, требуется от вас, – понимание функционала вашего дома, – комментирует Анна Микуляк. – Строите вы дом для постоянного или сезонного проживания? Кто будет жить в доме?

Как выбрать подрядчика для строительства дома ?

Планируете ли вы содержать домашних животных? Например, один из наших заказчиков содержал большую собаку, которой вредно лежать на тёплом полу. Поэтому мы отказались от обустройства тёплых полов. Нужно понимать, что вы хотите от дома. Будете ли вы там гостей встречать каждые выходные или мечтаете о небольшом доме для уединённого проживания с семьёй.

Никаких специфических нюансов, вроде того, как лучше расположить дом на участке, сколько нужно отступить от участка соседа, насколько большими должны быть окна, какого размера должна быть бойлерная и какие требования к ней предъявляются, вам знать не нужно. Для решения каждой задачи у нас есть ответственные специалисты (архитекторы, инженеры, прорабы и т.д.). Вам же надо определиться, какого размера у вас должна быть, например, детская. Для одного ребёнка она будет или для двоих. Вот это важнее».

Совет 2. Прежде чем начинать строительство деревянного дома по канадской технологии и выбирать подрядчика, вникнете в тему.

Даже если вы далеки от строительства, как Австралия ото всех остальных материков, вам необходимо разобраться в вопросе самому. Знание темы и более-менее чёткие представления о технологии (в частности, каркасного домостроения) позволят вам, во-первых, избежать многих ошибок, а, во-вторых, понимать, что делает подрядчик, и уверенно задавать вопросы, если в какой-то момент недопонимание возникнет. Ну и, в-третьих, человека, владеющего информацией (или знающего, где её раздобыть), обмануть куда сложнее.

Список литературы и интернет-ресурсов, которые могут оказаться полезными в изучении вопроса, приведён в статье «Как проверять качество стройки каркасного дома по этапам».

Как выбрать подрядчика для строительства дома?

Совет 3. Решив строить деревянный каркасный дом, обращайте внимание только на те фирмы, которые давно специализируются на каркасном строительстве

Подрядчиков сегодня пруд пруди! Но вам нужен тот, кто много лет специализируется на каркасном домостроении и обязательно имеет хорошую производственную базу. Впрочем, если фирма занимается, преимущественно, строительством домов из бруса, вполне возможно, что она пойдёт вам навстречу, с энтузиазмом взявшись за возведение вашего каркасника. Тем более, что в условиях кризиса застройщики становятся более гибкими и сговорчивыми. Но канадская технология, как и любая другая, предполагает не только знание множества нюансов, но и наличие высокотехнологичного оборудования, дабы не пришлось мастерить каркасный дом из пиломатериала прямо на строительной площадке.

Доверяя строительство домов под ключ подрядчику без опыта в каркасном домостроении, вы рискуете, как минимум, затянуть стройку (а ведь каркасники многие выбирают именно из-за высоких темпов строительства). О худших последствиях говорить не будем – они могут быть какими угодно. Добавим лишь, что настороженное отношение к каркасникам в России отчасти сформировано «обжёгшимися» на сотрудничестве с горе-подрядчиками. Анализ проваленных объектов, строящихся по канадской технологии, показал, что строителями были допущены грубейшие технологические ошибки, в результате чего заказчик получает домик Ниф-Нифа, а подрядчик, пользуясь некомпетентностью заказчика, списывает все на якобы недостатки каркасников.

Запомните, хороший каркасный дом мало чем отличается по прочности от своего кирпичного собрата, а по многим важным показателям превосходит его.

Совет 4. Будьте реалистами: не соблазняйтесь на заманчивые предложения подрядчиков построить вам каркасный дом «под ключ» за 1,5- 2 млн. руб.

О том, сколько стоит правильный дом на основе деревянного каркаса и почему он дороже «средненького» сруба, мы рассказывали в статье «Из чего лучше строить дом сегодня». А вот, как комментирует ситуацию, сложившуюся сегодня на рынке каркасного домостроения, специалист:

«Большая часть строителей каркасных домов становится заложниками стереотипов покупателей и стремится им соответствовать. Если 50% строителей, в которые входит и компания «РНР», объясняют потенциальному клиенту, что каркасный дом не может стоить дешево, потому что для его строительства используются только качественные материалы и конструкции, благодаря чему каркасник простоит без капремонта более 200 лет, то вторые 50% идут по пути наименьшего сопротивления. Они стараются максимально соответствовать ожиданиям покупателя, уверенно заявляя, что каркасный дом действительно дешёвый. Ведь нет ничего проще, чем сбить из досок коробку, заложить в неё утеплитель и жить – не тужить» (Анна Микуляк, руководитель отдела продаж компании «РНР»).

Совет 5. Выделите время на мониторинг рынка.

Даже «отсеяв» подрядчиков, которые не занимаются строительством по каркасной технологии, вы столкнётесь с тем, что специализированных фирм не так уж и мало. А с ростом популярности каркасной технологии их становится всё больше.

Мониторинг рынка позволит вам разобраться и в дальнейшем сориентироваться в предложениях компаний. Для этого рекомендуем:

• изучить сайты застройщиков, изучить портфолио построенных объектов и проанализировать представленную информацию

• посетить выставки деревянного домостроения , чтобы получить полное представление о новых технологиях, изучить предложения рынка и наладить контакты с застройщиками

• обязательно съездить не на демонстрационные площадки застройщика (где все может быть хорошо и красиво), а на реально строящиеся объекты и самим оценить качество строительства и профессионализм строителей

• приехать в офис компании, чтобы пообщаться с подрядчиком лично и принять решение о сотрудничестве

Совет 6. Изучите как можно больше информации о компании, которую планируете выбрать в качестве ответственного подрядчика.

История существования компании и количество построенных ею домов – факты, конечно, красноречивые. Но без доказательств это всего лишь «голые» цифры. Ну, какая радость вам с того, что компания существует 15 лет на рынке, а каркасную технологию вот только-только начала осваивать? Другое дело, когда компания все 15 лет специализируется на строительстве каркасных домов.

С количеством реализованных проектов та же самая история. Подрядчик может хвастаться, что ежегодно возводит сотни домов , но нужно понимать, что это за дома и какого они качества. Можно ли их называть домами или это скорее дачные или садовые домики!?

«Ежегодно мы строим порядка 50 домов. При этом каждый этап строительства у нас выполняется, как правило, отдельными бригадами. То есть, на выполнение различного вида работ есть свои специалисты.

Строительные бригады, специализирующиеся у нас на монолите и возведении фундаментов, профессиональные плотники и сборщики каркасов, инженерные бригады, выполняющие прокладку коммуникаций ( отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция), сертифицированные электрики, отвечающие за электроснабжение и слаботочные системы вашего дома. Кроме того, есть отдельные бригады для выполнения внутренних работ- от зашивки стен гипсокартонном, до высококачественной отделки помещений. Есть у нас в штате и дизайнеры интерьера. Но даже располагая широким диапазоном специалистов, мы физически не можем реализовывать баснословное количество проектов. Потому что к каждой задаче подходим индивидуально, тщательно прорабатывая каждый этап», – комментирует Анна Микуляк.

Не спешите сразу соглашаться и в том случае, когда подрядчик предоставляет портфолио с красивыми фотографиями построенных домов. Это могут быть фотографии, взятые с открытых источников в интернете или украденные у конкурентов. Поэтому поинтересуйтесь не только финальными картинками законченных домов, но и попросите представить фотографии показанных домов в процессе строительства, где вы можете посмотреть все этапы работ, выполненные конкретно этим подрядчиком. Ведь, согласитесь, если у подрядчика отсутствуют фотографии показываемых вам домов в процессе строительства, то маловероятно, что эти дома строились данной фирмой и это всего лишь демонстрация “веселых картинок”

Совет 7. Попросите контакты клиентов, чтобы иметь возможность посмотреть готовые дома и узнать мнение тех, кто уже воспользовался услугами подрядчика и проживает в построенных им домах.

Это, пожалуй, самое очевидное свидетельство опыта, квалификации и надёжности подрядчика. В случае, если по каким-либо причинам, например, ссылаясь на конфиденциальность информации или нежелание тревожить клиентов, подрядчик отказывается предоставить контакты своих клиентов, он должен предложить вам альтернативу в виде посещения демонстрационной площадки.

Наличие таковой является очередным подтверждением серьёзности и надёжности компании. Так, компания «РНР» практикует показ клиентам домов на стадии монтажа каркаса и уже готового к сдаче. «Если человек до этого смотрел только кирпичные дома, то да, чаще всего он с настороженностью относится к каркасникам. Но если до нас человек уже успел посмотреть 2-3 каркаса, то когда он приезжает к нам на площадку и видит каркас от «РНР», раскладку балок, готовые стеновые панели, усиление «допами», осознаёт, что предлагаемая нами конструкция, в основе которой лежит оригинальная двутавровая балка, действительно надёжная. В 90% случаев после посещения наших объектов потенциальный клиент готов выбрать каркасную технологию для строительства своего дома, становясь клиентом реальным», – рассказывает Анна Микуляк.

Совет 8. Выбирайте подрядчика, который одновременно является производителем строительных материалов.

Строителей много, но далеко не каждый из них является производителем. А между тем, никто не знает технологию и стройматериал лучше, чем производитель. Те, кто уже успел построить дом, по каркасной технологии в частности, соглашаются, что сотрудничество с застройщиком, являющимся непосредственным производителем, позволяет:

• свести к нулю количество ошибок, допускаемых при строительстве

• обеспечить заявленное качество и надёжность постройки

• сэкономить время, деньги и нервы, исключив лишних участников в строительстве дома

Так, компания «РНР», помимо того, что является непосредственным производителем оригинальной двутавровой балки, изготавливаемой по лицензии канадской компании Nascor, выступает ещё и застройщиком каркасных домов. «У нас два собственных завода – в Ростове и Подмосковье, где подготавливается древесина, производится двутавр и собираются сами конструкции. Хочу отдельно отметить, что «РНР» не занимается сборкой каркаса в условиях, всё делается на фабрике – только так мы можем обеспечить надёжность и идеальную геометрию каркаса», – комментирует Леонид Морозов, инженер по строительству компании «РНР». Его коллега – Павел Спивак, главный инженер «РНР», дополняет: «Мы освобождаем клиентов от решения технических вопросов, осуществляя контроль проектирования, контроль прорабов и бригад, контроль качества выполняемых работ по объекту на каждом этапе строительства».

Фактически речь идёт не только о непосредственном строительстве, но и о шеф-монтаже (техническом надзоре), предусматривающем столь необходимое наблюдение и организационно-техническое руководство поставками материалов и монтажом. Такой комплексный подход обеспечивает высокое качество строительства при гарантированном соблюдении технологии.

Совет 9. Оцените качество древесины, которая «ляжет» в основу каркаса, потому что от этого напрямую зависит будущее вашего дома.

Возможность лично оценить качество древесины – ещё одно преимущество сотрудничества с подрядчиком-производителем. От того, насколько хорошо подготовлена древесина, в итоге будет зависеть надёжность всей постройки и срок её службы. От этого же во многом зависит и стоимость дома.

Предлагая деревянный каркасный дом «под ключ» за 500 т.р., подрядчик, наверняка, не заботится о качестве используемой древесины. Как правило, такие «эконом»-предложения подразумевают каркас из сырого дерева, завуалированный под определением «древесина естественной влажности класса С». К сведению, класс С допускает почти любые пороки древесины.

Знаете, что в таком случае произойдёт уже через год? Каркас из сырых досок, вместе с утеплителем запечатанный плёнкой, начнёт гнить! Остановить процесс гниения практически невозможно. Таким образом, ваш дом очень скоро превратится в рассадник плесени, грибка, болезнетворных бактерий, став непригодным для жизни. В общем, светит вам полный демонтаж и переделка стен. И тут впору бы вспомнить о том, что скупой платит дважды…

«Древесина бывает разного качества: подготовленная для того, чтобы строить дом, и, соответственно, неподготовленная. Наша древесина – подготовленная! Использование сухой строганной балки – главная особенность каркасов «РНР», – комментирует Наталья Фирстова, главный архитектор компании «РНР». – Но при этом влажность древесины должна быть не менее 12%.

Мы добиваемся этого с помощью специальной сушильной камеры. На производство поступает свежеспиленный лес, где в последующем древесина сушится и проходит дополнительную подготовку. Я имею в виду обработку антипиренами, антисептиками, что позволяет защитить дерево от различных насекомых вроде короедов, а также воздействия влаги и конденсата».

Совет 10. Категорически откажитесь от приблизительной сметы и упрощённого сметного расчёта! При заключении договора подряда требуйте детального составления сметы!

Даже человек, далёкий от строительной темы, понимает, что строительство дома (тем более «под ключ») предполагает выполнение огромного объема работ. Контролировать расходы на оплату труда многочисленных специалистов (от квалифицированных проектировщиков до разнорабочих «принеси-подай», без которых не обходится ни одна стройка) и закупку внушительной номенклатуры строительно-отделочных материалов невозможно без сметы.

Невозможно это сделать и имея на руках так называемую приблизительную смету. В последнем случае подвох заключается не только в том, что в результате стоимость строительства может быть сильно завышена, но и в том, что в разгар стройки подрядчик может сделать вам «сюрприз» в виде списка неучтённых дополнительных работ. При наличии приблизительной сметы парировать вам будет нечем. Смета же приблизительная!

Уберегите себя от таких сюрпризов – составьте детальную смету и уделите время, чтобы наедине с калькулятором самостоятельно всё перепроверить, разобраться в позициях и ценах. Любые сомнительные пункты или возникшие расхождения и вопросы помечайте цветом и не стесняйтесь позвонить потенциальному подрядчику (либо приехать в офис), чтобы получить внятный однозначный ответ. Идеально, если у вас есть возможность нанять второго подрядчика, который бы составил альтернативную смету. Пусть это будет платно. Но даже заплатив за смету дважды (двум разным специалистам), вы всё равно останетесь в плюсе, застраховав себя от неучтённых дополнительных работ и возможной переплаты/завышенной цены на отдельные виды работ и/или строительно-отделочные материалы.

Но если возможности привлечь второго подрядчика нет, не велика потеря. В конце концов, сегодня все справочники выложены в открытом доступе в интернете. Без особого труда можно узнать, сколько весит кубометр бетона или погонный метр арматуры, нормы расхода любого материала, да и цены на материалы сравнить несложно. На дворе XXI век! Проанализировать смету можно, не выходя из дома!

Уделив пристальное внимание согласованию сметы, вы потом не раз похвалите себя, высоко оценив свою предусмотрительность и интеллектуальный уровень. Ну, и наоборот: подпишите смету не глядя, и… Здравствуйте, грабли, давно не виделись!

Совет 11. Требуйте гарантий, но не соблазняйтесь на пожизненные.

Гарантия производителя на материал и гарантия подрядчика на выполненные работы – немаловажный фактор. В соответствии со ст. 724 и ст. 756 ГК РФ, «…предельный срок обнаружения недостатков результата работ для всех видов подряда составляет 5 (пять) лет». Причём пятилетний гарантийный срок распространяется на результаты работ строительного подряда, независимо, установлен ли на них гарантийный срок.

Однако некоторые подрядчики гордо заявляют о предоставлении гарантии в 30-50-75 лет, а то и пожизненной. Насколько это оправдано, комментирует Анна Микуляк: «Мы даем гарантию на всё, что мы делаем: на все выполняемые нами работы и используемые материалы. Естественно, на материалы (кроме каркаса, производителем которого мы являемся) предоставляется гарантия производителя.

Например, мы не являемся производителем кровли, которую используем, но, тем не менее, на неё распространяется гарантия производителя. Да, иногда мы сталкиваемся с возражениями клиентов, считающих, что гарантия 5 лет на дом, который должен прослужить, как минимум, полвека, слишком мала. Ведь некоторые компании представляют гарантию чуть ли не пожизненную!

Но ответьте себе на вопрос: кто даёт вам гарантию? Фирма, которая существует на рынке без году неделя и может исчезнуть через полгода? Для недобросовестных подрядчиков все средства привлечения клиентов хороши, в том числе и обещания гарантии на весь срок эксплуатации дома.

А клиенты, в свою очередь, теряют бдительность, полагая, что если фирма даёт такую гарантию, значит, она всенепременно надёжная. Но пожизненная гарантия, к сожалению, далеко не всегда свидетельствует о надёжности компании. Поэтому мой совет всем, кто сейчас выбирает подрядчика – наведите справки о компании. Тем более, что все данные сегодня находятся в свободном доступе! Если компания существует меньше трех лет, подумайте, нужна ли вам такая гарантия?».

Возможно, на столь тщательный мониторинг рынка и проверку подрядчиков решится не каждый. Но прежде чем пренебрегать одним из советов, подумайте, что речь идёт о доме, в котором долгое время, а возможно, и всю жизнь придётся жить вам и вашим близким.

Источник www.domrnr.ru

Как выбрать подрядчика для строительства дома?

Вы решили строить дом. Естественно, хотите выбрать подрядчика, который построит быстро, качественно, в четком соответствии с проектом и сметой.

Оставим за скобками предварительные этапы поиска проекта и подрядчика, когда вы провели аудит на этапе выбора строительного подрядчика — изучили сайты строительных компаний, отзывы о них в интернете в целом и на Лесстрое в частности и составили шорт-лист из нескольких компаний, которые приглянулись вам по описанию, бюджетному сегменту, базе проектов и отзывам.

Как же выбрать из нескольких вариантов свой и не пожалеть об этом выборе в дальнейшем?

На этом этапе необходим личный контакт с каждой из компаний. В обращении можно прямо сказать, что вы намерены строиться в ближайшее время и выбираете между несколькими компаниями.

Мы подготовили для вас пошаговую инструкцию, что надо выяснить о подрядчике перед тем, как принять решение о строительстве с ним.

1. Запрашиваем типовой договор подряда и скан свидетельства о регистрации компании. Проверяем юридическое лицо в Федеральной Налоговой Службе (сайты для проверки по ИНН: egrul.nalog.ru, kad.arbitr.ru) на предмет даты регистрации, суммы уставного капитала, состава учредителей (собственников), статуса юридического лица (не находится ли оно на стадии ликвидации).

2. Изучаем типовой договор подряда. Обращаем внимание на:

• предмет договора
• сроки строительства: предусмотрено ли включение сроков по отдельным этапам
• фиксацию стоимости договора на всех этапах
• этапы оплаты в привязке к этапам строительства
• учет условий для строительства (кто предоставляет жилье для бригады, электричество, кто осуществляет уборку мусора и т.д.)
• каким образом осуществляется приемка готового дома, как выглядит акт приемки (операционный лист)
• гарантию на все элементы дома (фундамент, стеновой комплект, коммуникации, используемые материалы)

3. Запрашиваем детальную смету и включаем её в договор подряда как приложение. Статья 33 Закона о защита прав потребителя (Смета на выполнение работы (оказание услуги)) гласит: «на выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно». Смета основывается на проектной документации. В неё включается:

• полный перечень материала, используемого при изготовлении домокомплекта и строительстве объекта с указанием количества, размеров, категории, марки, стоимости. В этот раздел могут быть включены ненужные материалы, за которые придется заплатить, поэтому предпочтительнее, когда в качестве приложения к Договору добавляется проектная документация, являющаяся основанием для расчета объема материалов.
• описание и стоимость всех выполняемых работ
• условия и стоимость доставки
• дополнительные затраты (например, стоимость генератора в случае отсутствия электричества на участке)

4. Выясняем реальный опыт работы подрядчика в строительстве. Сколько и какие объекты построены компанией за всю деятельность и в течение одного года. Попросите адреса построенных объектов и контакты заказчиков для посещения построенных или строящихся объектов.

5. Уточняем, есть ли у подрядчика собственное производство и/или собственная заготовка леса. Если да, то какой лес заготавливается и какая продукция производится. Выбор строительной компании с собственным производством позволит избежать привлечения субподрядной организации. По возможности, посетите производство. Необходимо запросить сертификат о регионе происхождения леса.

При прочих равных условиях стоит выбирать лес, произрастающий в Северо-Западном или Сибирском федеральных округах. Суровый климат этих регионов обуславливает устойчивость древесины к гниению, растрескиванию и влиянию внешних природных факторов. Годовые кольца древесины получаются узкими, а сама древесина — прочной и твёрдой, с жёсткими волокнами, плотно прилегающими друг к другу. Влаги они впитывают гораздо меньше. Они менее гигроскопичны, и древесина хуже проводит тепло.

* При более детальном обсуждении Вашего проекта, когда с подрядчиком уже определились, обязательно выясните, какие материалы будут использованы конкретно на Вашем проекте: сорт пиломатериалов, из зеленого леса или сухостоя (последняя категория нежелательна, т.к. быстро гниет, хотя выглядит как доска камерной сушки), соответствие указанных в проекте сечений балок, несущих стоек, погонажных изделий фактическим размерам.

6. Уточняем наличие проектного отдела в компании (или кто осуществляет проектирование). При наличии проектировщика Вы имеете возможность до заключения договора на строительство обсудить все свои пожелания к проекту и внести грамотные изменения в проектную документацию. Проектировщик грамотно рассчитает объем требуемого материала для минимизации его расхода.

7. Запрашиваем информацию о количестве бригад, их национальном составе и квалификации:

• как происходит набор, обучение и аттестация сотрудников
• предполагает ли технология строительства стабильную работу на объекте одной бригады с прорабом, или бригады будут меняться в зависимости от этапа работ и прочих факторов
• предоставляет ли компания контакты прораба, который будет курировать процесс строительства. Если возможно, задайте прорабу несколько вопросов, касающихся строительства по выбранной технологии. Он должен оперативно на них ответить. Уточните у него срок работы в компании. Случается, что при больших объемах строительства компании нанимают бригады, не оформляя их в штат и не заключая с ними договоров. Осторожно относитесь к компаниям, у которых бригады состоят из выходцев из бывших южных республик СССР. Исторически в Средней Азии основным материалом строительства была глина и камень — такие рабочие зачастую не имеют опыт работы с деревом. Если все же Вы остановились на бригаде из СНГ, требуйте от компании копий разрешений на работу. Будет неприятно, если в процессе строительства ваших рабочих депортируют на Родину, а вас обвинят в нарушении миграционного законодательства.

8. Узнаем, как осуществляется контроль качества строительных работ. Уточните у компании, имеется ли у нее отдел технического надзора, как осуществляется контроль качества строительства, какая документация ведется в процессе строительства, есть ли промежуточные приемки этапов работ (котлован, фундамент, возведение стенового комплекта, стропильная система, кровля, межэтажные перекрытия и внутренние перегородки, утепление, прокладка коммуникаций, внутренняя и внешняя отделка). Отдельно должен вестись контроль за качеством используемых строительных материалов от получения их с производства до использования на объекте заказчика. Есть практика, когда компания, имеющая отдел технического контроля, закрепляет за каждым изготавливаемым домокомплектом прораба, отвечающего за последующее строительство.

Дополнительным плюсом для компании будет возможность предоставления промежуточных актов по скрытым работам с фото- или видеофиксацией (скрытыми работами в строительстве называют те, которые невозможно проверить в момент сдачи здания в эксплуатацию, например, работы по фундаменту, монтажу несущих конструкций, толщину заложенного в стенах утеплителя, антисептирование древесины).

9. Уточняем наличие у компании собственного автопарка. Наличие собственного транспорта позволяет компании четко планировать доставку и рассчитывать её стоимость. Как правило, стоимость доставки собственным транспортом получается дешевле, чем привлечение транспортной компании.

10. Запрашиваем карту контактов представителей компании, с кем Вы можете связаться в разных случаях (менеджер-куратор, проектировщик, прораб, бухгалтерия, директор).

В данном обзоре мы отразили все важные критерии, по которым стоит выбирать подрядчика.

Но насколько часто на практике встречаются строительные компании, им соответствующие?

Для того чтобы Вы смогли представить себе реальную картину, мы попросили наших экспертов — представителей нескольких строительных компаний, активно работающих на Лесстрое — отразить их позицию по каждому из критериев.

Наши эксперты сегодня:

• Христофоров Павел Викторович, заместитель генерального директора компании «ЛесДомТорг»
• Митечкин Валерий Сергеевич, генеральный директор компании «Регион Плюс»
• Шаляпин Николай Викторович, генеральный директор компании «ДОМОСКОВЬЕ»
• Виктор Ли, коммерческий директор компании «Lee Group»

1. Предоставляем по запросу типовой договор подряда и скан свидетельства о регистрации компании.

Все компании, участвующие в текущем обзоре, предоставляют данные документы по запросу клиента.

2. Типовой договор на строительство (договор подряда) включает разделы:

Павел Христофоров, ЛесДомТорг: 1. Предмет договора, 2. Сроки выполнения работ, 3. Цена договора. Порядок расчетов, 4. Порядок выполнения работ, 5. Порядок приема результата работ, 6. Ответственность сторон, 7. Расторжение договора, 8. Разрешение споров, 9. Остальные положения, 10. Гарантийные обязательства, 11. Реквизиты и подписи сторон, 12. Приложение №1: Комплектация (Спецификация на строение); Приложение №2: Поэтажные планировки; Приложение №3: Правила эксплуатации.

Валерий Митечкин, Регион Плюс: В договор подряда включаются: нормы точности, комплектация дома, проект, график платежей и график работ, технические условия на материал, правила эксплуатации дома.

Николай Шаляпин, Домосковье: 1. Предмет договора, 2. Сроки строительства (предусмотрено включение сроков по отдельным этапам), 3. Стоимость договора (фиксируется на всех этапах), 4. Порядок оплаты (в привязке к этапам строительства), 5. Условия для строительства, 6. Приемка работ (в ходе строительства подписываются Акты скрытых работ, после окончания Акт приемки работ и материалов), 7. Гарантия (на все элементы дома и используемые материалы гарантия 5 лет).

Виктор Ли, Lee Group: 1. Предмет договора, 2. Сроки строительства, 3. Фиксация цены, 4. Этапы оплаты, 5. Условия размещения бригады, 6. Информация об условиях эксплуатации, 7. Гарантийные обязательства, 8. Информация об условиях вывоза мусора и приема работ. Приложение к договору: указываем полное техническое описание строения и применяемые материалы.

3. Оформляем смету приложением к договору.

Все наши эксперты оформляют смету приложением к договору, компания ЛесДомТорг имеет альтернативную позицию:

Павел Христофоров, ЛесДомТорг: Обычно фиксация сметы не требуется, т.к. в приложениях указан перечень работ, они входят в общую стоимость договора, которая является фиксированной и не подлежит изменению в одностороннем порядке. Т.е. клиент за указанную стоимость получает полностью готовый объект, а прочие расходы, не оговоренные условиями договора, уже берет на себя компания. При наличии спецпредложений и акций, стоимость этих опций уменьшает стоимость дома. В случае если реальное количество материала превышает сметное, клиент не доплачивает за материал. Но в отдельных случаях смета предоставляется, например, для оформления строительства под «материнский капитал», т.к. этого требует Пенсионный фонд.

4. Смета включает:

Павел Христофоров, ЛесДомТорг: Номенклатура материала, его количество, описание, стоимость за единицу измерения, общая стоимость по каждому пункту, стоимость работ и стоимость доставки до участка клиента. Но возможны и другие варианты в зависимости от того, что хочет клиент.

Николай Шаляпин, Домосковье: Полный перечень материалов, используемых при изготовлении домокомплекта и строительстве объекта с указанием количества, размеров, категории, марки, стоимости. В этот раздел включены расходные материалы, в качестве приложения к Договору — проектная документация.

Виктор Ли, Lee Group: Перечень и стоимость материалов.

5. Реальный опыт работы в строительстве, лет:

Павел Христофоров, ЛесДомТорг: 5 лет. Общий опыт работы с 2004 года, стартовали с перепродажи деревянных домов одной из ведущих компаний. В 2011 году объединились с предприятием, занимающимся производством пиломатериалов и начали строить дома в Новгородской, Вологодской, Архангельской, Ярославской и Тверской областях. В январе 2013 года был создан бренд ЛесДомТорг и открыто одноименное юридическое лицо и офис в Москве, позже — в Санкт-Петербурге. Реальный опыт работы в строительстве мы отсчитываем с августа 2011 года, когда мы начали впервые самостоятельно строить свои объекты, своими бригадами и из своего пиломатериала.

Валерий Митечкин, Регион Плюс: 8 лет.

Николай Шаляпин, Домосковье: 6 лет.

Виктор Ли, Lee Group: 8 лет.

6. Количество построенных домов за календарный год.

Павел Христофоров, ЛесДомТорг: В среднем с 2011 года — около 160 домов в год.

Валерий Митечкин, Регион Плюс: 24-30 домов.

Николай Шаляпин, Домосковье: 40 домов в 2015 году.

Виктор Ли, Lee Group: 90-110 домов.

7. Вывозим заказчиков на строящиеся/построенные объекты.

Все эксперты вывозят клиентов на строящиеся и построенные объекты по договоренности.

8. Наличие собственной заготовки леса.

Павел Христофоров, ЛесДомТорг: На данный момент собственные «делянки» с лесом мы не держим, закупаем пиловочник у 7 организаций из Архангельской и Вологодской областей. Но т.к. объемы мы забираем большие, практически полностью весь объем заготовок у данных компаний, то по цене это выходит практически так же, как если бы мы сами занимались лесозаготовками.

Валерий Митечкин, Регион Плюс: нет.

Николай Шаляпин, Домосковье: Да (Кировская область).

Виктор Ли, Lee Group: Нет, лес закупаем.

9. Наличие собственного производства.

Все компании имеют собственное производство пиломатериалов.

10. Наличие проектного отдела/проектировщика.

Все компании имеют проектный отдел либо штатного или удаленного проектировщика и оперативно адаптируют проекты под заказчика.

11. Количество бригад, их национальный состав.

Павел Христофоров, ЛесДомТорг: Постоянно работает в компании 12-15 своих бригад, но в «горячий» сезон берем на субподряд дополнительно до 15-20 проверенных бригад от тех компаний, которым мы комплектуем материалы на объекты. Примерно половина бригад — граждане РФ. Но при условии, что в бригаде работают хорошие специалисты, ответственные и с опытом работы в данной сфере, также привлекаем рабочих из соседних стран, при наличии у них разрешения на работу и с оформлением договорных обязательств с нашей компанией.

Валерий Митечкин, Регион Плюс: 12 бригад по 3-4 человека.

Николай Шаляпин, Домосковье: 12 бригад, белорусы.

Виктор Ли, Lee Group: 8 бригад: русские (Новгородская область, Пестовский р-н), 2 бригады привлекаем на летний сезон из Молдавии (работаем уже более 4 лет).

12. Как оценивается и отслеживается квалификация рабочих в бригадах.

Павел Христофоров, ЛесДомТорг: Проводится плановое тестирование и аттестация рабочих по теоретической и практической части каждые 3-4 месяца, а также внеплановые проверки на объектах. При поступлении каких-либо заявлений от клиентов проводим дополнительную аттестацию с рассмотрением целесообразности дальнейшей работы в нашей компании.

Валерий Митечкин, Регион Плюс: На работу берем комплексные бригады, обзваниваем предыдущих работодателей и просим рекомендации, а также бывших клиентов (где работала бригада), если в этом есть необходимость.

Николай Шаляпин, Домосковье: Бригады постоянные работают с момента образования компании, периодически отправляются на курсы обучения (например, Velux-мансардные окна).

Виктор Ли, Lee Group: Как правило, все бригады работают с нами давно. Если надо добирать, нанимаем проверенных рабочих с хорошими рекомендациями с прошлых мест работы и смотрим выполненные работы.

13. Один объект строит одна бригада или есть разделение по этапам?

Павел Христофоров, ЛесДомТорг: Фундамент делает одна бригада, а разгрузку материалов для строительства объекта, а также монтаж дома или бани осуществляет вторая бригада. Замена бригады в течение процесса строительства осуществляется исключительно в индивидуальном порядке.

Валерий Митечкин, Регион Плюс и Николай, Домосковье: Один объект строит одна бригада.

Виктор Ли, Lee Group: Как правило, объект строит одна бригада. Исключение может быть на работах по ленточному и плитному фундаменту.

14. Как осуществляется контроль качества материала и производимых работ.

Павел Христофоров, ЛесДомТорг: Контроль качества материалов осуществляется на производственной базе перед отправкой на объект, а также в процессе разгрузки выездным менеджером. Контроль работ производится старшим бригады (или прорабом) и выездным менеджером в присутствии клиента. По требованию клиента, при необходимости, осуществляется дополнительный выезд сотрудника компании на объект.

Валерий Митечкин, Регион Плюс: Заказчикам предоставляются сертификаты соответствия на используемый материал, контроль качества производимых работ осуществляется техническим надзором 2-3 раза в месяц по согласованию с заказчиком.

Николай Шаляпин, Домосковье: В компании есть отдел технического надзора; Качество строительство отслеживается через промежуточную приемку этапов работ (фундамент, возведение стенового комплекта и т.д.); закрепляем прораба, отвечающего за строительство.

Виктор Ли, Lee Group: Контроль качества работ и материалов осуществляет бригадир, который есть в каждой бригаде и на которого возложена ответственность за выполнение работ.

15. Наличие собственного автопарка.

У половины экспертов (компании «Регион Плюс» и «Домосковье») есть свой автопарк, у компании «ЛесДомТорг» налажены долгосрочные договорные отношения с транспортно-логистической компанией.

16. Предоставляем заказчику карту контактов: чьи контакты предоставляются.

Все эксперты заявили, что предоставляют по запросу клиента лист контактов; в минимальном варианте это контакты менеджера, бригадира, директора.

Предварительная проверка подрядчика — работа не из легких, требующая затратить определенные усилия и время. Но это необходимая работа, позволяющая избежать значительно бОльших затрат усилий, времени и денег во время строительства и эксплуатации дома.

Если вы хотите сэкономить время и нервы, для вас работает сервис «Лесстройнадзор». Оставьте заявку, чтобы получить бесплатную консультацию и рекомендованных подрядчиков: по телефонам +7 (495) 374-90-27 или 8-800-500-07-31 (звонок по России бесплатный) или электронной почте [email protected]

Источник lesstroy.net

Как выбрать подрядчика для строительства дома и не попасть на дилетанта

Строительство загородного дома – многогранное, сложное и многоэтапное мероприятие. В большинстве случаев потенциальные владельцы предпочитают делегировать все заботы подрядчику, рассчитывая по завершению работ получить жилье готовое к заселению.

Однако покупатель делает все возможное для минимизации рисков, поскольку он хочет быть уверенным, что не останется ни без денег, ни без дома.Перспектива обзавестись очередным объектом незавершенного строительства также не сулит ничего хорошего. Перед подписанием официального договора с подрядной компанией, следует тщательно проверить ее «репутацию».

Определяемся с запросами

Перед тем как приступить к активным поискам специалисты рекомендуют определиться с перечнем основных требований к объекту строительства. Первостепенного внимания заслуживают следующие критерии:

• месторасположение участка;
• наличие поблизости инфраструктуры;
• параметры коттеджа;
• близость к транспортным развязкам;
• благоустройство придомовой территории;
• присутствие социальных и инфраструктурных строений.

Это важный шаг, позволяющий при общении с агентом девелоперской компании с высокой вероятностью отличить профессионала от дилетанта. Можно перечислить уточняющие характеристики для будущего дома, что поможет более точно определиться с выбором проекта постройки.

Виртуальное знакомство с застройщиком

При выборе девелопера весомую роль имеет наличие и качество реализации официального сайта компании. С его помощью можно получить базовую информацию о застройщике. Хорошая строительная компания предоставляет посетителям доступ к таким данным:

1. Детальная и понятная информация об используемых при возведении объектов технологиях, ключевых принципах сооружения.
2. Портфолио с объектами, введенными в эксплуатацию (приветствуется наличие отзывов от клиентов).
3. Год основания предприятия, опыт работы, квалификация сотрудников, международные грамоты, сертификаты и т.п.

О наличии опыта в строительстве загородных домов говорят и фото, видеоотчёты, размещенные на официальном интернет ресурсе компании. В указанных материалах должны четко фиксироваться основные этапы сооружения объекта.Добросовестные застройщики в большинстве случаев заказывают отдельные сайты под каждый конкретный проект, где можно не только изучить документацию и планы, но и увидеть через веб-камеру ход работ, этап готовности сооружения.

Совет! Мелкие фирмы ориентируются на узкоспециализированные работы (возведение строений по каркасной технологии, дачных домиков, бань из сруба и т.п.). Крупные застройщики выделяются комплексным предоставлением услуг , большим штатом сотрудников, специалистов.Если сайт компании понравился, в обязательном порядке следует перезвонить в офис девелопера. Обратите внимание на оперативность дозвона: если трубку на том конце не поднимают в течение нескольких минут, это лишний повод задуматься.

Признаки, которые должны насторожить клиента:

• возраст компании менее 3 лет;
• минимальный объем информации о новых и реализованных проектах (имеются виду открытые источники, СМИ, профильные издания);
• отказ представителей застройщика предоставлять детальную документацию об объекте строительства.

Очень полезно посетить специализированные форумы и почитать реальные отзывы клиентов о компании. Надежный подрядчик заметен за три версты, а дилетант всегда «проколется» в каком-то моменте.

Отправляемся в офис лично

Ни один виртуальный тур или отзывы посетителей не смогут заменить полноценное и личное знакомство с девелопером. В рамках первого посещения офиса необходимо обратить внимание на здание, в котором работает компания, общее количество сотрудников, степень их занятости, а также техническое оснащение.

1. Оцените вежливость общения персонала до момента подписания каких-либо официальных договоров. Если к вашим пожеланиям никто не прислушивается, навязывая типовые программы или решения, можно предположить, что и в последующем подрядчик будет относиться к вам пренебрежительно.
2. Застройщик уже должен иметь разработанную концепцию реализации продукта: план, в соответствии с которым будут заключаться договоры, продаваться отдельные объекты. Потенциальному домовладельцу следует поинтересоваться:

1. на каком этапе находится обустройство земельного участка, его подготовка к предстоящим работам, сформирован ли он вообще;
2. общее количество участков, их размежевание;
3. наличие мест, предполагающих общее пользование;
4. присутствие и степень готовности инфраструктурных объектов;
5. сроки сдачи их в эксплуатацию.

Ознакомьтесь с генеральным планом будущего поселка. Обратите внимание на наличие разрешения на его реализацию. Крайне важно уточнить и определиться с последующей судьбой объекта после сдачи его в эксплуатацию. «Живым» посёлком можно считать лишь тот, в рамках которого предполагается создание некоммерческого объединения, выполняющего функциональные обязательства управляющей компании. Если ответов на перечисленные вопросы никто не предоставил – несите свои деньги другому девелоперу.

Персональное отношение как «лакмусовая бумажка» надежности

Об отношении застройщика к реальным и потенциальным клиентам много чего может рассказать поведение агентов по продажам. Постоянное акцентирование внимания на идеальности выполнения работ, витиеватые и двусмысленные ответы на конкретные вопросы, чрезмерная услужливость – все те признаки, которыми «болеют» дилетанты в любом деле, будь-то строительство или производство товаров.Не существует ни одного идеального объекта. Уважающий себя исполнитель заблаговременно и в одностороннем порядке предупредит о возможных сложностях, случающихся на этапе возведения дома, коттеджа или поселка, предложит механизмы их преодоления, решения.Отличительная черта добросовестных застройщиков – готовность к двустороннему диалогу, конструктивным и аргументированным уступкам. Даже в самых непростых ситуациях они дорожат собственной репутацией и никогда не оставят клиента наедине с проблемой. Именно таким компаниям и стоит доверять.

Разведка боем

Обязательный пункт – посещение строительной площадки, на которой уже строиться какой-либо проект. Специалисты утверждают, что об отношении компании к своим объектам (следовательно, и клиентам) можно судить по специалистам, возводящим дом. Фото на сайте легко найти на просторах интернета, а вот реальную стройку и людей сложно заменить.

Совет! Собственная производственная база – огромное преимущество для строительной компании. С ее помощью можно нивелировать необходимость привлечения субподрядчиков, снизить себестоимость строительства в целом. Для многих отечественных компаний это непозволительная «роскошь».Не лишним будет пообщаться с реальными владельцами коттеджей, либо теми, у кого дом находится на стадии реализации. Уже на месте можно удостовериться в качестве коммуникаций, активности работ, соответствия реального поселка той картинке, которая демонстрировалась в офисе.

Еще один критерий проверки девелопера – общение с клиентами. Реальное мнение людей всегда ценнее виртуальных отзывов. Помните о том, что на просторах интернета очень часто искажается, да и конкурентов не стоит исключать из поля зрения. В отечественных реалиях очень часто встречаются «выбросы» непроверенной и несоответствующей действительности информации, что отрицательно сказывается на формировании мнения потенциальных клиентов о той или иной компании.

Финансовая составляющая проекта

На современном рынке редко встречаются проекты, строительство которых финансируется исключительно за счёт личных средств застройщика. В связи с этим потенциальному покупателю следует уточнить финансированную сторону. В большинстве случаев это крупные акционеры, банковские структуры, кредитные предприятия. Это позволит удостовериться в наличии финансовых гарантий под определенный проект, что в разы увеличивает вероятность своевременной достройки объекта, выполнения взятых обязательств.

Помните, что в рамках отечественной законодательной базы возведение дуплексов и загородных коттеджей никак не регламентировано, особенно, что касается долевого строительства. Единственный инструмент для проверки репутации девелопера – ориентироваться на уже введенные в эксплуатацию проекты.Огромный плюс подрядчика загородных проектов – готовность и способность привлекать финансовые средства клиентов на разных стадиях (или же отдельных этапах) строительства.

Документация и договорные отношения

Покупатель должен быть заинтересован в наличии документов на земельный участок, где предполагается возведение дома. Особенно внимательно следует изучить категорию, а также целевое назначение участка. На сегодняшний день объекты недвижимости разрешается сооружать на землях, принадлежащих к одной из следующих категорий:

• ведения личного подсобного хозяйства;
• индивидуального жилищного строительства;
• дачного строительства.

Если около поселка есть архитектурные памятники, краеведческие зоны, заповедники, музеи или рекреационные комплексы, следует проконсультироваться у специалиста со стороны на предмет нахождения объекта строительства в черте охранной зоны.В юридическом отделе застройщика клиентам предоставляют для ознакомления предварительный договор на строительные мероприятия. К каждому такому договору прилаживается проектно-сметное дополнение, в рамках которого представлен полный цикл по возведению здания. Указывается последовательность работ и их стоимость.

В договор обязательно включаются полные сведения относительно:

• объемов монтажных и строительных работ;
• количества используемых материалов;
• технологии и качества применяемой ресурсной базы;
• сроков выполнения мероприятий (каждого этапа);
• возможных рисков и гарантийных обязательств.

Обратите внимание! В договоре должны отражаться реальные данные о применяемых конструкциях, решениях и материалах (вплоть до точных технических характеристик каждого из них). Отсутствие соответствующей информации предоставляет застройщику огромную свободу в плане выбора материалов, он может использовать более дешевые и низкокачественные решения.Убедитесь в том, что договор включает в себя четкие даты начала/завершения работ. Фирмы «однодневки» стараются всеми возможными способами исключить из официальной документации какие-либо пункты о штрафных санкциях, которые применяются к девелоперу при нарушении согласованных сроков. Компании с хорошей репутацией действуют полностью противоположным образом.

Началу любого строительства предшествует внесение на счет подрядчика авансового платежа. Сумма зависит от масштабности строительных мероприятий и наличия у застройщика собственных финансовых резервов. Допускается оплата каждого отдельного этапа работ (при этом от конкретной суммы отнимается до 15%, которые поступают на счет подрядчика по факту сдачи объекта в эксплуатацию). Весь перечень финансовых нюансов должен отражаться в договоре.

Вопрос инженерных сетей

Самого пристального внимания заслуживают инженерные сети , к которым многие наши соотечественники относятся пренебрежительно. Вопросами подвода и подключения газа, электричества и водопровода занимается лишь несколько компаний в каждом регионе страны. Никто не запрещает лично пообщаться с их представителями и получить исчерпывающую информацию о ходе реализации работ на том или ином объекте.

У застройщика следует уточнить: кому будет передано право пользования инженерными сетями, их обслуживания по завершению работ. Это может быть одна из управляющих компаний девелопера или стороннее предприятие. Если же работы по инженерным сетям передаются другой организации, существует вероятность последующего пересмотра ранее достигнутых договоренностей.Пересмотр не сулит покупателю ничего хорошего. В некоторых случаях придется и вовсе подводить коммуникации за собственный счет.

Четкость договорных условий как залог успеха

Однако вне зависимости от дотошности и внимательности покупателя, в реальности правдивость обещаний подрядчика дома проверяется исключительно временем. Случаются ситуации, когда декларируется одно, а на завершающем этапе все сроки срываются, обещаний никто не придерживается.Обезопасить себя можно исключительно четким прописыванием каждого пункта и статьи договора с указанием сроков и санкций при их нарушении. Дополнительно рекомендуем предусмотреть и конкретную последовательность действий для форс-мажорных случаев. Возникающие сложности всегда легче решать с лицензированным строительным подрядчиком, чем с индивидуальным предпринимателем.

Надеемся, что представленная информация поможет вам обезопасить себя от дилетантов и выбрать действительно успешную и надежную строительную организацию.

Источник innstroy.ru