Вы приобрели квартиру в новостройке на старте продаж и радуетесь, что удалось получить ее по самой низкой цене? А теперь представьте, что кто-то уже купил такую же квартиру в том же доме, но… еще на 20% дешевле. Но когда, ведь продажи открылись только что? Оказывается, существуют еще так называемые закрытые продажи, которые ведутся до официального представления проекта публике и начала реализации квартир.
Покупаете дешевле – рискуете сильнее. Фото: Мир Квартир
Кто и как покупает «по блату»?
Квартиры в доме, о строительстве которого еще не объявлено, обычно покупают те, кто узнал об этом по каким-то своим каналам. Это люди, близкие к компании-застройщику и ее компаниям-партнерам, люди, работающие там; чиновники, которые согласовывали проект; архитекторы, которые проектировали, подрядчики, риэлторы, которые готовятся продавать новостройку, и т.д. Они точно представляют перспективы проекта и сроки его строительства.
КАК ЗАРАБОТАТЬ НА НЕДВИЖИМОСТИ БЕЗ ВЛОЖЕНИЙ | КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ БЕЗ ДЕНЕГ?!
Либо это те, кто узнал о намеченном строительстве от первой группы, и пришедшие через «сарафанное радио». А также частные инвесторы, которые готовы приобрести несколько квартир для последующей перепродажи, и даже целые блоки квартир – у них, как правило, постоянно раскинута информационная сеть.
Застройщики обычно не огранивают частных лиц, желающих принять участие в закрытых продажах. Интересанту достаточно предоставить лишь общую информацию о себе – как правило, ФИО и род занятий.
«Инвесторы, с одной стороны, могут получить значительную выгоду: в среднем такие лоты стоят на 20% дешевле относительно официального старта продаж. Но, с другой стороны, они рискуют. Такие сделки оформляются по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), и поэтому законы, которые защищают покупателей и компенсируют потраченные средства, на закрытые продажи не распространяются», – сообщает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».
Почему застройщик делает это?
Объем лотов, выставленных на закрытых продажах, зависит от конкретного проекта и целей застройщика. Мотивацией девелопера может стать использование средств покупателей для строительства объектов. Для привлечения клиентов им предлагается приобрести объект с хорошей скидкой. Поскольку покупка по ПДКП несет определенные риски для покупателя, застройщик стремится нивелировать любые сомнения потенциальных кандидатов привлекательным прайсом.
Деньги инвесторов, дажа частных, для застройщика не лишние. Фото: Мир Квартир
Бывало и так, когда с помощью закрытых продаж застройщик создавал проект «для избранных», самостоятельно выбирая будущих жильцов своего дома. Речь идет о клубных элитных домах в Москве. В таком случае цены крайне высокие, а объем лотов – максимальный. Правда, сейчас девелоперы редко могут себе позволить такое и отказывать каким-либо покупателям. Чаще всего на закрытых продажах они проверяют спрос в жилом комплексе.
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ. МОЙ ЛИЧНЫЙ ОПЫТ ИНВЕСТИЦИИ В НОВОСТРОЙКИ | #ХочуКвартиру
На старте продаж тоже неплохо
Впрочем, те, кто приходит в офис продаж в первый день реализации квартир в проекте, тоже могут здорово «навариться». Не так сильно, как это было 10-20 лет назад, когда на новостройке можно было заработать и 40, и 100% от вложенных средств, но все же ощутимо. В наши дни квартиры в среднем прибавляют в цене 20-25% в ходе строительства, однако некоторые проекты дорожают намного сильнее – на 50-60%.
«Сейчас в Москве нередко цены могут «взлететь» вверх в первые недели появления нового проекта на рынке, – говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». – Впрочем, на более поздних стадиях смысл вкладываться тоже есть, но маржа будет уменьшаться пропорционально готовности объекта».
Другие же проекты, напротив, выходят по уже завышенной цене, и заработать на них много не получится.
Понять, насколько «вырастет» тот или иной проект к моменту сдачи в эксплуатацию, сложно даже самому застройщику. В любом случае, специалисты в области инвестиций в недвижимость учитывают локацию (характеристики района, транспортную доступность, перспективы), качество проекта (ценовой сегмент, инфраструктуру, благоустройство, качество строительства и планировок) и из этого пытаются вывести показатели ликвидности жилья и перспективы роста цены. Но иногда ошибаются даже они.
Нужно понимать рынок недвижимости, чтобы спрогнозировать цены. Фото: Мир Квартир
«Сейчас для инвесторов складывается благоприятная ситуация. Последние годы их доля среди всех покупателей квартир в новостройках колебалась около 10%, но в этом году подскочила до 20%», – сообщила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
Когда нужно продавать?
Продать квартиру лучше до ввода новостройки в эксплуатацию и получения права собственности. Потому что после этого возникает обязанность заплатить НДФЛ на выручку при перепродаже. С покупателем нужно будет подписать договор уступки прав требования участника долевого строительства, получив предварительное разрешение у застройщика. «Правда, нужно понимать, что конкуренция может быть высокой, и для ускорения перепродажи нужно готовиться давать скидки», – напоминает Владимир Щекин.
Если вы не продали в этот момент, то придется держать квартиру в собственности пять лет, чтобы потом продать также без налога (и в течение этого срока сдавать жилье в аренду), либо включать НДФЛ в размере 13% в стоимость квартиры (если, конечно, по этой цене удастся продать).
Кстати, этот пятилетний срок, в течение которого нужно платить налог, может быть сокращен в случае положительного рассмотрения законопроекта, который недавно предложило правительство. Поправки предлагают отсчитывать срок собственности не с введения объекта в эксплуатацию и оформления права собственности, а с момента заключения ДДУ. Таким образом, облагаемый налогом период уменьшится на 2-3 года – среднюю продолжительность строительного цикла.
«Нововведения могут сделать более популярной стратегию сдачи жилья в аренду до освобождения от налога, – считает Мария Литинецкая. – Годовая доходность от аренды в таком случае составляет порядка 8% для квартир и 10% для апартаментов. Однако срок окупаемости здесь продолжительный – более 10 лет. Поэтому оптимальная стратегия заработка на квартирах остается прежней: приобрести жилье на начальном этапе, сдавать в аренду после запуска объекта и продать через несколько лет без НДФЛ».
Источник: www.mirkvartir.ru
Как заработать на новостройках в 2020 году — новый способ
Для защиты дольщиков и наведения порядка на рынке строительства с 01 июля 2019 года в России вступил в силу закон №214-ФЗ, по которому банк кредитует застройщика и контролирует его расходы, а оплата по ДДУ аккумулируется на счетах эскроу. Как же теперь заработать на новостройках инвестору.
Самостоятельно привлекать деньги граждан напрямую застройщики больше не могут. Обязательное банковское сопровождение позволяет не допустить появление недостроенных объектов, а эскроу-счета дают дополнительную защиту дольщикам, если проблема все-таки возникла.
Что такое эскроу-счет
Эскроу-счет – одна из разновидностей номинальных счетов, на которых хранятся деньги дольщика и передаются застройщику при наступлении определенных событий, т.е. застройщик не может ими распоряжаться. Банк в данном случае выступает третьей стороной и гарантирует, что застройщик получит деньги лишь при соблюдении всех условий:
- Дом сдан в эксплуатацию;
- Одно помещение передано по акту сдачи приемки;
- Зарегистрировано право собственности на одно любое помещение.
Теперь все новые проекты застройщики реализуют вместе с банком эскроу-агентом. Банк выдает застройщику проектное финансирование для строительства дома, в размере 85-90% от стоимости проекта, а остальное — собственное участие застройщика.
Как банк проверяет застройщика
Перед выдачей проектного финансирования банк проверяет:
- Проект: разрешения, экспертизы, финансовую модель;
- Застройщика, ген. подрядчика;
- Собственное участие застройщика в размере 10-15% от стоимости проекта.
Если застройщик получил финансирование от банка и начал стройку, то он успешно прошел все проверки и согласования. После этого банк становится главным инвестором проекта, он больше всех заинтересован в успешном завершении проекта. Банк контролирует финансы застройщика, ход стройки и выполнение плана продаж.
Обязанности застройщика
По требованию нового закона застройщик обязан:
- Ежемесячно открыто публиковать информацию по полученным кредитам, привлеченным инвестициям и продажам объектов
- Раскрывать информацию по реальному положению дел на стройке
У девелопера больше нет возможности вывести деньги из проекта “на сторону” или потратить лишнего. Застройщик обязан следовать финансовому плану согласованному с банком. Закон защитил дольщиков. С новыми правилами на рынке девелоперов “недостроев” при работе с банком эскроу-агентов больше не будет.
Раньше инвестор мог купить квартиру на этапе котлована по низкой цене и продать в конце стройки и заработать за 2 года 20-35% на разнице цен. Это связано с тем что застройщик продавал квартиры по низкой цене, чтобы финансировать стройку.
После перехода застройщика на работу по эскроу-счетам, банк выдал ему финансирование для реализации проекта, следовательно застройщику нет смысла делать скидки на квартиры на начальном этапе стройки. А значит, на купле-продаже квартиры по старой схеме уже не заработать.
Но несмотря на то, что с финансированием стройки вопрос полностью решен, у застройщика осталась потребность в инвестициях для пополнения оборотных средств, например, для старта новых проектов.
Это создало условия для привлечения частных инвестиций в проекты застройщика.
Платформа Инвестел
Инвестел — инвестиции в новостройки от 100 000 рублей на 6 месяцев со средней фиксированной ставкой 13% годовых, только в проекты проверенных застройщиков, работающих по эскроу. Инвестиции являются надежными, т.к. банк осуществляет полный контроль над деятельностью застройщика и управляет рисками.
Для инвестирования не требуется специальных знаний, документы подписываются напрямую с застройщиком, доставляются курьером. Простота действий сопоставима с размещением денег на банковском депозите.
Инвестел делает инвестиции в недвижимость доступными, надёжными и выгодными, чтобы каждый мог создать себе пассивный доход или накопить на большую покупку. Инвестел помогает заключить сделку напрямую с застройщиком.
Преимущества инвестирования в проекты застройщиков через Инвестел
- Гарантированный доход, фиксированная ставка 13% годовых*.
Это примерно в 2 раза выше депозита (по сравнению с предложениями ряда банков о размещении вкладов по состоянию на начало зимы 2019).
* Если вы инвестируете как физ.лицо, то перед возвратом инвестиций и процентов, банк удержит НДФЛ, т.е. реальная доходность для вас составит 12% годовых. - Защита инвестиций.
Банк контролирует платежи застройщика, осуществляет мероприятия по управлению рисками на условиях в кредитной документации. - Обеспечение инвестиций.
Если вы инвестируете на сумму эквивалентную цене квартиры, то обеспечением служит сама квартира по ДДУ.
Если сумма инвестирования меньше суммы квартиры, то обеспечением служит соглашение с застройщиком, что возврат инвестиций и процентов произведет банк при раскрытии счетов эскроу после сдачи дома. - Простота работы.
Чтобы инвестировать в проект застройщика требуется подписать документы, которые доставит курьер и ожидать возврата инвестиций с процентами в назначенный срок. - Досрочный выход.
Вы можете перепродать инвестиции другим инвесторам на вторичном рынке через Инвестел.
Или подать заявление к застройщику о досрочном выходе, при этом доходность определяется ставкой рефинансирования.
Почему выгодно вкладывать деньги в новостройки
Идея проекта инвестиций в новостройки выглядят привлекательно:
- Фиксированный пассивный доход.
- Ставки выглядят очень заманчиво, особенно по сравнению со ставками по аренде жилой недвижимости в размере 4-5%.
- Инвестиции с обеспечением.
Рекомендуем для диверсификации вашего инвест портфеля.
На сайте Инвестел есть калькулятор, где вы можете просчитать доход от инвестиций.
Остались вопросы — задайте вопрос специалисту Инвестел или читайте подробнее в их в блоге.
А вы что думаете по поводу Инвестел? Какие риски и недостатки нашли у этой платформы?
Источник: hitrylis.ru