Как взять долгосрочную аренду под строительство

Сдача квартиры в аренду – дело прибыльное. Оно обеспечивает постоянный доход. Передавать жилье во временное пользование можно как на короткий промежуток времени, так и на долгий срок. Второй вариант предполагает стабильные денежные поступления, но имеет свои недостатки.

Что такое долгосрочная сдача жилья и когда стоит к этому прибегать?

Долгосрочная аренда квартир – это передача жилья во временное пользование или владение на срок от одного до пяти лет.

Подойдет данный вариант тем, кто твердо определился с намерениями и планирует сдавать недвижимость более года. Главное его преимущество – нет необходимости постоянно заниматься квартирой, искать новых жильцов. Договор заключается один раз, а после в течение нескольких лет арендодатель просто получает регулярные выплаты.

Удобно прибегать к долгосрочной аренде и тогда, когда владельца полностью устраивают квартиросъемщики. Например, если люди прожили уже некоторое время и не нарушали правила съема:

• вовремя вносили оплату;
• бережно относились к имуществу;
• не тревожили соседей и т.д.

В таком случае не будет потребности подписывать новое соглашение каждый год.

Как взять землю в аренду под ИЖС

Принимая решение о сдаче недвижимости на долгое время, нужно учитывать особенности сделки, а именно:

1. Арендатор приобретает преимущественное право на заключение нового договора (ст. 684 ГК РФ).
2. Поменять жильцов на других будет непросто. Отказ продлить соглашение возможен, только если хозяин не планирует сдавать квартиру в течение года (в соответствии со ст. 684 ГК РФ). Иначе бывшие арендаторы вправе подать иск в суд.
3. Если собственник хочет прекратить сделку или изменить ее условия, то за три месяца до окончания договора он должен уведомить съемщиков о своих намерениях. В противном случае соглашение продлевается на тех же условиях (согласно ст. 684 ГК РФ).
4. Наниматель вправе расторгнуть договор без объяснения причин (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Наймодатель данного права не имеет. Для него прекращение сделки возможно только в судебном порядке при наличии нарушений (если иное не предусмотрено условиями соглашения).
5. Даже если имеются претензии к использованию жилья, квартиросъемщик может попросить в суде время на их устранение (согласно п. 4 ст. 687 ГК РФ).

В связи с вышеперечисленным, чаще аренда оформляется на срок до одного года. Ведь перезаключить краткосрочный документ проще, чем прекратить действие долгосрочного.

На какое время заключается договор?

В соответствии с п.1 ст.683 ГК РФ, действие договора найма не может превышать пяти лет. При этом если в документе не указан период его действия, он считается заключенным на срок 5 лет.

Минимальная длительность долгосрочного договора аренды недвижимости – один год. Если сделка заключается на срок менее двенадцати месяцев, она считается краткосрочной (в соответствии с п.2 ст.683 ГК РФ).

Как правильно снять жилье на долгое время?

Самый популярный способ поиска квартир – доски объявлений в интернете и профильные порталы в сфере недвижимости. Предложений в данном ресурсе предостаточно, но большая их часть (порядка 80%) – от посредников. Это значит, что за услуги риелторов придется заплатить дополнительную сумму. Чаще всего это половина стоимости месячной арендной платы. Но безопасность сделки через посредника повышается.

Как арендовать землю под ИЖС у государства!

Если человек пользуется услугами агентства недвижимости, то риелтор обязан совместно с собственником показать квартиру, ответить на интересующие вопросы, а после помочь с оформлением договора. Кроме того, посредник должен проверить документы, подтверждающие право собственности.

Чтобы успешно снять квартиру на длительный срок, стоит придерживаться следующих правил:

1. Не нужно оплачивать работу риелтора или делать первый взнос владельцу до подписания соглашения. Если требуют оплатить раньше, это должно насторожить: посредник может оказывать только информационные услуги и не заниматься заключением договоров. Кроме того, есть риск попасть на мошенников.
2. Важно проверить документы на право собственности и паспорт владельца. Также не помешает узнать, нет ли других собственников.
3. Обязательно заключение договора аренды с указанием паспортных данных арендодателя, адреса недвижимости и сведений об арендаторе.
4. При обращении в агентство недвижимости необходимо обращать внимание на его репутацию. Надежные посредники обычно имеют проверенную клиентскую базу.
5. Если человек подыскивает жилье самостоятельно, очень низкая цена должна насторожить: вероятно, стоит ожидать неприятных сюрпризов. Так, квартира может размещаться в старом доме, в неудачном месте или требовать ремонта. Иногда отсутствует бытовая техника или мебель.
6. Прежде, чем посмотреть предлагаемый вариант, лучше подробно расспросить об условиях проживания и месторасположении.
7. При просмотре особое внимание рекомендуется уделить исправности бытовой техники, мебели и сантехнического оборудования. Также проверить документы и внимательно изучить предложенный договор.

Как правильно сдать помещение на продолжительный период?

Для собственника, который решил на долгое время сдать жилье в аренду, важно найти надежных и ответственных жильцов. Тем более, в дальнейшем прекратить договор будет непросто.

Возможный вариант – обращение в агентство недвижимости. Риелторы помогут довольно быстро подыскать съемщиков и грамотно оформить сделку. Также можно самостоятельно разместить объявления на специализированных сайтах, досках, в социальных сетях и т.д. Еще один способ – поиск через знакомых. Он удобен тем, что сразу известно, кто будет арендатором (кто такие арендатор и арендодатель и каковы их права?).

Стоимость аренды легко определить, изучив средние цены на недвижимость в своем городе. Стоит учитывать также состояние жилища, наличие ремонта, мебели и бытовой техники, месторасположение и инфраструктуру. Если участвует посредник, он поможет сориентироваться в цене.

Понадобится подготовить и саму квартиру:

1. Очистить пространство: избавиться от всего лишнего, убрать личные вещи (или хотя бы сложить их в отдельное место – кладовую, балкон).
2. Позаботиться о наличии ремонта, который должен соответствовать ценовой категории жилья. Минимально должен быть проведен косметический ремонт.
3. Уделить внимание исправности кранов, водонагревателя, розеток, канализационных стоков, мебели, замков и т.д.
4. Установить мебель, если ее нет. По возможности заменить старую и непригодную на современную. Квартиры без мебели сдать труднее и стоимость их ниже.
5. Обратить внимание на наличие бытовой техники. Минимально необходимая – это холодильник, кухонная плита, водонагреватель (при отсутствии горячей воды), стиральная машина и телевизор.
6. Навести порядок. Чистые окна, светильники и выстиранные шторы создадут хорошее впечатление у потенциальных квартиросъемщиков. Это отличный способ продемонстрировать уважение к арендатору.
7. Провести интернет, если его нет.

С потенциальным покупателем нужно обсудить условия сделки и при согласии оформить ее документально. Важно грамотно подойти к составлению договора.

Как заключить договор?

Заключение письменного соглашения обязательно, даже если недвижимость сдается знакомым. Тогда будет проще разрешить спорные вопросы в случае их возникновения.

Договор аренды отличается от договора найма. В первом случае это сделка, в которой один или оба участника – юридические лица (глава 34 ГК РФ). Второй вариант предполагает договоренность между физическими лицами (глава 35 ГК РФ).

Чтобы правильно составить соглашение, можно обратиться за помощью к юристу. Нотариальное заверение документа не обязательно, но возможно по желанию. Это не влияет на юридическую силу бумаг. Обязательное условие действия договора – подписание его обеими сторонами.

Вместе с тем должен быть составлен акт приема-передачи жилья. В нем обозначается техническое состояние помещения: наличие или отсутствие ремонта, сантехники, бытовой техники и мебели. Указывается также состояние каждого предмета, наименование, марка и модель, ориентировочная стоимость.

Акт подписывается обеими сторонами, только после этого жильцу могут быть переданы ключи.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Составление соглашения

В договоре аренды обязательно должна присутствовать такая информация:

1. дата и место составления;
2. персональные данные участников;
3. предмет договора;
4. срок действия;
5. права и обязанности сторон;
6. дополнительные условия;
7. порядок расторжения.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Как избежать возможных рисков?

При сдаче жилья на долгий период, собственник рискует столкнуться с недобросовестным отношением и нанесением вреда имуществу. Существует вероятность причинения ущерба третьим лицам (например, при затоплении соседей или пожаре). Бывают ситуации, когда квартиросъемщики идут на преступление: кражу, намеренный поджог и пр. А сделку при долгосрочной аренде сложно прекратить.

Чтобы обезопасить себя, арендодателю нужно составить грамотный договор, а также подробный акт передачи имущества. В соглашении нужно прописать степень ответственности арендатора за порчу имущества в квартире или за причинение вреда собственности третьих лиц (соседей).

Снизить риски от непредвиденных обстоятельств поможет страховка. Кроме того, рекомендуется обозначить порядок прекращения договора в одностороннем порядке, а также ответственность за несвоевременный взнос по арендной плате.

Плюсы и минусы такой сделки для арендодателя

Можно выделить такие плюсы долгосрочной аренды:

1. Стабильный доход.
2. Минимальные затраты времени и сил по сравнению с посуточной сдачей недвижимости: в последнем варианте клиентов придется подыскивать постоянно, а жилье регулярно приводить в порядок.
3. Недвижимость, предназначенная для долгосрочной аренды, обычно не требует такого ремонта, как в случае с краткосрочной. Квартиры на короткое время обычно стоят дороже и требования к ним предъявляются выше.
4. Проще найти арендаторов.
5. При благоприятном исходе наведываться к квартирантам придется не чаще раза в месяц.

Минусы долгосрочной аренды:

1. Сложности в прекращении сделки. Иногда при выселении нанимателей дело доходит до суда.
2. Стоимость аренды жилья на длительное время ниже, чем на короткий промежуток.
3. Повысить арендную плату можно только при согласии жильцов.
4. При необходимости досрочного расторжения собственнику придется уплатить компенсацию.
5. Подписание долгосрочного договора предполагает уплату налога с полученного дохода.

Существует несколько видов аренды квартир и каждый из них нужно граммотно оформить. На нашем сайте вы можете прочитать про особенности безвозмездной, коммерческой аренды, а также об особенностях найма служебного, специализированного, ипотечного жилья и части квартиры.

Долгосрочная аренда квартир несет в себе меньше имущественных рисков, чем краткосрочная. Она обеспечивает стабильный доход и требует меньшего внимания и временных затрат. При этом данный вид аренды налагает и большую ответственность: квартирант приобретает свои права по договору, которые нельзя нарушать.

Источник: pravosudie.guru

ТОП-10 ошибок при сдаче помещения в долгосрочную аренду

Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.

Также по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, необходимо зарегистрировать обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение). Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора. За несоблюдение срока подачи заявления предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 рублей.

2. Не получить нотариальное согласие супруги на сделку

Если заключается договор аренды помещения, находящегося в совместной собственности супругов, подлежащий обязательной государственной регистрации в Росреестре, то для совершения сделки потребуется нотариальное согласие супруги (-а) арендодателя. Если арендатор состоит в браке, то согласие его супруги также потребуется. Также если стороны решат удостоверить договор у нотариуса, то потребуется согласие супругов, даже если договор не нужно регистрировать.

Данные правила не распространяются на договор найма, так как даже долгосрочный договор найма не регистрируется, а регистрируется обременение.

3. Не предусмотреть в договоре гибкий порядок изменения арендной платы

Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако, руководствуясь принципом свободы договора, стороны могут предусмотреть иной порядок изменения арендной платы. Учитывая, что за период действия долгосрочного договора аренды может измениться экономическая ситуация, налоговая ставка, коммунальные и эксплуатационные расходы, рекомендуем уделить особое внимание вопросу изменения арендной платы и предусмотреть порядок в договоре.

4. Не предусмотреть в договоре право на односторонний отказ от договора при просрочке внесения арендной платы и ответственность за нарушение срока

Согласно российскому законодательству договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Судебная процедура занимает значительное время, при этом до вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды задолжавший арендатор может пользоваться помещением. Поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре аренды право арендодателя на односторонний отказ от договора при нарушении срока оплаты. В этом случае договор аренды будет считаться расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе — арендодатель может выселить арендатора, сразу искать нового арендатора и одновременно взыскивать задолженность с должника. Также рекомендуем предусмотреть в договоре аренду неустойку за нарушение срока внесения арендной платы, за нарушение срока возврата помещения и прочие санкции за неисполнение обязательств.

5. Не урегулировать вопрос распределения обязанностей по ремонту, содержанию помещения

6. Заключить договор на неопределенный срок, чтобы не регистрировать

Договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, действительно не нужно регистрировать.

Однако согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимости на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, если иной срок не установлен договором. Часто арендодатели забывают об этом праве арендатора.

7. Не учитывать налоговые последствия договора аренды

Доход от сдачи помещения в аренду в большинстве случаев облагается налогом. Рекомендуем при долгосрочной аренде заранее рассчитать налоговые платежи и оптимизировать налоги (например, зарегистрироваться в качестве самозанятого или ИП).

8. Не подписать передаточный акт и не предусмотреть порядок возврата помещения после прекращения действия договора

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Часто арендодатели заключают договор и забывают подписать передаточный акт. Также рекомендуем в договоре подробно урегулировать порядок возврата помещения и ответственность арендатора за нарушение срока возврата.

9. Не установить обеспечительный платеж при заключении договора

Обеспечительный платеж призван защитить арендодателя от нарушений со стороны арендатора: невнесения арендной платы, причинения вреда помещения и пр. Поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре обязанность арендатора по внесению обеспечительного платежа, в том числе после погашения за его счет задолженности арендатора, и последствия невнесения обеспечительного платежа.

10. Не проверять арендатора при заключении сделки

Проверка надежности и добросовестности контрагента — это важный этап любой сделки, поэтому не пренебрегайте проверкой арендатора и не проводите ее формально. Проверьте не только арендатора, но и аффилированные компании на предмет судебных споров, платежеспособности и наличия долгов.

• проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости (для арендаторов)
• проверку добросовестности арендодателя (арендатора)
• полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок аренды: подготовка проекта договора аренды, согласование разногласий и внесение правок в договор
• сопровождение клиента при подписании договора аренды
• регистрацию долгосрочного договора аренды в Росреестре

Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг п озвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или о ставьте заявку.

https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/top-10-oshibok-pri-sdache-pomeshcheniya-v-dolgosrochnuyu-arendu/ ООО «Юридическая компания «Двитекс» Юридические услуги с оплатой по результату

1. Не зарегистрировать долгосрочный договор аренды в Росреестре

• договор аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года
• договор аренды и субаренды предприятия независимо от срока действия

Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.

Также по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, необходимо зарегистрировать обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение). Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора. За несоблюдение срока подачи заявления предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 рублей.

2. Не получить нотариальное согласие супруги на сделку

Если заключается договор аренды помещения, находящегося в совместной собственности супругов, подлежащий обязательной государственной регистрации в Росреестре, то для совершения сделки потребуется нотариальное согласие супруги (-а) арендодателя. Если арендатор состоит в браке, то согласие его супруги также потребуется. Также если стороны решат удостоверить договор у нотариуса, то потребуется согласие супругов, даже если договор не нужно регистрировать.

Данные правила не распространяются на договор найма, так как даже долгосрочный договор найма не регистрируется, а регистрируется обременение.

3. Не предусмотреть в договоре гибкий порядок изменения арендной платы

Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако, руководствуясь принципом свободы договора, стороны могут предусмотреть иной порядок изменения арендной платы. Учитывая, что за период действия долгосрочного договора аренды может измениться экономическая ситуация, налоговая ставка, коммунальные и эксплуатационные расходы, рекомендуем уделить особое внимание вопросу изменения арендной платы и предусмотреть порядок в договоре.

4. Не предусмотреть в договоре право на односторонний отказ от договора при просрочке внесения арендной платы и ответственность за нарушение срока

Согласно российскому законодательству договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Судебная процедура занимает значительное время, при этом до вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды задолжавший арендатор может пользоваться помещением. Поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре аренды право арендодателя на односторонний отказ от договора при нарушении срока оплаты. В этом случае договор аренды будет считаться расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе — арендодатель может выселить арендатора, сразу искать нового арендатора и одновременно взыскивать задолженность с должника. Также рекомендуем предусмотреть в договоре аренду неустойку за нарушение срока внесения арендной платы, за нарушение срока возврата помещения и прочие санкции за неисполнение обязательств.

5. Не урегулировать вопрос распределения обязанностей по ремонту, содержанию помещения

6. Заключить договор на неопределенный срок, чтобы не регистрировать

Договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, действительно не нужно регистрировать.

Однако согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимости на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, если иной срок не установлен договором. Часто арендодатели забывают об этом праве арендатора.

7. Не учитывать налоговые последствия договора аренды

Доход от сдачи помещения в аренду в большинстве случаев облагается налогом. Рекомендуем при долгосрочной аренде заранее рассчитать налоговые платежи и оптимизировать налоги (например, зарегистрироваться в качестве самозанятого или ИП).

8. Не подписать передаточный акт и не предусмотреть порядок возврата помещения после прекращения действия договора

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Часто арендодатели заключают договор и забывают подписать передаточный акт. Также рекомендуем в договоре подробно урегулировать порядок возврата помещения и ответственность арендатора за нарушение срока возврата.

9. Не установить обеспечительный платеж при заключении договора

Обеспечительный платеж призван защитить арендодателя от нарушений со стороны арендатора: невнесения арендной платы, причинения вреда помещения и пр. Поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре обязанность арендатора по внесению обеспечительного платежа, в том числе после погашения за его счет задолженности арендатора, и последствия невнесения обеспечительного платежа.

10. Не проверять арендатора при заключении сделки

Проверка надежности и добросовестности контрагента — это важный этап любой сделки, поэтому не пренебрегайте проверкой арендатора и не проводите ее формально. Проверьте не только арендатора, но и аффилированные компании на предмет судебных споров, платежеспособности и наличия долгов.

• проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости (для арендаторов)
• проверку добросовестности арендодателя (арендатора)
• полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок аренды: подготовка проекта договора аренды, согласование разногласий и внесение правок в договор
• сопровождение клиента при подписании договора аренды
• регистрацию долгосрочного договора аренды в Росреестре

Источник: www.dvitex.ru