Как взять землю в аренду у администрации под строительство дома сельского поселения

В кризисное время инвестировать стоит осторожнее. Нет смысла рисковать, приобретая земельный участок, когда его можно взять в аренду у государства на приемлемых условиях. Особенно, если земля принадлежит сельскому поселению.

Как провести сделку с выгодой для себя?

Земельное законодательство

Реальность такова, что 60% всех объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, принадлежит государству. Если точнее, муниципальным образованиям — областям, краям, республикам, городам и селам.

Администрации на местах являются монополистами на «земельном» рынке, поэтому вопрос аренды приобретает официальный характер.

Вопросами распоряжения земельными ресурсами занимается отдельное ведомство — Департамент земельных отношений. В регионах название органа может несколько отличаться (отдел или комитет имущественных отношений), но функции остаются неизменными. В сельских поселениях землей распоряжается глава местной администрации.

Аренда земли сельхозназначения. Как взять землю в аренду у государства. Наш опыт

Закон дает право аренды государственной земли всем гражданам без исключения, в том числе и иностранцам.

Основное условие — согласие арендодателя в лице федерального или муниципального органа. Только он может одобрить поданную потенциальным арендатором заявку или отклонить.

Помимо федерального земельного законодательства (ЗК РФ, ФЗ и указы) на местах действуют локальные нормативные акты. Они определяют регламент передачи в аренду земельных участков.

Представим краткую выжимку из основного закона об аренде земли:

• Равенство в вопросе доступа к земельным ресурсам всех граждан.
• Собственниками земли являются федеральные и региональные госструктуры.
• Участки земли передаются в аренду за определенную плату.
• Предусмотрено два способа получения земли в аренду — с проведением торгов и без аукциона.
• Выделены льготные категории граждан, которые имеют право арендовать землю в обход общих торгов — многодетные семьи, религиозные организации и т. д. (полный перечень содержится в ЗК РФ)
• Все физические лица участвуют в аукционе на общих основаниях.
• Инициатором торгов выступает владелец собственности.
• Арендатором может также выступать юридическое лицо (имеющие разрешение на ведение деятельности на территории РФ).

Земельные участки, имеющие статус публичной собственности, могут сдаваться в аренду, если они состоят на кадастровом учете, относятся к разрешенной категории, имеют возможность подключения к благам цивилизации.

Урок 1. Поиск свободной земли на кадастровой карте.

Нельзя арендовать земли с определенным статусом:

• заповедники и национальные парки;
• административно-территориальные образования закрытого типа;
• земли, на которых расположены особые сооружения (военные, стратегические и т.д.);
• земли, граничащие с охранными государственными границами;
• территория, предназначенная для переработки и хранения радиоактивных продуктов.

Цели арендатора

Арендовать государственный земельный участок можно с различными целями:

; ; ;
• расширение садовых и огородных участков.

Как правило, необходимость аренды возникает, когда собственного капитала не хватает на покупку нужного участка.

В правовой плоскости аренда государственной земли — правовая сделка, в ходе которой конкретный земельный участок передается арендатору для реализации указанных целей на оговоренных условиях за определенную плату.

Земля остается в собственности владельца — государства. Факт сделки фиксирует договор аренды, в котором прописываются все условия — плата, срок, цели, площадь и прочая регистрационная информация.

Особенности аренды под строительство

Застроить землю можно, только если она соответствует данному целевому назначению.

Сроки строительных работ ограничиваются рамками договора. Если арендатор их нарушает, аренда аннулируется в одностороннем порядке. То же самое происходит, если работы выходят за законодательные рамки.

Если потенциальный арендатор ранее заключил соглашение о дальнейшем развитии застроенной территории, земля отдается в аренду на длительный срок без проведения аукциона.

Аналогичным правом обладают лица, владеющие недвижимым имуществом, расположенным на конкретном земельном участке.

Для строительства сооружений одного договора аренды надела недостаточно — необходимо также арендовать прилегающую территорию, если ей придется пользоваться.

Если в последующем арендатор решит продать возведенный им на участке объект, ему придется переоформить договор аренды на нового владельца. В противном случае арендная плата будет по-прежнему «капать».

Особенности аренды с/х земель

При аренде с/х наделов нет ограничений по их площади и количеству арендаторов независимо от их юридического статуса. Также допустимо длительные арендные права передавать банку в качестве залога.

В законе также предусмотрена возможность для определенной категории лиц аренды в обход аукциону. Если арендатор наносит вред экологии своей деятельностью, договор аренды аннулируется.

Если с/х надел сдан на долгое время, плата за него может взиматься в разном виде:

• обычный платеж;
• передача в собственность какого-либо имущества;
• предоставление каких-либо услуг;
• доля продукции.

Сроки аренды

Сроки аренды делятся на два типа:

• Краткосрочная аренда — до 5 лет. Такой вариант подходит для строительства объектов недвижимости, временных сооружений, проведения реконструкционных работ. — от 5 до 49 лет (это максимальный срок). Если арендатор планирует пользоваться участком более 5 лет или в дальнейшем выкупить его, это оптимальные условия. Также арендатор может сдать свои права на участок прочим лицам.

Если в договоре аренды не указаны временные рамки, срок автоматически считается неопределенным.

Если арендатор желает пользоваться участком менее одного года, то процедура не подлежит государственной регистрации. Во всех остальных случаях сделка проходит через Росреестр.

Благоустройство придомовой территории многоквартирного дома может проводится ТСЖ.

Оплата коммунальных услуг через интернет — самый удобный способ. Пошаговая инструкция представлена здесь.

Субаренда аренды земельного участка позволяет начать собственный бизнес с партнером. Как заключить договор субаренды, можно узнать из нашей статьи.

Способы получения земли

Добиться аренды государственного участка можно несколькими способами, каждый из которых потребует время.

Аукцион

Торги за землю представляют собой обычный аукцион, участники которого предлагают свою ставку арендной платы. Процедура проводится официальным уполномоченным лицом – главой поселения. Если желающий оформить аренду на данный надел один, он имеет право заключить договор напрямую. Сделка оформляется в течение 20 дней после проведения торгов.

Сама процедура пошаговая:

1. Получение информации о принадлежности выбранного участка (сайт Росреестра). Если данные отсутствуют, значит, земля свободна.
2. Подача соответствующего заявления на имя поселкового главы. Необходимо указать данные в полном объеме: паспортные сведения, ИНН, прописку, регистрационный кадастровый номер участка, его площадь, свои намерения (аренда), цели использования (если строительство, то указать тип возводимой недвижимости).
3. Принимающий заявление чиновник проверит правильность указанных данных и присвоит документу регистрационный номер.

В течение двух месяцев (от даты подачи) администрация должна назначить день торгов. В указанный день лицо получает право арендовать заявленный участок.

Заявителю может быть отказано в аренде. В этом случае ему приходит письменное уведомление с подробным обоснованием причин отрицательного ответа (со ссылкой на законодательные нормы).

Решение можно обжаловать в суде.

Без торгов

Договор на аренду можно заключить и без официальных торгов. Есть одно условие — на данном земельном участке уже имеются объекты недвижимости, принадлежащие потенциальному арендатору.

В этом случае действия определены:

• Подача заявления на имя главы поселения.
• Проверка поданных сведений о заявителя с оформлением согласия со стороны контролирующих ведомств.
• При положительном решении на руки лицо получает два акта. В одном — расположение надела и его границы, во втором — согласование и утверждение.
• Обращение арендатора в Росреестр для получения на руки кадастрового паспорта. Он будет служить доказательством регистрации в земельном ведомстве.
• Составление и подписание договора аренды с местной администрацией.

Бесплатная аренда

Если арендатор горожанин и желает переехать в сельскую местность. Но этот вариант возможен для специалистов, в которых нуждаются «на деревне» (медики, учителя и т. д.). Полный перечень дефицитных работников находится у главы поселения.

Договор аренды заключается на 5-6 лет, за указанный срок арендная плата не берется. Также он может предусматривать последующий выкуп выделенного участка.

Но есть одно существенное ограничение — надел выделяется под жилое строительство. Участок нельзя будет использовать под фермерское хозяйство.

Арендованная земля у государства дает отличную возможность развивать собственный бизнес на выгодных условиях. Особенно это касается фермерского направления. Чтобы избавить себя от лишних «головоломок» в этом вопросе, изучите земельное законодательство, продумайте каждый шаг и подготовьте необходимые документы. Если позволяют финансы, доверьте процедуру оформления аренды опытному юристу.

Источник: zakonguru.com

Аренда земельного участка у администрации сельского поселения

Арендовать земельный участок у администрации сельского поселения может любой гражданин, причем в большинстве случаев можно впоследствии претендовать на приобретение арендованной земли в собственность. Рассмотрим алгоритм действий, который позволит на законном основании получить землю во временное пользование, а затем и переоформить ее в собственность.

Что это такое

В рамках арендных отношений земельные наделы предоставляются гражданам на платной основе, т. е за пользование землей необходимо перечислять регулярные платежи по условиям договора. Правовые основания такого варианта земельных правоотношений зафиксированы в нормах ЗК РФ и ГК РФ, а ключевыми принципами передачи земли в аренду являются:

1. всем гражданам предоставлен равный доступ к получению наделов на условиях аренды, если земля выделяется из муниципального фонда;
2. право получение земли за плату возникает по итогам проведения торгов (аукционов), либо без назначения таковых;
3. инициаторами торгов могут выступать как муниципальные властные органы, так и сами граждане;
4. получение земли на условиях возмездной аренды в большинстве случаев дает возможность претендовать на ее переоформление в собственность при соблюдении условий землепользования.

Земли, входящие в муниципальный фонд, подразделяются на отдельные категории и виды разрешенного использования. Эти критерии будут использоваться при рассмотрении заявок граждан на оформление арендных отношений.

Далеко не каждый земельный надел может передаваться во временное пользование граждан. ЗК РФ содержит множество ограничений (например, не могут выступать предметом аренды земли, предназначенные для пользования неограниченного круга лиц – парки, скверы, улицы и т.д.). В настоящее время законодательные акты предусматривают следующие правовые условия, которым должен отвечать земельный участок для передачи в аренду:

• наличие присвоенной категории, которая позволяет передавать наделы частным лицам для различных разрешенных целей;
• формирование участка путем определения его границ и постановки на кадастровый учет;
• наличие возможности для подключения к ресурсоснабжающим коммуникациям.

Обратите внимание! Последнее требование в полной мере распространяется только на землю в пределах населенных пунктов. Участки вне черты поселений могут выделяться без предварительного формирования и постановки на учет, а наличие инженерных коммуникаций не будет являться обязательным условием.

По состоянию на текущий год ЗК РФ допускает следующие способы аренды земли в поселковых администрациях:

1. проведение аукциона по инициативе местных властных органов в соответствие с Правила землепользования и застройки, а также градостроительными планами и регламентами;
2. проведение торгов по инициативе граждан в отношении свободных земельных наделов, не исключенных из оборота;
3. оформление арендных договоров без назначения аукциона (данная возможность предусмотрена только для отдельных льготных категорий граждан);
4. передача в аренду земельных наделов, не сформированных надлежащим образом и не поставленных на учет в кадастровых органах.

Наиболее распространенными случаями обращений граждан для получения земли в аренду являются следующие цели – возведение индивидуальных жилых домов; садоводство и огородничество без цели строительства дома; получение приусадебного участка и т.д.

Порядок получения земли

Если земельный надел надлежащим образом сформирован путем определения его границ и поставлен на учет в службе Росреестра, приоритетным вариантом передачи его в аренду будет являться аукцион. Возможность участия в указанных торгах принадлежит каждому гражданину, так как информация об их проведении заблаговременно размещается в СМИ и на официальных электронных ресурсах местного органа власти.

Подготовка и назначение аукциона сопровождается следующими нюансами:

• по инициативе властных структур может быть выставлен на аукцион любой земельный надел, имеющий кадастровый номер и зарегистрированный в ЕГРН;
• гражданам предоставлено право самостоятельно выявлять свободные земли, поставленные на кадастровый учет и подавать заявку на проведение аукциона;
• предметом одного аукциона может выступать только один конкретный надел, что обеспечивает доступ к торгам даже рядовым гражданам.

Инициатива властных органов по проведению аукционов основана на планах передачи земли в аренду и собственность. Эти документы подлежат ежегодному утверждению и публикуются в общедоступных источниках информации. О назначении аукциона издается распорядительный акт, после чего осуществляется прием заявок и определение победителя.

Инициатором проведения аукционной процедуры может выступить и любой гражданин. Информация о землях, доступных для передачи в аренду, может быть получена непосредственно в поселковой администрации, либо путем изучения открытой части сведений ЕГРН. На Публичной кадастровой карте, которая является официальным источником сведений Росреестра, выбор свободных участков происходит следующим образом:

• на графической карте конкретного сельского поселения можно получить сведения о каждом участке, поставленном на учет в Росреестре;
• если участок находится в муниципальном фонде, в режиме онлайн можно установить категорию землепользования и возможность оформления аренды;
• в сведениях Публичной карты можно узнать кадастровый номер интересующего участка, который необходимо указать в заявлении.

Заявление адресуется на имя главы сельского поселения. В его содержании нужно указать, в отношении какого участка земли заявитель просит назначить и провести аукцион. Нужно учитывать, что торги будут проводиться в публичной форме, т.е. информация о сроках подачи заявок и дате аукциона будет доступна всем заинтересованным лицам. Это означает, что инициатор аукциона далеко не всегда сможет выиграть торги и получить выбранный участок в аренду.

Торги считаются состоявшимися, если в них приняло участие не менее двух человек. Если иных заявок от граждан не поступило, администрация сельского поселения вправе принимать распорядительный акт о заключении договора с единственным участником. В этом случае размер арендных платежей будет устанавливаться исходя их показателя кадастровой стоимости земли (как правило, размер платежа составляет 1-3 % в год от кадастровой стоимости).

Если в аукционе участвует два или более лица, договор будет подписан с победителем указанной процедуры. При этом результаты торгов оформляются в виде протокола и могут быть оспорены иными участниками. Срок договора, как правило, составляет от трех до пяти лет, после чего возникает возможность выкупить землю в собственность.

Получение земли в аренду без торгов

По нормам ЗК РФ отдельные категории граждан могут претендовать на получение надела в аренду не только без проведения торгов, но и на существенно льготных условиях – по сниженной арендной ставке (не более суммы земельного налога), из расширенного перечня земель и т.д. Например, многодетные семьи, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий, могут получить участок без проведения аукциона, либо выбрать иную форму материальной поддержки за счет бюджета.

Также ЗК РФ дает возможность получить землю в аренду без проведения торгов, если надел проходил кадастровый учет и не имеет официально сформированных границ. Для этого также необходимо воспользоваться публичной кадастровой картой, однако интересующие объекты придется искать вручную, поскольку официальные сведения в ЕГРН будут отсутствовать. Если на графической карте присутствует неоформленные земельные площади, а их категория позволяет заключать арендные договоры, граждане могут обратиться в поселковую администрацию.

Для обращения в поселковые структуры нужно подготовить схему расположения надела. Для этого целесообразно воспользоваться услугами кадастрового инженера, который определит примерные границы участка согласно данным ЕГРН на смежные земли. После оформления схемы алгоритм дальнейших действий выглядит следующим образом:

• подача заявления в местную администрацию для утверждения схемы и предварительного согласования аренды участка (в заявлении нужно указать цель получения земли и сведения о проживании в пределах данного муниципального образования);
• в течение 30 дней местные власти проводят проверку по заявлению, после чего публикуют извещение в общедоступных источниках о предоставлении земли в аренду;
• в течение 30 дней с момента подачи извещения, собираются заявки от иных заинтересованных лиц;
• если в указанный период заявок не поступило, выдается решение о согласовании предоставления земли в аренду;
• заявитель должен обратиться к кадастровому инженеру для изготовления межевого плана на землю;
• на основании межевого плана и решения поселковой власти о согласовании предоставления земли необходимо поставить надел на учет в кадастровых органах;
• с выпиской из ЕГРН нужно обратиться в местные властные структуры и оформить договор аренды.

Даже если в заявлении была указана определенная цель (например, для ведения огородничества), а участок расположен в черте населенного пункта, допускается изменить его целевое назначение (например, для возведения частного дома). Заключенный таким способом договор аренды может являться основанием для последующего переоформления земли в собственность (например, после фактического завершения строительства дома).

Источник: law03.ru