Спрос на городскую недвижимость периодически сменяется интересом к загородной недвижимости. У людей возникает вполне естественное желание совместить городской комфорт с прелестями загородной жизни. Сейчас многие задумываются о «домике в деревне» для дачного отдыха или постоянного проживания, вдали от городской суеты и экологии мегаполиса. Однако, погрузившись в широкий спектр предложений земельных участков, от изобилия нюансов и аббревиатур тут идет кругом голова. На чем-же остановить свой выбор?
Во первых, вам необходимо определиться с категорией земельного участка и его целевым назначением (видом разрешенного использования), это сэкономит ваши средства, время, нервы и не разрушит вашу мечту. Категорий много, но вам стоит ориентироваться на только две – земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. У этих категорий законодательством предусмотрены виды разрешенного использования. Считается, что лучше всего покупать земли для ИЖС. Но так-ли это на самом деле?
Как Выбрать Земельный Участок ИЖС Для Строительства Дома
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Вам предлагается участок из земель населенных пунктов, что дает преимущества:
- в доме, построенном на таком участке, можно легко зарегистрироваться для ПМЖ, у вас будет адрес;
- по закону, в отношении земель для ИЖС действуют социальные нормы — вас должны обеспечить всеми возможными коммуникациями и инфраструктурой (школами, детсадами, магазинами и прочим) за государственный или муниципальный счет;
- в домах, построенных на участках для ИЖС, можно официально хранить оружие;
- земельный участок для ИЖС может приниматься в качестве залога банками, если вы захотите получить целевой кредит.
Есть у этой категории земель и свои недостатки:
- ограничения на размер участка (в каждом регионе России свои нормы);
- необходимость согласований строительства, если вдруг выяснятся несоответствия ГОСТу или СНИПам, ваш дом могут не зарегистрировать, что чревато штрафами;
- высокая реальная и кадастровая стоимость участка и выше налог в перспективе.
Главным достоинством участков для ИЖС является тот факт, что по закону, в построенные на них дома местные власти обязаны провести газ, воду, электричество и прочие коммуникации, которые положены жителям конкретного населенного пункта. Однако разница в цене между участком для ИЖС и землями сельскохозяйственного назначения может перекрыть всю выгоду от этого преимущества. Если же вы покупаете старый домик с участком в деревне и надеетесь обрести блага цивилизации за государственный счет, то имейте ввиду, за свои права можно бороться годами. Местные власти согласны с тем, что вам положено, но как правило, денег на блага цивилизации в бюджете нет.
В качестве альтернативы землям для ИЖС можно рассмотреть следующие варианты:
Дачное некоммерческое партнерство (ДНП)
Некоторые земельные участки сельскохозяйственного назначения, отведенные под ДНП в последнее время так-же стали относить к категории земель населенных пунктов. Обычно их цена на 20-50% дешевле. В домах, возведенных на таких участках, также можно зарегистрироваться, но в качестве залогового обеспечения банку они будут не интересны.
Как выбрать участок для строительства дома?
Из положительнгых сторон — не нужно проводить обязательную техническую экспертизу дома и признавать его жилым. Процедура регистрации постройки в настоящее время вообще сведена до подачи декларации в Управление Росреестра. Однако бывают и минусы — невозможность регистрации в таком доме, ограничения по выделенным мощностям электричества, отсутствие магистральных коммуникаций и подрядных организаций, обслуживающих жилой фонд и территорию поселений. Данные вопросы придется решать на общем собрании членов ДНП и, при необходимости, нанимать специалистов для обустройства дорог, подвода и подачи в последующем газа и выда, уборки общей и прилегающей территории, вывоза мусора и т.п.
Садоводческое некомерческое партнерство (СНП)
Участки земли в СНТ будут стоить дороже, чем примерно равноценные участки в ДНП, потому что располагаются, как правило, на более плодородных почвах, ухожены и имеют садовые насаждения, расположены в более экологичных и красивых районах, имеют более удобные подъезд и маршрутное транспортное сообщение. Из минусов – в домах на участках СНТ практически невозможно зарегистрироваться на ПМЖ, может быть ограничение по разрешенным размерам построек, размеру участков, выделенным мощностям электричества (обычно не более 5 КВт), отсутствие магистральных коммуникаций или, при их наличии, периодичность обеспечения водой и электричеством. В зимнее время, как правило, магистральные коммуникации отключены во избежание аварий, вывоз мусора и уборка территории не осуществляется, маршрутный транспорт не ходит.
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)
Участки ЛПХ могут находиться в черте населенных пунктов сельской местности, иметь практически все преимущества участка для ИЖС и давать возможность вести личное подсобное хозяйство. Такой участок как правило больше по площади (15-30-45 соток), на нем возможно будет возвести жилой дом и подвести к нему магистральные коммуникации.
Чаще всего именно такой статус имеют участки в деревне или селе. Однако участки под ЛПХ могут быть предоставлены на землях сельхозназначения и в Гослесфонде. В последнем случае что-либо построить на нем может быть невозможно и подвести коммуникации может оказаться проблемой, о социальных благах здесь и речи не идет. Советуем заранее осведомиться в органах местной власти, можно ли будет возводить постройки на данном участке.
Дачное строительство
Дачное строительство на землях сельхозназначения ничем, по сути, не отличается от ИЖС. Вы сможете зарегистрироваться в новом доме, кроме того, габариты постройки могут быть ограничены только размером участка.
Крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ)
Одна из разновидностей земель сельхозназначения, предусматривающая использование земельного участка для ведения крестьянско-фермерского хозяйства семьей или объединением крестьян (фермеров). Данные участки как правило имеют большой размер, исчисляемый гектарами и цену, в десятки раз дешевле вышеуказанных видов.
На участке под КФХ возможно возвести жилые и хозяйственные постройки, зарегистрироваться на ПМЖ. Однако зачастую подвести коммуникации к такому участку бывает проблематично или невозможно из-за большой удаленности от магистральных линий. Само по себе Крестьянско-фермерское хозяйство должно быть зарегистрировано в качестве юридического лица и платить установленные в РФ налоги как со своей деятельности, так и за земельный участок и находящиеся на нем постройки по коммерческим тарифам. Отсутствие регистрации КФХ или деятельности КФХ на данном участке может лишить вас права собственности на данный участок.
Желая приобрести земельный участок, обращайтесь к специалистам Центра недвижимости. Мы проконсультируем вас, подберем оптимальный вариант, соответствующий вашим взглядам на своё будущее и сопроводим вашу сделку под ключ.
Источник: realty-centrum.com
Как выбирать земельный участок: несколько реальных советов
Крутой коттеджный поселок и старенький советский сад юридически для госструктур (Росреестра или налоговой) считаются объектами равного порядка. С ними производят одинаковые юридические или финансовые действия. Но в народе эти объекты с земельными участками все-таки различают. Пусть не столь четко, как государство.
Но все-таки понимание реальной разницы у большинства покупателей есть. А потому нюансы выбора земельного участка в СНТ советского образца и в коттеджном поселке, а равно и в населенных пунктах будет различный. Портал METRTV.ru составил жизненные рекомендации для покупателя земельного участка, в зависимости от формата места и внутренней структуры.
Границы и статус участка
Большой объём информации о земельном участке можно получить с помощью электронных сервисов Росреестра – публичной кадастровой карты и услуге по получению информации об объектах в режиме online .
и.о. начальника отдела координации в учётно-регистрационной сфере Свердловского Управления Росреестра
Функционал Публичной кадастровой карты позволяет установить местоположение земельного участка, указывая его границы с соседними объектами. Здесь доступны сведения, подтверждающие кадастровую стоимость недвижимости, и ее уникальный номер. С помощью карты также можно узнать категорию земель участка, вид разрешенного использования. Карта также содержит актуальные сведения об организации и специалисте, которые поставили участок на учет.
Информация о статусе участка имеет большое значение, так как жилой дом можно построить только на землях двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения и только при следующих вариантах разрешённого использования: 1. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); 2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ); 3. Дачное строительство (ДНП); 4 Для садоводства или огородничества.
Стоит упомянуть, что ФЗ-217, который начнет действовать с 1 января 2019 года, упраздняет такой вариант разрешенного использования как дачное строительство. В категории земель сельхозназначения остаются только садоводство и огородничество. То есть статус СНТ получат не только сады, но и большинство коттеджных поселков.
Обращение к ресурсам Росреестра позволяет получить и другую информацию, важную при принятии решения о покупке участка.
и.о. начальника отдела координации в учётно-регистрационной сфере Свердловского Управления Росреестра
Зная кадастровый номер с помощью сервиса справочной информации Росреестра, заявитель может получить следующие данные: уточнённую площадь участка, адрес, сведения о собственнике, арендаторе, виде права на недвижимость (аренда, собственность, пользование), точные границы и сведения о смежных участках, кадастровую стоимость, обременения, аресты и много другое. Указанные сведения позволят реально оценить все риски при дальнейшем заключении сделок, а также избежать возможных мошеннических действий со стороны третьих лиц.
Стоимость выписки из ЕГРН об основных характеристиках и правах на объект составляет 400 руб. (в электронном виде – 250 руб.). Ранее портал METRTV.ru рассказывал обо всех возможностях «спрятанных» на сайте Россреестра и о том, как суметь найти нужную информацию с помощью сервисов этой организации. Также портал приводил подробную инструкцию по проверке юридической чистоты участка.
Местоположение участка и подъездные пути
В Свердловской области принято различать три вида земельных участков, в зависимости от того, где они находятся. Это садовые товарищества, образованные «еще при Советах», коттеджные поселки (обычно подразумевают организованные), и частный сектор/населенный пункт.
Покупка земельного надела традиционно начинается с поиска актуальных предложений в интернете. В настоявшее время на портале METRTV.ru размещено более тысячи объявлений о продаже коттеджей, дач, садовых и земельных участков.
1. Сады
Садовые участки относятся к наиболее бюджетному сегменту рынка загородной недвижимости. Это, классические «шесть соток», расположенные на территории садоводческого товарищества. И нередко в них можно присмотреть интересный земельный участок. С точки зрения финансов покупка весьма недорогая.
Часто сильной стороной садового кооператива является его местоположение. «Советские» сады/дачи обычно организовывали на окраинах города. Сегодня многие сады оказались внутри городской черты, и туда можно доехать на рейсовом автобусе или электричке. Обычно на дачном/садовом участке можно поставить только небольшой дом для проживания. Во времена СССР сад/дача были местом для посещений исключительно в тёплое время года. Но сегодня многие строят дома для круглогодичного проживания.
Перед покупкой земельного участка надо обязательно посетить его лично. Неплохое время для посещения – весна – когда уровень грунтовых вод на максимуме и можно увидеть, не подвергается ли участок затоплению.
С точки зрения оценки качества грунтов в садовых/дачных товариществах старого образца уже не стоит делать привязку только к фундаменту, поскольку сегодня есть варианты. Например, винтовые сваи.
2. Коттеджные посёлки
Дом в коттеджном посёлке планируют строить для постоянного проживания. Хотя много и тех, кто готов лишь регулярно приезжать в выходные. Если речь идёт о постоянном месте жительства, то критическим становится фактор расстояния от города. Особенно, если нужно ездить часто по делам или на работу. Расстояние до 30 км только поначалу не кажется далеким.
При ежедневном движении на автомобиле такая езда может изматывать своей рутиной и однообразием. Но в режиме дачи можно рассматривать варианты и за 50, и даже за 100 км. В этом случае, дорога будет своего рода путешествием. Правда, при этом стоит подумать, сколько придется намотать километров во время строительства дома подрядчикам, и сколько денег они запросят за такое расстояние.
При выборе направления следует учитывать загруженность федеральных и областных трасс, а также количество коттеджных посёлков и дачных товариществ, расположенных в данной местности. Чем их больше, тем выше риск возникновения пробок – постоянных или временных, привязанных к летнему сезону.
Почти все коттеджные поселки на этапе продаж заявляют о собственной минимальной инфраструктуре. Но на практике за 10-15 лет мало кто из девелоперов реализовал эти обещания. В лучшем случае были организованы магазины типа сельмаг, где можно купить хлеб, мелкую пищевую розницу, напитки.
Поэтому для выбора земельного участка в коттеджном поселке обязательно следует учитывать привязку к ближайшему населенному пункту и его инфраструктуре. Для дачников этот вопрос менее актуален, для постоянщиков – очень важный момент. Другая важная вещь – детский вопрос.
В более обжитых и организованных поселках вопрос с доставкой детей в школы и садики решается за счет собственного автобуса. Но таких пока мало. При выборе локации можно ориентироваться на места для проживания в окрестностях Екатеринбурга, которые предпочли руководители местных агентств недвижимости.
3. Деревня/частный сектор
Дом на участке, расположенном в зоне существующей частной застройки, может использоваться и как постоянное жильё, и как дом выходного дня. Все зависит от самой деревни и истории ее образования. Одно можно сказать точно – к любой деревне или частному сектору есть вполне приличная подъездная дорога.
В отличие, например, от коттеджных поселков, которые могут располагаться в поле, и кроме как по грунтовой дороге добраться до них нельзя. Из нюансов местоположения для частного сектора следует отметить риск бурного развития прилегающих территорий. Яркий пример – район Широкой речки в Екатеринбурге.
Перед покупкой участка нелишним будет посещение районной администрации. Там, в отделе архитектуры есть план развития территории и планы землепользования. В них, в частности, указано, какие объекты планируется разместить в той или иной местности. При изучении этих планов надо, во-первых, обратить внимание, к какой зоне относится участок, планируемый к покупке – в том смысле, что можно ли на нём построить жилой дом. Во-вторых, следует ознакомиться с планами освоения прилегающих территорий, вдруг по соседству с вашей землёй планируется построить промпредприятие или автомагистраль.
Внутренняя инфраструктура
Для жизни на природе нужен минимальный набор инфраструктуры: дороги, электрические и газовые сети. В последнее время растет спрос на оптоволоконные сети. Для коттеджных поселков также особо выделяют забор по периметру, вне зависимости от того, расположен он в поле или рядом с населенным пунктом. Но этот фактор, скорее, психологического свойства.
1. Сады
В советских садах газа, как правило, нет, и нет условий, чтобы он когда-нибудь там появился. Хотя бывают исключения. К примеру, садовое товарищество «Берёзка» под Арамилью и несколько СНТ в пос. Прохладном. Но эти сады даже риэлторы рассматривают, скорее, как коттеджные поселки. Электричество номинально есть во всех СНТ.
Другое дело, что большинство садовых товариществ было сформировано много лет назад, и объем электроэнергии на каждый участок может быть выделен по нормам советского времени. Более того, есть примеры, где разница в нагрузке различается даже по улицам одного садового товарищества. У соседа напротив, могут быть постоянные перебои. Но как показывает жизнь в советских садах уже не один десяток лет, жизнь в них вполне крестьянская, автономная, включая колодец и туалет, и перебои с электроэнергией для закаленных трудностями собственников не страшны. Но нелишним будет перед покупкой земли в СНТ советского образца сделать запрос в энергоснабжающую организацию – существуют ли возможность увеличения мощности электросетей в данной местности. Если электроснабжением территории занимается одно из подразделений МРСК, то запрос можно сделать через интернет-приёмную компании, или посетив один из центров обслуживания клиентов .
2. Коттеджные посёлки
От садовых товариществ коттеджные поселки современного формата отличаются, прежде всего, планировкой мест общего пользования и дорог. Внутренние дороги в коттеджном поселке планируются более широкими. Покрытие может быть любым. В более дорогих проектах – асфальтовая срезка и даже асфальтовое покрытие. В демократичных – отсыпка щебнем.
Есть примеры и вовсе с наезженным грунтом.
Замечу, что нормативы строительства и архитектурной планировки для коттеджного посёлка отличаются от нормативов для садовых товариществ. Например, ширина дорог в коттеджном посёлке должна быть не менее 12 м, в СНТ – не менее 6 м.
Обычно в коттеджных поселках первыми строят не газ, а детскую площадку. Но на это внимание обращать стоит в последнюю очередь. Часто площадка пустует, дети в садике или в школе. А вот если в поселке плохо с электросетями и газом, то детская площадка уже вроде бы и ни к чему.
С электричеством – ситуация неоднозначная. В разных поселках – разная мощность на дом. Тут тоже нужно использовать информацию только от поставщиков энергоресурсов, как самую достоверную.
С газом тоже могут быть «сюрпризы». Но в каждом отдельном проекте надо оценивать ситуацию индивидуально. Если поселку больше 5 лет, а газа все еще нет, то стоит задуматься. И дело может быть не только в застройщике. Ситуацию могут тормозить и сами государственные организации.
Но кто бы ни был причиной, если газа нет через 5-6 лет, лучше подождать с покупкой. Даже если застройщик показывает бумагу о тех. присоединении к газовой сети. Однако, если поселок молодой, то стоит учитывать фактор времени. Застройщик мог просто не успеть сделать все работы по газу. Тут уж решать покупателю, верит он в светлое будущее этого поселка или нет.
Большинство покупателей слепо верят обещаниям девелоперов, реализующих коттеджные посёлки. А в результате девелопер распродал участки и исчез, владельцы земли остались без газа и электричества. Люди идут к газовщикам, а те говорят, что и не планировали тянуть трубу к этому посёлку.
Бывают даже коттеджные посёлки, к которым невозможно подвести дорогу, а временный подъездной путь, которым пользуются жители, проходит по земле, которая скоро будет застроена. Чтобы не оказаться отрезанным от мира, потенциальному владельцу участка следует проверить, насколько правдивы обещания застройщика.
Для начала можно отправить запрос главному архитектору района или прийти на приём лично и спросить о перспективах конкретной территории. Как правило, главный районный (городской) архитектор проводит приёмы граждан раз в неделю. И, кстати, мой опыт говорит, что на приём к нему людей приходит немного. Обычно даже очереди нет.
В запросе или при личной встрече с главархитектором надо указать кадастровый номер приобретаемого участка. Его можно узнать у застройщика или с помощью Публичной кадастровой карты.
3. Деревня/частный сектор
Застройка в частном секторе, это, как правило, уже сформированный район с подъездными дорогами и инженерными сетями. Однако часто в объявлениях о продаже можно встретить такую формулировку «газовая труба по периметру участка». И это вовсе не означает, что к ней можно подключиться.
Не стоит обольщаться, если в посёлок уже заведена газовая труба. Может оказаться, что её лимит уже полностью выбран. О том, можно ли подвести газ к дому можно узнать, только получив техусловия на подключение в газоснабжающей организации. Прямо берём продавца, едем в офис к газовщикам и подаём заявление на получение техусловий.
Кто управляет коммунальным хозяйством
И после оформления договора купли-продажи собственник земельного участка продолжает нести расходы – он должен платить налог на землю, налог на недвижимость (если на земле есть постройки), а также оплачивать коммунальные и иные услуги.
1. Сады
Исполнительный орган садового товарищества – это собственно председатель или, в развернутом варианте, правление. Оно же – как правило, в лице только председателя, – осуществляет взаимодействие с энергетиками, решает вопросы расчистки и ремонта дорог, уборки мусора и иные вопросы функционирования. Хороший председатель на общественных началах – явление редкое и на вес золота. Персонально познакомиться с ним, а заодно собрать сведения о его деятельности от соседей стоит до покупки.
2. Коттеджные посёлки
Функционирование коттеджного посёлка может быть в двух вариантах: председатель и правление, или управляющая компания под надзором председателя. В отличие от города, где рынок управляющих компаний довольно развит, загород не может пока предъявить ни одного примера, когда управляющая компания в коттеджном поселке не была бы аффилирована с застройщиком.
Хотя управление коммунальным хозяйством – это отдельный бизнес со своими нюансами. Управляющая компания в коттеджном поселке – это, безусловно, несколько более дорогой ценник на ежемесячное обслуживание. Но это плата за регулярность выполнения услуг. От управляющей компании обычно отказываются по соображениям высокой цены.
Дачное некоммерческое партнёрство (ДНП) у нас было сформировано ещё когда жизнедеятельность посёлка обеспечивала управляющая компания. В ходе очередного ежегодного собрания представитель УК заявил о существенном повышении членского взноса. Он пояснил, что рост числа собственников участков привёл к увеличению расходов на бухгалтерию и иных расходов.
Жителей посёлка такое объяснение не устроило, и в конечном итоге договор с УК был расторгнут. Правление ДНП стало заключать прямые договоры с подрядчиками – строителями, ремонтниками, дорожными службами и т.д. В итоге удалось обойтись без увеличения членского взноса, предложенного УК.
Впрочем, как замечают сами жители организованных коттеджных поселков, далеко не в каждом найдётся лидер, способный взять на себя реальное управление. Кроме того, не следует забывать, что дачное партнёрство формируется, когда большая часть участков в посёлке еще не куплена. И пока собственники строятся, часто альтернативы УК, созданной застройщиком, нет. Во время периода строительства нужно проследить, например, за тем, чтобы постройки не выходили за красную линию участка (на общие земли), чтобы строители не сверлили газовую трубу, не рвали электрический кабель, как это произошло в прошлом году в одном из КП в районе Балтыма.
3. Деревня/частный сектор
Кварталы частной застройки в населённых пунктах – это ответственность районной администрации. Впрочем, об эффективности её работы также можно узнать у местных жителей.
Ниже представлена информация о коттеджных посёлках, при покупке земельного участка в которых у Вас впоследствии не возникнет проблем с инженерной инфраструктурой, а также недоразумений правового характера:
КП «Ливерпуль»
Район загородных квартир «Ливерпуль» – проект одного из ведущих застройщиков Екатеринбурга – компании «Атомстройкомплекс». Расположен в деревне Коптяки под Среднеуральском (Серовское направление), в 600 метрах от Исетского озера, в окружении леса. Удалённость от центра Екатеринбурга – 25 км. Общая площадь микрорайона – 37 гектаров. Территория находится под охраной.
Все коммуникации – газ, вода, электроснабжение, канализация – централизованные. Микрорайон мультиформатный, в нём присутствуют три типа жилых построек: многоквартирный дом, таунхаусы и коттеджи. Стоимость квартир в доме – от 2,55 млн руб., таунхауса – от 5,36 млн, коттеджа – от 9,8 млн руб.
КП «Марьино»
КП «Марьино» расположен рядом с пос. Кирпичный и Коптяки под Среднеуральском (Серовское направление). Удалённость от центра Екатеринбурга – 23 км. В пешей доступности: оз. Исетское, парк Исеть, горнолыжный курорт гора Мотаиха, Чёртово Городище. Земля в собственности, разрешённое использование – ИЖС. Посёлок раздёлен на 143 участка по 10-15 соток.
В стоимость каждого надела включены дороги с твёрдым покрытием, Интернет, электроэнергия и газопровод. Договор с газоснабжающей организацией гарантирует газификацию посёлка не позднее лета 2020 года. В «Марьино» будут организованы уличное освещение, круглосуточная охрана. Стоимость участка в «Марьино» колеблется в пределах 150-180 тыс. руб. за сотку. Сайт посёлка www.kpmarino.ru .
КП «Полянка»
Коттеджный поселок «Полянка» расположен в 12 км по Тюменскому тракту от бывшего поста ГАИ, недалеко от Бобровского водохранилища. Удалённость от центра Екатеринбурга – 30 км. Посёлок находится на землях населенных пунктов с разрешённым использованием ИЖС. К поселку, и внутри него планируется проложить асфальтированную дорогу. Предусмотрена служба охраны.
Коттеджи в КП реализуются в трёх комплектациях: 1) коробка с кровлей без отделки; 2) коробка с кровлей, окнами и системой отопления 3) дом с сетями и наружной отделкой. Во всех вариантах на участок заводятся коммуникации: электричество, газ, вода. Участок (10 соток) с домом в минимальной комплектации продаётся за 5,5 млн руб.
Частные усадьбы «Родные просторы»
Посёлок бизнес класса «Родные просторы» расположен в 25 км от Екатеринбурга на территории с.Кашино, неподалеку от гольф-курорта Pine Creek и природного парка «Бажовские места» (челябинское направление). Разрешённое использование земель – ИЖС. Каждому участку присвоен адрес. Посёлок разделён на 75 участков по 9-15 соток.
В стоимость участка включены коммуникации в подземном исполнении: газ, электричество, водопровод, отопление, Интернет. На территории посёлка асфальтированные дороги, уличное освещение, обустроены рекреационная зона, водоём, детские площадки. Специально для «Родных просторов» разработаны проекты коттеджей в едином стиле. В настоящее время в посёлке реализуется 29 участков по цене 155-185 тыс. руб. за сотку. Сайт посёлка www.rphome.ru .
Коттеджный поселок «Чистые Росы»
Коттеджный поселок «Чистые Росы» расположен в границах населенных пунктов Прохладный и Косулино в 4 км от границы Екатеринбурга по Тюменскому тракту. На территории посёлка (70 га) расположено почти 600 участков от 7,5 до 18 соток. Стоимость сотки от 59 до 92 тыс. руб. Есть уникальные земельные наделы с лесом. Все участки оформлены в собственность Разрешённое использование земель – ИЖС.
По территории посёлка проложены дороги и электрические сети, введён в эксплуатацию газопровод. Коммуникации входят в стоимость участка. Уже более 480 семей сделали выбор в пользу КП «Чистые Росы». Многие уже завершили строительство. Жители посёлка могут пользоваться инфраструктурой Косулино, где есть школа, детсад, магазины, Д/К, церковь, поликлиника, почта, пивоваренный и молочный заводы. Сайт посёлка 7-prudov.ru .
Источник: www.metrtv.ru
Как выбрать участок для дома
Покупка участка для строительства коттеджа или дачи может оказаться перспективным вложением, а может обернуться немалой головной болью. Приходится учитывать множество нюансов – от юридических до гидрогеологических.
Шаг первый: определить целевое назначение
Целевое назначение будущего объекта загородной недвижимости диктует требования к выбору места. В принципе, базовых вариантов здесь два – дача или коттедж для постоянного проживания. Но в последние годы все большее число интересантов готовы рассматривать вариант «условно постоянного» проживания за городом.
Если речь идет о постоянном проживании, то важнейшим критерием поиска становится транспортная доступность. Но это не только расстояние от города. Часто бывает, что при очевидной близости загородного жилья к цивилизации именно последние сотни метров раскисшей в межсезонье грунтовки становятся непреодолимым препятствием. Да и постоянное проживание в первую очередь подразумевает наличие объектов социальной и коммерческой инфраструктуры в пешей доступности.
При выборе участка для строительства дачи близость к шумному мегаполису становится скорее минусом, чем плюсом. На первый план выходят красоты окрестных ландшафтов, озер и лесов. Но, разумеется, даже дачу есть смысл строить в жилом массиве, где кто-то живет постоянно, а сам поселок и в зимнее время поддерживается в тонусе и охраняется.
Участки для индивидуального жилищного строительства всегда дороже равноценных, предназначенных для садоводства и дачного хозяйства. Но статус ИЖС предполагает возможность прописаться в построенном доме, пользоваться всеми благами местной цивилизации – сельской школой, медицинскими учреждениями, а также – при плановой электрификации или газификации – фиксированными (некоммерческими) расценками на подведение коммуникаций к участку.
В садоводстве тоже можно прописаться. Но отметим, что на сегодняшний день это скорее теоретическая возможность, которую можно реализовать только в судебном порядке. Причем шансы выиграть суд, если у вас есть другое жилье, близки к нулю. Стало быть, классическое садоводство, а также коттеджные поселки со статусом земли СНТ или ДНП подразумевают лишь «условно постоянное» проживание.
Шаг второй: определить зону поиска
Если у вас нет территориальных предпочтений, то это – нерациональная трата времени. При таком подходе вы рискуете потратить на поиски вечность и – в конечном счете – просчитаться. Ведь смотреть нужно не только сам участок, но также окрестности – и все на бегу.
Стало быть, зону поиска придется сузить. А перед тем как отправляться на просмотр, нужно изучить территорию – для начала по интернет-источникам и краеведческим публикациям. То есть попробовать «примерить на себя» местность. В этом случае, воспользовавшись сервисами с объявлениями о продаже участков, лучше подобрать несколько вариантов – в разных массивах и коттеджных поселках.
Договариваясь о просмотре с потенциальными контрагентами, спланируйте поездку так, чтобы осталось время и на прогулку по окрестностям.
Шаг третий: оцениваем участок
Вне зависимости от того, идет речь о старом садоводстве или о новом коттеджном поселке с участками для самостоятельного строительства, нужно обратить внимание на размер, форму и пропорции участка, его ориентацию по сторонам света, характер почвы.
В новом массиве с живописным рельефом, где на выбор предлагаются разные варианты, в первую очередь смотрите те участки, что располагаются на возвышенности и имеют уклон в южную сторону.
Крайние участки – те, что граничат с лесом – обычно привлекают повышенное внимание. Но лес лесу рознь: это может быть и песчаный лесопарк с соснами, в котором приятно гулять, и труднопроходимые заросли. Последний вариант создает избыточную влажность, затенение, а в летнее время становится рассадником для мошкары.
Болотный камыш, а также сосенки и березки с неразвитыми кронами и кривыми стволами свидетельствуют о высоком уровне грунтовых вод и периодическом подтоплении территории. Впрочем, нюансов здесь много.
Размер участка часто имеет для потенциальных домовладельцев решающее значение. За просторным участком, если вы не намерены содержать садовника, ухаживать непросто, хотя для дачи 20 соток – вариант неплохой. В пригородных массивах, ориентированных на постоянное проживание и расположенных близ городской черты, качественные участки больше 12 соток – дефицит.
В демократичных коттеджных поселках, часто встречаются участки не то чтобы маленькие, но узкие (меньше 20 м в ширину): застройщики экономят на внутрипоселковых проездах. «Компактный» генплан накладывает ограничения на выбор проектов, но имеет и определенные плюсы для проживающих. Во-первых, меньше дорог нужно чистить зимой, во-вторых, идти пешком вдоль бескрайних соседских владений до ближайшего магазина или остановки транспорта – то еще удовольствие.
Еще один момент. Если девелопер экономит на ширине дорог – он обрекает будущих жителей массива на серьезные неудобства. Более или менее комфортная ширина проезжей части – 7 м. Такое значение позволяет беспрепятственно разъехаться, скажем, со спешащей на строительство бетономешалкой не выезжая на обочину. Тупиковые проезды должны давать возможность беспрепятственно развернуться, а еще лучше, если они оборудованы разворотными площадками. Но когда дачный массив находится на стартовой стадии освоения, а вокруг чисто поле с домиками на горизонте и изредка проезжающими машинами, потенциальные покупатели участков обычно не обращают внимания на подобные планировочные просчеты девелоперов.
При покупке участка следует обращать внимание на его ориентацию по сторонам света – лучше всего, когда узкие стороны выходят на север и юг. Хороший участок должен иметь уклон, но небольшой, предпочтительно – с понижением на юго-восток или на юго-запад. Это идеальный вариант: такие участки весной раньше освобождаются от снега. Северный склон в наших краях – вариант нежелательный.
К слову, если вас интересует участок у реки или озера, имейте в виду, что на северных и южных берегах – разный микроклимат. Но интересный рельеф – это всегда повышенные затраты на освоение. А если перепад высоты больше 15% (1,5 м в высоту на 10 м в длину) – это уже скорее не интересный, а проблемный участок. В данном случае значительно возрастают расходы на строительство фундамента и, вероятнее всего, потребуются меры по дополнительному укреплению грунта.
Шаг четвертый: выбираем соседей
Итак, если с землей все в порядке, переходим к следующему пункту программы. Рассматриваем мы старое садоводство или о новый загородный массив – нужно знакомиться с будущими соседями, причем не только с ближайшими. Для вторичного загородного рынка это самое актуальное правило: бывает, что объект продается именно потому, что отношения – не сложились.
О чем говорить с потенциальными соседями? Вот примерный перечень вопросов.
Соответствуют ли границы территории заявленным в документах? Если нет – есть повод говорить с продавцом о снижении цены.
Нет ли у хозяина конфликтов с правлением СНТ (ДНП) или соседями, а также коммунальных задолженностей перед СНТ (ДНП), которые могут «по наследству» перейти вам? Об этом лучше всего узнавать из первоисточника – у председателя правления. Бывает, что продавец не участвовал в расходах, связанных со строительством линий электропередачи, водопровода, дорог.
Есть ли электричество, нет ли дефицита энергомощностей? В договоре энергосбытовой компании с потребителем (это может быть и сам домовладелец, и коллективный потребитель в лице ДНП) должны быть указаны выделяемые мощности и возможности их увеличения. Если массив «пока еще не электрифицирован», узнайте о планах электрификации в энергосбытовой компании, с которой планируется заключение договора. Столбы с проводами не должны вводить вас в заблуждение – их могли установить «про запас».
Как решаются вопросы жизнеобеспечения поселка (ремонт дорог, дренажные работы, охрана, вывоз мусора) и в какие суммы в виде паевых и целевых взносов это выливается?
Обитаем ли поселок (дачный массив) зимой, как он охраняется в зимнее время?
Чистятся ли дороги, можно ли подъехать к участку в период весеннего бездорожья?
Где берут питьевую воду? Каково ее качество? Есть ли в окрестностях хорошие колодцы и скважины, каковы их лимиты? Проводился ли анализ воды и какие виды загрязнений он выявил?
Шаг пятый: мелочей нет
Во время прогулки по массиву оцените его благоустройство, состояние проездов, уровень воды в дренажных канавах. Обязательно узнайте размеры паевых взносов и прочих платежей (охрана, целевые взносы на благоустройство) – пусть они не станут для вас неожиданностью.
Если речь идет об участке в новом и еще не обжитом коттеджном поселке, вопросов к девелоперу проекта, будущим соседям, правлению ДНП (СНТ) и представителям управляющей компании (если таковая уже имеется) – значительно больше. Но о том, как проводить первичную юридическую экспертизу предложений о продаже участков в новых массивах мы уже писали.
Самая распространенная проблема, с которой может столкнуться покупатель земельного надела в чистом поле – медленные темпы освоения территории. При подготовке первичной документации девелоперы получают технические условия (ТУ) на подключение к сетям и, предлагая участки к продаже, девелопер всегда декларирует, что в массиве будут электричество, вода, газ. Но строительство дорог, линий электропередачи, газо- и водопровода нередко растягивается на годы.
Что делать, если участок понравился, но к девелоперу имеются претензии? Чтобы получить объективную картину, нужно сверять информацию из разных источников – вплоть до интернет-форумов и групп, созданных обитателями новых поселков в социальных сетях.
Начните с визита в отдел продаж компании-девелопера, чтобы попросить для ознакомления правоустанавливающие документы застройщика (в первую очередь это копии кадастровых паспортов участков), образцы типовых договоров купли-продажи и покажите их независимому юристу.
Источник: www.tatre.ru