На первый взгляд эта задача не кажется сложной: приехали в желаемый район, оценили размер, географию и красоту пейзажа — и выбор сделан. Но на практике все не так просто. В этой статье говорим подробно о том, как выбрать земельный участок под строительство дома, чтобы минимизировать все потенциальные проблемы.
Для начала необходимо определиться с основным назначением строящегося дома (постоянное проживание, кратковременные посещения, проживание в летний период) и выбрать место хотя бы на уровне направления. Что еще нужно знать и учитывать?
Юридическая сторона вопроса: категории земель
Законодательные нормы в части классификации и использования земельных участков существенно изменились в 2019 г., когда были внесены поправки в земельный, жилищный и градостроительный кодексы.
В соответствии с изменениями, капитальный частный дом в РФ можно возвести (и даже получить признание его жилым) на территориях садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ). Есть возможность приобрести землю и в огородническом товариществе (ОНТ), но на нем строиться капитально (с устройством фундамента) запрещено.
Как выбрать земельный участок ИЖС под строительство дома? Подробнее, чем у Домогацкого
При выборе земельного участка можно пользоваться следующими ресурсами:
- публичной кадастровой картой (по номеру участка можно узнать его назначение, точные размеры, форму, границы с GPS-привязкой к местности);
- генеральным планом муниципального образования, на котором указаны все готовые и строящиеся объекты и отражается план по развитию транспортной инфраструктуры;
- картой границ зон охраняемых объектов культурного наследия.
Важно: в любом случае не стоит совершать покупку, если предлагается нестандартная схема передачи прав и оформления документов.
У кого и где покупают землю?
Непраздный вопрос, ведь речь идет о неординарной покупке. Вариантов есть несколько:
- у физического лица;
- у компании-девелопера в рамках постройки нового поселка (де-юре нередко оформляется как сделка между физлицами);
- у «государства» — на проводимых муниципалитетами торгах.
Однозначно сказать, какой из этих вариантов самый безопасный, невозможно. Наиболее очевидны риски в первом варианте: проблемные документы, риск ущемления прав третьего лица и пр. Сложности могут возникнуть, если участок находится в пожизненном наследовании или был предоставлен представителю льготной категории граждан.
Сотрудничество с застройщиком нередко связано с нарушением сроков строительства или с недостроем. Но и просто покупая участок в организованном коттеджном поселке, целесообразно заранее уточнить тарифы на обслуживание (они могут оказаться очень высокими) и выяснить, «что можно, а что нельзя», потому что нередко в таких объединениях практикуются штрафы буквально за все (к примеру, за прогулку по собственному двору в плавках/купальнике).
ТОП-9 секретов как выбрать хороший земельный участок под дом?
Участие в торгах за муниципальные земли — дело и вовсе непростое, требующее определенных навыков и свободных средств для внесения обязательного залога. При этом каждый заинтересовавший объект необходимо детально изучить — как по документам, так и на местности, ведь после победы на торгах пути назад не будет.
Основные критерии выбора участка под застройку
Ответ на вопрос, как правильно выбрать землю под домостроительство, зависит от многих факторов. В первую очередь следует проверить:
- категорию и вид разрешенного использования земли (наиболее ценятся предназначенные под ИЖС);
- наличие и «качество» документов, включая постановку объекта на учет в кадастровом реестре;
- допустимые параметры возводимых сооружений;
- выделение границ, отсутствие пересечений с соседними участками, наличие согласия о признании граничных разделов со всеми соседями;
- возможные обременения и аресты.
Также необходимо оценить окружение на предмет присутствия рядом с участком предприятий сельскохозяйственного или промышленного назначения и потенциальную возможность их появления в будущем, ведь такое соседство вряд ли добавит позитива. О прочих критериях поговорим подробнее.
Удаленность от города и транспортная доступность
Важный момент для оценки — транспортная доступность, включая наличие дорог, порядок их обслуживания, возможность использования в зимнее время и т.п. И дело тут не только в комфортности доезда гостей или собственных поездок в деловых или увеселительных целях: никто из нас не застрахован от чрезвычайных ситуаций, и необходимо учитывать, сможет ли вовремя приехать полиция, пожарная или газовая служба.
Но и загруженная трасса рядом с домом — не лучший вариант. Оптимальным размещением считают, если на общественном транспорте от дома до детских или медицинских учреждений возможно добраться за 30 минут.
Социальная и коммерческая инфраструктура
Где покупать продукты, и есть ли поблизости школа для детей — об ответах на эти вопросы не забывает ни один будущий домовладелец. Однако порой без внимания остаются нюансы. Например, медицинскими учреждениями интересуются гораздо реже, особенно если подыскивается место для летнего дома — а ведь вопрос может оказаться актуальным (более всего — для пожилых людей и семей с маленькими детьми).
Кстати, пока дети маленькие, далеко не все родители осознают, что со временем сыну/дочери потребуется не только школа, но и досуговая инфраструктура — спортивный комплекс, бассейн, различные кружки, студии. Об этом стоит подумать еще на этапе выбора места для строительства дома.
Геологические и экологические параметры
Практичный покупатель может обратить внимание на геологию участка:
- особенности рельефа;
- уровень и динамическое состояние грунтовых вод;
- химический и механический составы грунта.
Конечно, вести изыскания на каждом потенциальном участке слишком дорого, но можно опросить возможных будущих соседей. Визуально насторожить должно обилие влаголюбивой растительности или, наоборот, скудность растительного покрова, неглубокие (2-3 м) колодцы, ощутимые (от 3 м) перепады высот и пр.
Не все территории за городом экологически чисты и безопасны: необходимо убедиться в том, что поблизости нет свалок, заброшенных скотомогильников, сбрасывающих отходы производств, ЛЭП, радиолокационных станций и т.п.
Оценка состояния инженерных коммуникаций
Возможность подключения коммуникаций имеет огромное значение и существенно влияет на стоимость: даже если место безумно понравилось, от участка без доступа к этим благам цивилизации лучше сразу отказаться.
В первую очередь следует проверить:
- технические условия на электроснабжение (кабели и провода должны обеспечивать не менее 15 кВт мощности от напряжения 380 В, распределение электроэнергии — из расчета не менее 15 кВт на одно жилое здание, предпочтительной является вторая категория надежности сети) – такая мощность достаточна для обеспечения работы бытовых приборов, но для отопления ее не хватит;
- акты ввода в эксплуатацию газопровода, врезки и пуска газа, договор с газопоставляющей компанией на ТО газопровода (требования к газификации индивидуальных домов постоянно ужесточаются, это нельзя упускать).
Источник: www.zagdom.ru
Как выбрать участок под строительство дачи
Несмотря на разнообразие предложения загородных домов в коттеджных поселках Подмосковья, многие предпочитают начинать с малого – с покупки земельного участка. Это дает свободу выбора, позволяет избежать единовременных крупных трат: сначала покупаешь землю, потом строишь фундамент, затем дом и так далее по мере поступления средств. Сайт «РИА Недвижимость» расскажет, как сделать этот первый шаг на пути к реализации мечты о собственном загородном доме.
Несмотря на разнообразие предложения загородных домов в коттеджных поселках Подмосковья, многие предпочитают начинать с малого – с покупки земельного участка. Это дает свободу выбора, позволяет избежать единовременных крупных трат: сначала покупаешь землю, потом строишь фундамент, затем дом и так далее по мере поступления средств. Сайт «РИА Недвижимость» расскажет, как сделать этот первый шаг на пути к реализации мечты о собственном загородном доме.
Транспортная карта
Выбор земельного участка во многом зависит от того, какой дом на нем хотят построить собственники. Отталкиваясь от этого, легче определится с его месторасположением.
Тем, кому нужен дом, пригодный для круглогодичного пребывания, кто планирует проводить там много времени в году, а не только летний сезон, или вовсе переехать за город на ПМЖ, следует выбирать участки с хорошей транспортной доступностью. Причем желательно выбирать такой участок, до которого из Москвы (или от места работы) можно добраться максимум за 1,5 часа.
По возможности лучше отдать предпочтение не самому загруженному направлению. Сейчас, например, особой популярностью у покупателей земельных участков пользуется юг столичного региона вдоль Симферопольского и Калужского шоссе. Но, несмотря на благополучную ситуацию на выбранной магистрали, всегда нужно иметь альтернативу и искать участок, куда можно доехать не только на личном авто, но и на электричках или маршрутном транспорте. Это позволит без проблем ездить на работу прямо с дачи и каждый веер возвращаться обратно.
Тем, кто планирует перебираться на дачу только летом, сгодятся участки и с худшей транспортной инфраструктурой, благодаря чему, кстати, можно немного сэкономить.
А у нас на даче газ! А у вас?
Те же аспекты влияют на подбор участка с точки зрения инженерной инфраструктуры. Сезонные дачники, выезжающие в загородный дом исключительно в теплое время года, могут обойтись без многих благ цивилизации, было бы электричество. А линии электропередач, как правило, проведены ко всем участкам, выставленным на продажу.
Остальным покупателям, планирующим выезжать на дачу и зимой, не говоря уже о тех, кто хочет построить на участке полноценный загородный дом, следует подбирать участки с подведенным газом. Иначе отопление дома в зимнее время за счет электроэнергии больно ударит по семейному бюджету.
Безусловно, газифицированные участки будут стоит дороже, чем те, где есть только электричество.
Тем же, кто хочет иметь на даче городской комфорт в быту, следует искать участки в коттеджных поселках с проведенными водопроводом и канализацией.
В случае, если продавец пытается продать участок с коммуникациями, которые существуют пока только на бумаге, следует подстраховаться и потребовать у продавца технические условия (ТУ) на проведение инженерных сетей. Если документов нет, то от покупки лучше отказаться. Когда на коммуникации не готовы ТУ, их реальное строительство может растянуться на неопределенный срок, хотя деньги за их наличие будут уже заплачены.
Наценка за березки
Смотреть приглянувшийся по цене и месторасположению участок лучше всего поздней весной, когда снег уже сошел и можно оценить ландшафт земли. Но при этом застоявшиеся излишки талых вод могут указать на то, что участок находится в низине.
Предпочтительнее приобретать участки правильной формы — квадратные, прямоугольные — их легче распланировать.
Самые живописные участки располагаются вблизи лесных массивов и водоемов, но за них придется выложить большую сумму. Находящийся рядом большой водоем влияет на цены во всем коттеджном поселке, причем участки в непосредственной близости от воды будут дороже остальных. Удорожание участков рядом с водными объектами может составить 30-200%.
Так, например, в одном и том же коттеджном поселке в 50 километрах от Москвы участки рядом с полем стоят 60 тысяч рублей за сотку, а находящиеся рядом с водоемом – уже 350 тысяч рублей за сотку.
Также чуть дороже стоят участки, на которых есть деревья. На то, чтобы вырастить такой садовый декор самому уйдет не одно десятилетие, поэтому за взрослое деревце придется доплатить.
А вот с кустарниками все наоборот. Заросшие участки обойдутся сравнительно дешевле, потому что владельцу придется приложить немало усилий, чтобы очистить участок от кустарников и их корневой системы.
Дачная прописка
Сегодня на рынке земельных участков в Подмосковье под строительство дачи можно приобрести земли двух категорий: земли поселений (населенных пунктов) для индивидуального жилищного использования и сельскохозяйственные земли для ведения дачного хозяйства (строительства) и садоводства. На таких землях разрешено вести строительство, отчуждать и продавать участки меньше 1-2 гектаров.
С пропиской, если она потребуется, тоже не будет проблем, если выстроенный на участке дом по назначению (указывается в свидетельстве) будет жилым. Как известно, до 2008 года оформить постоянную регистрацию разрешалось только в домах, построенных на землях поселений. Но с 2009 года такая возможность появилась и у владельцев участков на сельхозземлях (с назначением — для ведения дачного хозяйства).
Поселок: организованный или нет
Что касается участков, то они могут находиться в коттеджных поселках, бывших садоводческих товариществах, в деревнях.
И если с товариществами и деревнями все ясно, там имеется сложившаяся инфраструктура, то с коттеджными поселками не все просто.
Дело в том, что на коттеджные поселки бывают организованными и неорганизованными. В организованных поселках есть общее ограждение территории и круглосуточная охрана, уже построены внутренние дороги, подъезд к поселку, подведены коммуникации.
Приобретая участок, владелец имеет право построить дом на свой вкус и при этом лишен таких хлопот, как строительство подъездных дорог, проведение коммуникаций и т.д. Управляет организованным коттеджным поселком, как правило, либо управляющая компания, либо дачный кооператив. Но, как несложно догадаться, за такие блага придется доплатить. В организованных поселках участки стоят дороже, чем в неорганизованных.
В последних цены на участки заметно дешевле. Но транспортные подъезды, инженерию владельцам земельных кусков придется строить самим. На них придется выложить сэкономленные деньги, если не больше. Причем организовать соседей построить что-то вскладчину очень сложно: как показывает практика, среди 300-400 собственников находится немало тех, кто не согласен с предложением, предложенной суммой или вообще не хочет объединяться ради общего дела.
Поэтому, приобретая участок в неорганизованном коттеджном поселке, нужно быть готовым рассчитывать только на себя. Участок лучше выбрать поближе к существующему подъезду и линиям электропередач, чтобы в будущем сократить затраты на подведение дорог и электричества к своему дому.
Директор по продажам компании «Красивая земля» Борис Халимон
Источник: realty.ria.ru
Как выбрать хороший участок под строительство?
Если вы задумываетесь о постройке дома, то столкнетесь с несколькими этапами осуществления вашей идеи жить в собственном доме. На самом первом этапе нужно выбрать земельный участок под дом. Наверно, это один из важнейших этапов, так как решается вопрос, где будет жить будущий владелец, какой будет вид из окна, насколько развита инфраструктура, чтобы обеспечить потребности владельца будущего дома. Если для строительства дома возникает вопрос, когда лучше начинать строительство , то участок можно выбрать заранее и готовиться к строительству.
Участок может постоять, а вот для строительства дома нужны значительные финансовые вложения. Есть два варианта строительства дома:
- поэтапное: по мере накопления необходимых сумм;
- строительство под ключ.
Если дом строить самостоятельно, то обычно выбирается первый вариант. Но нанимая стороннюю рабочую силу, выгоднее доверить строительство от начала и до конца надежной строительной фирме. Вариантом такой фирмы является компания «КиевНовБуд», которая занимается капитальным строительством в Киеве и Киевской области. Кроме того, если выбирая фирму у вас возникли сомнения по поводу цен, вы можете просчитать примерную смету или заказать ее в другой строительной фирме и отправить нам по электронной почте. В компании «КиевНовБуд» действует акция , по которой мы предложим вам цены на 10% ниже цен конкурентов.
При сотрудничестве с компанией «КиевНовБуд» клиенту остается только выбрать земельный участок, а строительством дома и его оформлением займется компания. Чтобы правильно выбрать участок под строительство дома, нужно учитывать следующие критерии:
- финансовые возможности;
- площадь участка;
- коммуникации;
- юридические нюансы;
- характеристики грунта;
- наличие инфраструктуры и транспорта;
- экологические условия.
Стоит рассмотреть каждый из критериев более подробно.
Финансовый аспект вопроса
Выбирая участок, следует хорошо продумать финансовую сторону вопроса: какую сумму вы готовы потратить на покупку участка. При этом надо учитывать, что его нужно будет в будущем благоустроить. На стоимость участка сильно влияет близость города. Чем ближе участок к городу, тем его стоимость выше. Самые дорогие участки продаются в черте города.
Ошибкой многих покупателей является покупка дешевого участка, на котором невозможно строительство из-за его непригодности.
Подсчитать сумму, какую можно выделить на покупку участка, проще, если заключен договор о строительстве с компанией «КиевНовБуд». При этом есть возможность выбора варианта строительства в зависимости от финансовых возможностей клиента:
| Готовность | Цена, грн/м2 | Сроки выполнения, месяцев |
| Коробка | 2990 | 4-6 |
| Под чистовую отделку | 4990 | 9-12 |
| Под ключ | 7990 | 12-18 |
При заключении договора о строительстве под ключ клиент может бесплатно выбрать типовой проект, а специалисты компании помогут адаптировать его под земельный участок или посоветуют, как выбрать участок под строительство.
Площадь земельного участка
Для комфортного строительства и дальнейшего благоустройства необходимо, чтобы площадь участка была в 10 раз больше площади будущего коттеджа. Таким образом, для дома площадью 150 м2 желательно покупать участок 15 соток. При этом надо учитывать все нормы строительства дома: расстояния до границ участка, красной линии.
Во время строительных работ площади участка должно быть достаточно, чтобы разместить на нем строительные материалы для возведения домов из кирпича , газобетона или пенблоков . Для любого частного дома нужно отвести место под хозпостройки, оборудование для обслуживания дома, прокладку внешних коммуникаций, устройство зоны отдыха. При желании можно оборудовать бассейн, выделить место под огород.
Коммуникации
Современный человек не представляет своей жизни без комфортных условий: холодной и горячей воды, системы отопления, электрооборудования и др. Отсутствие коммуникаций снижает цену. В этом случае нужно просчитать, сколько будет стоить их проведение . А далее сравнить стоимость участка с коммуникациями и без них, включая стоимость проведения, чтобы выбрать более выгодный вариант.
Электроснабжение и газоснабжение обычно обеспечивается подключением к центральным магистралям. Что касается электричества, то необходимо уточнить, сколько киловатт выделяется потребителям и как далеко расположена подстанция. Если выделенных киловатт не будет хватать для обслуживания дома, то нужно задуматься об индивидуальной подстанции или альтернативных источниках энергии.
Водоснабжение
Большим плюсом участка является возможность подключения к центральному водопроводу. Правда, при большой нагрузке, особенно летом, падает давление воды. Лучший вариант – бурение скважины. В этом случае имеет значение глубина залегания водоносных горизонтов, характеристики грунта, что влияет на стоимость скважины. Если вода находится не глубоко, то можно выкопать колодец.
Канализация
Для отведения сточных вод также идеальным вариантом является подключение к централизованной канализационной системе. В большинстве случаев устраивается септик в пределах участка. Его стоимость зависит от степени очистки. Если поблизости расположен водоем, то придется организовывать более дорогую канализационную систему, чтобы исключить попадание сточных вод в водоем.
Юридические вопросы
Перед покупкой участка следует проверить все правоустанавливающие документы. Препятствием для покупки может быть:
- несогласие на продажу совладельцев или наличие правовых споров;
- арест;
- нахождение участка в залоге;
- наличие задолженности перед контролирующими органами;
- ограниченные права пользования.
Стоит уточнить границы участка, чтобы не возникло в будущем проблем с соседями. Следует проверить целевое назначение участка, он должен быть предназначен для частного строительства.
Характеристики грунта
Свойства грунта и глубина залегания подземных вод влияет на выбор фундамента и обустройство подвала. Близкое наличие грунтовых вод делает невозможным устройство подвала, увеличивает стоимость фундамента, так как увеличиваются расходы на его гидроизоляцию. На видео можно посмотреть пример строительства подвала на одном из строящихся объектов компании «КиевНовБуд».
Существует способ, как проверить участок под строительство на близость грунтовых вод. Для этого нужно вырыть глубокие лунки и через время проверить наличие воды в них. Если они быстро заполнились водой, значит грунтовые воды близко.
Стоит заказать геологическое исследование участка. Бывают ситуации, что для качественного строительства, нужно полностью менять верхний слой почвы. Если в районе, где хочется иметь участок, нет земли с подходящими характеристиками грунта, можно поискать способы улучшения его качеств.
Транспорт и наличие инфраструктуры
Покупая участок нужно выяснить:
- насколько развита инфраструктура: есть ли поблизости магазин, аптека, все то, что может понадобиться для комфортного проживания;
- уточнить транспортную развязку: наличие общественного транспорта, качество дорог;
- качество мобильной связи, так как при удаленности от города это становится важным, на случай непредвиденных ситуаций;
- удаленность от города.
Экологические условия
Экологическая обстановка в наше время играет большую роль при выборе земельного участка. Важно, чтобы в ближайшем окружении не было крупных промышленных объектов, предприятий с вредными выбросами. Желательно, чтобы рядом были зеленые массивы, но не затеняющие дом и приусадебную территорию. Не лишним будет наличие природного водоема, правда не слишком близко расположенного, чтобы не возникло проблем с СЭС.
Если выбирать участок должен сам владелец, то строительство дома лучше доверить специалистам. Прочитав статью о том, как долго строится дом , можно сделать вывод, что самым выгодным вариантом является заключение договора о строительстве дома под ключ с компанией «КиевНовБуд». Все вопросы, связанные со строительством и оформлением документов на дом, берет на себя компания.
После сдачи дома в эксплуатацию предоставляется бесплатное обслуживание в течение года. Компания дает возможность сэкономить на строительных материалах, так как заключает договора о прямых поставках с поставщиками, при этом, не делая наценки на материал. На материалы дается 50 лет гарантии, а на выполненные работы — 5 лет.
Источник: kievnovbud.com.ua