В России невероятное распространение получила долевая собственность. Но как составить договор купли-продажи, если несколько собственников недвижимости собираются ее продать (купить) и выражают полное согласие со сделкой? Ответ ищите в этой статье.
- Как заключить договор купли-продажи, если есть несколько собственников квартиры
- Как продать квартиру с несколькими собственниками
- Жилье покупает несколько человек
- Как безопасно продать квартиру, если есть несколько собственников
- Нужен ли предварительный договор купли-продажи при нескольких собственниках
Как заключить договор купли-продажи, если есть несколько собственников квартиры
Кажется, что нет принципиальной разницы в том, сколько именно лиц участвует в сделке покупки или продажи недвижимости с каждой из сторон. И многие совершают типичную ошибку – неосмотрительно подходят к заключению договора, что влечет за собой значительные проблемы.
В ситуации нескольких собственников следует рассматривать в 2-х вариантах договор купли-продажи (далее – «ДКП»). В первом подразумевается, что сразу несколько лиц владеет жильем, которое они решили продать по ДКП. Во втором – недвижимость приобретается несколькими собственниками. В каждом случае имеются определенные нюансы. И потому следует рассмотреть обе ситуации.
Заключаем договор с Застройщиком — Сам себе риэлтор — пошаговая инструкция.
Как продать квартиру с несколькими собственниками
- перечисляются все продавцы – собственники долей;
- в предмете договора указывается, кому, на каком праве и какая доля принадлежит;
- отдельно прорабатывается цена и порядок расчетов с каждым из продавцов;
- указывается, кто именно передает ключи от квартиры, в какой срок освободит жилплощадь.
Важно! Данные соглашения, несмотря на кажущуюся простоту, обладают рядом нюансов. Настоятельно рекомендуется проводить юридическую экспертизу сделки с привлечением профессионального юриста.
Чтобы понимать особенность данных сделок, можно изучить типовой договор купли-продажи квартиры у несколько собственников – образец документа представлен на нашем сайте. Подобный документ можно найти и в Росреестре.
Но все вышесказанное относится лишь к ситуациям, когда имеется долевая собственность. Но в наше время все еще встречаются квартиры, где доли в праве не определены и не выделены. Покупка такой квартиры не обязательно потребует предварительного определения долей. Просто каждый из собственников продает свое право в общей собственности, причем сделка оформляется единым договором.
И еще один важный момент – присутствие в сделке лиц, которые в силу объективных обстоятельств защищены законом. Например, потребуется заручиться согласием органов опеки (и указать на наличие этого согласия в ДКП), если одним из продавцов выступает несовершеннолетний.
Жилье покупает несколько человек
Основное отличие от обычной сделки – единомоментное исполнение сразу несколькими покупателями, которые в самом договоре указывают, какая доля достается каждому из них. Но при этом расчеты с продавцом и регистрация прав на свою долю производится каждым из покупателей.
Покупать квартиру в новостройке ошибка или когда не стоит заключать договор с застройщиком
Это немного неудобно для продавца, так как существенно возрастают риски быть обмануты. Впрочем, и покупатели часто рискуют, покупая квартиру у нескольких продавцов одновременно.
Как безопасно продать квартиру, если есть несколько собственников
При подобных сделках есть повышенные риски для каждой из сторон договора. Поэтому стоит знать основные из них, чтобы своевременно предпринять меры к их снижению. Покупателю следует выяснить:
- сколько реально есть собственников у недвижимости – бывает, что фактических собственников много больше, чем продавцов;
- полномочия лица, с которым обсуждается сделка – в определенных ситуациях далеко не все собственник согласны с ценой или вообще с фактом продаж;
- наличие несовершеннолетних собственников, имеется ли разрешение органов опеки – иногда опека выступает против сделки, что грозит срывом исполнения договора.
Но продавцы в определенных ситуациях тоже рискуют. Поэтому им нужно убедиться, что каждый из покупателей готов и согласен приобрести недвижимость и располагает средствами для этого. Оптимальным вариантом будет требование задатка с каждой из сторон, а основные обязательства прописать в предварительном ДКП. И, разумеется, проконтролировать исполнение сделки с помощью банка, а сам договор удостоверить нотариально.
Нужен ли предварительный договор купли-продажи при нескольких собственниках
В случае, если сделка все же состоится, юристы рекомендуют заключать предварительный ДКП с каждым из участников. Это позволит:
- заключить сделку именно на тех условиях, которые обсуждаются на переговорах о ней;
- обезопаситься от срыва сделки в связи с тем, что кто-то из участников передумает продавать или покупать недвижимость – предварительный ДКП позволит через суд принудить лицо к совершению сделки;
- в самом договоре тщательно идентифицировать квартиру, право собственности на нее, всех участников договора.
Как показывает юридическая практика, правильно заключенный предварительный ДКП становится залогом того, что сделка состоится, и не будет оспариваться. Ведь многое может «вылезти» как раз на стадии разработки документа. Поэтому юридическое сопровождение строго обязательно. Рисков в такой ситуации в 2-3 раза больше, чем при участии всего 2-х лиц – с каждой из сторон договора по одному.
В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (495) 281-51-41 или написать его в форме ниже.
Источник: pravda-zakona.ru
Как заключают договор купли квартиры долевого строительства
Пользуемся юридическими услугами при составлении и для проверке договоров с различными организациями на поставку нашей продукции. Хорошие юристы, никогда не спешат, расскажут все нюансы и сделают все профессионально — за почти два года работы никаких проблемных ситуаций после оказания их услуг.
Мне от отца по наследству достался бизнес, мягко говоря недоходный. Ни желания, ни возможности заниматься им не было. Чтобы не влететь на деньги решил ликвидировать фирму. Оказалось это не так уж просто. Были там кое-какие нюансы.
Знакомый привел в компанию «Цезарь Консалтинг». Надо сказать взялись за работу сразу. Вопросы по фирме удалось закрыть, успешно ликвидировать и довольно быстро. Юрист к которому обращался до них рисовал другую картину. Так что я доволен.
В феврале 2019 года обратилась в компанию Эклекс за услугой регистрации договора аренды, стоимость мне назвали сразу (20000 р), за эти деньги я получила весь пакет документов, который нужен, консультацию по всем вопросам, проверку всех документов, которые уже были, юристы организовали процесс подачи документов в органы и получения документов. Самое главное, что мне подготовили договор аренды с учетом всех пожеланий и доработок, а не типовой, скачанный из интернета. Результатом полностью довольна.
Искали компанию,где бы качественно оказали услугу регистрации, чтобы в дальнейшем избежать проблем. По рекомендации остановились на указанной. Уже на консультации было понятно, что ребята профессионалы. Все сделали оперативно, помогли собрать учредительные документы, все этапы удалось пройти максимально быстро благодаря опыту и навыкам специалистов. Профессионализм сотрудников фирмы — вне сомнений.
Источник: pravo812.ru
Что нужно проконтролировать при заключении договора?
После выбора застройщика и квартиры наступает ответственный момент заключения договора на покупку, правильное оформление которого поможет избежать возможных неприятностей и финансовых потерь в спорной ситуации.
Если вы покупаете квартиру у застройщика, то, скорее всего, не сможете внести изменения в договор. Тем не менее, важно внимательно ознакомиться с договором, чтобы: а) учитывать различия в договорах при сравнении двух объектов, особенно если вы еще не сделали окончательный выбор; б) в целом понимать, какие права и обязанности возникают по договору и на какие условия вы подписываетесь.
Чтобы максимально обезопасить себя, убедитесь, что договор содержит следующие пункты, независимо от выбранной схемы покупки квартиры:
- Полное определение параметров квартиры (адрес, площадь, этаж, порядковый номер), строительный план объекта с отображением квартиры на этаже дома, относительно лифта, лестницы и соседних квартир, а также с планировкой квартиры (мокрыми зонами и несущими конструкциями).
- Предполагаемую дату подписания акта-приема передачи квартиры и получения ключей.
- Цену квартиры и условия оплаты.
- Права и обязанности сторон сделки.
В случае с договором долевого участия вы как покупатель больше защищены законом. В большинстве случаев крупные застройщики имеют стандартную форму ДДУ, которая не будет изменена под пожелания клиента. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, и дом аккредитован крупным банком, можно без опасений заключать договор, т. к. банки достаточно тщательно проверяют застройщиков.
Другие типы договоров могут содержать в себе больше «подводных камней», поэтому имеет смысл привлечь риелтора или юриста для консультации, особенно если речь идет о договорах ЖСК и предварительных договорах купли-продажи.
1. Договор долевого участия (ДДУ)
Процесс
Процесс заключения ДДУ можно разделить на следующие этапы:
- Ознакомление и подписание.
- Сбор пакета документов и регистрация договора в Росреестре.
- Оплата.
- Ознакомление и подписание.
Изучите договор на предмет его содержания, чтобы понимать, на каких условиях продается квартира:
- Убедитесь, что ваши личные данные верно указаны, а подлежащий передаче объект – точно определен. Должен быть указан кадастровый номер участка, предварительный адрес и номера квартиры долевого строительства в соответствии с проектной документацией. К договору обязательно приложение с указанием планировки квартиры и ее расположения на этаже.
- Проверьте, как указан срок подписания акта-приема передачи квартиры. Желательно, чтобы был значился точный месяц или даже дата, а не квартал, и уж точно не просто год.
- Обратите внимание, как определена цена договора и порядок уплаты (см. возможные нюансы ниже).
- Проверьте, что гарантийный период составляет не менее 5 лет.
- Сбор пакета документов и регистрация ДДУ.
ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, с момента которой договор считается заключенным. Обычно регистрацию осуществляет застройщик на основании агентского договора — наличие такого договора у большинства крупных застройщиков является неотъемлемой частью сделки. Формально регистрационные действия может провести и покупатель, но большинство крупных застройщиков не представляют такой возможности.
Для регистрации ДДУ необходимо собрать установленный законом комплект документов и оплатить госпошлину. Срок государственной регистрации ДДУ не должен превышать 5 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов. Однако возможны и приостановки в регистрации в случае ошибок в документах или запросов со стороны Росреестра на подтверждение сведений от застройщика.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Для регистрации необходимо собрать следующий пакет документов:
- Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к нему.
- Заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о регистрации договора.
- Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных — документ о назначении их опекунами.
- Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки.
- Договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права).
- Документ об уплате госпошлины не является обязательным к представлению при подаче документов на регистрацию, но рекомендуется представить этот документ по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
- Оплата договора.
При оплате договора за счет собственных средств, в том числе по рассрочке, дольщик перечисляет банковским переводом необходимую сумму только после регистрации ДДУ.
При оформлении ипотеки банк одобряет дольщику кредит, затем оформляется ДДУ и согласовывается с банком, в том числе в части даты подписания кредитного договора и ДДУ. После подписания кредитного договора и ДДУ (в котором содержится ссылка на кредитный договор и условия обременения квартиры залогом по кредитному договору) в банке открывается счет, и после регистрации ДДУ кредитные средства переводятся застройщику. Первоначальный взнос по ипотечному кредиту может быть переведен застройщику напрямую после регистрации ДДУ. Тогда документы о переводе направляются в банк, выдавший ипотеку. Перевод первоначального взноса также может осуществляться через ипотечный банк.
Возможные нюансы, на что обратить внимание?
Договор долевого участия является наиболее надежным для покупателя договором. В то же время потенциальные дольщики должны обратить внимание на возможные нюансы:
- Определение конечной цены договора.
- Расчет стоимости летних помещений (балконы, лоджии, террасы).
Определение конечной цены договора.
Один из важнейших вопросов для дольщика заключается в конечной цене квартиры после обмеров БТИ ее площади. В зависимости от застройщика и договора возможны следующие условия:
- Площадь квартиры жестко зафиксирована, и результаты обмера неважны, т. е. если реальная площадь окажется больше или меньше – возврата денег застройщиком или доплат с вашей стороны не будет. Такие условия предусматривают все ДДУ с использованием военной ипотеки;
- В договоре указана проектная площадь, доплата рассчитывается на основании обмеров БТИ. В таком случае в договоре должна быть зафиксирована цена квадратного метра.
Также возможны 2 варианта расчетов по обмерам БТИ:
- Расчет идет строго по обмерам БТИ без округлений (наиболее распространенная схема).
- Расчет идет на основании обмеров БТИ, но в договоре установлена допустимая погрешность, свыше которой изменяется цена договора (например, 0,5% от площади).
Расчет стоимости летних помещений.
Возможны 2 методики расчета площади квартиры с учетом летних помещений (балконы, террасы, лоджии):
- Цена квартиры рассчитывается исходя из единой цены квадратного метра, что отдельно оговорено в ДДУ, то есть 1 кв. м лоджии приравнен к 1 кв. м основной площади квартиры.
- Применяются понижающие коэффициенты для расчета стоимости квадратного метра: лоджии 0,5, балконы 0,3. Тем самым летние помещения оказываются вдвое или втрое дешевле, чем стандартный метр квартиры. Также данные коэффициенты могут использоваться при расчете общей площади квартиры, т. е. площадь балкона будет сразу умножена на 0,3 и учтена в общей площади квартиры с понимающим коэффициентом. Такой вариант наиболее распространен и является более выгодным для покупателя.
2. Уступка прав по ДДУ
Процесс
- Определите мотивы уступки прав.
Перед заключением договора уступки прав ДДУ попробуйте выяснить у продавца причины продажи квартиры. Дело в том, что квартиры могут приобретаться на ранних стадиях строительства для дальнейшей перепродажи по более высокой цене, либо продавцу срочно необходимы деньги. Однако уступка прав может служить сигналом о проблемах на строительной площадке, поэтому проверьте, как идет процесс строительства, не запущен ли процесс банкротства в отношении застройщика, или существуют какие-то другие сложности. Также рекомендуется с осторожностью относиться к продаже по уступке от застройщика через аффилированные компании (см. подробнее в разделе «Какие возможны схемы покупки/уступка прав по ДДУ»).
Прежде всего отметка о госрегистрации должна быть на самом договоре долевого участия. Но также рекомендуется обратиться в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) на недвижимое имущество Росреестра, чтобы получить информацию о статусе государственной регистрации договора долевого участия. Данная услуга предоставляется ЕГРП на платной основе.
Запросите у переуступщика платежные документы по договору, чтобы выяснить размер денежных обязательств первого дольщика или наличие долгов перед застройщиком. Уступка прав ДДУ с переводом долга на нового дольщика подразумевает необходимость уведомить застройщика о уступке права собственности и получить его согласия на сделку.
Необходимо ознакомиться как с договором ДДУ, так и с договором о переуступке прав по ДДУ.
Что касается проверки ДДУ см. раздел выше. Кроме того, у большинства застройщиков по любым сделкам уступки прав по ДДУ предусматривается необходимость получения согласия застройщика, которое может стоить до 5% от стоимости квартиры. Взимание платы за такое согласие не является до конца правомочным, но для покупателя по уступке лучше настоять на формальном получении согласия за счет продавца. В большинстве случаев за предусмотренную плату застройщик проведет все регистрационные действия по уступке, корректно оформит документы и отразит в своей базе данные нового владельца квартиры.
Что касается договора о переуступке прав:
- Убедитесь, что верно указаны данные договора долевого участия, права на которые передаются вам.
- Обратите внимание на цену по переуступке прав (подробнее см. ниже)
Для вступления в силу уступки по ДДУ, дополнительное соглашение к ДДУ о смене стороны в договоре также должно быть зарегистрировано в Росреестре. Порядок регистрации дополнительного соглашения по уступке не отличается от регистрации основного ДДУ.
Необходимо предоставить для регистрации следующий пакет документов:
- Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к нему.
- Заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о регистрации договора.
- Договор уступки права требования по ДДУ.
- Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных — документ о назначении их опекунами.
- Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки.
- Договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права).
- Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
- Документ об уплате госпошлины не является обязательным к представлению при подаче документов на регистрацию, но заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Возможные нюансы и риски. На что обратить внимание?
Главная особенность сделок по уступке заключается в разнице цены, указанной в договоре долевого участия, и цены сделки. Эта разница в суммах является доходом первого участника ДДУ и не будет направлена на строительство дома. Застройщик отвечает перед новым дольщиком только в рамках первоначально заключенного ДДУ. Таким образом, расчет пени за просрочку сроков, компенсации за качество квартиры или возврат средств при расторжении договора рассчитываются исходя из суммы в первоначальном договоре долевого участия.
Большое количество уступок прав по ДДУ от юридических лиц (часто аффилированных с застройщиком) может сигнализировать о нецелевом использовании денежных средств от продажи квартир, а также о занижении обязательств перед покупателями квартир и намеренном снижении будущих неустоек и пеней в случае нарушения обязательств перед покупателями.
3. ЖСК
Процесс
- Проверка.
В отличие от ДДУ деятельность ЖСК регламентируется собственным уставом, поэтому для минимизации рисков рекомендуется в первую очередь ознакомиться с документами ЖСК:
Крайне важно соблюдать процедуру о приеме в ЖСК, при нарушении которой пайщик лишается членства, договор становится недействительным, и возникают проблемы с возвратом вложенных средств. Поэтому требуйте расписку о получении заявления о вступлении в ЖСК, выписку с общего собрания и подтверждение оплаты членского взноса.
Единая установленная форма договора с ЖСК отсутствует, и каждый кооператив предоставляет договор на собственных условиях и различного содержания. Подписывая договор, вы соглашаетесь с условиями устава кооператива, в которых прописаны процедуры уплаты целевых взносов, выхода из ЖСК, говорится об одностороннем решении по переносу сроков сдачи объекта, об увеличении стоимости квартиры по решению общего собрания.
Возможные риски/нюансы
Данная схема приобретения недвижимости не регулируется законом, что вызывает существенные риски при покупке, поэтому рекомендуется или вообще не приобретать жилье по указанной схеме, или ограничиться покупкой у устойчивых застройщиков с хорошей репутацией на рынке, так как по большому счету ничто, кроме репутации застройщика, не гарантирует исполнения обязательств. При покупке по ЖСК даже у крупного застройщика лучше обратиться к юристу для анализа договора и понимания рисков в каждом конкретном случае.
4. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)
Процесс
Заключение предварительного договора купли-продажи возможно в ситуации, когда дом построен и сдан в эксплуатацию, что уже исключает возможность заключения ДДУ, при этом квартира еще не оформлена в собственность и не может быть куплена по договору купли-продажи. На этапе строительства заключение подобных договоров не является законным.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о купле-продаже имущества на предусмотренных предварительным договором условиях.
В связи с этим советуем соблюдать следующий процесс при заключении ПДКП:
- Убедитесь, что ПДКП вы заключаете с застройщиком (подробнее об этом см. ниже).
- Проверьте, что дом сдан в эксплуатацию. Подтверждение о сдачи дома в эксплуатацию вы можете запросить у застройщика.
- Убедитесь, что в ПДКП указаны все условия договора купли-продажи квартиры.
Для минимизации рисков при заключении ПДКП рекомендуется прикладывать основной договор купли-продажи, который стороны обязуются подписать в указанные сроки. Закон требует указывать в предварительном договоре купли-продажи:
- Условия, позволяющие определенно установить объект продажи, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.).
- Цену и порядок проведения взаиморасчетов.
- Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).
В случае покупки у застройщика квартиры в готовом доме по ПДКП, оплата стоимости квартиры вносится после подписания ПДКП и в последующем зачитывается по договору купли-продажи. Сразу после оплаты договора застройщик передает ключи от квартиры покупателю, т. к. дом уже готов.
После оформления права собственности на квартиру на застройщика застройщик подписывает с покупателем договор купли-продажи, по которому право собственности переходит покупателю (подробнее об этом см. ниже). При этом оплаченная сумма по ПДКП зачитывается в рамках договора купли-продажи.
Возможные риски/нюансы
Заключении предварительного договора купли-продажи с физическом лицом гораздо рискованнее из-за вероятности двойных продаж квартиры, в то время как застройщики дорожат своей репутацией и не занимаются подобным видом мошенничества. Также по предварительному договору необходимо проводить все операции через банк и ни в коем случае не прибегать к наличным платежам, не зафиксированным банковскими переводами.
Данная схема приобретения недвижимости применяется редко и слабо регулируется законом, что вызывает существенные риски при покупке, поэтому рекомендуется обращаться к юристу для минимизации рисков в каждом конкретном случае.
5. Договор купли-продажи
Процесс
- Проверка.
Договор купли-продажи возможен только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления собственности.
Если квартира уже оформлена в собственность, существует риск обременений третьих лиц на квартиру. В связи с этим следует:
- Получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что ограничения/обременения и правопритязания отсутствуют).
- Запросить выписку из домовой книги (лучше архивную) для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц.
- Запросить выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей.
- Запросить справку из наркологического и психоневрологических диспансеров и убедиться, что продавец не состоит на учете.
- Убедиться, что в квартире не была произведена перепланировка, а если все же была, запросить и получить соответствующие документы: разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки, технический паспорт (кадастровый) на квартиру.
Договор подписывается сторонами в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ) и должен содержать следующие существенные условия:
- Стороны договора: ФИО, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия лиц на совершение сделки.
- Описание объекта недвижимости: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта.наименование, назначение, площадь, в том числе жилая, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
- Цена. Внимание: в договоре рекомендуется отражать реальную стоимость квартиры, а не заниженную. В случае расторжения договора вам вернут прописанную в договоре сумму.
- Перечень проживающих лиц и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо положение об отсутствии таковых. Договор продажи объекта недвижимости жилого фонда может предусматривать обязанность проживающих в данном объекте лиц (не являющихся собственниками) сняться с регистрационного учета к конкретной дате.
Перечень документов, необходимых для проведения государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимости, а также требования к ним установлены ст. 16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
- Документ, удостоверяющий личность заявителя, либо его представителя.
- Нотариально удостоверенная доверенность, если действует представитель.
- Платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.
- Договор купли-продажи.
- Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на недвижимость.
- Нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом и сделки, подлежащей регистрации, а также нотариально удостоверенное согласие супруга приобретателя недвижимого имущества (если супруги разведены — документ, подтверждающий расторжение брака).
- В случае, если предметом сделки является доля в праве общей собственности, — отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли в праве общей собственности, нотариально удостоверенный либо подписанный в присутствии сотрудника территориального отдела Росреестра, или нотариально удостоверенное извещение о продаже доли с указанием условий, на которых она продается.
- При отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, находящиеся под опекой, а также при отчуждении собственности несовершеннолетних и недееспособных, необходимо согласие органов опеки и попечительства, свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
- Домовая книга либо документ, заверенный печатью уполномоченного органа, в котором содержатся сведения о зарегистрированных по данному адресу лицах.
- Кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества-помещения (не требуется, если технический паспорт выдан до 01.03.2008 года).
Если вы приобретаете квартиру у застройщика, перевод денежных средств осуществляется по факту подписания договора и до его регистрации, после чего стороны подписывают передаточный акт на квартиру. После регистрации договора запускается процесс оформления права собственности на квартиру.
Возможные риски/нюансы
Избегайте отражения заниженной стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Если же ситуация с занижением стоимости неизбежна, такое занижение не должно превышать 30% от стоимости квартиры (в случае более значительного занижения, сделка в последующем может быть оспорена родственниками продавца из-за нерыночного характера ее совершения и покупатель потеряет квартиру и значительную часть ее стоимости). Покупка квартиры по договору купли-продажи регулируется условиями конкретного договора, поэтому рекомендуется обращаться к юристу для минимизации рисков перед подписанием договора.
Источник: www.kvartirolog.ru