Как взять в аренду участок земли у администрации под строительство дома

В силу высокой стоимости земельных наделов покупка участка для хозяйствования или строительства может оказаться недоступной по цене. В таком случае выходом может стать аренда земли у администрации города. Процедура того, как взять аренду землю у государства имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при инициировании процесса.

Земельный кодекс устанавливает ограничения, а также регламентирует алгоритм действий граждан для получения земельного надела в аренду.

Действующие запреты и табу

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Аренда земельного участка у государства. Как взять землю в аренду под ИЖС. Часть 1.

• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:

• Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Далеко не любой участок земли можно арендовать. Передать гражданам или юридическим лицам можно только те участки, которые не попадают под действие ст. 27 ЗК РФ.

Территориальные запреты

Запрещена аренда земли у администрации города, если участок находится на территории:

• заповедника;
• национального парка;
• ЗАТО;
• кладбища;
• приграничной зоны.

Объекты государственного назначения

Дополнительно запрещено передавать в аренду участки, используемые под хранение, переработку или захоронение отходов атомной энергетики; земли, на которых расположены объекты ФСБ, ВС РФ и прочих государственных охранных образований. Правовых ограничений в том, как арендовать землю у города, исходя из целевого использования участка, нет. То есть, можно отдавать в пользование и землю сельхозназначения.

Другие ограничения

Законом установлены временные ограничения, определяющие срок перехода участка в аренду. Так, максимальная аренда земли у государства 49 лет, при этом минимальная – 1 год. По прошествию срока, на который был заключен договор, возможно заключение нового договора. Также не запрещено прекратить аренду.

Один из нюансов того, как арендовать землю у государства, затрагивает вопрос возведения дома на арендной земле с последующей его продажей. Закон четко дает определение, как необходимо поступить арендатору и покупателю дома.

Если за время нахождения участка в аренде на его территории был возведен дом, либо иное строение, которое арендатор земли, являющийся владельцем при этом дома, желает продать, то потребуется переоформление арендного договора. Если же договор аренды останется без изменений, а дом будет продан, то новый владелец не обязан выплачивать арендную плату. Эта обязанность остается за арендатором, даже если он фактически не использует участок.

Муниципальная либо государственная земля?

Законодатель разграничивает землю, принадлежащую государству и участки во владении муниципалитета. Особых различий в том, как арендовать землю у администрации города или государства нет, но есть отдельные нюансы. Например, в вопросе определения стоимости или ВРИ (вид разрешенного использования).

Преимущественно участки, планируемые для получения под индивидуальное строительство, находятся в муниципальном владении, а сельхозназначения – в государственном. ЗК РФ устанавливает общие нормы, регламентирующие, как взять в аренду землю у государства или муниципалитета.

Как оформить землю в аренду у государства?

Как правильно оформить землю в аренду у государства? Передача государственной земли в аренду гражданам происходит на базе проведения публичных торгов. Инициация процесса происходит желающим получить участок в аренду. Пошаговая инструкция того, как арендовать участок земли у государства, схематически выглядит так:

1. Поиск и выбор подходящего участка. Законодатель установил, что взять в аренду можно только тот надел, который находится в публичном владении – государства или муниципалитета. Изучить предполагаемые участки земли можно на сайте Росреестра //maps.rosreestr.ru/.
2. Подобрав подходящий запросам участок необходимо обратиться к представителю владельца с просьбой уточнить фактических владельцев. Если таковых не окажется, то можно приступать к началу процесса получения участка в аренду.
3. Составление схемы расположения участка. Для этого необходимо обратиться к кадастровым инженерам. После схему нужно согласовать в администрации. В случае, если замечаний не будет, то завершаются остальные кадастровые работы и участок ставится на учет.
4. Подготавливается заявление о предоставлении участка в аренду. При наличии льготных условий, определяющих как арендовать землю у администрации бесплатно, их нужно также отразить сразу.
5. Владелец земли, аренду которой запрашивают, публикует информацию о выставлении лота в соответствующем официальном издании региона. Закон строго регулирует, что разрешено выставлять каждый лот отдельно.
6. Выжидается срок для подачи заявлений другими заинтересованными лицами. Для этого по закону есть 1 месяц с момента публикации информации.
7. В случае, если других заинтересованных не оказалось, то с заявителем заключается договор. Если же появились других желающие, то проводятся публичные торги. После объявления результатов торгов оформляется договор аренды с тем, кто предложил более высокую плату.
8. Регистрация арендного договора в Росреестре.

Желающим получить публичный участок в аренду следует знать, что все расходы с постановкой на кадастровый учет возлагаются на заявителя, и не компенсируются в случае победы. Но если конечным арендатором станет третье лицо, то он обязан возместить расходы тому, кто провел кадастровые работы.

В зависимости от заявителя различается состав пакета документов, подаваемых для получения земли в аренду. Но процедура, как снять землю в аренду у города, регламентирует такие обязательные бумаги:

(скачать образец можете здесь);
• документы заявителя;
• бумаги на землю;
• подтверждение наличия льготы.

Кому полагается льгота?

Земельный кодекс выделяет условия, как арендовать муниципальную землю без проведения торгов:

1. Если участок предоставляется Президентом РФ.
2. Выделение участка под застройку социального объекта согласно Постановлениям Правительства РФ. Аналогичную льготу получают застройщики крупных культурных или инвестиционных проектов.
3. Для выполнения обязательств РФ. Пример – строительство газопроводов, водоснабжения, местных, региональных или федеральных объектов энергоснабжения, прочее.
4. При делении участка, ранее выделенного заявителю в рамках программ освоения территорий.
5. Если запрашивается аренда участка, ранее переданного для некоммерческого использования садоводческим товариществам.
6. Собственникам незавершенных строений, расположенным на публичном участке. Льгота дается единожды для завершения стройки.
7. Заявителю КФХ для ведения сельского хозяйствования.
8. Прочие условия, отраженные в ст. 39.6 ЗК РФ.

Аренда с последующим выкупом

В России предусмотрено приоритетное право владельца сооружения на арендуемой земле на покупку участка. Земля должна иметь ВРИ – под ИЖС. Согласно Классификатору – это либо участки, предусмотренные под дачное хозяйствование, либо под приусадебное. Чтобы получить землю в аренду у государства с последующим выкупом необходимо следовать пунктам инструкции:

1. Определиться с участком. Процесс происходит так же, как и при обычной аренде земли.
2. Провести кадастровые работы, если необходимо.
3. Подать документы на оформление аренды.
4. Выждать положенный срок для подачи заявлений другими претендентами.
5. Оформить аренду, прописав в договоре условия выкупа.
6. Зарегистрировать арендный договор в Росреестре.
7. Подготовить проектные документы для строительства здания.
8. Построить здание на арендуемом участке. Если в оговоренный срок строительство не будет завершено, то можно подать бумаги на продление срока аренды, но только единожды.
9. Построить дом и зарегистрировать право собственности на него.
10. Подготовить и подать документы на выкуп участка.
11. Оплатить пошлину и получить надел во владение.
12. Зарегистрировать право собственности на приобретенную землю.

Выкуп участка после аренды возможен и без возведения здания на его территории, но приоритетного права арендатор не имеет. Выкуп будет происходить в порядке публичных торгов – аукциона.

Стоимость аренды публичной земли

Основной регулятивный нормативный акт, определяющий, сколько стоит аренда земли у государства, — Постановление № 582. Также указанное Положение регламентирует порядок внесения платы, сроки и санкции в случае возникновении долга. Формируется цена из того, сколько стоит аренда земли и плата за услуги по оформлению договора. Если кадастровые услуги и помощь юристов в подготовке документов, необходимых при подаче заявления на аренду, не регламентирована и определяется индивидуально, то непосредственно стоимость аренды земли у города обозначена законодателем. Возможные варианты зависят от условий аренды:

• на основании кадастровой стоимости;
• на базе рыночной цены;
• в соответствии с размером земельного налога;
• по условиям аукциона (публичных торгов);
• по индивидуальным нормативным актам.

В случае получения участка в аренду под строительство стоимость аренды будет равна производному рыночной цены и ставки рефинансирования на конкретный период. А если земля передается в аренду КФХ, то аренда составит 0,6% от кадастровой стоимости участка.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении административных и гражданских дел, возмещением ущерба страховыми компаниями, защитой прав потребителя, а также дел, связанных с незаконным сносом ракушек и гаражей.

Источник: viplawyer.ru

Земельный участок на время или как взять землю в аренду у администрации города или сельского поселения?

Земельный Кодекс Российской Федерации регламентирует не только правила пользования земельными участками и характер взаимоотношений между участниками сделки. Так, например, Глава V.1 полностью регулирует размер оплаты аренды в случае, если земля была арендована у муниципалитета, а также состав договора, заключаемого между сторонами, права пользования и так далее.

В частности, помимо Главы V.1 процедуру арендования земли у муниципалитета регулирует ст. 22 настоящего Кодекса. Помимо Земельного Кодекса РФ, возможность получения земельных наделов и число имеющихся у муниципалитета территорий решается на региональном уровне — выпуском региональных нормативных актов.

Земельный Кодекс указывает, что арендовать муниципальную собственность можно в случае, если:

• муниципалитет позволит приобрести права пользования бессрочного (постоянного) характера;
• муниципалитет выдаст разрешение пользоваться участком на безвозмездной основе;
• муниципалитет проведет торги, по результатам которых человеку или юр.лицу, предложившего наибольшую арендную плату, передаются права пользования землей посредством заключения с ним договора аренды;
• договор аренды может быть заключен и без проведения торгов (п.2 ст. 39.6 настоящего Кодекса), если арендующий согласился взять на себя обязательство достроить незавершенный объект на арендуемой территории; если право пользования перешло в результате Указа или распоряжения Президента РФ; если Правительство России выпустило распоряжение, в рамках которого участок отходит от муниципалитета для возведения на нем социально значимых, инвестиционных и т. п. Проектов.

При этом необходимо отдельно отметить, что при заключении договора аренды на срок более пяти лет, согласно п. 9 ст. 22 настоящего Кодекса, арендополучатель имеет право передать права и обязанности по договору третьим лицам.

Таким образом, законодательство предусмотрело для физических и юридических лиц «пути отхода», что значительно упрощает жизнь арендополучателям.

Получение надела у государства

В зависимости от того, с какими целями лицо хочет получить в аренду участок, устанавливаются разные требования к лицу, разные цены и нормативы. Именно региональными нормативами устанавливается, каким минимальным размером должен обладать, например, участок с сельхозназначением, а каким — для строительства.

В любом случае процесс начинается с подачи заявления в районную администрацию. В частности, заявление не может быть подано на землю, принадлежащую к следующим типам участков:

1. Национальные парки и природные заповедники;
2. Те объекты недвижимости, что используются в военных целях Российской Федерацией, а также в целях стабильной работы Федеральной службой безопасности и органов государственной охраны;
3. Закрытые земельные участки административно-образовательных учреждений данного региона;
4. Территории, отведенные под кладбища;
5. Земли, расположенные у государственных границ России и используемые для их охраны;
6. Территории, используемые в целях производства атомной энергии, а также отведенные под захоронение радиоактивных отходов.

Если участок не располагается на вышеуказанных территориях, с просьбой об аренде земли можно обратиться в учреждение местного муниципалитета, причем это учреждение должно быть уполномочено Правительством РФ распоряжаться государственной собственностью. Окончательное решение принимает не одно высокопоставленное лицо, а полномочный земельный комитет.

Договор аренды, по которому право пользования переходит арендополучателю, заключается практически всегда по результату аукциона (торгов).

Под строительство дома

Для строительства дома земельный участок должен соответствовать условиям, выдвинутыми муниципалитетом:

1. Категория земельного участка и его целевое назначение должны полностью соответствовать целям, преследуемым арендополучателем. Это значит, что земля с сельхозназначением не может быть использована для строительства дома – и наоборот. Сведения о категории и целевом назначении участка имеются в выписке из ЕГРН о данной недвижимости;
2. Существует также значительная разница между типами возводимых строений. Так, например, если человек хочет построить жилой дом, ему подходит только одна категория участков – “поселения”;
3. Выбранный арендополучателем земельный участок может быть включен в градостроительный план. Тогда нужно дополнительно осведомиться, не задействуется ли данный участок под градостроительные цели – прокладку коммуникаций, обустройство рекреационных территорий и так далее. Если задействуется, арендовать землю не получится.

Под сельхозназначение

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, предоставление муниципальных земель под сельхозназначение возможно как физическим, так и юридическим лицам – посредством торгов или прямого Указа Президента РФ.

Приведенный выше федеральный закон регламентирует общий порядок предоставления гражданам сельскохозяйственных земель в аренду.

Минимальная площадь земельного участка под сельхозназначение устанавливается законодательными актами субъектов Российской Федерации, с опорой на Земельный Кодекс РФ, Постановления Правительства РФ и федеральные законы. При этом установлено ограничение максимальной площади сельскохозяйственной земли: участок не может превышать 10% от всей площади с/х земель муниципального образования (п.2 ст. 4 настоящего Закона).

Поэтому, если человек хочет выяснить, дадут ли ему выбранный участок в аренду, нужно обратиться к законодательным актам того региона, где располагается земля. Например, в Московской области установлена минимальная площадь участка в размере 2 гектара (ст. 6 п. 1 Закона Московской Области “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области”).

Кроме того, в выписке из ЕГРН о выбранном участке должно быть указано, что категория и целевое назначение данной земли – сельскохозяйственные. В противном случае заявление о просьбе предоставить участок в аренду отклонят.

Под бизнес

Получение надела “под бизнес” означает, что участок планируется использовать в целях получения дохода.

Причем законодательство разграничивает “участки, используемые в производственных целях” и “участки, используемые в коммерческих целях”.

В первом случае речь идет про фабрики, заводы и другие места, в которых что-либо производится в промышленных масштабах; во втором случае имеется в виду место, где совершаются торговые операции – загородные магазины вроде IKEA или Ашана, торговые центры в черте города и так далее.

В зависимости от конкретной преследуемой арендополучателем цели муниципалитет предъявляет разные требования. Если на участке планируется проводить производственные процессы, районной администрации потребуется документация о предприятии, включающая в себя: данные о типе отходов предприятия (нет ли среди них радиоактивных или просто вредных окружающей среде составляющих), данные о выручке предприятия, типе производимой продукции и так далее.

Если же участок используется в коммерческих целях, понадобится лишь дополнительно приложить к общему списку документов копию Устава предприятия и других учредительных документов.

Можно ли взять поле без торгов?

Да, такая возможность существует. Она декларируется ст. 39.6, Главой V.I Земельного Кодекса РФ. Согласно данной статье, правом пользования землей без проведения торгов может перейти, во-первых, по Указу Президента или Постановлению Правительства РФ, во-вторых, определенным категориям граждан и юридических лиц (перечень в статье присутствует), в-третьих, в частном порядке по упрощенной схеме – в тех случаях, что перечислены в статье.

Категории граждан

В п. 2 настоящей статьи приведен перечень лиц, обладающих правом получения в аренду участка без проведения торгов. Он состоит из 37 пунктов, поэтому мы не станем перечислять все категории граждан, но укажем основные:

1. Юридические лица, взявшие на себя обязательно закончить строительство на участке, провести реконструкцию или построить социально значимые объекты, здания в рамках инвестиционных проектов и тому подобное.
2. Некоммерческим организациям, желающих использовать участок в Индивидуально-Жилищном Строительстве (ИЖС). При этом участок должен быть использован “для освоения”, то есть дома должны быть со временем сданы в эксплуатацию.
3. Согласно статье 39.18 настоящего Кодекса, земельный участок предоставляется без аукциона гражданам для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства в частном порядке, дачного хозяйства, а также в целях проведения частной крестьянской (фермерской) деятельности.
4. Участникам программы “О содействии развитию жилищного строительства”, при полном соблюдении Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ.
5. Участникам программы “Дальневосточный гектар”, в соответствии с Федеральным Законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ.

Частные случаи и упрощенная схема арендования

В п. 2 подп. 1,2 указано, что предоставление участка в аренду возможно в частном порядке – при условии, что вышли соответствующие Указ Президента/Постановление Правительства РФ.

Кроме того, в п. 5 настоящей Статьи указано, что предоставление участка в частном порядке возможно:

• Если предыдущий арендополучатель не завершил строительство на участке, при этом срок арендования у него закончился. Тогда получить данный участок в аренду можно и без проведения аукциона – с целью закончить строительство;
• Если предыдущий арендополучатель не завершил строительство, а районная администрация не подала в течение шести месяцев иск в суд о прекращении действия договора или суд отклонил запрос. При этом предоставление земельного участка в аренду без аукциона возможно лишь в том случае, если данный участок ни разу не предоставлялся ни одному из предыдущих собственников объекта для завершения строительства.

Пакет документов, образец заявления

В уполномоченное региональное учреждение необходимо предоставить:

• Если заявителем выступает физическое лицо, понадобится оригинал внутреннего паспорта РФ, если заявитель – юридическое лицо, понадобятся Устав и учредительные документы;
• Если участок переходит в пользование для производственных или коммерческих целях, понадобится предоставить лицензию, если таковая требуется, и бухгалтерскую документацию о предприятии с указанием характера предприятия, его доходов и т.п.;
• Выписка из ЕГРН о желаемом участке. В ней должны быть указаны общая площадь участка, отсутствие в прошлом частных собственников и так далее;
• Схема расположения земельного участка.

Помимо вышеуказанных документов к ним должно быть приложено заявление. В нем должны содержаться следующие сведения:

1. Сведения о заявителе: ФИО и паспортные данные, если физическое лицо, регистрационный номер, если юридическое лицо;
2. Цели, преследуемые заявителем. Нужно подробно указать, для какой конкретно деятельности нужен муниципальный участок;
3. Условия, на которые претендует заявитель. Здесь нужно указать, желает ли заявитель получить участок в бессрочное или срочное пользование, хочет ли он взять в аренду или желает выкупить землю у муниципалитета, на возмездной или безвозмездной основе;
4. Ссылки на нормативы и федеральные законы, указывающие право заявителя получить участок в аренду;
5. Предположительное или желаемое местонахождение приобретаемого в пользование участка.

Порядок получения надела

Аукцион

Если гражданин получает землю в аренду через аукцион, процесс начинается именно с подачи заявки. Информацию об аукционе можно найти на сайте torgi.gov.ru, где аккумулируются все предстоящие в регионе торги земельных участков, квартир и другой собственности муниципалитета.

Кроме заявки в установленной муниципалитетом форме нужно приложить:

• Копию внутреннего паспорта РФ или загранпаспорта, если участвующий – иностранец;
• Квитанция о внесении задатка, обязательного в рамках проведения аукциона.
• Конверт с предложением об арендной плате (если заявка подается через сайт, конверт подавать не нужно – сведения указываются в специальной форме).

По правилам проведения аукциона побеждает тот, кто предложил наибольшую арендную плату за участок. В торгах должны участвовать минимум два лица; если участвует только один, при этом торги инициированы муниципалитетом, согласно ст. 39.6 Земельного Кодекса аукцион считается завершенным, а принимавшему участие выдается уведомление.

После этого начинается сбор документов, указанных пунктом выше, в том числе должно быть предъявлено заявление.

Помощь нотариуса

Во-первых, нотариальные услуги будут попросту необходимы, если гражданин подает копии требуемых документов, а не оригиналы.

В таком случае районная администрация примет их лишь в нотариально заверенном виде.

Кроме того, договор об аренде по желанию арендополучателя может быть нотариально заверен для обеспечения полной безопасности всем сторонам сделки.

Во-вторых, для успешной регистрации договора копии предоставляемых документов в обязательном порядке должны быть нотариально заверены. Это означает, что без нотариуса никак не обойтись;

В-третьих, нотариус способен провести платные консультации арендополучателю, чтобы минимизировать риск неправильного оформления документов. Более того, он может самостоятельно оформить некоторые документы – например, заявление, подаваемое в районную администрацию, и итоговый договор об аренде. Документы, составленные нотариусом, практически никогда не отклоняются районной администрацией, т.к. они выполнены полностью в рамках законодательства. По этим причинам помощь нотариуса попросту необходима.

Регистрация договора в РосРеестре

Как только муниципалитет выдаст Постановление, в рамках которого площадь арендуется организацией или физическим лицом, оформляется и подписывается договор аренды.

Статья 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации предписывает регистрировать договора аренды, если срок действия договора больше года или одна из сторон является юр. лицом.

В региональное отделение Росреестра необходимо явиться лично, а также предоставить Регистрационной Палате следующие документы:

• Паспорт для физических лиц или комплект учредительных и регистрационных документов, если участник процесса – юридическое лицо (свидетельство о регистрации или устав, ИНН, документ о назначении руководителем или доверенность на третье лицо, если организацию представляет не ее руководитель, выписка из налоговой). Оригиналы документов показываются при подаче документов и сразу же возвращаются, а копии должны быть заверены нотариусом;
• Договор аренды в 2 экземплярах.
• Постановление Главы Администрации об утверждении схемы расположения земельного участка; или выписка из ЕГРН на арендуемый участок;
• При наличии завершенных строений на участке, нужно предоставить правоустанавливающие документы на них;
• Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию договора.

Сразу после регистрации землей можно пользоваться.

Стоимость ренты: средняя цена по России

Цена сильно зависит от местоположения участка. Так, например, самая высокая рента наблюдается в Московской области, далее идет Санкт-Петербург и южные регионы страны.

В Московской области аренда одного гектара в год обходится в 20 000 рублей; в Санкт-Петербурге – 3400 рублей; в Краснодарском Крае от 1000 до 4500 рублей; в Свердловской Области от 100 до 1000 рублей. Таким образом, среднюю стоимость ренты по России установить невозможно, так как стоимость устанавливается в зависимости от преимуществ региона в целом (в южных регионах производятся значительно лучшие урожаи, чем в остальной части РФ, поэтому рента на сельскохозяйственные цены там дорогие; в Москве самая развитая инфраструктура в РФ и так далее).

Особенности получения надела

В городе

Главная и практически единственная особенность при арендовании участка в городе заключается в том, что обращаться нужно в администрацию города. В каждом крупном населенном пункте имеется свое территориальное отделение, принимающее решение о пользовании городской собственностью. Именно администрация города принимает решение о том, проводить ли аукцион и выдавать ли землю в аренду – поэтому туда подаются документы, заявление, там же проводятся торги.

На городской черте

Городская черта – линия, разделяющая собственность городской и районной администрации. Соответственно, в зависимости от того, находится ли участок в черте города или не находится, документы нужно подавать в городскую или районную администрацию. Список требуемых документов от этого никак не меняется.

В сельском поселении

Внутри села, как правило, органы управления государственной собственностью отсутствуют.

Более того, государственная собственность внутри села принадлежит муниципальному образованию.

Поэтому лицу, желающему получить участок, нужно ехать в крупный населенный пункт и/или областной центр данного муниципального образования, и там обращаться в уполномоченные органы. Как и в предыдущих случаях, процедура никак не меняется – разница лишь в том, куда подавать документы.

Минимальные и максимальные сроки предоставления участка

О результатах аукциона сообщают в течение трех дней с момента его проведения. Если лицо победило, им должны быть поданы документы и заявление. У администрации имеется до 30 календарных дней, чтобы вынести решение по данному вопросу: они могут или выдать сразу договор аренды для его подписания, или уведомление о необходимости дополнить список документов, или отказ.

В соответствии со статьей 16 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, зарегистрировать договор в Росреестре должны в течение пяти-двенадцати рабочих дней в зависимости от того, куда были поданы документы – в МФЦ или напрямую в Росреестр. Кроме того, нотариально заверенный договор об аренде проверяется быстрее – в течение трех рабочих дней.

Таким образом, на период перехода прав пользования уйдет от трех рабочих дней (при условии, что все государственные структуры будут работать в необычайно быстром темпе) до 45 рабочих дней.

Источник: georeestr.com

Взять в аренду государственную и муниципальную землю

Аренда государственных и муниципальных земель допускается по закону и юридическими лицами, и гражданами. Но они должны использовать ее в соответствии с установленной категорией и назначением. Объект могут передать на аукционе или без него в зависимости от имеющихся оснований.

Аренда государственного или муниципального участка

В аренду участки передаются муниципалитетами, в распоряжении которых они находятся. У каждого из них разная категория – для ведения ЛПХ, под строительство дома или ведение сельского хозяйства. Обычно вопросы распределения земель находятся в распоряжении отдела по управлению имуществом или в земельном отделе районной администрации.

Не допускается передача государственных земель, имеющих следующие категории:

• национальные парки и заповедники;
• земли, предназначенные для государственных и военных нужд;
• земли закрытых территорий;
• участки, зарезервированные для охраны государственных границ;
• объекты хранения и переработки радиоактивных отходов.

Определение категории муниципальных земель

Прежде чем арендовать землю, необходимо узнать категорию участка. Сделать это можно через сайт Росреестра или путем личного обращения в ближайший территориальный отдел организации. Если вы знаете кадастровый номер или полный адрес, закажите выписку из ЕГРН в электронном виде или путем подачи личного заявления. Она содержит основную информацию, включая назначение. Если данные в реестре отсутствуют, можно обратиться в администрацию.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ, земельные участки на всей территории России распределяются по отдельным категориям с различным правовым статусом. Их делят на 7 основных категорий:

• сельскохозяйственного назначения (читайте: как составить договор аренды сельхозучастка);
• населенных пунктов;
• специального значения;
• особо охраняемых зон;
• лесного фонда;
• запаса (для военных нужд);
• водного запаса;
• земли запаса.

Стороны сделки

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, требует официального оформления. Для этого требуется подписание договора, по которому сторонами признаются:

• передающая участок районная администрация является арендодателем;
• гражданин или организация становится арендатором, если берут землю под строительство или ведение сельского хозяйства в полном соответствии с категорией участка.

Арендодатель передает землю по результатам подписания договора аренды. Указываются точная сумма, регулярность и последовательность оплаты. Учитываются другие важные условия, если они предусмотрены.

Условия оформления участка в аренду

По ст. 22 ЗК РФ арендатором выступает гражданин или организация. Важно, чтобы были соблюдены следующие требования:

• категория и разрешенное использование определены для участка в официальном порядке;
• надел числится в реестре объектов недвижимости;
• не находится в текущей аренде, и не наложено другое ограничение.

Данные сведения можно запросить в Росреестре или узнать информацию в администрации.

Порядок оформления в аренду

Земля, которая находится в ведении муниципальных властей, переходит в аренду одним из следующих способов:

• на основе прямой передачи;
• через назначение аукциона.

Инициатором организации торгов является муниципалитет. Он назначает время и стоимость задатка за участие. Земля передается по начальной цене, если заявка поступила только от одного претендента. Если есть хотя бы 2 заявителя, назначается аукцион.

Договор аренды оформляется независимо от способа. В реестре недвижимости отсутствуют сведения о наделе, если не определены границы и не проведено межевание. Чтобы провести регистрацию договора, предварительно приглашают кадастрового инженера для подготовки документов.

Затем на регистрацию подаются документы, производится оплата госпошлины. После этого можно использовать землю в собственных целях. Участок можно передать в субаренду, если договор долгосрочный и поставлена в известность администрация. Но им нельзя распоряжаться, как собственным.

Проведение торгов

Если планируется аукцион, расходы на приобретение зависят от количества участников и того, насколько выгодно и удобно участок располагается. Сначала проводятся подготовительные мероприятия, включающие следующие действия:

1. Разрабатывается схема расположения участка, после чего ее утверждают.
2. Осуществляются кадастровые работы и регистрируется право собственности через Росреестр.
3. Заинтересованные граждане или представители компаний подают заявку на участие с указанием места размещения и кадастрового номера. В нем указывается цель, согласно которой планируется эксплуатировать участок. Важно, чтобы она совпадала с его категорией. Вместе с ним подаются другие необходимые документы и вносится задаток в качестве подтверждения серьезности намерений.

Обратите внимание! Решение о назначении аукциона принимается в течение 2 месяцев после поступления документов с заявлением. По результатам составляют протокол, сведения о котором администрация размещает на официальном сайте.

Согласно ст. 38.1 ЗК РФ за участием в торгах на землю могут обратиться все граждане. В соответствии с законом, администрация обязана подвести коммуникации и сделать подъезд. К участию допускают всех желающих, включая граждан и юридических лиц. Начальная стоимость устанавливается из расчета оценочной стоимости.

Заранее устанавливают место размещения земли, возможные ограничения и срок действия соглашения.

Во время подачи заявления все участники вносят задаток. Вместе с документами предоставляются реквизиты лицевого счета. В результате завершения аукциона деньги возвращают всем, кроме победившего участника. Если взяты деньги и мероприятие объявлено, его могут отменить по различным причинам. Всем перечисляют средства в течение 3 рабочих дней на указанные счета.

Ставки повышаются в размере 1 – 5% от первоначальной стоимости.

Документы следует подавать заранее, чтобы не пропустить допустимый срок обращения. Рассмотрение заявок заканчивается за 5 дней до начала мероприятия. Если документы поданы позже, их не принимают. От одного лица принимают только одно заявление. Готовые результаты оформляют в виде протокола, составляемого в 2 экземплярах.

Один из них остается у победителя, а второй у организатора.

Далее подписывают договор на аренду, который включает сведения о предмете и оплате, информацию о реквизитах обеих сторон. Затем его регистрируют через Росреестр. Производится передача земли в пользование. Администрация имеет право проверить соответствие использования земли ее назначению.

Если она была выдана под постройку капитального дома, и она не началась в течение 3 лет, аренду не продляют. Если дом будет построен, допускается продление договора или выкуп земли, если это предусмотрено соглашением.

Для какой категории проведение аукциона не обязательно

Аренда муниципальных земель не всегда связана с проведением торгов. Без них можно оформить землю под ИЖС при наличии оснований. Согласно ст. 30 ЗК РФ, стороны заключают договор аренды, который нужно зарегистрировать в Росреестре. Оговариваются границы и план участка.

Если они еще не определены, арендатор должен за свой счет пригласить кадастрового инженера, чтобы составить межевой план.

Документы для аренды без проведения торгов

В первую очередь необходимо написать заявление в администрацию с просьбой выделить определенный участок. Вместе с ним предоставляются следующие документы:

• гражданский паспорт;
• ИНН.

Если заявление подает юридическое лицо, прикладываются свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ и свидетельство о регистрации. Необходимо сделать копии всех вышеперечисленных документов. Администрация рассмотрит возможность выделения земли и в течение 30 дней выдаст решение. Если оно положительное, заключается договор.

Сроки аренды

Допускается аренда на незначительный срок от 3 до 5 лет с продлением соглашения по истечении данного периода. Обычно такой срок устанавливается для строительства дома. Если он построен, и администрация убедилась, что на территории располагается капитальная постройка, землю можно выкупить и оформить через Росреестр передачу права собственности.

Долгосрочная аренда оформляется на период от 5 до 49 лет. В данном случае договор не оговаривает продления и ключевые условия сотрудничества. Он наиболее интересен, так как позволяет длительно эксплуатировать землю. Подобные соглашения используются, если нужна долгосрочная эксплуатация земли, есть планы на ведение личного подсобного хозяйства или дается возможность последующего выкупа.

Регистрация договора аренды. Госпошлина. Сроки

Если заключается долгосрочный договор на период от 12 месяцев, он требует обязательной регистрации в Росреестре. Подаются заявление установленного образца, личные документы и договор аренды. Согласно данным Росреестра, на месте или через отделение любого банка оплачивается госпошлина в размере:

• 2000 рублей для граждан;
• 22000 рублей для юридических лиц.

В соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О регистрации недвижимости», соглашение обязаны зарегистрировать в срок до 7 рабочих дней, если документы подаются непосредственно в Росреестре. Если заявитель подал пакет документов через МФЦ, срок увеличивается до 9 дней. Это время уходит на пересылку документов.

В результате у всех есть возможность претендовать на аренду государственных земель под собственные цели. Просто подается заявление с документами, а в случае необходимости вносится задаток, чтобы принять участие в аукционе.

Источник: lawowner.ru