Как заключить договор на покупку квартиры в новостройке

Правила работы застройщиков кардинально меняются. Надо ли по этому поводу беспокоиться и как теперь купить квартиру в новостройке, читайте в нашем материале

Покупаю квартиру у застройщика в сданном доме, как оформить документы?

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье. Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи. А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег, все перечисленные варианты возможны, ничего незаконного в них нет. Расскажу о каждом подробно и объясню, как не запутаться.

Уступка прав требования по договору долевого участия

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Дольщик заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве. Дольщиком может быть как обычный гражданин — физическое лицо, так и юридическое лицо, например подрядчики застройщика или подконтрольные застройщику юридические лица, на которых оформлены договоры долевого участия.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги. Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику. Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.

Во-первых, договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если он не зарегистрирован, значит, не заключен и юридических последствий не порождает. То есть уступить право требования по нему нельзя.

Во-вторых, уступить право требования по ДДУ можно только в определенный период: после того, как первоначальный дольщик зарегистрировал договор долевого участия, и до того, как он подписал акт приема-передачи квартиры. Если он уже подписал акт, то уступить права по такому договору нельзя. В таком случае дольщик оформляет на себя право собственности и продает квартиру по договору купли-продажи.

В-третьих, если первоначальный дольщик не полностью выплатил сумму по договору долевого участия, уступать такое право требования можно только при соблюдении особых условий. Дольщик должен или полностью оплатить права на квартиру, которые приобрел у застройщика, или уступить их вместе с переводом долга на того, в чью пользу оформляет переуступку. В этом случае остаток средств за квартиру следует выплачивать напрямую застройщику.

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

В-четвертых, сам договор уступки права требования также нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Если не зарегистрировать, он будет считаться незаключенным и оформить право собственности на квартиру по такому договору не получится.

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Если по уступке прав требования квартиру продает юридическое лицо, никогда не платите ему за эти права до того, как договор цессии пройдет государственную регистрацию. Закон прямо запрещает юридическому лицу брать деньги до регистрации сделки. Физическому лицу тоже лучше не платить до государственной регистрации договора, но тут зависит от того, как договоритесь.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию. Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет. После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.

Минусы и подводные камни договора цессии. Если вы покупаете квартиру по уступке прав требований до того, как дом введен в эксплуатацию, есть один существенный риск. Встречаются ситуации, когда застройщик продает все квартиры в доме другой своей компании по очень низкой цене: в 2—3 раза ниже рыночной. А потом эта фирма-прокладка продает квартиры по договорам уступки прав требования уже по рыночной цене. Если купить такую квартиру, а дом не сдадут вовремя, законная неустойка за просрочку сдачи дома будет начисляться на ту самую начальную низкую цену. А не на ту, за которую реально купил покупатель. Соответственно, неустойка будет минимальная.

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора. То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка. Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

Юристы и суды много лет спорят о едином понимании предварительных договоров в отношении купли-продажи строящейся недвижимости. Количество схем и вариантов, которые выдумывают застройщики, огромно. Разобраться в них тяжело, поэтому если вы не очень понимаете, что предлагает застройщик, то лучше обратитесь к юристу — или не покупайте квартиру у этого застройщика.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали. Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости. Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Если дом еще не введен в эксплуатацию и застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, он нарушает закон. Застройщик в этой ситуации вправе привлекать денежные средства только по договорам долевого участия — или через жилищные кооперативы.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят. Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры. Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017. Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили. Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора:

1. Точное определение объекта недвижимости: квартира, апартаменты, таунхаус; номер, этаж, площадь, адрес расположения, кадастровый номер земельного участка — все, что позволяет идентифицировать покупку.
2. Цену и порядок оплаты.
3. Сроки заключения основного договора.

Минусы предварительного договора купли-продажи

Росреестр не регистрирует предварительные договоры. Это значит, что теоретически никто не контролирует, сколько таких договоров застройщик заключил по одной квартире. Ориентироваться тут стоит только на репутацию застройщика. Крупные компании с именем не будут портить репутацию двойными продажами.

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

Если продавец уклоняется от передачи квартиры, его можно заставить сделать это только в суде. В отличие от непостроенного дома, квартира в построенном доме уже физически существует как объект недвижимости. Даже если продавец исчез, суд может обязать Росреестр зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Это гарантия защиты прав покупателя, пусть и требующая усилий.

Апартаменты от застройщика

Главное, что следует помнить: апартаменты — это не квартира, мы про это уже писали. По закону апартаменты не являются жилыми помещениями и к ним не применяются требования закона об участии в долевом строительстве. Поэтому в отношении апартаментов можно заключить как предварительный договор купли-продажи недвижимости, так и договор купли-продажи будущей недвижимости. Регулироваться договор будет нормами ГК РФ о договорах купли-продажи.

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Не рекомендую также доверять советам риелторов, особенно тех, что ведут вашу сделку. Они — заинтересованные лица, поскольку получают деньги за сделку независимо от того, будут у вас потом проблемы или нет. Большинство из них вообще не имеют никакой юридической квалификации и руководствуются в работе одним опытом и принципом «всегда так делали, никаких проблем не было». Но опыт работает ровно до того, как надо идти в суд.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Забронируйте квартиру на старте продаж в новом доме центра Москвы. · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/

Как заключить договор на покупку квартиры в новостройке

Правила работы застройщиков кардинально меняются. Надо ли по этому поводу беспокоиться и как теперь купить квартиру в новостройке, читайте в нашем материале

С 1 июля 2019 все новостройки в России стали возводиться по новым правилам. С этой даты застройщики не смогут принимать деньги от дольщиков напрямую. Собранные с граждан средства будут лежать на специальных банковских счетах до окончания стройки. А дома возводить застройщики станут исключительно за счет проектного финансирования — банковских кредитов.

Вообще такая схема считается более цивилизованной и надежной. И вводят ее для того, чтобы наконец кардинально разобраться с проблемой обманутых дольщиков. По новой схеме дольщик в случае каких-то форс-мажоров хотя бы получит назад свои деньги.

Как эскроу защищают наши права

Деньги, которые платят за будущую квартиру в новостройке покупатели, идут не сразу застройщику, а на эскроу-счета в банке (счета, с которых деньги переведут только при выполнении определенных условий). Это что-то вроде беспроцентного депозита. Там средства будут храниться до окончания строительства — застройщик их получит только после ввода объекта в эксплуатацию.

Стройка тем временем будет вестись на деньги банка — в рамках проектного финансирования. Предполагается, что у банков гораздо лучше, чем у граждан, получится различать, кому можно доверить средства, а кому нет. Кроме того, более надежным и успешным застройщикам кредиты будут обходиться дешевле. Система предполагается такая. Сначала строительная компания получает кредит по рыночной ставке (потолок установлен в 13%). После того как начнутся продажи, условия кредитования изменятся. На ту часть кредита, которая уже будет обеспечена деньгами на эскроу-счетах, ставка снизится до 6 — 7%.

А если начнутся проблемы?

Если проблемы возникнут у застройщика, например, он окажется банкротом, покупатель получит назад свои деньги с эскроу-счета (правда, в отличие от обычного банковского депозита, без процентов).

Если что-то случится с самим банком, например, у него отзовут лицензию, деньги покупателю вернет «Агентство по страхованию вкладов». По той же схеме, по которой их возвращают обычным вкладчикам, если банк прекращает работу. Разница только в потолке выплат. Для дольщиков он будет значительно выше — 10 миллионов рублей (обычным вкладчикам АСВ гарантирует возврат до 1,4 миллиона).

Покупка квартиры в новостройке

Есть несколько важных шагов при покупке квартиры, которые все проходят. Чтобы не было путаницы — разберем их.

Оплата стоимости квартиры

Оплата стоимости квартиры в новостройке на этапе строительства связана со счетами эскроу. Деньги вносятся покупателем на счет только после того, как пройдет регистрация договора участия в долевом строительстве. Там они замораживаются до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

— Оплата производится за всю квартиру сразу, но только после заключения договора. Деньги покупателя поступают на эскроу-счет в банке и не доступны для застройщика, пока он не исполнит свои обязательства, — говорит риэлтор федеральной компании «Полезные люди» Алёна Кокрова.

У покупателя могут быть разные варианты оплаты стоимости строящегося жилья.

Внести сразу на счет полную сумму, если она у вас есть. Застройщик выставляет счет покупателю новостройки и подготавливает договор. Далее оплачивается счет по договору, после чего документы подаются на госрегистрацию: либо договор долевого участия, либо договор купли-продажи, если дом достроен и квартира в собственности у застройщика.

Оформить ипотеку, если нет всей суммы. На счет поступит первоначальный взнос и ипотечные средства банка. Пока квартира строится, заемщик постепенно будет выплачивать ипотеку. До погашения — квартира в собственности банка.

Рассрочка платежа. На нее идут неохотно в случае покупки на стадии строительства. Эскроу-счет — это страховой счет застройщика перед банками. Чем больше там денег, тем меньше % ставки у застройщика. Соответственно, с эскроу-счетами рассрочка для застройщика становится невыгодной. Условия обычно такие: большой первоначальный взнос (40-50%) и крупные платежи в небольшой срок (от 6 месяцев до двух лет). К тому же застройщик может не согласиться продать по обычной цене и пойти на хитрость: увеличить итоговую цену недвижимости. До полного погашения жилье находится в собственности застройщика.

Рассказываем про эскроу-счет простыми словами: как его открыть в банке, в чем преимущества и недостатки, а также нюансы при покупке квартиры

Подписание акта приема-передачи квартиры и получение ключей

Застройщик письменно уведомляет покупателя о том, что исполнил обязательства по строительству объекта и нужно подписать акт приема-передачи квартиры.

— Если он просто написал по e-mail или позвонил по телефону, это не считается, что он уведомил клиента о готовности объекта. Только официальное письмо, поступившее покупателю по почте, можно принимать во внимание. С момента, когда покупатель получил письмо от застройщика, у него есть 7 дней, чтобы принять квартиру. Если клиент не осуществит самостоятельную проверку и прием, застройщик подписывает акт приема-передачи в одностороннем порядке, — объясняет Алёна Кокрова.

При приеме квартиры в новостройке нужно сравнить объект с проектной документацией, в которой указаны все его характеристики. При обнаружении нарушений у застройщика есть 45 дней, чтобы их исправить. Затем проводится повторный осмотр, и если все в порядке, подписывается акт приема-передачи квартиры.

При подписании акта приема-передачи квартиры в новостройке важно учесть несколько моментов.

Покупатель может пригласить стороннего специалиста для оценки качества квартиры. Застройщик может быть против этого, аргументируя, что документы подписывает именно покупатель. Однако законодательством не запрещено присутствие и осмотр объекта другим человеком. Для исключения конфликтной ситуации можно оформить нотариальную доверенность на специалиста, и тогда застройщик не вправе отказать в осмотре именно им.

При обнаружении дефектов, они должны быть не просто оговорены на словах, но и зафиксированы документально. Во-первых, нужно составить дефектную ведомость, в которой прописать все моменты. Например, стены кривые, кран течет, однокамерный стеклопакет вместо двухкамерного, царапины на сантехнике или дверях, неисправная электропроводка и т.д. Во-вторых, нужно сфотографировать все обнаруженные дефекты, что позволит иметь доказательства на руках.

Подписывать акт приема-передачи нельзя, пока дефекты не будут исправлены. Как только покупатель ставит подпись, он принимает квартиру и получает ключи. Кроме того, даже если застройщик согласен исправить дефекты после передачи ключей, владельцу квартиры придется каждый раз приезжать на объект, чтобы просто открыть дверь рабочим, ведь теперь ключи есть только у него.

Когда дефекты настолько серьезные, что их невозможно исправить, договор с застройщиком можно расторгнуть. Покупатель получит назад деньги с эскроу-счета. Однако такая ситуация не выгодна ни застройщику, ни покупателю, а потому, как правило, они стараются прийти к компромиссу.

Если после подписания акта приема-передачи обнаружился дефект, который невозможно было обнаружить ранее, покупатель направляет застройщику требование о его устранении. Лучше сделать это заказными письмом или в отдать секретарю в офисе, проследив, чтобы был присвоен входящий номер. Можно потребовать материальной компенсации затрат на ремонт. После 10 дней с момента вручения, покупатель вправе обратиться в суд для решения конфликтной ситуации.

Процесс приобретения квартиры в новостройке по договору купли-продажи мало отличается от покупки недвижимости на вторичном рынке и делится на несколько этапов: Подписание договора купли-продажи; Перевод средств на аккредитив в пользу застройщика (суммы, указанной в договоре или приложениях) … Поэтому, перед тем, как подписывать договор купли-продажи, необходимо внимательнейшим образом изучить все условия. Нужно проверить объект недвижимости (физически и документально), проверить самого застройщика, и только после этого ставить свою подпись, а также переводить деньги на счет застройщика. Осмотр квартиры . Анализ цены. В первую очередь, изучаем объект недвижимости.

Какие документы потребуются при покупке новостройки?

Сомнения и раздумья, связанные с выбором новой квартиры позади: вы определились с проектом и застройщиком. Но чтобы ее купить, нужны не только деньги — понадобится пакет документов, с которым сделка пройдет максимально быстро.

Главные бумаги

Список документов при покупке квартиры в новостройке меньше, чем при сделке со вторичкой. У новостройки один владелец — юрлицо, она не была раньше в собственности, у нее нет истории. Даже в случае оформления ипотеки ее не нужно проверять: банки выдают кредиты на покупку жилья у аккредитованных застройщиков.

Тем не менее список обязательных документов, которые должен предоставить покупатель строящейся квартиры, есть. Он небольшой:

• паспорт
• документ об уплате госпошлины
• согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Этот список — для тех, кто хочет купить квартиру, имея на руках всю необходимую сумму. Именно эти документы нужны для регистрации ДДУ, который подписывают покупатель и продавец.

Сегодня схема с ДДУ уходит с рынка, уступая место договорам с использованием эскроу-счетов, но список документов остается прежним.

Ипотечный квест

Если у покупателя нет на руках всей суммы для покупки квартиры в новостройке, скорее всего он будет брать ипотеку . В этом случае процедура покупки жилья займет больше времени, а список документов расширится. Нужны:

• паспорт и его копии
• СНИЛС
• свидетельство о браке
• свидетельства о рождении детей
• справка с работы по форме 2-НДФЛ
• справка о наличии дополнительных доходов
• документ об уплате госпошлины.

У покупателя два пути — подыскать вариант ипотечного кредита самостоятельно либо, что гораздо проще, обратиться за помощью к застройщику и оформить кредит в банке, с которым тот работает. Обычно застройщики предлагают на выбор несколько банков с их программами, а покупатель выбирает, какая ему больше подходит.

Последнее слово остается за банком: какой именно кредит, на какую сумму и на какой срок будет одобрен клиенту. Бывает, что покупатель жилья присмотрел один банк, но в нем оказываются менее выгодные условия, чем в другом.

С одобренным ипотечным кредитом покупатель возвращается к застройщику и выбирает жилье.

Супружеское согласие

Если с паспортом все понятно, то с двумя другими документами иногда возникают сложности. Например, размер госпошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве — 350 рублей для физлиц. Если были привлечены ипотечные средства, придется заплатить и госпошлину за регистрацию ипотеки — она составляет 1 тыс. рублей.

Второй документ — нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки, если покупатель состоит в браке. «Дело в том, что все имущество, приобретенное в браке, становится совместной собственностью супругов, — говорит директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов. — То есть квартира будет их совместной собственностью. И денежные средства, которые покупатель тратит на ее покупку, — также общая собственность супругов. Именно поэтому необходимо нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Без него есть риск, что будут проблемы с регистрацией прав на это жилье».

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Из статьи 35 Семейного Кодекса РФ

Если застройщика больше интересует разрешение супруга использовать накопления, то банк при оформлении ипотеки учитывает планы супруга на построенное жилье. Именно поэтому банки обычно оформляют супруга в качестве созаемщика.

Информация о застройщике

Список документов застройщика больше. Даже если он имеет хорошую репутацию, клиент хочет быть уверен, что все оформлено по закону: одно дело, когда в квартиру можно въехать сразу, другое — когда окончания строительства приходится ждать несколько лет.

Для заключения сделки застройщик обязан предоставить следующие документы:

• разрешение на строительство
• документ, подтверждающий право использования земельного участка (договор аренды или право собственности)
• проектную документацию с заключением экспертизы
• проектную декларацию.

Впрочем, добросовестные застройщики не вынуждают покупателя просить предоставить эти документы: они должны быть размещены на официальном сайте.

Закон четко регламентирует, какие документы застройщик обязан предоставлять покупателям и публиковать на сайте в общем доступе, отмечает Роман Строилов: « К этому перечню относится и разрешительная документация на строительство, на подключение к инженерным сетям, документы на земельный участок, а также регулярные фотоотчеты, чтобы покупатель убедился: дом действительно строится. Многие застройщики ведут круглосуточные трансляции со стройплощадки».

«Сегодня покупателю жилья в новостройке необязательно самому разбираться в тонкостях сделки и подготовке документов. Например, если он покупает квартиру на площадке маркетплейса «М2Маркет» : мы не являемся риэлторским агентством и не берем комиссию с покупателя. При этом мы консультируем его по всем возникающим вопросам, регистрируем ДДУ или переуступку, помогаем безопасно осуществить платеж в адрес застройщика и оказываем полноценный сервис по приобретению квартиры».

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

По словам эксперта, прибегать к помощи экспертов на рынке строящейся недвижимости — правильное решение, так как специалист всегда обратит внимание на важные вопросы, тонкости в оформлении документов, формулировок при составлении договоров. «И такие услуги не оказывает ни один застройщик: каждый девелопер работает по собственному шаблону и не заинтересован в том, чтобы отступать от него хоть на шаг», — резюмирует Роман Строилов.

Квартиры в окружении леса от 7 млн. р. С отделкой и без. 0% первый взнос. Звоните! · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/. Застройщик: ООО "Переделкино Ближнее"

Договор купли-продажи в сделках с первичной недвижимостью

Приобретение первичной недвижимости у застройщика может осуществляться не только по договору долевого участия и не только на стадии возведения новостройки. Иногда застройщик предлагает купить квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию и в котором уже закончены все строительные и отделочные работы. В рамках настоящей статьи речь пойдет о том, как купить жилье у застройщика по договору купли-продажи, о том, на что нужно обращать внимание при рассмотрении подобного предложения.

Нельзя сказать, что сделки купли-продажи на рынке первичной недвижимости являются распространенными, поскольку большая часть квартир раскупается еще на начальных стадиях строительства, а остальные «уходят» до того, как дом сдается в эксплуатацию. Собственно, идея долевого строительства именно в том и заключается, что застройщик, продавая жилье, сначала собирает деньги на его возведение.

Однако эта схема хорошо работает, прежде всего, с новостройками, в которых предлагается жилье стандарт-класса. А вот часть квартир в домах класса «комфорт», «бизнес», а тем более, квартир категории «элит» застройщики и девелоперы имеют реальную возможность продать только после окончания строительства. В условиях ограниченного спроса на недвижимость «вышесреднего» качества требуется определенное время, чтобы найти покупателя.

Почему застройщику выгодно продавать готовые квартиры

Квартиры в домах, сданных в эксплуатацию, могут предлагаться, например, в рамках девелоперских проектов, где, кроме средств дольщиков, может частично использоваться собственное финансирование, банковские кредиты. Такой подход может обеспечить девелоперу или застройщику дополнительную прибыль, так как готовые квартиры стоят дороже.

Кроме того, побудили застройщиков и девелоперов к реализации жилья после окончания строительства поправки к ФЗ-214, вступившие в силу в силу еще в 2017 году. Речь идет о требовании к уставному капиталу застройщика, перед тем, как привлекать средства дольщиков, у застройщика в распоряжении уже должен быть определенный запас денежных средств. И этот капитал, вместо того, чтобы держать его мертвым грузом на банковских счетах (где его будет неумолимо поглощать инфляция), можно вложить в строительство, за счет чего будет получен дополнительный доход.

Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика

Покупка готовой квартиры лишает покупателя главного преимущества долевого строительства – относительно низкой цены, купить жилье по ДДУ на стадии котлована можно значительно дешевле, чем готовую квартиру. Однако отсутствие этого преимущества с лихвой компенсируется другими достоинствами, которые обеспечивает сделка формата прямой купли-продажи:

• Здание уже возведено и сдано в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки просто отсутствует вероятность таких неприятных сюрпризов, как «долгострой», проблемы, связанные с приемкой дома государственными контролирующими органами;
• В отличие от квартиры, которая продается на стадии котлована и существует пока только в проектной документации и в представлениях дольщика, жилье, которое продается по договору купли-продажи, реально существует. Его можно осмотреть, оценить качество выполненных работ, что исключает возникновение каких-либо споров с застройщиком по поводу качества жилья
• Недвижимость по-прежнему остается первичной, ведь в квартире никто не жил и не был зарегистрирован, права собственности принадлежат застройщику. Исходя из этого, можно говорить об отсутствии каких-либо проблем с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру, о сложностях, связанных с необходимостью “выписывать” с жилплощади кого-либо через суд.

Процесс приобретения квартиры в новостройке по договору купли-продажи мало отличается от покупки недвижимости на вторичном рынке и делится на несколько этапов:

• Подписание договора купли-продажи;
• Перевод средств на аккредитив в пользу застройщика (суммы, указанной в договоре или приложениях);
• Регистрация права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Подписание акта приемки-передачи жилья;

Подготовка к сделке. На что обратить внимание в первую очередь

Как и любая сделка, покупка готовой квартиры на рынке первичного жилья связана с определенными рисками для покупателя. Поэтому, перед тем, как подписывать договор купли-продажи, необходимо внимательнейшим образом изучить все условия. Нужно проверить объект недвижимости (физически и документально), проверить самого застройщика, и только после этого ставить свою подпись, а также переводить деньги на счет застройщика.

Осмотр квартиры. Анализ цены

В первую очередь, изучаем объект недвижимости. В отличие от ДДУ готовая квартира предлагается на условиях «как есть», другими словами, при обнаружении каких-либо дефектов и недостатков заставить застройщика их исправить не получится . Оцениваем все параметры жилья и анализируем запрашиваемую цену. Нужно помнить, что если цена будет ниже среднерыночной, то, скорее всего, есть какие-либо сюрпризы, о которых застройщик умалчивает. Дело может быть в качестве жилья (например, не работает какой-либо элемент инженерной инфраструктуры) или в документах.

• Необходимо сверить результаты визуальных наблюдений с планом БТИ, если, например, отсутствует стена (там, где она должна быть по плану), вам впоследствии придется регистрировать перепланировку, и с этим могут возникнуть проблемы.
• Кроме того, заниженная цена может говорить о возможном мошенничестве со стороны продавца (как бы убедительно ни звучали причины скидки). Поэтому, если цена слишком привлекательна, очень тщательно проверяем все, что только можно проверить.

Впрочем, может оказаться, что квартира продается «со скрипом» просто по причине ее невыгодного расположения (например, первый этаж с окнами на парковку).

Изучаем документы продавца

Итак, с ценой и качеством недвижимости разобрались, переходим к документам – необходимо выяснить, какое отношение имеет продавец к предлагаемой недвижимости. Нужно удостовериться, что застройщик является собственником — сделать это несложно, достаточно получить выписку из Росрееста (можно запросить ее в режиме «онлайн»). Кроме того, нужно попросить оригиналы документов, в которых указано, на каком основании право собственности было приобретено.

Текст договора купли-продажи. Какие положения рекомендуется включить в договор

Теперь изучаем договор купли-продажи. В качестве продавца должно быть указано именно то юридическое лицо, которое имеет право собственности на квартиру . Среди обязательных (согласно ст. 554 ГК РФ) параметров недвижимости, в договоре должен быть указан почтовый адрес с номером квартиры, в противном случае договор будет признан недействительным.

• В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость квартиры или же цена квадратного метра, во втором случае в договоре должно быть определено количество квадратов.
• Крайне желательно присутствие в договоре купли-продажи пункта о том, что цена впоследствии не может быть изменена и является окончательной.
• Помимо этого, стоит включить в договор следующее условие: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на эту квартиру, а также отсутствие любых обременений (залог, арест).
• Условия расторжения договора также должны быть прописаны, как и обязательство продавца предоставить вам документы, необходимые для регистрации прав собственности;
• Обязательно нужно указать в договоре не только сумму, но также порядок и сроки оплаты. Оптимальным вариантом является проведение оплаты через аккредитив – покупатель передает банку распоряжение провести платеж в пользу продавца только после предъявления документа, свидетельствующего о том, что продавец выполнил условия договора. То есть — продавец приносит в банк выписку из ЕГРН и получает деньги. Однако возможны и другие варианты оплаты, например, прямая передача наличных денег (под расписку) или же использование банковской ячейки.

Покупателю, который слабо разбирается в нюансах составления договора, законности и возможных трактовках различных его положений, будет непросто понять, с какими рисками он может столкнуться. В договоре могут оказаться формулировки, которые неявно указывают на определенные действия или аспекты, но которые весьма недвусмысленно воспринимаются во время судебных разбирательств. Поэтому будет лучше, если текст договора будет изучать профессиональный юрист, который специализируется на сделках с недвижимостью.

Специалист поможет вам понять истинное значение тех или иных формулировок, а также подскажет, что еще можно включить в договор для того, чтобы обезопасит себя от рисков.

Действия после подписания договора. Регистрация прав собственности

На данный момент договор купли-продажи регистрировать не нужно, после подписания покупатель отправляется в банк и оформляет распоряжение на выплату средств через аккредитив. Копию распоряжения получает продавец недвижимости, и теперь нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости. Для этого нужно подать соответствующее заявление с набором документов (со стороны продавца и покупателя), получить документ, подтверждающий факт подачи. Вот перечень необходимых документов:

• Договор купли-продажи;
• Паспорт и его ксерокопия, заверенная у нотариуса;
• Заявление на специальном бланке о государственной регистрации (бланк можно получить у специалиста регистрационной службы);
• Экспликация и план квартиры (оформляется в БТИ);
• Квитанция об уплате госпошлины.

Учитывая тот факт, что время от времени нормативные акты изменяются, лучше уточнять перечень документов в Росреестре.

Расчеты по договору

Процесс переоформления занимает примерно неделю или две, по окончании процедуры покупатель получает письмо об успешном переоформлении или об отказе. С 2017 года свидетельства на право собственности не выдаются, поэтому продавцу для получения оплаты необходимо взять выписку из ЕГРН .

Приемка жилья

Когда застройщик получил деньги, наступает завершающая стадия сделки – физическая передача квартиры по акту приемки-передачи . Покупатель должен удостовериться в том, что недвижимое имущество ему передается в том же состоянии, в каком оно находилось на момент предыдущего осмотра. После подписания документа все обязательства сторон по договору купли-продажи считаются выполненными.

Заключение

Тот факт, что недвижимость приобретается у застройщика, не гарантирует отсутствия различных проблем, которые могут возникнуть на любом этапе. Как и в случае с покупкой недвижимости на вторичном рынке, необходимо уделять повышенное внимание проверке юридической чистоты квартиры (отсутствие обременений, долгов, прописанных жильцов, арендаторов).

Даже после того, как все обязательства по договору выполнены, по различным причинам договор может быть признан недействительным, к сожалению, законодательство несовершенно. Исходя из этого, настоятельно рекомендуется привлекать опытного юриста для сопровождения сделки, поскольку сумма, которую придется оплатить специалисту, в любом случае будет намного меньше тех денег, которые вы можете потерять в результате мошеннических действий продавца.

Я хочу купить квартиру в новостройке . В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье . Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи. А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи. … Поэтому в отношении апартаментов можно заключить как предварительный договор купли-продажи недвижимости, так и договор купли-продажи будущей недвижимости. Регулироваться договор будет нормами ГК РФ о договорах купли-продажи.