Как завышают цену на строительство

Строительство дома не только очень хлопотное дело, но и затратное. Заранее просчитать все нюансы и предполагаемые траты сложно без помощи специалистов, но как узнать, можно ли им доверять, и не захотят ли они “нагреть руки” на неопытном и доверчивом клиенте?

Наша статья поможет вам узнать, как распознать, что цена строительства дома не завышена и выявить возможное мошенничество.

Составление сметы на строительство

Смета – это основной документ, по которому можно точно определить, во что обойдется строительство дома и контролировать каждое вложение средств на всех этапах работы.Застройщику крайне трудно самому подготовить такой документ, да и не каждой строительной фирме это по плечу. В крупных компаниях есть специальные отделы, где специалисты составляют сметы, но и они должны быть в курсе всех изменений стоимости материалов на строительном рынке, знать, какие из них взаимозаменяемые, чтобы сократить расходы, если клиента не устраивает рассчитанная сумма.

Чем грозит занижение или завышение цены? Как правильно это сделать?

При составлении этого документа, который является частью строительного договора, учитываются два вида затрат:

• На все материалы, а если дом строится под ключ, то и на дизайн фасада, интерьера и мебель.
• На все виды работ.

При этом обязана провестись подробная проработка всех организационных и технических вопросов, например:

• вычисление объема работы;
• определение сроков;
• обсуждение, какие технологии будут применяться при строительстве дома;
• количество необходимых материалов;
• количество рабочих, которые будут задействованы на том или ином этапе стройки;
• обсуждение, какими частями будет проходить финансирование объекта.

Важно помнить: смета дает возможность контролировать качество и сроки выполняемых работ, поэтому ее составление – это гарантия того, что все идет по плану и превышения заложенной в нее суммы не предвидится.При этом не стоит забывать, что заказчик имеет право вносить в нее дополнения, например, выбрать более дорогие материалы, если его не устроили предложенные исполнителем, или наоборот. На каждый этап работы можно составить отдельную смету, например, на строительство фундамента и коробки – одну, на проведение всех коммуникаций – другую, на декор и обустройство дом – третью.

Что такое некорректная смета

Случается так, что смета составляется подрядчиком некорректно, и заметить это можно только внимательно изучив ее пункты. Различается 2 вида неправильно составленной сметы:

1. Внутренний – в документе присутствуют лишние пункты или неправильно указаны цифры, например, завышен объем работ.
2. Внешний вид – в смете не отображаются реальные факты, например, в ней указаны одни стройматериалы, а на самом деле используются другие, более дешевые.

Чтобы распознать обман, клиенту придется контролировать все этапы составления сметы и расходования денег, иначе строительство может оказаться “черной дырой”, съедающей финансы под отговорку “мы не виноваты, что цены растут”.

Корректирование сметы

Чтобы быть уверенным, что цена строительства дома не завышена, лучше принять заранее некоторые меры предосторожности:

• Настаивайте на составлении отдельной сметы на каждый вид работы и необходимые для этого расходные материалы. Чем более тщательно расписаны все детали, тем сложнее будет вставить в них лишние цифры или пункты. Это требует времени, но оно того стоит. Застройщики часто пользуются тем, что у клиента попусту нет желания проверять каждый пункт с калькулятором в руках, поэтому приписывают лишнее.
• Избегайте составления расчетов с указанием расхода материалов на м2 и их стоимость. В таком количестве цифр можно запутаться.
• Нельзя допускать, чтобы расходы на материалы и работу были приплюсованы и шли одним пунктом. Это явный признак того, что исполнитель хочет увеличить счет.
• Следите, чтобы в смете не было пунктов “прочее”, “непредвиденные расходы”, “дополнительные вложения”. Смета – это документ, указывающий окончательную сумму расходов, поэтому ничего непредвиденного в нем быть не должно. В эти пункты можно вписать немалые цифры, которые неискушенный клиент может принять, как обязательные траты, так как в жизни случается все. Чтобы этого не было, застройщик должен заранее все просчитать, а если что-то не было учтено, тогда он должен финансировать это со своего кармана.
• Заранее узнайте, какие виды работ будут проводиться на строительстве дома , чтобы в смете не появились графы с несуществующими людьми и выполняемыми ими действиями.

Лучше провести эту работу, стоя “над головой“ у застройщика, чем позже понять, что вас элементарно “кинули”.

Важно помнить: в рекламах, предлагающих строительство дома по привлекательной цене, наверняка, цена уже завышена на 30%, что никого не удивляет. Хуже, если позже выясняется, что завышение превышает 45- 50%. Никогда не доверяйте тем, кто предлагает сделать быстро расчеты. Строительство дома – это большой объем работ, которые нужно тщательно просчитать, чтобы он не стал убыточным.Поэтому лучше более тщательно выбирать подрядчика, который сразу предоставляет расценки на все свои услуги и виды работ .

Проверка стоимости материалов

Составление сметы на стройматериал – самый верный способ обмануть клиента, который в этом мало что понимает, поэтому при проверке этого пункта необходимо быть очень внимательным. Застройщики заранее завышают стоимость, оправдываясь, если их поймали на этих махинациях, что вдруг цены поднимутся, как потом выкручиваться.Исполнители рассчитывают на то, что клиент вряд ли станет считать, какое на самом деле необходимо количество гаек, саморезов и другой мелочи, да и на песке и цементе можно значительно приписать килограммы.Поэтому клиенту стоит узнать среднюю стоимость материалов на строительных рынках, что сделать несложно, имея под рукой интернет. Кроме того, смета, расписанная подробно, не позволит вносить дополнения и что-либо приписывать.

Когда все работы завершены, клиенту стоит не вздохнуть с облегчением, а взять расчетный документ в руки и пройтись по дому, чтобы проверить, сколько выключателей и розеток на самом деле установлено, какая проведена сантехника, не заменена ли она на более дешевую и другие нюансы.В случае обнаружения несоответствия в цифрах, заказчик имеет право требовать возврата денег за лишние затраты. Но, как чаще всего бывает, окончание строительства – это огромное облегчение и клиент рад, что все уже позади. Именно на это и рассчитывают “не чистые на руку” застройщики.

Самостоятельная проверка сметы

Прежде всего, при проверке расчетного документа на строительство дома, следует проверить, нет ли в них подозрительных пунктов, как говориться ни о чем. То есть на непредвиденные расходы и остальное. Как уже упоминалось выше, если в смете объединены стоимость материалов и оплата работы, то ее лучше вообще не принимать и не подписывать.Часто подрядчики говорят доверчивым клиентам, что так делают все и всегда. Это неправда. Каждый пункт должен прозрачно указывать конкретные суммы, и на что они идут.

К сожалению, даже если подрядчик под давлением и уберет сомнительные пункты, это еще не значит, что в смете нет обмана. Стоимость материалов – это первое, на чем зарабатывают нечестные строители. Даже имея на руках прайс, клиент не знает точно, сколько стоит их доставка, да и проверить каждый килограмм или штуку расходного материала очень сложно.То же касается цифр, например, мешок цемента может стоить 16.9$, а в графе сметы будет стоять 17.9$, что можно запросто пропустить. Это реальность, но ее можно изменить, если не пожалеть на это времени, сесть с калькулятором в руках и каждый пункт тщательно пересчитать.

Для тех заказчиков, у которых время – деньги, существует возможность заказать специальную экспертизу. Ее проведут специалисты, которые хорошо знают, как составлять сметы и все их “подводные камни”. Это будет стоить денег, но обойдется в разы дешевле, чем обман застройщика.Клиенты часто сами виноваты, что позволяют себя обманывать, поэтому просто будьте внимательными и требовательными. Увидев, что заказчик придирается по каждому пункту сметы, подрядчик побоится вносить в нее лишние цифры.

Как распознать мошенника и честного подрядчика

Часто приглашение экспертов для проверки сметы заканчивается поисками более честного и добросовестного подрядчика, но следует так же уметь самостоятельно пересчитать все ее пункты.

Чтобы понять, мошенник подрядчик или нет, следует знать некоторые нюансы:

• Завышение стоимости каких-либо работ или стройматериалов не всегда являются фактом мошенничества. Бывает так, что в процессе строительства выясняется, что для прочности конструкции требуются какие-то дополнительные усилители, или что грунт “повел” себя непредсказуемо, поэтому потребуются более дорогие материалы, чем те, что были заявлены в документе. А вот обнаружение в ней работ, которые не нужны, это – обман.

• Так как у заказчика цель – построить дом мечты по наиболее низкой цене, экономя буквально на всем, а у подрядчика – как можно больше “раздуть” бюджет, то золотую середину в этом конфликте интересов бывает трудно найти. Следует слушать, что говорит застройщик, но проверять его слова. Так можно найти необходимый компромисс.
• Честным отношением к клиенту будет считаться правдивая информация о том, что фирма специально слегка завысила цену на стоимость работ, снизив ее при этом на цене стройматериалов. Уважающая свою репутацию компания не скрывает, что закупает все необходимое от производителя или по оптовым ценам на рынке, которые отличаются от розничных на 20% и более.
• Часто подрядчики специально занижают свои расценки на выполнение работ, чтобы привлечь клиентов и даже делают скидку при большом объеме работ. Выглядит это очень привлекательно, заказчик видит, что цены у этой фирмы действительно ниже, чем у других и “покупается”. Подрядчик при этом не врет, он действительно указывает в смете ту стоимость работ, как и обещал, но сам объем увеличивает в десятки раз, на что клиент уже не обращает внимания.
• Одним из способов завышения расценок на проведение работ является увеличение сумм отдельных индексов и тарифов, транспортных и складских расходов, различных нормативов и других видов ставок, в которых клиент не разбирается.
• Самый наглый и грубый способ обмана – это арифметические ошибки, которые можно списать на случайность, но которые клиенты никогда не проверяют лично.

Чтобы не быть обманутым, следует дружить с калькулятором и доверять только солидным фирмам с хорошей репутацией, которые работают на строительном рынке более 3 лет. Найти информацию в интернете о выбранной компании сегодня легко. Особое внимание нужно уделять сотрудникам, которые ее представляют и отзывам клиентов.

Онлайн калькулятор и реальная стоимость

Сегодня пользователи интернета могут не только выбрать онлайн дом своей мечты или создать его в специальном конструкторе, но и рассчитать его приблизительную стоимость (акцент здесь на слове “приблизительную”).

Наивно полагать, что в подобной программе заложены все колебания цен на рынке стройматериалов и строительных работ, но если полученную сумму в долларах умножить на 2, а еще лучше на 3, то это и будет цифра приблизительно похожая на реальные затраты. Это поможет соотнести предполагаемые затраты с той суммой, которую вы готовы вложить в свою мечту.

С онлайн калькулятором можно:

• Вычислить, во сколько обойдется постройка простого двухэтажного дома или с мансардой. Если вы желаете построить здание сложной архитектурной формы, то рассчитать его стоимость с помощью программы не удастся.
• Можно внести данные, по какой технологии будет строиться дом, что позволит сравнить цены при разных подходах при его возведении.
• Указав количество стройматериалов, вычислить приблизительную сумму на их закупку.
• Получить общую картинку всех затрат – на работу, материалы и возведение коробки.

Полученные результаты могут быть более точными, если предварительно просмотреть цены у розничных и оптовых продавцов стройматериалов в вашем городе. С этими данными можно обращаться к подрядчику для составления сметы на строительство дома.Естественно, что цифры не будут совпадать, но при этом клиент может задавать вопросы, почему они расходятся. Так можно более плодотворно сотрудничать с застройщиком и избежать возможного мошенничества и искусственного завышения цен на строительство дома.

Источник: innstroy.ru

Новые хитрые схемы повышения цены для заказчика строительства (Антонов К.)

Строительная сфера всегда считалась одной из самых прибыльных, а потому и одной из самых опасных. И дело заключается не только в конкуренции, но и в высоком риске оказаться втянутым в аферу мошенников. Хотя современные мошенники изобрели массу способов, при которых клиент, он же жертва, получает желаемое, но цена при этом оказывается выше в несколько раз. Таким образом, обвинить исполнителя, а тем более вернуть свои деньги, практически невозможно — заказ он выполнил.

«РАЗВОД» N 1

Этот «развод» (а по-другому это и не назовешь) всегда пользовался особой популярностью, и касается он сметы. При составлении сметы недобросовестный подрядчик, скорее всего, завысит цены на материалы и оборудование, надеясь на то, что заказчик попросту не станет вникать в такие моменты. К тому же большинство заказчиков не относятся к категории крупных, вообще мало что понимают в составлении смет. Именно поэтому они часто переплачивают там, где более опытные смогут обойтись минимальными затратами.
Итак, банальный «развод» на завышении цены на стройматериалы в смете легко раскрыть и предупредить. Достаточно изучить расценки на строительном рынке прежде, чем приступить к рассмотрению сметы. Понятно, что цены у всех поставщиков будут разными, но отталкиваться следует от минимальной. Объясняется такой принцип просто: практически все подрядчики имеют своих постоянных поставщиков, которые делают для них огромные скидки на материалы. На рынке же цены представлены максимальные, то есть с самой высокой накруткой.

«РАЗВОД» N 2

Эта мошенническая схема рассчитана на самых легкомысленных заказчиков. Заключается она в неправильных расчетах. То есть цены на материалы, услуги и оборудование в смете указаны верно, но вот общие суммы заметно завышены. Проверить это можно на месте — калькулятор легко найдет ошибку. Для самых ленивых есть метод проще и надежнее: отсканировать смету и перевести ее в формат Excel.

Сделать это можно с помощью простой программы Finereader и самого банального сканера. Excel самостоятельно сложит все суммы и подведет итог. Здесь главное — проконтролировать правильность расположения значений.

«РАЗВОД» N 3

Этим методом пользуются уже более опытные подрядчики, которые привыкли к отечественной бюрократии. Суть его заключается в том, что на каждом этапе строительства у них возникает потребность подписать ту или иную бумажку в какой-нибудь инстанции, приобрести те или иные материалы, так как для данного типа местности его использование просто необходимо, и т.д. иными словами, на протяжении всего строительства нужны дополнительные вливания, которые не прописаны в смете.
Опытные заказчики быстро пресекают такие методы, ведь, по большому счету, если у подрядчика возникла необходимость в дополнительных средствах, значит, что он учел не все расходы в смете. А это, уж извините, проблема подрядчика, но никак не заказчика.
Как пресечь эту бесконечную вереницу незапланированных расходов? В первую очередь важно внимательно изучить смету. Здесь должны быть указаны все возможные затраты. Более того, отдельным пунктом должны быть прописаны суммы, которые могут понадобиться в ходе строительства. Этот раздел чаще всего обозначают как «прочее».

То есть в конце сметы добавляются пункт «прочее» и сумма, которая предварительно оговаривается подрядчиком и заказчиком. При этом подрядчик должен объяснить, на какие нужды могут пригодиться дополнительные средства.
Важно знать, что в смете учитываются три составляющих любого строительства:
— материалы;
— работа;
— аренда техники и транспорта.
Вот небольшой пример составления сметы на строительство жилого дома.
1. Земляные работы. Понятно, что перед началом строительства необходимо подготовить котлован. Для этого нужны техника и транспорт. Это значит, что в этом разделе будут учитываться только работа и аренда техники.
2. Фундамент. В данном разделе могут учитываться абсолютно все параметры: материалы, работы, транспорт. Под транспортом здесь понимается доставка материалов на объект. Из материалов необходимо будет приобрести арматуру, цемент, песок, щебень. При расчете учитывается площадь работ, а в смете все этапы возведения фундамента указываются в хронометрическом порядке, то есть:
— доставка арматуры и материалов;
— отсыпка щебеночно-песчаной подушки;
— бетонирование фундамента.
Затем указывается стоимость материалов и итоговая стоимость всего этапа.
3. Возведение стен.
4. Возведение кровли.
5. Отделочные работы.
Три последних этапа по оформлению в смете практически не отличаются от раздела «фундамент».
Заключительным разделом в смете должен быть раздел «прочее». В него входят все моменты, которые не относятся к предыдущим этапам и в то же время могут принять в них участие. Вот пример: в разделе «прочее» может быть указана аренда той или иной техники, которая позволит повысить качество работ, если на то возникнет потребность.
Теперь, когда неопытные заказчики получили общее представление о составлении сметы и поняли, что проверить ее самостоятельно не так-то сложно, следует уточнить еще одну важную деталь — договор. Именно договор является юридическим документом, который должен гарантировать защиту интересов обеих сторон. Если договор составлен неправильно, то никакая смета не сможет выступить доказательством обмана со стороны подрядчика.
Но прежде чем приступить к рассмотрению договора, вернемся к «разводу» N 3 — дополнительные вливания на каждом этапе. Так вот, избежать обмана в этом плане просто: достаточно в договоре прописать пункт о том, что подрядчик обязуется уложиться в тот размер финансового обеспечения, который прописан в смете, подрядчик не имеет права требовать дополнительного финансирования, а любые дополнительные расходы, не прописанные в смете, должны нестись именно подрядчиком. Понятно, что при таком договоре подрядчик постарается учесть все возможные и невозможные расходы в смете, поэтому при изучении сметы важно убедиться, что здесь не указаны такие пункты, как «доставка пиццы» или «массаж строителям».

ДОГОВОР

СРОК ДОГОВОРА

В ст. 708 Гражданского кодекса РФ сказано, что договор подряда должен содержать точные даты начала и окончания работ. Кроме этого договор может содержать информацию о промежуточных датах, то есть датах завершения каждого этапа строительства. Опытные заказчики утверждают, что наличие условий о промежуточных сроках строительства дает больше уверенности в честности подрядчика. Более того, такая информация позволяет корректировать и другой пункт договора — суммы, если стороны договариваются о поэтапном финансировании.

СТОИМОСТЬ СОГЛАШЕНИЯ

Как это ни парадоксально, но согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ в договоре подряда могут не указываться суммы — здесь достаточно указать, что работа выполняется по среднерыночным расценкам. На этом факторе многие подрядчики и пытаются заработать лишнюю копейку. Однако профессионалы в строительной сфере рекомендуют все-таки уделить стоимости отдельный пункт и прописать фиксированные суммы.
В случае если стороны не оговаривают стоимости в договоре, заказчик может столкнуться с такой проблемой, как инфляция или даже «лжеинфляция». Об этом стоит рассказать подробнее.
Итак, заказчик заключает соглашение с подрядчиком на строительство дома. В договоре не прописываются суммы, но указывается то, что работы выполняются по среднерыночным ценам, а оплата производится поэтапно. Подрядчик закупает материалы, оборудование, нанимает технику, выполняет первый этап работ. По окончании этого этапа в стране происходит повышение цен.

Даже при небольшой инфляции стоимость крупной партии стройматериалов поднимется на существенную сумму. Грубо говоря, при стоимости материалов 1 000 000 руб. и инфляции в 2% переплата для заказчика составит 20 000 рублей. Но при этом подрядчик оплатил материалы до инфляции. Таким образом, уже на первом этапе заказчик рискует стать обманутым.
Как этого избежать? Здесь существует несколько вариантов:
1. Прописать сроки закупки материалов. В этом случае достаточно будет уточнить стоимость материалов на момент приобретения и произвести общий расчет.
2. Потребовать от подрядчика чеки и квитанции на стройматериалы. Но и здесь у подрядчика существуют свои варианты обмана, поэтому рассчитывать на стопроцентную гарантию честности в данном случае не стоит.
3. Прописать точную стоимость материалов. В этом случае материалы должны будут закупаться сразу же после заключения договора. Если же время будет упущено, но потери понесет опять же заказчик.
В общем-то, заказчик может проявить активность и проконтролировать все этапы расходования средств, но не все подрядчики допускают такое. Здесь действует негласный закон «каждому свое», согласно которому заказчик не должен вмешиваться в процесс исполнения договора.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Еще один аспект, на котором заказчик рискует оказаться обманутым. Дело в том, что в ходе строительства возможно нанесение ущерба третьим лицам. А это значит, что кому-то из сторон соглашения придется возмещать эти убытки. Вопрос: кому именно и на каких условиях? Об этом также следует договориться письменно и включить этот пункт в договор.
Второй аспект, на котором подрядчики могут увеличить размер финансирования, — невыполнение условий договора. Вот пример: в договоре прописаны даты оплаты работ, и в случае, если заказчик вовремя не произвел эту оплату, подрядчик имеет право заявить о нарушении договора. А это означает дополнительные убытки для заказчика. Понятно, что избежать этого можно просто проявив ответственность и выполняя условия договора, но всегда есть место для форс-мажора. Именно поэтому даты следует прописывать с возможными отклонениями на 1 — 2 дня.
Однако подрядчик здесь может понести убытки. К примеру, если в договоре прописаны даты предоставления отчетности о расходовании средств, а подрядчик не выполнил это условие, то заказчик вполне может потребовать от него выплату процентов за пользование чужими средствами.
Важно помнить, что в договоре должны быть прописаны условия возмещения убытков, такие как размер, сроки и проч. Если в соглашении не указана ответственность за пользование чужими денежными средствами, то ни одна из сторон не выплатит этот ущерб.

СПОРЫ В СУДАХ

Нарушения в договоре или в смете не всегда гарантируют положительный исход судебного разбирательства для той или иной стороны соглашения. Часто случается так, что дело и вовсе не доходит до суда, так как следственные органы просто не усматривают нарушения или считают его ничтожным и укладывающимся в рамки погрешности. А на деле заказчик несет существенные убытки.
Вот несколько наиболее частых оснований для судебных разбирательств.
1. Обнаружение недочетов на каком-либо этапе заказчиком. Это основание чаще всего встречается в судебной практике. Обратился заказчик к недобросовестному и непрофессиональному подрядчику и уже спустя короткое время убедился, что возвести дом, соответствующий всем требованиям, подрядчик просто не сможет.

В этом случае заказчик имеет право подать иск о расторжении договора и взыскании с подрядчика компенсации за причиненный ущерб. К причиненному ущербу он может отнести все дальнейшие затраты, которые он понесет при устранении недочетов. Более того, заказчик может потребовать возмещения тех затрат, которые он понес при работе с недобросовестным подрядчиком. К примеру, если заказчик оплачивал проживание и пропитание строительной бригады, то он может представить суду все платежные документы, относящиеся к этой статье, и потребовать их возмещения с подрядчика.
2. Отсутствие дат начала и окончания работ в договоре. Такой договор в суде попросту признается недействительным, то есть фактически его не существует. В большинстве случаев такие договоры появляются в зале суда по причине отказа заказчика оплачивать выполненную работу. Но даже при отсутствии договора работа должна быть оплачена, и подрядчик легко получает свои деньги через суд, предоставив последнему все платежные документы и смету.
3. Еще одна из частых причин судебных разбирательств между подрядчиком и заказчиком — это отказ заказчика в составлении акта приемки. То есть подрядчик выполнил свою работу, но заказчик не принимает ее. В этом случае подрядчик направляет заказчику заполненный акт по почте. На этом дело может быть закончено, но чаще всего заказчик обращается в суд для оспаривания этого акта. Причин для этого может быть несколько:
— несоответствие готового объекта требованиям заказчика;
— наличие недочетов и дефектов;
— невыполнение сроков договора.
Решение суда в данном случае зависит от прописанных условий договора и фактического результата.
4. Увеличение стоимости работ и материалов. Если подрядчик потребовал увеличения финансирования, то заказчик имеет полное право приостановить выполнение своих обязательств и подать иск в суд. В этом случае суд рассмотрит причины увеличения стоимости, и если они обоснованы, то вынесет решение о правомерности действий подрядчика. Если же эти причины надуманны, то заказчик имеет право расторгнуть договор и потребовать компенсации убытков от подрядчика.
Вот основные ситуации, которые часто встречаются в судебной практике. Но их можно избежать, если с большой ответственностью отнестись к составлению договора и проверке сметы. Однако если подрядчик не отличается честностью, то никакой договор не спасет заказчика от лишних проблем и расходов, ведь в каждом законе можно найти лазейку для мошенника.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Источник: lexandbusiness.ru

Завышение стоимости
квартиры при ипотеке
в 2021г.

Завышение стоимости квартиры
для ипотеки
в 2021 году. Какие
риски для покупателя и продавца?
Завышение стоимости
квартиры в ипотечном
договоре. Какой порядок
сделки, документы
и банки.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

При покупке квартиры в ипотеку есть много важных нюансов, требующих особого внимания. Один из них — первоначальный взнос.

Одни покупатели пытаются честно на него накопить, другие — собираются взять потребительский кредит, не отдавая себе отчета, какую сумму придется ежемесячно отдавать, а кто-то ищет лазейки. Например, просит собственника недвижимости завысить цену приобретаемой квартиры.

Схема несложная: сумму в договоре нужно увеличить на размер первоначального взноса, который является условием предоставления банком кредита. Эту сумму покупатели якобы передадут продавцу. А оставшуюся по договору (то есть реальную) стоимость квартиры перечислит уже банк после регистрации сделки. Законно ли это и чем рискуют стороны в данной схеме? Давайте разбираться.

Зачем завышать стоимость квартиры собственнику?

Оформив ипотеку с завышением цены, покупатель кажется себе неуловимым гением: и первоначальный взнос не выплатил из своего кармана, и квартиру приобрел. Но при этом риски заключения такого договора купли-продажи велики.

Какие риски при завышении стоимости квартиры?

Покупатель в этой сделке выиграет, скорее всего, при любом раскладе. А вот продавец может попасть в неприятные ситуации. Вот основные риски.

Как правило, еще до подписания договора купли-продажи составляется предварительный договор. В соответствии с ним стороны обязуются заключить в будущем основную сделку. Это делается для того, чтобы стороны не могли передумать продавать или покупать конкретный объект недвижимости, а если такой эксцесс все же произойдет, то предусмотреть в договоре санкцию или обратиться в суд за компенсацией.

Представьте ситуацию: вы связаны предварительным договором, в котором говорится, что покупатель передал вам часть денег за квартиру, что, конечно, не так. Банк дает лишь 80% от суммы, в которую квартиру оценивают эксперты.

Если данные оценщиков и данные в договоре будут сильно отличаться, то банк может отказать в предоставлении кредита. Неприятный сценарий, не правда ли?

При стандартном подписании договора покупатель становится новым собственником квартиры, а продавец получает оплату. Однако, если сделка заключена с нарушением закона и признана недействительной, то деньги придется возвращать. Квартиру, конечно, тоже вернут, но продавцу придется отдать, не ту сумму, которую он реально получил, а ту, что указана в договоре. То есть завышенную на размер первоначального взноса.

Для уменьшения этого риска покупатель, вероятно, предложит дать расписку на разницу завышения стоимости: якобы эта сумма обратно им уже получена.

Вы слышали о минимальном сроке владения жильем для продажи его без налога и декларации? Срок может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда было приобретено жилье. Если период меньше, то в соответствии с Налоговым Кодексом вам придется оплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в размере 13%, причем с суммы, написанной в договоре, а не с реально полученного вами дохода.

Формально такие сделки классифицируются как мошенничество (а это уголовное наказуемое деяние), а значит одним лишь штрафом может не обойтись. Предоставляя в банк заведомо недостоверные сведения, собственник выступает соучастником преступления. Соучастие — тоже преступление. А вы ведь даже не знаете этих людей! Вы понятия не имеете, собираются ли они платить по кредиту или, может быть, им эта хитрая схема нужна для каких-то других целей.

Заработать хотят все. На завышение стоимости квартир работает целая индустрия оценщиков, покупатели стремятся заплатить меньше, а вы годами ждете клиентов на свою квартиру. При этом очень важно сохранить трезвый рассудок и не стать соучастником в этом противоестественном круговороте сделок.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

Источник: domrfbank.ru

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Оформление ипотеки с завышением стоимости квартиры – достаточно распространенное явление. Схема, с помощью которой заемщик избегает выплаты предварительного взноса, кажется привлекательной, т. к. дает возможность оформить жилищный кредит на более легких условиях. Но есть у этой процедуры и подводные камни. Рассмотрим, как оформляется ипотека с завышением без первоначального взноса, как сделать эту процедуру безопасной, какую выгоду может получить заемщик, риски покупателя и продавца.

Какой бывает стоимость квартиры

Размер ипотеки напрямую зависит от стоимости жилья, которое планирует приобрести потенциальный заемщик. Цена недвижимости бывает нескольких видов:

• рыночная,
• потребительская,
• кадастровая и пр.

Если речь идет об ипотеке, банк, в который обратился клиент, учитывает именно рыночную стоимость жилья. От нее будет зависеть и размер кредита. Банк должен быть уверен, что сможет без затруднений реализовать залоговое имущество, если заемщик не выполнит своих долговых обязательств и обремененная недвижимость перейдет в собственность кредитора.

Чтобы получить ипотеку на выгодных условиях, некоторые клиенты договариваются с продавцом жилья о завышении цены на квартиру.

Обратите внимание. Если стоимость недвижимости, которую приобретает заемщик, отличается от среднерыночной более чем на 20%, это может вызвать у банка подозрение и привести к отказу в ипотеке.

Для чего банку нужен первоначальный взнос

Программы жилищного кредитования различных банков предусматривают выплату первоначального взноса. Его размер, как правило, составляет 10−20 процентов от рыночной цены недвижимости. Если учитывать стоимость даже небольших квартир в регионах, эта сумма редко бывает ниже 200−300 тысяч рублей. Многие заемщики стремятся избежать выплаты первоначального взноса. Далеко не все граждане готовы разом расстаться со своими накоплениями.

Банки, напротив, делают выплату первоначального взноса обязательным условием ипотеки. Если на счет продавца уже внесена крупная сумма, а квартира остается в залоге у банка вплоть до закрытия жилищного кредита, клиент вряд ли захочет терять недвижимость. Таким образом, первоначальный взнос минимизирует риски невыполнения долговых обязательств со стороны заемщика.

Обратите внимание. Существует миф, что платежная дисциплина заемщика снижается в том случае, если первоначальный взнос по ипотеке был менее 20%. Практика показывает, что своевременное погашение долга зависит от личной ответственности клиента. Размер первого платежа не влияет на риск невозврата, поэтому при одобрении заявки банки ориентируются в том числе на состояние кредитной истории заемщика.

Оценка квартиры

Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.

Важно знать! Некоторые финансовые организации работают только с аккредитованными оценщиками, и для получения ипотеки клиент должен обратиться к услугам одной из них. Чтобы не ошибиться, клиенту следует предварительно узнать информацию у сотрудника или на официальном сайте.

Процедура оценки подразумевает комплексный подход. При определении рыночной стоимости жилья учитываются следующие факторы:

• затраты застройщика при возведении объекта;
• стоимость аналогичных сделок купли-продажи на рынке недвижимости;
• перспектива повышения/понижения цены объекта со временем;
• местоположение многоквартирного дома (город, округ, наличие социальной инфраструктуры, состояние экологии микрорайона, есть ли поблизости промышленные предприятия и пр.);
• год возведения;
• состояние дома. Учитываются тип недвижимости, количество этажей, материал стен и перекрытий, подключен ли объект к основным коммуникациям, степень их износа, наличие/отсутствие у здания дефектов;
• состояние самой квартиры. На стоимость влияют площадь, количество комнат, есть ли остекление окон, лоджия/балкон, этажность, наличие/отсутствие отделки.

По итогу осмотра компания-оценщик сформирует отчет и акт с указанием рыночной стоимости объекта.

Оценку квартиры для получения ипотеки следует проводить после того, как вы выбрали жилье и договорились с продавцом о сумме сделки. Процедура подразумевает следующие действия:

1. Покупатель выбирает оценочную организацию, согласует ее кандидатуру с банком, который предоставляет ипотеку. Затем клиент договаривается о времени визита эксперта, предоставляет ему необходимый пакет документов на недвижимость;
2. Представитель оценочной компании проводит осмотр квартиры, иногда фотографирует объект;
3. Проводится расчет стоимости по определенной методике;
4. По результатам экспертизы формируется специальный документ — оценочный альбом;
5. Покупатель оплачивает услуги эксперта.

Для чего нужно завышение стоимости

Заемщики идут на завышение цены ипотечного жилья по нескольким причинам:

1. У покупателя просто нет денег для выплаты первоначального взноса. В этом случае необходимая сумма вносится за счет средств жилищного кредита;
2. Квартира приобретается без ремонта, и часть кредита покупатель планирует вложить в отделку интерьера;
3. Гражданин планирует получить заемные средства, чтобы потратить их часть на текущие расходы.

Во всех этих случаях речь идет о не вполне законной схеме. Процедура связана с определенными рисками покупателя и продавца. Тем не менее, возможность получить определенную выгоду от сделки делает эту схему достаточно распространенной.

Когда завышать цену не стоит

Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно. Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.

1. У заемщика нет стабильного дохода для своевременного погашения ипотеки. Риск покупателя заключается в возможной потере объекта залоговой недвижимости. Если квартира перейдет в собственность банка и окажется, что ее реальная рыночная стоимость намного ниже той, которая указана в документах, заемщик даже рискует стать фигурантом уголовного дела.
2. Между продавцом и покупателем нет доверительных отношений. В этом случае банк также может узнать об обмане и отказать в кредитовании.
3. Недвижимость нельзя сравнить с аналогичными объектами на рынке и ее стоимость обусловлена архитектурной ценностью.

Негативные последствия для покупателя

Положительным следствием для покупателя станет получение жилищного кредита на нужную сумму. Но указание заведомо более высокой стоимости жилья может обернуться и неприятностями для заемщика. Перечислим основные негативные последствия этой процедуры:

1. Информация о завышении стоимости квартиры может открыться еще до оформления ипотеки, и тогда банк просто откажет в кредитовании;
2. Документы и расписки могут быть составлены таким образом, что покупателю придется на самом деле выплатить первоначальный взнос продавцу;
3. Указание недостоверной стоимости квартиры может квалифицироваться как мошенничество, если банк потерпит финансовые или иные убытки от сделки. В этом случае риск продавца и покупателя заключается в том, что оба могут оказаться под следствием.

Риски продавца

Рассмотрим более подробно риски, с которыми сталкиваются продавцы недвижимости, когда идут на завышение ее стоимости.

1. Если о махинации станет известно банку, сделка не состоится, т. к. покупатель не получит необходимых средств. Отказ в кредитовании при этом будет наиболее мягким из возможных последствий.
2. В случае продажи подоходный налог придется уплатить не с реально полученного дохода, а с более высокой суммы, которая значится в документе.
3. При расторжении уже заключенной сделки продавец может оказаться должен покупателю сумму первоначального взноса, которую он формально возвращает по условиям расписки.

Обратите внимание. Схема работает и в обратном порядке. Для продавца будет выгодным занижение стоимости жилья, т. к. в этом случае он заплатит меньший подоходный налог. В этом случае продавец квартиры может уговорить покупателя подписать необходимые для сделки бумаги (договоры о купле-продаже и о неотделимых улучшениях). Процедура также будет не вполне законной.

Риск продавца и покупателя при занижении стоимости заключаются в том, что подозрительной сделкой может заинтересоваться налоговая служба.

Сделка с изменением стоимости

Рассмотрим, как сделать завышение стоимости, чтобы не выплачивать первоначальный взнос. Схема подразумевает следующие действия:

1. Покупатель находит на рынке недвижимости подходящий объект и нанимает оценочную компанию, чтобы определить рыночную стоимость жилья. Также выбирается банк, в который клиент планирует обратиться за ипотекой;
2. Покупатель договаривается с продавцом недвижимости о подписании документа, по которому первоначальный взнос считается уже выплаченным;
3. Расписка подается в банк, который предоставляет ипотеку на более выгодных для заемщика условиях.

Формально объект оценивается по завышенной стоимости, от которой напрямую зависит и размер жилищного кредита. На основании полученной оценки определяется нужная заемщику сумма ипотеки. Если средства переводятся на счет заемщика, он может использовать их часть по своему усмотрению (на ремонт, другие нужды).

Пример. Гражданин покупает однокомнатную квартиру за 2 млн рублей. Банк предлагает жилищный кредит с первоначальным взносом в размере 15%, что в нашем примере составляет 300 тысяч. В процессе подготовки документов клиент, который хочет оформить ипотеку с завышением стоимости квартиры, договаривается с продавцом о том, чтобы формально цена недвижимости была выше на эту сумму.

Далее лицо, реализующее недвижимость, подписывает две бумаги. В одной говорится о том, что первоначальный взнос уже выплачен клиентом, во второй (встречной) расписке — о том, что продавец вернул внесенную сумму.

Необходимые документы

Чтобы получить ипотеку с завышением стоимости, клиент должен предоставить банку-кредитору следующий пакет документов:

• экземпляр оценочного альбома;
• авансовое соглашение между покупателем и продавцом;
• расписку от лица, которое реализует недвижимость;
• возможный образец договора купли-продажи.

Банки, которые соглашаются на рискованные сделки

Кредитно-финансовые организации нередко идут навстречу клиентам, которые берут жилищный кредит с завышением цены квартиры. В условиях современного рынка банки таким образом увеличивают доход, несмотря на возможные риски невозврата долга.

Перечислим некоторые организации, к которым есть смысл обратиться за ипотекой с завышением стоимости жилья:

• ВТБ,
• Металлинвестбанк,
• Промсвязьбанк,
• Райффайзенбанк,
• Россельхозбанк,
• Сбербанк,
• ФК Открытие.

Заключение

Если вы планируете оформить ипотеку с завышением стоимости жилья, оцените возможные риски этой процедуры. Во многом успешность сделки зависит от надежности продавца. Если вы не доверяете тому, кто продает квартиру, выберите другой вариант недвижимости.

Но правильнее всего оформить ипотеку с указанием реальной рыночной цены объекта.

Источник: www.vbr.ru