Заработок на недвижимости – это один из самых безопасных и простых видов инвестиций. Как заработать на недвижимости обычному человеку?
В общем случае, заработок на недвижимости сводится к двум, наиболее прибыльным и наименее рискованным, видам заработка. Это заработок на аренде и заработок на перепродаже.
Заработок на перепродаже недвижимости
Понятно, что чтобы продать дороже, нужно купить дешевле. Как это сделать?
Покупка недвижимости на этапе котлована
В среднем, в России, стоимость квартиры от этапа котлована до сдачи готового дома вырастает на 30%. Другой вопрос, какие сроки строительства указывает застройщик. Очевидно, что если жилье построится за год, то 30% годовых — это очень выгодное вложение, а если за 4 года, то доходность составит всего 7,5%, что меньше доходности по вкладу. Таким образом, для того, чтобы достойно заработать на вложении в долевое строительство, оптимальными сроками постройки квартиры будут являться сроки менее 3-х лет.
КАК ЗАРАБОТАТЬ НА НЕДВИЖИМОСТИ БЕЗ ВЛОЖЕНИЙ | КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ БЕЗ ДЕНЕГ?!
Также, нужно очень внимательно подходить к выбору самого застройщика. У застройщика должны быть уже сданные объекты и отсутствовать обманутые дольщики. При проверке застройщика можно обратиться к местному Министерству строительства с вопросом о его надежности. Плюсом будет являться сотрудничество застройщика с крупными государственными банками, такими как ВТБ или Сбербанк.
При покупке новостройки не лишним будет воспользоваться любой информацией о фирме-застройщике и консультациями знакомых риэлторов.
Когда продавать новостройку?
Конечно, желательно продавать на конечном этапе строительства. Важно помнить про налоги. Если вы продаете квартиру до момента регистрации квартиры в собственность, то налоги вы не платите. Если же государственную регистрацию вы прошли, то до истечения 3-х лет с момента регистрации, продажа стоимостью более 1000000 рублей (именно таков стандартный вычет) будет облагаться 13%-ным налогом сверх этой суммы.
Например, если 3 года не прошло, а сумма в договоре продажи 2000000 рублей, то вы должны будете заплатить подоходный налог с 1000000 рублей в размере 130000 рублей.
Некоторые продавцы в таких случаях указывают сумму в договоре меньше, а на руки получают требуемую сумму. Но, во-первых, это уклонение от уплаты налогов, а во-вторых, так сужается круг потенциальных покупателей. Тем, кто покупает квартиру в ипотеку, хочет получить налоговый вычет при покупке жилья или тем, кто просто хочет, чтобы все было оформлено как надо, такая сделка не подойдет.
Поэтому нужно определиться, продавать квартиру до момента регистрации и сдачи дома или оформлять квартиру в собственность и подождать 3 года, чтобы избежать уплаты подоходного налога.
Все это время можно квартиру сдавать, но для этого нужно предусмотреть и траты на ремонт. Ведь если для того чтобы продать квартиру ремонт не обязателен, для сдачи в аренду это необходимое условие.
Покупка вторичного жилья для перепродажи
Покупка для перепродажи вторичного жилья это тоже неплохой вариант для заработка на недвижимости. Хотя, теоретически, вторичное жилье дорожает не такими темпами как новостройка от котлована до сдачи, тем не менее, в России 5% роста стоимости в год для этого сектора есть практически всегда.
ТОП-5 стратегий заработка на недвижимости
Также, можно поймать предложения дешевле рынка. Такие предложения бывают практически 2-3 раза в месяц. У людей бывает необходимость в срочных больших суммах и тогда они могут выставлять свои объекты дешевле рынка на 5-15%. Тут также нужно помнить о налоговом периоде в 3 года, в течение которого придется заплатить с продажи квартиры стоимостью больше 1000000 рублей налог в 13%.
Как покупать вторичное жилье – это отдельная тема, факт в том, что заработать на ее перепродаже можно совершено точно.
Вне зависимости от того, что вы покупаете — новостройку или вторичное жилье, вы имеете право на имущественный налоговый вычет, в размере 13% от стоимости объекта, а также у вас возникают обязанности по уплате налога на недвижимость.
Заработок на аренде
Многие россияне в последние годы начали активно заниматься сдачей квартир в аренду. И это правильный подход к инвестированию и заработку в нашей стране. Заработок на сдаче в аренду недвижимости прост, понятен и стабилен. Конечно, нужно найти общий язык с арендатором и правильно оформить ваши отношения – это потребует некоторых усилий. Но если аренда долгосрочная, а жильцы – покладистые и честные, вы будете вспоминать о них только в день получения денег за аренду.
Коммерческая или жилая недвижимость, новостройка или вторичное жилье – если вы получаете от аренды заработок больше, чем от банковского вклада – это хорошее инвестирование. Посчитать годовой процент от сдачи квартиры очень просто – это ваша чистая прибыль в год в процентах от рыночной цены квартиры. Сумма больше 7% — это хороший заработок на аренде недвижимости.
Например, при стоимости квартиры в 2000000 рублей, месячная арендная плата за вычетом коммунальных платежей в 13000 это 7,8% годовых.
При покупке объекта под аренду существует множество факторов, влияющих на стоимость аренды: состояние самого объекта, год проведения последнего капитального ремонта, соседи и т.д. Но главным является, конечно, месторасположение и именно оно должно являться ключевым при выборе объекта для сдачи в аренду.
Желательно застраховать вашу недвижимость от возможного вреда, нанесенного арендаторами вашей собственности или собственности соседей. Сумма страховки незначительна, но позволит вам спать спокойно.
Сумма от аренды – это доход, поэтому при сдаче квартиры нужно помнить и про налоги.
Итак, как заработать на недвижимости?
- Купить новостройку на этапе котлована для перепродажи. На этапе сдачи дома стоимость, в среднем, вырастет на 30%. При сроках строительства объекта 2 года, прибыль составит 15% годовых.
- Купить вторичное жилье для перепродажи. Такая недвижимость дорожает в среднем на 5% в год. Если ее покупать еще и под сдачу, то можно получить 10%-15% годовых.
- Сдача недвижимости в аренду может приносить от 5 до 10% от ее рыночной стоимости.
Рассмотренные цены на недвижимость и расчеты касаются России, но существуют варианты заработка и на зарубежной недвижимости.
Источник: investorschool.ru
Мастер-класс от застройщиков «Как заработать на госпомощи»
Льготная ипотека разогрела рынок новостроек, увеличив цены. Бенефициаром ипотечной программы стали банки и девелоперы, которые смогли выйти на рекордные продажи. Да еще могут в течение двадцати лет рассчитывать на субсидии общей суммой в несколько триллионов рублей
Льготная ипотека разогрела рынок новостроек, увеличив цены. Бенефициаром ипотечной программы стали банки и девелоперы, которые смогли выйти на рекордные продажи. Да еще могут в течение двадцати лет рассчитывать на субсидии общей суммой в несколько триллионов рублей
В апреле–мае на фоне ограничений, связанных с коронавирусом, эксперты соревновались в апокалиптических прогнозах относительно рынка новостроек. Ожидалось, что жилье начнет дешеветь из-за сокращения доходов населения и проблем в экономике. Не прошло и полугода, как ситуация развернулась на 180 градусов. Президент и премьер-министр предупреждают о недопустимости завышения цен застройщиками и призывают остановить удорожание новостроек.
Эти предупреждения идут на фоне серьезного разогрева рынка. Новостройки за последние месяцы сильно подорожали, при этом до рекордных показателей выросли и объемы продаж девелоперов. Главным драйвером этого разогрева стала государственная программа льготной ипотеки, введенная в апреле на полгода и установившая льготную ставку в 6,5% годовых. Недавно программа была продлена еще на девять месяцев, государственный лимит по субсидиям будет увеличен до 2,8 трлн рублей. Но, похоже, к существенной выгоде для потребителей это не приведет.
Торговля на страхе
«Главный тренд сентября — мощный спрос на жилье. В Москве было заключено 11,9 тысячи договоров долевого участия — это абсолютный рекорд за всю историю рынка. Пиковые значения предыдущих лет обычно фиксировались в конце года (октябрь–декабрь) и не превышали семи–девяти тысяч сделок», — говорит управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Данные за октябрь еще не подсчитаны Росреестром, но, судя по информации от риелторов, рост рынка продолжился.
Удивительно, но рост продаж был зафиксирован на фоне повышения цен застройщиками. «В массовом сегменте новостроек в старой Москве квадратный метр подорожал за сентябрь–октябрь на четыре процента. Застройщики придерживаются жесткой ценовой политики на фоне высокой активности покупателей», — говорит Надежда Коркка.
В Москве ряд строек показал удорожание на 15–20 процентов за несколько месяцев. «В октябре средняя цена метра новостроек комфорт-класса выросла до 194 тысяч рублей. По сравнению с октябрем 2019-го рост составил 13 процентов», — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По данным Level Group, в Москве наибольшую динамику демонстрирует сегмент бизнес-класса: с начала года средняя цена выросла на 15,5%. При этом в сентябре сделок было на 157% больше, чем год назад. То же самое происходит в элитном сегменте рынка жилья. «За год элитные новостройки выросли в цене в среднем на 15 процентов», — говорит руководитель департамента элитной недвижимости компании Whitewill Ирина Егорова.
Рост не ограничивается Москвой. Согласно консервативным расчетам аналитического центра «Дом.РФ», по итогам девяти месяцев этого года цены на новостройки в стране в среднем выросли на 10,5%, что значительно выше официальной инфляции. «Последние месяцы мы являемся свидетелями необычного феномена. Застройщики смогли одновременно не только поднять цены на новостройки, но и существенно увеличить объем продаж. Это происходит на фоне того, что квартир в стройке ощутимо меньше, чем раньше», — говорит независимый эксперт рынка недвижимости Юрий Кочетков.
В регионах новостройки дорожали более низкими темпами, чем в Москве. Например, в проектах девелоперской компании «Брусника» рост цен за полгода варьировался от двух до десяти процентов в зависимости от региона и был сопоставим с ростом рынка в целом. Так, в Екатеринбурге за последние полгода новостройки подорожали на два процента, в Тюмени — на 7,9%, в Новосибирске — на 9,8%, в Сургуте — на 5%. По данным руководителя проекта Dataflat.Ru Александра Пыпина, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Санкт-Петербурга с начала года выросла на 11%, а стоимость лота — на 13%. В Ленинградской области «квадрат» подорожал на 8%.
Главным драйвером разогрева рынка новостроек стала льготная ипотека. Причем она сработала дважды. Сначала появление рекордно низкой ипотечной ставки 6,5% годовых стало мощным стимулом для покупок после карантина. А в сентябре ажиотаж возник из-за приближавшегося завершения программы льготной ипотеки, намеченного на 1 ноября.
Льготную ипотеку в итоге продлили до июля 2021-го, но на страхе ее отмены застройщики неплохо заработали. «Торговля страхом чуть ли не главный инструмент влияния на спрос сегодня. Два года назад девелоперы пугали, что при переходе на систему эскроу-счетов стройка остановится, покупать будет нечего. Потом пугали, что этот переход вызовет взрывной рост стоимости. Затем “заиграли” тему якобы готовящейся деноминации денег, которую было логично “пересидеть” в недвижимости. Этой осенью слоган был “Не взять ипотеку под 6,5 процента годовых — это упустить шанс всей жизни”», — говорит столичный риелтор.
Продление программы льготной ипотеки — большой лоббистский успех строителей и стоящих за ними банков, которые получили значительный контроль над отраслью. Но само продление льготной ипотеки весьма неоднозначный шаг. С точки зрения бюджета это весьма накладно: государство взяло на себя обязательства дотировать ипотечную ставку по выданным кредитам на десятилетия. При этом после летнего снижения ключевой ставки до 4,25% банки вполне способны выдавать ипотеку под 7–7,5% годовых, что ненамного выше ставки льготной ипотеки. В принципе, сегодня банки уверенно выдают ипотеку по этим ставкам, если стоимость квартир превышает установленный лимит.
Время защитных активов?
Осенний разогрев рынка не объясняется лишь фактором льготной ипотеки. Есть еще несколько причин. Первая — сокращение предложения. По данным компании «Бест-Новострой», за год в старых границах Москвы объем экспозиции квартир в новостройках уменьшился на 23%, до 1,68 млн квадратных метров.
По данным компании «Брусника», в Сургуте, например, предложение квартир в новостройках и вовсе сократилось на 35%. Сжатие предложения произошло из-за реформы рынка долевого строительства, в результате чего застройщики перешили на проектное финансирование строительства и систему эскроу-счетов. В крупных городах увеличилось время подготовки проектов.
В некоторых небольших городах строительная активность парализована: банки отказываются выдавать кредиты застройщикам, так как проекты не обеспечивают необходимый уровень доходности. В Москве сокращение числа новых проектов привело, в частности, к тому, что на рынке присутствует мало проектов на низкой стадии строительной готовности (а значит, с более низкими ценами). Вымывание с рынка наиболее доступных лотов привело к активному пересмотру прайс-листов застройщиков.
Вторая причина — переток средств из банковских вкладов в недвижимость из-за снижения ключевой ставки и ставок по депозитам. Многие годы депозит был выгоднее арендного бизнеса (покупки недвижимости с последующей ее сдачей в аренду). Сейчас средняя максимальная ставка топ-10 российских банков — на уровне 4,4% годовых, что сравнимо с арендным доходом от сдачи жилья (три–пять процентов).
Новый уровень банковских ставок сделал ипотеку не просто способом решения жилищного вопроса, но и выгодным финансовым инструментом. «В элитном сегменте еще несколько лет назад ипотека использовалась в 15–20 процентах сделок. Сейчас порядка 60 процентов сделок проходит с ипотекой», — говорит Ирина Егорова. Причем речь идет не о льготной ипотеке — по ней размер кредита ограничен для Москвы и Санкт-Петербурга 12 млн рублей, что слишком мало для элитного жилья. Для предпринимателей, покупающих элитное жилье, взять ипотеку с рыночной ставкой 6,9–7,4% годовых оказывается выгоднее, чем вытаскивать деньги из бизнеса: ставки ипотеки ниже стоимости кредитов для корпоративного сектора.
Третий фактор: резкое ослабление рубля, общая экономическая и политическая нестабильность стимулируют к инвестициям в недвижимость, которая рассматривается как защитный малорискованный актив. Дополнительным фактором нервозности стало введение налога на крупные депозиты. «На рост курс доллара рынок жилья традиционно реагирует всплеском спроса. Люди сбрасывают обесценивающиеся рубли, переходят из денег в “бетон”. Частные инвесторы обычно рассуждают так: “Квартира всегда останется, что бы ни произошло с курсом рубля, банками и государством”», — говорит московский риелтор.
На рынке новостроек в последние месяцы резко выросла доля инвесторов-«сохранителей». В отличие от инвесторов прошлого поколения они не рассчитывают сыграть на росте цены от «котлована» до сдачи готового здания. Такой рост для них является желательным бонусом, но главный мотив — диверсификация портфеля сбережений. Купленная московская квартира потом может использоваться для сдачи в аренду или передается детям — такой стратегии часто придерживаются многие региональные покупатели.
Ипотека подешевела, но жилье не стало доступнее
Многие годы удешевление ипотеки неизменно ставилось президентом как одна из важнейших целей правительства для повышения доступности жилья. В 2020 году ипотека резко подешевела, но эффект от этого «съелся» ростом цен. «После запуска льготной ипотеки цены на новостройки в большинстве городов выросли на 10–15 процентов. Пока этот процесс не останавливается, и можно ожидать, что по итогам года многие предложения станут дороже на 15–20 процентов. Но рост цен на квартиры на 20 процентов убивает преимущество от снижения ипотечной ставки», — считает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Аналитик делает этот вывод на основе простого расчета. Он предлагает рассмотреть покупку квартиры стоимостью четыре миллиона рублей по ипотеке с аннуитетными платежами при условии первоначального взноса 20 процентов и сроке кредита двадцать лет. Размер кредита в таком случае составит 3,2 млн рублей. При ипотечной ставке 9% годовых ежемесячный платеж составит 28 791 рубль.
Покупка той же, но подорожавшей на 20% квартиры обойдется в 4,8 млн рублей. При первоначальном взносе 20% размер кредита составит 3,84 млн рублей. Срок кредита те же двадцать лет. Тогда при льготной ипотеке со ставкой 6,5% годовых ежемесячный платеж составит практически такую же сумму, что и в первом варианте: 28 630 рублей. Разница менее одного процента.
Сокращение срока кредита в обоих случаях до десяти лет дает почти такой же результат. В итоге радикальное удешевление ипотеки с 9 до 6,5% никак не облегчает долю заемщика.
Почему же удешевление ипотеки в данном случае не повысило доступность жилья? Предложение на строительном рынке не эластично: оно не может быстро вырасти в ответ на резкую активизацию спроса. Срок реализации проекта занимает не менее трех-четырех лет. Введение дешевой ипотеки подстегнуло спрос, а предложение, напротив, в последний год сокращалось из-за непроработанной реформы жилищного строительства.
Как озолотиться на госпомощи
Вводя льготную ипотеку в период весеннего карантина, власти также хотели поддержать застройщиков. Были опасения, что без помощи государства девелоперы могли не пережить весенне-летнюю фазу сокращения спроса и начались бы банкротства. Однако с госпомощью, похоже, переборщили. Так, столичные застройщики не только успешно пережили тяжелые времена, но и смогли нарастить продажи, подняв цены.
Согласно результатам опроса портала «Единый реестр застройщиков», 88% застройщиков отметили, что их доходы от продажи новостроек за девять месяцев 2020 года вышли на плановые показатели или даже превысили их. Из отчетности следует, что группа ПИК нарастила объем реализации недвижимости за девять месяцев 2020 года на четверть по сравнению с прошлым годом — до 209 млрд рублей.
По словам вице-президента группы ПИК Юрия Ильина, объемы реализации недвижимости в денежном выражении в третьем квартале у компании выросли на 52% по сравнению с прошлым годом. В группе «Самолет» этот показатель за девять месяцев вырос на 21%, по сравнению с прошлым годом — с 34 млрд до 41 млрд рублей, а продажи компании в Москве увеличились на 125%. По словам директора по продажам ГК «Инград» Константина Тюленева, в августе и сентябре компания дважды побила исторические рекорды своих продаж. В августе было продано 975 квартир общей стоимостью 8,8 млрд рублей, а в сентябре совершено более тысячи сделок на 9,6 млрд рублей. Рост продаж к аналогичному периоду прошлого года составил 93%.
Итак, ведущим застройщикам крупных городов страны льготная ипотека позволила не просто пережить сложные времена, но и хорошо заработать. «Конечно, ситуация странная, — комментирует на условиях анонимности правительственный чиновник. — Правительство решило помочь отрасли, и в ней после этого масса игроков зафиксировала рекордные показатели. Правильнее было либо выбрать другой инструмент поддержки отрасли, либо заставить девелоперов взять на себя обязательства не поднимать цену. И в любом случае правительство должно было четче анализировать ситуацию. Исходя из показателей ряда компаний госпомощь была чрезмерной».
В какую же сумму обойдется бюджету помощь застройщикам? Лимит кредитов по программе увеличен до 2,8 трлн рублей, весной при запуске программы речь шла о 740 млрд рублей. Если предположить, что государство возмещает банкам по льготной ипотеке порядка одного процентного пункта, то при условии, что весь лимит кредитов будет вычерпан, только в первый год на субсидирование ставки из федерального бюджета будет потрачено порядка 28 млрд рублей. Обязательства по субсидированию ставки государство будет нести по некоторым кредитам до двадцати лет.
Несостоятельные «ипотечники» вместо обманутых дольщиков
Ряд факторов позволяет предположить, что аномальный рост цен на новостройки и объемов продаж не продолжится в ближайшие месяцы. Во-первых, режим льготной ипотеки будет действовать до 1 июля 2021 года, то есть в ближайшие полгода стимула для срочной покупки жилья не будет. Во-вторых, после подорожания новостройки во многих локациях стали дороже квартир вторичного рынка. Это тревожный звонок. Сложилась крайне необычная ситуация: премии за риск при покупке новостройки не существует, а есть даже наценка.
В-третьих, начинается плавный рост количества проектов, в частности в Москве. Игроки постепенно адаптируются к проектному финансированию, отложенные из-за коронавируса проекты запускаются. По данным «Метриум», в третьем квартале в Москве начались продажи 31 проекта новостроек, в аналогичный период прошлого года таковых было только 18. Девелоперы осенью начали активно конкурировать за новые земельные участки под строительство. Впрочем, из-за инертности рынка резкого роста предложения не будет.
Большинство экспертов сходятся в том, что ситуация роста цен и продаж на фоне падения доходов населения аномальна и не может длиться долго. Если не будет глобальных экономических и политических потрясений, то уже к концу года ожидается остывание рынка. А вот следующий год может стать для девелоперов весьма сложным, ведь на ажиотаже они уже «запылесосили» значительную часть спроса будущих периодов. «Все боятся, что покупатели, которые сейчас активно накупили жилья по льготной ипотеке, в следующем году захотят продать квартиры, чтобы зафиксировать прибыль. Но достаточного числа конечных покупателей не найдут. Тогда на рынке может разыграться полномасштабный кризис», — говорит столичный застройщик.
Если верить основным показателям ипотечного рынка (уровню просрочки кредитов, степени закредитованности населения), то о надувании классического ипотечного пузыря речь вести пока рано. По крайней мере, в том виде, в каком он наблюдался в США в 2008 году. Но активная накачка государством спроса на жилье на фоне падающих доходов населения резко увеличивает риски в системе ипотечного кредитования. Так что, возможно, вместо проблемы обманутых дольщиков правительству скоро придется думать, как помочь несостоятельным ипотечным заемщикам.
Источник: expert.ru
Азбука инвестора: как заработать на новостройке?
Заработать на рынке недвижимости можно разными способами. Наиболее простой и понятный принцип – это купить, пока дешево, и продать дорого. Инвестор-новичок может использовать простую схему покупки квартиры на начальном этапе строительства с учетом роста ее стоимости по мере стадии готовности и восходящего тренда на рынке с последующей перепродажей.
Допустим, наш инвестор решил ограничить местоположение рассматриваемых инвестиционных квартир Москвой и Московской областью. Первый вопрос, который возникает перед ним: какой минимальный бюджет нужен, чтобы получить входной билет в данный бизнес?
Руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель» Ольга Гусева говорит, что покупать следует только на начальном этапе реализации – не позже, чем через 2-3 месяца после начала строительства или начала продаж, когда входной билет еще минимален. «Для инвестиций на первичном рынке жилья в Московской области необходимо не меньше 2-3 млн. руб., для Москвы – 4-5 млн. руб. Если позволяют обстоятельства и инвестиционная привлекательность объекта, можно воспользоваться рассрочкой. При этом сумма первоначального взноса должна быть не меньше 50% от стоимости квартиры, а максимальный срок погашения – 6 месяцев», — рассказал эксперт.
Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» считает, что минимальная сумма для инвестиций в столичное жилье начинается с 3 млн. рублей, в подмосковное жилье — с 1,5 млн. рублей. За эти деньги можно купить квартиру на начальном этапе строительства объекта в одном из ликвидных проектов.
Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», рассказала, что в Подмосковье, цена квартир существенно ниже, «даже недалеко от Москвы можно приобрести однокомнатную квартиру и за 1,3-1,5 млн. рублей. Например, в Щербинке предлагают однокомнатную квартиру за 1,3 млн. И даже в крупных близлежащих городах цена все равно ниже столичной – в Мытищах 2,7 млн. руб., Красногорск 3,4 млн. руб., Люберцы 2,3 млн. руб., Одинцово 2,7-3,0 млн. руб», — говорит эксперт.
Риски инвестирования
После того, как инвестор прикинул приблизительный стартовый бюджет на покупку квартиры, он должен понимать, какие риски связаны с реализацией описанной схемы. Существуют стандартные риски для инвестора – юридические, риск изменения рыночной конъюнктуры и др.
Тем не менее, для приведенной схемы главный риск – это замораживание строительства, затягивание его сроков.
Так, Игорь Лебедев говорит, что при покупке квартиры на начальном этапе строительства объекта основные риски связаны с его завершением в срок. «Но если Вы приобретаете жилье у застройщика, который долго работает на рынке, успешно справился с трудностями кризисных 2008-2009 годов и начинает выводить в реализацию новые проекты, то в этом случае риски потерять деньги минимальны. При выборе надежного девелопера и с учетом соотношения риска и цены сейчас, как и раньше, выгоднее покупать квартиру в новостройке на как можно более раннем этапе реализации проекта», — рассказал эксперт.
В то же время, как говорит Ольга Маркова, все зависит от самого проекта и застройщика. Продлить строительство дома могут и при его готовности на 90%, например, в случае возникновения проблем с подключением коммуникаций, или затруднений с финансированием у девелопера.
Г-жа Маркова рассказала, что при выборе квартиры следует обратить внимание и на район и на проект и на самого застройщика. Если застройщик известен на рынке, имеет положительную репутацию и у него не было проектов долгостроя, то риски минимальны. В противном случае, даже в случае низкой цены, вы существенно рискуете своими инвестициями.
Также, по словам эксперта, особое внимание следует обратить на застройку новых микрорайонов, где для ввода в эксплуатацию домов необходимо провести новые коммуникации и построить новые объекты инженерной инфраструктуры (трансформаторные подстанции и котельные), здесь могут затянуться сроки сдачи дома, и не всегда по вине застройщика.
«То есть при покупке новостройки существует риск продления срока сдачи объекта, но в основной своей массе дома строятся; срок строительства если и продлевают, то не на десятилетия, а на 1, максимум 2 года», — рассказал эксперт.
Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер» считает, что если вы готовы к риску – то инвестировать нужно как можно раньше, на стадии «котлована», рост цен от степени готовности к моменту ввода в эксплуатацию составит 20-35%. Если же хочется какой-либо уверенности – то нужно подождать, пока построятся 2-4 этажа, это даст увеличение стоимости в 15-25%. Правда, как раз тогда и увеличивается стоимость квартир у застройщика. «БОльшая стадия готовности дает скорее психологический эффект, чем реальные гарантии. Известны случаи, когда дома замораживались после завершения монолитных работ, во время кладки фасадов или даже после закрытия контура домов», — рассказал эксперт.
Выбираем квартиру для инвестиций
Важный шаг – это правильно выбрать квартиру для инвестирования. Если здесь допустить просчет, то можно не только не заработать, но даже потерять. Квартира должна быть ликвидной, то есть востребованной на рынке, и вы должны знать, что в любой момент сможете реализовать ее относительно быстро. Во-вторых, квартира должна быть в правильном доме и в правильном районе.
Не секрет, что существуют более и менее ходовые планировки, дома и т.д. В то же время, правильно выбрать, где будет расположена квартира, в которую вы инвестируете, — это важный стратегический шаг. Местоположение, престижность района, города (если речь идет о Подмосковье), окружающая инфраструктура – все это может существенно сказаться на росте стоимости вашего объекта. Так, если подобрать квартиру в активно застраиваемом районе, где, скажем, скоро будет проведено метро, то со временем ее стоимость может взлететь. А если под окнами вашей квартиры вдруг решать строить автомагистраль – готовьтесь к убыткам.
Игорь Лебедев говорит, что на первичном рынке наиболее привлекательный объект для инвестиций – квартиры до 65 квадратных метров в жилом комплексе на северо-западе, западе или юго-западе Москвы на стадии начала реализации проекта. «На вторичном рынке это может быть однокомнатная квартира в панельном доме на окраине Москвы на незначительном удалении от метро. Район при этом не очень важен. Если говорить про Подмосковье, то даже с учетом сохранения неблагоприятных тенденций в мировой экономике, квартиры в новостройках Видного, Красногорска, Люберец и других подмосковных городов-спутников будут дорожать», — рассказал эксперт.
Ольга Гусева считает, что выбирать следует квартиры с меньшей площадью и стоимостью – зачастую, их ликвидность выше. Это могут быть 1-комнатные или 2-комнатные квартиры. Если выбирать между двумя 1-комнатными и одной 2-комнатной квартирой, стоит остановиться на первом варианте.
«Приобретая с целью инвестиций квартиру в Подмосковье, ограничьтесь радиусом в 15 км от МКАД. Это должен быть большой город или новый микрорайон с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью.
Продавать необходимо до оформления права собственности на квартиру (это позволит избежать уплаты налога на недвижимость), но не раньше, чем за месяц до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», — рассказала г-жа Гусева.
Григорий Алтухов рассказал, что при выборе квартиры желательно наличие какого-либо «интересного» преимущества: хорошая транспортная доступность (общественным и личным транспортом), выдающиеся объекты окружения или виды на них (парк, набережная реки, известные объекты города), обеспеченность инфраструктурой (особенно касается школ и детских садов). Для Подмосковья наличие ж/д ветки и регулярного автобусного сообщения с Москвой в пределах 10 минут пешком от дома – большой плюс. Кроме того, стоит обратить внимание на площадь квартир, которая не должна превышать: однокомнатные до 45 м2 (лучше 36-42 м2), двухкомнатные до 75 м2 (лучше 65-70 м2), трехкомнатные до 100 м2 (лучше 80-90 м2). «Весьма «ходовыми» являются квартиры в панельных домах современных серий вследствие небольших площадей квартир и минимальных затратах на чистовую отделку квартиры. При равенстве указанных выше характеристик более предпочтительным выглядит дом в новом микрорайоне, чем отдельный дом посреди существующей застройки. Найти объекты для инвестирования можно по цене от 2 млн. руб. за однокомнатную квартиру в Подмосковье и от 4,5 млн. руб. в Москве», — рассказал эксперт.
Сколько можно заработать?
Самым важным является для инвестора вопрос, сколько он может заработать на реализации данной схемы.
Игорь Лебедев приводит пример, что в одном из комплексов на северо-востоке Москвы год назад при открытии продаж можно было купить квартиру за $2300 за кв. м. Сейчас ее предлагают уже за $5500 за кв. м.
Оксана Дивеева, Директор Департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood рассказала, что инвестирование в новостройку на начальной стадии строительной готовности может приносить доход, как за счет роста рынка, так и за счет повышения стадии строительной готовности. «При условии нормального развития рынка рост составляет порядка 10-15% в год, рост стоимости объекта по мере повышения стадии строительной готовности от начальной строительной стадии до полной готовности объекта достигает 20%», — говорит эксперт.
Ольга Маркова рассуждает, что сейчас, главный успех инвестиционного вложения – высокая скорость строительства и сравнительно низкая цена: именно эти проекты пользуются наибольшим спросом, в данном случае цена кв.м. растет с каждым этажом. «Например, цена кв.м. в московских новостройках эконом класса в СВАО год назад на этапе котлована равнялась примерно 90 000 рублей, осенью цена поднималась до 110 000 рублей, зимой 140 000 рублей, сейчас, когда дом уже построен квартиры продаются на рынке по цене 170 000 рублей за кв.м», — рассказал эксперт.
Портал Move.su желает вам внимательно рассмотреть все «за» и «против», все взвесить и сделать правильный выбор. Удачного инвестирования!
Источник: osnovadv.ru