Как заработать на продаже квартир в новостройках

Статья «Как заработать на недвижимости в 2021 году: эффективные стратегии», автор Аркадий Броун, дата публикации 25.02.2021

Как продавать новостройки и зарабатывать от 150 тыс. рублей?

Ведет мастер-класс Николай Девятов, учредитель консалтинговой компании Devyatoff Group, эксперт по созданию эффективных отделов продаж новостроек. Николай 18 лет работает в сфере недвижимости. За это время лично продал более 1 млн квадратных метров в новостройках. За последние 5 лет создал более 90 эффективных прибыльных отделов продаж недвижимости, обучил более 3000 руководителей, менеджеров, агентов. Благодаря внедрению уникальной системы продаж и развития персонала удалось увеличить продажи новостроек более чем в 40 строительных компаниях и агентствах недвижимости по всей России.

Если вы хотите узнать, как эффективно продавать новостройки – приходите на мой мастер-класс Николая Девятова! Сделайте первый шаг к большой прибыли, пока вас не опередили другие!

Все квартиры Квартиры в новостройке Квартиры во вторичке. Программа лояльности. Вступайте в клуб и получайте бонусы и скидки. … Например, квартиру на «вторичке» можно гораздо быстрее подготовить к продаже – начинать ремонт можно сразу после получения ключей. Кроме того – с продавцом легко можно поторговаться и получить дисконт в 5-10% от стоимости квартиры . … Заработать на рынке недвижимости возможно даже в том случае, если у вас никакой недвижимости нет вовсе. Минимально рабочая схема такой стратегии выглядит следующим образом: необходимо снять квартиру в собственника по одной цене, а затем сдать кому-то другому по более высокой.

Как заработать на недвижимости в 2021 году: эффективные стратегии

Сегодня существует достаточно большое количество инвестиционных инструментов, способных не только сохранить финансы, но и преувеличить их количество. Однако рынок недвижимости обладает одним уникальным преимуществом: в отличии от всевозможных акций и облигаций ценность дома или квартиры гораздо более понятна любому человеку.

Кризис – отличное время для заработка

На китайском языке слово «кризис» состоит из двух иероглифов, один из которых обозначает «опасность», а второй – «возможность». Эта древняя китайская мудрость как нельзя кстати актуальна сегодня – не смотря на сложную экономическую ситуацию во всём мире, именно сейчас самое лучшее время, чтобы начать зарабатывать не недвижимости.

За предыдущий «кризисный» год цены на жилье в России выросли примерно на 10%, и эта тенденция всё ещё сохраняется. Главная причина такого роста – повышенный спрос не недвижимость, который, в свою очередь, подталкивается новыми программами государственной поддержки ипотечного кредитования и снижением ставок по кредитам.

Благодаря пониженным процентам многие люди смогли себе позволить приобрести более дорогое и комфортное жильё, а некоторые в принципе задумались о покупке первой недвижимости, хотя раньше не имели такой возможности.

Те же самые причины актуальны и для инвестирования на рынке недвижимости, порог входа на который сегодня стал существенно ниже.

Стратегия №1: Покупка жилья для перепродажи

Вообще покупка жилья ­– один из наиболее консервативных способов инвестирования, основной целью которого является сохранение текущего капитала от инфляции. Тем не менее, если грамотно подойти к этому вопросу, получится и не плохо заработать.

Основная формула заработка достаточно проста: нужно сложить все суммы, затраченные на покупку, оформление, ремонт, налоги и прочие расходы, связанные с приобретением и владением недвижимостью, а затем продать её за большую сумму. Разница и будет вашей прибылью.

На деле каждый из этих пунктов требует очень пристального внимания и зависит от множества факторов, каждый из которых крайне важен.

В первую очередь стоит понимать каким образом будет приобретаться квартира – за счёт собственных или заёмных средств. В случае ипотеки следует заложить в будущую минимальную сумму продажи проценты по кредиту, расходы на оформление страховок и оценочного альбома и прочие обязательные платежи, которые накладывает банк.

Затем стоит определиться с районом города, недвижимость в котором наиболее ликвидна и может быть в последствии быстро реализована, а после – с типом приобретаемой недвижимости. Так новостройки и квартиры на вторичном рынке обладают целым рядом преимуществ и недостатков по сравнению друг с другом, которые нельзя не брать в расчёт.

Например, квартиру на «вторичке» можно гораздо быстрее подготовить к продаже – начинать ремонт можно сразу после получения ключей. Кроме того – с продавцом легко можно поторговаться и получить дисконт в 5-10% от стоимости квартиры. Конечно, далеко не все готовы на такие условия, но, если вы клиент с «живыми деньгами» (то есть без ипотеки и готовый выйти на сделку в ближайшие дни), а продавцу очень срочно нужно продать квартиру – скидка практически гарантировано у вас в кармане. Минусы же «вторички» тоже на поверхности: требуется серьёзная юридическая экспертиза, чтобы не приобрести проблемную недвижимость, а сама ликвидность квартиры даже после проведенного ремонта будет уступать аналогичной жилплощади в новостройке из-за общего состояния самого дома.

Плюсы новостройки обратно пропорциональны минусам вторички: квартира в новом и современном доме – гораздо более лакомый кусочек, так что на нее будет легче найти покупателя, а с юридической точки зрения такая покупка требует значительно меньше проверок, т.к. до вас этой недвижимостью никто не владел. По сути, самое главное здесь – выбрать надёжного застройщика. С минусами всё сложнее: несмотря на то, что довольно часто можно встретить акции и специальные предложения, большого дисконта здесь ждать не стоит. Кроме того, начать ремонт и выставить квартиру на перепродажу получится далеко не сразу – чем меньше степень готовности дома, тем сложнее просчитать реальный срок его сдачи, а покупать недвижимость в самом конце строительства максимально невыгодно, т.к. её цена будет уже достаточно высокой.

Отсюда можно сделать следующие выводы по доходности различных типов недвижимости:

Тип недвижимости	Срок реализации	Возможный доход
Новостройка	1,5 — 2 года	До 50%
Вторичка	1 — 3 месяца	До 30%

Важно понимать, что представленные цифры могут быть достигнуты только при правильном просчёте всех вложений и выборе наиболее подходящих объектов для инвестирования.

Стратегия №2: Покупка жилья для сдачи в аренду

В случае если вы не хотите зарабатывать на постоянной покупке и перепродаже квартир, а просто желаете получить источник небольшого пассивного дохода, то эта стратегия – одна из наиболее подходящих.

Как и в предыдущем примере вам, конечно, же нужно выбрать между новостройкой и вторичкой, ипотекой и покупкой за собственные средства и т.п., однако есть и несколько других очень важных факторов.

Так для квартиры, которая в последующем будет сдаваться в аренду крайне важен правильный выбор локации. Полностью идентичные квартиры, расположенные в одном районе города, но на разном расстоянии от станций метро и выездом на крупные магистрали заведомо будут различаться по стоимости ежемесячной аренды. Поэтому если вы хотите получать максимальную выгоду – стоит на этапе покупки вложиться в более ликвидный объект.

Сэкономить на покупке в новостройке можно, выбрав вместо жилой квартиры апартаменты – они имеют иной юридический статус и стоят дешевле жилой недвижимости, но для арендаторов это не имеет особенной роли.

Несомненным плюсом данной стратегии является возможность приобрести недвижимость, не располагая всей суммой на его покупку. Иначе говоря – купить её в ипотеку, а ежемесячные платежи выплачивать за счёт арендаторов. В зависимости от стоимости квартиры и вашего первоначального взноса они могут как полностью покрывать платёж по кредиту (в идеале), так и только его часть. Таким образом через определённое количество лет долг за квартиру будет полностью выплачен, после чего можно будет или продолжить сдавать её в аренду или продать, чтобы зафиксировать прибыль.

Доходность данной стратегии инвестирования для Москвы – от 25 000 рублей в месяц, в зависимости от типа недвижимости.

Стратегия №3: Субаренда

Если покупка квартиры для вас – слишком сложная задача, то это совсем не повод отчаиваться. Заработать на рынке недвижимости возможно даже в том случае, если у вас никакой недвижимости нет вовсе.

Минимально рабочая схема такой стратегии выглядит следующим образом: необходимо снять квартиру в собственника по одной цене, а затем сдать кому-то другому по более высокой.

На деле это реализовать достаточно сложно, т.к. не многие владельцы недвижимости разрешают пересдавать свои квартиры, и не многие клиенты готовы снимать такую недвижимость по завышенной цене. Из-за этого в последнее время набирает популярность посуточная субаренда квартир, ситуация с которой кардинально иная.

При полной «загрузке» квартиры за один месяц можно заработать до 200-300% от её реальной ежемесячной цены. Эта сумма очень сильно зависит от места расположения объекта, его состояния, а также ваших организаторских способностей. Имея возможность такого заработка, можно легко предложить собственнику жилья более высокий ежемесячный платёж, чтобы добиться разрешения на субаренду.

Однако стоит помнить, что эта стратегия предполагает расходы на уборку квартиры после каждого жильца, оплату дополнительных налогов (т.к. такая деятельность уже будет приравниваться к предпринимательской) и затраты на рекламу. Кроме того, вам потребуется тратить большое количество собственного времени чтобы встречать и провожать жильцов или же нанять для этой работы администратора.

В итоге данная стратегия может быть максимально прибыльной в том случае, если вы используете несколько объектов недвижимости, договор с клининговой компанией и нескольких сотрудников отвечающих за маркетинг и бронирование.

Как заработать на инвестициях в недвижимое имущество? Что выгоднее — покупка квартиры на накопления с последующей сдачей в аренду или размещение средств в банковском депозите? … Заплатить налоги нужно и при продаже готовой квартиры , и при переуступке прав по ДДУ. Налогом 13% облагается только доход, который вы получили в результате сделки, за вычетом расходов на приобретение квартиры . … При покупке квартиры в новостройке на ранних этапах строительства с последующей перепродажей можно рассчитывать на доход 10—15% в год, но важно правильно выбрать объект и изучить репутацию застройщика. Схема 3. Покупаем «проблемную» квартиру — в плохом состоянии или с юридическими сложностями.

Как заработать на новостройках по максимуму? Купить в закрытой продаже

Вы приобрели квартиру в новостройке на старте продаж и радуетесь, что удалось получить ее по самой низкой цене? А теперь представьте, что кто-то уже купил такую же квартиру в том же доме, но… еще на 20% дешевле. Но когда, ведь продажи открылись только что? Оказывается, существуют еще так называемые закрытые продажи, которые ведутся до официального представления проекта публике и начала реализации квартир.

Покупаете дешевле – рискуете сильнее. Фото: Мир Квартир

Кто и как покупает «по блату»?

Квартиры в доме, о строительстве которого еще не объявлено, обычно покупают те, кто узнал об этом по каким-то своим каналам. Это люди, близкие к компании-застройщику и ее компаниям-партнерам, люди, работающие там; чиновники, которые согласовывали проект; архитекторы, которые проектировали, подрядчики, риэлторы, которые готовятся продавать новостройку, и т.д. Они точно представляют перспективы проекта и сроки его строительства.

Либо это те, кто узнал о намеченном строительстве от первой группы, и пришедшие через «сарафанное радио». А также частные инвесторы, которые готовы приобрести несколько квартир для последующей перепродажи, и даже целые блоки квартир – у них, как правило, постоянно раскинута информационная сеть.

Застройщики обычно не огранивают частных лиц, желающих принять участие в закрытых продажах. Интересанту достаточно предоставить лишь общую информацию о себе – как правило, ФИО и род занятий.

«Инвесторы, с одной стороны, могут получить значительную выгоду: в среднем такие лоты стоят на 20% дешевле относительно официального старта продаж. Но, с другой стороны, они рискуют. Такие сделки оформляются по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), и поэтому законы, которые защищают покупателей и компенсируют потраченные средства, на закрытые продажи не распространяются», – сообщает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».

Почему застройщик делает это?

Объем лотов, выставленных на закрытых продажах, зависит от конкретного проекта и целей застройщика. Мотивацией девелопера может стать использование средств покупателей для строительства объектов. Для привлечения клиентов им предлагается приобрести объект с хорошей скидкой. Поскольку покупка по ПДКП несет определенные риски для покупателя, застройщик стремится нивелировать любые сомнения потенциальных кандидатов привлекательным прайсом.

Деньги инвесторов, дажа частных, для застройщика не лишние. Фото: Мир Квартир

Бывало и так, когда с помощью закрытых продаж застройщик создавал проект «для избранных», самостоятельно выбирая будущих жильцов своего дома. Речь идет о клубных элитных домах в Москве. В таком случае цены крайне высокие, а объем лотов – максимальный. Правда, сейчас девелоперы редко могут себе позволить такое и отказывать каким-либо покупателям. Чаще всего на закрытых продажах они проверяют спрос в жилом комплексе.

На старте продаж тоже неплохо

Впрочем, те, кто приходит в офис продаж в первый день реализации квартир в проекте, тоже могут здорово «навариться». Не так сильно, как это было 10-20 лет назад, когда на новостройке можно было заработать и 40, и 100% от вложенных средств, но все же ощутимо. В наши дни квартиры в среднем прибавляют в цене 20-25% в ходе строительства, однако некоторые проекты дорожают намного сильнее – на 50-60%.

«Сейчас в Москве нередко цены могут «взлететь» вверх в первые недели появления нового проекта на рынке, – говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». – Впрочем, на более поздних стадиях смысл вкладываться тоже есть, но маржа будет уменьшаться пропорционально готовности объекта».

Другие же проекты, напротив, выходят по уже завышенной цене, и заработать на них много не получится.

Понять, насколько «вырастет» тот или иной проект к моменту сдачи в эксплуатацию, сложно даже самому застройщику. В любом случае, специалисты в области инвестиций в недвижимость учитывают локацию (характеристики района, транспортную доступность, перспективы), качество проекта (ценовой сегмент, инфраструктуру, благоустройство, качество строительства и планировок) и из этого пытаются вывести показатели ликвидности жилья и перспективы роста цены. Но иногда ошибаются даже они.

Нужно понимать рынок недвижимости, чтобы спрогнозировать цены. Фото: Мир Квартир

«Сейчас для инвесторов складывается благоприятная ситуация. Последние годы их доля среди всех покупателей квартир в новостройках колебалась около 10%, но в этом году подскочила до 20%», – сообщила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Когда нужно продавать?

Продать квартиру лучше до ввода новостройки в эксплуатацию и получения права собственности. Потому что после этого возникает обязанность заплатить НДФЛ на выручку при перепродаже. С покупателем нужно будет подписать договор уступки прав требования участника долевого строительства, получив предварительное разрешение у застройщика. «Правда, нужно понимать, что конкуренция может быть высокой, и для ускорения перепродажи нужно готовиться давать скидки», – напоминает Владимир Щекин.

Если вы не продали в этот момент, то придется держать квартиру в собственности пять лет, чтобы потом продать также без налога (и в течение этого срока сдавать жилье в аренду), либо включать НДФЛ в размере 13% в стоимость квартиры (если, конечно, по этой цене удастся продать).

Кстати, этот пятилетний срок, в течение которого нужно платить налог, может быть сокращен в случае положительного рассмотрения законопроекта, который недавно предложило правительство. Поправки предлагают отсчитывать срок собственности не с введения объекта в эксплуатацию и оформления права собственности, а с момента заключения ДДУ. Таким образом, облагаемый налогом период уменьшится на 2-3 года – среднюю продолжительность строительного цикла.

«Нововведения могут сделать более популярной стратегию сдачи жилья в аренду до освобождения от налога, – считает Мария Литинецкая. – Годовая доходность от аренды в таком случае составляет порядка 8% для квартир и 10% для апартаментов. Однако срок окупаемости здесь продолжительный – более 10 лет. Поэтому оптимальная стратегия заработка на квартирах остается прежней: приобрести жилье на начальном этапе, сдавать в аренду после запуска объекта и продать через несколько лет без НДФЛ».

Растущие цены на жилье намекают, что на этом рынке снова можно заработать , но свободные деньги для покупки "инвестиционной" квартиры есть далеко не у всех – все-таки речь идет о нескольких миллионах. Но способы заработка на рынке недвижимости все равно есть, даже для людей с куда более скромным стартовым капиталом, о них эксперты инвестиционного рынка рассказали сайту "РИА Недвижимость"…