Какие документы нужны при покупке новостройки от застройщика

Вы вправе запросить информацию о застройщике и проекте. Она не является коммерческой тайной и позволит вам оценить перспективность недостроенного дома.

Москомстройинвест

Комитет города Москвы по обеспечению
реализации инвестиционных проектов в строительстве
и контролю в области долевого строительства

• Долевое строительство
• Застройщику
• Инвесторам
• Гостиницы

Какие документы должен предоставить застройщик

Договор участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

— застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором;

— в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;

— застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

— обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением предусмотренным ч.1 ст.14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

— в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ:

1. разрешение на строительство;

2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3. заключение государственной экспертизы проектной документации;

4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

— в соответствии с п. 2 ст. 20 214-ФЗ:

1. учредительные документы застройщика;

2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

5. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Получайте ежедневную подборку актуальных публикаций о строительстве в Москве

Какие документы должны присутствовать у застройщика ? К кому обращаться за помощью? … Поскольку любое строительство обременено большим количеством бумаг, нужно сразу же составить список, имеющий особую важность для инвестора. Потенциальный дольщик должен получить доступ к следующим документам : учредительной документации; лицензии застройщика

Покупка квартиры в новостройке: какие документы нужно обязательно проверить у застройщика

Вы вправе запросить информацию о застройщике и проекте. Она не является коммерческой тайной и позволит вам оценить перспективность недостроенного дома.

Содержание

Если вы хотите купить квартиру в строящемся доме, обратите внимание на то, что надежность застройщика можно проверить по документам, которые он обязан предоставить всем потенциальным клиентам. Рассказываем, какие именно бумаги проверить и на что обратить внимание.

Чем это поможет?

Наличие всех документов и готовность предоставить их – косвенный показатель надежности застройщика. Если у вас нет уверенности в том, что вы сможете оценить все нюансы, лучше обратиться к юристу, который проконсультирует по всем интересующим вопросам.

Какие документы обязаны предоставить?

Их перечень можно найти в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 20, 21). Вот какой список содержит закон:

• Учредительные документы застройщика.
• Свидетельство о государственной регистрации застройщика.
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
• Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения за последние три года деятельности.

Документы вам должны предоставить в подлинниках или заверенных копиях. Информация о застройщике должна включать кроме того его фирменное наименование, место нахождения и режим работы, также должна быть сообщена информация об учредителях и участниках, имеющих 5% и более голосов в органе его управления.

Эта информация позволит вам оценить финансовую и юридическую успешность компании, которая занимается проектом. Финансовое положение, отсутствие проблем с законом, длительная деятельность на рынке, успешность предыдущих проектов должны стать дополнительным плюсом в выборе. Обратите внимание на то, что если по какой-то причине документы вам не предоставляют, это повод для того, чтобы насторожиться и уделить ситуации больше внимания.

1. Важно, чтобы все документы были выданы и оформлены на одну организацию. Сверяйте все реквизиты и наименования, чтобы на наткнуться на мошенников и перекупщиков. Вы можете самостоятельно перепроверить информацию о застройщике, получив выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРН.
2. Финансовое положение компании напрямую влияет на надежность проекта, в котором вы собираетесь участвовать. Соотношение прибыли, убытка и задолженности подскажет, достаточно ли у застройщика средств, чтобы завершить проект.

Какие документы о проекте должны предоставить

Что же касается самого проекта дома, потенциальный покупатель также может запросить ряд документов:

• Разрешение на строительство.
• Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
• Заключение государственной экспертизы проектной документации.
• Проектную документацию со всеми изменениями.
• Подтверждение права застройщика на участок, на котором ведется строительство.

В проекте строительства должны быть отражены следующие аспекты:

• Цель проекта строительства.
• Разрешение на строительство и право на участок.
• Количество квартир в доме.
• Функциональное назначение нежилых помещений в доме.
• Состав общего имущества в доме.
• Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
• Предполагаемая стоимость проекта и возможные риски, непредвиденные финансовые расходы.
• Список организаций, которые выполняют монтажно-строительные работы (подрядчиков).
• Строительные лицензии и допуски на застройщика или подрядчиков. Подтверждают, что специалисты могут выполнять те работы, которые сопряжены с опасностью или требуют специфических знаний.

Проектная документация очень важна, потому что позволяет оценить, насколько удобно будет жить в доме, а также дает представление о том, решены ли основные проблемы на этапе планирования (например, с подведением коммуникаций).

В целом проект строительства дает представления об условиях строительства дома. Именно в нем прописывается, выполнение каких условий необходимо для введения дома в эксплуатацию. Например, городские власти часто обязывают застройщиков обеспечить объекты инфраструктуры рядом: детских садов, школ, магазинов, и так далее. Зачастую именно это становится краеугольным камнем на финальном этапе проекта: если условия не выполнены, то объект нельзя сдать, и ввод его в эксплуатацию затягивается.

Еще важен договор со страховой компанией (в случае страхования гражданской ответственности застройщика). Вы можете самостоятельно проверить страховую компанию на надежность, получив открытую информацию о ней.

Как мы уже говорили, если вы сами не уверены в своих силах или не хотите тратить свое время, лучше обратиться к специалисту, который, представляя сугубо ваши интересы, проверит все документы и вынесет заключение относительно юридической чистоты сделки, рисков и потенциальной успешности.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

При покупке квартиры в новостройке необходимо пройти ряд обязательных процедур, одной из которых является подписание акта приема-передачи. Прежде чем подписать этот документ , будущему владельцу следует обратить внимание на некоторые важные нюансы, дабы избежать дальнейших возможных проблем с застройщиком при регистрации права собственности на недвижимое имущество. … Прежде чем приступить к оформлению и подписанию акта, нужно ознакомиться с рядом документов , предоставляемых застройщиком . Компании необходимо подтвердить документально, что построенный дом был принят государственной комиссией по жилищным вопросам.

Какие документы нужны при покупке квартиры

Покупка недвижимости от застройщика проходит по двум принципиально разным схемам. В первом варианте дом уже сдан, квартиры оформлены в собственность. Собственником, как правило, выступает сам застройщик, девелопер или его представитель. В этом случае оформляется стандартный договор купли-продажи.

Вторая схема приобретения жилья в новостройке работает, когда дом еще не готов. Застройщик выставляет на продажу помещения уже на этапе котлована. Это позволяет привлечь дополнительные средства в проект. В этом случае оформляется договор долевого участия (ДДУ), согласно которому, по завершению строительства покупатель имеет право потребовать от застройщика или девелопера передачи прав на квартиру.

Чаще всего квартиры в новостройках приобретаются по схеме ДДУ, поскольку в этом случае они стоят намного дешевле, чем в готовом здании.

Этапы покупки квартиры в новостройке

Процедура покупки квартиры от застройщика или девелопера состоит из нескольких этапов:

• составление договора долевого участия;
• регистрация ДДУ;
• регистрация прав на квартиру после сдачи дома.

Составление договора долевого участия

Согласно действующему законодательству (Федеральный закон №214), ДДУ является наиболее безопасным для покупателя способом приобрести квартиру в строящемся доме. В настоящее время этот закон дорабатывается, равно, как и схема долевого участия. Нововведения будут еще больше защищать покупателя и его деньги.

Для составления договора покупателю необходим паспорт. Продавец приносит комплект документов на строительство:

• инвестконтракт, где прописаны сроки и условия строительства;
• проектные документы (куда входят: данные о собственнике земли, кадастровая информация, финансовые сведения и т.п.);
• чертежи (проект) здания и квартиры, их описания;
• свидетельство права собственности на землю, на которой идет строительство;
• разрешение на возведение здания;
• страховка на случай банкротства застройщика;
• учредительные и регистрационные документы девелопера.

ВАЖНО! Для оценки надежности девелопера покупатель вправе потребовать сведения о движении денежных средств его счетах за последние 3 года. Если убытков немного, дом, скорее всего, будет достроен.

При составлении договора используется типовой образец. Важно, чтобы в нем были прописаны сроки завершения строительства, порядок внесения оплаты покупателем, штрафы для каждой стороны при разрыве договора, а также обязательства застройщика в случае приостановки или отсрочки сдачи дома.

Регистрация договора долевого участия

Регистрация договора долевого участия – еще одна страховка для покупателя на случай недобросовестности застройщика. Для оформления покупателю необходимо предоставить:

• заявление;
• паспорт;
• нотариально заверенное согласие мужа или жены (в случае оформления недвижимости только на одного из них);
• квитанцию об оплате пошлины.

Продавец также предоставляет свои документы (проектную информацию, планы здания и квартиры, учредительные бумаги и т.п.).

Регистрация квартиры

Когда строительство дома завершено, покупатель принимает работу и начинает оформление права собственности на недвижимость. Для этого в регпалату или МФЦ отдается комплект документов:

• заявление о регистрации (пишется покупателем);
• чек, свидетельствующий об оплате пошлины;
• ДДУ;
• акт передачи жилья (от застройщика к покупателю);
• справка о полной оплате платежей по ДДУ (готовится застройщиком заранее и передается покупателю);
• разрешение на эксплуатацию здания
• кадастровый паспорт продаваемого помещения (заказывается застройщиком в БТИ).

По истечению срока, отведенного на регистрацию (максимум 18 рабочих дней) покупатель возвращается за документами, подтверждающие его владение этой квартирой.

Риски при приобретении квартиры у девелопера на этапе строительства

Покупка квартиры в строящемся здании всегда считалась достаточно рискованной. Случаи неисполнения застройщиком условий встречаются достаточно часто. Несмотря на действующий федеральный закон, ситуация с обманутыми дольщиками все равно встречаются. С какими же проблемами может столкнуться покупатель квартиры на этапе строительства?

• Задержка окончания строительства и сдачи дома. Проблема встречается достаточно часто и не всегда происходит по вине самого застройщика. Избежать ее можно, если в договоре долевого участия прописать срок, к которому застройщик обязуется сдать дом. Наличие штрафных санкций при просрочке тоже помогает.
• Требования доплат. Иногда продавец начинает требовать сдать дополнительные деньги, не предусмотренные договором. Избежать доплат удается не всегда, но перед тем, как делать перевод средств, стоит узнать у девелопера причину сбора.
• Проблемы с расторжением договора. Как правило, подобная ситуация возникает, когда механизм расторжения не прописан четко, а покупатель хочет вернуть деньги.
• Отказ в регистрации права собственности на квартиру. Такая ситуация возможна, если продавец не подал полного комплекта документов или не выполняет обязанностей перед государством.
• Двойные продажи. С тех пор, как договоры долевого участия стали в обязательном порядке регистрироваться, количество двойных продаж существенно сократилось. Тем не менее, изредка они существуют. В этом случае проблема решается через суд.

Расторжение ДДУ

Расторжение ДДУ может производиться в одностороннем порядке и через суд. При этом девелопер выплачивает перечисленную покупателем сумму, а также процент за пользование его финансами.

Расторжение договора через суд возможно, если:

• строительство остановилось или было полностью прекращено;
• изменилась проектная документация;
• изменилось назначение нежилых помещений.

Покупатель также может сам расторгнуть договор в одностороннем порядке, если;

• девелопер или застройщик просрочил сдачу дома на 2 месяца и более;
• застройщик не устраняет существенные недостатки строительства;
• качество квартиры не такое хорошее, как было заявлено.

Для расторжения договора застройщику на юридический адрес отправляется заказное письмо с описью вложения. Внутри находится уведомление об одностороннем прекращении договора. С этого момента ДДУ считается расторгнутым. Теперь он обязан вернуть деньги покупателю.

Покупка квартиры у застройщика в сданном доме

Когда дом сдан в эксплуатацию, торговля квартирами от застройщика продолжается. Если покупатель решает приобрести недвижимость, она будет оформляться через стандартный договор купли-продажи. Процесс включает в себя 5 этапов:

• составление предварительного договора;
• проверка документов;
• составление и подписание договора;
• регистрация права собственности;
• передача недвижимости от продавца к покупателю.

Предварительный договор и проверка документов

В предварительном договоре оговариваются сроки заключения сделки, необходимые документы и аванс, если он есть.

На начальных этапах от покупателя требуется паспорт. Продавец предъявляет следующие документы:

• техпаспорт здания;
• сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
• правоустанавливающие бумаги.

ВАЖНО! Проверять все документы нужно тщательно. Если есть сомнения в их подлинности, можно обратиться к юристу или нотариусу. В обоих случаях за качеством будет следить профессионал.

Договор купли-продажи квартиры

Составляется три экземпляра договора: по одному для каждого участника сделки и один для регистрационной палаты. В документе фиксируется:

• дата и место составления;
• данные о покупателе и продавце;
• адрес квартиры и ее полное наименование;
• сведения об отсутствии долгов и обременений;
• данные о соответствии планировке паспорту из БТИ;
• сведения о самой квартире (кадастровый номер и т.п.);
• стоимость квартиры и порядок оплаты.

Регистрация права собственности на квартиру

Это самый важный этап покупки квартиры. Он фиксирует право собственности покупателя. Для получения свидетельства, необходимо принести:

• заявление на регистрацию;
• квитанция об оплате госпошлины;
• акт приема-передачи квартиры;
• договор купли-продажи;
• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• паспорт продавца и покупателя;
• согласие супруга покупателя;
• выписка из домовой книги.

После регистрации документов и получения свидетельства человек считается полноправным владельцем помещения.

Покупка недвижимости у застройщика в уже сданных домах снижает риски до минимума. С одной стороны, нет риска разорения девелопера или признания его банкротом. С другой – нет обременений, как при покупке вторичного жилья. Впрочем, многие все равно предпочитают новостройки, делая выбор в пользу абсолютно новой квартиры.

Покупка квартиры в новостройке – это возможность сэкономить деньги. Очень выгодные цены обычно предлагают девелоперы на ранних этапах возведения здания. Правильно составленный договор долевого участия вместе с изменениями федерального закона защитят покупателя и его деньги даже в случае непредвиденных обстоятельств.

Выясним, какие документы нужны для покупки новостройки в каждом из этих случаев. Для успешной покупки квартиры в новостройке одного договора купли-продажи недостаточно, нужно предоставить определенный пакет документов . Если квартира покупается у застройщика в сданном доме. Процесс покупки в этом случае ничем не отличается от покупки вторичного жилья. Квартира уже находится в собственности застройщика , поэтому для оформления сделки понадобятся следующие документы : Договор купли-продажи (составляется в трех экземплярах и содержит сведения о сторонах, объекте, способе и размере оплаты), Заявление о переходе права собственности