Как выбрать участок для строительства частного дома критерии особенности

Более 60% построенного в России жилья с января по апрель 2022 года — объекты индивидуального жилого строительства. Аналитический центр сервиса Домклик от Сбера подтверждает: порядка 75-80% россиян хотели быть жить — постоянно или временно — в своем доме.

Путь к мечте во многих случаях начинается с покупки участка. Это первый шаг к тому, чтобы построить дом именно «под себя», с учетом самых необычных нужд своей семьи — включая оснащение двора и будущий вид из окон.

Но чтобы все сложилось как надо, а не «как получится», надо учитывать ряд моментов. Часть из них очевидны, часть — менее очевидны и нередко упускаются из виду. Сегодня разберем ошибки, которые чаще всего совершают покупатели земли под будущий дом.

Ошибка 1. Пренебрегать формальностями.

Прошли времена, когда чуть ли не каждый второй покупатель был готов приобрести землю «без документов» в надежде, что потом все удастся «как-нибудь уладить». Но просто убедиться в наличии всех необходимых бумаг недостаточно. Документы-то могут быть в полном порядке — но вести тот образ жизни, на который вы рассчитывали, или даже построить то, что хочется, на купленной земле вы не сможете. Поэтому важно еще вникать в некоторые нюансы российского земельного законодательства.

Самое Подробное Видео. НЕ ПОКУПАЙТЕ ЗЕМЛЮ, не посмотрев ЭТО ВИДЕО!!! – Фахверк Домогацкого

Главная опасность — участок находится в какой-то из охранных зон (природоохранная, зона охраны объектов культурного наследия и т. п. — всего их насчитывается около 30 разновидностей), где земля в частной собственности быть может, но строительство на ней разрешается лишь с определенными ограничениями. Например, нельзя возводить дома выше одного этажа или вообще любые капитальные строения.

Если близко находятся заповедник, какие-то исторические или культурные достопримечательности, большой водоем, газопровод, аэродром и тому подобные объекты, вопрос о связанных с ними ограничениях надо уточнять обязательно. Как правило, это можно выяснить из открытых источников. На худой конец — в местной администрации. Имейте в виду, что выписка из ЕГРН может не содержать данные о подобных ограничениях — и надо пользоваться другими источниками информации.

Еще один момент — собственно назначение земли и ее разрешенное использование. Как правило, для строительства жилого дома могут предлагаться участки:

— под индивидуальное жилищное строительство,

— под личное подсобное хозяйство,

Индивидуальный жилой дом разрешается строить на любом из этих участков, включая те, что находятся в садовых товариществах. Но есть нюансы. Например, в доме в садоводстве сейчас даже можно оформить постоянную «прописку», но это не гарантирует, что вам удастся без проблем устроить ребенка в школу или детский сад. Статус садового товарищества не предполагает, что к нему должна прилагаться подобная инфраструктура. (Подробнее о том, что нужно знать об СНТ при покупке участка, читайте в журнале сервиса Домклик.

Если вы мечтаете не только о доме, но и о подсобном хозяйстве с курочками и козочками, лучше выбирать участок под личное подсобное хозяйство, а не под ИЖС или в садоводстве. Только там вы можете заниматься подобной деятельностью беспрепятственно и без угроз, что соседи подадут на вас в суд «за запах навоза».

Ошибка 2. Не думать «о трубах».

Характерная проблема — участок куплен, причем по очень приятной цене. Но впоследствии выясняется: чтобы туда подвести электричество, воду и газ, надо заплатить еще три стоимости этой земли. И то — если в ближайшей перспективе это вообще возможно. Нередко такое происходит с участками «без подряда».

Также стоит с осторожностью относиться к обещаниям типа «газ проходит в 100 метрах от границы участка». То, что он там проходит, вовсе не гарантирует, что вы сможете к нему подключиться.

Главная мораль: покупать землю стоит только после того, как вы будете твердо понимать, каким образом и почем вы туда подтянете все необходимые вам коммуникации. Причем желательно, чтобы это понимание было подтверждено документами.

Ошибка 3. Граница «от дороги до того куста»

Нередкий случай в ситуациях, когда продается земля без подряда или будущий поселок пока представляет из себя чистое поле: границы участков обозначены весьма условно. Например, колышками. Или вам просто говорят, что ваши владения будут где-то вот тут, «от дороги до того куста». Важно убедиться, что ваша земля и по документам находится именно там, где показывали.

И что это подтверждается данными ЕГРН. Проверить это можно, введя кадастровый номер участка на публичной кадастровой карте Росреестра.

Почему это важно? Можно «влипнуть» в бесконечные «пограничные» споры с соседями. Или вообще может оказаться, что вам продали участок не там, где показали.

Категорически не рекомендуется покупать доли в не размежеванной земле под будущий поселок. Мало того, что в этой ситуации границы вашей собственности не определены, есть еще и другая «засада» — распоряжаться землей вы сможете только по соглашению всех участников такой общедолевой собственности.

Ошибка 4. «Как-нибудь проедем»

К дорогам в России принято относиться философски. Примерно как к одному из видов головной боли. Но все же стоит убедиться, что к будущему дому вы сможете без проблем проехать во все времена года. Причем не через несколько лет, а еще на этапе строительства. Если вы там собираетесь жить постоянно, важно убедиться, что кто-то будет чистить дорогу и вы не окажетесь в «снежной блокаде» зимой.

Ошибка 5. Смотреть только сам участок

Окружение не менее важно, причем как самое близкое, так и более отдаленное. Поскольку массу проблем могут доставить оба варианта.

С соседями, в идеале, стоит познакомиться заранее. Или хотя бы навести о них справки. Если речь идет об уже сложившемся поселке или товариществе, это вполне осуществимо.

Общение с соседями позволит выяснить и некоторые моменты, которые вам не прояснят никакие документы. Например, не затопляет ли весной участок.

Стоит обязательно убедиться, что рядом нет объектов типа кладбища (даже если вы спокойно относитесь к такому соседству, землю потом будет сложно продать), аэродрома (однозначно будет шумно) и т. п. Возможный источник проблем — и пустующие земли по соседству, которые могут быть использованы под застройку. Даже внимательное изучение перспективного плана развития территории не всегда дает гарантию, что там не появятся многоэтажки — и «тихая загородная жизнь и хороший воздух» у вас на этапе их строительства и закончатся.

Нередко главным минусом «своего дома на своей земле», в сравнении с квартирой, оказывается тот факт, что на покупку квартиры в новостройке проще получить ипотеку на более или менее выгодных условиях. Сейчас ситуация меняется. Журнал сервиса Домклик опубликовал обзор ипотечных программ, которые в том числе позволяют купить землю под строительство дома.

А здесь вы найдете сервис от Домклик, который поможет чувствовать себя увереннее, если вы опасаетесь, что покупка идеального по всем параметрам участка или дома может стать небезопасной на этапе перевода денег. Он так и называется: Сервис безопасных расчетов.

Возрастная категория сайта 18 +

Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г.

И.О. ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА — НОСОВА ОЛЕСЯ ВЯЧЕСЛАВОВНА.

Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.

АО «ИД «Комсомольская правда». ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.

Источник www.kp.ru

Выясняем, как правильно выбрать земельный участок под строительство дома?

Часто при выборе земли под ИЖС покупатель хочет сэкономить, так как это позволит больше средств вложить в строительство самого дома.

Однако покупка дешевого участка может оказаться невыгодной, поэтому важно рассмотреть потенциальный надел под разными углами и реально оценить его возможности.

Рассмотрим в статье на что нужно обращать внимание при выборе земельного участка. Важны ли такие характеристики, как местоположение, категория земли, коммуникации и другие?

Принципы правильного выбора надела

Выбор подходящего надела можно оставить специалисту. Например, заключить договор со строительной компанией до приобретения земли. Если в штате есть хороший инженер, он сможет оценить потенциал участка, устойчивость грунта и другие важные параметры.

Но не обязательно нанимать человека, чтобы проверить качество земельного участка для строительства дома. Если коттедж покупатель планирует возводить самостоятельно, то и разобраться в принципах выбор тоже не составит труда.

Достаточно обратить внимание на следующие характеристики земли:

Самостоятельная оценка этих параметров не требует специфических знаний. Но обязательно необходимо один или несколько раз съездить на участок, а также пообщаться с владельцами соседних наделов.

Можно пойти дальше и проверить другие параметры. При покупке земли в рамках коттеджного поселка не лишним будет проверка безопасности. Рекомендуется также предварительно познакомиться с соседями и разузнать общую обстановку в населенном пункте.

Категория земли

Категория и назначение земли указаны в кадастровом паспорте. Этот документ обязан предъявить продавец до заключения сделки купли-продажи. Информацию можно самостоятельно проверить через интернет на сайте Росреестра.

Для возведения жилища подходят только 2 категории:

• для населенных пунктов;
• сельскохозяйственного назначения.

Кроме категории необходимо проверить назначение участка. Там должно быть указано конкретная цель применения — строительства. В случае с землями для населенных пунктов назначение звучит как “под ИЖС”. А для сельскохозяйственных — дачное или садовое строительство.

Внимание! Изменить категорию или назначение земли можно и после приобретения. Однако такая возможность есть не для всех наделов, а сам процесс смены категории довольно долгий. И пока он не окончится, начинать строительство запрещено.

Местоположение

Фактический адрес земельного участка влияет на его стоимость. Чем ближе надел к крупному населенному пункту, тем выше его стоимость.

Однако если удаленность не играет роли, то покупателю стоит ориентировать на “внешний вид участка”. И это наиболее субъективная оценка.

При выборе местоположения покупатель оценивает близлежащие объекты.

Например, наличие леса или водоема в пешей доступности и т.д. А вот наличие деревьев на самом участке обычно не учитывается, так как при строительстве почти все их придется спилить.

В большей степени на местоположение влияет инфраструктура и рельеф.

Коммуникации

Жилым домом может считаться капитальное сооружение не выше 3 этажей, которое рассчитано на проживание только одной семьи. Подключение коммуникаций является одним из обязательных пунктом для жилого дома.

Среди них:

• электричество;
• водоснабжение;
• отопление;
• канализация.

Для проверки возможности проведения коммуникаций покупателю нужно пообщаться с соседями или председателем поселка или СНТ.

В некоторых случаях на участке уже есть подключение к электричеству.

Если его нет, нужно:

• посмотреть, как далеко линии электропередачи от участка;
• уточнить, какая компания обслуживает этот участок;
• рассчитать стоимость оборудования для альтернативного получения энергии (например, солнечные панели).

Подключение централизованного водоснабжения и канализации при их наличии — очень удобно, так как сделать все можно быстро.

Но также можно рассчитать альтернативные варианты. Например, в долгосрочной перспективе выгодней пробурить собственную скважину на участке, так как это отсекает коммунальные платежи за водоснабжение.

Централизованного отопления в частном доме не будет. Но можно поставить газовый котел или электрические конвекторы. Первый вариант сейчас более дешевый.

Внимание! Также покупателю стоит проверить качество мобильной связи в округе. Не везде установлены сотовые вышки, поэтому дом может оказаться просто отрезанным от цивилизации.

Инфраструктура

Удаленность от крупных населенных пунктов сказывается на инфраструктуре.

Необходимо проверить наличие поблизости:

• маршрутов общественного транспорта;
• магазинов, аптек;
• школ, детских садов, больниц.

Также стоит проверить удаленность и от других важных объектов — заправок, рынков и т.д. Участок в районе с плохой инфраструктурой будет стоить дешевле. Но в будущем ситуация может измениться. Стоит проверить планы развития местности. Земля в таком районе может стать хорошей инвестицией.

Желательно, чтобы была возможность проложить маршрут до участка разными дорогами. Заодно это поможет оценить их состояние, проверить, когда был последний ремонт и т.д. Хотя соседство с трассой считается экологически неприемлемым, в плане инфраструктуры это скорее плюс.

Рельеф и грунт

Построить дом можно практически на любой почве. Но если выбрать участок на устойчивой поверхности, возведение дома обойдется значительно дешевле.

При выборе надела можно руководствоваться следующими правилами:

1. Ландшафт должен быть ровным без оврагов, холмов, так как выравнивание участка — дополнительные затраты при строительстве.
2. Лучше выбирать сухое возвышенное место, так как оно меньше склонно к затоплениям.
3. Участок не должен находиться в пойме реки или в болотистой местности.
4. Грунтовые воды не должны быть близко к поверхности.

Некоторые специалисты указывают оптимальный участок, как ровный прямоугольный надел с соотношением сторон 1:2. Однако на деле такие правильные участки встречаются редко. Поэтому важнее проверить правильно межевания и границы территории.

Проверить уровень грунтовых вод можно самостоятельно. По периметру участка выкапывается несколько ям глубиной 1 метр. Если в течение часа они не заполнятся водой, уровень нормальный для строительства. Проверку лучше проводить весной после таяния снега.

Остальные виды проверки грунта могут провести только геодезисты. Кто оплачивает подготовку экспертного мнения, решают покупатель и продавец на переговорах. Так как в перечне обязательных документов для проведения сделки купли-продажи заключения геодезистов нет, продавец имеет право отказаться от оплаты экспертизы.

Внимание! Спросите соседей, часто ли у них весной подвалы затапливает. Это быстрый способ проверки грунта без самостоятельных исследований. Также у соседей можно уточнить и другую информацию по участку.

Экологическая обстановка

Для проверки экологии в районе нужно посетить это место несколько раз в разную погоду. Некоторые проблемы бросаются в глаза.

Например:

1. тяжелый воздух;
2. неприятный запах;
3. покореженные деревья.

Однако важнее узнать причину таких экологических изменений. Участки в некоторых районах не считаются потенциально опасными для проживания, однако строить дом и жить там не рекомендуется.

Вот список “опасного” соседства:

• мусорная свалка;
• животноводческая ферма;
• ТЭЦ;
• кладбища;
• заводы, фабрики и т.д.

Найти экологически чистый участок с хорошей инфраструктурой невозможно.

Но стоит оценить, насколько неприятным будет такое соседство. Хорошим источником информации станут соседи, которые живут в окрестностях больше года.

Полезное видео

Предлагаем вашему вниманию дополнительную информацию по теме статьи:

А также еще одно полезное видео:

Заключение

При выборе земельного участка под строительство нужно внимательно оценить надел по всем параметрам, изложенным выше. Это не сложно и займет не больше пары дней. Сделать все нужно до подписания договора, так как вернуть деньги при наличии изъянов будет сложно.

Источник stroim-domik.org

Как выбрать участок для строительства дома: разбираемся во всех особенностях

Существуют определенные правила выбора участка для строительства дома. На первый взгляд может показаться, что это дело простое – приехали, посмотрели форму, размер, уклон, коммуникации, и выбор сделан. Однако этого недостаточно для того, чтобы максимально обезопасить себя от потенциальных проблем.

Конечно, внутренние параметры участка оценивать необходимо. Но есть еще и внешние: соседи, экология, инфраструктура, юридические нюансы и т. д. В нашей статье мы расскажем, как выбрать участок для строительства дома, чтобы не пожалеть в дальнейшем в процессе его эксплуатации.

Выбор категории земли для строительства участка

С 1.01.2019 действуют обновленные редакции Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов, а также закона об ипотечном кредитовании. В этих законодательных актах изменено представление о земельных участках. Например, теперь не существуют понятия «дача», «дачный участок», «дачное объединение». Вместо них необходимо использовать такие термины, как «садоводческие/огороднические некоммерческие товарищества».

По закону, на садоводческом участке допускается построить коттедж, в котором человек будет проживать со своей семьей. Однако он должен соответствовать требованиям, которые выдвигаются к ИЖС: дом имеет не более 3 этажей, не выше 20 метров, предназначен для одной семьи, не является многоквартирным.

Сегодня, чтобы построить коттедж в садовом некоммерческом товариществе, необходимо получить разрешение. Ранее это требование выдвигалось лишь к территориям населенных пунктов с разрешенным использованием ИЖС.

На огороднических участках допускается строить некапитальные дома, у которых нет основания.

Кроме того, сейчас садовый домик может быть признан жилым, если он соответствует всем техническим требованиям, которые предъявляют к капитальным строениям.

Если же в садовом домике никто не проживает на постоянной основе, он не сможет получить статус жилого.

Данная процедура регламентирована Постановлением Правительства России от 28 января 2006 года № 47 (ред. от 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом». Если коттедж признан жилым, в нем можно зарегистрироваться.

Удаленность участка для строительства дома от города

Чтобы правильно выбрать участок для строительства дома, важно решить, насколько далеко от цивилизации он может находиться. Возможно, вы фрилансер, а ваши дети учатся удаленно, но даже в такой ситуации следует выбирать землю неподалеку от населенного пункта. Почему нельзя покупать участок далеко от города:

• будет проблематично закупаться продуктами питания и всем необходимым;
• если участок далеко от города, скорая помощь не сможет добраться до вас, поехать в больницу самостоятельно не всегда возможно;
• если произойдет чрезвычайная ситуация, пожарная машина либо газовая служба будут добираться до вас слишком долго;
• у вас не будет возможности культурно провести досуг, прогуляться по ТЦ, сходить в музей.

Без социума человеку трудно прожить, поскольку ему требуется ежедневное общение. Никто не захочет быть в абсолютном одиночестве, без близких, коллег и единомышленников. Учитывайте эти моменты, чтобы купить землю в подходящем месте. Помните, что, даже если вас все устраивает, но участок находится далеко от населенного пункта, не стоит покупать его: в противном случае через какое-то время вам станет одиноко в полной изоляции.

Удаленные от города дома подходят для временного проживания. Например, в таком коттедже вы можете находиться по выходным, приезжать, чтобы пожарить шашлык, рыбачить и собирать грибы. Однако, если вы планируете находиться в коттедже постоянно, следует выбирать землю, расположенную максимально близко к населенному пункту, рядом с крупным городом либо в области, где экологическая обстановка наиболее благоприятная.

Чтобы проживание было комфортным, какой участок выбрать для строительства дома? Важно, чтобы он был достаточно близко к населенному пункту, однако не располагался рядом с загруженной трассой либо мегаполисом. Наилучшее месторасположение удовлетворяет таким критериям:

• до компании, где вы работаете (либо до университета, где учитесь), можно доехать за 60 минут, важно, чтобы на дорогу вы не тратили более полутора часов;
• до детского садика, школы дорога занимает до 30 минут при условии, что вы ездите на личной машине, такси, электричке либо общественном транспорте;
• перенаселенные районы, загруженные автомагистрали, заводы и фабрики расположены достаточно далеко от вашего участка.

Обратите внимание! Многие, выбирая участок для строительства дома, ориентируются прежде всего на его цену. Если ваш бюджет ограничен, приобретайте землю за городом. Стоимость ее будет в 10 раз ниже, чем участок такой же площади, расположенный в черте города.

Оценка инженерных коммуникаций участка для строительства

Даже если вам безумно понравилось место: красивая природа, водоем поблизости, стоит уточнить один момент перед покупкой, а именно есть ли инженерные коммуникации в этом коттеджном поселке? Если вы планируете строительство жилого здания, необходимо наличие электричества, воды. Жизнь станет еще комфортнее, если будет проведен газ и интернет. Какой вид инженерных коммуникаций выбрать: подземные либо надземные, решать вам. Кто-то предпочитает, чтобы все было на виду: и электропроводка, и трубопровод.

Далее разберем, как выбрать участок для строительства дома в коттеджном поселке с проведенными инженерными коммуникациями.

1. Электроэнергия

Оптимальный вариант, когда проложен электрокабель под землей, при этом он подходит прямо к вашему участку. Важно, чтобы сечение кабеля либо проводов СИП было таким, чтобы обеспечивать не менее 15 кВт мощности и от 380 В напряжения.

Перед покупкой следует выполнить проверку технических условий (ТУ) на электроснабжение выбранной местности. Выделенной мощности должно быть достаточно для всех проживающих на территории коттеджного поселка. Расчет выполняется с учетом того, что на одно жилое здание требуется 15 кВт. Лучше, если энергоснабжение поселка будет сделано по второй категории надежности, то есть от двух автономных источников.

2. Газификация

Стоит выбирать участок для строительства дома, где газопровод проложен под землей, при этом труба выведена к тому месту, где будет находиться дом. Сечение газовой трубы должно быть такое, чтобы обеспечить расход 3–5 кубометров в час. Важно, чтобы газопровод имел 2-3 закольцовки. Когда коттедж подсоединен к концу длинной трубы, в зимнее время года газа будет недостаточно. Идеальный вариант, когда разводка газа к каждому дому осуществляется под давлением. У подрядчика следует запросить документацию (ТУ):

• Проект, который был согласован с компанией, поставляющей газ. Также он должен пройти экспертизу.
• Акт о завершении строительных работ.
• Акт Госстройнадзора.
• Акт ввода газопровода в эксплуатацию.
• Акт врезки и пуска газа.
• Договор на ТО газопровода.

Обратите внимание! Перед покупкой земли следует удостовериться, что вся документация оформлена правильно. Дело в том, что требования к подключению коттеджей постоянно усложняются.

3. Водопровод

Если в населенном пункте проведен централизованный водопровод, в доме вы будете пользоваться уже очищенной водой.

4. Канализационная система

Канализационную систему профессионалы рекомендуют обустраивать своими силами. При выборе участка можно отдавать предпочтением тем, где не проведена централизованная канализация.

5. Интернет

Современному человеку просто необходимы сотовая связь и интернет. Никто не захочет жить в месте, где вы не можете загрузить сайт или совершить важный звонок, потому что сеть не ловит.

Экологические факторы выбора участка для строительства дома

Не все коттеджные поселки расположены в экологически чистом месте. Возможно, на месте вашего участка в прежние времена находился колхоз, где разводили сельскохозяйственных животных. Это грозит тем, что поблизости могут быть забытые захоронения животных. В течение длительного периода скотомогильники никак не проявляли себя, однако если произойдет их подтопление грунтовыми водами, произойдет заражение всей территории.

Если рядом с вашим участком есть лесная зона либо овраг, там могут быть несанкционированные свалки, которые также загрязняют окружающую среду. Бывали такие ситуации, когда жители поселков находили токсичные отходы, захороненные много лет назад. В течение длительного периода они выделяли ядовитые вещества, в некоторых случаях даже происходило радиационное загрязнение.

Из всех вариантов лучше выбрать участок для строительства дома, расположенный на берегу озера либо речки. Но, прежде чем купить землю, уточните: возможно в прибрежной зоне есть действующие заводы, выбрасывающие отходы производства в реку. Даже с учетом того, что требования к очистке выбросов были ужесточены, нередко концентрация токсичных веществ в такой зоне превышает предельно допустимые значения.

Приобретая участок, учитывайте и прочие виды загрязнений. К примеру, рядом с вашей территорией располагается загруженная автотрасса, ж/д станция, аэропорт, фабрика, также может быть высокий уровень шума. Конечно, в дневное время суток вы не будете обращать внимания на посторонние звуки. Но в ночное время нормально отдохнуть не получится. Вспомните, в городской квартире вам наверняка мешает включенная в соседней квартире музыка или топающие дети.

То, насколько хорошо вы будете себя чувствовать на новом месте, зависит также от наличия поблизости радиолокационных станций, ЛЭП и тому подобное.

Затраченные на покупку земли средства быстро окупятся, даже если расходы на облагораживание участка и строительство дома будут большие. Ведь вы сможете жить со своей семьей за городом, дышать чистым воздухом. Сегодня будущие владельцы коттеджей стремятся приобрести землю, которая имеет положительную оценку после проверки экологов. Конечно, стоимость таких участков намного выше по сравнению со стандартными.

Нанять эксперта-эколога и исследовать участок можно не только до покупки, но и когда сделка уже состоится. В случае, когда в коттеджном поселке ранее не проводили такие проверки, следует выполнить тестирование одного участка, прежде чем покупать его. Только так вы будете знать все недостатки территории и поймете, получится ли у вас устранить негативное влияние, что необходимо сделать для этого.

В большинстве случаев комплексное исследование делают, если есть сомнения в том, что участок экологически безопасен. В ситуации, когда земля уже приобретена, такая проверка поможет обнаружить потенциальную опасность и ликвидировать ее.

Важно обратиться к эксперту-экологу, если вы продаете участок. Так вы сможете увеличить его стоимость, сделав его более привлекательным для потенциальных покупателей.

Что включает в себя проверка? Прежде всего проводится анализ грунта, воды, воздуха, оценивается уровень шума, радиации, исследуются радиомагнитные поля.

Последовательность действий такова:

• Прежде всего нужно взять анализ грунта, чтобы определить, насколько почва плодородная, содержатся ли в ней ядовитые вещества, каков ее микробиологический состав, какие паразиты обитают в земле.
• После этого проводится анализ грунтовой и питьевой воды, чтобы удостовериться, что она удовлетворяет всем нормам СанПиН и в ней не содержатся токсичные вещества: соли, тяжелые металлы.
• Затем выполняется химический анализ воздуха как в доме, так и на улице, чтобы удостовериться, что в нем отсутствуют фенолы, формальдегиды, ацетилен, хлор, аммиак и прочие токсичные вещества.
• Следующий шаг: специалист измеряет уровень радиации, определяет локальные источники излучения, находит радиоактивные материалы.
• После этого измеряют уровень шума и вибраций.
• Последний шаг: измеряют электромагнитное поле во всех диапазонах: на низких, сверхвысоких частотах, а также радиочастотах.

Чтобы выполнить экологическую экспертизу, можно обратиться в частную фирму к независимому эксперту, в этом случае нужно оформить договор. В таком документе указано время проведения экспертизы, а также выполняемые исследования.

В указанный срок специалист-эколог приедет на вашу территорию, осмотрит ее, затем возьмет все необходимые пробы воды, воздуха, грунта, выявит наличие физических загрязнений. После этого будет получен результат лабораторных исследований. Опираясь на эти данные, специалист составит отчет в письменном виде.

В этом документе указано, соответствуют ли полученные результаты требованиям СанПин, а также даны рекомендации касаемо того, как улучшить экологическую ситуацию на участке и ликвидировать имеющиеся загрязнения.

Геологические параметры участка под строительство

Идеальный вариант, когда участок ровный, однако такое встречается достаточно редко, в основном в продаже земля с перепадами высот. Для получения точных характеристик территории следует подать запрос в федеральное агентство геодезии и картографии. Сотрудники приедут на ваш участок, исследуют его и составят план.

Важно учитывать также то, в каком состоянии находится природная среда, есть ли поблизости лес, река или озеро.

Чтобы правильно выбрать участок для строительства дома, обращайте внимание также на уровень грунтовых вод. Если они расположены слишком высоко, коттедж и хозпостройки будут подтопляться. Чтобы узнать УГВ, нужно обратиться к специалистам, они также сообщат о динамическом состоянии грунтовых вод. Сами определить УГВ вы не сможете, однако от покупки земли стоит отказаться в следующих случаях:

• на участке в большом количестве растут влаголюбивые кустарники и трава;
• в колодце вода расположена на глубине 2-3 м.

Чтобы определить УГВ с помощью бурильной установки, нужно обратиться в геологическую службу РФ.

Землю необходимо взять с разной глубины в нескольких местах и отправить в лабораторию. Зная точный состав почвы, вы сможете решить, нужно ли удобрять ее, прежде чем сажать растения, а также будете проводить строительные работы с учетом особенностей земли. Специалисты определят химический, а также механический состав грунта.

Учитывая данные, полученные после геологического исследования, вы сможете определить подходящую технологию строительства дома, подберете материал для основания, а в дальнейшем эта информация окажет помощь при возделывании земли.

Форма участка и планирование построек на нем

Чаще всего участки продаются квадратной либо прямоугольной формы. Но встречается земля и с другой геометрией. В таких случаях у вас получится реализовать необычную планировку, сделав акцент на нестандартной форме территории.

Прежде всего нужно измерить участок, а также определить, где находится северная, южная, восточная и западная стороны. Продумайте, как правильно расположить дом и хозяйственные постройки.

ТОП-5 статей по строительству:

В случае, когда у вас нет опыта проведения подобного вида работ, следуйте этим советам:

• коттедж лучше разместить с южной либо юго-западной стороны участка, так как эта область является наиболее освещенной;
• дом должен быть построен на наиболее высокой точке участка;
• дистанция до границы с соседями — 3 метра;
• от проезжей части до дома должно быть минимум 3 метра, от красной линии улицы – 5 метров;
• помните о противопожарной безопасности: дистанция между постройками из древесины должна быть 15 метров, между каменными строениями – 6 метров, если коттедж с двумя-тремя этажами, это расстояние увеличивается до 15 метров;
• септик, выгребная яма, компост должны располагаться на дистанции 12 метров от дома;
• сауна — на расстоянии 8 метров.

Откажитесь от покупки земли с недостаточной площадью либо от узкого участка, в противном случае на ваш коттедж будет падать тень от построек соседей.

Факторы, повышающие комфортность проживания на участке

Как выбрать земельный участок для строительства дома? Кроме вышеперечисленных нюансов учитывайте также второстепенные факторы. Они влияют на то, насколько комфортным будет проживание в загородном коттедже.

Лучше всего, если надел расположен в коттеджном поселке с развитой либо развивающейся инфраструктурой. Если у вас есть маленькие дети, поблизости должны быть детсад, школа, больницы. Важно, чтобы в шаговой доступности находились торговые точки, мини-рынок, спортивные и игровые площадки.

Выбирая между землей, которая охраняется, и той, что без охраны, всегда принимайте решение в пользу первого варианта. Когда за участком ведется наблюдение в режиме 24/7, вы можете жить в загородном доме и ни о чем не переживать. Никто не проникнет в ваш коттедж, а с вашими детьми, которые гуляют на улице, ничего не случится.

Прежде чем покупать землю, пообщайтесь с владельцами соседних участков. Узнайте у них об особенностях проживания в этом месте, возможно, они сообщат вам о каких-то нюансах, о которых вы не знали. Кроме того, так вы сможете понять, кто живет рядом. Если отношения с соседями не заладятся, проживание за городом будет некомфортным.

К сожалению, организованный вывоз мусора осуществляется не везде. На этот момент стоит обратить внимание, если у вас большая семья. Конечно, можно заключить договор с частной фирмой, которая занимается вывозом мусора. Ее сотрудники будут вывозить отходы ежемесячно либо раз в квартал. Также они могут откачивать стоки из септика, если это входит в перечень услуг.

Заранее выберите удобное расположение колодца, чтобы ассенизаторская машина могла беспрепятственно подъехать.

• Есть ли у соседей домашние питомцы

Если вы планируете перебраться из города, чтобы жить в тиши на природе, учитывайте этот момент. Тактично поинтересуйтесь у владельцев соседних участков, есть ли у них животные.

Сегодня практически у всех есть машины, однако если в шаговой доступности к дому расположена автобусная остановка, проживание за городом будет беспроблемным. Ваш автомобиль может внезапно сломаться, и тогда вы не сможете добраться до города своим ходом. Конечно, удаленность от городской суеты – это хорошо, однако нужно быть готовым к любым ситуациям.

Форма собственности выбранного участка для строительства дома

• Преимущества и недостатки надела в собственности

Приобретая участок в собственность, вы получаете свидетельство, а точнее, выписку из ЕГРП (с 2016 г.), она выступает гарантией того, что сделка юридически чистая. Однако даже если у вас на руках есть этот документ, никто не гарантирует, что с землей не возникнут проблемы. Случалось такое, что участок изымали под государственную программу, к примеру, на этом месте строилась дорога, ЛЭП, прокладывался газопровод. В такой ситуации не поможет даже свидетельство и право собственности.

Владелец надела также обязан платить земельный налог для физических лиц в сумме 0,3 % от кадастровой стоимости в год. Кроме того, придется выплатить налог с продажи имущества 13 % от 70 % кадастровой стоимости жилья. Учитывая эти особенности, выгоднее взять землю в аренду.

Если вы откажетесь платить налоговые сборы, участок могут изъять.

• Преимущества и недостатки надела в аренде

Когда вы берете землю в аренду у администрации либо приобрели участок по договору переуступки прав, вам необходимо сделать лишь арендные платежи. Их размер составляет 0,3 % от кадастровой стоимости земли в год. Однако в таком случае важно учитывать, сколько денег вы отдадите, выкупая надел из аренды в собственность.

В Градостроительном, а также Земельном кодексах РФ указано, что выкупная стоимость участка в городе составляет 15 % кадастровой стоимости и 3 %, если надел расположен за городом. Перевод земли из аренды в собственность возможен, когда вы что-то возведете на участке – коттедж, гаражное помещение, сауну.

В ряде случаев получить землю в собственность невозможно. Например, если она находится в резерве для торгов под освоение территории, предоставлена под выкуп льготникам либо под нужды муниципалитета. Эти нюансы отпугивают тех, кто планировал арендовать надел под выкуп. В случае, когда у вас возникли подозрения, стоит отказаться от аренды.

Юридические нюансы приобретения участка для строительства

Когда земля приобреталась на аукционе, участок находился в частной собственности либо вы купили коттедж, сданный в эксплуатацию, оформить документацию будет просто.

Обратите внимание! Если надел приобретен на аукционе, в последующем его можно будет продать без построек.

В остальных случаях проявите бдительность. Могут возникнуть проблемы, если наделы выделялись льготным категориям граждан либо находятся в пожизненном наследовании. Не стоит покупать такие участки. Вас должно насторожить, если вам навязывают нестандартные схемы оформления документации и передачи прав на территорию.

Поинтересуйтесь, разрешено ли осуществлять снос и реконструкцию уже построенного дома, весь ли надел переходит в собственность. Если коттедж не достроен, удостоверьтесь, что на него имеется утвержденный проект. В противном случае восстановительные работы обойдутся в крупную сумму.

Онлайн-ресурсы, которые помогут выбрать участок для строительства дома

Чтобы оградить себя от покупки проблемной земли и не посещать все варианты, выбирая участок для строительства дома, изучите открытые источники.

1. Публичная кадастровая карта

Узнайте у владельцев земли кадастровый номер, он присваивается всем участкам и имеет следующий вид: 00:00:0000000:0000.

Зная кадастровый номер, вы сможете получить следующие данные:

• габариты надела, многие владельцы земли намеренно увеличивают площадь;
• кадастровая стоимость, в зависимости от указанной суммы будет высчитываться налог;
• расположение участка, его форма. На карте указаны границы территории с привязкой к местности с помощью GPS;
• ВРИ, если земля предназначена для возведения коттеджа, в документации должно быть прописано: ИЖС (индивидуальное жилое строительство) либо ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
• назначение земли. Важно, чтобы в этом пункте было указано «земли населенных пунктов». Если земля сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, возводить коттедж на такой территории запрещено. Конечно, в некоторых случаях разрешения можно получить, обратившись в судебную инстанцию.

Данную информацию вы сможете получить в открытом доступе на публичной кадастровой карте. Для ее просмотра нужно набрать кадастровый номер, а затем нажать кнопку отображения карты с наложением космических снимков Esri. В результате у вас будет картинка с границами территории на местности.

Тщательно изучите карту, уточните у владельцев надела, какие объекты расположены по соседству. Осмотрите крупные участки, граничащие с вашим, вас должны насторожить нестандартные постройки. Кликните на них, возможно, там будет указано, что ВРИ — «для промышленного производства». В таком случае стоит отказаться от покупки земли. Спустя 3–5 лет на таких объектах могут разместить производственное предприятие, автосервис.

2. Генплан

Генеральный план представляет собой карту с нанесенными объектами муниципального образования, на территории которого расположен надел. На таком плане указаны не только готовые, но и строящиеся объекты. Чтение генерального плана непростое занятие, однако, изучив легенду, вы будете иметь четкое представление об обстановке.

Генплан можно найти на сайте районной администрации. Карта должна находиться во вкладке «Документы». В большинстве случаев там содержится 3-4 разных карты, названия которых отличаются в зависимости от выбора администрации. Однако перечень чаще всего состоит из таких пунктов:

• Карта планируемого размещения объектов местного значения. С ее помощью вы сможете понять, что строится в непосредственной близости. Это могут быть дошкольные учреждения, заводы.
• Карта планируемого развития транспортной районной инфраструктуры. Изучив ее, вы будете иметь представление, где планируется открытие новой автомобильной трассы.
• Карта границ существующих и планируемых особо охраняемых природных территорий. Вполне вероятно, что ваш надел расположен в заповедной зоне.

3. Карта границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия

Такая карта является частью генерального плана, детально изучим ее. С ее помощью вы сможете понять, расположен ли надел в охраняемой зоне культурно-исторических памятников. Если это так, то, прежде чем строить дом, вам придется обратиться к археологам, которые исследуют территорию. Если вы решите не уточнять этот момент по карте, в будущем могут возникнуть проблемы, когда вы станете согласовывать проект коттеджа.

Когда земля расположена в охранной зоне, прежде чем строить жилое здание и выполнять любые работы на участке, следует посетить районное министерство культуры. Специалисты выполнят экспертизу и примут решение, какой объем работ необходим. Возможно, будет достаточно археологического наблюдения. Либо возникнет необходимость проводить раскопки.

В первом случае вы можете начинать строительные работы. Но если будут проводиться раскопки, приступить к возведению дома не получится. Кроме того, расходы на проведение раскопок оплачивает владелец участка. Стоимость работ зависит от того, какого размера потребуется котлован, а также от глубины культурного слоя.

Средняя цена раскопок стартует от 100 тыс. руб., однако эта сумма может быть увеличена.

В случае, когда владелец участка отказывается вызывать археологов и строит коттедж на территории охранной зоны, его могут оштрафовать на крупную сумму. Так, когда собственник причинил вред объекту культурного наследия, размер штрафа будет равен стоимости мероприятий, которые потребуются, чтобы сохранить данный объект.

Кроме того, за противозаконные действия придется ответить: причем ответственность может быть как административная, так и уголовная. Также владельцу участка придется выплатить штраф в размере от 3 000 000 руб. В самом худшем случае у него конфискуют землю. Если судья примет такое решение, надел будет выставлен на публичные торги и его выкупит законопослушный гражданин, уважительно относящийся к историческим памятникам.

Основные ошибки выбора участка для строительства дома

• Приобрели землю со строительным мусором.

Покупая такой участок, помните, что вам придется потратить крупную сумму, чтобы очистить его от мусора. Когда на земле находятся бетон, кирпичи, чтобы арендовать грейдер и убрать их, потребуется минимум 20 тыс. руб. На участке могут находиться развалившиеся постройки, которые придется снести, а это также дополнительные траты.

• На участке перепады рельефа более 3 метров.

Стоимость земли с уклоном намного ниже. Однако, сэкономив на покупке, вы будете вынуждены расходовать средства на выравнивание земли для коттеджа. Если перепады высот большие, заливка основания дома также обойдется в крупную сумму.

В ряде случаев даже участок с уклоном может быть беспроблемным, например, когда перепады высот есть в одной части надела. Тогда коттедж можно разместить на ровном месте, а на области с уклоном поставить беседку.

• Возведение дома на земле, не предназначенной под индивидуальное жилое строительство.

Зная кадастровый номер надела, вы сможете узнать целевое назначение территории. В случае, когда земля предназначается для коммерческого либо многоэтажного строительства, зарегистрировать коттедж будет невозможно.

С помощью кадастрового номера вы проверите, что участок не находится в охранной зоне в непосредственной близости с инженерными сетями, не подтопляется во время весенних паводков. К инженерным коммуникациям также относятся линии электропередач.

• Выбор надела, который расположен слишком далеко.

К вашему участку должна быть проложена качественная дорога, кроме того, важно, чтобы он находился поблизости к населенному пункту. В противном случае будет проблематично добираться на работу. Если надел расположен далеко за городом, перевозчик, занимающийся доставкой стройматериалов, может отказаться ехать к вам по грунтовой дороге.

Кроме того, по плохой дороге не сможет проехать крупногабаритная строительная и грузовая техника. Вы просто не сможете доставить плиты перекрытий и массивные балки, чтобы возвести дом.

• Возведение роскошного коттеджа на бюджетном участке.

В этом случае ликвидность надела будет снижена, на этот момент стоит обратить внимание, если вы планируете продать коттедж. Приобретая землю, нужно понимать, какая стоимость жилого здания ей соответствует. Важно, чтобы это значение отличалось от цены надела в 3-4 раза, не более.

Придерживайтесь вышеописанных рекомендаций, чтобы возвести комфортный и прочный дом, в котором будет комфортно проживать вам и вашей семье. Кроме того, эти простые правила позволят вам сэкономить крупную сумму.

Источник everest-dom.com