Как защищены дольщики при строительстве

Защита прав обманутых дольщиков при строительстве жилья; защита прав дольщиков при банкротстве застройщика.

В процессе адвокатской практики пришлось мне столкнуться с во многом беспрецедентной ситуацией: государство в лице Территориального управления имуществом по Московской области прилагает все разумные и неразумные усилия к тому, чтобы выселить людей из оплаченных ими и заселенных квартир, право собственности на которые за этими людьми было ранее признано решением суда.
Все началось как стандартная история обманутых дольщиков: Застройщик ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» (изменил название в 2015 году, новое название — АО «Алеутстрой») в 2015 г. активно продавал гражданам квартиры на стадии строительства в микрорайоне «Гусарская баллада» в Одинцово; квартиры продавались с нарушением ФЗ № 214 – не посредством заключения договора долевого участия в строительстве, как это предусмотрено законом, а посредством реализации не вполне законной схемы с подписанием предварительного договора купли-продажи. Кстати, не понятно, почему прокуратура как государственный надзорный орган сморит на такие по-прежнему активно применяемые некоторыми недобросовестными застройщиками «серые» схемы продажи жилья сквозь пальцы, хотя они заведомо чреваты проблемами при получении полностью оплаченных квартир для граждан.

Как помочь дольщикам. Ни денег, ни квартиры, ни законов

Граждане вносили 100 % стоимости жилья по предварительному договору, и Застройщик передал гражданам – покупателям ключи от квартир, а также подписывал письменное разрешение на производство ремонта в квартирах, то есть фактически передавал квартиры по актам приемки-передачи.
Летом 2015 года Застройщик оказался в предбанкротной состоянии, и право собственности покупателям квартир не передал, им было предложено подписать соглашение о пролонгации действия Предварительного договора купли-продажи до осени.
Некоторые граждане еще до введения наблюдения арбитражным судом в отношении Застройщика обратились в Одинцовский суд с иском о признании права собственности на полностью оплаченные ими квартиры, в которых они уже сделали ремонт и фактически вселились; большая часть граждан включились в реестр в рамках банкротного дела в отношении застройщика.
Часть этих граждан, получивших решение Одинцовского суда о признании прав собственности на квартиры смогли зарегистрировать свое право собственности в Росреестре. Суд установил, что (далее — дословная цитата из одного из решений суда в пользу гражданина – покупателя квартиры с применением схемы Предварительного договора купли-продажи): «Фактически сторонами заключен не предварительный договор купли-продажи, а основной договор, поскольку Покупатель полностью оплатила цену квартиры, Продавец АО “АлеутСтрой ” оплату принял. Договор заключен в надлежащей форме и в нем содержатся все необходимые условия, позволяющие определить его предмет и цену недвижимости. Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы за квартир, в силу ст. 12, 309, 310 ГК РФ он вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком — требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.»

Как защитить права обманутых дольщиков при строительстве квартир?

Однако другая часть граждан, также получивших поддержку суда – получили вместо свидетельств о праве собственности на жилье отказы из Росреестра в связи с тем, что право собственности на квартиры было уже ранее зарегистрировано за Территориальным управлением Росимущества по Московской области.
Сейчас эти граждане – отказники обратились в Одинцовский суд с иском о признании права собственности Росреестра Московской области отсутствующим. ТУ Росимущества по МО представило в суд Акты приемки-передачи квартир, подписанные уже после введения Арбтражным судом Москвы наблюдения в отношении Застройщика без согласия временного управляющего (которое необходимо по закону и при отсутствии которого сделка по распоряжению жилым помещением считается недействительной).
В настоящий момент жители, оплатившие 100 % стоимости жилья, заселившиеся в квартиры и сделавшие там дорогостоящий ремонт с письменного согласия Застройщика, имеющие вступившие в законную силу решения Одинцовского суда о признании за ними права собственности на эти квартиры, находятся под угрозой выселения из квартир, которые они небезосновательно считают своими, под инициативе ТУ Росимущества Московской области.
Полагаем, что действия Росимущества по Московской области неправомерны, не соответствуют ни букве, ни духу закона: Росимущество не могло не знать о том, что Застройщик при подписании Актов приемки-передачи квартир уже находился в процедуре наблюления в рамках банкротного процесса и был не вправе в силу прямого указания п. 7 ст. 201.1. ФЗ от 26.10.2002 г. № 127 «О Несостоятельности» (банкротстве), вследствие чего любые сделки по распоряжению жилыми помещениями (а Акт приемки-передачи квартир– это сделка) могут быть подписаны генеральным директором Застройщика исключительно с согласия временного управляющего. Имеется письмо Временного управляющего Застройщика, подтверждающее отсутствие согласия Временного управляющего на передачу квартир Росимуществу и нарушения федерального закона при подписании этих Актов.
Это недопустимая, противозаконная ситуация может привести к опасному прецеденту: добросовестные граждане,. вся вина которых заключается в том, что они купли активно рекламируемые на регулируемом государством рынке при попустительстве государственных же органов могут в очередной раз стать жертвами не только недобросовестных действий застройщика, но и пострадать от действий самого же государства в лице ТУ Росимущества по Московской области.
Интересно, в курсе ли сложившейся ситуации и особенно действий ТУ Росимущества по Московской области губернатор Воробьев?

Попробуем разобраться в ситуации более подробно.
В этой истории граждане – пострадавшие от недобросовестных действий застройщика делятся на две группы:
Первая группа – это те, которые не успели до введения Арбитражным судом процедуры наблюдения в отношении Застройщика подать в суд общей юрисдикции исковое заявление о признании права собственности на квартиру. В силу положений параграфа 7 Главы 9 Закона о Несостоятельности (Банкротстве), регулирующих процедуру банкротства застройщика, после введения судом процедуры наблюдения граждане вправе подавать свои требования о признании за ними права собственности на квартиру только в арбитражный суд в рамках — банкротного дела.

Гражданин также вправе заявить в процедуре банкротства и денежное требование, расторгнув договор предварительной купли-продажи, потребовав возврата всей денежной суммы, выплаченной им застройщику, однако целесообразнее заявлять именно требование о передаче жилого помещения в собственность, поскольку денежных средств для их возврата у застройщика может и не оказаться. Согласно п. 1 ст.

201.11. Закона о Банкротстве, в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через шесть месяцев с даты его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (далее — передача участникам строительства жилых помещений).

В силу закона передача гражданам в собственность жилых помещений возможна только при условии наличия разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено. Если же горе-застройщик не успел закончить строительство дома, то за гражданами может быть признано право собственности на объект незавершенного строительства; в этом случае граждане создают ЖСК или иной потребительский кооператив, решение о его создании утверждается арбитражным судом; после чего, возможно, потребуются дополнительные денежные инвестиции на достраивание дома. Возможны ситуации, когда арбитражный суд отказывает как передаче прав на объект незавершенного строительства, так и в передаче права собственности на квартиру, например, если объект строительства находился в залоге у третьего лица и залог не был оспорен. В целом, процедура защиты гражданами своих прав в рамках банкротного процесса очень длительная, запутанная и требующая наличия специальных юридических знаний; вовсе не гарантирующая получения в конце права собственности н квартиру.
Вторая группа – это те граждане, которые успели обратиться в суд общей юрисдикции с исками о признании за ними права собственности на квартиры до введения Арбитражным судом банкротной процедуры в отношении застройщика. Казалось бы, счастливцы должны радоваться – ан нет, как оказалось, Территориальное управление Роимущества по Московской области успело зарегистрировать свое право собственности на основании Акта приемки-передачи квартир, оформленного, впрочем, с грубыми нарушениями закона, а именно без согласия утвержденного арбитражным судом временного управляющего, согласие которого необходимо в силу императивной нормы п. 7 ст. 201.1. ФЗ от 26.10.2002 г. № 127 «О Несостоятельности» (банкротстве)». Полагаю, что действия Росимущества должны получить судебную оценку.
Гражданин вправе претендовать на внесение сведений о нем в реестр т.н. обманутых дольщиков на основании ст. 23 Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том случае, если : прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома по решению органов власти на срок более шести месяцев; застройщик просрочил выполнение обязательств перед гражданами более чем на шесть месяцев; дом не соответствует техническим регламентам, проектной документации, а также техническим условиям подключения объекта к инженерным сетям; оказались фиктивными и отменены документы на право владения и пользования земельным участком или документы на право строительства на данном участке; есть решение суда о том, что человек является потерпевшим в процессе строительства многоквартирного дома.
Само по себе включение сведений в этот реестр не гарантирует никакой преимущественной процедуры признания права собственности на квартиры, однако включаться в него все же стоит хотя бы для того, чтобы претендовать на содействие государства в выборе организации – подрядчика для достройки дома (при необходимости). На основании этих сведений могут быть приняты решения о выделении субсидий для завершения строительства объекта, а также о мерах поддержки дольщиков.

Способы поддержки могут меняться по решению руководства каждого конкретного субъекта РФ, впрочем, власти могут и вовсе не оказать никакой помощи участникам реестра, сославшись на недостаточность бюджетных денежных средств. В качестве рекомендации – советую ни в коем случае не финансировать застройщика посредством различных «серых» схем (то есть любых, кроме заключения договора долевого участия в строительстве дома или организации ЖСК): к безусловно «серым» относятся любые варианты договорного оформления покупки квартиры на первичном рынке посредством заключения с Застройщиком предварительных договоров купли-продажи, реализации различных вексельных схем, договоров займа и соглашений о предоставлении отступного, соглашений о новации.

Если Вы уже заключили какой-либо договор с застройщиком и Ваш дом строится – рекомендую всегда отслеживать состояние дел своего застройщика, контролировать, работает ли его офис, идут ли продажи. В случае малейших сомнений и подозрений относительно возможного предбанкротного состояния застройщика – немедленно обращаться в суд с иском о признании за Вами права собственности на оплаченную Вами квартиру. Чем раньше Вы обратитесь в суд, тем больше Ваши шансы (при наличии Акта ввода дома в эксплуатацию) успеть признать право собственности помимо крайне долгой и сложной процедуры банкротства застройщика. И, разумеется, если Вы делаете ремонт в квартире до официального оформления права собственности – будьте готовы к тому, что в случае банкротства застройщика Ваши затраты Вам никто не вернет.

Источник: advocare.ru

Защита дольщиков как защита вкладчиков

В конце июля президент подписал федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – фонд). Главная цель фонда – повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства. Кроме того, предполагается, что внедрение механизма гарантирования жилищного строительства будет иметь косвенный эффект в виде привлечения дополнительных инвестиций в строительство жилья, что увеличит объемы ввода жилья.

Принятие нового закона стало логичным следствием проблемы обманутых дольщиков. К сожалению, прежняя система страхования, не справляясь со своим главным назначением, оставляла дольщиков практически один на один с недобросовестными застройщиками. По различным оценкам, число обманутых дольщиков может превышать 100 000.

Негативное развитие ситуации происходит на фоне высокой интенсивности банкротств в строительной отрасли, которая остается одним из наиболее проблемных секторов. Так, например, по итогам II квартала 2017 г. число юрлиц-банкротов в отрасли закрепилось на уровне максимальных значений (выше, чем в конце 2014 г., почти на 7%). Исходя из этого риски дольщиков при действии прежней системы оставались бы очень высокими.

Разработчики закона исходят из того, что факт защиты дольщиков от многих рисков с помощью гарантий фонда повысит прозрачность рынка долевого строительства и позволит привлечь в отрасль значительный объем средств, что, в свою очередь, подстегнет жилищное строительство.

Сегодня подобные фонды существуют более чем в 20 странах мира. Они характеризуются разнообразием критериев по таким параметрам, как отбор застройщиков для участия в системе, принципы расчета отчислений, варианты и предельный размер компенсации.

Главные характеристики российской системы защиты прав граждан – участников долевого строительства по новому закону:

обязательное участие застройщиков, привлекающих средства дольщиков;

фиксированный тариф – 1,2% от цены каждого заключенного договора долевого участия;

компенсации в виде финансирования завершения строительства (если это экономически целесообразно) или возврата денежных средств дольщику.

Кроме того, уточнены финансовые требования к застройщику, привлекающему средства граждан:

достаточность собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства;

минимальный остаток денежных средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения разрешения привлекать средства участников долевого строительства.

Опыт системы страхования вкладов

В зависимости от форм, масштаба и структуры предоставляемых гарантий совокупное влияние систем защиты прав участников жилищного строительства на стабильность строительной отрасли может быть как положительным, так и отрицательным. На это указывает международный опыт исследования результатов деятельности похожих по функциям институтов – систем страхования (гарантирования) банковских вкладов.

Ряд исследователей приходят к выводу, что система страхования вкладов помогает не допустить «набегов вкладчиков». Это обеспечивает устойчивость банковского сектора в целом. Кроме того, страхование вкладов может способствовать процессу восстановления доверия вкладчиков, например, в посткризисные периоды.

В свою очередь, внедрение механизма гарантирования жилищного строительства (защиты прав дольщиков) может привлечь дополнительные недорогие инвестиции в строительство жилья на самых ранних стадиях. Согласно оценкам, спрос на строящееся жилье на первых двух стадиях (проектная декларация и котлован) в результате работы фонда суммарно может увеличиться вчетверо.

Как известно, при строительстве многоквартирного дома в основном используются три источника финансирования: собственные средства, заемные средства и средства дольщиков. При этом самым выгодным источником для застройщиков является именно последний.

Таким образом, ожидаемый дополнительный приток финансирования объектов на самых ранних этапах будет способствовать большей устойчивости отрасли в силу меньшей кредитной нагрузки на застройщиков. Косвенным эффектом может быть увеличение объема жилищного строительства и уменьшение чувствительности к кризисным периодам, когда фактически происходит «бегство» мелких инвесторов по аналогии с банковским сектором. Ведь на фоне неустойчивой ситуации в отрасли люди, будучи не уверенными в защите своих вложений, откладывают покупку квартиры. А сжатие спроса в строительстве ведет к ухудшению общеэкономической ситуации и дальнейшему усугублению кризиса в отрасли. Исходя из этой логики, значительно снизив риски участия граждан в долевом строительстве, можно повысить стабильность сектора.

В то же время часть исследований указывает на негативное или неоднозначное воздействие системы страхования вкладов на устойчивость банковской системы. Ряд авторов приходят к выводу, что система страхования вкладов способствует возникновению или усугублению проблемы «морального риска», стимулируя банки принимать чрезмерные риски (Merton, 1977).

Так, при внедрении системы страхования вкладов в отношениях банк – вкладчик появляется третья сторона – гарант. Топ-менеджмент банка понимает, что у вкладчиков исчезают стимулы мониторить риски банка. И это позволяет банкам вести более рискованную деятельность, беспокоясь только о доходности своих вложений. Даже если риск реализуется, вкладчики получат гарантированные им суммы, а ущерб понесет в первую очередь сам гарант (государство).

В случае со строительством наличие слишком сильных гарантий от потерь для инвесторов-дольщиков может привести к тому, что компании, не имеющие необходимого опыта или хорошо просчитанных проектов, начнут без труда привлекать большой объем инвестиций.

Направление воздействия систем гарантирования прав дольщиков на строительную отрасль также в решающей мере зависит от степени жесткости контроля со стороны за финансовой устойчивостью и хозяйственной эффективностью компаний-участниц. Очевидно, что для системы защиты прав участников строительства существуют оптимумы по таким параметрам, как предельный размер компенсации, величина и дифференцированность тарифа, критерии отбора застройщиков, при которых негативные эффекты на устойчивость отрасли минимизируются, а позитивные – максимизируются.

Неоднозначный российский вклад

Российская система страхования вкладов после своего создания в 2004 г. позволила существенно повысить доверие вкладчиков к банкам, что отразилось на последующем притоке вкладов в банковскую систему.

При создании российской системы страхования вкладов ставка ежеквартальных взносов составляла 0,15% от остатков на депозитах физических лиц. В 2007 г. ставка была снижена до 0,13%, в кризисном 2008-м – до 0,1%.

Отсутствие дифференциации по взносам на первых этапах развития системы страхования вкладов вело к усилению позиций рисковых банков, привлекавших вкладчиков высокими ставками по депозитам.

С 1 июля 2015 г. введены дифференцированные взносы для банков в зависимости от размера ставок по депозитам. С 1 января 2016 г. масштаб страховых взносов привязывался не только к размеру ставок по депозитам, но и к расчетным показателям финансовой устойчивости банка. Сейчас применяется три типа ставок по страховым взносам в Фонд обязательного страхования вкладов (ФОСВ): базовая, дополнительная, повышенная.

Объем поступающих в систему страховых взносов не позволяет покрывать необходимый объем страховых выплат ФОСВ по вкладам в банкротящихся кредитных организациях. Поэтому привлекаются ресурсы от Банка России – объем средств, полученных АСВ в целях поддержания финансовой устойчивости системы страхования вкладов, финансирования выплат возмещения по вкладам, а также для осуществления мероприятий по предупреждению банкротства кредитных организаций, суммарно достиг более 1,6 трлн руб. на начало 2017 г.

Что делать

Для российской системы защиты прав граждан – участников долевого строительства характерно, во-первых, отсутствие дифференциации тарифа для застройщиков – нет привязки к уровню риска застройщика. Во-вторых, сейчас установлен заниженный уровень тарифа, не позволяющий этой системе даже в долгосрочной перспективе выйти на бездефицитный бюджет. Так, например, при сохранении текущих тенденций в строительной отрасли и средней интенсивности банкротств объем потерь в ближайшие годы, скорее всего, в несколько раз превысит объем привлеченных фондом средств от застройщиков при текущей ставке в 1,2%.

Все это в сумме создает опасность перекладывания совокупных издержек по гарантированию долевого участия граждан с недобросовестных и высокорискованных застройщиков на добросовестных и низкорискованных.

Одна из наиболее ярких иллюстраций этой негативной ситуации – опыт Австралии, где начиная с конца 2016 г. подобный гарантийный фонд HBCF находится в стадии реформирования в связи с финансовой неустойчивостью. У него образовалась большая дыра в собственном капитале (около $400 млн) в силу того, что текущие премии не в состоянии покрыть страховые выплаты и операционные издержки.

Чтобы не повторять уже известных из международного и отечественного опыта ошибок, необходимо разумно повысить уровень обязательного взноса, а также сделать его дифференцированным. Тариф отчислений должен быть не просто аппроксимацией страховой ставки, а величиной, учитывающей как микроэкономические, так и макроэкономические риски.

В качестве одного из ориентиров может быть использован опыт Казахстана, где в прошлом году был создан Фонд гарантирования для участников долевого строительства с дифференцированным гарантийным взносом (2,0–6,0%). Величина этого взноса зависит от успешности операционной деятельности застройщика: прибыльности, ликвидности, долговой нагрузки, объема введенного в эксплуатацию жилья, наличия неисполненных решений суда имущественного характера и др. Целесообразно подумать также о привязке уровня тарифа к сроку участия в системе гарантирования (как в Великобритании), технической оснащенности застройщика (как в Казахстане и Австралии).

Разумное дифференцированное повышение тарифа, обусловленное всесторонним учетом микроэкономических рисков застройщиков и макроэкономических рисков всей системы, сможет способствовать сбалансированности и устойчивости отрасли, придать второе дыхание долевому финансированию.

Авторы – руководитель направления анализа денежно-кредитной политики и банковской системы; эксперт; эксперт Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования

Источник: www.vedomosti.ru

Обманутые дольщики: как защитить свои права?

В данном материале RealEstate.ru расскажет о способах борьбы дольщиков за свои права с использованием как правовых механизмов, так и любых, не запрещенных методов давления и воздействия пострадавших граждан на властные структуры и недобросовестных застройщиков

Ни для кого не секрет, что в настоящий момент проблема обманутых соинвесторов долевого строительства жилья стала уже политической из-за огромного количества обманутых граждан, вложивших свои средства в строительство квартир в новостройках. Тем более странно видеть слишком спокойную реакцию власти всех уровней на сложившуюся критическую ситуацию на рынке долевого участия в строительстве. В данном материале RealEstate.ru расскажет о способах борьбы дольщиков за свои права с использованием как правовых механизмов, так и любых, не запрещенных методов давления и воздействия пострадавших граждан на властные структуры и недобросовестных застройщиков.

Как показывает опыт, наиболее эффективно проблемы решаются тогда, когда масса людей, имеющих одну цель, объединяется для ее воплощения. Проблемы в долевом участии в строительстве не исключение. Объединиться можно официальным образом и неофициально. Естественно, что обманутые дольщики, осознав себя пострадавшими, начинают стихийно общаться, обмениваться телефонами и адресами.

Поэтому полезным оказывается создание сайта пострадавших инвесторов конкретного дома, жилого комплекса и т.п. Затем формируется, но не оформляется юридически «инициативная группа» пострадавших, которая начинает вести целенаправленную работу по спасению своих инвестиций. В некоторых случаях и ситуациях, такой стихийно сформировавшейся инициативной группы вполне достаточно для решения проблем. Но так случается не всегда.

Если же положение со стройкой достаточно сложное, то объединение дольщиков необходимо формализовывать. Естественно, что такое оформление целесообразно в форме некоммерческой организации.

Опыт проблемных строек выявил следующие наиболее популярные формы некоммерческих организаций: некоммерческое партнерство, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и товарищество собственников жилья (ТСЖ). При этом, согласно ст.137 ЖК РФ, к правам товарищества собственников жилья (ТСЖ) напрямую не отнесено право на проведение строительно-монтажных работ по достройке дома, хотя прямого запрета, также нет.

Также, в п. 1 ст.137 ЖК РФ предоставляет ТСЖ право «выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги» а п.2 той же статьи дает ТСЖ права «в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме» и «осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков». Сложив все эти правомочия, можно сделать вывод о том, что проведение строительно-монтажных работ не запрещено для ТСЖ.

Согласно ст. 139 ЖК РФ, ТСЖ можно создать из будущих собственников помещений в строящемся доме. В то же время, Жилищный кодекс РФ в ст.110 предлагает такую организационно – правовую форму, как Жилищно – строительный кооператив (ЖСК). ЖСК создается именно с целью строительства, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома.

Таким образом, с целью организации всех будущих жильцов строящегося дома и создания легитимного руководящего центра, целесообразно создавать именно ТСЖ. Ведь членами ТСЖ являются все будущие жильцы дома, а решения, принятые собственниками 50% от площади помещений дома на общем собрании собственников, будут носить обязывающий характер для всех остальных, не голосовавших или не участвующих в собраниях жильцов. В то же время, если есть необходимость разделить функции строительства и управления, в дополнение к Товариществу собственников жилья следует создать еще и Жилищно-строительный кооператив.

По сути, для того, чтобы решить вопрос с достройкой своего дома, объединившиеся дольщики могут выбрать два пути: требовать от органов власти и от застройщика скорейшего достраивания дома, либо достраивать дом собственными силами, в том числе и за свои средства. Как показывает опыт и здравый смысл, по этим двум направлениям следует двигаться одновременно.

У дольщиков есть все основания не просить, а именно требовать от органов власти достройки их дома за счет ресурсов именно тех органов власти, которые предоставили застройщику земельный участок под строительство жилого дома. Права дольщиков защищены Конституцией РФ (ст.40), а также Гражданским кодексом РФ, Законом «О защите прав потребителей», законом «Об участии в долевом строительстве…» и многими другими нормативно-правовыми актами.

Еще ни одно исковое заявление от имени дольщиков к российской федерации не было рассмотрено Страсбургским судом по правам человека, хотя такие иски должны быть доведены до рассмотрения этого суда. Может быть, после этого ситуация на рынке долевого строительства начнет кардинально меняться к лучшему. Пока же обманутые дольщики вынуждены прибегать к таким методам «прямой демократии», как митинги, массовые акции, перекрытие автодорог, голодовки. В ответах многих чиновников на требования граждан достроить их дома, просматривается позиция: вы сами на свой страх и риск отдали деньги недобросовестному застройщику и пригорели, это теперь ваша проблема, а власть пытается помочь, исключительно из сочувствия. При общении с органами власти надо понимать: подобный подход представляется возмутительным и свидетельствует о непонимании чиновниками их же функций.

Что касается такой меры, как смена застройщика без переуступки ему обязанностей по предоставлению дольщикам квартир от предыдущего застройщика, то это чревато многими проблемами. Ведь к моменту смены застройщика, что происходит, как правило путем замены лица в основном инвестиционном контракте, права на все квартиры в строящемся доме уже переданы гражданам, которые внесли за них денежные средства.

Получается, что у застройщика, помимо права осуществлять строительство, появилось еще и множество обязанностей перед каждым дольщиком по предоставлении ему квартиры. Однако, уступка этой обязанности (в правовой формулировке – перевод долга), должна происходить только с согласия кредитора (дольщика) по каждой квартире.

Согласно ст.391 ГК РФ, перевод долга возможен только при согласии кредитора (дольщика). Естественно, никто согласия от дольщиков не берет, более того, юридически новый инвестор не несет обязательства перед дольщиком по передаче ему квартиры в собственность после завершения строительства.

Ситуация возникает крайне опасная для дольщика, а органы власти частенько не «хотят» замечать того, что новый застройщик вообще может продать строящиеся квартиры от своего имени, он же формально, никому нечего не должен! В подобном случае, дольщики должны немедленно идти в суд с исковым заявлением о признании переуступки прав по инвестиционному контракту новому инвестору ничтожной, по причине несоответствия требованиям ст.391 ГК РФ. Такая сделка является недействительной на основании ст. 168 ГК РФ, как не соответствующая закону.

Во-вторых, объединившись, дольщики могут достраить дом за счет собственных средств, и таких примеров уже достаточно по всей стране. Однако на этом пути дольщики сталкиваются с массой проблем. Одна из главных – собрать со всех дольщиков дома суммы, необходимые для оплаты строительных работ и последующей сдачи дома в эксплуатацию.

Для того, чтобы решение о завершении строительства многоквартирного дома стало обязательным для всех будущих собственников, следует принять такое решение о создании ТСЖ в строящемся доме, согласно ст. 139 ЖК РФ, В формулировке решения собрания желательно указать примерную сумму, которую каждый дольщик должен будет заплатить, исходя из расчета за квадратный метр площади квартиры. При этом необходимо, чтобы собственники более 50% будущих площадей дома проголосовали на общем собрании за завершение строительства за счет дольщиков.

Механизм работы с теми дольщиками, которые не могут, либо не хотят доплачивать, тоже существует. Им ТСЖ предлагает уступить права требования на их квартиры, получив при этом денежные средства от нового дольщика, который при оформлении уступки прав сразу же вносит и доплату на завершение строительства.

Если покупатель не находится быстро, ТСЖ также может выкупить у дольщика права на его квартиру за приемлемую суму, чтобы затем реализовать квартиру на рынке и окупить затраты. Конечно, найдутся и такие дольщики, которые на захотят вообще ничего платить.

Однако, согласно ст.245 ГК РФ, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Общее собрание собственников помещений большинством голосов принимает решение о внесении дополнительных платежей на улучшение общего имущества в многоквартирном доме, установив порядок их внесения. Следовательно, каждый дольщик, оплативший средства на достройку, может предъявить требования к своему недоплатившему соседу о взыскании с него неосновательного обогащения. Ведь сосед получил улучшение своего имущества, и, как минимум, общего имущества жильцов, за счет тех, кто оплатил за достройку. Возможно, получив от соседей десятки исковых заявлений, в рамках которых еще и могут быть наложены обеспечительные меры на его квартиру, слишком экономный дольщик задумается о том, чтобы решить вопрос с доплатой, либо переуступить права на квартиру новому дольщику, которого устроят условия по доплате.

Подобные исковые заявления может подать и само ТСЖ, выступая от имени входящих в него дольщиков, а также, являясь застройщиком дома. Основой для таких обращений будет решение общего собрания будущих собственников, принявшего решение о достраивании за счет средств дольщиков, определив такой взнос как обязательный. Согласно п.п. 3 и 4 ст.137 ЖК РФ, «в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.» А также «товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов». Таким образом, у ТСЖ есть все основания в судебном порядке потребовать от неплательщиков не только взыскания суммы доплат на завершение строительства, но и возмещения убытков связанных с несвоевременным внесением этих платежей.

Еще одним важным направлением является взаимодействие дольщиков с органами власти. Что начать официально работы по достраиванию дома, дольщикам необходимо выступить в инвестиционном контракте в качестве застройщика. Этому часто жестко сопротивляется прежний застройщик, а иногда и чиновники.

Тем не менее, только органам власти, местным администрациям бывает под силу убедить нерадивого застройщика уйти и передать стройплощадку дольщикам. Может оказаться так, что застройщик исчез, по юридическому адресу не находится, попросту, бросил стройку. В данной ситуации, следует убеждать местную администрацию заключить с ТСЖ (ЖСК) новый инвестиционный контракт, предметом которого будет уже завершении строительства жилого многоквартирного дома и ввод его в эксплуатацию. Также большие проблемы случаются с переуступкой прав застройщика по инвестиционному контракту в случае, если застройщик находится в процедуре банкротства. В такой ситуации любая переуступка прав застройщиком возможна только с согласия арбитражного управляющего либо собрания кредиторов.

Впрочем, известны случаи, когда дольщики, объединившись в ЖСК, отчаявшись получить официально права на достройку собственного дома, достраивали свой дом даже не став стороной инвестконтракта, предъявив дом администрации и строительного надзора, как говориться, явочным порядком.

Одним из важнейших вопросов на проблемных стройках частью является вопрос прав дольщиков на их квартиры, как еще не достроенные, так и уже построенные, в том числе, силами дольщиков. Если договоры, заключенные по 214-ФЗ, предполагают какую-то защиту, то договоры, которые не соответствуют данным критериям, могут оказаться ненадежными правоустанавливающими документами для их владельца. Тогда свои права предстоит защищать в суде.

Существуют два основных пути защиты своих прав: признание вещных прав (собственность) на недостроенную квартиру, либо констатация судом обязательственных прав дольщика. В качестве наиболее универсального пути предлагается предъявить иск о признании права в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

Практика показывает, что для установления прав дольщика на его квартиру данный тип исков наиболее результативен по сравнению с обжалованием отказа регистрирующих органов, понуждением застройщика к исполнению обязательства и т.д. Если строительство незакончено, объект не введен в эксплуатацию, дольщик может предъявить исковое заявление и о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме в виде квартиры.

Правда, если пытаться признать права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации, это не гарантирует положительного исхода дела. Дело в том, что судебная практика пошла по пути признания права на объект незавершенного строительства, только если объект является предметом уже оконченного договора строительного подряда (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 8561/00). Кроме того, для регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства в органах государственной регистрации прав нужен ряд документов, получить которые дольщик заведомо не сможет.

Однако, наработана и практика высших судебных инстанций, которая говорит о том, что за гражданином может быть признано право собственности на долю в недостроенном объекте в виде квартиры. Когда дольщики дошли до Верховного суда РФ, то нашли поддержку у высшей судебной инстанции. Так, в своем Определении от 14.12.2010г. по делу №4-В1034, Верховный суд РФ указал: «Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда».

Для домов, строительство которых начато до вступления в силу 214-ФЗ, предлагается использовать следующую формулировку исковых требований: соинвестор просит признать его отношения с застройщиком отношениями по долевому участию в строительстве, а договор соинвестирования по его фактическому содержанию договором о долевом участии в строительстве. Что это дает?

Прежде всего, защиту прав дольщика, которая предлагается новым ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», возможность произвести регистрацию своего договора в Росрегистрации, а также статус залогодержателя части земельного участка, который находится у заказчика в собственности, а чаще, в аренде. То же самое можно попытаться сделать и в случаях, когда уже в период действия нового закона, застройщик не оформляет свои отношения с дольщиком договором о долевом участии, а использует конструкцию предварительного договора купли-продажи, вексельную схему и т.п.

В этих случаях можно говорить о притворности сделок, которые фактически направлены на долевое участие гражданина в строительстве. Согласно п.2 ст.170 ГК РФ «Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила». Следовательно, к притворных сделкам предварительной купли-продажи, купли-продажи векселя и т.п. будут применяться нормы, регулирующие долевое участие в строительстве жилых многоквартирных домов.

Очень часто на права дольщиков влияет конфликтная ситуация между юридическими лицами — участниками долевого строительства (заказчик, инвестор, подрядчик, органы власти). Споры между ними выливаются в арбитражные процессы. Дольщикам не следует оставаться молчаливыми «зрителями» и «заложниками» подобных процессов. Необходимо занимать активную позицию: если имеется арбитражный процесс, который затрагивает права дольщиков, нужно немедленно подавать от имени дольщика заявление о вступлении в процесс третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований.

В арбитражном процессе дольщики должны принимать ту позицию, которая оптимально защитит их права. В случае отказа суда дольщик имеет право обжаловать итоговое решение по делу в апелляционную и кассационную инстанции, ссылаясь на то, что суд вынес решение, напрямую влияющее на права и обязанности соинвестора, не привлекая его к участию в процессе.

Кроме того, часто суды общей юрисдикции крайне неохотно рассматривают исковые заявления о признании прав дольщиков на квартиры, мотивируя это «отсутствием спора», «невозможностью рассматривать дело в рамках гражданского судопроизводства» и т.п. Суды пытаются по разным, иногда просто чудовищным с точки зрения ГПК РФ основаниям, отказывать в приеме искового заявления, оставлять заявление без рассмотрения, прекращать производство по делу и т.п. При предъявлении иска о признании прав соинвесторов на квартиры необходимо учитывать, что требования истцов подпадают под действие Закона РФ от 07.02.92 N 2300-1 «О защите прав потребителей», что прямо установлено в «Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов», утвержденном Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ. Данное обстоятельство может стать решающим, учитывая что при всех прочих равных условиях указанный Закон предоставляет гражданину-потребителю дополнительную защиту.

Права дольщиков на их квартиры либо на получение квартир в собственность после окончания строительства ставятся под сомнение действиями недобросовестных юридических лиц, так или иначе претендующих на эти квартиры. В данной ситуации целесообразно в рамках предъявления иска о признании прав на квартиру ходатайствовать перед судом о наложении обеспечительных мер на эту квартиру. В качестве таких мер можно предложить:
запрет ответчикам и любым третьим лицам совершать любые действия, связанные с отчуждением, обременением, распоряжением иным образом квартирой либо частью строящегося жилого дома в виде проинвестированной истцом отдельной квартиры, а также передавать права на вышеуказанную квартиру в иной форме третьим лицам, включая право пользования; запрет Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальным подразделениям и иным компетентным органам регистрировать договоры по отчуждению, обременению, распоряжению иным образом вышеобозначенной квартирой, а также права, вытекающие из таких договоров.

Обеспечительные меры являются весьма действенным инструментом в борьбе соинвесторов за свои квартиры. Обремененные обеспечительными мерами квартиры уже не смогут стать легкой добычей недобросовестных застройщиков; по их адресу невозможно будет зарегистрировать новый договор долевого участия, тем более чье-то право. Таким образом, ситуация «замораживается» и объект теряет привлекательность для недружественных участников строительства или третьих лиц.

Процедура банкротства, возбужденная в арбитражном суде, может серьезно осложнить положение граждан – дольщиков в некоторых ситуациях. Особенно опасно банкротство застройщика, если застройщик заключил с дольщиком предварительный договор купли-продажи квартиры – известная схема для «обхода» Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» В такой ситуации, если дольщик вовремя не среагирует и не признает свою сделку с застройщиком притворной сделкой, к которой будут применяться положения о долевом участии в строительстве, получения квартиры в собственность можно вообще не дождаться. Ведь все обязательства банкрота заключить договор в будущем так и останутся на нем, а дом отойдет новому собственнику в результате торгов. Подобная ситуация является крайне опасной.

В любом случае, процесс банкротства застройщика не должен протекать бесконтрольно со стороны дольщиков. Вряд ли целесообразно для включения в реестр кредиторов отказываться от недостроенной квартиры и требовать от застройщика уплаченные деньги, ведь получить деньги от банкрота нереально, а за квартиру следует бороться.

Самой простой и исполнимой представляется следующая схема: дольщик предъявляет в процессе о банкротстве застройщика требования о взыскании неустойки за несвоевременное завершение строительства на основании ст.71 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. Как правило, такая неустойка составляет довольно внушительную сумму. Например, на основании п.2 ст.6 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…» в случае нарушения застройщиком сроков передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Из практики рассмотрения подобных дел сумма неустойки частенько бывает равна стоимости будущей квартиры.

Став кредиторами застройщика, дольщики имеют возможность участвовать во всех процедурах банкротства, заявлять ходатайства, возражения, обжаловать действия управляющего и процессуальные документы, результаты собраний кредиторов и т.п. Кроме того, значительное увеличение размера требований к банкроту за счет требований дольщиков может сильно снизить интерес к должнику со стороны кредиторов, желающих получить активы застройщика. Также, следует учесть, что если к участию в деле о банкротстве будут привлечены, скажем, 200 дольщиков, которые установят свои требования как кредиторы, то такие граждане могут фактически полностью парализовать процесс банкротства. А пока банкротство застройщика неимоверно затянута, дольщики могут успеть достроить свой дом.

Важным аргументом для того, чтобы не включать незавершенный строительством дом в активы должника может стать указание на то, что права на все квартиры в строящемся доме уже переуступлены дольщикам и полностью ими оплачены, а застройщик не имеет ни вещных, ни обязательственных прав на квартиры. Это является основанием для того, чтобы не включать недостроенный дом в конкурсную массу. Несостоятельный аргумент о том, что дом – это набор строительных материалов, должника не может быть принят всерьез. Ведь застройщик в долевом строительстве выполняет фактически роль подрядчика – организатора, и никаких прав на недостроенные квартиры дольщиков иметь не может.

В целом, дольщикам, попавшим в неприятную ситуацию, не стоит паниковать и отчаиваться. Необходимо объединиться, по возможности, привлечь грамотных специалистов, и добиться достройки дома, одновременно защищая свои права. Практика показывает, что это очень даже реально.

Источник: www.realestate.ru

Как защищены дольщики при строительстве

Покупка собственного жилья — значимое событие. Сегодня можно приобрести квартиру по цене ниже рыночной, участвуя в долевом строительстве. Ещё несколько лет назад покупка недвижимости на этапе подготовки котлована была авантюрой: десятки тысяч дольщиков судились с недобросовестными застройщиками годами и оставались без жилья . Но, начиная с 1 июля 2019 года, ситуация на рынке первичного жилья стала более благоприятной для покупателей. Рассмотрим, что такое долевое строительство, как оно регулируется законом, какие есть преимущества и особенности в приобретении недвижимости в строящемся доме.

Что означает термин «долевое строительство»

Долевое строительство — это покупка объекта недвижимости в строящемся многоквартирном доме. Такая сделка сопровождается заключением договора долевого участия (ДДУ). В ней участвуют две стороны — застройщик и дольщик.

Покупатель выплачивает строительной компании оговорённую сумму, а она обязуется построить дом и передать готовый объект в собственность будущему владельцу.

ДДУ регулируется №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. Однако в июне 2019 года в закон были внесены правки (по №151-ФЗ), которые ужесточили требования к застройщикам и обезопасили деньги дольщиков от недобросовестных строительных компаний. Так, для покупателей строящегося жилья практически ничего не изменилось. Они перечисляют средства застройщику, но не напрямую, а на специальные эскроу-счета .

Девелопер получает деньги только после окончания работ и ввода объекта в эксплуатацию. Строительство самого объекта ведётся на собственные деньги застройщика и за счёт кредитных средств. Если по каким-то причинам строительная компания не закончит проект и признает себя банкротом, деньги возвращаются дольщику. То же самое произойдёт, если покупатель решит расторгнуть договор с застройщиком.

Покупка квартиры в новостройке по ДДУ, ДКП и ЖСК: в чём разница

Помимо ДДУ, приобрести жильё на первичном рынке можно по договору купли-продажи (ДКП) и жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Долевое строительство более жёстко контролируется законодательством и защищает средства будущих собственников. ДКП заключается в том случае, когда дом уже сдан и введён в эксплуатацию. По сути, квартира готова к проживанию и оформлению права собственности на неё.

ЖСК часто сравнивают с ДДУ, ведь недвижимость также приобретается на этапе строительства объекта. Однако формально покупатель становится пайщиком и вступает в общество обычных людей, которые объединяют деньги и сами нанимают подрядчиков на постройку дома. При этом чёткие рамки по срокам сдачи объекта часто отсутствуют. В то же время покупка квартиры по ЖСК обойдётся будущим владельцам дешевле, если сравнивать сделку по ДДУ и ДКП. Это связано с тем, что паевые взносы не облагаются подоходным налогом.

Первый этап при заключении ДДУ — проверка застройщика

Законодательство, конечно, защищает деньги покупателей по ДДУ, но риск связаться с недобросовестным застройщиком всё же присутствует. Если планируете приобретать недвижимость по договору долевого участия, то, в первую очередь, следует проверить строительную компанию . Воспользуйтесь этими простыми советами:

1. Проверьте, зарегистрирован ли застройщик в качестве юридического лица. Такую информацию можно найти в открытых источниках в интернете. Достаточно знать ИНН, ОГРН или название компании и воспользоваться сайтом ФНС . Для поиска сведений также можно посетить портал единого реестра юридических лиц. Если данные о застройщике не будут найдены, откажитесь от сделки.
2. Изучите проектную декларацию будущей постройки. Надёжные девелоперы обычно размещают её на своём сайте. Если она отсутствует, отправьте застройщику запрос с просьбой предоставить документацию. Он обязан это сделать по первому требованию потенциального покупателя. Проектная декларация должна содержать подробную информацию о запланированном проекте, включая сроки сдачи в эксплуатацию, цель строительства и др.
3. Узнайте, не находится ли застройщик на стадии банкротства. Такую информацию можно найти на официальном сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве . Для этого достаточно ввести в поисковую строку точное название компании. Если данных не нашлось, можно приступать к переговорам с застройщиком.
4. Почитайте отзывы о компании . Их можно найти на тематических форумах, где дольщики делятся своим опытом сотрудничества с различными застройщиками. Если преобладают негативные комментарии, подумайте, стоит ли связываться с девелопером.
5. Проверьте, заведены ли судебные дела в отношении застройщика. Такие сведения публикуются на сайте Федеральных арбитражных судов . При этом следует учесть, что чем крупнее компания, тем больше вероятность, что судебные иски были на неё поданы. Изучите, какова была суть обращений дольщиков и какое решение было по ним принято.

Соблюдая эти правила, потенциальный владелец минимизирует риски на первом этапе при покупке квартиры по ДДУ.

Наиболее важные моменты в договоре долевого участия

Законодательство устанавливает свои требования к ДДУ. Согласно №214-ФЗ, документ оформляют на бумаге, подписывают и регистрируют в Росреестре. Договор распечатывают в трёх экземплярах: два остаются у сторон сделки — застройщика и дольщика, один хранится в госоргане. Только после регистрации ДДУ вступает в законную силу.

В договоре долевого участия прописана подробная информация о строящемся объекте, например план здания, проектная декларация, этажность. Полный перечень обязательных сведений ДДУ — в п. 4.1 ст. 4 №214-ФЗ .

Кроме этого, в документе прописываются:

• стоимость недвижимости, платёжные реквизиты и порядок оплаты;
• гарантийный срок на дом — обычно не превышает 5 лет;
• полное наименование юридического лица и реквизиты сторон;
• срок сдачи объекта в эксплуатацию.

Помимо перечисленных условий, к ДДУ предъявляются стандартные требования. Например, дата заключения, расшифровка подписей. Важно, чтобы со стороны юридического лица договор был подписан генеральным директором. Если это невозможно, расписывается представитель застройщика, у которого есть нотариально заверенная доверенность на представление интересов.

Все условия должны полностью дублировать сведения из проектной декларации. Если после подписания ДДУ обнаружатся несоответствия, сделку можно признать недействительной. Ещё один важный момент: покупатель перечисляет деньги на эскроу-счёт только после регистрации документа в Росреестре.

Как зарегистрировать ДДУ

Согласно ст. 48 №218-ФЗ, все договоры долевого участия должны проходить регистрацию в Росреестре. Если стороны просто подпишут документ, сделка ещё не заключена. Инициатором регистрации обычно выступает застройщик, но присутствие дольщика также необходимо. Оба представителя должны обратиться в отделение МФЦ или Росреестра.

Предварительно покупатель оплачивает госпошлину. Летом 2022 года её размер составлял 350 рублей для физических лиц. Также дольщик предъявляет паспорт, заявление установленного образца и квитанцию об оплате госпошлины. Если в сделке участвуют несовершеннолетние члены семьи и супруги, нужно предъявить свидетельство на детей и соответствующие разрешения.

Представитель девелопера подаёт в МФЦ или Росреестр пакет, в состав которого входят:

• свидетельство о регистрации юридического лица;
• заверенная доверенность на представление интересов;
• договор о покупке или аренде земельного участка;
• разрешение на строительство объекта;
• проектная декларация и подробный план дома;
• заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проекта по №214-ФЗ.

Если застройщик уже предоставлял документы в Росреестр по этому проекту, то повторно подавать их нет необходимости. Регистрация ДДУ занимает 9 дней, если стороны обращались в МФЦ, и 7 дней, если напрямую в Росреестр.

Как проходит процедура получения недвижимости

Когда дом будет полностью построен, застройщик оформляет на него всю необходимую документацию. Например, протокол распределения жилых и нежилых помещений, техпаспорт БТИ, разрешение на ввод в эксплуатацию и др. Также на этом этапе строительная компания ставит объект на учёт в Росреестр и дожидается присвоения ему почтового адреса. После чего девелопер рассылает дольщикам приглашения на приёмку квартиры .

Подписание акта приёма-передачи недвижимости

В течение срока, указанного в договоре, покупатель должен отреагировать на сообщение застройщика о готовности объекта и договориться о дате осмотра квартиры. Обычно этот срок — 10–15 дней. Если в этот период дольщик не появится, строительная компания вправе произвести приёмку в одностороннем порядке. Основной интерес будущего владельца — тщательно проверить помещение и не остаться один на один с возможным браком.

В случае, если недостатки не обнаружены, стороны подписывают акт приёма-передачи квартиры и дольщику выдаются ключи. Если покупатель заметит недочёты, составляется дефектный акт, в котором подробно указываются все найденные несоответствия. Согласно этому документу, застройщик обязан устранить весь брак в течение 2 месяцев. После чего дольщик снова приглашается на осмотр квартиры. Если качество устраивает, оформляется акт приёма-передачи и процедура передачи жилья покупателю завершается.

Регистрация права собственности на недвижимость

Чтобы оформить жильё в собственность, участнику долевого строительства снова потребуется обратиться в МФЦ или Росреестр. Предварительно рекомендуется оплатить госпошлину — 2000 рублей. При себе необходимо иметь:

• гражданский паспорт;
• ДДУ;
• акт приёма-передачи;
• чек об уплате госпошлины.

Регистрация права собственности будет оформляться примерно 10 дней. После этого владелец квартиры получает уведомление и снова приходит в МФЦ или Росреестр. Сотрудник госоргана возвращает покупателю оригиналы документов и выдаёт выписку из ЕГРН. Если квартира была приобретена в ипотеку, на документе ставится соответствующая отметка, что недвижимость находится в залоге у банка.

Преимущества долевого строительства

Сделки по ДДУ привлекают многих покупателей по следующим причинам:

1. Дольщики сейчас защищены законодательством. Их интересы регулируются №214-ФЗ. Благодаря этому закону покупатели могут претендовать на получение неустойки, если застройщик задерживает сдачу дома. Кроме того, по закону о защите прав потребителей участники долевого строительства могут подать исковое заявление на строительную компанию для возмещения морального вреда.
2. ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре. Такой подход защищает покупателей от повторной продажи недвижимости недобросовестными строительными компаниями.
3. Деньги дольщиков перечисляются на специальные эскроу-счета. Застройщик не может воспользоваться средствами покупателей до введения объекта в эксплуатацию. Если по каким-то причинам строительство «замораживается», деньги возвращаются владельцам. Кроме того, если банк обанкротится, Агентство по страхованию вкладов выплачивает дольщикам компенсацию, не превышающую 10 млн рублей.
4. После сдачи дома застройщик предоставляет гарантийный срок. Обычно он ограничивается пятью годами.

Конечно, долевое строительство не обходится без сложностей, а государство не в состоянии защитить от всех возможных проблем на 100%. В первую очередь это связано с длительным сроком строительства объекта. Период всегда прописывается в ДДУ, но зачастую у застройщика появляется множество причин, чтобы задержать ввод дома в эксплуатацию. Также девелоперы могут изменить смету и потребовать дополнительных взносов, что непременно отразится на общей стоимости недвижимости.

Заключение

Приобретение квартиры по ДДУ — выгодный вариант для покупателей. Однако такая сделка имеет некоторые нюансы. Стоит внимательно изучать застройщика, проектную документацию и сам договор перед его подписанием. Если не знаете юридических тонкостей, можно обратиться к грамотным специалистам перед заключением сделки по ДДУ.

Источник: realty.ya.ru

Обманутые дольщики – как защитить свои права

В стране в последние десятилетия стабильно растет количество граждан, заплативших за жилье на стадии «котлована» и не дождавшихся заселения. Этих людей волнует вопрос о том, что будет с обманутыми дольщиками в 2018-году? Есть ли шанс на достраивание замороженных объектов или на возврат вложенных средств?

Долевое строительство – единственное решение жилищной проблемы для тех, кто не имеет возможности приобрести недвижимость за наличные деньги или оформить ипотечный кредит. Такой способ покупки жилья появился в 1980-годах в Европе.

В разгар кризиса 1990-годов эта тенденция вжилась и в российскую реальность. Начиная с тех времен, и по настоящее время система работает со значительными пробелами: не все покупатели дожидаются заселения в заветную квартиру. Количество обманутых дольщиков имеет тенденцию постоянно увеличиваться.

Следует учитывать, что информация о количестве обманутых покупателей существенно разнится. На различных крупных информационных источниках приводятся цифры от 35 000 до 95 000 человек.

Однако согласно данным Общероссийского Объединения граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, количество жертв доходит до 2 миллионов человек. По их мнению, при подсчете необходимо учитывать количество несовершеннолетних детей и иждивенцев, находящихся на попечении у дольщиков.

Ведь Конституция РФ гарантирует всем жителям страны одинаковое право на жилье. А права детей и иждивенцев являются производными от прав их попечителей.

Динамика роста количества обманутых дольщиков

По различным данным, на начало 2015-года количество пострадавших от произвола недобросовестных застройщиков достигло около 100 000 человек. Они являлись покупателями 510 объектов по всей стране. К концу того же года было возбуждено 546 уголовных дел в отношении застройщиков по факту мошенничества.

К началу 2016-года официальные данные говорят о 85 000 граждан, отчаянно ждущих завершения более 800 застроек. К концу этого года официальные власти сообщили о сокращении количества до 38 000 человек.

Буквы закона в защиту обманутых дольщиков

Приобретая недостроенное жилье, ни один дольщик не может быть застрахован от плачевного исхода. На ранних стадиях реализации подобных проектов в стране причиной опасности было отсутствие законодательной базы, способной гарантировать защиту прав обманутых дольщиков 2018.

Но по мере обострения ситуации этот вопрос начал рассматриваться властями. С 01.04.2005 внедрен Федеральный Закон №214, призванный урегулировать взаимодействие дольщиков и застройщиков в правовом поле.

Однако этот закон смог решить проблему лишь частично.

Отрицательную роль в реализации прав обманутых дольщиков сыграл и тот факт, когда участники сделок находили обходные пути и дольщики снова оказывались вне защиты закона.

Проблема снова обрела масштабы в 2013-2014-годах. По различным данным, на этот период по стране насчитывалось более 120 000 обманутых дольщиков. Эти факты заставили Госдуму снова рассмотреть вопрос об ужесточении ответственности застройщиков.

Результатом обсуждения стали поправки в закон №214, состоящие из двух частей. Первый блок касался страховых компаний, участвующих в проектах долевого строительства. Теперь размер их собственного капитала должен быть не менее 1 миллиарда рублей вместо прежних 400 миллионов.

Также выдвигалось ряд требований к их финансовой устойчивости перед Центробанком.

Второй блок выдвигает более жесткие требований к застройщикам. Их собственные средства должны составлять более 5% от общей стоимости долевого проекта. Если это условие невыполнимо, то взнос поручителей вкупе с собственными средствами застройщика должен быть не менее 1 миллиарда рублей. По правилам нового закона, на рынке осталось 5 компаний из 19 действующих.

Также сначала 2016-года создана единая база данных для регистрации граждан, завершения «замороженных» проектов.

Что ожидать обманутым дольщикам в 2018 году?

Последние новости гласят, что в предстоящем году Правительство обещает свести количество пострадавших от недобросовестных застройщиков до нуля. Однако обманутые дольщики не питают особых иллюзий, так как ранее неоднократно были озвучены подобные обещания.

Тем не менее, защита прав обманутых дольщиков в 2018-году будет базироваться на следующих мерах:

• Еще в 2016-году властями инициирована идея о создании компенсационного фонда. Фонд должен был содействовать завершению строительства, если застройщик по объективным причинам не сможет выполнить свои обязательства перед дольщиками. Однако по причине отсутствия четкого механизма действия и критериев оценки платежеспособности застройщиков, запуск работы фонда отложен на вторую половину 2017-года. В настоящее время фонд уже работает и намерен продолжать активные действия в 2018-году;
• Законодательная власть намерена продолжать разрабатывать законы, ужесточающие ответственность застройщика. В частности, рассматривается возможность введения третьего лица – предположительно банковского учреждения. Третье лицо будет контролировать счета, на которых размещаются взносы дольщиков. Также банк может профинансировать застройщика, если тот окажется в трудном материальном положении;
• Рассматривается возможность минимизировать демпинг со стороны застройщиков. Известны случаи, когда компании в гонке за количеством дольщиков, предлагали необоснованно низкие цены. Это приводило к тому, что в итоге собранных средств оказалось недостаточно для достраивания объекта.

Несмотря на активную работу властей в этом направлении, долевое строительство остается рискованной мерой. Следует учитывать, что строительные компании также не застрахованы от экономических потрясений и банкротства. Доля риска минимизируется, но сохраняется.

Гражданам рекомендуется внимательно относиться к участию в различных проектах. В этих целях создан реестр недобросовестных строительных компаний, находящийся на специально созданном сайте.

Смотрите также видео о том, как не стать обманутым дольщиком:

Лучшие советы для обманутых дольщиков

Информация о квартирных аферах с каждым годом все чаще всплывает в СМИ. Что касается обманутых дольщиков, то это тоже не редкость.

«Недострой» и «долгострой», наверное, чаще можно наблюдать чем готовые объекты, куда реально заселились люди.

Участники должны знать, что их защищает государство и понимать свои права в борьбе с недобросовестным застройщиком, однако, самая первая помощь для них – это они сами.

Как люди попадают на удочку мошенников

Обманутыми участниками долевого строительства становятся в том случае, когда компания, взявшая на себя обязательства возвести дом в срок и передать долю объекта для получения на него права собственности, нарушает все договоренности, указанные в документах.

Случаи, когда чаще всего попадаются на такие уловки:

1. Заключение незаконных инвестиционных договоров. Закладывается фундамент, начинается строительство, дольщики исправно платят на протяжении 2-3 лет. Когда объект уже вот-вот будет готов, организация подает в суд о признании договоров недействительными. На данном этапе квартиры уже значительно дороже, а значит, компания-мошенник получает выгоду. Да, в суде они зачастую выигрывают, так как документы изначально составлены с той целью, чтобы их можно было оспорить. Дольщики в итоге могут рассчитывать только на возврат вложенных за прошедшие года средств.
2. Продажа квартир, которые не существуют вовсе. Имеется в виду, что дом возводится и даже ДДУ могут быть вполне законными, а вот недвижимость не получается, так как участок под строительство имеет абсолютно другое целевое назначение. В данной ситуации обман куда более серьезный, ведь вернуть вложенные средства практически невозможно, и такие здания просто сносятся.
3. Реализация жилплощади, предназначенной другим людям. Застройщик перепродает квартиры, отведенные органам муниципалитета, инвесторам. Подобное распределение происходит всегда, независимо от того, кто является строительной организацией. Доступ к подобной информации имеет только сам застройщик, инвестор и органы муниципальной власти. В итоге первые и вторые могут продавать то, что им реально не принадлежит.
4. Банкротство. Как бы закон ни защищал дольщиков, но у компании есть много вариантов, как, попадая под процедуру банкротства, их успешно вывести. Самая распространенная махинация – это передача полномочий другой организации. Она, естественно, не обязана отвечать перед участниками долевого строительства.
5. Долгострой. Застройщик затягивает со сдачей объекта, и недовольные дольщики требуют неустойку. Иногда они перестают бороться и просто отказываются от своих прав, совершают расторжение договора, возвращая себе уже внесенные средства. Учитывая, что приобреталась квартира на 20-30% дешевле, строительная компания остается в выигрыше и, спустя время, продает уже готовые, за высокую цену.

Махинаций, на самом деле, куда больше и распознать их становится сложнее, ведь недобросовестные дельцы уже знают, как уйти от ответственности.

Права участников

Первое и главное право дольщика – это свободный доступ к информации о возводимом объекте. Участникам долевого строительства должны быть предоставлены финансовые отчеты, которые помогут понять, справляется ли компания со взятыми на себя обязательствами.

В договоре, подписываемым обеими сторонами, дольщику, в первую очередь, необходимо обратить внимание на следующие пункты:

• Компенсация и возврат денег.
• Действия, в случае возникновения задержек со сдачей, то есть порядок взыскания неустойки.

Важно! Возможность получить хотя бы какую-то компенсацию, возможно, если ДДУ зарегистрирован в Росреестре. Это требование закона, который и защищает права дольщиков.

Самая распространенная ситуация – банкротство застройщика. В этом случае у участника также есть права и полномочия. Самое выгодное решение – это создание жилищно-строительного кооператива. Фактически вчерашние дольщики становятся застройщиками, которые будут контролировать процесс и сами же отвечать за сдачу объекта.

Что касается обмана, когда в эксплуатацию пытаются сдать откровенную халтуру, и квартира не отвечает заявленным критериям качества, то у членов ДУ также есть права. Они могут потребовать:

1. Устранить недочеты за счет строительной компании с выплатой возмещения.
2. Уменьшить стоимость договора, соразмерно понесенному ущербу в результате ухудшения качества недвижимости.
3. Если сорваны сроки, то участник имеет право требовать уплату неустойки.

С недавних пор были приняты поправки в законе, которые теперь дают больше преимуществ обманутым дольщикам, и пострадавшие лица вносятся в специальный реестр. Причем к таковым будут относить всех участников, застройщик которых затянул сроки сдачи более чем на 9 месяцев.

Как государство защищает дольщиков

Следует детальнее рассмотреть поправки к закону о долевом строительстве, и что они дают членам ДУ. Основное преимущество – это создание компенсационного фонда. В него каждый застройщик обязан отчислять 1,2% от стоимости возводимого объекта. За счет того, что объекты все же вводятся в эксплуатацию, сумма будет накапливаться.

В случае, если какая-то компания прогорит или обанкротится, дольщикам вернут деньги из этого фонда, или его ресурсами все же возведут жилье, тем самым исправив неисполнение обязательство недобросовестного застройщика. Процент, вероятно, будет меняться, но это не планируют делать чаще 1 раза в год.

Важно! Те новостройки, что не были сданы в эксплуатацию до 2017 года, не будут достраиваться за счет фонда. В этом случае защита прав дольщиков только в их руках.

Кроме того, поправки коснулись и требований к самим строительным организациям, в первую очередь – это касается собственных средств для обеспечения работы по возведению объекта, которых должно быть минимум 10% от общего объема.

Данные ужесточения помогут в борьбе с нерадивыми застройщиками, но при этом приведут к росту цен на строительном рынке, так как компании будут вынуждены «отбивать» те самые проценты. К тому же есть риск, что средства фонда начнут расходоваться не только по целевому назначению.

Законодательство

На данный момент основным является федеральный закон № 214, который вступил в силу в 2005 году, именно в него не так давно были внесены изменения. Участников ДУ могут заинтересовать следующие пункты:

1. Допустимая форма договора.
2. Регулировка отношений касательно привлечения средств для участия в долевом строительстве.
3. Регламентация вложения средств физическими лицами.
4. Порядок контроля деятельности застройщика.

Кроме того, регулирует правовые отношения в сфере долевого строительства:

• ФЗ № 161.
• ФЗ № 218.
• ФЗ № 127.

Взыскание неустойки с застройщика

Пеня – это денежная компенсация за невыполнение строительной компанией своих обязательств перед дольщиками. Для самого участника выгодно, чтобы размер возмещения был прописан в ДДУ.

Важно! Неустойка не может быть меньше оговоренной в законе суммы. Она составляет 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Пени начинают начисляться, когда нарушены сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Случается, что ввод дома в эксплуатацию происходит не по вине застройщика, а по независящим от него причинам. В таком случае, его право и обязанность за 60 дней до даты сдачи объекта, сообщить об этом члену ДУ. При этом дольщиков заставить согласиться или отказаться на такое условие, не могут.

Порядок взыскания

На данный момент по закону предусмотрено 2 варианты получения неустойки:

1. Досудебное решение.
2. Судебный иск.

В первом случае, предпринимается попытка мирного решения проблемы. В виде заказного письма строительной организации направляется уведомление. В нем выдвигается простое требование – выплатить неустойку.

Обязательно следует приложить расчеты, согласно сроку и ставке рефинансирования на момент обращения. А также указать пункт ДДУ, по которому, возможно, такое взыскание.

Дольщик может попросить о возмещении убытков, возникших из-за невозможности жить или сдавать в аренду недвижимость. Этот механизм решения выгоден для обеих сторон по ряду причин:

• Дольщик получает компенсацию без лишней волокиты.
• Застройщику не придется возмещать судебные издержки. Стоит заметить, что в большинстве случаев, при рассмотрении подобных дел, суд становится именно на сторону обманутого участника долевого строительства.

Бывают ситуации, когда застройщик не спешит в добровольном порядке оплачивать неустойку. В таком случае, можно смело подавать иск в суд. Кроме компенсации, дольщик вправе запросить и моральный ущерб, конечно, он, должен быть, четко обоснован и подкреплен фактами. Составление иска происходит согласно ст 311 и 312 ГК РФ.

Хотя в таких делах чаще всего выигрывает истец, запрашиваемую им сумму могут уменьшить до 50%, если найдутся основания. Как правило, застройщикам удается доказать, что не по их вине произошла просрочка.

Проблематично получить и моральный ущерб, поскольку сложно предоставить реальные факты страдания дольщика или членов его семьи от того, что квартиру им вовремя не дали.

Вывод

Обманутых участников в последние годы стало очень много, собственно с этим и связаны изменения в законе в сфере долевого строительства. Внесенные коррективы должны защитить права дольщиков и не оставить их без крыши над головой.

Что делать дольщикам обманутым застройщиком: куда можно обратиться и какие пути решения существуют

Несмотря на принятие нового федерального закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, усиление контроля властей за деятельностью фирм, осуществляющих строительство многоэтажек с привлечением капитала будущих приобретателей, проблема дольщиков в нашей стране стоит достаточно остро. Определимся, как не дать себя обмануть и что делать, если все-таки попались “на удочку” мошенников.

Серые схемы

Сегодня существует большое множество схем и форм заключения соглашений с участниками долевого строительства. Нерадивые застройщики используют их, чтобы избежать ответственности или в силу только им понятных причин в то время, как страдают приобретатели жилья.

Из наиболее популярных форм обмана, например, предварительная продажа квартиры.

Этот договор представляет собой первоначальный документ, который заключается лишь на этапе возведения многоэтажки, а после этого должна быть написана основная бумага. ГК в ст.

429 дает указание на необходимость одной из сторон позже проявить инициативу и отправить в адрес оппонента предложение на заключение основной бумаги.

Нередки случаи, когда в ответ на такое предложение следует тишина. А по сути, если документ не написан, то и последствий невыполнения обязательств не может быть применено никаких. Более того, если упустить окончание периода действия первой бумаги, и не заявить требований, то соглашение будет считаться расторгнутым.

Еще одним популярным способом привлечения инвесторов является продажа векселей. В этой ситуации, по логике, по завершению стройки покупатель жилья расплачивается векселем, приобретенным до этого у застройщика. Естественно, этого обмена может и не произойти, а защиты, как у дольщика, у такого приобретателя уже не будет.

Нарушение сроков

Оговоренные выше ситуации разрешаются совершенно иным путем, чем будет описываться ниже. Рассказанные варианты решения проблемы действительны только для инвесторов, заключивших договор долевого строительства.

Если у покупателя «долевки» существует ощущение, что дом не сдастся в срок, да и вообще, стройка уже не ведется, он может воспользоваться несколькими возможными решениями своей проблемы. А зависеть они будут от причин таких нарушений. Иными словами, для начала нужно разобраться является ли дольщик обманутым.

Временные трудности

Если многоэтажка активно возводилась, но на каком-то этапе строительство остановилось, то не следует обращаться сразу во все инстанции. Первое, что нужно сделать — отправить запрос в адрес второй стороны сделки с просьбой разъяснить причины остановки.

Нередки ситуации, когда заминка временная, связанная с погодными условиями, с особенностями возведения жилого дома на определенной почве и т.д.

Это можно сделать самостоятельно или собрать инициативную группу и от имени всех участников составить документ. Лучшим вариантом будет или принести ее в офис компании лично и попросить проставить печать и подпись у принимающего сотрудника на другом экземпляре документа, который останется у вас.

Или воспользоваться услугами Почты России и отправить его письмом, но обязательно с уведомлением, чтобы на руках был документ, подтверждающий получение бумаги, или если она не доставлена доказательство, того что офис не работает.

Существуют ситуации, когда на этапе получения разрешения на сдачу объекта в эксплуатацию у застройщика возникают сложности в связи с отказом органов власти.

В этой ситуации логичнее будет привлечь властей соответствующего региона к этой проблеме, чтобы выяснить носит ли отказ мотивированный характер или имеется момент бюрократических проволочек.

Так дольщики могут помочь не только себе в получении желанных метров, но и застройщику.

Нередки ситуации, когда сам продавец выступает в роли потерпевшего, наткнувшись на недобросовестных подрядчиков, не исполняющих сроки вовремя, или выполняющих работу с нарушениями. Существует вероятность, что в этот момент ведется судебная тяжба между ними и в результате решения дела строительство должно возобновиться.

Банкротство

Если в офисе никто не подходит к телефону, письма не доходят, и информации никакой не поступает, однозначно, что дело не во временных трудностях, но и тут есть два варианта.

Застройщик может быть признан банкротом. В этом случае, нужно обратиться к закону “О несостоятельности” и изучить возможные варианты поведения. Коротко они выглядят так.

Для того, чтобы наступили последствия банкротства, организация или любой кредитор должны обратиться в арбитражный суд для признания субъекта, невыполняющего в течение 3 месяцев обязательств, несостоятельным.

То есть, если вы писали, например, застройщику, просили расторгнуть договор и вернуть вложенные деньги или нашли сотрудников этой фирмы, которые не получали заработную плату, все месте или в отдельности можно заявиться с таким требованием.

Если об этом позаботился уже кто — то другой, то нужно определить проходил ли процесс с указанием на особую категорию банкрота и на какой стадии находится дело о признании застройщика банкротом.

Дело в том, что застройщикам посвящен отдельный параграф No 7 в 9 главе указанного выше закона и, соответственно, имеет свои особенности. Из этого следует, что кредиторы будут иметь дополнительные способы защиты своих прав, предусмотренные этим правовым актом и 214 ФЗ от 30.12.2004.

Если указаний на то, что рассматриваемый субъект принадлежит к особой категории не дано, то кредиторам стоит обратиться в государственный орган, регулирующий деятельность организаций, занимающихся долевым строительством и сообщить об этом упущении.

Очередность действий

Кроме того, этот процесс не одного дня. Сначала в отношении финансово-несостоятельного субъекта вводится наблюдение. Это самая первая стадия, о начале ее течения будет осуществлена публикация в СМИ, ответственных за извещение о постановлениях органов власти в регионе.

По правилам ст. 71 закона «О банкротстве», все желающие вернуть себе вложенное должны принимать участие в собраниях кредиторов и на первом из них заявить свои требования. Время ограничено тридцатью календарными днями для реализации такого права.

Если по результату наблюдения будет сделан вывод, что организация действительно не в состоянии отвечать по своим обязательствам, в отношении нее будет введен конкурсный этап.

С этого дня начинает действовать уже двухмесячный период для составления списка лиц, в адрес которых надлежит осуществить выплаты. Пропуск этого срока приведет к тому, что кредитор оказывается вне реестра. Соответственно, его требования будут удовлетворяться после того, как произведутся выплаты всем очередникам.

По практике средств бывает недостаточно даже чтобы заплатить всем, кто записался, а уж на тех, кто упустил время, денег не хватает почти в 100% случаев.

В этот период нужно заявиться в арбитражный суд и доказать свое право на получение выплат. То есть предоставить не только договор, но и справки, подтверждающие внесение денежных средств на счет должника. При включении в список нужно определиться с требованием.

Дольщики имеют право, как получить свои взносы обратно так же в денежной форме, так и настаивать на предоставлении жилого помещения. Законом предусмотрена возможность заменить позже одно пожелание другим, но на практике суды редко удовлетворяют такие замены.

Мошенничество

Если ситуация повернулась, пожалуй, самым худшим образом и застройщик пропал от слова «совсем». То результат борьбы за свои метры будет зависеть от возможности правоохранительных органов. Этот случай на языке уголовного права называется «мошенничеством». Куда жаловаться на застройщика?

В первую очередь, что сделать лучше, это объединиться пострадавшим, составить инициативную группу, которая будет представлять интересы всех участников, взаимодействовать с правоохранительными органами, властными структурами, возможно заключит договор с юридической фирмой.

Можно, конечно, действовать самостоятельно, но массовые обращения, как правило, имеют больше шансов получить желаемый результат. После объединения потребуется оповестить о своей проблеме все возможные структуры. Конечно обратиться в исполнительный орган, работающий с дольщиками, написать жалобу в Роспотребнадзор на застройщика.

Это государственный орган, в полномочия которого входит осуществление контроля и надзора за соответствием деятельности фирм нормам, в том числе Закону о защите прав потребителя. Так как взаимоотношения сторон по долевому строительству подпадают под действие этого НПА, то и подлежат контролю со сторону названой структуры.

Жалоба в прокуратуру на застройщика пишется с целью возбуждения дела и привлечения к ответственности организаторов фирмы. В регионах работают общественные организации, объединяющие людей с такой проблемой, у них, как правило, есть правовые возможности оказывать содействие, давать консультации.

Можно подать в суд на застройщика. Он должен будет выдать решение на получение денежных средств.

По закону потерпевшая сторона может требовать получение не только внесенных денег, но и убытков, которые пришлось нести в результате нарушения сроков, например, за съем другого жилья, а также штраф за нарушение обязательств.

Неустойка предусмотрена ст. 6 214-ФЗ в размере 1/150 ключевой ставки от цены договора за каждый день нарушения срока.

Этот показатель применяется с 2016 года вместо ставки рефинансирования, с 30 октября 2017 года ее размер установлен в размере 8,25%.

Способы защиты прав

Как защитить свои права на всех этапах участия в долевом строительстве.

Основные проблемы, с которыми могут столкнуться участники долевого строительства:

• затягивание сроков сдачи объекта;
• ненадлежащее качество произведенных работ;
• прекращение или приостановка строительства на неопределенный срок;
• банкротство либо ликвидация компании-застройщика;

Рассмотрим, что делать в каждом конкретном случае.

Затягивание сроков сдачи объекта

Если сроки затягиваются, но строительство продолжается, и дольщик не намерен разрывать договор долевого участия, он вправе требовать полагающуюся неустойку в размере 2/300 от действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки (2/300 – если дольщик – физическое лицо; 1/300 – для иных лиц). С 14 июня 2016 года ставка рефинансирования составляет 10,50%. Даже если в заключенном с застройщиком договоре прописан меньший размер неустойки, этот пункт не будет иметь юридической силы – ее сумма прописана в ФЗ № 214.

Ненадлежащее качество произведенных работ

Если застройщик выполнил работу с существенным нарушением норм строительства и безопасности, некачественно/в нарушении условий, которые были оговорены в договоре, дольщик имеет право потребовать исправления недоработок или же в одностороннем порядке выйти из договора и потребовать возврата денег. В последнем случае застройщик обязан вернуть сумму, которую передал ему дольщик в счет строительства, а также уплатить проценты на всю сумму в размере 1/300 или 2/300 ставки рефинансирования за весь период пользования средствами (то есть со дня внесения денег до дня их возврата).

Банкротство либо ликвидация компании-застройщика

В случае банкротства застройщика, если строительство дома завершено, дольщик вправе потребовать или возврата денежных средств, или передачи ему жилого помещения.

Если дом не завершен, дольщики могут обратиться в суд, чтобы тот признал его право собственности на часть незавершенного строительством объекта. Суд может как отказать в этом требовании, так и признать его (существуют прецеденты обоих вариантов).

Важный момент – в случае банкротства застройщика дольщики, желающие возврата денежных средств, относятся к кредиторам третьей очереди, то есть их требования будут удовлетворены только после выплат кредиторам первой и второй очереди (как то сотрудники, которым застройщик должен заработную плату, выходное пособие и т.д.).

Чтобы расторгнуть договор, согласно закону № 214 расторгающая сторона должна направить другой стороне уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, причем отправлять его следует по почте заказным письмом с описью вложения. Договор считается расторгнутым со дня направления уведомления. Денежные средства подлежат возврату в течение 10 дней с момента расторжения договора.

Для возврата денежных средств и получения неустойки/процентов следует подать застройщику письменную претензию. Если она не была удовлетворена, дольщик может обратиться с жалобой в суд.

Также следует подать документы для вступления в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Как это сделать, и кто может вступить в реестр, рассказывается в нашей статье «Критерии отнесения граждан к категории “обманутые дольщики”».

Кроме того, помните, что в регионах России действуют и собственные программы по защите прав дольщиков.

В их рамках могут выделяться денежные компенсации для пострадавших граждан, жилье для временного проживания, если затягиваются сроки сдачи объекта и т.д.

Столкнувшись с проблемами при долевом строительстве, обязательно уточните, какие меры поддержки оказывает “обманутым дольщикам” ваш регион.

Чтобы не пополнить ряды “обманутых дольщиков”, важно очень внимательно отнестись к выбору застройщика:

1. Убедиться, что он не входит в реестр проблемных застройщиков.
2. Изучить предыдущий опыт работы строительной компании и ее финансовое состояние.
3. Убедиться, что застройщик может предоставить все документы, указанные в пункте 2 статьи 20 ФЗ № 214:
4. учредительные документы,
5. свидетельство о государственной регистрации,
6. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе,
7. утвержденные годовые отчеты,
8. бухгалтерскую отчетность за три последних года,
9. аудиторское заключение за последний год деятельности.
10. Изучить проектную декларацию (на официальном сайте или, если такового нет, запросить ее у застройщика).
11. Изучить картотеку арбитражных дел на официальном сайте ВАС РФ, чтобы удостовериться, что застройщик не вовлечен в судебные разбирательства.
12. Также можно выяснить целевое назначение земельного участка, на котором будет возводиться дом. Для этого следует уточнить реквизиты документа, устанавливающего право застройщика на земельный участок (в проектной декларации) и обратиться в Росреестр за выпиской, в которой должно быть указано, что участок выдан под строительство многоквартирного дома.
13. И, конечно, со всем вниманием изучить подписываемый с застройщиком договор долевого участия. Застройщик может привлекать денежные средства только в трех случаях: на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участием в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах. Если строительная компания предлагает подписать договор бронирования квартиры, купли-продажи векселя, займа, предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого строительства, все это в данном случае фактически является “серой схемой” и нарушением закона.

Обманутые дольщики

На протяжении многих лет, рынок недвижимости был доступен для большинства граждан Российской Федерации. Люди имели возможность приобрести жилье по низким ценам, даже если речь шла о квартире в крупном городе.

Однако с течением времени цены на недвижимость росли, в то время как покупательная способность населения наоборот, падала.

На сегодняшний же день, дешевое жилье можно приобрести одним способом – инвестируя собственные деньги в строительство дома.

Термин «обманутый дольщик», появился после того как в силу вступил 214 ФЗ, позволяющий гражданам заключать договора долевого участия в строительстве. ДДУ давал возможность приобрести квартиру в новостройке еще на стадии котлована, по более низкой цене.

Таким образом, были возведены десятки жилищных комплексов, а тысячи семей обзавелись жильем. Однако не все застройщики добросовестно исполняли условия договора, зачастую пренебрегая страховкой или задерживая сроки сдачи объекта.

Халатность строительных компаний привела к возникновению «обманутых дольщиков» — граждан, чьи вложения были утрачены вследствие недобросовестной работы застройщика.

Риски при участии в долевом строительстве

Федеральный закон № 214 принятый в 2004 году, должен был стать гарантом защиты прав граждан участвующих в долевом строительстве. Однако, как и любой нормативно-правовой акт, он имел ряд существенных недостатков, которые впоследствии отразились на дольщиках.

Законом были предусмотрены способы защитить права участников долевого строительства — страхование, счета эскроу, банковское поручительство. На практике же все методы защиты оказались неэффективны. Основным риском выступало то что:

1. Страховые компании не могли в полном объеме возместить ущерб потерпевшим.
2. Банковское поручительство использовалось не на весь период строительства, а лишь на отдельные его этапы.
3. Большинство застройщиков не использовали счета эскроу.

Есть еще один важный момент. При банкротстве застройщика и введении конкурсного производства, имущество компании распределяется поочередно. В первой очереди состоят лица, здоровью или жизни которых был нанесен ущерб, вследствие неправомерных действий застройщика.

Вторыми в очереди находятся сотрудники компании, участвующие в строительстве объекта. И лишь только на 3 месте стоят частные инвесторы и сторонние структуры, финансирующие строительство (банки, компании).

Таким образом, становится понятно, что обманутые дольщики получат только часть средств затраченных на строительство, и это в лучшем случае.

Регистрация в реестре обманутых дольщиков

Граждане, вложившие средства в строительство и не получившие вовремя квартиру могут рассчитывать на включение в реестр обманутых дольщиков. Для постановки на учет, требуется соблюдение правил описанных в Приказе Министерства регионального развития РФ № 403. Дольщику необходимо соответствовать как минимум одному из следующих критериев:

• строительство проблемного объекта было приостановлено более 9 месяцев назад;
• стройка занимает больше времени, чем прописано по договору, принято решение о «заморозке» строительства;
• объект был сдан вовремя, однако дольщик там и не получил ключи от квартиры;
• изменения в проекте, дом не соответствует заявленным техническим характеристикам;
• строительная компания лишена прав собственности на земельный участок «под застройку»;
• гражданин имеет на руках решение суда, который признал его потерпевшим;
• в отношении застройщика было заведено уголовное дело, в ходе которого он был признан виновным и привлечен к ответственности;
• махинации при продаже квартиры (одновременная продажа 2 и более лицам);
• введено конкурсное производство в отношении застройщика, он признан банкротом или ликвидирован.

При соответствии одному из перечисленных требований, гражданин имеет право составить заявление на регистрацию в реестре обманутых дольщиков. При себе необходимо иметь:

• документ удостоверяющий личность (паспорт гражданина РФ);
• оригинал и нотариально заверенную копию договора долевого участия в строительстве;
• квитанцию или иной документ, подтверждающий оплату;
• заявление.

При подаче заявления, необходимо указывать подлинную информацию. В противном случае, гражданин лишится статуса обманутого дольщика и будет исключен из реестра.

Другие методы борьбы для обманутых дольщиков

Помимо регистрации в реестре, граждане, заключившие ДДУ во втором полугодии 2017, имеют право обращаться в компенсационный фонд долевого строительства. Фонд – организация, имеющая 2 основные цели: защита прав дольщиков и завершение проблемных объектов.

Кроме государственной поддержки, дольщики обязаны знать свои права и обязанности застройщика:

1. Сдача объекта. Застройщик ответственен за нарушение сроков предусмотренных в договоре. За каждый день просрочки, налагается штраф в размере 1150 ставки рефинансирования (7,75%) от цены договора. В случае отказа от уплаты и мирного урегулирования вопроса, стоит немедленно обращаться в суд.
2. Расторжение договора. При несоблюдении строительной компанией условий договора, дольщик вправе расторгнуть соглашение в одностороннем или судебном порядке. Участнику возвращаются финансы, уплаченные по ДДУ, предусмотрена компенсация неустойки.
3. Банкротство. Кроме регистрации в реестре обманутых дольщиков, необходимо подавать заявление о включении в реестр требований кредиторов. Если объект не введен в эксплуатацию, потребовать передать жилое помещение в собственность.
4. Государственные гарантии. На данный момент, фонд долевого строительства – основная гарантия государства. Организация жестко следит за деятельностью участников рынка, а в случае проблем, имеет финансовые возможности для завершения строительства проблемного объекта или денежных компенсаций дольщикам.

Также стоит упомянуть, что на данный момент Минстрой и Правительство РФ работают над принятием законопроекта о создании единой информационной базы застройщиков. База данных будет содержать информацию о деятельности строительных компаний, их финансовом состоянии, положении на рынке, что даст дополнительные возможности для защиты прав обманутых дольщиков.

Источник: xn—-7sbgb2ddh.xn--p1ai