Как взять ипотеку на долевое строительство

Приобретение квартиры на первичном рынке в кредит у многих вызывает вопросы. Мы постараемся осветить все нюансы покупки квартиры в новостройке в ипотеку, расскажем, какие действия нужно предпринять, чтобы стать обладателем нового жилья и раскроем секрет низких процентных ставок.

Ипотека в новостройке: особенности

Ипотека на квартиры в новостройках имеет схожесть с обычной ипотекой, однако при ближайшем рассмотрении можно заметить ряд отличий – начиная от того, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, а его собственником является застройщик.

Есть и другие отличия.

• Свидетельство о собственности не выдается до завершения строительства объекта и его введения в эксплуатацию.
• На квартиру, купленную в ипотеку, банк оформляет право требования, а не залог. Связано это с тем, что квартира, по сути, никому не принадлежит до завершения строительства.
• Купить новостройку в ипотеку можно на раннем этапе строительства – это делает стоимость выкупа дешевле, чем при покупке готовой квартиры.
• Проценты на ипотеку в новостройке выше, чем на вторичном рынке, однако они снижаются, как только строительство завершается и квартира переходит в залог банка.

С чего начать: четыре шага к покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры – ответственный этап в жизни многих семей, однако не все уделяют внимание деталям. А между тем стоит начать с составления плана действий: определиться с требованиями к будущему жилью, выбрать застройщика, банк и, наконец, оформить сделку.

ДОЛЕВОЕ строительство по ЛЬГОТНОЙ ставке и сниженная ИПОТЕКА для вторички, новые КРЕДИТЫ

Какую квартиру вы хотите?

Прежде всего стоит определиться с требованиями и к новостройке, и к квартире. Вероятно, у вас уже сложилось представление о желаемой квартире. Проанализируйте предложения на первичном рынке в своем городе, обращая внимание на следующие параметры:

• География. В каком районе находится новостройка? Многим покупателям важна транспортная доступность и то, насколько развит микрорайон – есть ли поблизости детские сады и школы, парки, торговые центры, больницы и поликлиники. Экология – еще один важный пункт, особенно в городах с активным развитием заводов.
• Качество застройки и благоустройства прилегающих территорий. При выборе новостройки обратите внимание на характеристики дома и технологию строительства – от этого зависит не только цена квартир и скорость строительства, но комфорт будущего жилья. Например, панельные дома считаются лидерами на рынке новостроек благодаря скорости строительства, однако их главный недостаток – частые строительные дефекты, недостаточная звуко- и теплоизоляция. Вместе с тем монолитные дома возводятся намного дольше, но при этом качество таких квартир намного выше.
• Особенности квартиры. Этот пункт зависит от ваших предпочтений – общая площадь и площадь комнат, ориентация окон, второй санузел и т. д.

При этом стоит всегда иметь в виду, что банки не кредитую любые объекты. Если новостройка находится в плохо развитом районе с плохой транспортной сетью или плохим подводом основных коммуникаций, ликвидность жилья может быть низкой, а значит банк может отказать в ипотеке.

Ипотека 2023 — как выгодно купить квартиру / Новые ипотечные ставки

Выберите застройщика

От выбора застройщика зависит многое. Благонадежность и ответственность строительной компании гарантирует качество нового дома, своевременность его введения в эксплуатацию и отсутствие проблем при приеме дома комиссией.

Обратите внимание на следующие моменты:

• Опыт работы застройщика – лучше выбирать застройщиков, работающих не первый год;
• Его репутация среди покупателей и в деловых кругах;
• Размеры переносов сроков сдачи предыдущих объектов – такое случается даже с благонадежными строительными компаниями, однако в их случае сроки не так велики;
• Отзывы в интернете и публикации в СМИ – проанализируйте посты на форумах об ипотеке, обратите внимание на статьи в газетах и журналах своего города. Они позволят составить мнение о застройщике.

При этом нельзя сказать, что застройщики, сдающие свой первый или второй дом могут быть хуже “старших” коллег. Дело в том, что не каждый банк согласится кредитовать компанию без опыта.

Выбираем банк

Еще один шаг на пути к покупке новой квартиры в ипотеку – выбор банка и ипотечной программы, условия которой будут соответствовать вашим пожеланиям. Требования к заемщикам меняются от одной кредитной организации к другой, поэтому перед принятием окончательного решения в пользу одного кредитора, ознакомьтесь с разными предложениями и оцените выгоду каждого.

На что нужно обратить внимание:

• Размер процентной ставки – от этого зависит размер переплаты по ипотеке,
• Размер первоначального взноса – многие банки попросту не предоставляют возможности получить кредит без использования средств заемщика;
• Максимальный срок – чем он больше, тем легче будет финансовая нагрузка в месяц, однако может увеличиться переплата;
• Дополнительные платежи – например, доплата за открытие и ведение счета, страхование, некоторые банки взимают доплату даже за рассмотрение заявки;
• Досрочное погашение – возможно ли они, накладываются ли штрафы или взимаются комиссии при досрочном погашении;
• Штрафные санкции при нарушении договора кредитования – например, за просрочку погашения задолженности.

Есть и другие детали. Например, возраст заемщика, стаж работы, документы, необходимые для подтверждения платежеспособности. У многих банков они не отличаются, однако стоит обратить внимание и на это – вероятно, есть определенные нюансы.

Иногда застройщик сам рекомендует банки, с которыми они сотрудничают. Банки-партнеры могут предлагать более привлекательные условия кредита, при этом проконсультироваться с кредитным менеджером можно в офисе компании-застройщика.

Оформляем сделку

Итак, квартира найдена, выгодная для вас ипотека на новостройку – тоже, осталось оформить сделку. Какие шаги необходимо предпринять, чтобы наконец приобрести недвижимость?

Порядок действий примерно такой:

• Собрав необходимый пакет документов, обратитесь в банк и подайте заявку на кредит;
• Дождитесь положительного ответа от банка;
• Получите договор долевого участия от застройщика и согласуйте его с банком,
• Зарегистрируйте сделку в органах контроля,
• Внесите первоначальный взнос, после чего банк переведет кредитные средства на счет застройщика;
• Дождитесь введения объекта в эксплуатацию, регулярно выплачивая кредит – после завершения строительства и прием здания вы сможете оформить право собственности на недвижимость.

Итого вы должны подписать три договора: кредитный договор, договор долевого участия и страхования. Есть смысл заранее попросить у банка, застройщика и страховщика шаблоны этих документов, чтобы ознакомиться с ними и получить полное представление и нюансах сделки.

Как снизить процентную ставку

Часто можно увидеть рекламу банков, которые предлагают ипотеку по очень низким процентным ставкам, однако на деле воспользоваться таким заманчивым предложением может быть сложно. Реальная ставка может быть на несколько пунктов выше, а пониженную ставку получить могут далеко не все заемщики. Минимальный процент можно получить только с другими дополнительными затратами – дополнительной страховкой или комиссией.

Однако существуют способы реально снизить процентную ставку без дополнительных затрат:

• Внести значительный первоначальный взнос – чем он больше, тем ниже ставка,
• Размер ставки зависит от срока – чем дольше срок кредита, тем выше ставка,
• Дополнительные договоры страховки также могут снизить ставку – вы можете оформить страхование жизни, права собственности и т. д.

Более выгодную ставку могут получить зарплатные клиенты банков или клиенты с положительной кредитной историей. Также процентную ставку можно снизить, покупая квартиру у застройщика, аккредитованного одним или несколькими банками. Это значит, что банк провел анализ строительной компании и может предлагать кредиты у застройщика на оптимальных для всех трех сторон условиях. При этом сроки рассмотрения заявки значительно снизятся, а шансы получить одобрение кредита – увеличатся.

Источник www.vbr.ru

Квартира в новостройке

Большой выбор квартир в новостройках позволяет оформить ипотеку на жильё от застройщика с удобными параметрами: район, этаж, квадратура, планировка. Выберите подходящие условия с помощью калькулятора и отправьте заявку на ипотечный кредит. Банк защитит ваши интересы в процессе строительства в соответствии с 214-ФЗ.

Цель кредита

Покупка квартиры на этапе строительства и ее ремонт

Преимущества продукта

Скидка для объектов на ПФ

Без подтверждения дохода

Квартира с готовым ремонтом

Требования к документам

Ставка

* Ставка от 9,6% при подтверждении занятости и дохода выпиской из Пенсионного Фонда РФ с учетом скидок для зарплатных клиентов Банка ДОМ.РФ, Большие суммы, при приобретении объекта на проектном финансировании Банка, электронной регистрации и до 12,8% в зависимости от характеристик клиента: его кредитной истории, информации о занятости, социально-демографических и поведенческих факторов.

При неподтвержденной занятости и доходе надбавка к ставке составит 0,5 п.п., первоначальный взнос от 20%.

При покупке недвижимости

• Покупка квартиры на этапе строительства
• Покупка квартиры на этапе строительства, а также её капитальный ремонт или другое неотделимое улучшение

Информация о покупке машино-места и апартаментов:

• В Москве и МО, Санкт-Петербурге и области: 500 тыс. – 50 млн ₽
• В остальных регионах: 500 тыс. – 30 млн ₽

Скидки

Зарплатный клиент АО «Банк ДОМ.РФ»

• Заёмщик получает заработную плату на карту Банка ДОМ.РФ последние 3 месяца

Объект на ПФ (только при покупке квартиры)

• При приобретении объекта на проектном финансировании Банка

Электронная регистрация*

• При электронном оформлении и регистрации сделки

* Существуют ограничения по возможности применения

Большие суммы

При сумме кредита (включительно)

• от 20 млн ₽ для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей
• от 10 млн ₽ для остальных регионов

Скидки суммируются между собой

Материнский капитал

Используйте материнский капитал для увеличения суммы кредита или как часть первоначального взноса.

Обязательное условие — выделение детям доли в купленной недвижимости в течение 6 месяцев с момента погашения ипотеки и снятия обременения с недвижимости. Размер долей не закреплён законодательно. Рекомендуется выделять доли в размере не менее вложенного материнского капитала.

Требования

• Граждане РФ от 21 до 70 лет на дату погашения кредита

• Работники по найму — не менее 3 месяцев на последнем месте, испытательный срок пройден или отсутствует
• ИП или частная практика — не менее 24 месяцев безубыточной деятельности
• Владелец или совладелец организации — стаж работы в организации учредителем или соучредителем от 24 месяцев

• По одному кредиту созаёмщиками могут быть до 4 человек, включая гражданских супругов, близких родственников и третьих лиц

Требования при покупке недвижимости

• Для недвижимости на этапе строительства оформляется залог прав требования участника долевого строительства

• Договор участия в долевом строительстве
• Договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве

• Этот закон защищает интересы и права покупателей строящихся квартир

• Приобретаемая недвижимость должна находиться в доме из перечня аккредитованных объектов. Если вы выбрали дом вне перечня, наш менеджер свяжется с застройщиком — документы на новые объекты мы рассматриваем от 2 дней

Требования к страхованию

• Имущественное страхование рисков, связанных с утратой или повреждением приобретаемого недвижимого имущества. Оформляется после завершения строительства.

• Личное страхование заёмщика необязательно, но без него процентная ставка по ипотеке повышается на 1,5%

В чём выгода ипотеки на новостройку?

Цены на строящиеся квартиры часто ниже, чем на готовое жильё. Застройщики предлагают множество разных планировок, и покупатель свободно выбирает этаж или вид из окна. В случае покупки квартиры на вторичном рынке вариантов для выбора, как правило, гораздо меньше — нередко они ограничиваются только конкретным районом. Также купить квартиру в новостройке можно на более выгодных условиях ипотеки по льготным программам от государства.

Какое жильё подходит под эту программу?

По программе покупки новостройки в ипотеку можно приобрести квартиру в строящемся жилом доме у застройщика или по договору переуступки.

Жильё должно соответствовать 214-ФЗ. Этот закон гарантирует защиту интересов и прав покупателей недвижимости, квартиры которых находятся на этапе строительства. Также покупаемая недвижимость должна входить в перечень аккредитованных объектов.

Какие расходы можно включить в ипотеку?

Ипотека — разновидность кредита. Она отличается от потребительского кредита целевой направленностью на приобретение недвижимости. Поэтому в его сумму нельзя включить расходы на другие нужды. Однако часто застройщики предлагают купить квартиру в новостройке с отделкой. Если застройщик включил затраты на отделку в цену договора, сумма кредита рассчитывается исходя из указанной в договоре общей стоимости объекта.

Как быть с новостройками вне списка аккредитованных?

Аккредитация застройщика — это оценка вероятности завершения строительства объекта. Если выбранная вами новостройка от застройщика не входит в перечень аккредитованных, менеджер банка свяжется со строительной компанией для запроса документов. Банк ДОМ.РФ рассматривает документы по новым объектам от 2 дней.

Можно ли взять жильё в другом регионе?

Да. Купить жильё можно в любом регионе России.

Вам доступно несколько вариантов подачи заявки на ипотеку:

• по месту постоянной прописки
• по месту официального трудоустройства
• по месту строительства жилья

Можно ли оформить налоговый вычет за покупку квартиры?

Да. Покупка новостройки в ипотеку позволяет сделать налоговый вычет. При покупке жилья на вторичном рынке вычет можно совершить сразу после заключения договора с продавцом. В случае покупки квартиры на первичном рынке вычет можно получить только после подписания акта о приёме-передачи недвижимости от застройщика. Налог выплачивается исходя из стоимости купленной квартиры и суммы уплаченных процентов по ипотеке.

Условия получения имущественного налогового вычета:

• владелец квартиры является резидентом РФ, получает официальную заработную плату и платит налог на доходы в бюджет страны
• жильё куплено на территории России
• квартира находится в собственности, есть акт приёма-передачи жилья

Вычет нельзя получить, если продавец недвижимости — ближайший родственник или член семьи.

В случае приобретения квартиры в браке налоговый вычет вправе сделать каждый из супругов.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

Источник domrfbank.ru

Ипотека под долевое строительство

Всем известно, что цены на еще строящееся жилье являются более выгодными в сравнении со стоимостью уже сданных в эксплуатацию объектов недвижимости.

Желая сэкономить существенную сумму денежных средств, заемщики отдают предпочтение именно новостройкам на этапе возведения здания. Однако, они сильно рискуют.

Ежедневно с экранов телевизоров мы узнаем о том, как застройщики замораживают работы или вовсе прекращают свою деятельность. Обманутые дольщики пытаются вернуть свои деньги, обращаются за помощью к государству и долгие годы доказывают свое право на еще недостроенные голые стены.

Чтобы минимизировать подобные риски, банки выдают ипотеки только в отношении жилья, которое возводят аккредитованные застройщики. Ипотека под долевое строительство имеет свои особенности и опасности, которые должен знать каждый, кто решает купить жилье на этапе его строительства.

Чем выгодна покупка строящегося жилья?

Ипотека под долевое строительство – это распространенная схема возведения многоэтажных домов за счет средств, привлеченных застройщиком.

Как правило, сам застройщик не имеет таких крупных финансовых ресурсов, чтобы без чьей-либо помощи оплачивать возведение многоэтажных домов. Для этого он привлекает ресурсы инвесторов и дольщиков.

Дольщики – это те граждане, которые впоследствии будут владеть квартирой в строящемся доме. Они тоже редко располагают большими сбережениями, поэтому получают кредиты в банках.

Фактически получается, что строительство домов обеспечивает кредитное учреждение, которое получает процент от заемщика. Сам же застройщик, часто получая чужие деньги, прибегает к разного рода обманам или мошенническим схемам.

Разница в цене строящегося жилья и уже готового в среднем равна 30%. Не построенное жилье гораздо дешевле готового, в результате чего пользуется большей популярностью среди населения.

Кроме низкой стоимости, новостройки имеют и другие преимущества:

• В таких квартирах ранее никто не проживал;
• Можно подобрать необходимую планировку;
• Не нужно тратить деньги на демонтаж старого ремонта;
• Не требуется привлечение поручителей.

Но у такой покупки есть и один существенный недостаток – платить приходится за то, в чем нельзя жить. Для заемщика такая возможность оборачивается двойными тратами: ему приходится оплачивать ипотеку за строящуюся квартиру и платить арендные платежи за то жилье, в котором в данный момент он вынужден проживать.

Банки для решения этой проблемы создали специальные ипотечные программы, по которым клиент получает отсрочку по платежам в течение 1-2 лет, пока здание не сдается застройщиков в эксплуатацию.

Банки выдают ипотеки под долевое строительство только на покупку жилья у аккредитованных застройщиков.

Это не безусловная гарантия безопасности, ведь даже некоторые надежные застройщики заканчивают свою деятельность не в лучшем виде. Примером может служить потерпевшая крах в 2018 году компания Урбан Групп.

Особенности ипотеки под долевое строительство

Обращаясь в банк за финансовой помощью при покупке жилья, человек обязывает себя возвращать долговые требования. При этом банк приобретает право на владение объектом недвижимости.

Возможно два варианта сотрудничества с банком в рамках ипотечного кредитования под долевое строительство:

• Ипотека под залог права на строящееся жилье;
• Ипотека под залог уже имеющегося жилья.

Во втором случае возникают дополнительные риски. Если дом не будет достроен, то заемщик потеряет квартиру. В случае невыплаты ипотеки он потеряет залоговую недвижимость.

Банки часто устанавливают различные переменные ставки по ипотеки троящегося жилья. На этапе его строительства до ввода его в эксплуатацию ставки имеют более высокие значения, но снижаются при предоставлении в банк правоустанавливающих документов на недвижимость.

Процедура оформления ипотеки

В целом, процедура оформления ипотеки под строящееся жилье похожа на стандартную процедуру покупки в кредит вторичного жилья. Однако, свои особенности в ней все же присутствуют. Связаны они с заменой продавца квартиры на застройщика.

Выглядит алгоритм взаимодействия следующим образом:

За счет поступивших денежных средств застройщик продолжает возведение и ремонт дома. Когда дом достраивается объектом залога вместо права собственности на жилье становится сама квартира.

Договор долевого участия

Договор долевого участия является в сделке главным документом, удостоверяющим сотрудничество с застройщиком. После заключения этого договора, он обязательно предоставляется в банк. Без него кредитное учреждение не станет перечислять средства на счет застройщика.

В договоре долевого участия должна содержаться следующая информация:

• Сведения об объекте строительства;
• Срок его гарантии;
• Сроки действия договора;
• Права и обязанности сторон сделки;
• Цена договора и сроки его оплаты;
• Способ обеспечения обязательств застройщика.

На основании зарегистрированного договора долевого участия заключается ипотечный договор, который аналогично должен быть зарегистрирован в Росреестре. Регистрация ДДУ может занимать от 10 до 30 дней.

Если предполагается использование материнского капитала в качестве оплаты ипотеки, это должно быть прописано в договоре долевого участия. Утаивать эту информацию от застройщика не стоит.

Перед заключением ипотечного договора нужно будет оформить еще одно соглашение – о страховании недвижимости от гибели и повреждения. Это обязательный вид страховки, без которого ипотека не может быть оформлена.

Закладная в такой ипотеке не оформляется, так как залогом выступает не сама недвижимость, а имущественное право на нее.

Как расторгнуть ипотеку по участию в долевом строительстве?

Остро интересующим остается вопрос – можно ли расторгнуть договор долевого участия, если ипотека перестает быть необходимой по решению одной из сторон или по обоюдному согласию.

Расторгнуть такой договор можно, но условия такого оборота событий обычно прописываются со всеми нюансами в самом документе.

Договор может быть расторгнут несколькими способами:

• По решению суда.
• По решению одной из сторон.
• По обоюдному решению.

В каждом из этих случаев застройщик обязан вернуть заемщику денежные средства. Как правило, застройщики в договоре заранее указывают срок в течение 1 года, в который деньги должны быть возвращены. То есть в этот период заемщик не сможет обратиться в суд в случае неполучения денег.

Если договор расторгается в одностороннем порядке дольщиком, он обязан совершить ряд действий:

• Устно предложить представителю строительной компании расторжение договора по обоюдному согласию;
• Составить письменное уведомление о расторжении договора и вместе с расчетом процентов и реквизитами для возврата направить заказным письмом застройщику.

Если дольщик не получает в течение 20 дней своих денежных средств, он может подавать в суд исковое заявление.

Официально трудоустроенные граждане РФ, оформившие ипотеку на долевое строительство, имеют право получить налоговый вычет. Но такая возможность появляется у них только после введения дома в эксплуатацию застройщиком.

Этот факт оформляется официальным документом, подтверждающим регистрацию права собственности на квартиру. Получить вычет заемщик может через налоговую службу или собственного работодателя.

В каких банках можно взять ипотеку под долевое строительство в 2022 году?

Сегодня многие банки активно кредитуют граждан под строительство жилья. Некоторые из них даже сотрудничают с неаккредитованными застройщиками. Но в таких ситуациях службой безопасности банка тщательно проверяется уставная и финансовая документация застройщиков.

Рассмотрим условия ипотечного кредитования долевого строительства самых крупнейших и надежных банков страны. К ним относятся:

Какой банк следует выбрать для оформления ипотеки под долевое строительство, решать заемщику.

Лучше всего выбирать предложения по сотрудничеству с аккредитованными застройщиками, которые много лет успешно работают с банками. Таким образом, удастся минимизировать риски потери квартиры или денежных средств.

Проблема дольщиков до сих пор остро стоит в обществе. Многие заемщики на протяжении долгих лет стараются вернуть потраченные на строительство жилья деньги, которые были украдены или иным нецелевым образом использованы застройщиками.

Однако, сегодня существует и успешно функционирует большое количество государственных программ поддержки обманутых дольщиков. Проблема решается, поэтому и сегодня долевое строительство является одним из лучших и выгодных способов приобретения собственного жилья.

Источник ipoteka-expert.com